De positie van de onderhuurder

De positie van de onderhuurder

Definitie onderhuur >>

Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.

Het geven van toestemming tot onderverhuring van gehuurde woonruimte door de hoofdverhuurder is geen derdenbeding ten opzichte van onderhuurder, maar een mededeling aan hoofdhuurder met als gevolg dat die hoofdhuurder niet tekort schiet door onder te verhuren.

De onderlinge relaties staan los van elkaar. De hoofdverhuurder heeft een contractuele relatie met de hoofdhuurder (onderverhuurder) en de hoofdhuurder (onderverhuurder) heeft een contractuele relatie met de onderhuurder. De hoofdhuurder schiet te kort als deze de huur niet kan betalen. Dit is niet anders als de hoofdhuurder de huur niet kan betalen door het tekortschieten van de onderhuurder. Dit wordt niet anders als de hoofdverhuurder onder de onderhuurder conservatoir derdenbeslag heeft laten leggen vanwege de huurschuld van de hoofdhuurder aan de hoofdverhuurder. Dat de hoofdhuurder door deze actie de huur niet meer kon betalen maakt deze actie niet zonder meer onrechtmatig jegens de hoofdhuurder (onderverhuurder), aldus het gerechtshof te Leeuwarden in rechtsoverweging 6 in haar arrest van 1 december 2009 ( LJN: BK5330, gerechtshof Leeuwarden, 200.026.313).

De onderhuurder die zich de positie van de huurder probeert te verschaffen geniet geen huurbescherming. Een dergelijke casus speelde zich af in een zaak die tot een arrest van het hof te Amsterdam had geleid van 20 juni 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:2415). In deze zaak was in 1993 een vijfkamerwoning in Amsterdam verhuurd met een woonoppervlakte van 84 84 m². De huurprijs bedroeg laatstelijk € 658,48 bruto per maand. de moeder had zich sinds 1999 uit laten schrijven uit de huurwoning. Sinds 1999 bezat zij een eerste koopwoning en vanaf 27 december 2011 bezat zij een tweede koopwoning. Per 23 november 2001 heeft zij zich van een adres in Groningen naar een ander adres in Groningen laten overschrijven. Sinds 14 januari 2005 stond de moeder afwisselend op het adres van het gehuurde en op laatstgenoemd adres in Groningen ingeschreven. Op het adres van het gehuurde hebben ook andere personen ingeschreven gestaan. De zoon is toen hij 13 jaar oud was, met zijn moeder meeverhuisd naar Groningen en heeft daar bij zijn moeder gewoond tot hij, 18 jaar oud, dus tussen eind 2003 en eind 2004, opnieuw in het gehuurde is gaan wonen, terwijl zijn moeder toen in Groningen is blijven wonen. De zoon heeft zich per 31 augustus 2004 op het adres van het gehuurde laten inschrijven en bewoont het gehuurde, tezamen met anderen, nog steeds. De verhuurder heeft de moeder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen nu haar verblijf in Groningen en permanent karakter had. De moeder gaf achter aan dat zij weer voornamelijk in Amsterdam zou wonen. In 2006 heeft de verhuurder enige malen om opheldering en bewijsstukken verzocht.

Het bij deze brief gevoegde opzeggingsformulier, waarop onder meer staat dat het gehuurde op de einddatum leeg en vrij van bewoning moet worden opgeleverd, heeft de moeder op 15 juli 2013 ten kantore van Ymere ondertekend met als vermelde einddatum 10 januari 2014. Daarna heeft de verhuurder enige malen vergeefs geprobeerd een afspraak voor de eindoplevering te maken.

De zoon wenste de woning niet te verlaten en beriep zich op huurbescherming. De moeder stelde vanaf 1 juli 2006 de woning te hebben onderverhuurd tegen voldoening van een bedrag van € 554,33 per maand.
De zoon wenste de woning niet te verlaten en de verhuurder stelde een kortgeding tegen de zoon in. De zoon had de verhuurder op 9 januari 2014 schriftelijk op huurbescherming beroepen. De Voorzieningenrechter had bij vonnis van 6 mei 2015 deze vordering in kort geding van de verhuurder afgewezen, kort gezegd omdat het voor het risico van de verhuurder kwam dat zij de onder bedoelde brief niet had onderkend en daardoor niet binnen de termijn van zes maanden een vordering ex artikel 7:269 lid 2 BW had ingesteld.

De verhuurder vorderde de ontruiming van het gehuurde op grond van de stelling dat de zoon daarin vanaf de huuropzegging door de moeder zonder recht of titel verbleef. De zoon had dat betwist en stelde dat hij in 2006 een schriftelijke overeenkomst van onderhuur had gesloten met de moeder.
De kantonrechter had de vordering van de verhuurder toegewezen en hij had daartoe samengevat het volgende overwogen. Uit de vaststaande feiten kan worden afgeleid dat de moeder gedurende langere tijd in strijd heeft gehandeld met haar contractuele verplichting om het gehuurde zelf te bewonen, dit met het kennelijke doel haar zoon aan woonruimte in Amsterdam te helpen en zonder de bedoeling om metterwoon in het gehuurde terug te keren (zoals wél in de schriftelijke onderhuurovereenkomst staat opgenomen). Dit deed de grondslag aan de overgelegde onderhuurovereenkomst reeds ontvallen.
Daarnaast vielen bij het werkelijk bestaan van die onderhuurovereenkomst volgens de kantonrechter de nodige vraagtekens te plaatsen gelet op de verzoeken van de moeder aan de verhuurder om na de huuropzegging haar zoon tijd te geven een andere woning te vinden, maar zonder te reppen over het bestaan van een onderhuurovereenkomst, het ontbreken van deugdelijke betalingsbewijzen van die onderhuur en de omstandigheid dat een aannemelijke verklaring voor het sluiten van die overeenkomst ontbrak in het licht van de beweringen van de moeder tegenover derden dat zij zelf nog in het gehuurde woonde of dat snel weer van plan was. Ook wanneer van het werkelijk bestaan van de onderhuurovereenkomst moet worden uitgegaan, dan is deze in het licht van alle omstandigheden aan te merken als een pseudo-onderhuurovereenkomst, zodat het inroepen van de bescherming als bedoeld in artikel 7:269 lid 2 BW neerkomt op misbruik van huurbescherming.
Hiertegen stelde de zoon beroep in bij het hof te Amsterdam.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 3.4 onder meer uitgaande van de door de kantonrechter vastgestelde feiten dat de moeder niet alleen reeds in 1999 feitelijk heeft afgezien van de bewoning van het gehuurde maar tegelijkertijd dat feit welbewust verborgen heeft gehouden voor de verhuurder evenals – zelfs tot na de huuropzegging in augustus 2013 – de omstandigheid dat (in ieder geval) haar zoon daar vanaf 2004 is gaan wonen. Daarmee had de moeder afstand gedaan van de huurovereenkomst.

Het hof oordeelde vervolgens dat aan een eventueel gesloten onderhuurovereenkomst geen betekenis toekwam.
Van betalingen door de zoon blek niet stelselmatig sprake te zijn. Uit niets bleek dat de moeder de zoon op de niet-betaling van huurpenningen ooit (serieus) heeft aangesproken. Reeds daarom was van een volwaardige onderhuurovereenkomst geen sprake. De zoon had verder niet betwist dat het aanvragen van huursubsidie en zorgtoeslag in samenspraak met, zoal niet alleen door, zijn moeder is verzorgd en voorts dat hij niet eerder dan eind 2014 (dus geruime tijd na de opzegging van de huur door de moeder (eind 2013) op de hoogte raakte van het bestaan van een schriftelijk vastgelegde onderhuurovereenkomst. Men had gesteld dat men ergens eind 2014 op advies van het Juridisch loket een schriftelijke overeenkomst hadden opgesteld.
Het hof was daarom van oordeel dat een onderhuurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte die van stond af aan dat doel beoogt te bewerkstelligen dat de zoon de plaats van de moeder in zou nemen verdient daarom niet de bescherming als bedoeld in artikel 7:269 lid 1 BW en is door de kantonrechter terecht aangemerkt als een pseudo-onderhuurovereenkomst.

Ik acht dit een terechte beslissing. Ik vind dit een duidelijk voorbeeld hoe mensen kunnen draaien om de wettelijke regels om oneerlijke motieven in eigen voordeel te kunnen aanwenden. Als deze moeder en de zoon de zaak dus "anders aan hadden gepakt" (eerder aanbieden huurcontract, volledige betalingen huur), dan had deze actie nog wel kunnen slagen, hoewel iedereen op de klompen aan had kunnen voelen dat hier sprake was van een opzetje om de verhuurder een kunstje te flikken. Als een partij "zijn vinger niet achter en zaak kan krijgen" dan is het mogelijk dat deze partij niet in het gelijk wordt gesteld. Het adagium gelijk hebben is 1, gelijk krijgen is 2 is dan van toepassing. Het hof had naar mijn mening op een eenvoudiger manier tot dit resultaat kunnen komen. Ingebruikgeving van het gehuurde valt niet onder de bescherming van artikel 7:269 lid 1 BW.

Van de zoon die bij zijn moeder woont, kan worden verwacht dat deze een bijdrage in de kosten van onderhoud geeft. Er wordt dan woonruimte ter beschikking gesteld en er wordt een bedrag betaald. Deze betalingen worden doorgaans niet als een huurovereenkomst aangemerkt, maar een verdeling van de kosten die de ouders met kinderen met elkaar pas kunnen spreken. Het betalen van de bijdrage kan een onderdeel zijn van de noodzakelijke duurzame huishouding die nodig is voor de verkrijging van het medehuurderschap ex artikel 7:267 BW. De medebewoner gebruikt dan onzelfstandige woonruimte en zal dan niet voor huurbescherming ex artikel 7:269 lid 1 BW in aanmerking komen. In deze zaak was er eerst kennelijk sprake van het huren van een onzelfstandige woning. Kennelijk hadden partijen bedacht dat het aanvragen van het medehuurderschap in ieder geval een probleem zou zijn, omdat er geen sprake was geweest van duurzame gemeenschappelijke huishouding. Als er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan kan er geen sprake zijn van onderhuur (Rechtbank Amsterdam, kantonzaken Amsterdam, 9 april 1997, WR 1997, 73). De huurder zou dan kans lopen dat er ontbinding van de huurovereenkomst uitgesproken zou worden als in het huurcontract onderverhuring was uitgesloten.

