De huurperiode

De huurperiode met betrekking tot de huur van bedrijfsruimte

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

De lengte van de huurperiode >>

Op grond van het gestelde in artikel 7:292 BW geldt voor een huurovereenkomst van bedrijfsruimte een minimumduur van vijf jaar. Ook een overeenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten geldt voor een periode van minimaal vijf jaar (waarbij de wettelijke periode van verlenging van toepassing is). Noot23.
Dit stelsel waarbij een huurperiode van minimaal vijf jaar tot uitgangspunt wordt genomen geldt ter bescherming van de huurder. Deze wettelijke bescherming in de vorm van een huurovereenkomst met een minimumduur van vijf jaar geldt niet als de overeengekomen duur van de overeenkomst in het kader van een proefperiode twee jaar of korter luidt.

Afwijking van de regeling is mogelijk in het voordeel van de huurder>>

De bepalingen in deze afdeling zijn van semi-dwingend recht. Dit blijkt uit de zinsnede van artikel 7:291 lid 1 BW waarin staat dat van deze afdeling niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Van belang is vervolgens artikel 7:291 lid 2 BW waarvan de tekst van deze bepaling al volgt luidt:

ďBedingen die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen van deze afdeling, kunnen evenwel, behoudens wanneer het betreft een afwijking van artikel 307, niet op die grond worden vernietigd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechterĒ.

Deze bepaling heeft het belangrijke effect dat bedingen in het huurcontract die in het nadeel van de huurder zijn, wťl door de huurder, doch niet door de verhuurder kunnen worden vernietigd. Een bepaling die nadelig voor de huurder is, bindt partijen dus als de huurder de nietigheid van het beding niet inroept. Dit kan evenwel voor de verhuurder onverwachtse en onwenselijke gevolgen met zich meebrengen.

Een voorbeeld om het effect van het niet inroepen van de nietigheid en het (mogelijk) nadelig effect daarvan voor de verhuurder te verduidelijken luidt als volgt.
Partijen sluiten een overeenkomst voor drie jaar. In het huurcontract staat een termijn van opzegging van vier maanden genoemd. Als de huurder langer dan twee jaar het gebruik van het gehuurde heeft gehad geldt ten aanzien van de verhuurder de regel dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:301 lid 2 BW van rechtswege wordt verlengd tot een periode van vijf jaar. De suggestie wordt gewekt dat partijen beide zijn gebonden aan een overeenkomst van tenminste vijf jaar. De huurder die na een gebruik van het gehuurde van twee en een halfjaar het gebruik van het gehuurde wenst te beŽindigen kan dit nog realiseren middels de in het huurcontract opgenomen termijn van opzegging van vier maanden. In artikel 7:293 lid 2 BW staat immers weliswaar een minimumtermijn van opzegging van een jaar genoemd, doch slechts de huurder en niet de verhuurder kan de vernietiging van deze van de wet afwijkende opzeggingstermijn in het huurcontract inroepen. Doet de huurder dat niet, dan blijft deze afwijkende termijn van opzegging, die nu in het voordeel van de huurder uitpakt van kracht.

De verhuurder die de huur met inachtneming van deze korte termijn van vier maanden opzegt, handelt rechtsgeldig, tenzij de huurder op grond van artikel 7:291 lid 2 BW een beroep op de nietigheid van deze bepaling doet. Dit betekent dat de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig op kan zeggen met inachtneming van een termijn van vier maanden tegen het einde van de overeengekomen termijn van drie jaar. De verlenging van de huurovereenkomst als genoemd in artikel 7:301 lid 2 BW geldt ter bescherming van de huurder, zodat de verhuurder hiervan niet in het nadeel van de huurder kan afwijken. De vernietiging, die leidt tot beŽindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder moet in rechte worden gevorderd. Dit kan door een vordering tot vernietiging of een verweer in een gerechtelijke procedure tegen een vordering uit de overeenkomst.

De huurder dient er wťl op bedacht te zijn dat een actief beroep op vernietiging van de overeenkomst verjaart na verloop van drie jaar. Volgens artikel 3:52 BW moet immers binnen drie jaar een beroep op vernietiging worden gedaan nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. Na het verstrijken van de termijn van drie jaar is dit actieve recht verjaard en kan de huurder dus in beginsel geen actief beroep doen op vernietiging van deze termijn. Ik behandel met name de vraag wanneer de bevoegdheid ďten dienste is komen te staanĒ in het onderdeel ďVernietigbare handelingenĒ in dit hoofdstuk.
Vernietiging van deze afspraak door de huurder kan nuttig en verstandig zijn als de huurder heeft besloten in ieder geval een periode van vijf jaar te willen huren in plaats van de overeengekomen periode van drie jaar. Na vernietiging van deze overeengekomen termijn geldt immers dat de wettelijke huurperiode van vijf jaar. Volgens artikel 7:303 lid 1 sunb a BW zal de huurprijs pas na deze overeengekomen periode aangepast kunnen worden. Als de overeengekomen termijn van drie jaar niet wordt vernietigd, dan kan er ingevolge laatstgenoemd artikel een huurprijsaanpassing plaatsvinden.

Als de huurder de huurovereenkomst na verloop van drie jaar wenst te beŽindigen is dit niet in het nadeel van de huurder en kan de huurder de huurovereenkomst beŽindigen tegen het einde van de overeengekomen periode van drie jaar. Als de verhuurder de huurovereenkomst wenst te beŽindigen met verwijzing naar de overeengekomen periode van drie jaar, dan kan de huurder als verweerder alsnog de vernietiging inroepen, want vernietiging als verweer verjaart niet. Hetzelfde geldt voor de huurovereenkomst die voor een duur van tussen de vijf en tien jaar is gesloten, waarbij de huurder de huurovereenkomst tegen het einde van die overeengekomen periode wenst te beŽindigen.Noot 23a

Geen bescherming als de huurovereenkomst korter dan twee jaar duurt >>

Het wettelijk beschermingsregime van bedrijfsruimte die onder artikel 7:290 BW vallen (zie het hoofdstuk: De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte) geldt niet voor overeenkomsten met betrekking tot deze bedrijfsruimte met een overeengekomen proefperiode van twee jaar of korter. Als de huurovereenkomst na twee jaar wordt gecontinueerd, dan gelden de wettelijke bepalingen als vermeld in deze afdeling zonder meer (artikel 7:301 lid 2 BW). Deze regeling is onder meer van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt.

Er kan een schemergebied ontstaan als partijen niet uitdrukkelijk een bepaalde periode hebben afgesproken, maar het door de omstandigheden van het geval duidelijk is dat partijen (mondeling) een contractsduur zijn overeengekomen voor een proefperiode van niet langer dan twee jaar. Dan kan de overeenkomst worden geacht te zijn gesloten voor een periode van 2 jaar of korter als gemeld in artikel 7:301 BW. Noot 24 Als het duidelijk is dat er sprake is van een proefperiode, maar er is geen einddatum genoemd dan kan er toch van een proefperiode sprake zijn. De Hoge Raad is van mening dat in zo'n geval de duur van de overeenkomst moet worden gesteld op zodanige periode als in redelijkheid nodig is voor het onderzoek of het bedrijf rendabel kan zijn. Objectief gezien moet de proefperiode dan korter of net zo lang als twee jaar duren.

Varianten in het kader van verlenging van de proefperiode van twee jaar

Als een huurovereenkomst is gesloten voor een jaar en daarna stilzwijgend wordt voortgezet (waarbij de periode van twee jaar nog niet is overschreden) kan er toch een overeenkomst van vijf jaar zijn ontstaan. Het is evengoed mogelijk dat na het verstrijken van een huurperiode van ťťn jaar de huurder nog in de proefperiode van twee jaar zit, waarbinnen huurbeŽindiging door partijen alsnog mogelijk is. De vraag welke positie partijen innemen is geheel afhankelijk van de partijbedoeling en de omstandigheden van het geval.
Deze partijbedoeling kan door middel van getuigen duidelijk worden gemaakt.
Als het de bedoeling was dat er een proefperiode van ťťn jaar zou zijn overeengekomen, waarna zonder opzegging een huurovereenkomst van vijf jaar zou aanvangen, dan kan de huurovereenkomst na verstrijken van het eerste jaar worden geacht te zijn voortgezet. Kan een partij bewijzen dat de proefperiode is verlengd tot een periode van twee jaar, dan kunnen partijen de huur nog opzeggen tegen het einde van de overeengekomen duur van twee jaar. Noot 24a
Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Een huurovereenkomst, die was gesloten voor twee jaar, maar daarna (stilzwijgend) is voortgezet, geldt voor de periode van 2 maal vijf jaar. Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 25 oktober 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:4278 dat op grond van de redelijkheid en billijkheid de huurder geen beroep kon doen op de huurbescherming als verwoord in artikel 7:301 lid 2 BW nu de huurperiode van 2 jaar slechts met drie maanden was overschreden. Net als de kantonrechter concludeert het hof dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het beroep van huurder op huurbescherming misbruik van recht oplevert.
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt: Huurder en verhuurder waren een huurovereenkomst voor twee jaar overeengekomen in het belang van de huurder. In het kader van de huuraanbieding had de verhuurder een weergave van de afspraken als volgt vastgelegd: ďVorige keer heeft u in uw gesprek aangegeven dat u liever een contract prefereert dat korter is dan 2 jaar, vanwege bepaalde huurrechten die ontstaan wanneer een huurder 2 jaar huurt. Daar heb ik alle begrip voor, dat u dit anders als een risico beschouwd wanneer het contract 2 jaar of langer wordtĒ. In artikel 2.2. van de huurovereenkomst is bepaald: ďEr is geen verlenging van de huurtermijn mogelijk in verband met restauratiewerkzaamheden. Tevens is geen sprake van huurbescherming (...)Ē.

Beide partijen waren dus bekend met de wettelijke regeling van artikel 7:301 lid 2 BW. In een later stadium schrijft de verhuurder: "Er lijkt, vanwege het vergunningentraject, een mogelijkheid om uw huursituatie nog met enkele maanden te verlengen, waarschijnlijk tot april 2014. Zou u daar gebruik van willen maken ?Ē. Partijen komen vervolgens overeen de ontruiming 3 maanden uit te stellen. Vervolgens deed de huurder bescherming op huurbescherming voortvloeiende uit artikel 7:301 lid 2 BW.
In deze procedure vordert de verhuurder primair onder meer een verklaring voor recht dat het beroep van de huurder op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alsmede veroordeling van huurder tot ontruiming op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen en huurder veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding en kosten.
Het hof ziet in de volgende omstandigheden aanleiding om huurder een beroep op huurbescherming te ontzeggen:

  • verhuurder geen reden had om eind 2013 te menen dat de intentie van huurder veranderd was;
  • verhuurder met genoemde laatste verlenging huurder tegemoet kwam uit welwillendheid en niet in de eerste plaats om de (relatief geringe) opbrengst daarvan;
  • huurder haar beroep op huurbescherming ook niet direct aan verhuurder kenbaar heeft gemaakt maar heeft gewacht totdat de termijn van artikel 7:301 lid 1 BW was verstreken.
Ik begrijp niet zonder meer dat het beroep op de redelijkheid en billijkheid door het hof was gehonoreerd gezien de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen. Bovendien vind ik dat een beroep op de redelijkheid en billijkheid alleen onder zeer bijzondere omstandigheden mag worden toegepast. Het is immers niet in het belang van de rechtszekerheid dat er allerlei omstandigheden een dergelijk beroep vastgestelde regels kunnen doorbreken.
Partijen waren toch allebei op de hoogte van de wettelijke regeling? Kennelijk was de huurder tussentijds van gedachte veranderd ten aanzien van de gewenste korte duur van huurperiode. Lag er ook geen taak aan de zijde van de verhuurder bij de huurder te informeren waarom deze was geÔnteresseerd in een langere huurperiode? Was er ook geen belang voor de verhuurder toch nog huur te ontvangen tot de renovatiewerkzaamheden? Dit kan betekenen dat de verhuurder gewoon de regeling van artikel 7:301 lid 2 BW even over het hoofd gezien, terwijl toch duidelijk de overwegingen om een korte huurperiode te sluiten in de huurovereenkomst stonden vermeld. Als de verhuurder het huurcontract had bekeken, dan zou hij aan de wettelijke regeling herinnerd worden. Het over het hoofd zien van de wettelijke regeling komt voor rekening en risico van de partij die de regeling wel had kunnen weten door de wet te raadplegen. Als de verhuurder louter vanwege welwillendheid de huurperiode heeft verlengd, dan lijkt mij dit niet tot een ander oordeel te leiden. Ook hier speelt dan dat de wettelijke regeling leidend hoort te zijn. De verhuurder heeft de huurder benaderd om de overeenkomst met een termijn van drie maanden te verlengen vanwege het feit dat de sloopwerkzaamheden op en latere termijn plaats zouden vinden. Na verloop van de eerste termijn van twee jaren heeft de huurder de verhuurder gewezen op de regeling die ertoe zou kunnen leiden dat een huurovereenkomst van vijf jaar ontstaan zou zijn. Moet ik hieruit opmaken dat de huurder pas beroep op de wettelijke regeling kan doen, nadat hij de verhuurder op de mogelijke consequenties gewezen zou hebben? Dit lijkt mij toch niet juist. Dit geldt eens te meer nu partijen bij aanvang van de overeenkomst de regeling van artikel 7:301 BW aan de orde hadden gesteld.
Ik moet hierbij denken aan de vergelijking met opzegging van huurovereenkomsten. Als een partij te laat is met opzegging, dan zal doorgaans - behoudens een enkele uitzondering - de huurovereenkomst verlengd worden. Uit de jurisprudentie blijkt dat overschrijding van de termijn met een paar dagen soms door de vingers worden gekeken. In het kader van de opzegging gaan we dan wel uit van een situatie, waarbij tussen partijen geen overleg is geweest over de opzegging. In de situaties waarbij wel sprake van overleg is geweest en waarbij duidelijk blijkt dat de huurder al eerder te kennen had gegeven een einde aan de huurovereenkomst wenste te maken is dan bij uitzondering beoordeeld dat de opzegging ondanks te late opzegging toch effect had (zie de kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011, ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203 ).
Ik vind het argument van misbruik van recht niet zonder meer opgaan nu de verhuurder door in het huurcontract te kijken duidelijk en uit de eerder geformuleerde overwegingen kunnen zien dat verlenging van de overeenkomst in beginsel leidt tot een overeenkomst voor de duur van vijf jaar en de verhuurder zelf de verlenging had voorgesteld. Gezien de achtergrond over deze kwestie had van de verhuurder verwacht mogen worden dat deze zijn voorstel zou onderzoeken alvorens de inhoud daarvan aan de huurder te kennen te geven. Ik kan mij nog voorstellen dat een verkeerde berekening van de huurperiode, waardoor de termijn van twee jaar wordt overschreden kan leiden tot een beroep op misbruik van recht als de huurder dan beroep op huurbescherming doet. Ik heb - zoals gezegd - wel moeite met een beroep op misbruik van recht in deze situatie waarbij een verhuurder bewust voor het einde van de overeengekomen duur van twee jaar met de huurder een overeenkomst tot verlenging van de huurperiode aangaat. Een vluchtige lezing van de wet had de verhuurder doen laten afzien van dit voorstel. Het niet lezen van de wet of van het huurcontract komt voor rekening en risico van de partij die dit heeft nagelaten.

