Veel gestelde vragen woonruimte

FAQ Woonruimte

Hier wordt gestreefd een antwoord binnen enkele regels te formuleren. Het volledige antwoord voor uw specifieke situatie vindt u uiteraard op deze site. Het volledige antwoord kan dan uiteraard op deze site worden gevonden. In de meeste gevallen komen de onderdelen van deze vragenlijst overeen met de hoofdstukindeling van deze site, wat de zoektocht naar het volledige antwoord vergemakkelijkt. De lijst is geruime tijd niet bijgewerkt en beslaat ongeveer de helft van alle tekst op deze site.

All-in huurprijzen- Bemiddelingskosten - Boetebeding - Contractsvrijheid - Dienstwoning - Gebreken - Huurverlaging - Hoofdverblijf - Huisdieren - Huurverhoging - Huurprijs & renovatie - Huur & aanvangshuurprijs: - Huurprijs & huurcommissie -Huurovereenkomst bepaalde tijd -Huurbetaling / huurachterstand - Medehuur (contractueel) - Medehuur (wettelijk) - Onderhuur - onredelijk beding - Opzegging (formele eisen) - Opzegging (dringend eigen gebruik) - Opzegging (kantoor- en opslagruimten) - Overlijden huurder - Renovatie - Servicekosten - Schadevergoeding - Waarborgsom - Woningruil

All-in huurprijzen:

Wat zijn All-in huurprijzen?

Indien partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden, dan is er sprake van een all in-prijs

Kunnen all-in huurprijzen worden verhoogd ?

Een verhoging van de huur is alleen maar mogelijk als er in de huurovereenkomst onderscheid is gemaakt tussen de "kale huurprijs" en de servicekosten. Bij een all in-huurprijs, is het voor de verhuurder niet mogelijk om een huurverhoging door te voeren: de huurprijs staat immers niet vast, zodat de huurprijs niet kan worden verhoogd.

Kan de huurder/verhuurder verzoeken om de all-in huurprijs te splitsen?

Volgens artikel 7:258 BW kan de huurder de huurcommissie altijd verzoeken om de hoogte van de huurprijs en de hoogte van het voorschotbedrag vast te stellen. De verhuurder kan dit slechts onder bepaalde voorwaarden.

Waarom kan het handig zijn om de all-in huurprijs te laten splitsen?

In veel gevallen zal de huur hierdoor worden verlaagd. De huurprijs wordt immers bepaald op 55 % van de maximale huurprijsgrens en het voorschot servicekosten op 25 % van die huurprijs. Veel verhuurders zien dit dan ook als een sanctie.

Is splitsing noodzakelijk om de servicekosten te berekenen?

Ja, want anders kan de huurcommissie de servicekosten niet vaststellen.


Bemiddelingskosten:

Kan de verhuurder deze bemiddelingskosten aan de huurder doorberekenen ook als er al enige tijd wordt gehuurd en in de huurovereenkomst staat vermeld dat deze kosten worden doorberekend?

Deze betalingsverplichting is op grond van het gestelde in artikel 7:264 BW nietig. De in de huurovereenkomst genoemde bepaling over deze kosten is daarom ook nietig.

Mag de verhuurder sleutelgeld vragen?

Sleutelgeld is een bedrag, dat de verhuurder aan de nieuwe huurder vraagt als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. De verhuurder mag dit niet vragen. Het is het bedingen van een onredelijk voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst, zoals de wet dat noemt. Onder sleutelgeld wordt overigens niet hetzelfde verstaan als onder overnamekosten. Heeft u toch sleutelgeld betaald, dan kunt u dit later via de kantonrechter terug vorderen. In dat geval moet u wel kunnen bewijzen dat er is betaald, bijvoorbeeld met behulp van een kwitantie, een bank- of giro-afschrift of met getuigen. Teveel betaald sleutelgeld kunt u terugvorderen. Een afspraak bij het begin van de huur die voor de verhuurder een 'onredelijk voordeel' oplevert is ongeldig. Datzelfde geldt voor de afspraak met de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft. U kunt het geld dat u op grond van zo'n onredelijke afspraak heeft betaald na het sluiten van de huurovereenkomst weer terugvorderen. U moet hiervoor uw verhuurder (of de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft) schriftelijk sommeren het teveel betaalde terug te storten op uw bank- of girorekening. Als hij niet op uw sommatie ingaat, kunt u terecht bij de huurcommissie en bij de kantonrechter.

Mag de bemiddelaar een woning verhuren boven de maximum redelijke huurprijs?

Dat mag niet als de plaatselijke verordening dit verbiedt. Hieronder wordt een voorbeeld gegeven. Een bureau dat bemiddelt in de huur en verhuur van woning in Amsterdam had in strijd met een plaatselijke verordening bemiddelt in de tot standkoming van een huurovereenkomst, waarvan de huur uitstijgt boven een redelijke maximum huur.
de bepaling in de verordening luidt : de vergunninghouder (= bemiddelingsbureau) mag uitsluitend bemiddelen en overeenkomsten afsluiten , indien de overeen te komen huurprijs de maximaal redelijke huurprijs (conform het huurwaarderingsstelsel) niet overschrijdt.

De huurder vorderde nadat bekend is dat de huur de maximum huurprijs overschreed vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst en schadevergoeding bestaande in de te veel betaalde huur. De huurovereenkomst kon niet zonder meer worden beëindigd, omdat deze geldig tussen huurder en verhuurder was gesloten.

Het Hof te Amsterdam was in haar uitspraak van 27 juli 2006 Noot 5 van mening dat door de bepaling in deze verordening wordt verboden dat de bemiddelaar zijn diensten verleent ingeval de overeen te komen huurprijs hoger is dan volgens de wet maximaal redelijk is. Door deze verordening heeft de gemeentelijke wetgever gemeend excessen voor betreft het sluiten van huurovereenkomsten met bovenmatige huurprijzen te voorkomen. Hoewel deze verordening niet de bij de NVM en de makelaarsvereniging aangesloten leden treft is er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid nu laatstgenoemde dienstverleners onderworpen zijn aan de voor hen geldende regels van tuchtrecht.
De huurder mocht in ieder geval aannemen dat het bemiddelingsbureau zich zou houden aan deze regelgeving. Gezien de regelgeving lag het op de weg van de bemiddelaar om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen. Dit geldt eens te meer nu er sprake van een professionele bemiddelaar is, die tegen aanzienlijke betalingen haar diensten aanbiedt. De bemiddelaar had daarom voor de belangen van de huurder op moeten komen nu zij zich niet allen presenteerde als belangenbehartiger van verhuurders.

Gezien het vorenstaande werd de bemiddelaar veroordeeld om het bedrag aan huur te compenseren dat uitsteeg boven de redelijke huurprijs. De huurder bedoelde kennelijk ook de overeenkomst met de bemiddelaar te ontbinden. Ontbinding wordt toegestaan en de courtage wordt teruggebracht tot het bedrag waarop de bemiddelaar recht zou hebben gehad als de huurovereenkomst voor de toegestane huur zou hebben plaatsgevonden.
Wat is de juridische grondslag van terugvordering sleutelgeld? Noem enkele andere voorbeelden

De wettelijke regeling staat onder artikel 7:264 BW vermeld. Bij sleutelgeld is er sprake van onredelijke verkregen voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst. De wettelijke sanctie is de nietigheid van dit beding. Andere voorbeelden zijn: te hoge verhuurkosten, te hoge waarborgsom, te hoge overnamekosten.


Boetebeding

Wat is een boetebeding?

Als boetebeding wordt aangemerkt ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan (artikel 6:91 BW).

Is een mondeling overeengekomen boetebeding geldig?

Alleen een schriftelijk overeengekomen boetebeding is rechtsgeldig.

Welke eisen kunnen aan een boetebeding worden gesteld?

De hoogte van de boete moet zijn vermeld, het boetebeding moet schriftelijk zijn aangegaan en in het beding moet duidelijk staan vermeld voor welke overtreding welk bedrag is verschuldigd.

Kan een schuldeiser bij overtreding van een ge- of verbod de overeengekomen boete innen?

Voor het vorderen van nakoming van het boetebeding is een aanmaning of een andere voorafgaande verklaring nodig in dezelfde gevallen als deze is vereist voor het vorderen van schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:93 BW). De gebruiker kan hiervan in de overeenkomst echter afwijken, zodat een boete ook opeisbaar kan worden zonder ingebrekestelling.

Volgens een uitspraak van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda van 9 november 2005, WR2006-03 bladzijde 102, moet de verhuurder actie ondernemen om aanspraak te kunnen maken op betaling van een boete. Gedurende deze procedure stond onbetwist tussen partijen vast dat het boetebeding was overeengekomen. De verhuurder had tijdens de huurperiode de boete niet opgeeist. Daarom kon de verhuurder vijf maanden na het einde van de huurovereenkomst de boete ook niet langer opeisen. Volgens de kantonrechter was een parallel te vinden in artikel 6:89 BW. In dit artikel is immers bepaald dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar heeft geprotesteerd.

Kan de schuldeiser zowel nakoming van de verschuldigde boete vorderen als schade vergoeding vorderen ?

Hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is treedt in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. (artikel 6:92 lid 2 BW). De gebruiker kan ook van deze regel afwijken en een boetebedrag naast nakoming van de overeenkomst vastleggen.

Moet de rechter vervallen boete altijd toewijzen?

Nee. De rechter kan de verschuldigde boete altijd matigen. Hij kan de schuldeiser betreffende de tekortkoming niet minder toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 BW). De schuldenaar moet dit dus altijd verzoeken. Bij een veroordeling bij verstek zal de rechter de vordering dus toewijzen. Het is dus altijd zinvol bezwaar te maken tegen de gevorderde boete. De rechter kan de boete niet matigen tot nihil.

Voorbeelden van uitspraken waarbij de rechter de gevorderde boete heeft gematigd

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 30 mei 2006, WR2007-04, bladzijde 118. In deze uitspraak had de huurder over een zekere periode een bedrag aan huur ingehouden. De huurder had van verhuurder ook nog een bedrag te vorderen. Nadat de openstaande huur tot een zeker bedrag was opgelopen heeft de huurder ongeveer een derde van het openstaande bedrag betaald. De huurder had inmiddels ten laste van de verhuurder onder zichzelf conservatoir beslag laten leggen. In deze procedure werd de vraag beantwoord of het eigen beslag aan de aanspraak uit hoofde van het boetebeding, subsidiair aan het verschuldigd worden van wettelijke rente in de weg staat.
Volgens het Hof schiet de huurder aan zijn verplichtingen te kort als de huur niet wordt betaald. Gezien aan het feit dat de wet onder tekortkoming een neutrale betekenis toekent, is voor tekortkoming voldoende dat de huur niet is betaald
Ook als de voorwaarden geen eis van verzuim voor het vervallen van de boete stelt, moet toch worden aangenomen dat de boete pas vervallen kan zijn als de schuldenaar in verzuim verkeert.
Ook als de huurder een eigen beslag heeft gelegd geldt dat zij de huur aan verhuurster moet voldoen. Zolang dit beslag er lag kon de huurster bevrijdend aan de verhuurder betalen (dit geldt uitdrukkelijk anders als er een derdenbeslag zou zijn gelegd).
Het niet betalen van de huurder kan de huurder worden verweten. Dit geldt eens te meer dat het niet zo kan zijn dat een huurder door het leggen van een eigen beslag een verrekenbeding kan omzeilen en betaling van de huur op eigen initiatief achter kan houden.
Het Hof vervolgde dat de vervallen boete wel is verschuldigd. Het boetebedrag had immers slechts betrekking op de vertraging in betaling. De boete kan dus worden vergeleken met de wettelijke vertragingsrente. Omdat de wettelijke rente gemiddeld 4,5 % per maand beloop en de boete 24 % over het verschuldigde voorschrijft is er reden tot matiging. Het Hof stelt de rente op 12 % op jaarbasis, omdat het verschil tussen de verschillende percentages niet redelijk is. Deze lijn wordt ook gevolgd door de HR in het arrest HR 11 februari 2000, NJ 2000, 277).
zie ook voor een voorbeeld van matiging van een contractuele boete door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda van 23 april 2008 LJN: BD5189,Sector kanton Rechtbank Breda , 463273 cv 07-7106 , waarin de boete werd gematigd van € 9300,- naar € 1000,- .

In het arrest van 24 juni 2005 van het Hof te 's-Gravenhage LJN: AU0196, Gerechtshof 's-Gravenhage , 03/1144 zijn gevorderde boetebedragen van € 142.000,- gematigd tot € 45.600,-. Het hof is van mening dat het boetebeding als een prikkel voor de schuldenaar geldt om zijn verplichtingen te vervullen en het geldt niet als een gefixeerde schadevergoeding. Er moest worden bekeken of de omstandigheden matiging van de boete rechtvaardigde. Deze omstandigheden konden geen reden voor matiging opleveren (zie rechtsoverweging 19.2 en 19.3). Het Hof vond wél dat er een disproportioneel verschil bestaat tussen de de verbeurde boete en de wettelijke rente over het achterstallige bedrag aan huur. Bij toewijzing van dit bedrag is er niet tevens sprake van toewijzing van de wettelijke rente over de huur.

Contractsvrijheid

Wat wordt bedoeld met contractsvrijheid?

De vrijheid dat men vrij is de overeenkomsten te sluiten die men wil en de inhoud hiervan zelf te bepalen.

Mag een corporatie in het kader van de contractsvrijheid weigeren een huurovereenkomst met een kandidaat huurder aan te gaan?

Een huurovereenkomst valt onder de algemene regels van het verbintenissenrecht. Enerzijds lijkt de contractsvrijheid deze vraag met een "ja" te beantwoorden. Anderzijds bestaat er op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector voor woningcorporaties de verplichting om zorg te dragen voor een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen. Dit geldt ook voor de moeilijke gevallen (personen die begeleiding nodig hebben en de zogenaamde asociale gezinnen).

Woningcorporaties mogen echter in een convenant (woningcorporaties kunnen in een bepaalde regio een samenwerkingsverband aangegaan en leggen de afspraken in een schriftelijk stuk vast) afspreken dat huurders die zich in het verleden hebben misdragen (bijvoorbeeld de huurder is ontruimd wegens het houden van een hennepkwekerij in een woning, is ontruimd wegens huurachterstand, of is ontruimd wegens veroorzaakte overlast).
In een convenant van een aantal woningcorporaties, waarvan de inhoud aan het einde van het jaar 2005 tot een uitspraak van het Hof te 's-Hertogenbosch heeft geleid, stond dat de aangesloten corporaties gedurende een bepaalde periode (de gemiddelde duur van een inschrijving, is ongeveer drie jaar voor deze regio ) een kandidaat huurder mogen weigeren als de huurder bij een aangesloten corporatie was ontruimd. Als een kandidaat huurder gedurende een flink aantal jaren als woningzoekende stond ingeschreven en in feite volgens de normale regels voor woningtoewijzing in aanmerking zou komen, dan zou de woningcorporatie de kandidaat huurder opgrond van de in het convenant vermelde afspraken de bepaalde periode na ontruiming nog kunnen weigeren.
Volgens deze uitspraak van het Hof te 's-Hertogenbosch kon van de verhuurder niet worden verlangd dat zij een huurovereenkomst aan zou gaan met een huurder in de verplichtingen die voorvloeide uit de huurovereenkomst te kort was geschoten. Het sanctiebeleid met betrekking tot de huurder die de woning had misbruikt zou daardoor ernstig in het gedrang komen.
Het Hof was ook van mening dat de woningcorporatie geen misbruik van een monopoliepositie maakte. Deze monopoliepositie hield wel in dat de verhuurder grote zorgvuldigheid bij het toewijzingsbeleid moet betrachten. De beslissing om de kandidaat huurder af te wijzen moet kunnen worden gedragen door een redelijke en objectieve rechtvaardiging.

Deze uitspraak was in de lijn van de tendens die eerder was bepaald door het Hof Arnhem die als reeds in 1985 had geoordeeld dat een woningcorporatie geen huurovereenkomst hoefde te sluiten met een huurder die nog een huurachterstand bij een andere corporatie had en nog geen redelijke afbetalingsregeling had getroffen.
Dat de verhuurder bijzonder voorzichtigheid moet betrachten bij afwijzing van een kandidaat huurder en dat afwijzing van een kandidaat huur onrechtmatig kan zijn is in een uitspraak van de kortgeding rechter te Utrecht bepaald. De rechter was van mening dat de verhuurder de kandidaat huurder niet mocht weigeren vanwege de persoonlijke omstandigheden van de huurder. Deze huurder was ziek en had gedurende zestien maanden geen vast woonadres en had geen concreet uitzicht op een andere woning.
Gezien het vorenstaande moet een verhuurder altijd een afweging maken of zij de kandidaat huurder op grond van de concrete omstandigheden van het geval mag weigeren. de gemiddelde wachttijd verschilt bovendoen per regio, zodat de termijn in de ene regio korter of langer is. De kern van deze uitspreken is dat een verhuurder een huurder mag weigeren als dit besluit op grond van vastgesteld beleid wordt genomen.

Dienstwoning:

Wat wordt verstaan onder een dienstwoning?

Als de woning voor de uitoefening van de dienstbetrekking noodzakelijk is dan is er sprake van een echte dienstwoning.Wat wordt verstaan onder een oneigenlijke dienstwoning?

Als de woning niet noodzakelijk is voor de uitoefening van de functie, maar aan de huurder als een soort secondaire arbeidsvoorwaarde ter beschikking wordt gesteld, dan is er sprake van een oneigenlijke dienstwoning.

Moet de verhuurder van de dienstwoning de huur beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn?

Neen. De wettelijke regels met betrekking tot het beëindigen van huurwoningen is hier niet van toepassing. De regels voor beëindiging van het gebruik van de woning gelden zoals door partijen is overeengekomen.

Gebreken aan huurwoning:

Wat wordt bedoeld met de term gebrek in het huurrecht?

De door de verhuurder verschafte prestatie is gebrekkig als de huurder niet het huurgenot ontvangt waarop hij op grond van de overeenkomst mocht rekenen.

Wat is de positie van de verhuurder als de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren?

Voor woonruimte kan de verhuurder zich niet onttrekken aan gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren Dit betekent dan dat de verhuurder voor een gebrek aansprakelijk blijft ook als de huurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. De achterliggende gedachte van deze bepaling is dat de verhuurder van woonruimte zich niet voor eigen opzet of grove schuld mag vrijtekenen. Het schenden van een mededelingsplicht over een gebrekkige zaak mag uiteraard niet worden beloond met uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder.

Welk huurgenot mag de huurder verwachten?

In de wet staat vermeld dat de huurder van de verhuurder het huurgenot mag verwachten zoals dat hem bij het aangaan van de huurovereenkomst is voorgespiegeld. Defecten aan het gehuurde, waardoor het beoogde gebruik van het gehuurde niet langer aan een redelijk kwaliteitsniveau beantwoordt kunnen dus als een defect worden gezien die de huurder gezien het voorgespiegelde huurgenot niet behoefde te verwachten.

Wat zijn de kernverplichtingen van de verhuurder?

De kern van het verschaffen van woongenot bestaat in ieder geval uit het ter beschikking stellen van het gehuurde, de verplichting om er voor zorg te dragen dat het gehuurde aan de huurder ter beschikking blijft (dus de plicht tot onderhoud) en het zich onthouden van stoornissen die het huurgenot kunnen belemmeren.

Is preventief onderhoud afdwingbaar?

Preventief onderhoud is niet afdwingbaar. Men moet zich wel realiseren dat als het uitblijven van preventief onderhoud leidt tot onderhoudsgebreken, dit gebrek er toe kan leiden dat de huurder actie tegen de verhuurder kan ondernemen op grond van gebrekkig onderhoud.

Mag de verhuurder een herstel van een gebrek aan het gehuurde in de servicekosten doorberekenen?

Onderhoud is het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, zodat deze kosten ( de uitzonderingen daargelaten) in het algemeen niet doorberekend mogen worden.

Heeft de huurder recht op verbetering van het gehuurde?

Een huurder heeft geen recht op geriefsverbetering (renovatie) van het gehuurde. Reparatie van een gebrek wordt niet als een verbetering gezien. De huurder krijgt dan immers de kwaliteit waar hij recht op heeft.

Is de verhuurder onderhoudsplichtig voor de met zijn toestemming door de huurder aangebrachte wijzigingen?

De verhuurder is niet verantwoordelijk voor wijzigingen die door de huurder aan het gehuurde zijn aangebracht. Dit geldt met name voor de wijzigingen die zonder toestemming van de verhuurder zijn aangebracht.

Kan de huurder schade aan zijn spullen op de verhuurder verhalen als er sprake is van gebrekkig onderhoud?

Ja, mits de schade de verhuurder valt toe te rekenen.

Is een feitelijke stoornis (bijvoorbeeld geluidsoverlast door buren) een gebrek aan het gehuurde?

In lid 3 van artikel 204 BW is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden.

Moet de verhuurder optreden tegen overlast veroorzakende huurders?

Een verhuurder die ook niet verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder is kan slechts voor de overlast aansprakelijk zijn als dit in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van het overeenkomsten recht: van een gebrek is dan geen sprake. De verhuurder is wel verplicht om op te treden tegen “zijn overlast veroorzakende huurders” . Het feit dat de verhuurder tegen de overlast veroorzakende huurder moet optreden moet dus niet als gebrek van het gehuurde worden gekwalificeerd, maar meer op een verplichting van de verhuurder om op te treden tegen overlast veroorzakende huurders. Stoornissen van derden komen aldus niet voor rekening van de verhuurder, tenzij de stoornissen door zijn eigen huurders worden veroorzaakt.

Welke omstandigheden verbandhoudenden met het gebrek kunnen aan de verhuurder niet worden toegerekend?

Ongelukkige natuurlijke omstandigheden (slechte drainage in omgeving, ondoordringbare leemlaag niet ver onder de verhuurde woning) kunnen leiden tot de conclusie dat er een gebrek aanwezig is, maar dit gebrek mag niet aan de verhuurder worden toegerekend. Van de verhuurder mag niet worden gevergd dat hij het gebrek 'verhelpt'.

Is de verhuurder verplicht een gebrek aan het gehuurde te verhelpen?

Op grond van de wet moet de verhuurder een gebrek op eerste verzoek van de huurder herstellen.

De huurder constateert gebreken aan de gehuurde woning. Wat moet hij doen?

Een verzoek aan de verhuurder doen om het gebrek te verhelpen. Het verzoek is vormvrij en kan zelfs stilzwijgend tot uitdrukking worden gebracht.

Bestaat er een uitzondering op die verplichting tot herstel?

De verhuurder is tot verhelpen van het gebrek verplicht als de daarmee gemoeide uitgaven niet van dien aard zijn dat uitgaven vergt die in alle redelijkheid niet van hem kunnen worden gevraagd.

Mag de huurder een gebrek zelf laten herstellen en de kosten daarvan verrekenen met de huur?

De huurder mag conform de wet gebreken zelf (laten) verhelpen als de verhuurder herstel ondanks dit verzoek niet verricht. De kosten van herstel mag hij op de verhuurder mag verhalen, eventueel door die met de huur te verrekenen.

Heeft de huurder het recht van retentie als de verhuurder nalatig blijft?

Als de verhuurder bepaalde zwaarwegende verplichtingen niet nakomt, dan kan de huurder zijn verplichting om het gehuurde op te leveren opschorten.

Mag de huurder de huur verminderen als gevolg van een gebrek aan het gehuurde?

De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan
evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft
kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot
maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen

Mag de huurder de huur opschorten als gevolg van een gebrek aan het gehuurde?

Als het gehuurde gebreken vertoont mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Voorwaarde is wel dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is gesteld.

Moet de huurder de ingehouden huur alsnog aan de verhuurder betalen als de gebreken zijn verholpen?

Als het gebrek is verholpen met de verhuurder alsnog de opgeschorte huur betalen, tenzij de huurder een actie tot schadevergoeding instelt wegens gederfd genot van het gehuurde. De schade kan even groot zijn als de huur. De huurder kan deze schade dan verrekenen met de nog openstaande huur.

Wat kan de huurder doen als de dienst bouw- en woningtoezicht van de gemeente de huurder te kennen geeft dat de woning voor bewoning niet geschikt (bijvoorbeeld onvoldoende vluchtwegen, brandgevaarlijk, instortingsgevaar) is en binnenkort moet worden ontruimd?

Als de eigenaar nalaat aan zo'n aanschrijving te voldoen kan bestuursdwang volgen, in de vorm dat de gemeente de verlangde voorzieningen zelf laat uitvoeren en de kosten op de eigenaar verhaalt.

Welk risico loopt de huurder als hij de huur heeft opgeschort en het opgeschorte bedrag blijkt voor een groot gedeelte ten onrechte te zijn ingehouden?

De huurder loopt dan het risico dat verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst instelt wegens het onbetaald laten van de huur .

Welke eisen worden aan de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding door zowel huurder als verhuurder gesteld?

De uitgaven van herstel van de woning kunnen in redelijkheid niet van de verhuurder worden gevergd. De uitgaven kunnen niet meer terug worden verdiend.

Welke mogelijkheid van schadevergoeding kan de huurder in het kader van deze ontbinding vorderen?

Schadevergoeding op grond van de algemene regels van ontbinding van overeenkomsten.

Hoofdverblijf

Moet de huurder van woonruimte in zijn woning zijn hoofdverblijf houden ?
Als er in het huurcontract geen contractuele verplichting staat vermeld, die de huurder verplicht het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken, dan bestaat er geen wettelijke verplichting tot het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde. Het Hof van Arnhem komt in haar uitspraak van 2 juni 2005, WR 2005,89 tot eenzelfde conclusie.
In artikel 7:213 BW is de verplichting voor de huurder opgenomen om zich als goed huurder te gedragen. Dit is regelend recht. In het huurcontract kan dit "goed huurderschap" dus worden ingevuld door de verplichting om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken op te nemen. Als de huurder dan het gehuurde in strijd met deze contractuele bepaling niet als hoofdverblijg gebruikt, dan kan dit de verhuurder het recht geven de huurovereenkomst te ontbinden.
Er bestaat geen algemene verplichting van de huurder om het gehuurde te gebruiken. Door bijzondere omstandigheden kan daarvan worden afgeweken. Als het gehuurde bijvoorbeeld in waarde daalt of beschadigd raakt (kraakrisico) door het ongebruikt laten van het pand, dan kan de huurder wel worden verplicht om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken.

Kan de huurder het gehuurde als pied-à-terre gebruiken?
Volgens een uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam (Gerechtshof Amsterdam 2 juni 2005) was de huurder van een woning in Amsterdam, die zijn hoofdverblijf in de USA had, niet verplicht zijn hoofdverblijf in de woning in Amsterdam te hebben. Dit gold eens te meer nu deze verplichting evenmin in de huurovereenkomst was opgenomen.
Is er wel in de overeenkomst een verplichting tot het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde opgenomen, dan kan de huurder in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst het gehuurde niet zonder meer als pied-à-terre gebruiken (Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 23 juni 2006, 738269 CV EXPL 05-32923). De huurder gedraagt zich dan niet als een goed huurder.

Huisdieren:

Mag de verhuurder in het huurcontract en/of het huurreglement het houden van huisdieren verbieden en/of beperken (bijvoorbeeld dat een huurder maximaal één hond mag houden?)

Ja, een verhuurder mag in het huurcontract en/of het huurreglement het houden van huisdieren verbieden en/of beperken.

Wat is de positie van de huurder als deze in strijd met het verbod toch een huisdier neemt?

De huurder loopt dan kans dat de huurovereenkomst op vordering van de verhuurder ontbonden wordt en het gehuurde ontruimd kan worden. De kantonrechter te Gouda was in zijn beslissing van 20 juni 1974, PRG 1974/940 van mening dat: "ook al is de hond van gedaagde-huurder een opgevoed dier, het houden van zo'n dier, terwijl dit bij huurreglement verboden is levert onbehoorlijk gebruik van het gehuurde en geeft voldoende grond voor ontbinding van de overeenkomst met ontruiming".
Deze uitspraak lijkt achterhaald door de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 1988, nr 13288, NJ 1988/873. In deze uitspraak heeft De Hoge Raad bepaald dat de rechtbank geen onjuist standpunt had ingenomen door te oordelen dat door overtreding van het huisdierverbod niet een zo ernstige wanprestatie wordt veroorzaakt dat daardoor ontbinding en ontruiming worden gewettigd. Deze uitspraak was kennelijk op het gelijkheidsbeginsel gebaseerd. De verhuurder was immers ook niet tegen andere huurders met een hond opgetreden, dus was dit ook niet mogelijk alleen tegen deze huurders.

In zijn conclusie bij het vonnis merkt A-G Mr Leijten op dat er geen sprake hoeft te zijn van overlast veroorzakende huisdieren. In het kader van overlast kan de huurder altijd een actie in het kader van ontbinding van het huurcontract verwachten. Het gaat dan hier uitdrukkelijk om de vraag of niet overlast veroorzakende dieren tot huurbeëindiging kunnen leiden.

Het lijkt overigens duidelijk dat overtreding van dit verbod door het hebben van één goudvis in verband met het bovenstaande niet ontbinding van de huurovereenkomst wettigt. In het verweer tegen een dergelijke vordering door de verhuurder moet de huurder dus uitdrukkelijk deze belangenafweging te berde brengen en een beroep op de redelijkheid en billijkheid doen (artikel 6:248 BW). Een dergelijke bepaling in het huurcontract (het verbieden van alle huisdieren) is zo ruim dat het daarom niet tot huurbeëindiging kan leiden. Mr Leijten is van mening dat enkel overtreding van deze bepaling niet kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst. Een dergelijk beding kan ook nog eens een te zwaar beding zijn voor een op zoek naar woonruimte zoekende huurder. Op grond van de specifieke situatie kan niet worden gesteld dat overtreding van deze regel nooit tot ontbinding van de overeenkomst zou leiden.
Verder moet de huurder bij dergelijke acties van de verhuurder altijd nog de rechter verzoeken uiterlijk binnen een maand na vonnis aan haar verplichtingen te mogen voldoen.

Is de hoeveelheid huisdieren die door de huurder worden gehouden van belang?
Ja, de rechbank Arnhem sector kanton te Arnhem heeft in haar uitspraak van 3 maart 2003 (WR 2003/46) beslist dat de huurders in strijd met de bestemming van het gehuurde handelen door het houden van vier honden met gemiddels één nest per jaar. De huurovereenkomst stond het houden van huisdieren wel toe. Op grond van het aantal honden valt volgens de rechter zonder meer aan te nemen dat er sprake is van onduldbare overlast. Nu de huurders akkoord zijn gegaan met het terugbrengen naar twee honden en het stoppen met fokken, wordt ontbinding afgewezen. Als er dus sprake is van overlast door dieren dan is er voor de verhuurder in ieder geval een mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit staat dan los van de vraag of de verhuurder in zijn huurovereenkomst het houden van huisdieren kan verbieden.

Huurverlaging:

Welke rol kan de huurcommissie vervullen als de woning gebreken vertoont?

De huurcommissie kan beslissen dat een lagere huurprijs dan de maximale huurprijs voor deze woning in rekening gebracht mag worden. De huurcommissie kan de huurprijs ook voor een bepaalde periode tijdelijk verlagen

Kan de huurcommissie de huur verlagen in verband met gebreken aan de woning ?

Als de huurcommissie gebreken constateert kan men sancties uitspreken in de vorm van verlaging van de in rekening te brengen huurprijs. De huurcommissie kan beslissen de huur te verlagen binnen een bandbreedte tussen 20 % tot 40 % van de maximum huurprijs. Dit is afhankelijk van de categorie waarin het gebrek zich bevindt (zeer ernstig tot overige gebreken)

Moet de huurder de ingehouden huur aan de verhuurder betalen als de huurcommissie de huur tijdelijk heeft verlaagd in verband met gebreken aan de gehuurde woning?

Nadat de gebreken zijn verholpen vervalt volgens de uitspraak van de huurcommissie de korting op de huur met ingang van de eerste dag volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden. De korting hoeft niet te worden ingehaald. Dit is dus daadwerkelijk tijdelijke verlaging van de huur en niet opschorting van de huur.

Welke gebreken zijn voor de huurcommissie reden om de huur tijdeliijk te verlagen ?

Bij zeer ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 20 % van de maximale huurprijsgrens (categorie A van de nulpuntenlijst)
Bij ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 30 % van de maximale huurprijsgrens (categorie B van de nulpuntenlijst)..
Bij overige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 40 % van de maximale huurprijsgrens (categorie c van de nulpuntenlijst).

Huurverhoging:

Mag de huurprijs worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn verholpen?

De huurprijs niet worden verhoogd zolang de geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven. Dit geldt ook als de huurprijs lager is dan het laagste bedrag dat door de huurcommissie als de in rekening te brengen huurprijs kan worden berekend.

Wat is de ingangsdatum van de verlaagde huurprijs?

Als de gebreken zonder toetsing van de aanvangshuurprijs ter beoordeling worden gegeven vangt de verlaging van de huurprijs aan vanaf indieningsdag van het verzoekschrift.


Huurprijs & renovatie:

Mag de huur in verband met renovatie worden verhoogd?

Als de verhuurder besluit tot renovatie van de woning, dan zal de woning in het algemeen in technische zin worden verbeterd waardoor de woning opgrond van het punten waarderingsstelsel van de verhuurder een hogere huur mag vragen.

Is er een grens in de mogelijkheid van huurverhoging ?

Volgens de wetgever zal de huurverhoging in het kader van aangebrachte verbeteringen niet hoger mogen zijn dan de verbeterkosten rechtvaardigen, zelfs niet als op grond van het waarderingsstelsel een hogere huurprijs redelijk zou zijn. De huurprijs mag ook niet hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens.

Welke taak heeft de huurcommissie bij beoordeling van geschillen over huurverhoging?

De huurcommissie stelt op basis van de wettelijke norm (onder meer het puntenwaarderingstelsel een redelijke huurprijs na renovatie vast.

Mag de huurverhoging op andere zaken betrekking hebben geriefsverbetering van het gehuurde?

De huurverhoging in verband met renovatie mag alleen betrekking hebben op geriefsverbetering.

Mag het verhelpen van een gebrek tot huurverhoging leiden?

In de wet is nu opgenomen dat het verhelpen van een gebrek geen aanleiding kan
zijn om de huurprijs op de voet van deze bepaling te verhogen. Het verhelpen van een gebrek brengt de voorziening van de woning op het niveau dat door partijen is afgesproken en brengt geen geriefsverbetering teweeg, die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben voorzien.

Is het wettelijk toegestaan dat er tussen huurder en verhuurder een in het kader van renovatie huurverhoging wordt afgesproken?

Als de huurder en verhuurder voorafgaande aan de werkzaamheden een verhoging zijn overeengekomen, dan blijft deze verhoging van toepassing en de tussen partijen gemaakte afspraak bindend, ook als de renovatie duurder blijken te zijn geweest dan voorzien.

Wat is de ingangsdatum van de huurverhoging in het kader van renovatie?

De ingangsdatum van de huurverhoging is de eerste dag van de maand, volgend op die, waarin de voorzieningen tot stand zijn gekomen.

Waar kan men bezwaar tegen de huurverhoging maken?

De rechter beoordeelt of het door de verhuurder gedane aanbod redelijk is.
Geschillen over de huurprijs dienen door de huurcommissie te worden behandeld (niet-geliberaliseerde woningen).

Wat is de positie van de huurder als hij de voorziening (en daarbij de verhoging) weigert?

De rechter beoordeelt of het door de verhuurder gedane aanbod redelijk is. Als de vraag met ja wordt beantwoord, dan krijgt de huurder alsnog gelegenheid om het aanbod van de verhuurder te aanvaarden. Als de huurder dit aanbod aanvaard, dan kot er een nieuwe huurovereenkomst tot stand

Wat is de positie van de huurder die de voorziening accepteert, maar de voorgestelde verhoging weigert?

De huurder kan dan de huurcommissie verzoeken een uitspraak omtrent de huurprijswijziging die zij redelijk acht. De huurcommissie vermeldt in de uitspraak dat de overeengekomen huurprijs redelijk is dan wel welke de huurprijs is die zij redelijk acht, alsmede de datum van ingang van de huurprijswijziging, zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de voorzieningen, veranderingen of verbeteringen zijn gereedgekomen.

Wat is de termijn van het indienen van het bezwaar tegen de voorgestelde verhoging bij de huurcommissie?

Een geschil moet binnen drie maanden na voltooiing van de werkzaamheden (dan kan worden vastgesteld wat de door de verhuurder bestede kosten zijn) aan de huurcommissie worden voorgelegd. Buiten deze periode zal de zaak rechtstreeks bij de kantonrechter aanhangig moeten worden gemaakt

Huur & aanvangshuurprijs:

Zijn partijen vrij in het afspreken van een huurprijs, ook als dit betekent dat de huurder een onredelijk hoge huurprijs betaalt?

Voor het sluiten van huurovereenkomsten geldt dat het partijen vrij staat met elkaar de inhoud van de overeenkomst te bepalen. Partijen mogen dus ook een onredelijk hoge huurprijs afspreken.

Kan de tussen partijen overeengekomen huurprijs worden gecorrigeerd?

De rechter en/of de huurcommissie kan ingrijpen in de overeengekomen huurprijs De wetgever staat ( incidentele) wijziging in de huurprijs toe voor het geval de maximale huurprijsgrens wordt overschreden, de kwaliteit van het gehuurde tekortschiet, of verbetering van het gehuurde is uitgevoerd.

Welke overeengekomen huurprijzen kunnen door de rechter altijd worden aangetast?

De door de wetgever vastgestelde huurprijs kan uitsluitend door tussenkomst van de huurcommissie, eventueel gevolgd door die van de kantonrechter worden gewijzigd. (bijvoorbeeld prijs voor onbewoonbaar verklaarde woning en voor wat betreft de service kosten)

Door wie moet de aanvangshuurprijs worden beoordeeld?

De huurcommissie moet op verzoek van verzoekt de huurprijs te toetsen aan de vastgestelde normen voor een woning conform het huurwaarderingsstelsel

Binnen welke termijn moet de huurder de huurovereenkomst ter toetsing aan de huurcommissie geven?

Het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan aan de huurcommissie alleen worden gedaan binnen zes maanden na totstandkoming van de huurovereenkomst

Mag de huurcommissie een verlengde huurovereenkomst beoordelen, of een huurovereenkomst die aansluitend aan de eerste periode is afgesloten?

Als eis voor deze mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs dient de huurovereenkomst onder meer voor de eerste keer zijn aangegaan. Een verlengde huurovereenkomst is dus niet voor toetsing vatbaar. In het laatste geval kan worden gedacht aan een huurovereenkomst die eerst voor een jaar is gesloten en die na beëindiging opnieuw is gesloten voor een (on)bepaalde periode.
De situatie ligt echter anders als verlenging van de overeenkomst valt binnen de bezwaartermijn van zes maanden. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als er eerst een huurovereenkomst voor de periode van vier maanden is gesloten. Als de overeenkomst na het verstrijken van de periode van vier maanden (zonder opzegging) is verlengd, dan is het mogelijk in de periode van verlenging en binnen de termijn van zes maanden alsnog de huurcommissie te verzoeken de aanvangshuurprijs te toetsen.

Naar welk tijdstip wordt de aangepaste huurovereenkomst gecorrigeerd?

Naar tijdstip van aanvang van de huurovereenkomst

Kan toetsing ook via de weg van een verzoek tot het verkrijgen van huursubsidie plaatsvinden?

De huurder kan soms onbedoeld terecht komen in het traject van toetsing van de huurprijs Als de huurder namelijk een woning huurt en ten behoeve van een tegemoetkoming in de huur voor het eerst huursubsidie aanvraagt dan vindt deze toetsing ook plaats. De huurder moet bij zijn aanvraag voor huursubsidie meestal een verklaring van de voorzitter van de huurcommissie meezenden, waaruit blijkt dat de hoogte van de huurprijs redelijk is.

Kan de huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen als de woning gebreken vertoont?

Ja, dit kan worden gedaan tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. De verlaging hoeft niet te worden ingehaald.

Wat wordt bedoeld met de zogenaamde nulpuntenlijsten?

Dit zijn lijsten van gebreken die de huurcommissie hanteert om het percentage vast te stellen waarmee de huur wordt verlaagd in verband met gebreken aan het gehuurde. De lijst varieert van zeer ernstige gebreken tot overige gebreken. Het percentage waarmee gekort kan worden varieert van respectievelijk 20 % van de maximale huur tot 40 % van de maximale huur.

Wat zijn indexeringsclausules?

De indexeringsclausule zorgt voor een inflatiecorrectie van de huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit bevestigd. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs.

Huurprijzen & huurcommissie:

Op welke wijze moet een (ver)huurder een verzoek voor de huurcommissie kenbaar maken ?

Het verzoek wordt ingediend op een formulier overeenkomstig bijlage 4 bij de Regeling formulieren. Zie voor een voorbeeld van dit formulier deze site.

Moet de huurder iets betalen om een probleem door de huurcommissie te laten behandelen?

Voor het doen van een uitspraak is van beide partijen een voorschot verschuldigd. Dit voorschot beloopt voor beide partijen het bedrag van € 11,00.

Voor wiens rekening komen de kosten van de procedure ?

De partij die door de huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld of grotendeels in het ongelijk wordt gesteld zal de kosten voor het doen van de uitspraak dienen te dragen.

Wat is de maximale periode van huurvermindering (met terugwerkende kracht)?

De periode voorafgaand aan het verzoek, waarover huurvermindering kan worden gevraagd is beperkt tot 6 maanden.

Is de kantonrechter ook bevoegd om van de vordering kennis te nemen ?

Op grond van de artikelen 7:207 BW in combinatie met 7:257 BW is de kantonrechter bevoegd om van een vordering kennis te nemen. Men moet wel kiezen: óf de zaak door de huurcommissie laten beoordelen óf door de kantonrechter laten vaststellen.

Wat is het verschil in de beoordeling door kantonrechter en huurcommissie?

De kantonrechter beoordeelt de tekortkomingen op grond van de gebrekenregeling als vermeld in artikel 7:204 BW. De huurcommissie op grond van 7:241 BW. De lijst van art. 7:241 BW bestrijkt een ruimer terrein van tekortkomingen dan art. 7:204 BW. Bij art. 7: 204 lid 2 BW gaat het vooral om de onderhoudstoestand van het gehuurde De lijst van art. 7:241 BW is echter niet beperkt tot onderhoudsklachten.

Kan men de zowel bij de kantonrechter als bij de huurcommisie over dezelfde kwestie een vordering aanhangig maken ?

Heeft men eenmaal een keuze gemaakt, dan is deze bindend. De huurder mag dus niet op twee “paarden wedden”. De huurder kan met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. Het moet immers niet zo zijn dat de huurder als hij van de huurcommissie en de kantonrechter op grond van de artikelen 257 lid 2, en 262 een uitspraak heeft verkregen, hij nog eens een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 kan beginnen, en omgekeerd.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd:

Aan welke vereisten moet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voldoen om als zodanig te worden aangemerkt?

Er moet uitdrukkelijk zijn bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd. Het moet partijen absoluut duidelijk zijn dat het gehuurde tijdelijk wordt gehuurd.

Welke gronden moeten door de verhuurder worden aangevoerd om de huurovereenkomst na overeengekomen periode weer te kunnen bewonen?

a. indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken;
b. indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken;
c. indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven;

De huurder is een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd. Moet de huurovereenkomst door de huurder/verhuurder worden opgezegd?

Ja, de huurovereenkomst moet door de huurder/verhuurder worden opgezegd met inachtneming van de normale termijnen van opzegging.

Kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden verlengd?

Een verlenging is mogelijk, in de zin dat partijen dan tussentijds de huur niet op kunnen zeggen. De gronden van bewoning van de het gehuurde lijken dan ongeloofwaardig te worden. Verlenging op grond van Leegstandswet is mogelijk , waarbij de huurder wordt verplicht het gehuurde bij het einde van de huurperiode te ontruimen.

Is het mogelijk om een woning voor bepaalde tijd te verhuren als de woning binnenkort moet worden gesloopt?

De Leegstandswet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren. Daarbij lijkt deze wet een uitzondering te bevatten op de regel als vermeld artikel 7:274 lid 2 BW.

Aan welke voorwaarden moet een huurovereenkomst voldoen om in het kader van sloop tijdelijk te worden verhuurd?

Voor een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet is een vergunning vereist. Deze kan door het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) verleend worden. De vergunning wordt slechts éénmaal voor eenzelfde gebouw of woning verleend voor maximaal twee jaren. Deze duur kan door B&W verlengd worden tot maximaal drie jaar.

Mag de verhuurder de woning na het verstrijken van de overeengekomen periode zelf ontruimen als de huurder weigert te vertrekken?

Neen. De verhuurder zal de rechter altijd moeten vragen om de gewezen huurder uit het gehuurde te mogen ontruimen.

Huurbetaling / huurachterstand:

Huurder betaalt enkele maanden de huur niet. De huurder is gedagvaard. De verhuurder vordert ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde. Wat kan de huurder daartegen doen?

De huurachterstand vóór de eerst diende zittingsdag te betalen, of als dit niet mogelijk is de rechter (om tijd te rekken) verzoeken alsnog binnen een maand na het vonnis aan zijn verplichtingen te mogen voldoen.

Hoeveel maanden huurachterstand moet de huurder minmaal hebben opgebouwd om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen te krijgen?

Minimaal drie maanden huurachterstand. Dit is anders als er sprake is van herhaaldelijk toerekenbaar tekortschieten door de huurder.

Kan de huur ook worden beëindigd als de huurder herhaaldelijk nalatig is gebleven Bijvoorbeeld altijd te laat betalen van de huur, het niet betalen van de huurverhoging?

Ja. De verhuurder zal dan wel aan moeten tonen dat hij de huurder enkele malen gedurende een jaar op zijn verplichtingen heeft gewezen.

Wat te doen als de huurder de huur niet betaalt?

Het is dan verstandig de incasso van de vordering aan een deurwaarder uit handen te geven. Deze kan de dagvaarding opstellen en het vonnis executeren. Maak vooraf duidelijke afspraken over de kosten, want deze kunnen aardig oplopen als het gehuurde moet worden ontruimd (€ 1500,00 tot € 2000,00 is mogelijk). Als de huurder geen verhaal biedt en/of met de Noorderzon is vertrokken, dan zullen de kosten bij de opdrachtgever in rekening worden gebracht.

Medehuurderschap (contractueel):

Wat is contractuele medehuurderschap?

Van contractuele medehuurderschap is bijvoorbeeld sprake als op het huurcontract: twee huurders als partij staan vermeld .

Kan de huurovereenkomst door deze medehuurder worden opgezegd, waarna de ander alleen in de woning bljft wonen?

De rechtspraak neigt er naar dat opzegging door één van de huurder wel mogelijk is De vraag moet wel beantwoord worden naar de inhoud van de huurovereenkomst. Als uit de strekking van de huurovereenkomst blijkt dat opzegging van een van de huurders niet mogelijk is (bijvoorbeeld als de huurovereenkomst met een vennootschap onder firma en haar vennoten wordt gesloten) dan is opzegging van een van de huurders afzonderlijk niet mogelijk.

Aan wie moet de verhuurder de opzegging adressering als er sprake is van contractueel medehuurderschap?

De verhuurder moet op straffe van nietigheid een opzegging in het geval van medehuurderschap aan beide contractanten afzonderlijk doen.

Kan de samenwoner niet geregistreerde partner het medehuurderschap aanvragen?

De wet heeft een voorziening geschapen om personen die met elkaar samenwonen, maar die geen geregistreerd partnerschap met elkaar kunnen aangaan, of die geen geregistreerd partnerschap met elkaar zijn aangegaan (respectievelijk de samenwonende broers en zussen en inwonende kinderen en liefdes relatie ), toch medehuurder te laten worden

Kan het verzoek tot medehuurderschap mondeling worden gedaan?

Het medehuurderschap moet voorafgaande aan de vordering bij de kantonrechter bij voorkeur schriftelijk aan de verhuurder zijn gevraagd om met het medehuurderschap in te stemmen.

Wie moet het medehuurderschap verzoeken?

De aspirant-huurder en de huurder.

Wie behoren tot de kring van personen die het medehuurderschap kunnen verzoeken?

De vordering moet worden ingesteld door de huurder, de aspirant huurder en de eventueel al aanwezige medehuurders.

De aspirant medehuurder moet in het gehuurde hoofdverblijf hebben. Wat wordt hiermee bedoeld?

De plek waar men regelmatig eet slaapt en verblijft. Dit hoeft niet de echtelijke woning te zijn.

Om welke redenen mag de rechter de vordering tot verkrijging van het medehuurderschap afwijzen?

a. indien de aspirant huurder niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf
heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft;
b. indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de
tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft om de aspirant huurder op korte
termijn de positie van huurder te verschaffen;
c. indien de aspirant huurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een
behoorlijke nakoming van de huur.

De aspirant medehuurder moet duurzame huishouding hebben met de huurder. Wat wordt hiermee bedoeld?

Duurzaamheid is een begrip dat een verwachting voor de toekomst inhoudt. De duurzaamheid is op verschillende manieren te herleiden. De duurzaamheid kan worden herleid uit de tijd dat de gemeenschappelijke huishouding heeft geduurd

Als eis wordt verder gesteld dat de samenwoning 2 jaar noet hebben geduurd. Kan er van deze periode ook worden afgeweken?

Is duidelijk is dat de duurzaamheid uit de relatie blijkt dat kan van deze periode worden afgeweken. Bijvoorbeeld als partijen slechts enkele weken hadden samengewoond (verloofden) toen de huurder plotseling overleed. Toch viel uit de omstandigheden het voornemen af te leiden om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren

De aspirant-medehuurder moet voldoende financiële waarborgen voor nakoming van de overeenkomst hebben. Wat wordt hiermee bedoeld?

De aspirant-medehuurder moet in financieel opzicht voldoende waarborg voor behoorlijke nakoming van de overeenkomst bieden. Deze moet de huur dus kunnen betalen. Het gaat hierbij om mogelijkheid om de financiële verplichtingen te kunnen voldoen, niet om de voorgeschiedenis van de aspirant huurder (bijvoorbeeld: een voorgeschiedenis van aanhoudende overlast).

De aspirant medehuurder mag niet het de bedoeling hebben zich de positie van huurder te verschaffen. Wat wordt hiermee bedoeld?

Het mag niet de bedoeling zijn dat de vordering tot het verkrijgen van medehuurder alleen is bedoeld om in de nabije toekomst de positie van huurder te verwerven. Bijvoorbeeld als voor partijen is te voorzien dat de huurder binnen korte termijn het gehuurde zal verlaten.

Welke maatregelen moet de aspirant medehuur nemen als er een huisvestigingsvergunning nodig is?

Als er een vergunning op grond van de Huisvestingswet vereist is, dan zal de aspirant huurder deze moeten aanvragen voordat hij zijn acties naar de verhuurder start. De aspirant huurder ook nodig als hij huurder is geworden. Hij behoudt zijn rechten als hij binnen acht weken nadat hij huurder is geworden een vordering bij de rechter heeft ingesteld om dat te bepalen. Daarbij moet dan tevens deze vergunning aan de rechter hebben overgelegd.

Wordt de medehuurder ook getroffen door het nalatig gedrag van de huurder?

De medehuurder is hoofdelijk aansprakelijk voor zaken van de huurder. Als de huurder de huur niet betaalt, dan kan de medehuurder ook voor betaling worden aangeschreven. Als de huurder overlast veroorzaakt kan de medehuurder ook een verwijt worden gemaakt door deze overlast in stand te houden.

Medehuurderschap (wettelijk):

Welke rechtspositie hebben twee huurders die als contractant op het huurcontract staan vermeld?

Door medehuurderschap verwerft de in de woning wonende andere gebruiker dan de huurder zelfstandige rechten die hij ten aanzien van de verhuurder kan inroepen.

Welk onderscheid kan worden gemaakt tussen medehuur op grond van de wet en medehuur op grond van contract?

De verhuurder heeft geen enkele inspraak ten aanzien van de medehuurder die hem door de wet wordt toebedeeld. De medehuurder (bijvoorbeeld echtgenoot van de huurder) kan in theorie al failliet zijn op het moment waarop hij medehuurder wordt. Dat is dus anders dan de (contractuele) medehuur, waar de verhuurder zich op de wettelijke gronden wel tegen medehuurderschap kan verzetten.

Heeft de wettelijke medehuurder een huisvestingsvergunning nodig?

De wettelijke medehuurder heeft geen vergunning nodig, omdat deze op het moment dat hij de huurder opvolgt de woonruimte al in gebruik heeft (hij heeft daar immers zijn hoofdverblijf).

Wat zijn de gevolgen van echtscheiding voor medehuurderschap?

In het kader van een echtscheiding kan één van de gewezen echtelieden zich verbinden om de woning te verlaten. De uit de woning trekkende echtgenoot verliest zijn aanspraken als medehuurder.

Welke balans bestaat er tussen de verbodsbepalingen tot samenwonen en de regeling van medehuur?

Door de verhuurder kan samenwoning in de woning door de dwingendrechtelijke bepaling van de wet niet worden verboden. Het is best mogelijk dat een dergelijke bewoning op aanzienlijke bezwaren stuiten (bijvoorbeeld bij kamerhuur) . De verhuurder kan dan beroep doen op slecht gebruik door de huurder van de woning.

Welke gevolgen heeft de beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder zonder toestemming van de echtgenoot?

De verhuurder die met de ene echtgenoot beëindiging van de huurovereenkomst met toezegging tot ontruiming van de woning is overeengekomen heeft geen kans om de woning zonder toestemming van de andere echtgenoot te ontruimen.

Welke gevolgen heeft de opzegging van de huurovereenkomst door de echtgenoot (huurder) zonder ontruiming van de echtelijke woning?

De ene echtgenoot/partner kan wel zijn huurderschap beëindigen door opzegging (zonder toezegging tot ontruiming van de woning). Als de andere echtgenoot/partner medehuurder is, wordt die in dit geval krachtens de wet huurder; de andere echtgenoot wordt dan van rechtswege medehuurder,

Is het mogelijk het medehuurderschap van een andere woning dan de echtelijke woning te verwerven?

De echtgenoot/geregistreerd partner kan ook medehuurder van een woning worden die door de huurder (andere echtgenoot) niet wordt bewoond, maar waarin de echtgenoot/geregistreerd partner alleen woont. Er moet dan wel sprake zijn van een volwaardig huwelijk.

Zijn er omstandigheden die zich tegen het verkrijgen van medehuurderschap verzetten?

In sommige gevallen verzetten de redelijkheid en billijkheid zich tegen een aanspraak op medehuurderschap. Bijvoorbeeld het geval waarin het medehuurderschap pas ontstaat nadat tegen de huurder al een vonnis tot ontbinding en ontruiming was gewezen.

Moet de potentiële medehuurder moet in het gehuurde zijn hoofdverblijf hebben ?

De echtgenoot/geregistreerd partner moet dus in het gehuurde zijn hoofdverblijf hebben om de status van medehuurder te verkrijgen. Men heeft zijn hoofdverblijf waar men in feite permanent woont.

Is opzegging huur door (wettelijk) medehuurder mogelijk?

De wettelijk medehuurder kan de huur niet opzeggen. De medehuurder verkrijgt en behoudt zijn rechtspositie nu eenmaal van rechtswege. De enige mogelijkheid om zich van deze rechten te ontdoen is door het hoofdverblijf naar een andere woning te verplaatsen.

Heeft de tijdelijk vertrokken (mede)huurder in het kader van echtscheiding even veel aanspraak op de woning als de zittende (hoofd) huurder?

Verhuurders realiseren zich vaak onvoldoende dat als de in het gehuurde achterblijvende echtgenoot tijdens de scheidingsprocedure de huur opzegt en verhuist de veelal eerder vertrokken echtgenoot in beginsel krachtens art. 7: 266 lid 4 BW.

Kan in het kader van echtscheiding het huurrecht van één van de huurders eindigen?

Toewijzing van het verzoek tot echtscheiding door de rechter brengt met zich mee dat de andere echtgenoot ophoudt medehuurder te zijn, of als hij oorspronkelijk huurder was ophoudt huurder te zijn. Dat geldt zowel in onderlinge verhouding als ten opzichte van de verhuurder. Deze beslissing van de rechter werkt dus ook ten opzichte van de verhuurder.

Onderhuur:

Wat is de definitie van onderhuur?

Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.

Wordt de huurder van zelfstandige woonruimte beschermd?

De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf
heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de
verhuurder.

De huurder van onzelfstandige woonruimte beschermd?

Alleen de huurder van een zelfstandige woning wordt dus beschermd; de onderhuurder van een onzelfstandige woning zal het gehuurde moeten verlaten bij het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder.

Wordt de onderhuurder beschermd als zijn verhuurder onbevoegd de woonruimte heeft verhuurd?

De bescherming van de huurder van zelfstandige woonruimte is van toepassing bij zowel bevoegde als onbevoegde onderverhuring. De onderhuurder komt een eigen recht op grond van de wet toe handelt met zijn eigen verblijf in het gehuurde niet onrechtmatig. De onderhuurder handelt wel onrechtmatig als hij van de hoofdhuurder het huurcontract heeft overgenomen. In het laatste geval is er strikt genomen niet eens sprake van onderhuur.

Wat is de reden dat de wet bescherming biedt aan de huurder aan wie onbevoegd woonruimte is verhuurd?

Deze wettelijke regeling over bescherming van de onderhuurder is op deze manier geformuleerd om ontduiking ten nadele van de huurder te voorkomen. De ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegd tot stand zijn gekomen. In het geval waarin de onderhuurder geen bescherming toekomt in situaties waarin er formeel van onbevoegde onderverhuring sprake is zou de rechtspositie van de onderhuurder te veel op losse schroeven komen te staan als de wet aan de (onbevoegde) onderhuurder geen bescherming zou geven.

Wordt de huurder van een afhankelijke bedrijfswoning ook beschermd?

Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt geldt de bescherming van 7:269 BW niet. Zo’n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruime waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen.

Behoort de huurder van een zelfstandige woning tot de zijnen (tot het gezin) van de hoofdhuurder en welke consequenties heeft dat?

Een ontruimingsvonnis tegen de hoofdhuurder kan niet tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd.

Heeft de hoofdverhuurder de mogelijkheid in kortgeding ontruiming van een onbevoegde verhuurde woonruimte vorderen?

De hoofdverhuurder kan in kort geding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, als de hoofdverhuurder in kort geding aannemelijk kan maken dat de onderhuurder geen recht heeft om in de woning te blijven wonen (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen).

Is de hoofdhuurder aansprakelijk voor onbevoegde onderhuur en zo ja hoe ziet die aansprakelijkheid er dan uit?

Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur lijkt de hoofdhuurder het gehuurde niet leeg op te hoeven leveren.
Dat is anders als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur weliswaar mogelijk is met dien verstande dat de hoofdhuurder het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg oplevert en dus de huurovereenkomst met zijn huurder ook beëindigt.

Onredelijk beding

Wanneer spreekt de wet bij huurovereenkomsten van een onredelijk beding? Noem enkele andere voorbeelden

De wettelijke regeling staat onder artikel 7:264 BW vermeld. Er moet sprake zijn van onredelijke voorwaarden die door de verhuurder worden gesteld bij totstankoming van de huurovereenkomst. Bij sleutelgeld is er sprake van onredelijke verkregen voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst. De wettelijke sanctie is de nietigheid van dit beding. Andere voorbeelden zijn: te hoge verhuurkosten, te hoge waarborgsom, te hoge overnamekosten.

Bij wie moet de huurder aankloppen om een onredelijk voordeel te niet te doen?

de huurder moet dan bij de kantonrechter een vordering instellen op grond van onverschuldigde betaling.

Opzegging (formele eisen):

Gelden voor woonruimte strenge regels voor opzegging van huurovereenkomsten?

Ja, zonder een rechtsgeldige opzegging is beëindiging van een huurovereenkomst niet mogelijk.

Wat is het verschil tussen ontbinding en opzegging van een huurovereenkomst ?

Bij ontbinding van de overeenkomst geldige minder formele vereisten dan bij ontbinding van de overeenkomst. Beide soorten van beëindiging moeten door de rechter worden uitgesproken (behalve bij ontbinding op grond van artikel 7:210 BW). Bij opzegging geldt bijvoorbeeld een termijn van opzegging, terwijl bij ontbinding geen termijn van opzegging gehanteerd hoeft te worden.

Kan een huurovereenkomst bij ondergeschikte tekortkomingen worden beëindigd?

Uit dit vereiste in de wet volgt dat de opzegging op deze grond niet plaats kan vinden wanneer de huurder enige ondergeschikte verplichtingen niet goed is nagekomen. Voor ontbinding van de overeenkomst geldt min of meer hetzelfde. De (huur) overeenkomst kan alleen worden ontbonden als de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Voor een ondergeschikte tekortkoming door de huurder kan de verhuurder de overeenkomst door de rechter niet laten ontbinden/beëindigen door opzegging..

Bij welke mogelijkheid van huurbeëindiging is theoretisch ontruiming van het gehuurde het snelst mogelijk?

Door ontbinding van de overeenkomst kan de overeenkomst door de rechter worden uitgesproken zonder acht te slaan op de termijn van opzegging. Een huurder die recht heeft op een opzeggingstermijn van 6 maanden kan dus hoe laakbaar zijn gedrag ook is, na verloop van die termijn van 6 maanden pas uit het gehuurde worden ontruimd (behoudens de mogelijkheid van een ontruimings kortgeding). Voor ontbinding van de huurovereenkomst geld dit niet.

Aan welke formele eisen moet een huuropzegging voldoen?

De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief;
De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid;
De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst;
Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder
krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot
ten hoogste zes maanden.

Aan wie moet de opzegging worden geadresseerd als de woning door meer mensen wordt bewoond?

Als de opzegging door de huurder wordt gedaan dan moet de opzegging uiteraard aan de verhuurder worden gericht. Als de opzegging door de verhuurder wordt gedaan, dan moet deze worden gericht aan de huurder en de echtgenoot (of de geregistreerde partner) van de huurder.

Moet de medehuurder ook een aparte opzegging ontvangen?

Door het gestelde in de wet geldt de echtgenoot van de huurder wettelijk als medehuurder. De opzegging moet ook worden gericht aan de medebewoner die ook de status van medehuurder heeft bemachtigd.

In welke vorm moet de opzegging worden gegoten?

Een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.

Welke gevolgen moeten aan een opzegging worden gebonden die niet voldoet aan de wettelijke eisen?

Er bestaat niet zonder meer een regel dat en dergelijke opzegging rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten. De conversie regel is verder in dit verband ook van belang.

Wat houdt de conversie regel in?

Door de conversie regel wordt een formeel onjuiste handeling omgezet in een formeel juiste handeling als hierdoor de belangen van beide partijen niet wordt geschaad of als het oproepen van een dergelijke regel alleen vertraging kan veroorzaken, maar de gevolgen niet tegen kunnen houden.

Wat zijn de rechtsgevolgen van de opzegging door de huurder?

De opzegging door de huurder heeft beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling.

Welke termijn van opzegging moet door de huurder en verhuurder worden gehanteerd?

Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van
de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie
maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder
krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot
ten hoogste zes maanden.

Is een langere opzegtermijn in het voordeel van de huurder mogelijk?

Ja, van de wettelijke regeling mag in het voordeel van de huurder worden afgeweken.

Welke regeling van huuropzegging geldt voor de erfgenamen van de huurder?

De erfgenamen van een huurder hoeven niet op te zeggen indien zij de huurovereenkomst niet op grond van wettelijke regelingen voortzetten. Volgens de wet eindigt de overeenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder.

Welke geldige redenen van opzegging bestaan er (gronden van opzegging)?

a. indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
b. indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen;
d. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
e. indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
f. indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.

Mag de verhuurder binnen de wachttijd van zes weken een procedure starten?

Binnen deze zogenaamde wachttijd kan de verhuurder nog niet de zaak aan de rechter voorleggen. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad is de opzegging toch geldig als de huurder bij niet inachtneming van deze termijn van zes weken zich toch tijdig tot de kantonrechter voor antwoord had gericht. Als de huurder geen nadeel van het niet hanteren van deze termijn ondervindt zal de rechter niet snel de ongeldigheid daarvan inroepen.

Zijn aan de huurbeëindiging na wederzijds goedvinden bepaalde voorwaarden verbonden?

Neen. Voor de bewijspositie is het wel raadzaam dit schriftelijk vast te leggen.

Opzegging (dringend eigen gebruik):

Wanneer is vordering in het kader van dringend eigen gebruik in elk geval niet voor toewijzing vatbaar?

· Als er een huisvestingsvergunning noodzakelijk is en de huurder deze vergunning niet heeft.
· indien de verhuurder de rechtsopvolger (bijvoorbeeld de koper van de woning, of de erfgenaam van de woning) is van de vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaren na rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht;

Wat wordt bedoeld (en wat is de betekenis) van de dringendheid van het eigen gebruik van de woning?

Voor de verhuurder moet de reden van opzegging voor hem zelf noodzakelijk zijn. Er wordt niet aan het dringendheidsvereiste voldaan als de wens van de verhuurder om het gehuurde te gebruiken begrijpelijk maar niet urgent is. Als de dringendheid niet objectief bepaalbaar is, maar meer is gebaseerd op subjectieve of vage en weinig sprekende beweegredenen dan wordt niet voldaan aan het vereiste van dringendheid. ruimtegebrek is dit
al gauw een dringende reden om de huur te beëindigen

Kan de rechter de vordering afwijzing als dringendheid door de verhuurder niet kan worden aangetoond?

Het dringendheidsvereiste heeft een processuele functie, doordat het de weg vrijmaakt voor een prompte afwijzing van de vordering van de verhuurder, in het geval de dringendheid niet aannemelijk is.

Welke rol spelen de belangen van partijen bij de beoordeling van de dringendheid?

Uit de rechtspraak blijkt dat de belangenafweging feitelijk van aard is en dat deze naar billijkheid dient te geschieden. Als de dringendheid van het gebruik vast staat kan de vordering toch nog worden afgewezen, omdat het belang van de huurder (economische en sociale gebondenheid aan de woning of buurt en leeftijd huurder) meer gewicht in de schaal legt dan het belang van de verhuurder (financiële omstandigheden en huidige woonomstandigheden).

Staat eigen toedoen door de verhuurder de dringende reden in de weg?

Wanneer de verhuurder zelf een sturende rol heeft gespeeld bij de noodzaak van het eigen gebruik, doet dit niets af aan de dringendheid, maar het eigen toedoen kan wel een negatieve factor voor de verhuurder zijn in de belangenafweging, waarbij 'alle omstandigheden van het geval dienen te worden betrokken'. Eigen toedoen kan deze opzegginggrond dus in de weg staan.

Staan andere (woon)alternatieven van de verhuurder de dringendheid in de weg?

Wanneer de verhuurder zonder veel moeite via een andere oplossing dan door beëindiging van de betrokken huurovereenkomst zijn belangen kan veilig stellen, kan dit aan huurbeëindiging in de weg staan.

Welke voorbeelden van een onbehoorlijke keuze van de verhuurder leiden tot afwijzing van de vordering?

Een verhuurder/monumentenstichting heeft weliswaar nog een woning, maar zij heeft om haar moverende redenen, onder meer samenhangend met het gegeven dat het een huurder betreft die er nog langer woont, gekozen voor deze woning.

Kunnen praktische of juridische beletsels aan het gebruik van het gehuurde de dringendheid in de weg staan?

Wanneer het om praktische of juridische redenen onaannemelijk is dat het door de verhuurder beoogde gebruik valt te verwezenlijken is dit een beletsel voor de dringendheid.

Kan het belang van een ander een dringende reden voor huurbeëindiging zijn?

Vaste rechtspraak is dat behalve gebruik door de verhuurder persoonlijk, ook gebruik door een ander binnen het toepassingsgebied van het dringend eigen gebruik kan vallen, voorzover de verhuurder door het in gebruik geven aan die ander zijn eigen belang dient.

Is het belang bij verkoop van de woning een dringende reden ?

De dringendheid van het eigen gebruik omvat niet vervreemding van de gehuurde woning. De huurder moet immers niet gedwongen kunnen worden om 'tegen zijn wil de huurwoning te verlaten alleen om de verkoper in de gelegenheid te stellen een hogere opbrengst te behalen.'

Is sloop van de woning een dringende reden van eigen gebruik ?

Als financiële belangen een reden zijn voor huurbeëindiging wegens sloop (en een daarop volgende verkoop van de ondergrond) kan dit een rechtsgeldige grond zijn om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik te beëindigen.

Zijn financiële belangen van de verhuurder een reden voor opzegging van de huur?

Financiële belangen van de verhuurder hangen vaak samen met de wens om de woning, waarvan de ontruiming gevorderd wordt, vanwege exploitatieverliezen te renoveren of te slopen. In deze gevallen hanteert de Hoge Raad als maatstaf voor de dringendheid of het in stand houden van de woning, gelet op de omvang van de exploitatieverliezen, in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd.

Is renovatie als dringende reden te beschouwen?

Volgens art. 7:274 lid 3 onder a BW dient onder eigen gebruik mede te worden begrepen 'renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is'.

Is aanwezigheid van een passende woonruimte voor de huurder een harde eis voor toewijzing van de vordering?

Als er geen passende woning is, dan zal de beëindiging van de huurovereenkomst niet kunnen worden toegewezen.

Moet huurder onderzoek naar passende woonruimte doen?

In een procedure kan de vraag naar passende vervangende woonruimte als bewijsopdracht bij de huurder komen te liggen De rechter de stelplicht van de huurder in een procedure verzwaren door te verlangen dat hij aantoont dat als mogelijk door de verhuurder geopperde alternatieve woonruimte niet passend is, ofwel dat anderszins ter plaatse geen woonruimte beschikbaar is. De huurder zal dan aan dienen te tonen waarom er geen passende woonruimte voorhanden is. Voorafgaande aan de procedure is het zinvol hierover duidelijkheid te krijgen.

Is de verhuurder bij toewijzing van de vordering aan de huurder een vergoeding verschuldigd?

In artikel 7:275 BW staat vermeld dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of wijziging van de bestemming deze vergoeding kan vaststellen. Een vergoeding van € 5.000,00 wordt nu gebruikelijk tarief gehanteerd bij de beëindiging van een huurovereenkomst

Oplevering van een huurwoning:

Moet de woning na de huurperiode in oorspronkelijke staat worden teruggegeven?

De huidige wetgeving kent geen verplichting van de huurder om de woning terug te geven aan de verhuurder in de staat zoals hij deze had ontvangen. Uit het stelsel van de wet moet worden afgeleid dat de huurder de keuze heeft het gehuurde terug te geven inclusief de geoorloofde veranderingen. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard

Moet de huurder of de verhuurder bewijzen hoe de woning er bij aanvang van de huurovereenkomst uitzag?

Staat door deze beschrijving vast wat de oorspronkelijke staat is, dan zal de huurder ter afwijzing van een herstelplicht moeten bewijzen waarom een bepaalde beschadiging hem niet toegerekend kan worden. Het risico van het ontbreken van een beschrijving ligt bij de bij de verhuurder. Bij afwezigheid van een beschrijving moet de verhuurder bewijzen dat de toestand van het gehuurde bij aanvang anders was dan bij het einde van de overeenkomst.

Is het in het kader van de bewijsverdeling verstandig om bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving op te maken van het gehuurde?

Indien geen beschrijving is opgemaakt dan rust immers op de verhuurder de bewijslast dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan de staat waarin het gehuurde zich bij het einde bevindt. Door deze bewijslastverdeling zal de verhuurder moeten bewijzen dat de staat bij aanvang een andere was. Dit geldt ook als het gehuurde is beschadigd.

Is de oplevering van een woning bij het einde van de huurovereenkomst in slechte staat ook mogelijk als de woning ook zo is aanvaard?

Als door de beschrijving dus vaststaat dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in slechte staat was, dan mag de huurder de woning in dezelfde slechte staat opleveren. Als er geen beschrijving is opgemaakt zal de verhuurder moeten bewijzen wat de oorspronkelijke staat was en dat deze anders was dan de staat die bij het einde van de huurovereenkomst wordt aangetroffen

Rust er op de huurder een bewijslast dat er bij aanvang van de huurovereenkomst al beschadigingen aan het gehuurde waren als er bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt?

Als er geen beschrijving is opgemaakt zal de verhuurder moeten bewijzen wat de oorspronkelijke staat was en dat deze anders was dan de staat die bij het einde van de huurovereenkomst wordt aangetroffen.

Blijft schade aan het gehuurde door ouderdom voor rekening van de verhuurder?

Met een beschrijving zal de huurder moeten bewijzen dat de schade door ouderdom is ontstaan, omdat schade aan het gehuurde door ouderdom een uitzondering is op de regel dat conform de beschrijving moet worden opgeleverd.

Dienen geoorloofde wijzingen door de huurder bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te worden gemaakt?

De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen
ongedaan te maken. De wettelijke bepaling is in beginsel van aanvullend recht. Partijen kunnen overeenkomen dat deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan worden gemaakt. Veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn altijd geoorloofd en behoeven op grond van de wet niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij partijen ongedaanmaking zijn overeengekomen.

Heeft de huurder een recht om geoorloofde wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst te verwijderen?

De bevoegdheid tot ontruiming en het wegnemen van de geoorloofde en ongeoorloofde wijzingen bestaat voor de huurder tot het einde van de huurovereenkomst.

Welke procedure moet worden gevolgd bij ingebruikneming van de woning?

Bij de aanvang van de huurovereenkomst vindt er vaak één gezamenlijke inspectie plaats, waarbij de verhuurder, de huurder en vaak de vorige huurder is betrokken. Bij het einde vinden er vaak twee inspecties plaats: een voorinspectie te houden een redelijke tijd voor het einde van de huur en een eindinspectie bij het einde van de huur en het inleveren van de sleutels.

Wat wordt bedoeld met de voorinspectie van de woning in het kader van huurbeëindiging?

Zowel voor de huurder en de verhuurder kunnen dan beoordelen of, en zo ja in hoeverre de huurder werkzaamheden dient te verrichten om bij het einde van de huur aan zijn verbintenis (tot correcte oplevering) te kunnen voldoen.

Heeft de verhuurder zonder inspectie van het gehuurde recht op schadevergoeding als het gehuurde is beschadigd?

Indien geen voorinspectie heeft plaatsgehad verspeelt de verhuurder niet zijn recht op volledige schadevergoeding, maar kan hij, in het geval hijzelf tot herstel overgaat, slechts díé kosten op de huurder verhalen die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren.

Welke consequenties heeft het niet vermelden van zichtbare gebreken in het inspectierapport voor de verhuurder?

De voorinspectie moet nauwkeurig plaatsvinden. Gebreken of verplichte herstellingen die niet bij de voorinspectie, maar pas bij de eindinspectie aan het licht zijn gekomen kunnen meestal niet op de huurder worden verhaald.

Wat wordt bedoeld met de eindinspectie van de woning bij beëindiging van de huurovereenkomst?

Na de voorinspectie moet er ook een gezamenlijke eindinspectie worden gehouden, en moet de huurder in de gelegenheid worden gesteld daarbij aanwezig te zijn.

Wat wordt bedoeld met overname verklaringen /overnamebedingen?

Dit betreft vaak een lijst van overgenomen zaken en/of wijzigingen aan het gehuurde door de vorige huurder. De huurder die de wijzigingen 'overneemt' wordt op zijn beurt of in de gelegenheid gesteld om bij zijn vertrek de wijzigingen aan een volgende huurder over te doen, of hij wordt verplicht de wijzigingen op zijn kosten te verwijderen.

Moet de huurder objectieve verbeteringen aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst verwijderen?

Door toestemming aan de objectieve verbeteringen te geven zal de verhuurder verwijdering van deze verbeteringen bij het einde van de huurovereenkomst niet kunnen verlangen en van een opvolgend huurder die deze verbeteringen niet heeft aangebracht kan dit al helemaal niet worden verlangd.

Kan de huurder ook een derdenbeding sluiten in het kader van overdragen van zaken in het gehuurde?

Het is wel mogelijk om via een derdenbeding het wegneemrecht aan de volgende huurder te leveren. De vertrekkende huurder (stipulator) en de verhuurder (promissor) sluiten een overeenkomst met de opvolgende huurder (derde) dat deze een eigen recht wordt toegekend om het wegneemrecht van de vertrekkende huurder jegens de verhuurder geldend te maken. Door aanvaarding van dit beding wordt de opvolgend huurder partij en kan hij uit dien hoofde zijn wegbreekrecht jegens de verhuurder geldend maken.

Wat wordt bedoeld met beperkte/casco verhuur?

Als de verhuurder iets casco verhuurt en voor alles wat meer dan casco aanwezig is wordt geen huur gevraagd, dan valt dit buiten de huurovereenkomst. Zakenrechtelijk zijn deze zaken vaak door natrekking eigendom van de verhuurder, maar dit verplicht de verhuurder niet deze zaken te verhuren.

Is casco verhuur mogelijk bij woonruimte?

De gebreke regeling voorkomt bij de verhuur van woonruimte dat essentiële voorzieningen in het gehuurde van de ene huurder op de andere huurder worden overgedragen. De verhuurder moet de verhuurde woonruimte zonder gebreken opleveren en daarom met deze voorzieningen (te denken valt aan een cv-installatie, een dubbele beglazing, wateraansluiting voor de wasmachine, keukenblok) .

Welke grondslag kunnen herstelkosten bij de huurder worden geclaimd?

De huurovereenkomst, hetzij uit een nadere verklaring van de huurder. Alleen een verklaring van de verhuurster dat zij 'geen bezwaar' maakt tegen de wijzigingen is onvoldoende. Wil de huurder aansprakelijk zijn voor de kosten van herstel dan dient hij met namen in het kader van een overnamebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op de hoogte te zijn van de kosten (of een redelijke indicatie) die hiermee gemoeid zijn.

Is er bij het einde van de huurovereenkomst een ingebrekestelling nodig om de huurder in toestand van verzuim te doen geraken?

Bij het einde van de huurovereenkomst is geen ingebrekestelling vereist om de huurder in verzuim te laten komen. De huurder die het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand (met objectieve schade) teruggeeft is dus van rechtswege in verzuim.

Welke schade mag de verhuurder claimen als de oplevering niet correct plaatsvindt?

De omvang van de schadevergoeding wordt bepaald door art. 6:95 e.v. (afd. 10 van Boek 6). In die zin is art.7:218 lid 1 BW

Opzegging van kantoren en opslagruimten

Is er sprake van huurbescherming?

Volgens de algemene regels kunnen deze huurovereenkomsten door opzegging eindigen zonder dat de huurder recht heeft op noemswaardige bescherming toekomt. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft moet worden gebaseerd op de redelijk en billijkheid.

Is opzegging van deze soort overeenkomsten nodig?

Huurovereenkomsten met betrekking tot dit soort gehuurde die voor bepaalde tijd zijn aangegaan hoeven niet te worden opgezegd. Opzegging is wel noodzakelijk als deze overeenkomsten zijn verlengd.

Welke opzegtermijn moet worden toegepast?

Er moet worden opgezegd met een opzeggingstermijn van tenminste een maand. Partijen kunnen contractueel een andere termijn hebben afgesproken. Deze termijn mag niet korter luiden dan een maand.

Zijn er specifieke eisen aan de opzegging verbonden?

Er worden geen formele eisen aan deze opzegging worden gedaan. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Zijn er specifieke eisen aan de ontruimingsaanzegging verbonden?

De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Geldt een opzegging als een ontruimingsaanzegging?

De enkele huuropzegging geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. Dus de mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd en eindigt tegen een bepaalde datum doet de verplichting tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet starten.

Moet de opzegging bij de huurder bekend zijn gemaakt om effect te sorteren (ontvangsttheorie)?

Uitgangspunt is de in art. 3:37 BW neergelegde regel dat een verklaring, om haar werking te hebben, de geadresseerde moet hebben bereikt

Wat is de bewijspositie van de verhuurder die de opzegging heeft verstuurd?

Het is verstandig de huuropzegging en/of de aanzegging van de ontruiming per aangetekende post te versturen. In het geval de geadresseerde stelt dat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt, zal de afzender dienen te bewijzen dat hij deze én aangetekend én naar het juiste adres heeft verzonden. Bovendien dient hij aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven.

Wat wordt bedoeld met ontruimingsbescherming en voor welke periode geldt deze bescherming?

Gedurende de wettelijke ontruimingstermijn hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen. De wet geeft de huurder namelijk ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd.

Welke uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting van de huurder kunnen worden genoemd?

- de huurder heeft zelf opgezegd;
- hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd;
- hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

Is een verlenging van de wettelijke ontruimingstermijn mogelijk?

De huurder behoeft het gehuurde na het verstrijken van de wettelijke ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij voor het einde van de schorsingstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de sector kanton van de bevoegde rechtbank heeft ingediend.

Welke formele vereisten bij het indienen van het verzoekschrift zijn van toepassing?

Het verzoekschrift moet bij de rechtbank, sector kanton, in tweevoud worden ingediend als er sprake is van een verhuurder die is verenigd in één persoon. Als de verhuurder uit meerdere personen bestaat dan moet ieder van de verhuurder plus de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Is de vraag of een verlenging plaats zal vinden een kwestie van een afweging van belangen?

De rechter wijst het verzoek toe als hij van mening is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder.

Hoe luidt de maximum termijn van verlenging door de rechter?

De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.

Kan de door de rechter verstrekte verlengingstermijn nogmaals worden verlengd en zo ja wat is de maximale verlengingstermijn?

De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.

De termijn van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn betreft een vervaltermijn. Wat voor gevolgen heeft dit?

Is het verzoek te laat ingediend, is de verzoeker niet ontvankelijk. Het definitieve uiterste ontruimingstijdstip is dan de laatste dag van de verlengingstermijn vastgesteld in de eerste c.q. tweede verlengingsbeschikking

Binnen welke termijn moet het verlengingsverzoek worden ingediend bij de rechter?

Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND.

Krijgt de verhuurder door afwijzing van het verzoek een ontruimingstitel?

Ja, indien de kantonrechter het (hernieuwde) verlengingsverzoek afwijst, stelt hij in de beschikking tevens het tijdstip van de ontruiming vast.

Welke huur moet gedurende de verlengingsperiode worden betaald?

Als partijen het over een vergoeding gedurende de verlengingsperiode niet eens zijn, dan stelt de rechter een vergoeding vast op een, gezien het prijspeil ter plaatse, redelijk bedrag.

Is er hoger beroep tegen de beslissing van de rechter mogelijk?

Tegen een beslissing van de rechter is geen bezwaar (hoger beroep) mogelijk.

Is buitengerechtelijke ontbinding mogelijk?

Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten. Twee uitzonderingen:
a. art. 7:210 BW. (van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij gehuurde in orde maakt;
b. In het geval van art. 7:231 lid 2 (strijd met openbare orde, wet Victor) kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden.

Overlijden huurder

Wordt de huur na overlijden van de huurder van rechtswege voortgezet?

Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder van rechtswege voort er is dus geen formaliteit nodig om dit recht te verkrijgen .

Gedurende welke periode wordt de huur na het overlijden van de huurder voortgezet?

Als de huurder met een persoon samenwoont die het medehuurderschap niet heeft aangevraagd zal deze de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzetten als deze persoon in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.

Wat is de indieningstermijn van de vordering tot verkrijging van het mede huurderschap?

Zes maanden na het overlijden van de huurder moet de aspirant huurder een vordering bij de rechter instellen tot verkrijging tot het huurderschap. Let op de vervaltermijn!. Een te laat indienen van deze vordering lijdt tot niet-ontvankelijkheid.

Wat zijn de eisen om als samenwoner de status van medehuurder te krijgen?

· Hoofdverblijf in het gehuurde;
· Duurzame gemeenschappelijke huishouding: Hierbij behoeft niet de minimum periode van twee jaar samenwoning te worden gehanteerd. Er wordt dan meer gekeken naar de intentie die partijen bij het aangaan van de samenwoning hebben gehad en of die relatie was gericht op een gemeenschappelijke huishouding

Wat wordt in dit kader met hoofdelijke aansprakelijkheid bedoeld?

Deze hoofdelijke aansprakelijkheid van de samenwoner vangt aan vanaf het moment van overlijden.

Hoe luidt de positie van de erfgenamen?

Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende 2 maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. De erfgenamen kunnen alle aansprakelijkheid afwijzen van de verplichtingen van de overledene die uit de huurovereenkomst voortvloeien

Is de verhuurder in deze context zeker van betaling van de huur?

Het is goed denkbaar dat de verhuurder met een huurschuld blijft zitten. Bijvoorbeeld:
· de huurder heeft huurschuld doen ontstaan voordat de medehuurder die hoedanigheid kreeg;
· huurschuld van de overledene kan voor het tijdstip van overlijden niet op de samenwoner worden afgewenteld;
· Er zijn geen samenwoners en/of medehuurders en de erfgenamen verwerpen de erfenis, of er zijn geen erfgenamen.

Wat de positie van de medehuurders/gebruikers bij huurovereenkomst voor bepaalde tijd?

De overeenkomst geldt in principe voor de bepaalde periode. De wet geeft voor de samenwoner en de medehuurder de ontsnapping door binnen 6 maanden na het overlijden van de huurder de huur op te kunnen zeggen. Door deze regeling is een tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde duur toch mogelijk

Renovatie van woningen

Is er sprake van renovatie als de veranderingen geen invloed op het woongenot hebben?

Als de verhuurder veranderingen aan wenst te brengen, die geen enkele invloed op het woongenot heeft hoeft de verhuurder de huurder hiervoor geen toestemming te verlenen, want dan is er geen sprake van renovatie.

Wat zijn dringende werkzaamheden?

Onder dringende werkzaamheden wordt verstaan de werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld.

Moet de huurder dringende werkzaamheden aan het gehuurde toestaan?

Als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd moeten worden moet de huurder toestaan dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert.

Moet de huurder werkzaamheden ter verbetering van het gehuurde toestaan?

Dit moet de huurder toestaan als de werkzaamheden niet tot het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld en er van een redelijk voorstel sprake is.

Wat houdt de gedoogplicht van de huurder in?

De gedoogplicht omvat naast daadwerkelijk het verrichten van de werkzaamheden ook de verplichting van de huurder om de verhuurder toegang tot het gehuurde te verlenen om de verhuurder gelegenheid te geven om op te nemen welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Daarnaast kan het gedogen ook en actieve handeling van de huurder inhouden. Hiermee wordt meestal bedoeld dat de huurder het gehuurde in verband met deze werkzaamheden moet ontruimen.

Wat is de positie van de onderhuurder als deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden?

Deze regeling is ook voor de onderhuurders van zelfstandige woonruimte ontworpen. In de wet is geen verplichting voor de hoofdhuurder opgenomen om voor de belangen van zijn onderhuurder zorg te dragen. Het lijkt zinvol om de onderhuurder in een door de huurder gestarte procedure te voegen

Geldt er voor de huurder ook een gedoogplicht ten aanzien van werkzaamheden aan een naburig pand?

De huurder zal de verhuurder/eigenaar gelegenheid moeten geven om zijn verplichtingen ten aanzien van een eigenaar van een naburig erf na te komen als de eigenaar van dit erf door noodzakelijke werkzaamheden aan zijn pand het gehuurde moet gebruiken

Wat wordt bedoeld met een redelijk voorstel?

Uitgangspunt van de regeling is dat de verhuurder aan de huurder een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg. Het niet voldoen aan deze formaliteiten maakt het voorstel nietig of vernietigbaar

Mag de huurovereenkomst in verband met renovatie (sloop) worden beëindigd?

De verhuurder heeft uitdrukkelijk de mogelijkheid om de huurovereenkomst met het oog op de renovatie te beëindigen door opzegging. De wettelijke opzeggingsgronden voor huur van woonruimte van artikel 7: 274 lid 1 onder c en lid 3 BW.

Is een renovatievoorstel mogelijk in bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd?

Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is afgesloten, kan er niet tussentijds worden opgezegd. Verder kan de renovatie dan wellicht worden uitgesteld tot na de verstrijken van de huurovereenkomst, zodat een renovatie gedurende een huurovereenkomst van bepaalde tijd niet zonder meer mogelijk is.

Moet de rechter worden ingeschakeld als de huurder van geliberaliseerde woningen en middenstandsbedrijfsruimten het met het voorstel niet eens is?

Voor de geliberaliseerde woningen en de woonruimte voor middenstandsbedrijfsruimte geldt de wettelijke regeling over vaststelling van de huurprijs niet. Voor laatstgenoemde categorie zijn geen wettelijke normen ontwikkeld. De enige richtlijn bestaat er uit dat het voorstel ook redelijk moet zijn gezien de financiële consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging voor de verhuurder

Wat is de consequentie van afwijzing van een redelijk voorstel door de huurder?

Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. De huurder heeft de kans dat de verhuurder gelijktijdig verzoekt de huurovereenkomst opzegt grond van “dringend gebruik”of het “zich niet gedragen als een goed huurder betaamt “.

Hoe is de regeling bij complexgewijze renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst?

Bij complexgewijze renovatie zal de huurder bij instemming van meer dan 70 % van de huurders aannemelijk dienen te maken dat het voorstel in zijn concrete situatie onredelijk is. Bij afwijzing van het voorstel kan de verhuurder niet aan de slag. Mocht de verhuurder toch aan de slag gaan, dan kan een verbod hiervan bij de rechter, zonodig in kort geding, worden gevorderd door de huurder.

Welke termijn moet de huurder in acht nemen om bezwaar te maken tegen het voorstel?

De huurder kan binnen een termijn van acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

Welke gevolgen heeft afwijzing van het voorstel ten aanzien van een individuele huurder bij complexgewijze renovatie?

De verhuurder kan ten aanzien van die individuele woning de renovatie niet laten uitvoeren. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd heeft ten behoeve van zijn individuele geval de mogelijkheid te vorderen dat hij de renovatie niet behoeft te gedogen, voor zover het voorstel wat hem betreft niet redelijk is. Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden door de huurder die zich niet bij de meerderheid wenst aan te sluiten.

Kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden in het kader van dit voorstel?

De huurder heeft de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te vorderen als de reparaties aan de woning van dien aard zijn dat het gehuurde onbewoonbaar wordt. De wettelijke regeling hierover is opgenomen in artikel 7:279 BW.

Welke relatie heeft de ontbindingsgrond “dringend nodig hebben voor eigen gebruik” met het renovatievoorstel?

De huurder die het voorstel niet wenst te aanvaarden, maar ook de overeenkomst niet wenst te beëindigen loopt het gevaar dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van artikel 7:274 1 onder c BW (dringend nodig voor eigen gebruik) en op grond van de opzeggingsgrond dat hij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt

Is vermindering van de huurprijs als gevolg van de renovatie mogelijk?

De huurder is gerechtigd om gedurende de renovatie huurprijsvermindering te vragen. De wettelijke regeling is neergelegd in artikel 7:207 BW.

Is door renovatie wijziging van het gehuurde mogelijk?

De huurder moet de verhuurder in staat stellen dringende werkzaamheden uit te voeren. Dit betekent dat de verhuurder in het kader van renovatie niet zonder meer de gedaante van het gehuurde mag wijzigen. De lagere rechtspraak sluit zich hierbij aan.

Kunnen dringende werkzaamheden als een gebrek worden gezien?

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan men niet verwachten dat er niet wordt gerenoveerd; bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ligt dit anders.

Schadeplichtigheid van de verhuurder door renovatie of dringende reparatie?

De verhuurder kan wel schadeplichtig worden als het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst een gebrek had, of dat er van achterstallig onderhoud sprake was. In dit geval kan dan wel worden gezegd dat het verwachtingspatroon werd verstoord.

Welke executie mogelijkheden bestaan er in het kader van renovatie?

Op grond van artikel 558 van Burgerlijke Rechtsvordering kan de verhuurder op grond van de overeengekomen renovatiewerkzaamheden vorderen dat de huurder de woning geheel of gedeeltelijk ontruimt.


Servicekosten

Voor welke categorie woningen speelt de huurcommissie bij de berekening van de servicekosten een rol?

Voor de niet geliberaliseerde huurwoningen.

Hoe luidt het onderscheid tussen geliberaliseerde en niet geliberaliseerde woonruimte?

Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als het gaat om een zelfstandige woonruimte waarvan bij begin van de bewoning een huurprijs gold die boven de toen geldende liberalisatiegrens lag. Bovendien moet de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. Een huurovereenkomst is ook geliberaliseerd als deze betrekking heeft op een woonruimte die op of na 1 juli 1989 toegevoegd is aan de woonruimte voorraad met een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens.

Wat zijn servicekosten ?

Servicekosten zijn alle kosten die op grond van de huurovereenkomst bovenop de kale huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht en die betrekking hebben op leveringen en diensten vanwege de verhuurder.

Onder welke voorwaarde mogen servicekosten in rekening worden gebracht?

Als voorwaarde voor het in rekening brengen van servicekosten, geldt dat de overeenkomst van huur en verhuur meer moet omvatten dan het enkele gebruik van woonruimte. Over het algemeen kan dus worden gesteld dat voor de leveringen en diensten die zijn overeengekomen servicekosten in rekening kunnen worden gebracht.

Op wel tijdstip moeten servicekosten worden overeengekomen?

Servicekosten moeten vooraf in het huurcontract zijn afgesproken. (De verhuurder kan niet zonder toestemming van de huurder het in het huurcontract afgesproken pakket servicekosten uitbreiden).

Zijn gemeentelijke belastingen servicekosten?

De door de overheid geheven belastingen en heffingen zoals rioolrecht, reinigingsrecht, precariorecht, waterverontreiningingsheffing en onroerende zaakbelasting zijn geen woonservicekosten. De verhuurder verleent daar immers geen diensten voor.

Kunnen alleen overeengekomen servicekosten in rekening worden gebracht?

Het enkele feit dat de levering van een zaak of een dienst in het besluit staat vermeld brengt niet automatisch met zich mee dat de kosten hiervan in rekening kunnen worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen

Moet het door de huurder verschuldigde voorschot bedrag aan servicekosten in verhouding staan tot de werkelijke kosten?

Dit voorschotbedrag dient in verhouding te staan tot het verwachte bedrag dat de huurder aan het eind van het boekjaar aan de verhuurder moet betalen.

Wat zijn All in-huurprijzen?

Indien partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden, dan is er sprake van een all in-prijs

Kunnen all-in huurprijzen worden verhoogd?

Een verhoging van de huur is alleen maar mogelijk als er in de huurovereenkomst onderscheid is gemaakt tussen de "kale huurprijs" en de servicekosten. Bij een all in- huurprijs, is het voor de verhuurder niet mogelijk om een huurverhoging door te voeren: de huurprijs staat immers niet vast, zodat de huurprijs niet kan worden verhoogd.

Kan de huurder/verhuurder verzoeken om de all-in huurprijs te splitsen?

Volgens artikel 7:258 BW kan de huurder de huurcommissie altijd verzoeken om de hoogte van de huurprijs en de hoogte van het voorschotbedrag vast te stellen. De verhuurder kan dit slechts onder bepaalde voorwaarden.

Waarom kan het handig zijn om de all-in huurprijs te laten splitsen?

In veel gevallen zal de huur hierdoor worden verlaagd. De huurprijs wordt immers bepaald op 55 % van de maximale huurprijsgrens en het voorschot servicekosten op 25 % van die huurprijs. Veel verhuurders zien dit dan ook als een sanctie.

Is splitsing noodzakelijk om de servicekosten te berekenen?

Ja, want anders kan de huurcommissie de servicekosten niet vaststellen.

Welke termijnen gelden voor het versturen van een servicekosten overzicht door verhuurder?

Sinds 1 januari 2005 moet de verhuurder binnen 6 maanden na afloop van een kalenderjaar een afrekening van de servicekosten sturen naar z'n huurders.

Welke termijn geldt om tegen kostenoverzicht bezwaar bij de huurcommissie te maken?

Het verzoek over enig kalenderjaar kan tot 24 maanden na afloop van de afrekeningstermijn van de verhuurder, zoals geregeld in artikel 7:259 lid 2 BW bij de huurcommissie worden ingediend. De afrekeningstermijn voor de verhuurder was in 2003 twaalf maanden en vanaf 1-1-2005 zes maanden na het einde van het kalenderjaar waarover wordt afgerekend.
Van boekjaar 2003 is de uiterste afrekeningsdatum 31 december 2004 en de uiterste bezwaardatum 31 december 2006 BW
Van boekjaar 2004 is de uiterste afrekeningsdatum 30 juni 2005 en de uiterste bezwaardatum 30 juni 2007 BW
Van boekjaar 2005 is de uiterste afrekeningsdatum 30 juni 2006 en de uiterste bezwaardatum 30 juni 2008 BW
Van boekjaar 2006 is de uiterste afrekeningsdatum 30 juni 2007 en de uiterste bezwaardatum 30 juni 2009 BW

De algemene termijnwet is op deze regeling van toepassing. Wat betekent dit?

De algemene termijnwet is op deze regeling van toepassing. Dit betekent dat een indieningsdag eindigt in het weekend of op een algemeen erkende feestdag, die termijn wordt verlengd tot een eerstvolgende werkdag.

Wat te doen als de verhuurder geen correcte eindafrekening verstuurt?

De zaak bij de huurcommissie melden voor herberekening.

Hoe luiden de verdeelsleutels van energieverbruik (van belang als de huurder geen aparte meter heeft)?

Elektra en water: gelijkelijk verdeeld over het aantal op de meter aangesloten woonruimten;
Gas: 35 % (vaste kosten) gelijkelijk verdeeld over het aantal woonruimten;
65% (variabele kosten) naar rato van het aantal vierkante meter vloeroppervlakte van de woonruimten.

Hoe luidt de berekening van de gemeenschappelijke voorzieningen in servicekosten?

De voor doorberekening in aanmerking komende kosten kunnen gelijk worden verdeeld naar rato van het aantal woonruimten, waarvan de huurders gebruik kunnen/moeten maken van gemeenschappelijke voorzieningen.

Is een verhoging van het voorschot mogelijk?

De huurder hoeft geen verhoging van het maandelijkse voorschot van servicekosten te betalen, zolang de verhuurder het servicekosten overzicht niet heeft verstrekt. Wanneer het servicekostenpakket tussentijds met instemming van de huurder is uitgebracht, kan het voorschot wel tussentijds worden verhoogd.

Kan de verhuurder zijn recht verwerken om servicekosten in rekening te kunnen brengen?

Op grond van de jurisprudentie heeft verhuurder zijn rechten tot navordering verwerkt, indien de verhuurder de eindafrekening meer dan twee jaar na het kalenderjaar verstuurt. Dit geldt eens te meer als de huurder door het te laat verstrekken van dit overzicht geen bezwaar bij de huurcommissie in kan dienen, omdat daarvoor de termijn is verstreken.

Wat geldt voor de geliberaliseerde woningen?

Voor deze huurovereenkomsten geldt geen wettelijke bescherming, zoals die voor bovengenoemde categorie woningen geldt. Voor de over en weer aangegane verplichtingen kan alleen de huurovereenkomst tot uitgangspunt worden genomen.


Schadevergoeding door verhuurder:

Is aansprakelijkheid van schade van de verhuurder mogelijk zonder ingebrekestelling?

De aansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde als gevolg van het gebrek is mogelijk zonder dat er een ingebrekestelling is verstuurd.

Bestaat er een risico-aansprakelijkheid van de verhuurder voor gevolgschade?

De wetgever heeft de verhuurder voor zich voordoende toevalligheden niet aansprakelijk willen houden.
In de memorie van toelichting op dit wetsartikel wordt bevestigd dat het de bedoeling is geweest om plotseling opkomende schade aan het gehuurde te herstellen, maar geen verplichting om gevolgschade (van bijvoorbeeld een lek in het dak) in de vorm van schade aan bezittingen van de huurder te vergoeden. Dus geen risico-aansprakelijkheid.

Welke omstandigheden maken de verhuurder schadeplichtig?

De verhuurder kan voor de gevolgschade aansprakelijk zijn als de verhuurder voor het gebrek een verwijt kan worden gemaakt. Dit kan aan de orde komen als de verhuurder gebrekkig onderhoud heeft gepleegd, of het onderhoud niet correct uit heeft laten voeren en/of als de controle, zorg, etc ten aanzien van het gehuurde onvoldoende is geweest.

Is de verhuurder verplicht tot het uitvoeren van preventief onderhoud?

De verhuurder die:
· een gebrek kent en nalaat voor reparatie zorg te dragen en de verhuurder die het gebrek niet kent, maar door inachtneming van de mate van controle die van een goed verhuurder mag worden verwacht dit gebrek wel had kunnen kennen mag voor schadevergoeding voor de gevolgen van het gebrek aansprakelijk worden gehouden, ook als het een gebrek betreft dat bij het aangaan van de huur nog niet bestond. Een regel dat de verhuurder preventief onderhoud dient te verrichten bestaat niet.

Wijzigingen aan het gehuurde gedurende de huurperiode

Mag het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder worden gewijzigd?

De wet neemt als uitgangspunt dat de huurder het gehuurde gedurende de huurperiode niet mag wijzigen, tenzij er sprake is van veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

Voor welke wijzigingen is toestemming van de verhuurder voorafgaande aan de wijzigingen noodzakelijk?

Voor wijzigingen die niet zonder noemswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt.

Wat kan de huurder doen als het verzoek tot wijziging van het gehuurde wordt afgewezen?

De huurder heeft het recht om in plaats van toestemming van de verhuurder een rechtelijke machtiging te verlangen. Een machtiging moet voorafgaande aan de werkzaamheden worden gegeven. Ook voor het verkrijgen van een machtiging is het van belang dat de verhuurder niet al eerder de wijzigingen heeft aangebracht.

Wat zijn zwaarwichtige bezwaren op grond waarvan toestemming kan stranden?

Als zwaarwichtig bezwaar kan onder meer worden gezien als de constructie van het gehuurde door de verandering instabiel wordt, of dat de constructie de verandering niet kan dragen.

Kan aan de machtiging een voorwaarde of last worden verbonden?

De rechter in het kader van het zwaarwichtig belang van de verhuurder daarom op grond van artikel 7:215 lid 5 BW bevoegd om aan zijn toestemming een voorwaarde of last te verbinden

Wat is de wachttermijn voor dagvaarding in het kader van machtiging?

De huurder wordt geacht de verhuurder eerst (schriftelijke) om toestemming te verzoeken, voordat hij tot dagvaarden overgaat. Alleen in het geval de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot waardedaling, moet de huurder vervolgens acht weken wachten, voordat hij tot dagvaarden kan overgaan

Wat zijn objectieve verbeteringen en welke consequenties heeft dit?

Uit de rechtspraak gewezen vóór de inwerkingtreding van het huidige artikel 7:215 BW valt af te leiden dat in het geval bij woonruimte een objectieve verbetering is aangebracht zonder voorafgaand toestemming aan de verhuurder te vragen, dit niet vaak leidt tot een verwijderingsplicht van de huurder. Het huidige recht lijkt niet geoorloofde veranderingen af te straffen. Als deze veranderingen een objectieve verbetering zijn lijkt het tegen de redelijkheid en billijkheid in te gaan als de huurder deze wijzigingen toch moet verwijderen. Dit geldt eens te meer als de huurder geen vergoeding voor zijn wijzigingen vraagt

Is het aanbrengen van een kleine verandering in de vorm van een schotelantenne aan de buitenzijde toegestaan?

Dit wordt veelal gezien als een eenvoudige verandering waar artikel 7:215 BW op doelt. Op grond van dit artikel kan de verhuurder de huurder verbieden deze wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde aan te brengen. Het contractuele verbod op het plaatsen van schotelantennes kan opzij worden gezet als er sprake is van strijd met het recht van vrije nieuwsgaring .

Moeten geoorloofde veranderingen ongedaan worden gemaakt?

Uit artikel 7:215 lid 1 BW volgt niet dat de geoorloofde veranderingen en toevoegingen, waarvoor geen toestemming van de verhuurder nodig is, weer ongedaan gemaakt moeten worden.

Moet de verhuurder toestemming geven als gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt?

Ja, bij de verhuur van woonruimte kan een verhuurder worden verplicht de door de huurder aangebrachte wijzigingen te gedogen, indien de door de huurder gevraagde veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden of het gehuurde niet in waarde doen dalen.

Kan het recht om aan de buitenzijde veranderingen aan te brengen worden beperkt?

Huurder en verhuurder kunnen over veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde van de regeling als verwoord in artikel 7:215 BW afwijken. Dit betekent dus concreet dat de verhuurder bepaalde wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan verbieden in het huurreglement.

 

Waarborgsom

Mag de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst betaling van een waarborgsom verlangen?
Ja, de verhuurder mag van de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom verlangen van maximaal driemaal de maandhuur. Een door de verhuurder boven het bedrag van driemaal de maand huur gevraagde waarborgsom kan door de huurder worden teruggevorderd.

Waartoe dient de waarborgsom?
De waarborgsom is bedoeld om schade aan het gehuurde bij het beëindigen van de huurovereenkomst te vergoeden als de huurder met herstel in gebreke mocht blijven. Verder mag de waarborgsom worden aangewend om alle openstaande vorderingen op grond van de huurovereenkomst te voldoen, mits partijen dit zijn overeengekomen.

Wanneer mag verrekening van de vordering van de verhuurder met de waarborgsom worden gerealiseerd?
In het algemeen bij het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder mag dus de waarborgsom niet gedurende de huurperiode opgebruiken en vervolgens de huurder verzoeken de waarborgsom aan te vullen. In de huurovereenkomst kunnen partijen hiervan afwijken en kunnen partijen dus overeenkomen dat de waarborgsom gedurende de huurperiode kan worden aangewend om (huur) achterstanden te verrekenen. Het komt dus voornamelijk aan op wat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen.

Woningruil

Kunnen huurders zonder toestemming van de verhuurder hun huurwoning ruilen?

Het is gebruikelijk dat de huurder eerst toestemming van de verhuurder vragen om woningruil te realiseren. Het is het beste om woningruil schriftelijk te verzoeken aan de verhuurder. Als de verhuurder geen toestemming voor de woningruil geeft, dan kan de huurder, die woningruil wenst te bewerkstelligen, de rechter op grond van artikel 7:270 BW verzoeken hem te machtigen om een ander in zijn plaats te stellen.

Aan welke voorwaarden moet de huurder voldoen om in het kader van woningruil in de plaats van de andere huurder te worden gesteld?

  • De huurder moet voldoende draagkrachtig zijn om de huur op te brengen;

  • Als er sprake is van een woning waar een huisvestigingsvergunning voor nodig is, dan dient de huidige huurder een dergelijke vergunning te overleggen ten behoeve van de voorgestelde huurder (in Amsterdam is bijna altijd een vergunning nodig;

  • Er moet sprake zijn van zwaarwegend belang (bijvoorbeeld de gezondheid van de huurder; de huurder kan geen trappen meer lopen)

  • Er moet sprake zijn van een afweging van belangen ten voordele van de huurder


Mag de woningruil al hebben plaatsgevonden voordat de machtiging wordt gevraagd?

Ja, dat is mogelijk. De vordering moet dan wel zo snel mogelijk (binnen een maand) bij de rechter worden gevraagd. De vordering kan ook als tegenvordering (eis in reconventie) worden ingediend tegenover een ontbindingsvordering door de verhuurder wegens onrechtmatige ingebruikgeving.

Welke juridische positie nemen beide huurders na de woningruil in?

Als de rechter het verzoek tot woningruil toewijst, dan worden de bestaande huurovereenkomsten voortgezet. De huurders treden in de rechten en de verplichtingen van de oude huurders. Dit kan tot gevolg hebben dat de nieuwe huurder gehouden is bij het einde van de huurovereenkomst de wijzigingen van de vorige huurder ongedaan moet maken.

Kan de verhuurder de huurprijs in het kader van woningruil verhogen?
De verhuurder kan de huurprijs op grond van de woningruil niet plotseling verhogen. Er is namelijk geen nieuwe overeenkomst gesloten. Bij het sluiten van een nieuwe overeenkomst kan dit anders liggen, want dan geldt de contractsvrijheid van partijen. Er is dan eigenlijk geen sprake van woningruil in de zin van artikel 7:270 BW.

Mag de rechter aan de machtiging een bepaalde voorwaarde of last verbinden ?

Ja, de rechter kan bepalen dat de nieuwe huurder een bepaalde waarborgsom moet betalen. De rechter kan bijvoorbeeld ook bepalen dat de indeling van de woning niet mag worden aangepast.