Het lijkt mij dat bij verhuring aan kinderen met name gekeken moet worden naar de vraag of er tussen partijen een kennelijke strekking aanwezig was om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen. Doorgaans zal het immers gaan om voortgezet gebruik door de kinderen die al in de woning woonden voordat het kind het volledige gebruik van de woning kreeg. Als het kind tijdens het gebruik van de woning door de ouders en het kind geen aanspraak kan maken om het medehuurderschap te verwerven, dan zou het onjuist zijn als deze wettelijke regeling omzeild zou kunnen worden door het kind het gebruik van de gehele woning te verschaffen na verlaten van de woning door de ouders. De laatstgenoemde overeenkomst zal bepalend zijn voor de vraag of de pseudo huurder aanspraak op huurbescherming toekomt.

Verder zal het sluiten van een huurovereenkomst door de ouders met een kind ten aanzien van de gehele woning doorgaans het doel hebben om het kind de positie van huurder te verschaffen. Als dit niet aan de orde zou zijn, dan zouden de ouders wel open kaart met de verhuurder spelen. Welke andere bedoeling zouden de oorspronkelijke huurders met deze actie kunnen hebben? Als er wél sprake zou zijn van een andere bedoeling dan is het aan de huurder om dit dan duidelijk te maken. De huurder zal in ieder geval duidelijkheid dienen te verschaffen wat de bedoeling is geweest van het vertrek uit de woning en het ter beschikking stellen van de gehele woning aan de gebruiker. Ik vind hierbij ook van belang dat het kind er ook van op de hoogte is dat de ouders in beginsel in strijd met de wet handelen door de woning door de woning aan het kind te verhuren. Dit kan anders zijn als er wordt verhuurd aan een andere persoon die niet tot de naaste familieleden van de huurders behoren. Deze andere persoon hoeft er immers niet van op de hoogte te zijn dat de woning in strijd met de wet en/of het huurcontract wordt verhuurd. Deze andere persoon heeft de bescherming nodig tegen de verkeerde bedoeling van de onderverhuurder die het doorgaans alleen om het geld is te doen.

Onderverhuren? Mag dat? Onderscheid woonruimte en bedrijfsruimte>>

Een huurder van woonruimte mag volgens artikel 7:244 BW zijn woonruimte niet geheel onderverhuren, tenzij de verhuurder daarvoor uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven. Gedeeltelijk onderverhuren van woonruimte door de huurder is mogelijk, tenzij dit door de verhuurder is verboden.
Het gedeeltelijk onderverhuren van woonruimte is aan bepaalde regels gebonden. De huurder kan onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een kamer in het gehuurde, onderverhuren als hij zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft. In een zaak, die heeft geleid tot een uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 januari 2014 ( ECLI:NL:RBGEL:2014:55) oordeelde de rechtbank dat de huurder, die delen van zijn woning had onderverhuurd, niet in strijd met het huurcontract handelde nu in het contract niet was verboden delen van de woning onder te verhuren, mits de huurder zijn hoofdverblijf in de woning houdt. In deze procedure kon de verhuurder niet bewijzen dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in de woning had. Als onderverhuring in het huurcontract is verboden, dan is onderverhuring alleen mogelijk na toestemming door de hoofdverhuurder (zie artikel 7:244 BW).
Het hof te Amsterdam lijkt in haar arrest van 1 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3291) uit het oog te verliezen dat er bij gedeeltelijke ingebruikgeving van het gehuurde een wettelijke verplichting bestaat het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. In deze zaak had een huurder een deel van de woning aan een vriend in gebruik gegeven. De verhuurder stelde dat de huurder het hoofdverblijf had verplaatst. Het hof was van mening dat de huurder niet gehouden was om het hoofdverblijf in de woning te hebben als dit niet contractueel is overeengekomen. Dat laatste is op zich zelf juist als het alleen om het gebruik van de huurder gaat (los van ingebruikgeving van een deel van de woning aan derden), maar is onjuist als er sprake is van het gedeeltelijk in gebruik geven van woonruimte. De wet (zie artikel 7:244 BW) stelt dan immers, dat dit alleen is toegestaan als de huurder wél het hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De wet geeft in het kader van het gedeeltelijk gebruiken van de woning door een ander dan de huurder de aanvullende eis dat de huurder dan wel het hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben. Als de huurder zelf niet het hoofdverblijf in het gehuurde heeft is gedeeltelijk in gebruik geven van het gehuurde dus niet mogelijk.
Bij de beantwoording van de vraag of de huurder zijn hoofdverblijf in de woning heeft, is van belang of hij daar werkelijk woont, daar zijn zetel van zijn fortuin heeft, daar zijn zaken behartigt, zijn goederen en eigendommen beheert en in die woning regelmatig ’s nachts slaapt. In een zaak die heeft geleid tot een uitspraak van de rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 27 mei 2009 ( LJN: BJ2157, sector kanton Rechtbank Haarlem, 373193/CV EXPL 08-1713 ) heeft de rechter moeten beoordelen of er sprake was van een hoofdverblijf van de huurder in de woning. Het ging in deze zaak niet om de vraag of er sprake van onderhuur was. De rechter gaf in dit vonnis een nadere invulling van het begrip 'hoofdverblijf" zoals bovenstaand weergegeven. De invulling van het begrip hoofdverblijf in deze uitspraak kan echter ook in het kader van een situatie worden gebruikt, waarbij sprake is van onderhuur. Als de woning door de (hoofd) huurder als tweede woning wordt gebruikt, terwijl het hoofdverblijf elders wordt gevoerd, dan kan deze (hoofd) huurder op grond van de wet niet tot onderverhuring van (een gedeelte van) de woning overgaan. Met toestemming van de hoofdverhuurder is dit wel mogelijk nu artikel 7:244 BW regelend recht bevat. In het huurcontract kan daarom in afwijking van de wettelijke regel staan vermeld dat onderhuur niet mogelijk is, of alleen mogelijk is na uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Als hierover in het huurcontract niets staat geregeld, dan is onderverhuring door de (hoofd) huurder wel mogelijk onder voorwaarde dat deze huurder het gehuurde als hoofdverblijf gebruikt.
Als de huurder in strijd met het huurcontract toch onderverhuurt, dan schiet hij jegens zijn contractspartij toerekenbaar tekort.
Tevens kan dit leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door de hoofdverhuurder. De onderverhuurder wordt schadeplichtig jegens zijn onderhuurder als deze hierdoor de woning moet verlaten. De onderhuurder van onzelfstandige ruimte wordt niet beschermd en de huurder van zelfstandige woningen geniet wel bescherming.

Bedrijfruimte

Voor bedrijfsruimte geldt artikel artikel 7:221 BW onverkort: onderverhuur is zonder beperking in de omvang van de te verhuren toegestaan, tenzij de verhuurder dit in het huurcontract contractueel heeft verboden. Voor bedrijfsruimte geldt dus niet de beperking voor onderverhuring van de gehuurde ruimte die voor woningen in artikel artikel 7:244 BW is vastgelegd.
In de meeste huurcontracten staat echter een dergelijke verbodsbepaling.
Als partijen een huurovereenkomst mondeling zijn overeengekomen, dan kan de huurder de gehuurde zaak zonder toestemming van de verhuurder onderverhuren, tenzij de verhuurder mondeling uitdrukkelijk (in aanwezigheid van getuigen in het kader van de bewijslevering) heeft verklaard dat onderverhuring niet is toegestaan.

Poging onderhuur reden voor ontbinding huurovereenkomst>>

De voorzieningenrechter van de sector civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van kort geding van 5 juli 2011 (zaaknummer/rolnummer 491125/KG ZA 11-822 HJ/TF) de uitspraak gedaan dat een huurder die een poging heeft gedaan zijn woning onder te verhuren voor en hoger bedrag dan hij zelf huurde, zodanig tekort was geschoten dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.
Dit is een opmerkelijke uitspraak. Het is de vraag of louter een poging tot onderverhuring van woonruimte een voldoende grote tekortkoming is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. In deze zaak speelde meer dan alleen de poging van onderverhuring van de woning. De poging van onderverhuring was echter wel de druppel die de emmer deed overlopen in een reeds verstoorde relatie tussen huurder en verhuurder.
Als basis van deze uitspraak werd de huurovereenkomst genomen. Op grond van deze overeenkomst mocht de huurder de woonruimte niet zonder toestemming aan derden ter beschikken stellen. Bovendien diende de huurder de woning volgens de voorwaarden als hoofdverblijf te gebruiken.

De huurder had de woning aangeboden voor onderverhuring gedurende een periode van twee jaar. Hij had ongeveer € 200,- meer huur gevraagd dan de huur die hij zelf voor de woning betaalde. De huurder was gehuwd en zou met zijn partner gaan samenwonen. In de procedure werd als bewezen beschouwd dat de huurder de woning voor tenminste twee jaar wenste onder te verhuren. Daarna zou hij de woning in eigen beheer houden. Hij zou de woning na deze periode van twee jaar als kantoor gaan gebruiken of er iets anders mee gaan doen, maar hij zou er niet zelf meer in gaan wonen.

De voorzieningenrechter vond het argument van de huurder, dat de all-inhuurprijs (€ 600,-) het verschil tussen de kale huurprijs (€ 400) en de all-inhuurprijs (€ 600) zou rechtvaardigen niet aannemelijk. De voorzieningenrechter vond daarom dat vast was komen te staan dat de huurder de woning op commerciële basis wilde onderverhuren.
De huurder had volgens de rechter moeten weten dat deze wijze van verhuring door de verhuurder niet zou worden toegestaan nu de algemene voorwaarden deze wijze van verhuring niet toestaan.
De rechter vond verder nog van belang dat de huurder de woning niet langer als hoofdverblijf gebruikte. Hoewel dit door de huurder werd betwist vond de rechter onaannemelijk dat de huurder zijn hoofdverblijf nog in de woning had. Volgens de rechter is het gezien de familieomstandigheden en zijn berichten van de huurder op Facebook niet aannemelijk dat hij de woning langer als hoofdverblijf in gebruik had. Dit gold eens te meer nu een anonieme buurtbewoner had bevestigd dat hij inboedel uit de woning had gehaald en hij nog maar een paar keer per week in de woning sliep. Het feit dat hij geruime tijd de woning niet als hoofdverblijf gebruikte, maakte het voor de rechter aannemelijk dat de huurder in strijd met de huurovereenkomst had gehandeld, hetgeen in samenhang met de poging tot onderverhuring ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.
De rechtbank te Amsterdam heeft in een kort geding van 12 december 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:8403 ) een soortgelijke beslissing genomen als in bovenaangehaalde uitspraak van 5 juli 2011 door de voorzieningenrechter van de rechtbank te Amsterdam. Ook in deze kwestie had een huurder een sociale huurwoning onderverhuurd en was de verhuurder daarachter gekomen voordat de aspirant-huurder de woning kon betrekken. In het huurcontract stond een verbod om de woning onder te verhuren. Uit de stukken die tijdens de zitting waren gewisseld bleek dat de onderverhuurder nooit de bedoeling had gehad om de woning te verhuren. De onderverhuurder had uit geldnood zijn woning aan een derde aangeboden, waarbij het niet zijn bedoeling was dat de aspirant-huurder daadwerkelijk zijn intrek in de woning zou nemen. Nadat de onderverhuurder het bedrag van € 1.250 van de aspirant-huurder onder valse voorwendselen had ontvangen, had hij een ruzie geënsceneerd met de bedoeling de aspirant-huurder zo bang te maken, dat hij niet meer in de woning zou durven wonen. De voorzieningenrechter achtte het inzetten van een sociale huurwoning als middel voor oplichting - waarbij misbruik werd gemaakt van de woningnood in Amsterdam - eveneens een zeer ernstige tekortkoming aan de zijde van de onderverhuurder. De hoofdverhuurder had ter zitting terecht aangevoerd dat dit in het licht van de huurovereenkomst voor haar onacceptabel was. De onderverhuurder had hiermee zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen ((artikel 7:213 BW) geschonden. Dit maakte, gezien in combinatie met hetgeen eerder in het vonnis was overwogen over het plaatsen van de woning op internet, dat het voldoende aannemelijk was dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zou uitspreken.

Bewijslastverdeling >>


De verhuurder die stelt dat er sprake is van onrechtmatige ingebruikgeving zal dit dienen te bewijzen (artikel 150 RV).
Dit bewijs is vaak lastig te leveren. In de praktijk kan deze lastige bewijspositie worden afgezwakt. Er zijn omstandigheden om bewijs deels bij de huurder neer te leggen dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. De simpele reden hiervan is dat het doorgaans niet mogelijk is het bewijs te leveren van iets dat niet plaatsvindt (niet bewonen van de woning), terwijl bewijs van iets dat wel plaatsvindt (wel bewonen van de woning) eenvoudiger is te leveren.
Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 15 december 2009 beslist ( LJN: BL9258, Gerechtshof Amsterdam , 200.022.643/01) dat de verhuurder de bewijslast draagt van de stelling dat huurster zelf het gehuurde niet meer als woning gebruikt, ondanks de beslotenheid van het huiselijk leven. In rechtsoverweging 3.6 onderbouwt het hof dit standpunt. Volgens het hof kan de rechtens te respecteren, en ook verdragsrechtelijk beschermde, beslotenheid van het huiselijk leven onder omstandigheden meebrengen dat een verhuurder van woonruimte belemmeringen ondervindt bij het vergaren van bewijs voor zijn vermoeden dat de huurder het gehuurde niet langer zelf in gebruik heeft en/of wederrechtelijk aan een ander in gebruik heeft gegeven. Voorts heeft volgens het hof deze voorzienbare complicatie van bewijsrechtelijke aard in de parlementaire geschiedenis aandacht gekregen (zoals in Kamerstukken I, 2002/2003, 26 089, nr. 50, p. 6 e.v.). Daarbij is evenwel, voor zover het hof bekend, nimmer het verstrekkende standpunt ingenomen dat een verhuurder kan volstaan met het beredeneren van zijn vermoedens om de huurder in de positie te brengen waarin hij méér moet doen dan gemotiveerd stellen dat hij de gehuurde woning nog altijd zelf bewoont.
In rechtsoverweging 3.7 van bovengenoemd arrest stelt het hof dat van de huurder moet worden verlangd dat hij met klem van argumenten weerwerk levert tegen de stelling dat hij de woning niet (meer) zelf bewoont, maar deze gehoudenheid gaat niet verder dan de in het algemeen reeds uit het bewijsrecht voortvloeiende verplichting om voldoende nauwkeurig uiteen te zetten waarom de door de eiser aangedragen feiten en omstandigheden niet tot de gevolgtrekking nopen dat de overeenkomst niet wordt nageleefd.
Behoudens in geval in de huurovereenkomst nadrukkelijk is bedongen dat de bewijslast ten aanzien van het eigen gebruik van de woning bij de huurder ligt, moet het uitgangspunt ook ten aanzien van de verhuur van woonruimte blijven dat degene die ontbinding van een overeenkomst vordert en daartoe stelt dat zijn wederpartij toerekenbaar is tekortgeschoten, van die stelling de bewijslast draagt.
De verhuurder mag dus niet naar aanleiding van een vermoeden zonder verdere gegevens aan te dragen de huurder bewijs vragen van het eigen gebruik van het gehuurde.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 14 maart 2011 een soortgelijke beslissing genomen ( LJN: BP7563, gerechtshof Amsterdam, 200.074.905/01 ) ten aanzien van de bewijslastverdeling van het niet door de huurder gebruiken van het gehuurde (sociale huurwoning) als hoofdverblijf ondanks een contractuele verplichting. Tevens was in het huurcontract de bewijslast van het hebben van een onafgebroken hoofdverblijf van de huurder in het gehuurde bij de huurder neergelegd.
De verhuurder had gesteld dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf had. De verhuurder had deze stelling onderbouwd door een feitelijk onderzoek waaruit bleek dat anderen dan de huurder de woning bewoonden.
Het hof was los van de contractueel overeengekomen bewijslast van mening dat de huurder de stelling van de verhuurder, inhoudende dat de huurder niet in de woning zijn hoofdverblijf heeft, gemotiveerd moet betwisten. Het hof laat in deze uitspraak - evenals bovengenoemde uitspraak - uitdrukkelijk de mogelijkheid open om de bewijslast van het houden van de hoofdverblijfplaats bij de huurder neer te leggen als dit contractueel is overeengekomen.
Omdat de huurder weet wat zich in de woning afspeelt, mag van hem volgens het hof worden verlangd dat hij wat dit betreft concrete feiten en omstandigheden aandraagt. Dit klemt volgens het hof temeer in geval van de huur en verhuur van een woning in de sociale sector, zoals in het onderhavige geval. Sociale woonruimte is schaars volgens het hof. De verhuurder heeft vanuit haar specifieke positie ervoor zorg te dragen dat haar woningbestand in de sociale sector eerlijk wordt verdeeld.
Zodra een redelijk vermoeden bestaat dat de verdeling van woonruimte wordt doorkruist door het gebruik van een woning door derden, is het aan de huurder om informatie te verschaffen teneinde duidelijk te maken wat ter zake van het gebruik van de woning aan de hand is. Dat redelijke vermoeden had de verhuurder geleverd door een onderzoek ter plaatse uit te voeren naar het gebruik van de woning door de aanwezige personen. Hier is naar mijn mening door de verhuurder meer onderzoek gedaan dan door de verhuurder die in het eerste arrest is genoemd. Deze verhuurder heeft meer gedaan dan alleen haar vermoedens te beredeneren. De motivering van het hof moet wel in het licht van de door de verhuurder gedane inspanningen worden gezien. In het vorige arrest werd reeds gesteld dat een verhuurder niet kan volstaan met het beredeneren van zijn vermoedens om de huurder in de positie te brengen waarin hij méér moet doen dan gemotiveerd stellen dat hij de gehuurde woning nog altijd zelf bewoont. Dit uitgangspunt geldt hier ook.