Laatstgenoemde situatie deed zich voor in een zaak waarover het gerechtshof te 's-Hertogenbosch op 13 april 2010 ( LJN: BM1426, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.038.732 ) onder meer een oordeel moest geven. Het hof oordeelde in rechtsoverweging 4.4 dat het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW op grond van artikel 7:301 lid 2 BW van rechtswege op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is, nu deze overeenkomst langer dan twee jaar heeft geduurd en niet is gesteld of gebleken dat partijen goedkeuring aan de kantonrechter hebben verzocht, voor een afwijking van dit regime. Dit geldt ook als partijen de huurovereenkomst beŽindigen en vervolgens voortzetten voor andermaal een periode van twee jaar.

Dat partijen de bedoelingen voor wat betreft de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur duidelijk dienen te verwoorden blijkt nog eens uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 september 2005 LJN:†AU7789,†gerechtshof Amsterdam, 1068/04. Het hof stelde zich strikt op voor wat betreft de partijbedoeling: wat niet in het contract was verwoord werd ook niet makkelijk aangenomen.
Ik plaats deze uitspraak daarom bij dit onderdeel, hoewel de situatie vanwege de verhuring van bedrijfsruimte niet ťťn op ťťn is te vergelijken met de verhuring van woonruimte. In dit arrest werd de situatie besproken dat bedrijfsruimte voor de periode van 23 maanden was verhuurd (boven de huurovereenkomst stond tijdelijke huurovereenkomst) tot en met 31 augustus 2002 wegens sloopplannen in verband met nieuwbouw (op grond van artikel 7:301 lid 2 BW dient een huurovereenkomst bedrijfsruimte voor de duur van twee jaar of korter te gelden als een overeenkomst van korte duur waarop de meeste bepalingen van de regeling van bedrijfsruimte niet van toepassing zijn). In zovere gaat de vergelijking met de huurovereenkomst van korte duur van woningen wel op, omdat op een dergelijke overeenkomst de meeste specifieke regelingen van woonruimte niet van toepassing zijn.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 3.8 en 3.9 als volgt. De verhuurder had tijdens de procedure nog gesteld dat het 'thans de planning (is) dat de sloop rond maart 2005 zal aanvangen'. Dit alles betekent volgens het hof dat huurder bij het aangaan van de overeenkomst er wel rekening mee moest houden dat hij vroeger of later het gehuurde zou moeten ontruimen, maar dat het geenszins duidelijk was wanneer dit zou plaatsvinden en dat het dus goed mogelijk was, zoals achteraf ook is gebleken, dat hij het gehuurde voor een aanzienlijk langere dan de oorspronkelijk overeengekomen periode kon blijven gebruiken.

De conclusie was dan ook dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen door tijdige opzegging tegen 31 augustus 2002 had kunnen beŽindigen en dat, nu zij dat niet heeft gedaan, de huurovereenkomst volgens het bepaalde in artikel 7A:1630 lid 2 BW ( het huidige artikel 7:301 lid 2 BW) )is voortgezet voor het resterende gedeelte van de termijn van vijf jaar, dus tot 30 september 2005.
Kennelijk is het de verhuurder zwaar aangerekend dat hij in het huurcontract geen indicatie heeft gegeven wanneer de sloopplannen aan zouden vangen en de huurder er geen rekening mee had kunnen houden dat hij het gehuurde op het door de verhuurder gewenste moment (doch wel op een zeker moment) wegens sloop zou moeten ontruimen.
In de eerdergenoemde en boven behandelde zaak van de rechtbank 's-Hertogenbosch, locatie Eindhoven van 8 januari 2007 ter zake de verhuring van woonruimte was het moment van sloop ook niet duidelijk in het huurcontract vermeld, doch vond de rechter toch voldoende aanknopingspunten om het gehuurde te laten ontruimen. Deze uitspraken lijken elkaar daarom een beetje te "bijten".

De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, oordeelde in haar vonnis van 13 januari 2011 ( LJN: BP1392, sector kanton Rechtbank Haarlem, 476038 CV EXPL 10-9971) dat er een huurperiode van twee jaar plus tien jaar tot stand was gekomen in het geval dat partijen tegen het einde van een proefperiode van twee jaren waren overeengekomen de huurovereenkomst met een periode van vijf jaar te verlengen. Nu er geen sprake was geweest van een stilzwijgende verlenging, maar een door partijen beoogde aanvang van een nieuwe huurperiode, werd deze nieuw aanvangen huurperiode opgeteld boven de periode van 2 jaar. Het gevolg hiervan was dat de overeenkomst door de huurder tegen het einde van het zevendejaar en niet tegen het einde van een huurperiode van vijf jaar (twee proefjaren en drie jaren verlenging) opgezegd kon worden.

Dat partijen de bedoelingen voor wat betreft de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur duidelijk dienen te verwoorden, blijkt nog eens uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 september 2005 LJN:†AU7789,†gerechtshof Amsterdam, 1068/04. Het hof stelde zich strikt op voor wat betreft de partijbedoeling: wat niet in het contract was verwoord, werd ook niet makkelijk aangenomen. In het huurcontract stonden tegenstrijdige bepalingen. Enerzijds stond in een bepaling dat de huurovereenkomst na verstrijken van de overeengekomen periode van rechtswege zou worden beŽindigd (dat is mogelijk bij bedrijfsruimte als er een huurperiode van minder dan twee jaar is overeengekomen. Artikel 7:228 BW is voor deze overeenkomsten niet uitgesloten) Anderzijds stond er in de huurovereenkomst genoemd dat de huurovereenkomst moest worden opgezegd met inachtneming van een termijn van opzegging van ten minste twee maanden.
De huurder was na verstrijken van deze termijn in het gehuurde blijven zitten en maakte aanspraak op de huurperiode van vijf jaar. Dit is ook al bevestigd in bovengenoemde uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch op 13 april 2010. De huurder deed in de zaak die aan het gerechtshof Amsterdam werd voorgelegd een beroep op huurbescherming, omdat de opzegging ontbrak.
De conclusie van het hof was in dit arrest (zie rechtsoverweging 3.8 en 3.9) dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen door tijdige opzegging tegen 31 augustus 2002 had kunnen beŽindigen en dat, nu zij dat niet had gedaan, de huurovereenkomst volgens het bepaalde in artikel 7A:1630 lid 2 BW ( het huidige artikel 7:301 lid 2 BW) was voortgezet voor het resterende gedeelte van de termijn van vijf jaar, dus tot 30 september 2005.

Als partijen na een huurtermijn de overeenkomst wensen te verlengen voor de duur van maximaal twee jaar, dan geldt een aparte regeling. Ik verwijs voor deze regeling naar het onderdeel in dit hoofdstuk: "de verlenging van de huurovereenkomst".

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

De termijn van vijf jaar wordt van rechtswege verlengd >>

De periode van vijf jaar wordt van rechtswege (dus automatisch) verlengd met nog een periode van vijf jaar, tenzij de (ver) huurder met inachtneming van de regelingen over opzegging de huurovereenkomst heeft opgezegd. Voor de gronden van opzegging wordt verwezen naar het daarover geschreven onderdeel: De Huuropzegging van bedrijfsruimte.

De wetgever heeft voor deze contractsperiode gekozen om de belangen van de huurder te waarborgen. De huurder heeft immers groot belang bij continuÔteit van de bedrijfsvoering. De contractsduur van 10 jaar leek de wetgever redelijk met het oog op aflossing van de door de huurder gedane investeringen.

Partijen kunnen wel een mogelijkheid van tussentijdse opzegging in het voordeel van de huurder opnemen. Een bepaling dat de huurder binnen de gestelde termijn van vijf jaar gerechtigd is de huur op te zeggen is dus mogelijk (zie Ktg. Haarlem, 3 april 1996, Prg. 1996, 4561).

De overeengekomen periode ligt tussen de vijf jaar en tien jaar >>

Ook hier geldt het uitgangspunt dat de overeenkomst geldt voor vijf jaar met een verlenging van rechtswege voor een periode van nogmaals vijf jaar.

Een huurovereenkomst die voor een periode langer dan vijf jaar is gesloten geldt voor die langere duur, zonder dat deze overeenkomst tussentijds door opzegging kan worden beŽindigd. De huurder kan de huurovereenkomst dan niet tussentijds na een periode van vijf jaar opzeggen. Zie ook het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode. De overeenkomst die is aangegaan voor bijvoorbeeld zeven jaar geldt voor tien jaar ( zie artikel 7:292 lid 2 BW). Na het verstrijken van de overeengekomen periode wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met een periode van drie jaar, waardoor de termijn van tien jaar wordt gehaald (de tweede termijn van vijf jaar is dan zoveel korter dan vijf jaar dan de eerste overeenkomst langer is dan vijf jaar). Partijen zijn beiden gerechtigd de overeenkomst tegen het einde van de overeengekomen duur op te zeggen. Voor de verhuurder gelden dan de beperkte gronden van opzegging als genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub a en b BW). Een huurovereenkomst voor langer dan vijf jaar kan dus in het nadeel van de huurder zijn, omdat die de mogelijkheid van opzegging na vijf jaar vooralsnog wordt onthouden. Als de exploitatie in het gehuurde tegenvalt kan het immers voor de huurder een opluchting zijn om na vijf jaar de huurovereenkomst door opzegging te beŽindigen. De huurder moet er op bedacht zijn dat hij door een dergelijke constructie in ieder geval wordt geacht het gehuurde te exploiteren gedurende de langere overeengekomen periode (behoudens de mogelijkheid van indeplaatsstelling, zieartikel 7:307 BW). De meeste contracten hebben in de algemene voorwaarden immers een bepaling opgenomen, waardoor de huurder is verplicht de exploitatie gedurende de huurperiode ter hand te nemen.

De overeenkomst die in eerste instantie is aangegaan met een duur die is gelegen tussen de vijf en de tien jaar kan pas worden opgezegd tegen een tijdstip waarop de overeengekomen huurtermijn eindigt. Een opzegging na een periode van vijf jaar is dus niet mogelijk in het bovengenoemde voorbeeld van de gesloten huurovereenkomst van zeven jaren.

De huurperiode van 10 jaar (2 x 5 jaar) is een minimumperiode>>

Partijen kunnen wel in de huurovereenkomst een verlengingsbeding opnemen, waarin de huurovereenkomst die oorspronkelijk voor zeven jaar was gesloten wordt verlengd met nog een periode van zeven jaar. De wetgever heeft met de regelgeving in artikel 7:292 BW alleen een minimumtermijn op het oog gehad. Een langere huurperiode wordt kennelijk als een gunstige bepaling voor de huurder gezien. Het is echter niet verstandig als de huurder zich voor een langere periode dan tien jaar (twee maal vijf jaar) vastlegt. In een periode van tien jaar kan veel met een bepaalde locatie gebeuren. Een periode van tien jaar lijkt een mooie periode om zich over een volgende periode van vijf jaar te bezinnen.

Na het verstrijken van de overeengekomen periode van 10 jaar wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde periode, tenzij partijen een verlengingsbeding zijn overeengekomen. Als er geen verlengingsbeding is overeengekomen, zal de huurder met de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst dienen te sluiten als hij wederom gebonden wenst te zijn aan een huurperiode van twee maal vijf jaar. Doorgaans is een verlengingsbeding voor een periode van vijf jaar overeengekomen.

Partijen kunnen ook een kortere periode voor verlenging overeenkomen na de huurperiode van tien jaar. In artikel 7:300 BW staat dat de overeenkomst met een door partijen overeengekomen bepaalde periode kan worden verlengd. In het kader van verlenging van de huurperiode na de verstreken periode van 10 jaar zijn partijen niet gebonden aan de in artikel 7:292 BW) genoemde huurperiode van minimaal vijf jaar. Als er geen verlengingsbeding is overeengekomen bij aanvang van de overeenkomst, dan kunnen partijen na afloop van de termijn van tien jaar alsnog onder dezelfde voorwaarden en onder dezelfde rechtsverhouding de overeenkomst verlengen met een kortere periode dan vijf jaar. Dit volgt uit de laatste zinsnede van artikel 7:300 BW, waarin staat vermeld dat de overeenkomst niet voor onbepaalde tijd na tien jaar wordt verlengd als "uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen". Zoals eerder gesteld staat er niet in de wet dat het verlengingsbeding slechts gesloten kan worden voor een periode van vijf jaar.

Als het verlengingsbeding niet gesloten hoeft te worden voor tenminste een termijn van vijf jaar, dan valt ook niet in te zien dat partijen niet kunnen besluiten na het verstrijken van de huurperiode van tien jaar nog een korte aanvullende huurperiode overeen te komen. De wet wenst de huurder immers de zekerheid te geven voor de huurperiode van tien jaar om de gedane investeringen terug te verdienen. Daarna is er verminderde bescherming voor de huurder. De wet gaat dan, na een periode van tien jaar, en zonder aanvullende afspraken tussen partijen uit van verlenging van de overeenkomst voor onbepaalde tijd. Daarnaast worden de opzeggingsgronden na een periode van tien jaar uitgebreid. Als de huurder samen met de verhuurder nog aanvullende afspraken kan maken over verlenging van de huurperiode met nog een periode van drie jaar, dan is dit in het voordeel van de huurder en kan in verband met het semi-dwingende karakter tussen partijen worden besloten alsnog een korte huurperiode achter de huurperiode van tien jaar te plakken. Te denken valt aan de huurder die nog bijvoorbeeld een periode van drie jaar zekerheid wenst te bedingen tot zijn pensioen. Na verloop van deze - in dit voorbeeld genoemde - nader afgesproken termijn van drie jaren ter aanvulling van de eerdere wettelijke dan wel contractueel overeengekomen termijnen van twee maal vijf jaren, zal de huurovereenkomst zonder opzegging tegen het einde van de periode van drie jaren worden gecontinueerd voor onbepaalde tijd.

Als de verhuurder tegen het einde van de aanvullende termijn van drie jaar de overeenkomst wenst te beŽindigen, dan zal de verhuurder de overeenkomst op moeten zeggen. Voor de opzegging gelden dan de normale gronden van opzegging. Als de huurder de overeenkomst wenst te beŽindigen tegen het einde van de overeengekomen periode van drie jaar, dan zal de huurder deze overeenkomst dienen te beŽindigen met inachtneming van een normaal gehanteerde termijn van opzegging. Als de huurder te laat opzegt, zal de overeenkomst worden verlengd voor onbepaalde tijd en zal de opzegging wel op basis van artikel 3:42 BW geconverteerd kunnen worden naar een huurbeŽindiging van een jaar na de overeengekomen huurperiode. Aangezien het wel duidelijk zal zijn als de verhuurder zich verzet tegen een te late opzegging, zal de huurder er goed aan doen de overeenkomst dan wederom op te zeggen met een termijn van opzegging gelegen een jaar na het einde van de overeengekomen huurperiode. Het is immers mogelijk dat een rechter een conversie af zal wijzen nu deze niet meer gerealiseerd kan worden tegen het einde van de overeengekomen periode. Voor deze materie verwijs ik naar het hoofdstuk: "De huuropzegging bedrijfsruimte".

Ik zie geen procedures over verlenging na de periode van tien jaar in de jurisprudentie. Dit kan worden verklaard door het feit dat voor een dergelijke verlenging overeenstemming tussen partijen nodig is. Als er geen overeenstemming hierover wordt bereikt, dan is het niet zinvol hierover een procedure te starten. Je kunt immers de verhuurder niet verplichten met verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd na de huurperiode van tien jaar akkoord te gaan. Het is daarom verstandig als partijen daarover al bij aanvang van de overeenkomst afspraken maken.

Na het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor wat betreft bepaling van een nieuwe huurprijs en een nieuwe huurtermijn hoeft naar mijn mening het gehuurde niet te worden opgeleverd zoals normaliter het geval hoort te zijn. Partijen hebben immers uitdrukkelijk de bedoeling de bestaande rechtsbetrekking op dezelfde wijze voort te zetten. Het zou volstrekt onlogisch zijn dat de huurder onder deze omstandigheden het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de overeenkomst op dient te leveren. Ik zie deze nieuwe overeenkomst als een voortzetting van de bestaande rechtsbetrekking, met dien verstande dat er een nieuwe huurperiode en een nieuwe huurprijs is overeengekomen. De verhuurder behoudt naar mijn mening het recht dat de huurder het gehuurde oplevert conform de beschrijving bij aanvang van de eerste overeenkomst. Om onduidelijkheid te voorkomen is het wel raadzaam om de beschrijving die bij aanvang van de huurovereenkomst is gemaakt als bijlage aan deze overeenkomst te hechten.

De overeengekomen periode duurt langer dan tien jaar >>

Bij een overeenkomst met een duur van tien jaar of langer geldt artikel 7:300 lid 2 BW. Deze overeenkomst eindigt niet met het verstrijken van de overeengekomen duur, maar moet worden opgezegd. Na het verstrijken van de bepaalde periode wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur voortgezet.

De verlenging van de huurovereenkomst >>

Bij de verlenging van de huurovereenkomst binnen de periode van 10 jaar worden soms wijzigingen en/of aanvullingen op het eerst overeengekomen huurcontract gemaakt. Ondertekening van dit nieuwe contract betekent niet dat partijen een nieuwe rechtsbetrekking zijn aangegaan. Er kan pas worden gesproken van een nieuwe huurovereenkomst als de voorwaarden waaronder de overeenkomst wordt gesloten ingrijpend zijn gewijzigd. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan wijzigingen in het huurobject. Het is overigens niet makkelijk aan te geven wanneer er van een nieuwe overeenkomst sprake is.
De kantonrechter te Utrecht vond dat er van een nieuwe overeenkomst sprake was toen de huurder had bedongen de gehuurde stationsrestauratie voortaan te gebruiken in het kader van de door de verhuurder geŽxploiteerde franchiseformule. Verder hadden partijen een andere exploitatieovereenkomst gesloten die aanzienlijk afweek van de oorspronkelijke overeenkomst. Noot 25

De literatuur heeft heftige kritiek op deze uitspraak gegeven. Men vond dat er pas van een nieuwe overeenkomst sprake kan zijn als partijen ondubbelzinnig een nieuwe overeenkomst zijn overeengekomen. Verder vond men dat er alleen sprake kan zijn van een nieuwe huurovereenkomst als er sprake is van een niet ondergeschikte wijziging van de omvang van het gehuurde, bijvoorbeeld een uitbreiding van het gehuurde met meer dan de helft. Veel schrijvers zijn wel van mening dat partijen na verstrijken van de overeengekomen periode van vijf jaren een nieuwe huurprijs kunnen overeenkomen. Dit laat dan de verdere oorspronkelijk overeengekomen contractuele afspraken ongemoeid. Noot 26

Redelijkheid en billijkheid kunnen de duur van de overeenkomst verlengen of beperken >>

Een voorbeeld van de beperkte werking van de redelijkheid en billijkheid blijkt uit de volgende uitspraak van de kantonrechter te ís-Hertogenbosch van 9 augustus 1994. Partijen hadden een nieuwe exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij de oorspronkelijke huurovereenkomst was voortgezet. Een opzegging op grond van dringend eigen gebruik wees de rechter af, ondanks het feit dat formeel de opzegging in verband met dringend eigen gebruik mogelijk was. De rechter was van mening dat de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid was. Noot 27

Door de redelijkheid en billijkheid kan de duur van de overeenkomst worden beperkt. Door onvoorziene omstandigheden kan een huurovereenkomst eveneens worden ontbonden.

Als de huurder zijn betalingsverplichtingen gedurende de looptijd van de overeenkomst niet kan nakomen is dit niet een reden om de duur van de huurovereenkomst op initiatief van de huurder te beperken. Onvoorziene omstandigheden zijn veelal omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst niet waren te voorzien. Het niet kunnen betalen van huur wordt niet als een onvoorziene omstandigheid beschouwd. De huurder kan zich niet zonder meer van zijn verplichtingen ontdoen door de verhuurder een redelijke schadevergoeding te betalen. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 19 november 1999, NJ 2000, 117, WR 2000, 9 heeft de verhuurder recht op nakoming door de huurder van zijn betalingsverplichtingen. De verhuurder wordt daarbij wel geacht de schade voor de huurder zo veel mogelijk te beperken. Dit betekent dat de huurder in het algemeen zijn verplichtingen conform de huurovereenkomst moet nakomen, ook als de schade zou kunnen worden gecompenseerd als de huurder de huurovereenkomst eerder zou beŽindigen. Hierbij valt te denken aan het geval dat de huurder nog twee van de vijf jaar "vol dient te maken" en slechts 6 maanden van die periode kan betalen. De verhuurder hoeft dan geen genoegen te nemen met betaling van de huur van die aangeboden periode.

Het is niet zonder meer mogelijk om zonder inschakeling van de rechter een bepaalde afgelopen huurperiode van bijvoorbeeld 10 jaar te verlengen met een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:301 lid 1 BW. Dit is ook wel logisch, omdat artikel 7:301 lid 1 BW is bedoeld voor het sluiten van overeenkomsten voor een korte periode waarbij de beschermende bepalingen (de artikelen 7:291 BW tot en met 7:300 BW ten behoeve van de huurder zijn uitgesloten. Het zou toch alleszins merkwaardig zijn als de huurder deze bescherming, die hij wel genoot gedurende de huurperiode die is verstreken, door een afspraak om de regeling van artikel 7:301 BW van toepassing te verklaren, zo maar op zou kunnen geven. Dat is dan ook niet mogelijk. Artikel 7:301 lid 2 BW bepaalt immers dat als er sprake is van een huurovereenkomst voor een eerste overeengekomen periode van 2 jaren, de wettelijke regeling (gedeeltelijk) kan worden uitgesloten als partijen daarover goedkeuring aan de rechter vragen voordat de termijn van twee jaar is verstreken. Dit is toch en "addertje onder het gras". De Hoge Raad heeft immers in haar arrest van 3 april 2015 ( ECLI:NL:PHR:2015:2) bepaald dat bij overeenkomsten die buiten de regeling van artikel 7:301 lid 1 BW vallen geen tijdstip door de wet wordt genoemd waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Een partij, dat zal doorgaans de verhuurder zijn, zal daarom volgens de Hoge Raad, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huur dat verzoek kunnen doen. De wet vermeldt daarentegen wťl een termijn waarbinnen dit verzoek gedaan moet worden als er sprake is van een huurovereenkomst die valt onder de regeling van artikel 7:301 BW, zodat daarbij dan wel via een a contrario redenering ten aanzien van de redenering uit dit arrest kan worden afgeleid dat hierbij dus wel het verzoek tot het maken van afwijkende bedingen moet worden gedaan voordat de nieuwe huurperiode is begonnen. Als hier niet aan wordt voldaan, dan treedt het gevolg als genoemd in artikel 7:301 lid 2 BW, laatste zinsdeel in werking.

Vernietigbare rechtshandelingen >>

Als de verhuurder ondanks deze bepaling een bepaling in het nadeel van de huurder heeft opgesteld, dan is deze vernietigbaar. Een vernietigbaar beding luidt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst na vier jaar zal eindigen, of dat er een opzeggingstermijn van twee jaar voor de huurder geldt. Een dergelijk beding is dus niet van rechtswege nietig. De huurder moet het beding dus vernietigen om het buiten werking te stellen in het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van het vierde jaar wenst te beŽindigen en de huurder de huurovereenkomst voort wenst te zetten. Er geldt geen termijn voor de vernietiging door de huurder als deze als verweerder optreedt. Een voorbeeld van de mogelijkheid van vernietiging van een beding door de huurder dat in strijd met het semi-dwingend recht van de wetgeving voor wat betreft de overeengekomen huurperiode met betrekking tot verhuurde bedrijfsruimte door de verhuurder in een contract is gezet wordt gegeven in het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, locatie Leiden, van 13 april 2016 (Kantonrechter Leiden 13-04-2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:4374, WR 2017, nr 9, met noot mr. M.F.A. Evers). In de zaak die tot deze uitspraak heeft geleid waren partijen een huurperiode van twee maal vijf jaar overeengekomen. De verhuurder had echter bedongen dat de huurder bij opzegging na de huurperiode van vijf jaar een bedrag van Ä 125.000 diende te betalen.
De rechter achtte deze bepaling terecht in strijd met het semi-dwingende recht. Door dit beding zou de mogelijkheid van opzegging immers bemoeilijkt worden. De rechter nam hier inderdaad een juist standpunt in. De huurder deed beroep op vernietiging van dit beding. De verhuurder deed ten onrechte een beroep op verjaring van de mogelijkheid van vernietiging van dit beding. De huurder deed als verwerende partij en beroep op vernietiging van dit beding. De huurder is immers op basis van artikel 3:51 lid 3 BW te allen tijde bevoegd een rechtshandeling als verwerende partij te vernietigen ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel.
De vernietiging, die leidt tot beŽindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder moet in rechte worden gevorderd. Dit kan door een vordering tot vernietiging of een verweer in een gerechtelijke procedure tegen een vordering uit de overeenkomst.
De in artikel 7:231 BW genoemde uitzondering op de regel dat huurovereenkomsten door de rechter beŽindigd dienen te worden, behoudens de in dit artikel genoemde uitzondering voor de huurder, lijkt beŽindiging van de huurovereenkomst door de huurder op grond van vernietiging van een vernietigbare bepaling in de huurovereenkomst niet te omvatten. De huurder lijkt de huurovereenkomst door vernietiging van deze bepaling buiten rechte te kunnen beŽindigen.
Te denken valt aan het volgende situatie. In het huurcontract staat de volgende bepaling: "De huurovereenkomst wordt gesloten voor de duur van drie jaar. Na verstrijken van de overeengekomen periode van drie jaar wordt de overeenkomst verlengd met een periode van vijf jaar".
Als de huurder beroep op vernietigbaarheid van de bepaling doet na verstrijken van het derde jaar, maar vůůr aanvang van het vierde jaar, dan kan de huurder de overeenkomst na vernietiging van deze bepaling nog rechtsgeldig opzeggen tegen het einde van het vijfde jaar. Na een beroep op vernietiging van deze bepaling geldt de overeenkomst immers niet voor drie, doch voor de standaardperiode van vijf jaar. Een overeenkomst voor vijf jaar kan conform de gewone regels door de huurder tegen het einde van de eerste periode van vijf jaar worden opgezegd. Na vernietiging van deze bepaling is het wel verstandig de rechter deze handeling te laten bevestigen (een verklaring voor recht te vragen). Daarvoor is immers nog tijd genoeg, omdat de periode van opzegging van een jaar toch in acht genomen dient te worden. In dit hoofdstuk is onder het onderdeel: ďAfwijking van de regeling is mogelijk in het voordeel van de huurderĒ uitgebreid ingegaan op de mogelijkheid van de huurder om vernietigbare bepalingen nietig te verklaren.

In een procedure voor het gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ) werd door een verhuurder beroep gedaan op verjaring van een beroep op vernietiging van een vernietigbare bepaling in het huurcontract. Het beding had betrekking op een huurprijsbeding gedurende een verlengingsperiode. Het contract was in 2000 gesloten. De huurder deed pas na het verstrijken van de eerste overeengekomen duur van tien jaar beroep op vernietiging van dit beding nadat door de verhuurder een beroep gedaan op dit beding. De verhuurder deed beroep op de algemene regeling van artikel 3:52 BW. Volgens artikel 3:52 BW moet binnen drie jaar een beroep op vernietiging worden gedaan nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.
Het hof wees het verzoek van de verhuurder af.
Op zichzelf was het beroep op artikel 3:52 BW inventief gevonden. Het was in deze kwestie met name de vraag wanneer de beroepstermijn aanving. Bij aanvang van de huurovereenkomst of op het moment dat de verhuurder een beroep op het afwijkend beding had gedaan. Het hof was van mening dat uitgegaan moest worden vanaf het moment dat de verhuurder een beroep op het afwijkend beding had gedaan.
Hiervoor werden de volgende argumenten door het hof aangedragen:

  • Onder het voor 1 augustus 2003 geldende huurrecht was de onderhavige materie geregeld in artikel 7A:1632a BW. Daarvan afwijkende bedingen waren nietig, zij het dat alleen de huurder zich op die nietigheid kon beroepen. Het inroepen van de nietigheid was niet aan een termijn gebonden. In de parlementaire geschiedenis van het nieuwe huurrecht is geen enkele aanwijzing te vinden dat met de vervanging van de (eenzijdig inroepbare) nietigheid door vernietigbaarheid is beoogd de positie van de huurder te verzwakken. Bij aanvaarding van het door verhuurder ingenomen standpunt wordt die positie echter ernstig verzwakt, omdat dat standpunt impliceert dat een van het dwingende huurrecht afwijkend beding onaantastbaar wordt als de huurder vanaf de contractsluiting drie jaar blijft stilzitten. Het afwijkende beding zou vervolgens geldig zijn gedurende de volledige resterende looptijd van het huurcontract. Die consequentie valt niet goed te rijmen met het beschermingskarakter van het semi-dwingende huurrecht voor middenstandbedrijfsruimten, uitgedrukt artikel 7:291 lid 1 BW. Dit klemt temeer nu artikel 7:303 lid 1 sub a BW veelal eerst na verloop van vele jaren relevant wordt.
  • Strijd met dwingend recht is een ďandere vernietigingsgrondĒ als bedoeld in artikel 3:52 lid 1 sub d BW. De verjaringstermijn van drie jaar vangt dan aan op het moment dat de bevoegdheid tot vernietiging aan degene die de vernietiging inroept ten dienste is komen te staan.
  • In het arbeidsrecht en in de regeling van de algemene voorwaarden is respectievelijk in de artikelen 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW geregeld dat de verjaringstermijn bedoeld in artikel 3:52 lid 1 sub d BW begint met de aanvang van de dag volgende op die waarop een beroep is gedaan op het (van dwingend recht afwijkende) beding. Een dergelijke regeling ontbreekt in het huurrecht. Niettemin is het hof van oordeel dat het dwingendrechtelijke karakter van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimten en de beschermingsgedachte die daaraan ten grondslag ligt ertoe nopen ook in het kader van dat huurrecht artikel 3:52 lid 1 sub d aldus uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienste is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan.
De Hoge Raad komt in het arrest van 9 augustus 2013 ( ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 ) over dit bewuste punt in rechtsoverweging 3.5.1 tot het oordeel er onvoldoende grond bestaat voor toepassing van de regeling zoals die voor het arbeidsrecht geldt. Bij gebreke van een wettelijke voorziening in het huurrecht kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.
Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met de woorden Ďten dienste komen te staaní bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Voorts, dat hier sprake is van een regel die zich voor flexibele toepassing leent. Hiermee werd het eerdere oordeel van het hof te Amsterdam afgewezen. Voor meer informatie zie het hoofdstuk: Huurprijswijziging, onderdeel 2D. Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen.

De rechtbank Zeeland-West-Brabant was in haar vonnis van 18 februari 2015 ECLI:NL:RBZWB:2015:882 van mening dat de beroepstermijn van drie jaar is gaan lopen vanaf aanvang van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst stond een beding waarin is bepaald dat de huurder geen indeplaatsstelling zou afdwingen. De rechtbank vond het onaannemelijk dat de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst dit beding niet heeft begrepen. Derhalve stond hem reeds toen, dus bij aanvang van de overeenkomst, de bevoegdheid tot vernietiging van het beding ten dienste.

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

Onvoorziene situaties >>

Als in de huurovereenkomst een bepaling is opgenomen die onder bepaalde omstandigheden zeer nadelig voor de huurder luidt, is het voor de huurder mogelijk een beroep op artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) te doen, waardoor de ongunstige bepaling alsnog haar werking kan verliezen.
Of dit mogelijk is hangt af van de omstandigheden van het geval. Een huurovereenkomst die in het voordeel van de huurder lijkt te zijn gesloten kan immers in een specifieke situatie tot onredelijke situaties leiden (bijvoorbeeld het sluiten van een huurovereenkomst waarbij de huurder een huurovereenkomst voor 30 jaar aangaat. Volgens het huurrecht vůůr 2003 kon de huurprijs binnen de overeengekomen periode ook worden gewijzigd). Na de wetswijziging in 2003 was dit niet meer mogelijk. De nieuwe wettelijke regeling had immers onmiddellijke werking. De verhuurder die de overeenkomst had gesloten en de huurprijs had vastgesteld met het oog op deze mogelijkheid van wijziging binnen de overeengekomen kon door deze nieuwe regeling te maken krijgen met een veel te laag berekende huurprijs over de hele periode van 30 jaar. De wetswijziging was een onvoorziene omstandigheid waarmee partijen geen rekening hadden kunnen houden bij het sluiten van de overeenkomst. De overeenkomst kan daarom wegens deze redenen worden gewijzigd.
Door deze mogelijkheid van wijziging van gemaakte afspraken is het in specifieke situaties mogelijk gemaakte afspraken te wijzigen die na verloop van tijd als knellend worden ervaren. Noot 28

Een ondernemer die bedrijfsruimte huurt in een winkelcentrum of in een bepaalde straat, waarvan hij van een bepaalde passantenstroom uitgaat kan geen beroep op onvoorziene omstandigheden en daarbij op tussentijdse beŽindiging van de huurovereenkomst doen als de passanten stroom tegenvalt. Een tegenvallende passantenstroom en daardoor lagere omzet levert alleen een verandering in de omstandigheden als bedoeld in artikel artikel 6:258 BW op als de tegenvallende passantenstroom het gevolg is van omstandigheden die zo wezenlijk anders zijn dan waarop de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht rekenen dat de verhuurder om die redenen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. Noot 28a. Als de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet heeft bedongen dat de verhuurder bepaalde inspanningen zich getroost om naamsbekendheid aan het gehuurde te geven, dan kan de huurder zich niet zonder meer beroepen op het feit dat de verhuurder tekortschiet in zijn verplichtingen daaromtrent uit de huurovereenkomst.

Afwijking ten nadele van de verhuurder is ook mogelijk met rechterlijke toestemming >>

De wetgever heeft de mogelijkheid opengelaten dat partijen in afwijkende gevallen ook van de regeling af kunnen wijken. De wetgever heeft deze mogelijkheid bij het formuleren van het wetsvoorstel ook onderkend: Noot 29

Verzoek om wettelijke regeling buiten toepassing te verklaren >>

Partijen kunnen de rechter voorafgaande aan de huurovereenkomst vragen bepalingen die ten nadele van de huurder zijn goed te keuren. Vůůr de publicatie van hieronder te behandelen arrest ging ik ervan uit dat de rechter voorafgaande aan de overeenkomst toestemming moet worden gevraagd om afwijkende bedingen goed te keuren. Ik leidde dit onder meer af uit artikel 7:301 lid 3 BW. In artikel 7:301 lid 2 BW wordt verwezen naar artikel 7:291 lid 2 BW waarbij in de laatste zinsnede van het eerstgenoemde artikel staat vermeld: ďmits de in artikel 291 bedoelde goedkeuring is verzocht voor het verstrijken van de termijn van twee jaarĒ.

Volgens artikel 7:301 lid 4 BW bepaalt de rechter desgevraagd het tijdstip van de ontruiming als hij het beding niet goedkeurt. Met het tijdstip van ontruiming kan de rechter "spelen". De rechter zal de datum van ontruiming dan met inachtneming van wederzijdse belangen plaats kunnen laten vinden.

Het leek mij dan ook in de lijn van de bedoeling van de wet liggen dat de toestemming van de rechter ook bij nieuw te sluiten overeenkomsten ook geregeld diende te zijn vůůr aanvang van de huurovereenkomst. Dit standpunt werd ook door sommige rechters ondersteund. Dat is nu anders. Ik ga hier in dit onderdeel verder op in. Let hierbij wel op dat de Hoge Raad in onderstaande uitspraak heeft bevestigd dat een verzoek ex artikel 7:291 lid 3 BW ook tijdens de huurperiode alsnog kan worden gedaan en niet slechts vůůr het sluiten van de huurovereenkomst. Partijen hebben geen vrijheid af te wijken van het recht van indeplaatsstelling van de huurder (artikel 7:307 BW).
De wetgever vond een afwijking van een indeplaatsstelling te veel risico's voor de huurder met zich meebrengen. De huurder bevindt zich in het kader van een indeplaatsstelling vaak in een moeilijke positie: vaak zal een indeplaatsstelling gedwongen plaats moeten vinden. Afstand van rechten daaromtrent kan voor de huurder grote financiŽle consequenties hebben. Noot 30 Onder de regeling van artikel 7:291 BW vallen geen vaststellingsovereenkomsten.

De casus die tot dit arrest heeft geleid ging over een in de algemene voorwaarden weergeven afwijking van de (semi)-dwingend rechtelijke regel als verwoord in artikel 7:304 BW (de benoeming van een deskundige in verband met wijziging van de huurprijs van gehuurde winkelbedrijfsruimte). Volgens de algemene voorwaarden diende de huurprijs te worden bepaald door drie deskundigen als partijen geen overeenstemming over een huurprijs hebben bereikt. Deze bepaling wijkt significant af van de wettelijke regeling. De wettelijke regeling verlangt slechts aanwijzing door ťťn deskundige op verzoek van de meest gerede partij als partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over benoeming van een deskundigen.

De kantonrechter te Amsterdam wees het verzoek van de huurder tot benoeming van een deskundige toe. De kantonrechter oordeelde onder meer dat het hier bedoelde beding van de algemene bepalingen op verzoek van de huurder kan worden vernietigd, omdat daarin ten nadele van de huurder van artikel 7:303 BW wordt afgeweken. De kantonrechter nam het verzoek tot goedkeuring van de verhuurder wel in behandeling, maar wees dit af op de enkele grond dat het beding de rechten van de huurder wezenlijk aantast. In hoger beroep bekrachtigde het hof Amsterdam de beschikking van de kantonrechter. Het hof bevestigde het oordeel van de kantonrechter omtrent de vernietigbaarheid van het betreffende afwijkende beding van de algemene bepalingen. Met betrekking tot het tegenverzoek van de verhuurder overwoog het hof dat onder de omstandigheid dat de huurder (terecht) de vernietigbaarheid van het beding heeft ingeroepen de verhuurder niet alsnog goedkeuring van het beding kan vragen.

De Hoge Raad was het met het standpunt van het hof niet eens. De Hoge Raad beargumenteert in haar arrest van 3 april 2015 ( ECLI:NL:PHR:2015:2) dat de wet geen tijdstip noemt waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Een partij, dat zal doorgaans de verhuurder zijn, zal daarom volgens de Hoge Raad, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huur en na vernietiging van dit beding dat verzoek kunnen doen.

De Hoge Raad baseert haar standpunt onder meer op de wetshistorie. De regeling die vůůr artikel 7:291 BW van toepassing was (artikel 7A:1629 (oud) BW verklaarde een van de wet afwijkend beding nietig totdat goedkeuring daarvoor was verkregen. De nietigheid van het beding stond het verlenen van goedkeuring niet in de weg.
Afwijking van de wettelijke regels (voor zover deze (semi)-dwingende zijn voorgeschreven) brengt ex artikel 7:291 BW de mogelijkheid tot vernietiging van deze bepaling met zich mee. Indien een bepaling is vernietigd, dan kan nog goedkeuring worden verkregen. De situatie is dan immers hetzelfde als die was volgens het oude recht. Door goedkeuring te verlenen krijgt dit beding alsnog rechtskracht. De bevoegdheid om dit verzoek te doen is dus niet aan verjaring onderhevig. Een beroep op vernietiging van een bepaling van de overeenkomst, die strijdig is met de wet moet echter wel binnen drie jaar worden gedaan nadat de mogelijkheid van vernietiging de partij die zich op de vernietiging van het beding wenst te beroepen ten diensten is komen te staan. Ik ga hier in het onderdeel: "De vernietiging van rechtshandelingen" uitgebreid op in. Volgens mr. J.P. Heering (WR 2016/1) kan hier worden gesproken van een Ďtermijndiscriminatie ten nadele van de huurderí.

Ik vind het jammer dat de Hoge Raad artikel 7:301 lid 3 BW niet in deze redenering heeft betrokken nu daar wel uitdrukkelijk wordt gesproken van het verzoek om toestemming van afwijkende bedingen voordat een andere huurovereenkomst is aangevangen.

Afwijkend standpunt Hoge Raad
De verhuurder had kennelijk geen beroep gedaan op verjaring van het actieve beroep op vernietiging van deze bepaling.
Op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW moet de partij die actief beroep op vernietiging van deze bepaling wenst te doen dit beroep immers binnen drie jaar instellen nadat dit beroep de partij ten dienste is komen te staan. Dit beroep was vermoedelijk wel gehonoreerd. Het in deze zaak ging om professionele partijen, zijnde een ervaren zakenman en een hotelier die precies wisten welke positie zij innamen jegens elkaar. Er valt dus veel voor te zeggen dat de verjaringstermijn is gelopen vanaf aanvang van de huurovereenkomst. Ik laat punt over de actieve verjaring voor deze kwestie rusten. Het gaat hier met name over de vraag of een partij na het sluiten van een huurovereenkomst de rechter alsnog kan vragen in te stemmen met een van de wet afwijkende regeling, ook als deze bepaling in conventie is vernietigd. Voor meer informatie over vernietiging van bepalingen in strijd met een wettelijke regelingen verwijs ik naar het onderdeel ďVernietigbare rechtshandelingenĒ in dit hoofdstuk.

De Hoge Raad gaf in het bovengenoemde arrest aan dat de goedkeuring van een afwijkend beding zoals hier bedoeld alsnog kon worden gevraagd als dit beding door de huurder is vernietigd. Goedkeuring kan daarom ook nog in reconventie door de verhuurder worden gevraagd. Dit is ook mogelijk als in conventie het afwijkende beding door de door de huurder is vernietigd. Het hof te Amsterdam was eerder van mening dat de verhuurder alleen toestemming aan de rechter van een afwijkend beding kon vragen als de bepaling nog niet door de huurder was vernietigd. De Hoge Raad gaf als ďgunstigeĒ bijkomstigheid aan dat door deze handelwijze het aantal procedures beperkt zou kunnen worden. Ik heb hierbij enerzijds het gevoel dat een element van bezuiniging, dan wel en vermindering van de belasting van de rechtspraak als motief dient. Anderzijds heb ik er wel voldoende vertrouwen in de Hoge Raad als onafhankelijke instantie, die los van de politiek functioneert. De politiek wenst de procedures aanzienlijk te verminderen. Dit blijkt bijvoorbeeld ook uit de verminderde mogelijk van huurders van sociale woonruimte om via de Huurcommissie de hoogte van voorschotbedragen te kunnen toetsen. Volgens de Hoge Raad wordt hiermee immers voorkomen dat er steeds vooraf toestemming aan de rechter wordt gevraagd, dus ook indien de houding van de huurder daartoe geen enkele aanleiding geeft. Een onnodig beroep op de rechter, met de daaraan verbonden bezwaren, wordt daardoor voorkomen.

De procureur-generaal mr M.H. Wissink zag in zijn conclusie bij dit arrest ( ECLI:NL:HR:2015:823 ) ook geen termijn aanwezig waarbinnen een partij goedkeuring van een afwijkend beding moet vragen. Dit beding kan dus ook na het sluiten van de overeenkomst worden gevraagd. Partijen doen er natuurlijk niet verstandig aan dit verzoek alsnog in een conflictsituatie aan te vragen. De partij die belang heeft bij een afwijkend beding wenst natuurlijk niet aan een huurder gebonden te zijn als het afwijkend beding wordt afgewezen. Dit is natuurlijk wel het geval als de huurovereenkomst tot stand is gekomen met een van de wet afwijkend beding en de huurder beroep op vernietiging van dit beding doet wegens strijdig met de wettelijke regeling. Als de rechter dit beroep op vernietiging van deze bepaling toewijst, dan is het niet zeker dat de rechter daarna alsnog de door de verhuurder afwijkende regeling alsnog toestaat. Als de rechter een verzoek tot een afwijkende regeling afwijst, dan zit de verhuurder alsnog aan een huurcontract vast, zonder de bedingen die partijen in afwijking van de wettelijke regeling eerst overeen waren gekomen. In dit verband is het niet goed te vatten dat de Hoge Raad een opmerking maakt over een vermindering van procedures, terwijl de verhuurder aan kan lopen tegen een mogelijkheid van vernietiging van de overeengekomen bepalingen door de huurder, terwijl het helemaal niet zeker is dat van de wet afwijkende bepalingen alsnog goedgekeurd worden. In de uitspraken hierover die ik onderstaand heb weergeven blijkt immers dat veel verzoeken worden afgewezen.

De procureur-generaal geeft een afwijkend advies
Mr Wissink gaat er in zijn conclusie van uit dat de regeling in de algemene voorwaarden vernietigd kon worden, omdat de regeling over aanwijzing van een deskundige in de huurovereenkomst tijdrovender en kostbaarder is dan de wettelijke regeling. Deze regeling is nadeliger voor de huurder dan de wettelijke regeling. Mr. Wissink gaat ervan uit dat de huurder terecht de nietigheid van het beding heeft kunnen inroepen nu partijen geen goedkeuring van het afwijkende beding hebben gevraagd voor het van toepassing verklaren van dit beding.

Een kantonrechter heeft in een grijs verleden (Ktr. Alkmaar 8 april 1975, ECLI:NL:KTGALK:1975:AI6485, Prg 1975/1015) beslist dat een afwijkende regeling slechts overeengekomen kon worden als deze regeling voorafgaande aan de overeenkomst was overeengekomen. In de noot bij deze uitspraak geeft Meijer aan dat met schrapping van het oorspronkelijke lid 3 het huidige artikel 7:291 lid 3 BW regeling de mededeling vergezeld ging dat ieder nog altijd goedkeuring van de afspraak kan vragen tegen een onwillig geworden wederpartij. Over de mogelijkheid om de goedkeuringsfaciliteit in conflictsituaties te hanteren, wordt dus verschillend gedacht.

Mr. Wissink is in alinea 2.9.1 van zijn conclusie van mening dat de parlementaire geschiedenis geen aanknopingspunt biedt om aan te nemen dat de wetgever toepassing van de goedkeuringsfaciliteit in conflictsituaties voor ogen heeft gehad. Een afwijking van de wettelijke regels zoals hier besproken veronderstelt wilsovereenstemming dienaangaande tussen beide partijen (huurder en verhuurder). Als partijen een gezamenlijk verzoek indienen, bestaat er geen verschil van mening tussen partijen over de wenselijkheid van toepasselijkheid van een afwijkend beding. Volgens artikel 7:291 lid 3 BW kan ieder van de partijen een verzoek indienen. Er is in het verleden ook beslist dat goedkeuring van een afwijkend beding alleen kan worden verzocht als beide partijen het over het beding eens zijn. Zonder overeenstemming over dit beding door beide partijen werd geen toestemming door de rechter mogelijk geacht Noot 31. Ook dit ligt nu anders door deze uitspraak.

Er wordt ook ingegaan op het verschil tussen buitengerechtelijke vernietiging en gerechtelijke vernietiging. Bij een buitengerechtelijke vernietiging kan het rechtsgevolg direct ingaan. Een gerechtelijke beschikking waarin een beroep in rechte op vernietiging op de voet van artikel 7:291 lid 1 en 2 BW is aanvaard, heeft een constitutief karakter dat met zich brengt dat de nieuwe rechtstoestand (nietigheid van het afwijkend beding) pas intreedt bij het in kracht van gewijsde gaan van de beschikking. Dit is natuurlijk anders als de rechter declaratoir oordeelt dat een partij terecht (buiten rechte) de vernietigbaarheid van het beding in heeft geroepen. Het lijkt dan wel mogelijk dat de verhuurder alsnog om goedkeuring van het afwijkende beding verzoekt, doch de kans op toewijzing is dan natuurlijk niet groot.

Mr. Wissink is van mening dat de rechter een afwijkend beding niet kan vernietigen als er een goedkeuringsverzoek ex artikel 7:291 lid 3 BW is gedaan. In alinea 2.19 van zijn conclusie vermeldt Wissink dat het in lijn met de bescherming is die artikel 7:291 BW aan de huurder biedt, dat deze zich op de vernietigbaarheid van een beding kan beroepen en dat dit een goedkeuringsverzoek van de verhuurder in de wielen rijdt. De Hoge raad is echter een andere mening toegedaan. Boven is al vermeld dat de Hoge Raad met inachtneming van de wetsgeschiedenis heeft onderbouwd dat na vernietiging van een bepaling alsnog toestemming kan worden verleend voor een afwijkend beding

De verhuurder heeft vervolgens de procedure bij verzoekschrift na cassatie en verwijzing, ingekomen bij de griffie van het hof op 19 februari 2016, aanhangig gemaakt bij het Gerechtshof Den Haag. De verhuurder heeft het hof onder meer verzocht om het beding van artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen goed te keuren ex artikel 7:291 lid 3 BW en de huurder niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek. De huurder heeft dit standpunt bestreden.
Bij beschikking van 12 juli 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1994 ) heeft het hof te 's-Gravenhage de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof overwoog dat na cassatie en verwijzing enkel nog het verzoek van de verhuurder tot goedkeuring van artikel 9.2 Algemene Bepalingen aan de orde is en dat deze goedkeuring uitsluitend wordt gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6 BW ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft (rov. 2.7).

Het hof was van oordeel dat de maatschappelijke positie van de huurder dusdanig is dat deze meebrengt dat zij de huurbescherming daadwerkelijk behoeft. Niet betwist is de stelling van de huurder dat de verhuurder eigenaar en verhuurder is van 50 panden in Amsterdam terwijl huurder slechts ťťn huurovereenkomst met de betreffende verhuurder heeft gesloten. Daarnaast heeft de huurder onweersproken gesteld dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bijgestaan werd door een advocaat en dat de huurder geen juridische bijstand had. De huurder diende daarom ten opzichte van de verhuurder als een ďzwakkeĒ huurder te worden aangemerkt en er is geen sprake van een situatie waarbij aan huurrechtelijke bescherming geen behoefte zou bestaan.
Daarnaast is het hof met de kantonrechter (en het hof Amsterdam) van oordeel dat er sprake is van een wezenlijke aantasting van de (dwingendrechtelijke) wettelijke bepalingen van de huurder van bedrijfsruimte en acht daarvoor de volgende feiten en omstandigheden redengevend. De regeling van artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen is (potentieel) tijdrovender dan de wettelijke regeling. Na het doorlopen van deze regeling staat immers nog de wettelijke procedure open. Dit betekent niet alleen dat de huurder langer zal moeten wachten voordat hij duidelijkheid krijgt over zijn rechtspositie, maar ook dat de huurder met veel meer kosten (het entameren van een procedure bij de kantonrechter en wederom de kosten van deskundige(n)) wordt geconfronteerd. Verder geldt dat door het volgen van de wettelijke regeling van artikel 7:304 BW de aanvangsdatum van de huurprijswijziging wordt gefixeerd. Het beding waarbij het voor partijen pas mogelijk is om de wettelijke regeling te doorlopen, nadat de regeling van artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen niet heeft geleid tot een uitkomst waar beide partijen mee kunnen leven, kan voor de huurder zeer nadelig uitpakken. Immers, indien de deskundige(n) een huurprijsaanpassing adviseert, zal de huurprijsaanpassing geruime tijd later ingaan dan wanneer de wettelijke regeling direct kan worden gevolgd. Dit is met name ongunstig (voor de huurder) indien het advies sterk (in voor de huurder gunstige zin) afwijkt van de overeengekomen huurprijs. De huurder heeft in dat verband met juistheid betoogd dat verhuurders belang hebben bij het voeren van een tijdrovende procedure zoals artikel 9.2 van de Algemene Bepalingen, teneinde een huurprijsherziening zo lang mogelijk uit te stellen. De huurder stelde dat de regeling van de ingangsdatum van de huurprijswijziging in haar concrete geval evident en wezenlijk nadelig uitvalt.

De Hoge Raad achtte het standpunt van het hof te 's-Gravenhage van 12 juli 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1994 ) juist. De Hoge Raad kwam in haar arrest van 12 mei 2017 (ECLI:NL:HR:2017:872 ) tot oordeel dat de in het middel aangevoerde klachten niet konden leiden tot cassatie. Dit behoefde, gezien artikel 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Mr Wissink geeft in zijn conclusie van 10 maart 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:183) weer dat op grond van artikel 7:291 lid 3 BW twee goedkeuringsgronden geformuleerd dient te worden. Uitgangspunt dient te zijn dat de rechter alleen goedkeuring geeft indien de dwingendrechtelijke bescherming van afdeling 7.4.6 ďniet in haar wezen wordt aangetastĒ Inzet van de discussie is of aan de goedkeuringsgronden is voldaan. De rechter kan het verzoek tot goedkeuring van het beding reeds toewijzen indien hij van oordeel is dat ťťn van beide gronden (niet wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder; de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder is zodanig dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft) opgaat (in zoverre is het of-of). De rechter kan verzoek slechts afwijzen indien hij van oordeel is dat geen van beide gronden opgaat (in zoverre is het en-en). Bij de beoordeling of aan de gronden is voldaan, dienen alle omstandigheden van het geval een rol te kunnen spelen. Daartoe zouden de beide gronden in onderling verband toegepast moeten kunnen worden.
Of aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat, is mede afhankelijk van de verhouding tussen huurder en verhuurder. De feitenrechtspraak laat voorts een breed beeld zien van omstandigheden die in aanmerking worden genomen bij deze beoordeling. Zo is onder meer relevant geoordeeld het aantal vestigingen waarin de huurder zijn onderneming drijft, de mate waarin de huurder voor zijn bedrijfsactiviteit in overwegende mate afhankelijk is van de huurovereenkomst, de leeftijd en ervaring van de huurder, of de huurder is bijgestaan door een professioneel (juridisch) adviseur en de deskundigheid van de huurder op het gebied van de huur en verhuur van bedrijfsruimten. Dat het hof zijn oordeel over de maatschappelijke positie van de huurder mede heeft gegrond op het feit dat de verhuurder eigenaar en verhuurder is van 50 panden in Amsterdam terwijl de huurder slechts ťťn huurovereenkomst (met huurder]) heeft gesloten en de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen juridische bijstand had, getuigde in het licht van het voorgaande niet van een onjuiste rechtsopvatting. De vraag of de bewuste bepaling een Ďwezenlijke aantastingí oplevert, moet worden beantwoord aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval en kan daarom in cassatie slechts beperkt worden getoetst. Het is dus van belang dat de onderbouwing van het wezenlijk aantasten van de positie van de huurder in een eerder stadium in deze procedure wordt onderbouwd.
Mr Wissink achtte het door het hof ingenomen standpunt voldoende gemotiveerd, zodat een bezwaar tegen de motivering niet tot cassatie kon leiden.

Conclusie
Het lijkt mij voor de verhuurder meer zekerheid geven om de rechter goedkeuring te vragen voor afwijkende bedingen in de huurovereenkomst. De huurder kan immers de bepalingen die van de wettelijke regeling afwijken actief vernietigen binnen drie jaar nadat de mogelijkheid tot vernietiging ten dienste is komen te staan. Dit speelt nu vooral voor wat betreft de actie tot huurverlaging. In de ROZ-bepalingen is een van de wet afwijkende regeling opgenomen. De huurder die terug wenst te vallen op de wettelijke regeling ex artikel 7:304 BW zal dus rekening dienen te houden met de verjaringstermijn van drie jaar vanaf het moment dat de mogelijkheid van vernietiging hem ten dienste is komen te staan.

De huurder kan altijd als verwerende partij een beroep op vernietiging van bepalingen doen, die afwijken van de semi-dwingende regels die in de wet staan opgenomen. Mocht de huurder met succes een beroep op vernietiging van een bepaling in de algemene bepalingen hebben gedaan, dan kan de verhuurder de rechter verzoeken een afwijkend beding alsnog goed te keuren. Gezien de uitspraken die ik onderstaand heb weergeven, wordt een dergelijk verzoek door de rechter regelmatig afgewezen.

In kortgeding kunnen ordemaatregelen worden genomen
Dat de rechter een afwijkend beding gedurende de huurperiode goed kan keuren blijkt ook duidelijk uit het vonnis in kortgeding van de rechtbank Midden-Nederland van 19 april 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:2041). Partijen hadden in 2003 een geldende huurovereenkomst gesloten, waarbij tegelijk een franchiseovereenkomst (de relatie tussen partijen bestond al langer) was overeengekomen. In de overeenkomsten uit 2003 waren afwijkende bedingen opgenomen. De strekking van deze afwijkende bedingen was dat de huur zou eindigen als de franchiseovereenkomst zou eindigen (en omgekeerd). Deze bedingen werden door de rechter goedgekeurd in mei 2003. De huurovereenkomst werd in 2003 gesloten voor de periode van 1 mei 2003 tot en met 31 januari 2008 met verlengingen met telkens 5 jaar. De lopende huurtermijn zou dus eindigen op 31 januari 2018. De huurperiode was bij gebreke van een opzegging inmiddels verlengd tot en met 30 januari 2018. In 2013 werd echter een nieuwe een nieuwe franchiseovereenkomst gesloten, voor de periode van 31 januari 2013 tot en met 30 januari 2018. Er werd ten behoeve van deze overeenkomst niet opnieuw goedkeuring van de rechter gevraagd, hetgeen wel noodzakelijk was omdat het eerder gesloten beding en de eerder gegeven toestemming door de rechter om de huurovereenkomst te mogen beŽindigen bij beŽindiging van de franchiseovereenkomst. In de nieuwe franchiseovereenkomst uit 2013 werd echter wel opnieuw een afwijkend beding opgenomen dat de duur van de huurovereenkomst koppelde aan de duur van de nieuwe franchiseovereenkomst (en omgekeerd).

In deze procedure werd door de huurder gevorderd de verhuurder/franchisegever te gebieden om ook na de datum waartegen was opgezegd de verplichtingen onder de overeenkomsten te blijven nakomen. Dit was vooral van belang met betrekking tot de acceptatie van bestellingen en het uitleveren van goederen. Dit was uiteraard voor de huurder van belang, want als er door de verhuurder/franchisegever niet geleverd zou worden, dan zou de winkel leeg komen te staan en zonder handel is het lastig zaken doen. Die vorderingen die door de huurder waren ingesteld werden toegewezen. Daarbij werd de verhuurder/franchisegever veroordeeld de franchise- en huurovereenkomst na te komen, ook na de datum waartegen was opgezegd, als ware deze nog tussen partijen van kracht, zulks totdat de bodemrechter in eerste aanleg een eindbeslissing zou hebben genomen over de rechtsgeldigheid van de opzegging door de verhuurder/franchisegever.

De rechter in kortgeding achtte het aannemelijk dat Ė zoals verhuurder/franchisegever aanvoert - sprake is van een rechtsgeldige koppeling tussen de beŽindiging van de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst. Dit lijkt mij ook aannemelijk als de rechter eerst onder soortgelijke voorwaarden toestemming heeft gegeven om in afwijking van de wettelijke regels de huur te kunnen beŽindigen bij beŽindiging van de franchiseovereenkomst. Dit rechter heeft soortgelijke overwegingen (zie rechtsoverweging 4.5).

De rechter achtte het voorts aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat verhuurder/franchisegever gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder de duur van de samenwerking tussen partijen (25 jaar), een redelijke grond voor deze opzegging moet hebben en dat de opzegging geen effect zal hebben wanneer deze redelijke grond ontbreekt.
De verhuurder/franchisegever heeft tijdens de mondelinge behandeling als grond voor de opzegging van de franchiseovereenkomst aangevoerd dat zij grote twijfels heeft of huurder in staat zal zijn om het gehuurde nog rendabel te kunnen exploiteren. Huurder zou (vanwege zijn gezondheid) slechts ťťn Š twee dagen zelf in de winkel staan. Daardoor zijn de personeelskosten hoog.
Het is volgens de rechter aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat het niet rendabel meer kunnen exploiteren van het gehuurde een redelijke grond voor opzegging van de franchiseovereenkomst zal kunnen zijn. Het is in het kader van dit kort geding echter vooralsnog onduidelijk of daarvan sprake is. Om dit te kunnen beoordelen is een nader onderzoek naar de feiten en mogelijk bewijslevering nodig. Daarvoor is in het kader van dit kortgeding echter geen ruimte. De bodemprocedure zal, wanneer deze voortvarend wordt opgestart (binnen vier weken) naar alle waarschijnlijkheid niet vůůr 30 januari 2018 zijn afgerond. Het belang van huurder om te voorkomen dat een onomkeerbare situatie ontstaat vůůrdat de rechter in de bodemprocedure heeft geoordeeld, is voldoende onderbouwd. De voorzieningenrechter achtte dat er derhalve geen reden was om af te zien van het treffen van een ordemaatregel, zodat de voorzieningenrechter daartoe zal overgaan. Verhuurder/franchisegever zal worden veroordeeld om ook na 30 januari 2018 de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst na te komen als ware deze nog tussen van partijen van kracht dit totdat de bodemrechter in eerste aanleg een eindbeslissing heeft genomen omtrent de rechtsgeldigheid van de opzegging door verhuurder/franchisegever van de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst dan wel partijen daarover overeenstemming hebben bereikt. Hieraan zal dan nog de voorwaarde worden verbonden dat huurder binnen vier weken na de datum van dit vonnis de bodemprocedure aanhangig maakt.
Dit pakte voor de huurder dus goed uit in dier voege dat zij niet gehouden was het gebruik van het gehuurde te beŽindigen per 30 januari 2018 (tenzij in een bodemprocedure anders zou worden beslist). Het nemen van initiatief door de huurder was in dit geval verstandig, omdat de huurder hiermee zeker had gesteld dat de huurder op basis van de franchiseovereenkomst niet te kort zou schieten door na de aangezegde ontruimingsdatum nog gebruik van het gehuurde te maken. Hierbij moet bedacht worden dat de koppeling van de ontruiming van het gehuurde aan beŽindiging van het franchisebeding (waarvoor de rechter alsnog toestemming kan verlenen) dit tekortschieten kan laten ontstaan. Dit is op basis van het huurrecht niet mogelijk, omdat de huurovereenkomst wordt door de rechter wordt beŽindigd ne rechtsgeldige opzegging door de verhuurder.

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button:

Verzoekschrift
De goedkeuring moet bij verzoekschrift worden gevraagd. Het verzoekschrift moet de gronden vermelden waar het op berust. Het verzoekschrift zal veelal door zowel de huurder als verhuurder worden ingediend. Een verzoek door ťťn van de partijen is ook mogelijk. Relatief bevoegd is de rechter van de plaats waar de onroerende zaak is gelegen (artikel 264 RV) en (artikel 103 RV).

Het is verder raadzaam om te bedenken wat men met een afwijkend beding wenst te bereiken. Een afwijkend beding dat tot doel heeft om de huurovereenkomst te allen tijde op te kunnen zeggen betekent niet meer dan dat ook binnen de termijn van vijf jaar een opzegging plaats kan vinden. Het betekent niet zonder meer dat de opzegging tot het einde van de huurovereenkomst binnen de overeengekomen periode zal leiden. Met name zal dit niet het geval zijn als de gronden van opzegging (zie het hoofdstuk: De opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte) niet op de wet kunnen worden gebaseerd. Als men dus te allen tijde de huur wenst te kunnen opzeggen dient men de gronden van opzegging door de rechter ook te laten verruimen.
Afwijkingen ten gunste van de huurder zonder inschakeling van de rechter is altijd mogelijk.

Motivering door de rechter van het afwijkend beding
De rechter zal wel moeten motiveren waarom hij het tussen partijen overeengekomen beding goedkeurt. Met name de huurder wordt hierdoor in bescherming genomen als hij op een niet navolgbare wijze akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding. Er moeten dus goede redenen aan de rechter kenbaar zijn gemaakt, die afhankelijk van de omstandigheden van het geval goedkeuring rechtvaardigen. De rechter zal immers een afwijking van de wettelijke regeling niet verder toestaan dan met het oog op de bijzondere omstandigheden noodzakelijk is. Als er zich in het pand een onderhuurder bevindt, zal dit ook bij het verzoek betrokken moeten worden. Een eventuele beŽindiging van de hoofdhuurovereenkomst doet immers op grond van artikel 7:306 BW de onderhuurovereenkomst ook eindigen.

Niet wezenlijk aantasten van positie huurder
De rechter zal de gevraagde toestemming van afwijking van de wettelijke regeling alleen toestaan indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft (artikel 7:291 lid 3 BW).

Afwijking van de wettelijke bepalingen op grond van artikel 7:291 lid 3 BW leidt in beginsel tot aantasting van de wezenlijke bescherming van de huurder, zodat er voor de rechter geen, of weinig ruimte is voor rechtelijke goedkeuring als deze bepaling moet worden opgevat dat de rechten van de huurder niet aangetast zouden mogen worden. Volgens mw. mr H.J. Rossel Noot 31e is deze regeling dan ook bedoeld om de rechter te laten beoordelen of aantasting van de rechten van de huurder in de concrete situatie en onder gegeven omstandigheden onvoldoende ernstig is om de goedkeuring te weigeren.

Een aantal bedingen waarover het meest afwijking van de wettelijke regeling wordt gevraagd kunnen als volgt worden onderscheiden:Noot 31e1

  • Bedingen die de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst laten eindigen;
  • Bedingen die in aanvulling op de wettelijke gronden opzegging mogelijk maken (bijvoorbeeld: als een samenwerkingsovereenkomst eindigt), dan kan de huurovereenkomst ook eindigen, of bedingen die de termijnbescherming aantasten. Te denken valt bijvoorbeeld ook aan een beding dat opzegging van de overeenkomst mogelijk maakt bij aanvang van renovatie en de huur laat eindigen zonder dat de rechter daar een beslissing over hoeft te geven;
  • Bedingen die de looptijd van de onderhuurovereenkomst koppelen aan de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst.

Bedingen die de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst laten eindigen
Het nadeel van een dergelijk beding kan niet worden ondervangen en/of verzacht door contractuele bedingen. Bij goedkeuring van een dergelijk beding wordt de huurbescherming die de wetgever voor ogen heeft gestaan in de kern geraakt. De rechter heeft dan ook niet vaak haar toestemming aan zoín beding gegeven.

De rechtbank Haarlem heeft een afwijkend beding niet goedgekeurd, waarbij de duur van de huurovereenkomst was gekoppeld aan een concessieovereenkomst. De bepaling die de toets der kritiek niet doorstond was de volgende: "Deze huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de op 1 mei 2006 tussen partijen gesloten concessieovereenkomst. De huurovereenkomst eindigt indien en zodra de hier bedoelde concessieovereenkomst eindigt". De rechter was in deze kwestie van mening dat de kleine ondernemer tegen het grote Schiphol (het ging om verhuurde ruimte op Schiphol) de huurbescherming wel degelijk nodig had. De beschermende regels van het huurrecht zijn juist bedoeld om de huurder in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van de professionele huurder te beschermen. De rechter was vervolgens van mening dat tegenover deze aantasting van rechten geen speciale voordelen staan. De rechter heeft de goedkeuring daarom niet verleend.Noot 31c

De rechtbank 's-Gravenhage heeft een beding goedgekeurd, waardoor een huurovereenkomst kon worden beŽindigd na beŽindiging van de franchiseovereenkomst. De rechter was van mening dat de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde zonder franchiseformule beperkt waren. Er is bovendien een regeling getroffen, waarbij de investeringen van de huurder worden beschermd, waardoor de rechten van de huurder niet noemenswaardig worden aangetast. Noot 31d.
In het hoofdstuk :ď Huur en mededingingĒ bespreek ik dat de rechter ambtshalve de regeling moet toetsten aan de Mededingingswet en zich niet mag beperken tot het toetsingskader van artikel 7:291 lid 3 BW. Als het beding waarvoor een afwijkende toestemming wordt gevraagd op grond van de Mededingingswet nietig is, dan komt men aan het toetsingskader van artikel 7:291 lid 3 BW niet toe, omdat het bewuste beding buiten toepassing wordt verklaard door de rechter.

De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, keurde in haar beschikking van 20 oktober 2006 een beding goed, waardoor de huurovereenkomst tussentijds kon worden beŽindigd. De huurovereenkomst kon beŽindigd worden als de franchiseovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder zou worden beŽindigd. LJN:†AZ1877, Sector kanton†Rechtbank Dordrecht, 186188 HA VERZ 06-617 Deze rechter keurde dit verzoek goed, ondanks het feit dat hij in zijn overweging had meegenomen dat door dit beding de rechten van de huurder aanzienlijk werden aangetast. De huurder had verklaard de risico's met een juridisch adviseur door te hebben genomen en dat hij zich bewust van de risico's was. Dit was voor deze rechter een reden om het beding goed te keuren. Dit is toch alleszins merkwaardig gezien de overwegingen van de andere rechters (zie dit onderdeel) die soortgelijke situaties hebben beoordeeld en een dergelijk beding hebben afgewezen omdat dit beding de rechten van de huurder te zeer aan zou tasten. Een dergelijke goedkeuring valt alleen te verklaren als er twee gelijkwaardige partners bij dit beding betrokken zouden zijn. De rechtsoverwegingen van de rechter vermelden niets hierover, zodat de rechter dit in zijn overweging in ieder geval niet heeft meegenomen. Ik ben daarom van mening dat de rechter dit verzoek eigenlijk had moeten afwijzen. Het gaat immers niet om de kenbaarheid van de strekking van het ongunstige beding, maar ook om het ongunstige beding als zodanig. Wat een ongunstig beding is blijft een ongunstig beding, waartegen een huurder beschermd dient te worden.

In de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (hoger beroepzaak) van 27 september 2007 LJN: BC0334, gerechtshof Amsterdam, 488/07 werd een beschikking van de kantonrechter bekrachtigd waarin afwijking van de wettelijke regels niet werd goedgekeurd.
De voorgestelde regels betroffen onder meer het terzijde zetten van de wettelijke regels van opzegging en de overname van inventaris na de opzegging van een bepaald (laag) percentage van de omzet. Ook hier geldt dat de rechten van een kleine partij (huurder) in onevenredig grote mate werden aangetast. Dit leidde tot afwijzing van het verzoek. In het verzoek moet dus worden onderbouwd dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking tot die van verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van het bedrijfshuurrecht zoals voorzien in de artikelen 7:290 BW e.v. in redelijkheid niet nodig heeft. In deze procedure werd wederom bevestigd dat moet worden aangetoond dat de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast en dat de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat hij de bescherming bij beŽindiging in redelijkheid niet behoeft. Als dit ontkennend wordt beantwoord dan moet de rechter de vordering dus afwijzen.

Partijen kunnen ook zonder zoín rigoureus beding een mogelijkheid van tussentijdse huurbeŽindiging creŽren, door in het afwijkend beding een extra opzeggingsgrond op te nemen, die na toetsing door de rechter tot huurbeŽindiging kan leiden. Een dergelijk beding zou eerder mogelijk zijn, dan een beding, waarmee de verhuurder zonder rechtelijke toestemming louter wegens de beŽindiging van een samenwerkingsovereenkomst de huur zou kunnen opzeggen.Noot 31f Een beding waarbij de huur eindigt na bijvoorbeeld beŽindiging van een franchiseovereenkomst kan acceptabel worden gemaakt door de investeringen van de ondernemer te waarborgen door middel van een vergoedingsschema met een vooraf bepaalde glijdende schaal (hoe langer de huurovereenkomst duurt, des te minder luidt de vergoeding).

Afwijkende bedingen op het punt van de termijnbescherming
Een voorbeeld van zoín beding is het beding dat de huurovereenkomst wordt gesloten voor de duur van vier jaar of van zeven jaar. Afgezien van de mogelijkheid om een proefperiode van maximaal twee jaar overeen te komen, geldt voor dit soort overeenkomsten immers een wettelijke minimum periode van vijf plus vijf jaar. Een ander voorbeeld is de overeenkomst waarvan de looptijd afhankelijk wordt gemaakt van de looptijd van een franchiseovereenkomst. In het hierboven behandelde onderdeel ("Bedingen die de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst laten eindigen") is uitgebreid beargumenteerd dat dergelijke bedingen vaak de rechten van de huurder wezenlijk aantasten en daarom niet de gevraagde toestemming van het beding door de rechter verkrijgen.

In het kader van het afwijkende beding is het mogelijk de termijnbescherming te omzeilen. Zo kunnen partijen een huurovereenkomst sluiten voor de duur van ťťn jaar, waarbij deze overeenkomst elk jaar voor de duur van ťťn jaar wordt verlengd, zonder dat er door de huurder aanspraak kan worden gemaakt op de termijnbescherming van vijf jaar. Er moet dan wel aan bepaalde voorwaarden worden voldaan.
Allereerst moet partijen duidelijk zijn geworden dat de verhuurder de huurovereenkomst, vanwege bijvoorbeeld een andere bestemming van het gehuurde, binnen de termijn van ťťn jaar kan beŽindigen en voorts dient de rechter dit afwijkend beding telkens, voorafgaande aan de nieuwe huurperiode goed te keuren. Een dergelijke situatie deed zich voor in de zaak die speelde voor de rechtbank te Amsterdam die in kort geding op 28 augustus 2008 LJN: BF0728, rechtbank Amsterdam, 403852/KG ZA 08-1458 AB/RV besliste dat de huurder geen aanspraak kon maken op de termijnbescherming als genoemd in artikel 7:292 BW. Onderstaand wordt inhoudelijk ingegaan op de casus die tot deze uitspraak heeft geleid.
Deze casus luidde als volgt. In 2004, 2005, 2006 en 2007 heeft de kantonrechter, telkens op gezamenlijk verzoek van de huurder en de verhuurder, toestemming verleend voor het aangaan van een huurovereenkomst voor de horecagelegenheid voor de duur van ťťn jaar. De laatste beschikking dateert van 31 oktober 2007. In de hier bedoelde huurovereenkomsten is dezelfde tekst opgenomen als in de overeenkomst van 15 oktober 2004. In deze huurovereenkomst is, onder meer, het volgende opgenomen: ď(Ö) Het volgende in overweging nemende (Ö) Het gehuurde is gesitueerd in een gebied dat zal worden herontwikkeld. In het kader van de geplande herontwikkeling zal het gehuurde worden gesloopt. Het is voor partijen duidelijk dat verhuurder er groot belang bij heeft dat de huurovereenkomst binnen een periode van ťťn jaar zal worden beŽindigd en dat het gehuurde na beŽindiging geheel ontruimd en vrij van gebruik en gebruikersrechten zal worden opgeleverd.Ē

De verhuurder wenste het gehuurde op een zeker moment na het verstrijken van de overeengekomen periode van een jaar te laten ontruimen. De huurder was na een opzegging van de overeenkomst van mening dat verlenging van de overeenkomst met telkens een jaar in strijd was met artikel 7:301 BW . De rechtbank Amsterdam besliste in rechtsoverweging 5.1 van haar vonnis dat nu partijen jaarlijks gezamenlijk aan de kantonrechter toestemming hebben verzocht voor het aangaan van een nieuwe eenjarige huurovereenkomst, het ook niet aannemelijk was dat de verzochte en toegestane eenjarige huurovereenkomsten in strijd waren met wettelijke huurbepalingen en dat op grond van artikel 7:301 lid 2 BW de duur van de huurovereenkomsten van rechtswege niet de aansluitende periode van vijf jaar was geworden. De rechter in kort geding zag daarom geen reden om de door de huurder gevorderde verlenging van de ontruimingstermijn uit te spreken. In dit vonnis werd de handelwijze van de kantonrechter, die door zijn beschikkingen in had gestemd met afwijking van de gebruikelijke huurtermijnen, niet onjuist geacht.

Een ander voorbeeld van een afwijkend beding werd door de kantonrechter te Zutphen behandeld. Deze kantonrechter van de rechtbank te Zutphen, sector kanton, locatie Zutphen, heeft in een uitspraak van 11 maart 2008 de gevraagde voorwaarden gedeeltelijk goedgekeurd (zie: LJN:†BC9422, Sector kanton†Rechtbank Zutphen, 320035 HA VERZ 07-204 ). Bijvoorbeeld een omzetgerelateerde huur gedurende de gehele huurperiode. Hierbij heeft de huurder dus niet het recht conform artikel 7:303 BW om de huurprijs te laten toetsen. Aangezien niet zonder meer viel in te zien dat dit beding nadelig voor de huurder was, heeft de rechter dit beding goedgekeurd. De rechter had wťl moeite met een beding dat de overeenkomst zonder tussenkomst van de rechter ontbonden zal kunnen worden. De verhuurder vond dit noodzakelijk in het kader van de gesloten franchiseovereenkomst tussen haar en de huurder. De rechter overwoog in rechtsoverweging 2.7: "Wezenlijk aan het huurrecht is dat geen eenzijdige beŽindiging mogelijk is zonder rechterlijke tussenkomst. Een ontbindende voorwaarde in een huurovereenkomst betekent dan ook als zodanig een wezenlijke aantasting van de rechtspositie van de huurder, te meer nu de huurder aldus het recht wordt ontnomen om vrijelijk over zijn bedrijf inclusief huurrechten te beschikken, hetgeen op gespannen voet staat met artikel 7:307 BW " Dit was dus reden om dit gevraagde beding (voor wat betreft de gevraagde ontbindende voorwaarde zonder inschakeling van de rechter) niet goed te keuren.
De huurder zal bij afwijzing door de rechter van de gevraagde bedingen wellicht "balen", doch de huurder moet zich dan goed realiseren wat zijn (financiŽle) positie is als de verhuurder hem onder bepaalde omstandigheden zonder pardon uit het gehuurde kan laten verwijderen.

De rechtbank te Rotterdam heeft in haar vonnis van 1 september 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:7688 ). moeten beslissen over afwijkende bedingen waarvoor zowel de huurder als de verhuurder toestemming hadden gevraagd.

Omschrijving van de zaak
Het ging hier om de verhuur van een unit op de marktvloer van de Markthal te Rotterdam. Deze marktvloer is in feite een overdekte markt waarvan het de bedoeling is dat zij de functie van de weekmarkt, waar het gaat om verse producten, overneemt. Een overdekte markthal is in Nederland nog nergens in deze vorm aanwezig. Beide partijen stappen derhalve in een avontuur waarvan de afloop ongewis is.

In deze zaak is de beoogde verhuurder ťťn van de grotere verhuurders van winkelruimte in Nederland. Het is haar professie om te verhuren en zij heeft daartoe veel kennis in huis.
De huurder is een kleine partij. De huurder is bedrijfseconomisch noch vanuit financieel perspectief afhankelijk van de Markthal. Desondanks kan niet worden gezegd dat er sprake is van gelijkwaardige partijen.

Partijen hebben aangevoerd dat de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het markthalconcept ook moet inhouden dat er enerzijds sprake is van flexibiliteit bij het invullen en in stand houden van het concept, maar dat het voor de huurders ook belangrijk is dat er een grote periode van zekerheid is voor de huurders. Onderhandelingen tussen partijen hebben geleid tot het huidige huurcontract. De huurperiode beslaat 10 jaar, waarbij de huurder gerechtigd is de huurovereenkomst tegen het einde van het vijfde jaar te beŽindigen. De verhuurder is niet gerechtigd het gehuurde tegen het einde van het vijfde jaar te beŽindigen. Verder is de wettelijke mogelijkheid om na 5 jaar de huurprijs te herzien uitgesloten, nu de huur voor 10 jaar wordt aangegaan (artikel 7:303 lid 1 sub a BW ).

Het afwijkende beding waarvoor toestemming wordt gevraagd
In de kern gaat het er om dat de afwijkende bedingen betekenen dat de huur, in afwijking van de wettelijke bepalingen, na 10 jaar van rechtswege tot een einde komt en dat de rechterlijke toetsing van deze beŽindiging wordt uitgesloten. De beŽindiging zou noodzakelijk kunnen zijn als de huurder niet meer voldoet aan het marktvloerconcept. Het marktvloerconcept ziet voornamelijk op de gezamenlijke verantwoordelijkheid op de kwaliteit van het gebodene. Huurder en verhuurder zijn van plan gezamenlijk zorg te dragen voor een gevarieerd aanbod van verse producten, waarbij veel aandacht moet worden besteed aan de uitstalling, presentatie en hygiŽne van de producten.

Standpunt van de rechter
De rechter constateert dat door de afwijkende bedingen de rechten van de huurder ten opzichte van de wettelijke regeling wezenlijk worden aangetast. De kantonrechter vindt verder dat de positie van huurder gedurende tien jaar goed is gewaarborgd en dat de positie van de huurder, ook na afloop van deze tien jaar, een redelijke zekerheid biedt voor het voortzetten van de huurovereenkomst wanneer de huurder voldoet aan de eisen die het marktvloerconcept aan hem stelt. Dat de huur na 10 jaar niet kan worden voortgezet wanneer de huurder niet zou voldoen aan de eisen van het marktvloerconcept vormt een onzekerheid, temeer daar het de verhuurder is die dit, zonder dat een rechterlijk toets is vereist, zal bepalen. De kantonrechter stelt vast dat partijen zich van deze onzekerheid bewust zijn en dat de huurder heeft aangegeven dit volkomen logisch te vinden, gelet op het belang dat alle partijen hechten aan de bewaking van het marktvloerconcept.

De investeringen zijn beperkt tot eventuele apparatuur ten behoeve van de exploitatie en een toonbank in de gehuurde constructie om de waren uit te kunnen stallen. De huurder hoeft om die reden relatief niet heel veel te investeren in het gehuurde. De te plegen investeringen zijn dan ook te overzien, terwijl het ook gaat om roerende goederen die kunnen worden meegenomen en het is redelijkerwijs te verwachten dat deze investeringen in de huurperiode van 10 jaar (en ook in een periode van vijf jaar als de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst na vijf jaar op te zeggen) kunnen worden terugverdiend.

De kantonrechter komt tot dit oordeel gelet op het bijzondere concept voor de marktvloer. Er is sprake van een door partijen gezamenlijk aan te gaan experiment, dat afwijkt van soortgelijke contracten voor de huur van winkelruimte, bijvoorbeeld in winkelcentra. Juist het bijzondere karakter van het concept brengt met zich mee dat de huurder de door de afwijkende bedingen verminderde bescherming niet behoeft.

Mijn standpunt
Ik vind het prijzenswaardig dat de kantonrechter ruimte wenst te geven aan nieuwe initiatieven. Ik denk toch dat deze uitspraak niet geheel door de wettelijke regels wordt gedekt. Ik vind de regels van het markconcept nogal vaag. Het is ook een publiek geheim dat de huren van de markthal nogal hoog zijn. Het is daarom ook in het nadeel van de huurder dat de verhuurder alleen huurovereenkomsten voor een periode van tien jaar wenst te sluiten, waardoor een huurprijstoetsing op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW is uitgesloten. Dat de huurder weliswaar gerechtigd is de overeenkomst tegen het einde van een periode van vijf jaar op te zeggen is een magere pleister op de wonde als de huur te hoog is om een fatsoenlijke bedrijfsvoering mogelijk te maken. Als een huurder besluit na vijf jaar te stoppen met de exploitatie van het gehuurde, dan zal de investering nog niet terug zijn verdiend.

Gezien de bijzondere locatie heeft de verhuurder vermoedelijk gekozen voor deze opzet van overeenkomsten voor de duur van een periode van tien jaar, omdat de huur vermoedelijk op grond van artikel 7:303 BW naar beneden bijgesteld zal worden, omdat vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse vermoedelijk een lagere vierkante meterhuurprijs heeft. De verhuurder weet door het sluiten van deze contracten zich in ieder geval zeker dat de huurprijzen niet binnen en periode van tien jaar aangepast zullen worden.

De rechter heeft immers weliswaar beargumenteerd dat de huurperiode van tien jaar in geschetste periode voldoende zekerheid kan bieden, doch ik vind dit argument te mager. Het is goed mogelijk dat een ondernemer pas na tien jaar goed gaat draaien als de investeringen terug zijn verdiend en duidelijk is dat het concept aanslaat. Een huurperiode van tien jaar is een lange periode als het de huurder een beetje tegenzit. Het marktconcept kan dan als een knellende band worden ervaren, terwijl er wel mogelijkheden zijn om de bedrijfsvoering op andere wijze levensvatbaar te maken, nog daargelaten dat de verhuurder het marktconcept gedurende de periode van tien jaar kan wijzigen, waardoor na verloop van tijd het marktconcept niet meer past binnen de bedrijfsvoering van de huurder.

Het lijkt mij dat de wet juist bedoeld is om de huurder een mogelijkheid te bieden het gehuurde op zijn eigen wijze te exploiteren. Het is begrijpelijk dat bij een nieuw concept als de Markthal te Rotterdam de verhuurder bepaalde zekerheden wenst te hebben om iedere huurder in de pas te laten lopen. Het is mij echter niet duidelijk of de huurder zich heeft gerealiseerd dat door de toegepaste constructie van een huurperiode van tien jaar niet mogelijk is om de huurprijs tussentijds aan te passen. Als de huurder de mogelijkheid krijgt om de huurprijs aan te laten passen op basis van artikel 7:303 BW, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst beŽindigen op grond van het feit dat de huurder niet aan het marktconcept voldoet. Het niet voldoen aan een marktconcept geeft minder zekerheden, dan beŽindigen op basis van de opzeggingsgronden. Het is door deze gegeven toestemming mogelijk dat de huurder na tien jaar het gehuurde dient te verlaten, terwijl de bedrijfsvoering goed loopt en dit louter vanwege een reden dat en huurder niet aan het meergenoemde marktconcept voldoet. De huurder kan na een periode van tien jaar wel met hele lege handen komen te staan. Kortom: ik vind dat de rechter ten onrechte dit beding heeft goedgekeurd.

Bedingen die de looptijd van de onderhuurovereenkomst koppelen aan de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst
Als door deze gelijkschakeling van verschillende huurovereenkomsten de huurperiode van de hoofdhuurder niet te zeer wordt beperkt (bijvoorbeeld een paar maanden) dan kan Ė hoewel door de verkorting van de looptijd van de huurovereenkomst de basisrechten van de huurder worden aangetast Ė door de rechter worden geoordeeld dat de rechten van de huurder niet ernstig worden aangetast. Een en ander hoeft het beding dan niet in de weg te staan. Dat is anders als de huurperiode van de huurder door deze gelijkschakeling ernstig wordt beperkt. Het is overigens de vraag of een huurder die met deze verschillende looptijden wordt geconfronteerd er verstandig aandoet een dergelijke overeenkomst aan te gaan zonder gelijkschakeling van de termijnen. HuurbeŽindiging van de hoofdhuurder doet de onderhuur overeenkomst eindigen, waardoor de hoofdhuurder jegens de onderhuurder schadeplichtig wordt.

Door zijn maatschappelijke positie heeft de huurder de bescherming niet nodig
Afwijking van de wettelijke regeling is heel goed mogelijk is als de huurder ook een "grote jongen" is (denk aan de Blokker, Albert Heijn, C & A, Etos, etc.). De maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder is in dit verband met name van belang. Voorts is het van belang dat de huurder niet verkeert in een afhankelijke positie ten opzichte van de verhuurder. In de rechtspraak zijn weinig uitspraken bekend die vanwege de maatschappelijke positie van partijen tot toewijzing van deze afwijkende bedingen hebben geleid. Twee voorbeelden van uitspraken die hebben geleid tot acceptatie van de afwijkende bedingen, waarin de maatschappelijke positie van de huurders is betrokken staan in deze voetnoot Noot 31g.
De kantonrechter te Rotterdam wees in haar vonnis van 16 september 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:7689 ) het verzoek van partijen af om de mogelijkheid te beperken om de huur te verlagen. De rechter was in rechtsoverweging 3.4 van mening dat de rechten van de huurder, die een kleine zelfstandige ondernemer is, te zeer werden beperkt. De verhuurder was een grote professionele partij. De huurder had zich bovendien ook niet laten adviseren door een juridisch deskundige. Als dat laatste het geval zou zijn geweest, dan zou de ongelijkheid van partijen in ieder geval opgeheven kunnen worden. Dat wil dan overigens nog niet zeggen dat de rechter dan wel het beding goed zou hebben gekeurd. De rechter kan immers van oordeel blijven dat dit beding te zeer ingrijpt in de positie van de huurder.

Voor voorbeelden van een verzoekschrift waarin afwijking van de wettelijke regels voor bedrijfsruimte is gevraagd, zie de de volgende verwijzingen:Verzoekschrift afwijking wettelijke regeling bedrijfsruimte

Voor een kleine beschrijving van de wettelijke regels waaraan een verzoekschrift moet voldoen verwijs ik u naar het hoofdstuk: Beknopte handleiding voor het voeren van een procedure voor de rechtbank, sector kanton.

Updates>>

  • Bijgewerkt 7 maart 2013. Beslissing gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ). Geen beroep op verjaring beroepstermijn.
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk "Huurgeschillen Ontleed".
  • Bijgewerkt 12 juli 2014, Aanvulling van het onderdeel "Afwijking van de regeling is mogelijk in het voordeel van de huurder" met het verschil tussen de actieve en passieve vernietiging van rechtshandelingen. Aanvulling van het onderdeel "De huurperiode van 10 jaar (2 x 5 jaar) is een minimumperiode" met verlenging met een huurperiode voor bepaalde tijd na de huurperiode van tien jaar.
  • Bijgewerkt 19 januari 2015. De kantonrechter te Rotterdam wees in haar vonnis van 16 september 2014 ( ECLI:NL:RBROT:2014:7689 ) het verzoek van partijen af om de mogelijkheid te beperken om de huur te verlagen. De rechter was in rechtsoverweging 3.4 van mening dat de rechten van de huurder, die een kleine zelfstandige ondernemer is, te zeer werden beperkt.
  • Bijgewerkt 11 april. De Hoge Raad beargumenteert in haar arrest van 3 april 2015 ( ECLI:NL:PHR:2015:2) dat de wet geen tijdstip noemt waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan.
  • Bijgewerkt 11 april. De procureur-generaal mr M.H. Wissink zag in zijn conclusie bij dit arrest ( ECLI:NL:HR:2015:823) ook geen termijn aanwezig waarbinnen partijen goedkeuring van een afwijkend beding moet worden gevraagd. na een beroep op vernietiging van deze bepaling kan we niet tostemming worden gegeven van dit afwijkend beding.
  • Bijgewerkt 11 april. Uitbreiding onderdeel "Verzoek om wettelijke regeling buiten toepassing te verklaren" met de mogelijkheid om na vernietiging van bepalingen in het huurcontract deze toch door de rechter van toepassing te verklaren.
  • Bijgewerkt 31 augustus 2015. De rechtbank Zeeland-West-Brabant was in haar vonnis van 18 februari 2015 ECLI:NL:RBZWB:2015:882 van mening dat de beroepstermijn van drie jaar is gaan lopen vanaf aanvang van de huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. In het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, locatie Leiden, van 13 april 2016 (Ktr. Leiden 13-04-2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:4374, WR 2017, nr 9, m.nt. mr. M.F.A. Evers) wordt beoordeeld dat de huurder ten alle tijden een beroep op vernietiging van een vernietigbaar beding kan doen.
  • Bijgewerkt 18 mei 2017. Mr Wissink geeft in zijn conclusie van 10 maart 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:183) weer dat op grond van artikel 7:291 lid 3 BW twee goedkeuringsgronden geformuleerd dient te worden. Het is dus van belang dat de onderbouwing van het wezenlijk aantasten van de positie van de huurder in een eerder stadium in deze procedure wordt onderbouwd. Het verzoek werd afgewezen. Mr Wissink achtte het door het hof ingenomen standpunt voldoende gemotiveerd, zodat een bezwaar tegen de motivering niet tot cassatie kon leiden.

  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. Bij beschikking van 12 juli 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1994 ) heeft het hof te 's-Gravenhage de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof overwoog dat na cassatie en verwijzing enkel nog het verzoek van de verhuurder tot goedkeuring van artikel 9.2 Algemene Bepalingen aan de orde is en dat deze goedkeuring uitsluitend wordt gegeven indien het beding de rechten die die de huurder aan afdeling 7.4.6 BW ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft (rov. 2.7).
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. De Hoge Raad achtte het standpunt van het hof te 's-Gravenhage van 12 juli 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1994 ) juist. De Hoge Raad kwam in haar arrest van 12 mei 2017 (ECLI:NL:HR:2017:872 ) tot oordeel dat de in het middel aangevoerde klachten niet konden leiden tot cassatie. Dit behoefde, gezien artikel 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
  • Bijgewerkt 8 september 2017. Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Een huurovereenkomst, die was gesloten voor twee jaar, maar daarna (stilzwijgend) is voortgezet, geldt voor de periode van 2 maal vijf jaar. Het gerechtshof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 25 oktober 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:4278 dat op grond van de redelijkheid en billijkheid de huurder geen beroep kon doen op de huurbescherming als verwoord in artikel 7:301 lid 2 BW nu de huurperiode van 2 jaar slechts met drie maanden was overschreden. Net als de kantonrechter concludeert het hof dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het beroep van huurder op huurbescherming misbruik van recht oplevert.

U heeft de door u benodigde informatie gevonden, maar u wenst toch nog op maat gerichte informatie/advies te ontvangen. Bij wie kunt u nu beter terecht dan bij de auteur van Huurgeschil.nl? Klik op de button: