ECLI:NL:RBOBR:2014:1769 

Instantie Rechtbank Oost-Brabant
Datum uitspraak 17-04-2014
Datum publicatie21-04-2014 
Zaaknummer: 867106 \ CV EXPL 12-11573
Rechtsgebieden Civiel recht
Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig

Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Opzegging huurovereenkomst in strijd met overeengekomen opzegtermijn. Beroep op contractuele bepalingen door verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Conversie opzegging onredelijk jegens verhuurder.
Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 3 42, geldigheid: 2014-04-10

VindplaatsenRechtspraak.nl 

Uitspraak

.vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Zaaknummer: 867106 \ CV EXPL 12-11573

Kanton Eindhoven

Zaaknummer: 867106 \ CV EXPL 12-11573

Vonnis van 17 april 2014

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 

IKEA Beheer B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,

gemachtigde: mr. K.M. Verdurmen,

tegen:

de naamloze vennootschap 

Altera Vastgoed N.V.,

gevestigd te Amstelveen,

gedaagde in conventie,

eiseres in (voorwaardelijke) reconventie, 

gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser,

als vervolg op het tussenvonnis van 31 oktober 2013.

Partijen worden hierna “Ikea” en “Altera” genoemd.

1 Het verdere verloop van het geding

1.1.
Dit blijkt uit het volgende:

a. het tussenvonnis van 31 oktober 2013 en de daarin aangeduide stukken (hierna: het tussenvonnis);

b. de akte uitlating getuigenbewijs in conventie, tevens akte uitlating na tussenvonnis in conventie en reconventie;

c. het proces-verbaal van getuigenverhoor d.d. 4 februari 2014.

1.2.
Nadat beide partijen bij faxbericht van 19 februari 2019 hebben aangegeven af te zien van het nemen van een akte c.q. conclusie na getuigenverhoor en Altera voorts heeft aangegeven geen behoefte te hebben aan contra-enquête is andermaal vonnis bepaald. 

2 De verdere beoordeling

In conventie 

2.1.
De kantonrechter blijft bij hetgeen in het tussenvonnis is overwogen en beslist. 
In deze zaak gaat het kort gezegd om het volgende. Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan. Ingevolge het bepaalde in de huurovereenkomst had Ikea de huurovereenkomst per aangetekende brief of deurwaardersexploot vóór 30 juni 2011 tegen 30 juni 2012 moeten opzeggen. Dat is niet gebeurd. Tussen partijen is in geschil of de huurovereenkomst desalniettemin is geëindigd. Ikea stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Altera een beroep doet op het bepaalde in de huurovereenkomst. Tussen partijen is voorts in geschil of Ikea een beroep toekomt op conversie.
Bij tussenvonnis heeft Ikea een bewijsopdracht gekregen. Ikea heeft zes getuigen doen horen, te weten de heer [S.] (hierna: [S.]), de heer [H.] (hierna: [H.]), de heer[E.] (hierna: [E.]), de heer [K.] (hierna: [K.]), de heer [B.] (hierna: [B.]) en de heer [X.] (hierna: [X.]). Altera heeft afgezien van contra-enquête.

2.2.

Ikea is in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat zij de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het afhaalmagazijn aan het adres [adres] te [plaats] op 5 november 2010 mondeling heeft opgezegd. 
[K.], die namens Ikea bij het gesprek op 5 november 2010 aanwezig is geweest, heeft als getuige hieromtrent ondubbelzinnig verklaard: “(…) Tijdens die bespreking is de op dat moment bestaande huurrelatie niet ter sprake gekomen; dat liep. De huurovereenkomst is tijdens de bespreking niet opgezegd. (…)”. 

[H.], [E.] en [S.], die ook bij het gesprek aanwezig zijn geweest, hebben eveneens verklaard dat de huurovereenkomst tijdens het gesprek op 5 november 2010 niet is opgezegd dan wel dat Ikea niet heeft gezegd dat zij de bestaande huurrelatie niet wilde voortzetten. Zij hebben tevens bevestigd dat de bestaande huurrelatie tijdens het gesprek op 5 november 2010 niet aan de orde is gekomen. De getuigen [B.] en [X.], die niet bij de bespreking op 5 november 2010 aanwezig zijn geweest, hebben kort gezegd verklaard niets te kunnen vertellen over de vraag of Ikea de huurovereenkomst met Ikea heeft opgezegd. 

Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat Ikea niet heeft bewezen dat zij de huurovereenkomst op 5 november 2010 mondeling heeft opgezegd. 

2.3.

Ikea is tevens in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat Altera tijdens de bespreking op 5 november 2010 heeft begrepen dat Ikea koos voor de alternatieve locatie van Focus en niet voor een uitbreiding in het verzamelgebouw van Altera zonder de units 6 en 7 van [O.]. [K.] heeft onder meer verklaard: 

“(…) U vraagt mij of ik op 5 november 2010 heb aangegeven of ik definitief koos voor die alternatieve locatie. Dat kon ik toen nog niet, daar zaten wij in een te vroeg stadium voor. Hiermee bedoel ik dat de huidige huurder er nog in zat en die wist nog van niets. Als die er lucht van zou krijgen dat Ikea de locatie wilde huren zou dat tot vervelende situaties kunnen leiden. Wij moesten op Focus wachten. (…)

Wij willen niet in de positie komen te verkeren dat als Focus niet doorging en wij hadden opgezegd, Ikea met lege handen zou komen te staan. Wij waren in zoverre voorzichtig en wilden niet prematuur opzeggen. (…) Want onze mededeling was dat wij een hele goede alternatieve locatie aan het bekijken waren. (…) Na afloop van de bespreking weet ik nog dat [S.] en ik hebben gesproken met elkaar en dat wij nog hebben gezegd dat een formele opzegging van de huurrelatie met Altera nodig zou zijn, maar dat gezien de onzekerheden dat later gedaan moest worden. (…) Op 5 november 2010 was het nog niet zeker of de Focus-locatie doorging. (…) Focus was op dat moment nog niet eigenaar van het onroerend goed.(…)”

[S.] heeft onder meer verklaard:

“(…) [K.] (kantonrechter: [K.]) heeft gezegd dat het voorstel van Altera minder interessant was dan de andere optie die Ikea had. Hij heeft uitgelegd waarom die andere optie interessanter was. [K.] heeft aangegeven dat het naar alle waarschijnlijkheid voor een groot gedeelte nieuwbouw was. (…) Wat er stond (kantonrechter: de Focus-locatie) paste ook. Maar Ikea had de voorkeur dat de bestaande bouw zou worden aangepast aan de wensen van Ikea. Daarvoor waren nog vergunningen en dergelijke nodig. (…) U vraagt mij of Ikea heeft gezegd tijdens dat gesprek of Ikea definitief koos voor de andere locatie. Het antwoord daarop is: “ja en nee”. Ik ben meer geneigd om te zeggen: “nee”. Er is gesproken over het alternatief en dat Ikea daar naar ging kijken. Zoals ik zojuist al had verklaard had Ikea gezegd dat dat beter paste. Er zijn geen vervolgafspraken gemaakt althans niet waar ik bij was. (…) Op 5 november 2010 waren er nog onzekerheden over het alternatief. (…) Ja, ik denk dat er nog meerdere onzekerheden waren over het alternatief. (…).” 

[E.] heeft onder meer verklaard:

“(…) Ikea heeft toen (kantonrechter: tijdens de bespreking op 5 november 2010) op een gegeven moment gezegd dat het niet opportuun was om verder over ons voorstel te praten omdat zij eerst het alternatief wilde onderzoeken en dan zouden ze met ons contact opnemen. (…) Ik wist alleen dat Ikea het alternatief wilde onderzoeken. (…) [K.] had wel aangegeven dat bij de alternatieve locatie hij waarschijnlijk wel de ideale situatie zou kunnen creëren. U vraagt mij of ik heb gezegd “hier kunnen wij niet tegenop en ik zou hetzelfde doen als ik in jullie positie was”. Dit zijn de woorden van [K.] en ik weet niet of ik dat precies op deze manier heb gezegd. Zoals ik zojuist al heb verklaard zeg ik wel vaker tegen mijn huurders dat als zij voor zichzelf een betere locatie kunnen creëren zij dat vooral moeten doen. Dat is voor mij ook een manier dat ik laat zien dat ik mij niet laat uitspelen. Ikea heeft niet gezegd dat zij niet zouden willen blijven zitten. Anders hadden ze ook ons voorstel niet hoeven te parkeren. (…)”

[H.] heeft onder meer verklaard:

“(…) Er zouden nog veel dingen moeten worden uitgezocht c.q. er waren nog onzekerheden (kantonrechter: ten aanzien van de alternatieve locatie). (…) Ons voorstel van 
5 augustus 2010 was bekend. Ik weet nog dat bij het einde van de bespreking Ikea heeft gezegd dat ze verder zouden gaan kijken naar de alternatieve locatie en dat [E.] heeft gezegd dat wij hoogbouw niet konden bieden, maar wel meters. Of [O.] nog ter sprake is gekomen weet ik niet. Ikea gaf aan dat ze verder zouden kijken en dat als ze er niet uit zouden komen ze nog met ons contact zouden opnemen. Over ons voorstel heeft Ikea nog gezegd dat het een goed voorstel was maar dat ze naar een andere locatie aan het kijken waren. (…) De bespreking is geëindigd met de opmerking van Ikea “als het alternatief niet lukt, komen we graag op jullie huurvoorstel terug”. (…) ze (kantonrechter: Ikea) heeft gezegd dat ze de alternatieve locatie wilde bekijken. (…)”

2.4.
Op grond van deze getuigenverklaringen, in onderling verband en samenhang beschouwd met de inhoud van de processtukken, in het bijzonder de schriftelijke verklaringen van [K.] (productie 10 dagvaarding), [E.] (productie 1 conclusie van antwoord) en [H.] (productie 2 conclusie van antwoord) oordeelt de kantonrechter dat evenmin bewezen is dat Altera op 5 november 2010 heeft begrepen dat Ikea koos voor de alternatieve locatie van Focus en niet voor een uitbreiding in het verzamelgebouw van Altera zonder de units 6 en 7 van [O.]. Uit de verklaring van [K.] volgt dat Ikea op 
5 november 2010 nog geen definitieve keuze kon maken voor de alternatieve locatie en dat het nog niet zeker was of die locatie doorging. Volgens [K.] wilde Ikea niet in de positie komen te verkeren dat zij had opgezegd en de Focus-locatie niet door zou gaan. Uit de hiervoor deels weergegeven verklaringen van [S.], [E.] en [H.] volgt dat Altera op 5 november 2010 niet anders heeft begrepen dan dat Ikea een alternatieve locatie wilde onderzoeken en dat er nog diverse onzekerheden waren ten aanzien van de locatie. [K.] heeft dit laatste ook bevestigd. Dat Altera toen heeft begrepen dat Ikea koos voor – kort gezegd – de alternatieve locatie volgt niet, althans onvoldoende uit de getuigenverklaringen en andere processtukken. 

2.5.
Zoals uit het tussenvonnis volgt, stelt Ikea dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Altera een beroep doet op het ontbreken van een (tijdige) per aangetekende post (of deurwaardersexploot) verzonden opzegging. Daartoe voert Ikea een aantal feiten aan, waaronder de feiten waarvoor zij een bewijsopdracht heeft gekregen. 
Met inachtneming van bovenstaande oordeelt de kantonrechter voorts als volgt. Een beroep op hetgeen partijen zijn overeengekomen kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, maar daaraan moeten zware eisen worden gesteld en de rechter dient bij toepassing daarvan de nodige terughoudendheid te betrachten. Eveneens stelt de kantonrechter voorop dat de huurovereenkomst is aangegaan tussen twee professionele partijen, dat Ikea zich in november 2010 maar ook daarna heeft laten bijstaan door een makelaar en [K.] heeft verklaard dat hij na afloop van de bespreking van 
5 november 2010 wist dat een formele opzegging nog nodig was maar dat gezien de onzekerheden dat later gedaan moest worden. Tussen partijen is niet in geschil dat Ikea Altera na 5 november 2010 niet heeft geïnformeerd over de alternatieve locatie en haar keuze voor die locatie.

2.6.
Ikea heeft aangevoerd dat verschillende omstandigheden na 5 november 2010 haar aanstaande vertrek uit het afhaalmagazijn per 30 juni 2012 hebben bevestigd, zoals verschillende perspublicaties in het Eindhovens Dagblad en, kort gezegd, de kennis die Altera had omtrent de gemeentelijke procedure en de besluiten van de gemeente in het kader van het bestemmingsplan en de herontwikkeling van het gebied. Een beroep op die omstandigheden kan Ikea echter niet baten. Indien al met Ikea zou worden aangenomen dat de bij Altera veronderstelde kennis van die perspublicaties en de gemeentelijke procedure en besluiten aanwezig was, dan nog kan dit geen gevolgen hebben voor de huurovereenkomst nu die perspublicaties en informatie omtrent de gemeentelijke procedure en besluiten van de gemeente geen mededelingen zijn van Ikea. Voorts is onvoldoende gesteld waaruit kan worden vastgesteld dat Altera daadwerkelijk daarvan op de hoogte was.

2.7.

Ikea voert kort gezegd nog aan dat Altera al bezig was met de wederverhuur van het door Ikea gehuurde en ervan uitging dat Ikea het gehuurde zou verlaten. Zij doet in dit verband een beroep op een presentatie die Colliers, in de persoon van [X.], op 14 juni 2011 aan Altera heeft gegeven en waarin [X.] is uitgegaan van beschikbaar komende bedrijfsruimten van Ikea. [X.] heeft als getuige verklaard dat hij voorafgaand aan de presentatie aan Altera had gevraagd of de ruimten van Ikea beschikbaar kwamen, maar dat hij niet precies meer weet wat het antwoord was. Hij ging ervan uit dat de ruimten beschikbaar waren, aldus de verklaring van [X.]. Dat Colliers in haar presentatie ervan uitging dat de ruimten van Ikea vrijkwamen, is tegen deze achtergrond onvoldoende om aan te nemen dat Altera daar ook van uitging. 
[B.], in het verleden makelaar van Altera, heeft verklaard dat de relatie met Altera eind 2010 is opgezegd. Aldus kan eventuele kennis van [B.] van na die tijd niet aan Altera worden tegengeworpen. Dat Altera na 5 november 2010 maar voor eind 2010 wist dat Ikea de huurrelatie had opgezegd, volgt niet uit zijn getuigenverklaring.

Voor het overige heeft Ikea onvoldoende feiten gesteld waaruit volgt dat Altera er al van uitging dat Ikea het gehuurde zou verlaten en al op zoek was naar een nieuwe huurder voor het door Ikea gehuurde.

2.8.
De kantonrechter begrijpt het betoog van Ikea bovendien zo dat zij zonder units 6 en 7 van [O.] de huurrelatie niet zou voortzetten en dat Altera dat ook wist. Ook dat betoog faalt. [K.] heeft daarover verklaard dat de voorkeur (cursief kantonrechter) uitging naar de units van [O.]. Volgens de verklaring van [K.] zou het ongeveer € 1 miljoen kosten om [O.] te verplaatsen. Noch Altera noch Ikea was bereid dat bedrag te betalen, aldus de verklaring van [K.]. Kleiweg heeft daarover tevens verklaard: “Op 5 november 2010 was de status aldus dat noch Ikea noch Altera de 1 miljoen wilde betalen en in zoverre is dat dus tussen ons blijven hangen. Daar is geen consequentie aan verbonden op dat moment”. Hieruit leidt de kantonrechter af dat het voor Altera niet duidelijk was, althans behoefde te zijn, wat de consequentie was indien de units van [O.] voor Ikea niet beschikbaar waren, temeer omdat Ikea ook de huurovereenkomst niet heeft opgezegd en evenmin het aangepaste voorstel van Altera nader is besproken aangezien Ikea te kennen gaf dat zij de andere locatie nader wilde onderzoeken. 

2.9.
Voorts is bij de beoordeling van het primaire standpunt van Ikea van belang dat [K.] in zijn schriftelijke verklaring van 24 september 2012 over een bespreking die op 18 augustus 2011 plaatsvond, schrijft: “(…) mijn verwachting was dat over het ontbreken van de schriftelijke opzegging een regeling zou kunnen worden getroffen. Daarvoor was aan onze kant ook ruimte omdat wij toen (de kantonrechter begrijpt: 18 augustus 2011) nog niet zeker wisten of de hallen van Focus op tijd klaar zouden zijn. (…)” Hieruit leidt de kantonrechter af dat zelfs op 18 augustus 2011, dus na de datum voor welke de opzegging had moeten plaatsvinden Ikea zelf ook nog de mogelijkheid openhield voor voortzetting van huurovereenkomst omdat zij nog niet wist of de alternatieve locatie op tijd klaar was. Uit de hiervoor gedeeltelijk weergegeven verklaring van [K.] (zie hiervoor onder 2.3.) leidt de kantonrechter ook af dat Ikea niet tot opzegging van de huurovereenkomst met Altera wenste over te gaan alvorens duidelijkheid zou zijn verkregen over de Focus-locatie zodat zij niet met lege handen zou komen te staan als de Focus-locatie niet door zou gaan. Bovendien wist Ikea dat een formele opzegging nog nodig was, aldus de verklaring van [K.]. De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat onvoldoende feiten en omstandigheden van voor 30 juni 2011 zijn gesteld waaruit de wil van Ikea kan worden afgeleid dat zij de huurovereenkomst wilde beëindigen. 

2.10.
Ikea stelt dat Altera niet in haar belangen is geschaad. Na het telefoongesprek op 
11 augustus 2011 tussen [M.] (Altera) en [K.] (Ikea) wist Altera dat Ikea de huurovereenkomst niet wilde voortzetten, aldus Ikea. Daarover oordeelt de kantonrechter als volgt. Bijna anderhalve maand na 30 juni 2011 heeft Altera op 11 augustus 2011 telefonisch contact gezocht met Ikea. Pas toen heeft Ikea Altera mondeling meegedeeld dat zij de huurovereenkomst niet wenste voort te zetten. Dit is zowel in strijd met hetgeen partijen schriftelijk zijn overeengekomen, maar ook geruime tijd na 30 juni 2011 en pas nadat Altera contact had gelegd met Ikea. Uit de schriftelijke verklaring van [K.] van 24 september 2012 zoals hiervoor gedeeltelijk weergegeven onder 2.9. volgt bovendien dat Ikea ondanks haar mondelinge mededeling op 11 augustus 2011 dat de huurovereenkomst niet zou worden voortgezet, tijdens de bespreking op 18 augustus 2011 nog de mogelijkheid openhield tot voortzetting van de huurovereenkomst met Altera. Vervolgens wordt de huurovereenkomst pas bij aangetekende brief van 13 september 2011 opgezegd, dus bijna twee maanden na 30 juni 2011. Daarbij betrekt de kantonrechter dat niet in geschil is dat het gehuurde nog steeds niet verhuurd is aan een derde en Altera in zoverre weldegelijk een belang heeft bij een beroep op deze bepaling waarvoor beide partijen hebben getekend. 

2.11.

Het voorgaande in onderling verband en samenhang beschouwd maakt dat Ikea onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld dan wel dat onvoldoende feiten zijn komen vast te staan op grond waarvan tot het oordeel kan worden gekomen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Altera een beroep doet op het ontbreken van een vóór 30 juni 2011 gedane opzegging conform de artikelen 3.3. en 3.4. van de huurovereenkomst. Voor een verkorting van de termijn van vijf jaar, zoals door Ikea is betoogd, ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding.

Conversie 

2.12.
Subsidiair doet Ikea een beroep op conversie (zie onder 3.2. van het tussenvonnis). Uit het voorgaande volgt dat op 5 november 2010 geen opzegging van de huurovereenkomst door Ikea heeft plaatsgevonden. Bij gebreke van een opzegging kan van conversie daarvan in de zin van artikel 3:42 BW ook geen sprake zijn. 

2.13.
Ikea heeft de huurovereenkomst met betrekking tot het afhaalmagazijn bij aangetekende brief van 13 september 2011 (productie 21 dagvaarding) opgezegd. Ikea heeft ook aangevoerd dat die opzegging in aanmerking dient te komen voor conversie op grond van artikel 3:42 BW, dan wel voor een extensieve interpretatie of analoge toepassing van dat artikel. Aldus zou dan gelden dat Ikea de huurovereenkomst per voornoemde brief conform het bepaalde in de huurovereenkomst rechtsgeldig tegen 30 juni 2012 heeft opgezegd. Meer subsidiair meent Ikea dat conversie zou moeten plaatsvinden door aan de schriftelijke opzegging van rechtswege de werking toe te kennen als ware de opzegging rechtsgeldig gedaan tegen 12 september 2012, althans tegen een in goede justitie te bepalen datum. Altera voert aan dat het beroep op conversie zowel op feitelijke als op juridische gronden dient te worden verworpen. 

2.14.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Indien de strekking van een nietige rechtshandeling in een zodanige mate aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling beantwoordt dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht indien van de eerstgenoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien, dan komt ingevolge artikel 3:42 BW haar de werking van die andere rechtshandeling toe, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft medegewerkt. 

2.15.
Van conversie kan ingevolge artikel 3:42 BW naar het oordeel van de kantonrechter evenwel geen sprake zijn, gelet op het volgende. In de slotzinsnede van artikel 3:42 BW is bepaald dat geen conversie plaatsvindt indien dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de nietige rechtshandeling als partij heeft meegewerkt. Hierbij is door de wetgever met name gedacht aan degene tot wie een eenzijdige rechtshandeling als een opzegging wordt gericht (Parl. Gesch. Boek 3, p. 200). De bepaling dient onder meer te voorkomen dat men ‘iedere te korte opzeggingstermijn in een wettelijk geoorloofde zou kunnen omzetten, hetgeen te ver gaat, daar aldus de opzeggende partij met zijn te korte opzegging geen enkel risico loopt’ (Parl. Gesch. Boek 3, p. 194 noot 3). 

2.16.
Onder omstandigheden wordt aangenomen dat conversie mogelijk is, indien is opgezegd op een te korte termijn. De opzegging zoals neergelegd in de brief van 13 september 2011 komt niet voor conversie in aanmerking, omdat Altera voldoende heeft aangevoerd dat zij, gezien de huidige markt, belang erbij heeft dat de huurovereenkomst wordt nagekomen zodat conversie onredelijk geacht moet worden jegens Altera. Het gehuurde is nog steeds niet verhuurd en Altera loopt inkomsten mis indien zij alsnog wordt geconfronteerd met een geldige opzegging. Het feit dat niet tijdig is opgezegd, is ook volledig te wijten aan Ikea. Ikea heeft gekozen niet tot opzegging van de huurovereenkomst met Altera over te gaan totdat meer duidelijkheid zou zijn verkregen over de te realiseren alternatieve locatie. Ikea heeft zodoende de mogelijkheid tot verlenging van de huurovereenkomst met Altera open willen houden en daarmee het risico genomen dat tijdige opzegging tegen het einde van de overeengekomen looptijd door het verstrijken van de opzegtermijn niet meer mogelijk zou zijn, welk risico zich in dit geval heeft geopenbaard. Bovendien wist Ikea dat een formele opzegging nog noodzakelijk was. Dat Ikea nog tot 31 december 2012 een gebruiksvergoeding heeft betaald, doet hieraan onvoldoende af omdat partijen nu eenmaal hebben afgesproken dat de huurovereenkomst zou worden verlengd voor vijf jaar indien niet tijdig wordt opgezegd. Conversie van de brief van 13 september 2011 in een geldige opzegging tegen 1 juli 2012 zou gezien het voorgaande onredelijk zijn jegens Altera. Voorts faalt het betoog van Ikea dat voornoemde brief moet worden geconverteerd in een opzegging tegen 12 september 2012. Daarmee miskent Ikea dat conversie in dat geval niet aan de orde is, omdat Ikea alsdan heeft opgezegd tegen een ander tijdstip dan tegen het einde van de lopende huur. In zoverre dient ook voorbij te worden gegaan aan het door Ikea verzochte in haar conclusie van repliek, namelijk een opzegging tegen een kortere termijn dan de looptijd van de huur.

2.17.
Op grond van het voorgaande is de door Ikea in conventie onder I. gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar. 

Makelaarskosten

2.18.

Ikea vordert in conventie onder II kort gezegd vergoeding van makelaarskosten die voortvloeien uit de aan Colliers verstrekte opdracht. Ikea heeft ter onderbouwing van deze vordering in de dagvaarding bij punt 51 het volgende gesteld:

“Partijen spraken af dat zij ieder proactief binnen hun eigen netwerk zouden zoeken naar een alternatieve huurder. Verder werd afgesproken dat aan een makelaar opdracht zou worden gegeven om naar alternatieve huurders te zoeken. Altera raadde daartoe Colliers aan. Afgesproken werd dat IKEA naar deze makelaar als opdrachtgever zou fungeren en dat IKEA de met die inschakeling gemoeide kosten zal voorschieten. Alsmede dat deze kosten uiteindelijk betrokken zullen worden in een finale regeling tussen partijen of, als een dergelijke regeling onverhoopt niet zou worden bereikt, in een tussen partijen te voeren procedure. Waarbij dan voor de hand ligt dat deze kosten zullen vallen bij de partij die in de procedure in het ongelijk wordt gesteld.”

Gesteld noch gebleken is dat partijen een finale regeling zijn overeengekomen. Afgezet tegen hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de opzegging van de huurovereenkomst heeft Ikea te gelden als de in het ongelijk gestelde partij zodat de kosten voor de inschakeling van Colliers reeds op grond van haar eigen hiervoor weergegeven stelling voor haar rekening dienen te blijven. Gesteld noch gebleken is immers dat tussen partijen een regeling is getroffen waaruit volgt dat deze kosten voor rekening van Altera komen. Ook de vordering in conventie onder II is derhalve niet toewijsbaar. 

2.19.
Nu de vorderingen onder I en II niet toewijsbaar zijn volgen de vorderingen van Ikea onder III en IV dat lot. 

2.20.
Ikea wordt als de in het ongelijk gestelde partij in conventie in de proceskosten veroordeeld. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 

In (voorwaardelijke) reconventie

2.21.
In reconventie heeft Altera gevorderd Ikea te veroordelen tot betaling van de vanaf 1 juli 2012 verschuldigde huurpenningen, servicekosten en btw vermeerderd met contractuele boete ex artikel 14.2 van de algemene bepalingen en wettelijke rente, een en ander tot aan de datum van dit vonnis. Door Altea is niet weersproken dat Ikea tot en met 31 december 2012 de huurpenningen (inclusief servicekosten en BTW) heeft voldaan. Aldus zullen, gezien het oordeel in conventie, de gevorderde huurpenningen vanaf 1 januari 2013 worden toegewezen.

2.22.
In tegenstelling tot hetgeen Ikea aanvoert, is de kantonrechter van oordeel dat Ikea ook de servicekosten verschuldigd is. Altera heeft met een beroep op de huurovereenkomst en de daarop toepasselijke algemene voorwaarden voldoende gemotiveerd gesteld dat Ikea deze kosten verschuldigd is, ongeacht of zij nog gebruik maakt van het gehuurde. Ikea weerspreekt dit onvoldoende. Voor het betoog van Ikea dat zij geen voorschot meer hoeft te betalen, maar slechts de daadwerkelijke en marktconforme kosten is geen steun te vinden in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen. 

2.23.
De gevorderde boete is eveneens toewijsbaar. Ikea doet nog een beroep op matiging. De kantonrechter stelt daarbij het volgende voorop. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 16 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ8098; 
HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986). 
Ikea voert ter onderbouwing van haar betoog het volgende aan. De door Altera geleden schade, die door Altera ook niet is aangetoond, staat in geen verhouding met het bedrag van de contractuele boete. De schade van Altera wordt al vergoed indien de vordering tot betaling van de huurpenning wordt toegewezen. Ook heeft Altera haar schadebeperkingsplicht niet, althans in onvoldoende mate nagekomen. Altera zal bij toewijzing van de vordering tot betaling van de huurpenningen profiteren van een huurprijs die ver boven marktconform is en Ikea zal miljoenen euro’s aan schade lijden. Altera voert daartegen aan dat geen sprake is van een buitensporig en/of onaanvaardbaar resultaat. Ikea heeft welbewust ervoor gekozen om niets te betalen in afwachting van deze procedure. Altera heeft schade geleden, omdat zij betalingen niet heeft ontvangen. 

2.24.
De kantonrechter oordeelt als volgt. In beginsel bestaat de schadevergoeding, verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom bij een handelsovereenkomst in de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW). Deze rente is met in achtneming van de vereisten genoemd in artikel 6:119a BW een gefixeerd bedrag en verschuldigd zonder dat nog wordt gekeken naar de schadebeperkingsplicht. De wettelijke handelsrente bedroeg op 1 januari 2013 7,75%, per 1 juli 2013 8,5% en per 1 januari 2014 8,25% op jaarbasis. Artikel 6:119a BW is regelend recht dus partijen kunnen hiervan afwijken. De schade die Altera lijdt en waarop de in artikel 14.2 van de algemene bepalingen neergelegde boete op ziet, dient te worden beschouwd als de schade die Altera lijdt als gevolg van het niet tijdig betalen van de huurpenningen. Deze schade wordt niet vergoed zodra Ikea alsnog de huurpenningen voldoet. De boete van artikel 14.2 dient tevens als prikkel om tijdig te betalen. Het boetepercentage bedraagt 2% per maand. Afgezet tegen de wettelijke handelsrente is het boetepercentage mede gezien de dubbele functie daarvan niet buitensporig. Evenmin ziet de kantonrechter in dat het toewijzen van de boete leidt tot een onaanvaardbaar resultaat. Het betoog dat de huurprijs ver boven marktconform is, verwerpt de kantonrechter aangezien bij de beantwoording van de vraag of matiging van de boete in dit geval aan de orde is de hoogte van de boete niet moet worden afgezet tegen de hoofdverplichting, maar tegen de schade als gevolg van het uitblijven van de huurbetalingen.

2.25.

Omdat de gevorderde contractuele boete zal worden toegewezen voor zover zij vanaf 

1 januari 2013 is verbeurd, komt de kantonrechter ook toe aan de vraag of wettelijke rente daarover verschuldigd is. Die rente is in beginsel toewijsbaar, hetgeen Ikea erkent in haar conclusie van dupliek in reconventie. Met Ikea is de kantonrechter van oordeel dat voor de verschuldigdheid van die wettelijke rente een aanmaning in de zin van artikel 6:82 BW is vereist. Gesteld noch gebleken is dat die aanmaning is verzonden, zodat de kantonrechter de wettelijke rente zal toewijzen vanaf de datum van de conclusie van eis in reconventie. 

2.26.
Met Ikea is de kantonrechter van oordeel dat voor het overige geen plaats is de gevorderde wettelijke rente toe te wijzen gezien het bepaalde in artikel 6:92 lid 2 BW. 

2.27.
De slotsom is dat de vordering van Altera tot betaling van de huurpenningen, servicekosten en BTW, te vermeerderen met de contractuele boete ingevolge artikel 14.2 van de algemene bepalingen zal worden toegewezen vanaf 1 januari 2013 nu Ikea tot en met 
31 december 2012 de huurpenningen (inclusief servicekosten en BTW) heeft voldaan. De wettelijke rente over de gevorderde boete zal worden toegewezen vanaf 21 maart 2013.

2.28.
De vordering van Ikea in conventie onder I is afgewezen, zodat de voorwaardelijk ingestelde vordering in reconventie van Altera geen beoordeling behoeft. 

2.29.
Ikea wordt als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. 

3 De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Ikea in de kosten van de procedure in conventie, aan de zijde van Altera tot heden begroot op € 3.000,-- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

veroordeelt Ikea in de kosten die na dit vonnis ontstaan, begroot op € 100,-- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Ikea niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van de betekening van het vonnis;

in reconventie

veroordeelt Ikea om aan Altera te betalen de huurpenningen, servicekosten en btw vanaf 1 januari 2013 tot en met heden, vermeerderd met de contractuele boete van 2 % per maand ex artikel 14.2 van de algemene bepalingen alsmede de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de verbeurde contractuele boetes vanaf 21 maart 2013 tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt Ikea in de kosten van de procedure in reconventie, aan de zijde van Altera tot heden begroot op € 1.500,-- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

wijst het meer of anders gevorderde af;

in conventie en in reconventie

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Schollen–den Besten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 april 2014.