De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 8 juli 2011 ( LJN: BR3088, Rechtbank Amsterdam, 491112 / KG ZA 11-819 ) evenwel een beding in de algemene voorwaarden als onredelijk bezwarend, inhoudende dat de huurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. In deze uitspraak wordt door de verhuurder tevens niet aannemelijk gemaakt dat huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had.
De huurder wordt volgens de rechter in deze kwestie als consument aangemerkt. De rechter dient daarom op grond van de rechtspraak van het Hof van Justitie (o.a. 4 juni 2009, C 243/08) ambtshalve te beoordelen of het beding onredelijk bezwarend is. Bij de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten is een indicatieve lijst gevoegd van mogelijk oneerlijke bedingen. Het onderhavige beding is een beding als bedoeld in onderdeel q van de genoemde indicatieve lijst, terwijl ook op de Nederlandse zwarte lijst (artikel 6:236 onder k BW ) bepaalde (andere) vormen van bewijslastomkering als onredelijk bezwarend worden aangemerkt. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het onderhavige beding ook onredelijk bezwarend. Dit is toch een andere redenering dan het hof in haar uitspraak van 14 maart 2011, die een bewijslastverzwaring op grond van een contractueel beding in het nadeel van de huurder wel mogelijk achtte. Ik neig meer naar de interpretatie van de voorzieningenrechter in haar vonnis van 8 juli 2011.
De rechtbank te Rotterdam sloot in haar vonnis van 28 februari 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:1434) aan op het bovengenoemde standpunt van het hof te Amsterdam in haar arrest van 14 maart 2011. Ook in deze zaak was het onderverhuren van woonruimte in de algemene voorwaarden verboden en was daarin de algemene voorwaarden de volgende bepaling ten aanzien van de bewijslast opgenomen: “Indien de huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden, op de huurder.” Allereerst besliste de rechter dat het in gebruik geven van de woning ontbinding van deze overeenkomst niet rechtvaardigde. De huurder had weliswaar in strijd met de overeengekomen bepalingen een deel van het gehuurde aan derden in gebruik gegeven, doch dit rechtvaardigde gezien de omstandigheden niet de ontbinding van de overeenkomst. De rechter leek hier ten onrechte toch een soort belangenafweging in de uitspraak te betrekken.
Vervolgens heeft de kantonrechter beoordeeld of de bewijslastverdeling als gemeld in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend was. De kantonrechter was van mening dat dit niet het geval was. De kantonrechter brengt hierbij de wetsgeschiedenis van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek (Huur) (Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50) in stelling. Op basis van deze wetsgeschiedenis is de kantonrechter van oordeel dat de bewijsafspraak tussen partijen met betrekking tot het hoofdverblijf, zoals de algemene huurvoorwaarden, niet onredelijk bezwarend is, nu het gaat om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen. Een huurder moet immers geacht worden beter te weten wat zich afspeelt in de huurwoning dan de verhuurder. Dit is een juiste beslissing, omdat de verhuurder doorgaans slechts kan gissen wat binnen de muren van het gehuurde plaatsvindt.

De Hoge Raad volgt de lijn van de rechtbank te Rotterdam in het vonnis van 28 februari 2014. Volgens de Hoge Raad in aan arrest van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1185) zal de huurder die zich op een recht van bewoning beroept op basis van een huurovereenkomst, de stelplicht en bewijslast hebben met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt. Het ging hier niet om een gestelde onderverhuring, maar om een door een huurder gesteld medehuurderschap. Voor de bewijslastverdeling maakt dit uitgangspunt niet uit, waardoor ik deze uitspraak ook op deze plaats van belang acht. De Hoge Raad week hierbij af van een eerder oordeel van het hof. Het ging hier om een zoon die zijn gehele leven gebruik van een woning was blijven maken en na het overlijden van zijn ouders gebruik van deze woning was blijven maken. De pseudo-huurder had aangevoerd dat hij met de toenmalige eigenares mondeling had afgesproken dat hij de huurovereenkomst zou overnemen van zijn ouders, althans dat hij voortaan medehuurder zou zijn. Ter onderbouwing had hij in hoger beroep een verklaring overgelegd van een neef van de toenmalige eigenares. Het hof was van oordeel dat bij deze stand van zaken niet kon worden geconcludeerd dat de pseudo-huurder zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef.

Dit oordeel van het hof was niet juist. De verhuurder diende namelijk slechts feiten te stellen die de conclusie dat de pseudo-huurder zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef, kunnen dragen. De verhuurder had dat gedaan. Vervolgens was het aan de huurder om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen die het rechtsgevolg kunnen dragen, dat hij uit hoofde van een huurovereenkomst gerechtigd is om in de woning te verblijven. Meer in het bijzonder was het aan de huurder om feiten te stellen, en zo nodig te bewijzen, ter onderbouwing van zijn stelling dat hij medehuurder was dan wel dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders had overgenomen (zie de conclusie bij dit arrest ECLI:NL:PHR:2017:291 ).
Het hof had niet vastgesteld dat de huurder medehuurder van de bovenwoning was en ook niet dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders had overgenomen. Het hof heeft echter ook niet vastgesteld dat dit níet het geval is. Aldus is in het midden gebleven of de huurder uit hoofde van huur gerechtigd was tot het gebruik van de bovenwoning.
Na verwijzing zal het hof met toepassing van de regels van artikelen 7:267 en 7:268 BW (voortzetting huur door medehuurder na overlijden) moeten beoordelen of de huurder medehuurder is geworden en na het overlijden van zijn moeder huurder, dan wel of hij de huurovereenkomst met instemming van de verhuurder heeft overgenomen van zijn ouders.
Met zijn stellingen over de waarde van de verklaring van de hiervoor genoemde neef miskent de verhuurder volgens het hof dat het niet aan de huurder is te bewijzen dat hij (mede)huurder is, maar aan de verhuurder om aan te tonen dat de pseudo-huurder zonder recht of titel in de bovenwoning verblijft. Dit standpunt van het hof, was zoals gezegd, onjuist.

Zie voor een soortgelijke discussie over de bewijslastverdeling het hoofdstuk Ontbinding, onderdeel: Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt, sub onderdeel 2.1. Het ongebruikt laten van gehuurde ruimte.

Bescherming van de onderhuurder van zelfstandige woonruimte >>

De wetgever heeft het probleem onderkend dat de onderhuurder zich niet tegenover de hoofdverhuurder op handhaving van zijn positie kan beroepen. Tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder bestaat immers geen rechtstreekse juridische relatie. De wetgever heeft gemeend slechts ten behoeve van de huurder van zelfstandige woonruimte de contractsvrijheid te doorbreken. Op grond van artikel 7:269 BW kan de onderhuurder van zelfstandige woonruimte beroep op huurbescherming doen. Artikel 7:269 BW is dus slechts van toepassing als er sprake is van onderhuur van zelfstandige woonruimte. Als een huurder van bijvoorbeeld een studentenetage eerst een kamer huurt, maar na verloop van jaren de hele etage huurt, waarop alle voorzieningen aanwezig zijn dan wordt deze huurder beschouwd als huurder van zelfstandige woonruimte: deze huurder huurt uiteindelijk een zelfstandige woning en komt beroep op grond van artikel 7:269 BW toe. Noot 24 Partijen zijn dan gedurende de huurperiode uitdrukkelijk met elkaar een andere huurrelatie aangegaan. De huurder kan niet zonder toestemming van de verhuurder de aard van de huurrelatie wijzigen.

De verhuurder die met één werkgever één huurovereenkomst sloot aanzien van drie appartementen ten behoeve van de werknemers van de kreeg ook te maken met een situatie waarop de regeling van onderhuur van toepassing was. De eigenaar van de woonruimte trad hierbij op als de verhuurder. De werkgever trad op als huurder/onderverhuurder en de werknemer trad hierbij op als onderhuurder. Hier was niet sprake van een dienstwoning. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 20 september 1985 (HR 20 september 1985, NJ 1986,260 (zonshofje I) is hier sprake van woonruimte, nu een overeenkomst is gesloten die beoogt woonruimte onder te verhuren. (zie ook het hoofdstuk Huurovereenkomst bepaalde duur onderdeel "De partijbedoeling en de overeenkomst van korte duur". De werkgever had op een zeker moment de overeenkomst naar de verhuurder opgezegd. Deze werkgever had ook de onderhuurders te kennen gegeven de woning te verlaten. Twee huurders waren daadwerkelijk vertrokken. Eén huurder was niet vrijwillig vertrokken. De verhuurder ging uit van de ondeelbaarheid van de overeenkomst, zodat de overeenkomst in zijn geheel niet was geëindigd. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam oordeelde in haar vonnis van 17 april 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:4269 ) dat de huur van de drie appartementen geen ondeelbare overeenkomst betrof. De rechter constateerde vervolgens dat er twee appartementen waren ontruimd en dat de overeenkomsten met betrekking tot deze huurders waren beëindigd.

De overeenkomst met betrekking tot het appartement dat niet ontruimd was volgens de rechter ex artikel 7:269 BW van rechtswege voortgezet. De rechter oordeelde verder dat door de opzegging de hoofdhuurovereenkomst per 1 januari 2014 tot een einde was gekomen. Vanaf dat moment was de voormalige hoofdverhuurder van rechtswege de verhuurder van de voormalige onderhuurder geworden. Nu niet was gesteld of gebleken dat de voormalige hoofdhuurder vervolgens de procedure van artikel 7:269 lid 2 BW had gevolgd, bestond deze overeenkomst nog altijd.

Voor alle duidelijkheid stelde de kantonrechter ook vast dat in deze huurrelatie de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde die tussen de onderverhuurder en de onderhuurder was vastgesteld gold tussen de voormalige onderhuurder (thans huurder) en de voormalige hoofdverhuurder (thans verhuurder) en ook gold de tijdelijke huurverlaging, zolang de gebreken niet waren verholpen. Als vuistregel kan dus worden aangenomen dat drie huurders die zelfstandige woonruimte onderhuren huurbescherming genieten. Deze huurders zijn dan contractuele medehuurders. Er is sprake van een onverdeeld onderdeel van het huurecht waar de huurders recht op hebben. Het maakt daarbij niet uit dat de huurders onderling het huurrecht hebben verdeeld door ieder een aparte kamer te gebruiken en bijvoorbeeld de woonkamer als gemeenschappelijke ruimte hebben bedoeld. Als deze huurders met de hoofhuurders ieder een huurovereenkomst met betrekking tot onzelfstandige woonruimte hebben gesloten, bijvoorbeeld een kamer, waarbij deze huurders onderling een bepaalde ruimte als gemeenschappelijke ruimte hebben bestempeld, dan genieten deze huurders geen huurbescherming. Er valt voor beide verschillende overeenkomsten iets te zeggen. Huurders van onzelfstandige woonruimte kunnen huurders eenvoudiger de huurovereenkomst beëindigen dan de contractuele medehuurders van zelfstandige woonruimte, tenzij er coöptatie mogelijk is. In Amsterdam is echter het vormen van woongroepen lastiger geworden. Voortaan is altijd een vergunning vereist als een woning door meerdere mensen wordt bewoond, zolang deze geen huishouden vormen of sprake is van inwoning. Er gelden dus weliswaar minder regels voor het delen van de woning, maar deze regels zorgen er wel voor dat een woning niet meer in verband met woongroepen kan worden verhuurd. Voor andere steden kunnen andere regels gelden. Voor verhuring van onzelfstandige woonruimte in zelfstandige woonruimte is doorgaans een onttrekkingsvergunning nodig. Deze vergunning wordt niet standaard verleend. Zie voor meer informatie over deze onderwerpen de hoofdstukken: Contractueel Medehuurderschap en Aanvang huur.

Als bij ontbinding van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder de hoofdhuurder niet kan worden getraceerd, dan kan het gebruik van het gehuurde door de onderhuurder op grond van artikel 7:269 lid 2 BW toch worden beëindigd, ook al is het vonnis tegen de hoofdhuurder nog niet in kracht van gewijsde gekomen. Noot 22a

De onderhuurder van een zelfstandige woning die op grond van de Leegstandwet is verhuurd aan de hoofdhuurder (of is verhuurd naar aard van korte duur) geniet geen huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW. Dit geldt ook als de onderhuurovereenkomst niet door de Leegstandwet wordt beheerst, of anderszins verwijst naar bijvoorbeeld de overeenkomst van naar aard korte duur. Zie het arrest van het hof te Arnhem van 27 december 2011 LJN: BV0332, gerechtshof Arnhem, 200.072.096. In dit arrest achtte het hof het beroep van een onderhuurder op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW niet houdbaar. Zie ook het hoofdstuk: Huurovereenkomst bepaalde- en onbepaalde duur.

De onderhuurder van onzelfstandige woonruimte geniet geen huurbescherming >>

De huurder van onzelfstandige woonruimte komt de bescherming die dit artikel biedt niet toe. Op grond van artikel 7:234 BW wordt onder zelfstandige woning verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. Een onzelfstandige woning voldoet dus niet aan deze normen.
De wetgever vond aan een bescherming van een onderhuurder van onzelfstandige ruimte te veel nadelen kleven voor de verhuurder. De verhuurder zou te zeer gehinderd worden in de beschikkingsbevoegdheid van de onroerende zaak in zijn geheel. Evenmin komt de gebruiker niet zijnde onderhuurder deze bescherming toe.

Als de woning door middel van een reeks huurovereenkomsten in aparte delen is onderverhuurd, is artikel 7:269 BW niet van toepassing, omdat ieder van de onderhuurders dan onzelfstandige woonruimte huurt (bijvoorbeeld studentenhuis met gedeelde gemeenschappelijke ruimten, zoals keuken en toilet ).

In het arrest van het hof te Amsterdam van 12 juli 2011 LJN: BT8699, gerechtshof Amsterdam, 200.078.051/01 is bevestigd dat de huurder van een onzelfstandige woning geen huurbescherming toekwam. In deze zaak kon ervan uit worden gegaan dat de onderverhuurder wel toestemming had voor kamerverhuur, maar niet voor verhuur van zelfstandige woonruimte. In dit arrest is met name aan de orde gesteld dat er geen sprake was van verhuring van zelfstandige woonruimte. De onderhuurder had weliswaar woonruimte gehuurd zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning, doch de onderhuurder kon het gehuurde niet bereiken zonder gebruik te maken van de privévoorzieningen van de onderverhuurder. De onderhuurder moest gebruiken maken van de overloop van de onderverhuurder waarop de deuren van het privégedeelte van de onderverhuurder uitkwamen. Tussen de trap van de overloop naar het door onderhuurder gehuurde bovenhuis zit geen deur. In het trappenhuis bevinden zich lichtschakelaars waarmee de verlichting van het gehele trappenhuis is te bedienen.
Gezien het bovenstaande is er geen grond om aan te nemen dat hier een “verbintenisrechtelijke splitsing” is beoogd. Verder achtte het hof niet aannemelijk dat de contractspartijen bij aanvang van de overeenkomst deze overloop hebben beschouwd als een gemeenschappelijke ruimte die toegang gaf aan twee zelfstandige woningen. Deze argumentatie wordt verder uitgewerkt in het bovengenoemde arrest van de rechtbank Amsterdam van 12 juli 2011 LJN: BT8699, gerechtshof Amsterdam, 200.078.051/01 .

Het lukt de verhuurder niet altijd om een huurovereenkomst van een huurder te ontbinden, die een gedeelte van de woning in strijd met het huurcontract heeft onderverhuurd. Hierbij treft u een voorbeeld uit de praktijk ter illustratie aan. De verhuurder had in dit concrete geval gevorderd dat de huurder en zijn onderhuurder de woning binnen 48 uur na betekening van het vonnis dienden te ontruimen. De verhuurder had aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de huurder de het gehuurde gedeeltelijke in strijd met het huurcontract had onderverhuurd en dat deze overtreding van de bepalingen van het huurcontract ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter was echter in zijn vonnis van 24 oktober 2005 Noot 23 een andere mening toegedaan. Gedurende de procedure stond vast dat de (hoofd) huurder een deel van de woning had onderverhuurd, zodat deze tekort schoot in de verplichtingen uit onderhavige huurovereenkomst. De rechter vond echter dat de tekortkoming de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigde.
Dit geldt eens te meer nu allerminst duidelijk was of de verhuurder de huurder toestemming voor onderverhuring van een gedeelte van de woning wel had kunnen weigeren. Het argument van de verhuurder over het doorkruisen van een eerlijke woonverdeling door de huurder ging niet op nu dit argument voornamelijk betrekking heeft op onderverhuring van een gehele woning.
Ontbinding van de overeenkomst was dus in dit concrete geval een te sterk middel. Misschien had een vordering tot ontruiming van de woning (gezien het proportionaliteitsbeginsel) door de onderhuurder op kosten van de (hoofd) verhuurder wel succes gehad.

De huurder zelfstandige woonruimte wordt beschermd >>

Dit artikel is van toepassing bij zowel bevoegde als onbevoegde onderverhuring. De onderhuurder die het hoofdverblijf in het gehuurde heeft, komt een eigen recht uit dit artikel 7:269 BW toe en handelt niet onrechtmatig door het gehuurde te bewonen. Het hof te Amsterdam kwam in haar arrest van 17 december 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4917 tot het oordeel dat de onderhuurder het hoofdverblijf in het gehuurde had, ook al werd het gehuurde niet doorlopend bewoond. Dit arrest geeft een voorbeeld van de invulling van het begrip hoofdverblijf door het hof. Als een onderhuurder ten behoeve van het werk regelmatig elders verblijft, doet dit niets af aan het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde.
De onderhuurder handelt wel onrechtmatig als hij van de hoofdhuurder het huurcontract heeft overgenomen (contractsoverneming) Noot 22

Hetzelfde geldt voor de huurder die weliswaar een gedeelte van de zelfstandige woning huurt, maar waarvan de onderverhuurder de afzonderlijke delen als zelfstandige woonruimten (dus zonder van voorzieningen buiten de woning afhankelijk te zijn) heeft verhuurd. Deze huurders kunnen ook aanspraak maken op het gestelde in artikel 7:269 BW.

Ratio achter de bescherming van de onbevoegde onderhuurder >>

Onder bevoegde onderverhuur wordt de situatie bedoeld dat de huurder met toestemming van de verhuurder de woning heeft verhuurd aan een derde. Deze bepaling is mede tegen het ontduiken van deze beschermende bepaling gericht. De ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegd tot stand zijn gekomen. In het geval waarin de onderhuurder geen bescherming toekomt in situaties waarin er formeel van onbevoegde onderverhuring sprake is zou de rechtspositie van de onderhuurder te veel op losse schroeven komen te staan als de wet aan de (onbevoegde) onderhuurder geen bescherming zou geven. Zonder deze beschermende bepaling zou de onderhuurder tegen de verhuurder machteloos staan als de huurder de overeenkomst met deze onderhuurder zou willen beëindigen.
De wetgever heeft er daarom voor gekozen om de onderhuurder te beschermen aan wie woonruimte door een daartoe niet bevoegde onderverhuurder is geven.

Geen bescherming van de afhankelijke (bedrijfs) woning >>

Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt, geldt de bescherming van artikel 7:269 BW ook niet. Zo’n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruime waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen. De wettelijke regels betreffende afhankelijke woonruimte worden immers geregeld door het huurregime waaronder de gehuurde bedrijfsruimte valt.

Geen huurbescherming bij wijziging huurregime door onderverhuurder>>

De bescherming van artikel 7:269 BW is alleen van toepassing als de hoofdhuurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte. Als de hoofdhuurovereenkomst als bedrijfsruimte gekwalificeerd wordt, dan komt de huurder van deze bedrijfsruimte die deze ruimte als woonruimte heeft gehuurd van de onderverhuurder geen huurbescherming toe. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 1982 (NJ 1983, 213) en 28 januari 1994 (NJ 1994,421) het volgende overwogen: “Waar noch de tekst van de wet , noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend voorschrift als artikel 1623 k (voorganger van het huidige 7:269 BW, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw), niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door artikel 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen - zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist – partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen overeenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onderhuur) overeenkomst door andere wettelijke regels – ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft – geregeerd kan worden dan die welke overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan”.
Dit wordt nog eens bevestigd in het arrest van de rechtbank Amsterdam van 21 december 2010 LJN: BP0275, gerechtshof Amsterdam, 200.015.259 . In dit arrest werd de hoofdhuurovereenkomst gebracht onder het huurregime van bedrijfsruimte (zie rechtsoverweging 3.15), waardoor de onderhuurder geen bescherming toekwam. De huurder die in alle redelijkheid woonruimte denkt te huren vist achter het net en kan geen beroep op huurbescherming doen.
Dit lijkt onredelijk, doch past wel in het systeem van de wet. De huurder van bedrijfsruimte kan immers ook niet terugvallen op de beschermende bepalingen die aan woonruimte worden verbonden. Mocht de onderhuurder in een dergelijk geval wel worden beschermd, dan zou dit misbruik door de onderverhuurder (hoofdhuurder) in de hand kunnen werken door eenzijdige wisseling van huurregime te bewerkstellingen. De wet heeft uitdrukkelijk willen voorkomen dat de huurder eenzijdig het huurregime zou kunnen wijzigen. Dit geldt in dit verband ook als de onderhuurder te goeder trouw woonruimte heeft gehuurd.

Onderhuurder van de zelfstandige woning behoort niet tot de zijnen van de hoofdhuurder>>

Als de hoofdverhuurder de huur van de hoofdhuurder beëindigt (bijvoorbeeld omdat de hoofdhuurder de huur niet op tijd betaalt) en de hoofdverhuurder ziet bij een ontruimingspoging dat zich een ander in de zelfstandige woning bevindt, dan kan hij die ander niet op grond van het vonnis verwijderen. Ook bij opzegging door de hoofdhuurder kan de onderhuurder niet worden verplicht om het gehuurde te verlaten. De hoofdverhuurder komt er immers vaak na verkrijging van een ontruimingsvonnis ten laste van de hoofdhuurder pas achter dat zich een andere gebruiker dan zijn oorspronkelijke contractant in de woning bevindt. Er is dan wel een vonnis gewezen ten laste van de oorspronkelijke huurder, maar niet ten laste van de onderhuurder van de zelfstandige woonruimte.
In ontruimingsprocedures wordt bijvoorbeeld immers door de verhuurder naast betaling van de huur gevorderd:
  • veroordelen gedaagde om voormeld gehuurde binnen een maand na betekening van het vonnis met al degenen die en al hetgeen dat zich van zijnentwege daarin mocht bevinden te verlaten en
  • te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van eiseres te stellen;
  • machtigen eiseres om, indien gedaagde met die ontruiming in gebreke mocht blijven;
  • deze zelf op kosten van gedaagde te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, indien nodig met behulp van de politie of de gewapende macht.
De onderhuurder behoort niet tot de zijnen van de hoofdhuurder, zodat de hoofdverhuurder op basis van een uitspraak waarin het gevorderde is toegewezen niet de onderhuurder uit het pand mag verwijderen. Noot 26

Mogelijkheid (ontruimings) kort geding door de hoofdverhuurder >>

De hoofdverhuurder kan in kort geding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, erop vooruitlopend dat zijn vordering ex artikel 7:269 lid 2 BW (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen) zal worden toegewezen.Noot 28

Niet uitgesloten is dus dat de hoofdverhuurder in kort geding zowel de ontruiming van de hoofdhuurder (op grond van niet-nakoming) als van de onderhuurder (anticiperend op artikel 7:269 lid 2 BW) kan vorderen, nog voordat de hoofdhuurovereenkomst ontbonden is.

Deze gecombineerde vordering tegen de hoofdhuurder (ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het te kort schieten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst) wegens verboden onderverhuring van de woning en een voorwaardelijke vordering tegen de onderhuurder (op grond van huurbeëindiging op grond van het niet voldoen aan de voorwaarden van onderhuur) is dus mogelijk. De Hoge Raad heeft dit al beslist in haar arrest van juni 1983 Noot 29. In dit arrest werd beslist dat de in artikel 7:269 lid 2 BW genoemde termijn van zes maanden start vanaf de dag waarop de rechtelijke uitspraak waarbij de huurovereenkomst wordt ontbonden in kracht van gewijsde is gegaan. De verhuurder kan gedurende deze termijn, dus voordat de termijn van zes maanden is verstreken, een voorwaardelijke vordering tot beëindiging van het gebruik van de woning door de onderhuurder instellen. Deze vordering kan slechts voorwaardelijk kan worden ingediend, namelijk voor het geval dat de ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder door de rechter zal worden toegewezen.
De rechter zal dienen te beoordelen of er gronden zijn tot beëindiging van een na de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst voortgezette huurovereenkomst. Dit moet mede worden beoordeeld naar omstandigheden zoals die zullen bestaan vanaf het tijdstip van ontbinding van de overeenkomst tussen de hoofdhuurder en de huurder. Als de overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder op korte termijn zal worden ontbonden, kan er voldoende aanleiding bestaan om daarop vooruit te lopen. Als de rechter van mening is dat de huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de verhuurder niet zal worden gecontinueerd, zal er reden kunnen zijn om het tijdstip van beëindiging van de onderhuurovereenkomst uit te spreken.

Aansprakelijkheid van hoofdhuurder voor onbevoegde onderhuur >>

Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur van de gehele woning is de hoofdhuurder niet gehouden het gehuurde leeg op te leveren, tenzij dit met de verhuurder is overeengekomen.

Voorts is de hoofdverhuurder bevoegd om op grond van artikel 6:104 BW van de onbevoegde onderverhuurder alle winst terug te vorderen die de onderverhuurder door deze verhuring heeft gemaakt. Het Gerechtshof Amsterdam benadrukt dat nog eens in haar arrest van 9 september 2008 LJN: BF1347, Gerechtshof Amsterdam , 106.007.209/01 KG. Het Hof was anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend is. Uit de parlementaire geschiedenis komt – naar de mening van het Hof - naar voren dat de wetgever bij toepassing van dit wetsartikel expliciet heeft gedacht aan “het onbevoegd uitbaten van zaken door een houder”

De onderverhuurder is niet op grond van artikel 6:104 BW jegens de verhuurder schadeplichtig als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur mogelijk is. De hoofdverhuurder zal met de (hoofd) huurder hebben afgesproken dat het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg opgeleverd zal dienen te worden. Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst tussen (hoofd)huurder en onderhuurder gelijktijdig met de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en (hoofd)huurder dient te eindigen. De hoofdhuurder is dan schadeplichtig op grond van de hoofdregel dat hij een onderverhuurd object leeg moet opleveren. De hoofdhuurder kan de onderhuurder niet tot ontruiming dwingen als deze zich op huurbescherming beroept.
In dat geval is nakoming (te weten lege oplevering) door de hoofdhuurder niet mogelijk, hetgeen echter niet afdoet aan zijn schadeplichtigheid jegens de hoofdverhuurder. Wel kan laatstgenoemde op billijkheidsgronden een schadebeperkingverplichting hebben, waaraan hij kan voldoen door de onderhuurder op onrechtmatig gebruik aan te spreken. Ten aanzien van door artikel 7:269 BW beschermde onderhuurders geldt deze actie niet, maar kunnen de beëindigingmogelijkheden van artikel 7:269 lid 2 BW mogelijkerwijs wel door de hoofdverhuurder jegens de onderhuurder worden aangewend.

Een vordering tot betaling van de interne onderzoekskosten die de verhuurder bij de opsporing van onrechtmatige bewoning heeft gemaakt, kan worden verhaald ten laste van de huurders. De voorzieningenrechter te Amsterdam heeft dit beslist in haar vonnis van 5 december 2012 ( LJN: BY8854, rechtbank Amsterdam, 529759/KG ZA 12-1542 MW/KR). De rechter was van mening dat gelet op het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub b BW deze interne kosten zijn gemaakt "ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid", en dus niet vallen onder de Wet Normering Buitengerechtelijke Incassokosten en in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen. Op grond van artikel 6:97 BW heeft de voorzieningenrechter de interne kosten van de verhuurder in de onderhavige zaak geschat op € 600,00.

Een verplichting in het huurcontract en/of de algemene voorwaarden die de huurder verplicht om winst af te dragen die de onderverhuurder door de woning onder te verhuren heeft genoten wordt niet aangemerkt als een onredelijk beding conform Richtlijn 91/13 EEG. Het gerechtshof Amsterdam besliste in haar arrest van 19 april 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:1543) dat het beding dat de huurder verplicht alle winst in het kader van de onderverhuring af te dragen niet als een onredelijk beding in de zin van deze richtlijn is aan te merken.

Er waren in een bepalingen een aantal bedingen opgenomen. Het hof was van mening dat het opnemen in één tekstuele bepaling van meerdere bedingen er niet toe leidt dat indien één van die bedingen oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen en dientengevolge geheel buiten toepassing moet worden gelaten, de andere in diezelfde tekstuele bepaling opgenomen bedingen hetzelfde lot treffen. Er dient voor ieder afzonderlijk beding onderzocht te worden of het al dan niet oneerlijk is in de zin van Richtlijn oneerlijke bedingen.

Het hof is van oordeel dat dit beding, anders dan de kantonrechter aangaande het ook in artikel 1.4 van de algemene bepalingen opgenomen boetebeding heeft vastgesteld, niet oneerlijk is in de zin van bedoelde Richtlijn, nu dit beding niet een in de bijlage van de Richtlijn genoemd doel of gevolg heeft, in het bijzonder niet een onevenredig hoge schadevergoeding oplegt in de zin van artikel 1, aanhef en onder e. van de bijlage, zoals bedoeld in artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Het beding strekt immers ten doel af te romen wat de huurder in strijd met het onderverhuurverbod en dus ten onrechte en ten koste van de verhuurder heeft ontvangen. Anders gezegd, het gaat hier uitsluitend om afdracht van de door huurder met de verboden onderverhuur verkregen inkomsten. Dat de verhuurder in dit geval geen schade heeft geleden, zoals huurder stelt, is, zo al juist, daardoor niet relevant.

Het hof vermeldt nog dat toepassing van meerbedoeld beding en afdracht van de met de verboden onderhuur verkregen inkomsten niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De verhuurder heeft in ieder geval geen stellingen neergelegd die tot zo’n vergaande conclusie nopen.

In huurcontracten waarin geen boetebeding in verband met onderverhuring van woonruimte is opgenomen, geeft artikel 6:104 BW een mogelijkheid om degene die in strijd met het huurcontract woonruimte heeft onderverhuurd het genoten voordeel te ontnemen. Deze uitwijkmogelijkheid bestaat ook als er wél een boetebeding is opgenomen, maar het boetebeding op grond van Richtlijn 91/13 EEG nietig wordt verklaard. In het hoofdstuk Introductie incasso's is in het onderdeel "Boetebeding en algemene voorwaarden" uitgebreid ingegaan dat een boetebeding wegens strijdigheid met Richtlijn 91/13 EEG nietig kan worden verklaard. Als de boete nietig wordt verklaard (bijvoorbeeld als het boetebeding geen maximumbedrag kent) dan kan de verhuurder altijd nog terugvallen op artikel 6:104 BW. Het is dan wel noodzakelijk om in een procedure een primaire en een subsidiaire vordering in te stellen.

Rechtspositie van de onderhuurder versus samenwoner>>

Het onderscheid tussen onderhuurder en samenwoner (géén medehuurder) van een zelfstandige woning leidt tot verschillende rechtsposities:
  1. De onderhuurder wordt geacht een huurovereenkomst met de onderverhuurder (de hoofdhuurder) te zijn aangegaan. Jegens de onderverhuurder heeft hij huurbescherming. Tegenover de hoofdverhuurder geniet hij ook huurbescherming.
  2. De samenwoner (geen medehuurder) kan zich niet op onderhuurbescherming beroepen. Hij heeft geen (onder-)huurovereenkomst met zijn huisgenoot afgesloten.
  3. Bij onzelfstandige woonruimte is er geen onderscheid tussen de rechtspositie van een onderhuurder en een medehuurder. Beiden genieten geen huurbescherming.Noot 30

De eis van het hebben van een woonvergunning >>

In artikel 7:269 lid 2 sub d BW wordt gesteld dat de rechter de huurovereenkomst kan eindigen als de huurder geen huisvestingsvergunning overlegt bij zijn verdediging in de door de verhuurder gestarte actie tot ontruiming van het gehuurde.
Sommige gemeenten (waaronder Amsterdam) hebben in de Huisvestigingsverordening vermeld dat zowel de verhuurder een vergunning moet hebben om de woning te verhuren als de huurder een woonvergunning moet hebben om de woning te huren. Als de betreffende gemeente deze eis niet heeft opgenomen, dan geldt deze niet.

De huurder stelt soms dat het ontbreken van de vergunning hem niet kan worden tegengeworpen, omdat de verhuurder zelf afgifte van de vergunning had tegengehouden.

In de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 27 juli 2006 Noot 30a werd door het Hof bepaald dat het argument van de huurder, dat door de verhuurder ten onrechte afgifte van een vergunning was geweigerd, niet gehonoreerd

Het is onredelijk als de verhuurder op grond van het mandaat van de gemeente over indiening van de vergunning de vergunningaanvraag zonder redelijke grond weigert.
Deze uitspraak leert dat de huurder, als de verhuurder weigert een vergunning af te geven, zelf actie moet ondernemen. Hij kan dan bij B & W van de gemeente verzoeken een inhoudelijke beslissing over zijn vergunningaanvraag te doen. B & W mogen niet weigeren te beschikken omdat de verhuurder geen medewerking wenst te verlenen. Noot 30b Als de huurder in een procedure tot beëindiging van het gebruik van de woning een beschikking van B & W kan overleggen dat men deze vergunning aan de huurder verstrekt, dan kan deze grond van afwijzing van huurrechten (het ontbreken van een huisvestingsvergunning) buiten toepassing blijven.

In het kader van een afspraak met de gemeente regelen woningcorporaties de noodzakelijke vergunningen ten behoeve van hun huurders. Als de verhuurder van mening is dat een verzoek tot aanvraag van een vergunning haar woonbeleid doorkruist, dan wordt er geen vergunning aangevraagd. Als de huurder (zoals in laatstgenoemd arrest het geval was) niet kan weerleggen dat hij geen recht op een woonvergunning heeft, zal toewijzing tot de vordering tot ontruimen van de woning door de verhuurder plaats kunnen vinden.

Onderverhuring in strijd met de huurovereenkomst is vaak, doch niet altijd, een reden voor huurbeëindiging>>

In principe is het onderverhuren van een woning zonder toestemming van de verhuurder een toerekenbare tekortkoming, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dit geldt eens te meer nu de onderverhuurder aan het onderverhuren de kwalijke kracht van de tekortkoming niet kan ontnemen door de onderhuurder uit de woning te verwijderen en zelf weer gebruik van de woning te maken. Deze tekortkoming is niet voor herstel vatbaar (kan niet worden gezuiverd). Dit komt overeen met het standpunt van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam in het uitspraak van 8 mei 2008 zaak/rolnr.: 377838 / VV EXPL 08-39. Zie ook de uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 9 juli 2009 LJN: BJ2535, sector kanton rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 417686 CV EXPL 09-1784, die eveneens van mening was dat een dergelijke tekortkoming niet kan worden gezuiverd. De huurder had de woning tijdelijk aan buitenlandse werknemers onderverhuurd. De kantonrechter wees de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe onder navolgende overweging: "Het gaat hier om een naar zijn aard schaarse huurwoning, waarvoor een wachtlijst bestaat. Mede gelet op haar bijzondere positie als sociale verhuurder hoeft verhuurder er geen genoegen mee te nemen dat deze huurwoning, al is het maar tijdelijk, wordt onttrokken aan de sociale woningvoorraad. Verder moet aan verhuurder worden toegegeven, dat zij als sociale verhuurder een bijzondere verantwoordelijkheid draagt voor de leefbaarheid in de wijken waarin zij woningen verhuurt, welke leefbaarheid naar ervaringsregels wordt aangetast indien woningen illegaal worden bevolkt met buitenlandse werkmensen. Dat tast de juist in die wijken veelal zwakke sociale cohesie verder aan en geeft licht aanleiding tot buitenlanderhaat en andere ongewenste reacties bij omwonenden. Verder zal dat degelijke nieuwe huurders, waarmee deze wijken zeer gebaat zijn, gemakkelijk afschrikken". De verhuurder van sociale huurwoningen lijkt door deze redenering een extra argument aan te kunnen dragen om de onderverhuring te beëindigen. Dit argument geldt dan niet voor de verhuurder van woningen uit het geliberaliseerde segment.
Als de onderverhuurder heeft onderverhuurd loopt hij dus het risico te worden ontruimd, ook als hij de onderhuursituatie heeft beëindigd.
Een voorbeeld van een tekortkoming die wel kan worden hersteld (gezuiverd) is het alsnog betalen van achterstallige huur.
Soms spreekt de rechter toch ontbinding van de overeenkomst niet uit, ook al is er sprake van onderhuur. Al eerder is opgemerkt dat onderverhuring van onzelfstandige woonruimte in de woning waarin de onderverhuurder zijn hoofdverblijf heeft niet altijd tot huurbeëindiging hoeft te leiden als dit gebruik inmiddels is beëindigd. Het argument dat de onderverhuurder sociale woonruimte aan de woningvoorraad onttrekt gaat dan ook niet op. Als de vordering in verhouding tot de overtreding een te zwaar middel is, dan hoort deze vordering niet te worden toegewezen.
Het proportionaliteitsbeginsel dient ook bij een actie door de verhuurder tot beëindiging van een toestand van onderhuur in acht worden genomen. De rechter zal bij de actie van de verhuurder de duur en de omvang van de met de overeenkomst strijdige onderhuur bij zijn beslissing betrekken.

Het is mogelijk dat een actie tot ontbinding van een huurovereenkomst wordt afgewezen als er slechts één kamer van het gehuurde wordt onderverhuurd en verder de belangen van de verhuurder niet worden geschaad. De onderhuurovereenkomst kan dus wel worden beëindigd. De onderhuurder van onzelfstandige woonruimte heeft geen recht op huurbescherming conform artikel 7:269 BW.
De rechter heeft huurontbinding ook afgewezen in een geval dat er sprake was van een lange periode van hoofdhuur, waarbij de huurder gedurende de periode dat er was onderverhuurd zijn verblijf in het gehuurde had behouden en de huurder verantwoordelijkheid van de wijze van gebruik kon blijven dragen. Noot 31 en Noot 23

Bijzondere vorm van onderhuur: huisbewaring>>

Begrip
Onder huisbewaring wordt verstaan het tijdelijk in gebruik geven en nemen van woonruimte bij afwezigheid van de huurder(s). Huisbewaring is een variant van onderverhuring. Aan de kenmerken van onderhuur wordt voldaan. Bij huisbewaring dient de verhuurder toestemming voor huisbewaring te geven. De huisbewaarder komt in aanmerking voor huurtoeslag. Als de hoofdhuurder ook huurtoeslag krijgt, dan vervalt deze niet automatisch. De hoofdhuurder moet zelf actie ondernemen om de huurtoeslag stop te zetten. Als er een huisvestingsvergunning noodzakelijk is voor verblijf in de gemeente waarin de huisbewaring plaatsvindt, dan dient de huisbewaarder en de huurder daarvan bij deze gemeente melding te maken. Op dit punt wordt in dit onderdeel verder ingegaan.

Afwijking van de wettelijke regeling
Uit het gestelde in artikel 7:244 BW is te herleiden dat de huurder slechts een gedeelte van het gehuurde mag onderverhuren als de huurder zelf zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en de verhuurder in het huurcontract gebruik van het gehuurde door een ander dan de huurder niet heeft uitgesloten. Artikel 7:244 BW is echter van regelend recht. Huurder en verhuurder kunnen van deze wettelijke regeling afwijken door de huurder toe te laten staan het gehuurde tijdelijk aan een ander in gebruik te geven.

Situaties waarin huisbewaring noodzakelijk kunnen zijn
Huisbewaring is een oplossing voor de huurder als deze gedurende een bepaalde periode afwezig is en de huurwoning gedurende een bepaalde periode niet kan gebruiken. Te denken valt aan de volgende situaties:

  • een langere vakantie;
  • werkzaamheden of studie elders, waardoor bewoning van de huurwoning tijdelijk niet mogelijk is;
  • detentie;
  • proefsamenwonen;
  • gedurende een bepaalde periode in het buitenland en mantelzorg waarbij inwoning van de huurder bij de hulpbehoevende noodzakelijk is.

Toestemming van de gemeente van de regio waarin de woning is gelegen

Als er een huisvestingsvergunning noodzakelijk is in de plaats waar de woonruimte is gelegen, dan dient de gemeente naast de verhuurder in te stemming met huisbewaring. De gemeente besluit veelal tot het instellen van een vergunning voor bewoning van een huur- of koopwoning als er woningschaarste is. De gemeente wenst deze woonruimte dan op zo eerlijk mogelijke wijze te verdelen. Door het vergunningstelsel probeert men te voorkomen dat er mensen voordringen op de krappe woningmarkt. De basis van een vergunningstelsel is een plaatselijke verordening. Er is dus geen wettelijke regeling, waardoor over het gehele land een uniform stelsel aanwezig is. De voorwaarden kunnen per plaats verschillen. Let per plaats op de specifieke regels, waaronder een woning in gebruik mag worden gegeven. Als er geen sprake is van schaarste aan woonruimte, zal er geen vergunningstelsel ingevoerd worden. De gemeente kan ook een woonvergunning verplichten voor bepaalde stadsdelen als er in deze delen van de stad schaarste aan woonruimte is. Of een vergunning nodig is hangt af van het soort woonruimte: een huurwoning (van een corporatie of particuliere eigenaar), een koopwoning of een kamer. Als de huurder geen woonvergunning heeft en is deze vergunning wel noodzakelijk voor bewoning van de woning? In dat geval is er sprake van illegale bewoning van de woning en kan de gemeente de huurder sommeren de woning te verlaten, desnoods onder bestuursdwang.

    Voorbeeld van de eisen die aan een woonvergunning verbonden kunnen zijn

    De door de gemeente Amsterdam gestelde voorwaarden ( regels huisbewaring in Amsterdam):

  • Voor huurwoningen met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens is een huisvestingsvergunning nodig. De verhuurder moet deze vergunning voor de huurder aanvragen. Voor woningen met een rekenhuur van meer dan liberalisatiegrens is geen huisvestingsvergunning nodig; deze categorie heet vrije sector, of geliberaliseerde woonruimte. Tevens is er geen toestemming van de gemeente nodig als er sprake is van een woning van een woningcorporatie. Vanaf 1 januari 2011 is immers de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvestiging in werking getreden. Volgens deze regeling mogen woningbouwcorporaties geen huurovereenkomsten sluiten betreffende de verhuur van sociale huurwoningen (de huur per maand ligt onder de liberalisatiegrens) met huurders waarvan het inkomen per huishouden hoger is dan het bedrag van € 34.678 (prijspeil januari 2014). Aangezien de gemeente Amsterdam voor het verstrekken van een woonvergunning onder meer dezelfde inkomensgrens hanteert als de grens die woningcorporaties dienen te hanteren voor het beschikbaar stellen van woonruimte, is het niet langer noodzakelijk aan de verhuring van corporatiewoningen een huisvestingsvergunning te koppelen.
  • Er dient altijd toestemming gevraagd te worden voordat de bewoner vertrekt. Het is niet mogelijk om achteraf een aanvraag in te dienen. Als de hoofdbewoner al elders verblijft en de woning zonder toestemming in gebruik heeft gegeven, kan de gemeente (of de verhuurder) overgaan tot ontruiming; zowel de hoofdbewoner als de huisbewaarder moeten zich in de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) laten overschrijven naar hun nieuwe adres.
  • Huisbewaring kan worden toegestaan voor een periode van minimaal drie maanden en maximaal één jaar, met de mogelijkheid tot verlenging van nog een jaar. (behalve bij proef samenwonen en remigratie, dan is verlenging niet mogelijk) De totale duur van twee jaar mag niet worden overschreden. Voor huisbewaring korter dan drie maanden is geen vergunning nodig.

Om voor een huisvestingsvergunning in Amsterdam in aanmerking te komen dient de huurder aan de volgende eisen te voldoen:

  • De huurder dient minimaal 18 jaar oud te zijn.
  • De huurder heeft de Nederlandse nationaliteit of de nationaliteit van een land van de Europese Unie (EU) of de nationaliteit van een land van de Europese Economische Ruimte (EER) of bezit een geldige verblijfsvergunning.
    • Er is sprake van een binding aan de regio Amsterdam of aan Almere. De binding kan bestaan uit:
      - economische binding (werken of studeren in de regio Amsterdam of in Almere), of:
      - maatschappelijke binding (twee jaar wonen in de regio Amsterdam en/of in Almere, of er de afgelopen 10 jaar tenminste 6 jaar aaneengesloten hebben gewoond), of:
      - gelijkgesteld zijn aan personen met een binding. Dat is het geval als u in Nederland woont en langdurig werkloos bent (2½ jaar aaneengesloten), gepensioneerd, volledig arbeidsongeschikt, erkend vluchteling, remigrant zonder huisvesting of gescheiden en daardoor zonder onderdak.
  • Het woonoppervlak van de woning mag niet te groot zijn. De oppervlaktes staan op de website van de gemeente Amsterdam vermeld (60 m2 tot en met 79 m2 een huishouden van tenminste drie personen. Vanaf 80 m2 een huishouden van minimaal vijf personen).

Updates>>

  • Bijgewerkt 29 juli 2011, de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van kort geding van 5 juli 2011 (zaaknummer/rolnummer 491125/KG ZA 11-822 HJ/TF) de huuroverenkomst ontbonden wegens poging tot onderverhuring, waarbij het gehuurde niet langer als hoofdverblijf werd gebruikt;
  • Bijgewerkt 1 augustus 2011, De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam besliste in haar vonnis van 8 juli 2011 ( LJN: BR3088, Rechtbank Amsterdam, 491112 / KG ZA 11-819 ) dat een in een algemene huurvoorwaarden opgenomen beding dat huurder moet bewijzen dat hij zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft onredelijk bezwarend is.
  • Bijgewerkt 7 januari 2013, liberalisatiegrens aangepast
  • Bijgewerkt 4 februari 2013, Amsterdam vonnis van 5 december 2012 ( LJN: BY8854, rechtbank Amsterdam, 529759/KG ZA 12-1542 MW/KR, onderzoekskosten onrechtmatige verhuring kan worden verhaald ten laste van de huurders;
  • Bijgewerkt 9 augustus 2013. Redactie gehele hoofdstuk bijgewerkt en aangepast.
  • Bijgewerkt 19 december 2013. De rechtbank te Amsterdam heeft kort geding van 12 december 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:8403 ) ontruiming toegestaan ten aanzien van een poging tot onderverhuring, waarbij de wil tot onderverhuring daadwerkelijk niet aanwezig was.
  • Bijgewerkt 14 januari 2014. De rechtbank Gelderland van 8 januari 2014 ( ECLI:NL:RBGEL:2014:55) besliste dat onderverhuring van onzelfstandige woonruimte was toegestaan.
  • Bijgewerkt 26 februari 2014. Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 17 december 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4917 tot het oordeel dat de onderhuurder het hoofdverblijf in het gehuurde had, ook al werd het gehuurde niet doorlopend bewoond.
  • Bijgewerkt 27 mei 2014. Het hof te Amsterdam lijkt in haar arrest van 1 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3291) uit het oog te verliezen dat er bij gedeeltelijke ingebruikgeving van het gehuurde een wettelijke verplichting bestaat het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben.
  • Bijgewerkt 7 februari 2015. De rechtbank te Rotterdam sloot aan op het bovengenoemde standpunt van het hof te Amsterdam in haar arrest van 14 maart 2011 in haar vonnis van 28 februari 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:1434).Op basis van deze wetsgeschiedenis is de kantonrechter van oordeel dat de bewijsafspraak tussen partijen met betrekking tot het hoofdverblijf, zoals opgenomen in de algemene huurvoorwaarden, niet onredelijk bezwarend is, nu het gaat om feiten die geheel in de sfeer van de huurder liggen. Een huurder moet immers geacht worden beter te weten wat zich afspeelt in de huurwoning dan de verhuurder.
  • Bijgewerkt 25 september 2015. De rechtbank te Rotterdam oordeelde in haar vonnis van 17 april 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:4269 ) was van oordeel dat één overeenkomst met betrekking tot drie appartementen geen ondeelbare overeenkomst betrof.
  • Bijgewerkt 9 mei 2017. Aansprakelijkheid van hoofdhuurder voor onbevoegde onderhuur aangevuld met de combinatie boetebeding en de actie ex artikel 6:104 BW
  • Bijgewerkt 31 mei 2017. Aanvulling verchillende posities huurders zelfstandige ruimte en onderhuurders van zelfstandige ruimte.
  • Bijgewerkt 21 juli 2017. De onderhuurder die zich de positie van de huurder probeert te verschaffen geniet geen huurbescherming. Een dergelijke casus speelde zich af in een zaak die tot een arrest van het hof te Amsterdam had geleid van 20 juni 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:2415).
  • Bijgewerkt 22 juli 2017. Volgens de Hoge Raad in aan arrest van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1185) zal de huurder die zich op een recht van bewoning beroept op basis van een huurovereenkomst, de stelplicht en bewijslast hebben met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt.