Servicekostenafrekening

De servicekostenafrekening

De wettelijke regeling over servicekosten>>

Inleiding>>

In dit onderdeel wordt informatie gegeven over de wijze waarop de servicekosten jaarlijks door de verhuurder in rekening gebracht mogen worden. Er wordt duidelijk gemaakt wanneer de eindberekening van servicekosten uiterlijk bij de huurder in rekening gebracht moet worden, aan welke voorwaarden de berekening moet voldoen, welke kosten onder servicekosten vallen, welke verdeelsleutel de verhuurder ten aanzien van de servicekosten toe mag passen en over welke periode de verhuurder servicekosten in rekening mag brengen. Dit onderdeel gaat alleen over de servicekostenafrekening bij woonruimte. Voor de servicekosten met betrekking tot bedrijfsruimte verwijs ik naar het hoofdstuk “Huurprijzen Bedrijfsruimten” in dit boek. De verhuurder kan geen servicekosten in rekening brengen bij de huurder, die niet contractueel zijn overeengekomen. Voor woonruimte zijn wettelijke regels opgenomen, waardoor de verhuurder het pakket servicekosten kan wijzigen.

Geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte >>

Voor beantwoording van de vraag of een huurder de huurcommissie in kan schakelen dient te worden gekeken of het gehuurde valt onder de categorie van niet-geliberaliseerde woningen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte. Voor een uitleg van het verschil tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte verwijs ik naar de begrippenlijst.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
Voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is het mogelijk de huurcommissie in te schakelen om de door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten te laten toetsen.

Geliberaliseerde woonruimte
Voor deze huurovereenkomsten geldt geen uitgebreide wettelijke bescherming, noch in het kader van huurprijsverhoging, noch in het kader van het beleid over de door de verhuurder in rekening te brengen servicekosten zoals die voor niet-geliberaliseerde woonruimte geldt.
Artikel 7:247 BW vermeldt immers dat voor geliberaliseerde huurovereenkomsten in het kader van het servicekostenbeleid slechts de artikelen 7:259 BW (termijn verstrekken eindafrekening door de verhuurder) en 7:261 lid 1 BW (tijdstip verhoging voorschot servicekosten) van toepassing zijn.
Voor de over en weer aangegane verplichtingen dient (evenals bij niet-geliberaliseerde woonruimte) de huurovereenkomst als uitgangspunt genomen te worden. Voor de geliberaliseerde woonruimte geldt dus slechts het gestelde in 7:259 lid 1 BW. Daarin staat dat het overeengekomen bedrag, dan wel een redelijke vergoeding ter zake de overeengekomen diensten is verschuldigd. Zoals boven reeds gesteld, is er geen wettelijke regeling die voor geliberaliseerde woonruimte een aanvulling verzorgt waarin staat dat de werkelijke kosten als basis gebruikt moeten worden voor de betalingsverplichting van de huurder van de geliberaliseerde woning.
De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan dan in het kader van de eindafrekening slechts een beroep op de redelijkheid van deze doorbelaste kosten doen, zoals vermeld in 7:259 lid 1 BW. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als aangetoond kan worden dat er een wanverhouding is tussen de betaalde vergoeding en de werkelijke kosten.
Als de werkelijke kosten voor de eindafrekening als basis worden genomen, is dat een duidelijker criterium dan wanneer de redelijke kosten als uitgangspunt worden genomen. Het is dus van belang dat de huurder nagaat of in het huurcontract staat vermeld dat de servicekosten op basis van de werkelijke kosten worden naberekend.

Als er in de huurovereenkomst geen termijnen zijn genoemd voor het kenbaar maken van de servicekosten, of er als wel termijnen zijn genoemd, doch als deze termijnen afwijken van de in 7:259 lid 2 BW genoemde termijn, dan geldt de in het laatste artikel genoemde termijn van zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar als termijn waarbinnen de eindafrekening van de servicekosten kenbaar dient te worden gemaakt.
Als de huurder het met de eindafrekening van de verhuurder niet eens is, dan is het niet mogelijk de huurcommissie hierover een oordeel te vragen. De wettelijke basis voor inschakeling van de huurcommissie is artikel 7:260 BW. Dit artikel is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing verklaard (zie artikel 7:247 BW). De huurder zal dan op eigen kosten door middel van een ingeschakelde expert de onjuistheid van de rekening van de verhuurder aan dienen te tonen. Als partijen er niet uit komen zal het geschil beslecht dienen te worden via de rechtbank, civiele zaken, kantonzaken.

De wettelijke basis voor het in rekening brengen van servicekosten >>

De wettelijke basis van wat onder servicekosten moet worden verstaan staat vermeld in artikel7:237 BW. Servicekosten zijn alle kosten die op grond van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte bovenop de kale huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht en die betrekking hebben op leveringen en diensten door de verhuurder (de meest voorkomende posten zijn gas, water, licht, cai, vervangen lampen in gemeenschappelijke ruimte, energie, lift).
Er zijn (woon) servicekosten en overige servicekosten (waaronder bijvoorbeeld zorgservicekosten). Zorgservicekosten zijn bijvoorbeeld maaltijdverstrekking, verpleging en alarmservice. De huurcommissie is niet bevoegd zich uit te spreken over de betalingsverplichting en/of het voorschotbedrag met betrekking tot de kosten van zorgservice.
Verder zijn er Koninklijke besluiten vastgesteld ((Besluit Kleine Herstellingen, Besluit Servicekosten), waarin regelingen over servicekosten zijn opgenomen.), waarin regelingen over servicekosten zijn opgenomen.
Daarnaast is artikel 5a Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) van belang. Volgens dit artikel dient de verhuurder voor wijziging van het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten instemming van de huurdersorganisatie te vragen. Zonder deze instemming gaat deze wijziging niet door. De rechter kan naar aanleiding van een klacht ten aanzien van schending van de regels door de verhuurder de wijziging terugdraaien. Meer informatie over deze wet staat in het hoofdstuk: Wet op het overleg huurders verhuurder.
Voor niet-geliberaliseerde woonruimte is er dus een wettelijk vangnet aanwezig voor beantwoording van de vraag of de voorschotbedragen al dan niet op basis van werkelijke kosten berekend dienen te worden als dit niet uit de huurovereenkomst blijkt. Dit vangnet is artikel 18 UHW.
Op basis van artikel 18 UHW dient de huurcommissie zowel te kijken naar de werkelijke kosten als naar de redelijkheid van die kosten. Gezien deze wettekst is het niet zo dat de huurcommissie kan volstaan met het beoordelen van de in rekening gebrachte servicekosten op basis van de door de verhuurder werkelijk gemaakte kosten, maar zal zij ook de redelijkheid van de in rekening gebrachte servicekosten dienen te beoordelen. Samengevat: de basis is dus het tussen partijen overeengekomen bedrag, tenzij dit bedrag door een wettelijke regeling wordt doorkruist. Voor niet-geliberaliseerde woonruimte is dit laatste het geval.
Volgens artikel 7:265 BW kan echter niet van de bepalingen van onderafdeling 2 (de artikelen 7:265 BW tot en met 7:265 BW) worden afgeweken. Deze bepaling is van dwingend recht . Volgens artikel 7:247 BW zijn de meeste artikelen die verhoging van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen, alsmede de artikelen die betrekking hebben op berekening van de servicekosten, niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Deze artikelen kunnen ook door partijen ook niet in onderlinge overeenstemming van toepassing worden verklaard wegens het dwingendrechtelijke karakter. Als partijen ten aanzien van een geliberaliseerde woonruimte de huurcommissie bevoegd hebben verklaard om over geschillen in verband met de huurprijs of met de eindafrekening servicekosten een oordeel te geven, dan bindt deze afspraak partijen niet, omdat van deze artikelen niet in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. In het huurrecht is vaak geregeld dat partijen wél wel zijn bevoegd in het voordeel van de huurder van wettelijke bepalingen af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval op grond van de artikel 7:242 BW en 7:291 BW. De wetgever heeft het in het kader van de regels betreffende de huurprijs en de servicekosten niet wenselijk geacht dat partijen bij overeenkomsten van geliberaliseerde woonruimte de huurcommissie bevoegd kunnen verklaren om hier en bindend oordeel over te geven. De kantonrechter is daarom altijd de bevoegde instantie waarnaar partijen zich dienen te wenden die zijn betrokken bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte.

Voorwaarde voor het in rekening mogen brengen van servicekosten >>

Als voorwaarde voor het in rekening brengen van servicekosten, geldt dat de overeenkomst van huur en verhuur meer moet omvatten dan het enkele gebruik van woonruimte. Over het algemeen kan dus worden gesteld dat voor de leveringen en diensten die zijn overeengekomen, servicekosten in rekening kunnen worden gebracht. Deze kosten moeten dus met de huurder zijn overeengekomen om deze door te mogen belasten.
Als deze diensten in beginsel zijn overeengekomen, doch doorberekening van deze kosten op initiatief van de verhuurder (tijdelijk) is opgeschort, dan is het zonder vooraankondiging met terugwerkende kracht in rekening brengen van deze servicekosten, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus de rechtbank Alkmaar, sector kanton Alkmaar, in haar vonnis van 5 oktober 2009. LJN: BK1165, sector kanton Rechtbank Alkmaar, 301916 CV EXPL 09-2443 ).

Alleen overeengekomen servicekosten kunnen in rekening worden gebracht >>

Het enkele feit dat de levering van een zaak of een dienst in het Besluit Servicekosten staat vermeld brengt niet automatisch met zich mee dat de kosten hiervan in rekening kunnen worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen. Dit volgt ook uit het gestelde in artikel 7:259 lid 1 BW en uit artikel 7:261 lid 2 BW. Als de verhuurder zomaar een dienst als overeengekomen dienst aan zou kunnen merken onder argumentatie dat deze dienst onder het Besluit Servicekosten valt, dan zou deze bepaling volkomen zinledig zijn.

Het is ook mogelijk dat de huurder door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de servicekosten niet met terugwerkende kracht bij de huurder in rekening mag brengen, ook als levering van deze diensten is overeengekomen. De rechtbank, Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn besloot in haar vonnis van 5 oktober 2009 ( LJN: BK1165, sector kanton rechtbank Alkmaar, 301916 CV EXPL 09-2443 )dat een verhuurder de servicekosten niet met terugwerkende kracht in rekening mocht brengen. De omstandigheden die tot deze uitspraak aanleiding gaven luidden als volgt: een toenmalige beheerder had aangegeven “tot nader order” geen servicekosten door te berekenen. In de brief, waarin deze mededeling is gedaan wordt de huurder er uitdrukkelijk op gewezen dat de servicekosten niet zouden worden afgeschaft en dat de eigenaar zich het recht voorbehield deze kosten op een nader te bepalen tijdstip weer bij de huurders in rekening te brengen.
Onder deze omstandigheden was de kantonrechter van mening dat, gegeven deze gang van zaken, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat aan het opnieuw in rekening brengen van servicekosten, zonder enige vooraankondiging, een terugwerkend karakter wordt toegekend. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid werd door de rechter als volgt beargumenteerd: het gaat hier om primaire kosten van bestaan, waar een huurder in verband met de budgettering van zijn inkomen rekening mee moet kunnen houden, en waarbij een huurder zeker ingeval geen voorschotten in rekening worden gebracht voor enige reservering moet kunnen zorg dragen. Nu de huurder niet voor deze reservering zorg had kunnen dragen was doorbelasting van de servicekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Tijdstip waarop servicekosten overeengekomen moeten worden >>

Servicekosten moeten vooraf in het huurcontract zijn afgesproken. (De verhuurder kan niet zonder toestemming van de huurder het in het huurcontract afgesproken pakket aan servicekosten uitbreiden).
In principe is de huurder zelf verantwoordelijk voor kleine en dagelijkse reparaties. De grote reparaties moeten in principe worden uitgevoerd en betaald door de verhuurder. In het Besluit Kleine Herstellingen staan deze werkzaamheden vermeld. Natuurlijk kan de huurder met de verhuurder afspreken dat bepaalde onderhoudstaken die eigenlijk voor zijn rekening zijn, toch worden uitgevoerd door de verhuurder. Deze kan de kosten daarvan als servicekosten in rekening brengen bij de huurder.

De verhuurder kan het pakket aan servicekosten tussentijds (ook tegen de wil van de huurder) wijzigen als er voldoende medestanders zijn (zie artikel 7:261 lid 2 BW). Op grond van artikel 5a Wohv dient de verhuurder voor wijziging van het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten, instemming van de huurdersorganisatie te vragen. Volgens de circulaire “Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurders” ontbreekt bij bewonerscommissies dit recht. Als wijzigingen in het beleid leiden tot wijzigingen in het servicekostenpakket, dan is de individuele huurder daar in beginsel aan gebonden, indien minimaal 70 % van de huurders met deze wijziging instemt. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte is artikel 7:261 lid 2 BW op grond van artikel 7:247 BW niet van toepassing verklaard, zodat van dit artikel in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken.

Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (zie artikel 7:261 lid 2 BW).

Een bepaling in de algemene voorwaarden, waarin deze regel was uitgesloten, was volgens het gerechtshof te 's-Gravenhage in haar uitspraak van 21 maart 2008 ( LJN: BC7666, gerechtshof 's-Gravenhage , C06/1546) in strijd met het dwingendrechtelijke karakter van de artikel 7:261 BW en artikel 7:265 BW De gewraakte bepaling in de algemene voorwaarden luidden als volgt: "5.4  Het vorige lid (inhoudende dat 70 % van de huurders met de wijziging akkoord moest gaan, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw) is niet van toepassing als uw huurwoning gelegen is in een gebouw dat in appartementsrechten is gesplitst. En als de gezamenlijke eigenaren besluiten tot een wijziging van het aantal leveringen en diensten dat alleen maar aan een aantal bewoners en ondernemers kan worden geleverd. Dan bent u aan dat besluit gebonden, tenzij dat onredelijk tegenover u is." Een huurder kan dus niet zonder meer deze wijzigingen opgedrongen krijgen. Om deze algemene bepalingen buiten spel te zetten moeten deze voorwaarden worden vernietigd.

De huurder moet dus wel tijdig bij de rechter aan de bel trekken om zijn rechten te waarborgen als hij zich in het voorstel niet kan vinden.

Het Besluit Servicekosten geeft een indicatie van de servicekosten >>

Het Besluit Servicekosten wijst zaken en diensten aan, die als servicekosten aangemerkt kunnen worden. De opsomming is niet uitputtend, zodat ook vergoedingen voor geleverde zaken en diensten in verband met bewoning van woonruimte, anders dan in het Besluit servicekosten opgesomd, als servicekosten in de zin van artikel 237 lid 3 BW in rekening kunnen worden gebracht.
Voor alle duidelijkheid wordt opgemerkt dat de verhuurder geen servicekosten in rekening mag brengen die wel als zodanig worden aangemerkt, maar die in het huurcontract niet als diensten zijn overeengekomen waarover voorschotbedragen in rekening gebracht mogen worden. Als in het huurcontract helemaal geen servicekosten zijn overeengekomen (maar er wel diensten worden geleverd), dan mag de verhuurder deze kosten ook niet afzonderlijk in rekening brengen. Dat is bijvoorbeeld het geval als partijen een all-inhuurcontract zijn aangegaan.

Het Besluit Kleine Herstellingen geeft bovendien een antwoord op de vraag of onder bijzondere omstandigheden bepaalde werkzaamheden, die onder de beschrijving van servicekosten vallen, niet als servicekosten doorberekend mogen worden.

Gemeentelijke belastingen zijn geen servicekosten >>

De door de overheid geheven belastingen en heffingen zoals rioolrecht, reinigingsrecht, precariorecht, heffing waterverontreiniging en onroerende zaakbelasting zijn geen woonservicekosten. De verhuurder verleent daar immers geen diensten voor. De verhuurder mag deze belastingen niet als servicekosten doorberekenen.

Rioolrechten
Conform een arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 1980, NJ 1981, 122, mogen gemeentelijke heffingen in de vorm van rioolrechten door de verhuurder niet worden doorberekend aan de huurder als deze kosten betrekking hebben op het hebben van een aansluiting van de onroerende zaak op het riool. Als deze kosten niet zijn gespitst in een deel betreffende de aansluiting en een deel betreffen het gebruik van het riool mogen deze kosten niet naar de huurder worden doorbelast. Ook als dit leidt tot ongelijkheid van de eigenaar- verhuurder van een woning, die het ‘rioolrecht’ als waar hier sprake van is, niet in de huurprijs kan doorberekenen, ten opzichte van de huurder-eigenaar in gemeenten waar een vergelijkbaar rioolrecht wel is gesplitst in een deel betreffende het gebruik van het riool en de aansluiting van het riool, dan is dit te rechtvaardigen door het systeem van het wettelijke stelsel.
Dit stelsel geeft immers gemeenten de mogelijkheid om uiteenlopende gemeentelijke belastingheffingen op eigen wijze in te vullen. Deze mogelijkheid van gemeentelijke heffingen rechtvaardigt echter niet om in strijd met de strekking van het huurrecht de prijs van de huur te vermeerderen met het bedrag van het van de eigenaar geheven recht voor genot dat deze eigenaar ontleent aan de aanwezigheid van een aansluiting op de gemeentelijke riolering en het openbaar gemeentewater.

Afvalstoffen (na) heffingen
Op grond van de Wet Algemene Bepalingen Milieuhygiëne, kan elke gemeente ter bestrijding van de kosten voor het verwijderen van huishoudelijke afvalstoffen een heffing instellen ten laste van diegenen die (al dan niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht) feitelijk gebruik maken van het perceel waarvoor een inzamelplicht van huishoudelijk afvalstoffen geldt. Dit betekent dat de gemeente de feitelijke gebruiker van de woonruimte een aanslag op kan leggen.
Dit betekent dat de gemeente geen aanslag afvalstoffenheffing op kan opleggen aan de eigenaar/verhuurder van de onroerende zaak als deze niet feitelijk gebruik maakt van de onroerende zaak. Wordt hij toch aangeslagen, dan kan hij tegen de aanslag bezwaar maken. Het verweer dient dan te zijn dat niet hij, maar de huurder gebruik van de betreffende onroerende zaak maakt. De gemeente kan dan alsnog een aanslag opleggen aan de huurder. Dit is ook het geval als er over doorbelasting van deze kosten niets in het huurcontract is geregeld. Doorbelasting van deze kosten wordt immers gebaseerd op grond van een plaatselijke verordening.
Als de verhuurder zelf ook een gedeelte van de onroerende zaak gebruikt dan kan de gemeente min of meer willekeurig één van de bewoners uitkiezen die de gebruikersaanslag geheel moet betalen. Als deze aanslag aan de verhuurder wordt opgelegd, dan kan de verhuurder deze aanslag aan de huurder doorberekenen als de huurder daarvoor zelf geen belasting aan de gemeente betaalt. Voorwaarde voor het in rekening mogen brengen van deze posten in deze specifieke situatie is dan wel het vermelden daarvan in het huurcontract. In het huurcontract moet dan duidelijk een bepaling worden opgenomen welke specifieke kosten apart doorbelast zullen worden. De huurder moet immers een inschatting kunnen maken van de kosten die doorbelast kunnen worden. De huurder wordt beschermd tegen het doorberekenen van niet overeengekomen doorbelaste kosten. Een voorbeeld van een huurcontract, waarin deze kosten zijn verwerkt en dus wel doorbelast kunnen worden zijn de standaardhuurcontracten conform het ROZ-model (zie: modellen woonruimte).

De rol van de huurcommissie bij de berekening van de servicekosten >>

De wettelijke bescherming voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte is voornamelijk gelegen in de mogelijkheid van de huurder om de huurcommissie in te schakelen. De huurcommissie kan de berekening van de servicekosten toetsen. In dit gedeelte van de site wordt duidelijk gemaakt wat de huurcommissie in verband met bovengenoemde vraagstelling concreet voor de huurder kan betekenen. De huurcommissie is bevoegd een oordeel te geven over de servicekostenafrekening ten aanzien van de niet -geliberaliseerde woonruimte.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de huurcommissie met behulp van dit formulier.

Servicekosten of all-incontracten zorgverlening? >>

Als er vanuit bijvoorbeeld de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) ten behoeve van de verzorging van ouderen een all-incontract wordt gesloten, dan is een woningwaardering op grond van het woningwaardering voor zelfstandige woningen door de huurcommissie niet mogelijk. Niet het woonelement, maar het verzorgingselement overheerst dan. De jurisprudentie heeft deze mogelijkheid ook erkend. De rechter acht het niet onredelijk dat een verzorgingscomplex een pakket diensten in het kader van de verzorging aanbiedt waarvoor de gebruiker moet betalen, ook als de individuele gebruiker van een gedeelte van deze diensten geen gebruik maakt. Zie ook het onderdeel: All-inhuurprijzen

Zorgservicekosten kunnen niet door de huurcommissie worden getoetst op redelijkheid >>

Huurders niet-geliberaliseerde woonruimte die een individueel huurcontract met de verhuurder hebben gesloten en voor bepaalde (zorg)diensten een aparte overeenkomst hebben gesloten, kunnen in het kader van toetsing van de aanvangshuurprijs of toetsing van overschrijding van de maximum huurprijs van de woning de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te toetsen (zie het hoofdstuk: Huurverlaging). Als er sprake is van zelfstandige woningen in een wooncomplex, waarbij de huurders speciale (zorg)diensten afnemen, dan is de huurcommissie wel bevoegd de redelijkheid van de in rekening gebrachte kosten te toetsen in die zin dat de huurcommissie kan nagaan of er terecht een opslag in de huurprijs in verband met de aanwezigheid van deze voorzieningen wordt doorberekend.
Er vindt dus geen berekening plaats van de werkelijke kosten en de voorschotten, zoals bij woonservice het geval is, omdat er voor het zorgdeel (integenstelling tot de woonservicekosten) geen voorschot wordt gevraagd. De aanwezigheid van bepaalde voorzieningen rechtvaardigen immers een verhoging van de maximale huurprijs en zal in het algemeen tot gevolg hebben dat de kale huurprijs door de verhuurder hoger mag worden gesteld dan voor een gelijkwaardige woning waarin deze voorzieningen niet aanwezig zijn. Als een serviceflat extra voorzieningen heeft, dan mag 35 % bij het puntenaantal van de woning worden opgeteld. Dit wordt dan beoordeeld op grond van het woningwaarderingsstelsel . Die 35 % opslag betreft een verhoging van de punten waarmee een woning kan worden gewaardeerd. Er zitten dan voorzieningen van zorgservice in de huurprijs verwerkt. Het is daarbij niet van belang of de huurder van deze voorzieningen gebruik maakt. De voorzieningen moeten in hetzelfde gebouw beschikbaar zijn. De huurcommissie neemt er ook genoegen mee als de voorzieningen in een ander gebouw liggen, maar wel bereikbaar zijn door bijvoorbeeld een gesloten loopbrug of een gang (dat is een zogenaamde "droogloopvoorziening"). De huurcommissie kan wel nagaan of de voorzieningen die verhoging van de huurprijs rechtvaardigen wel aanwezig zijn, zodat de verhuurder ten aanzien van de woning een opslag van 35 % op de huurprijs voor vergelijkbare woningen zonder deze voorzieningen mag berekenen. Het gaat hierbij om de volgende voorzieningen:
  • een noodroepinstallatie die 24 uur per dag is bemand, waarbij de oproep vanuit de woning gedaan moet kunnen worden;
  • het door de verhuurder verstrekken van warme maaltijden (de verhuurder mag deze werkzaamheden uitbesteden). Hieronder valt ook het afleveren van geprepareerde maaltijden die door de huurder zelf moeten worden opgewarmd (de verhuurder moet dan wel zorgen voor een oven, of magnetron);
  • het aanbieden door de verhuurder van eenvoudige paramedische zorg. Er moet dan iemand minimaal met een geldig EHBO-diploma permanent voor de bewoners aanwezig zijn;
  • het beschikbaar stellen van recreatievoorzieningen, zoals een recreatieruimte, en logeermogelijkheid voor bezoekers van de huurders.
Deze lijst lijkt limitatief. De huurcommissie voorziet nog niet in het verstrekken van extra punten voor zogenaamde domotica-producten/verbeteringen. Dit zijn voorzieningen in de vorm van bijvoorbeeld een afstandsbediening voor gordijnen en verlichting, of een camera waarmee de huurder kan zien wie er voor de deur staat.

De huurder die van mening is dat voor de zorgservicekosten te hoge bedragen in rekening worden gebracht kan alleen terecht bij de rechter, omdat de huurcommissie niet is bevoegd in rekening gebrachte bedragen in verband met zorgservice te toetsen. Alleen de rechter kan dan dus toetsen of voor deze diensten onredelijk hoge kosten worden doorberekend. Voor alle duidelijkheid: de opslag is een verhoging van de huurprijs en betreft geen voorschotbedragen servicekosten, zodat de huurcommissie geen nacalculatie toe kan passen zoals bij woonservicekosten ten aanzien van de zorgservice.

Slechts servicekosten die redelijk zijn en die werkelijk ten behoeve van de huurders zijn gemaakt kunnen doorberekend worden, voor zover zij controleerbaar zijn. In de uitspraak van de rechtbank Almelo, sector kanton Enschede van 3 mei 2005, mocht het salaris van de directeur voor 50 % als servicekosten worden doorberekend. Dit werd gemotiveerd aan de hand van het taakaspect van de directeur en in hoeverre zowel huurder als verhuurder bij dit taakaspect waren gebaat. De rechter overwoog gezien het takenaspect dat de huurder en de verhuurder beiden in gelijke mate baat hadden bij het taakaspect van de directeur.

Het door de huurder verschuldigde voorschotbedrag aan servicekosten >>

In het huurcontract kan worden bepaald dat de huurder aan de verhuurder maandelijks een bedrag voorschiet ter dekking van de kosten van energielevering. Dit voorschotbedrag dient in verhouding te staan tot het verwachte bedrag dat de huurder aan het eind van het boekjaar aan de verhuurder moet betalen. Volgens artikel 7:261 lid 3 BW kan de huurder bij de huurcommissie verlaging van dit voorschotbedrag vragen d.m.v. dit formulier., indien het verschuldigde voorschotbedrag naar verwachting van de huurder aanzienlijk hoger is dan de te verwachten servicekosten. Voor indiening van een dergelijk verzoek bij de huurcommissie geldt geen termijn van indiening van dit verzoek. De huurder dient de verhuurder wél eerst zelf een verzoek tot aanpassing van de servicekosten hebben voorgessteld. Als de huurder al is verhuisd kan hij uiteraard geen wijziging van het voorschotbedrag verlangen.

Meest voorkomende posten die al dan niet als servicekosten mogen worden doorbelast>>

Een verhuurder mag geen zaken in rekening brengen via de servicekosten, waarvoor de huurder al huur betaalt. Het is niet de bedoeling van de wetgever dat de huurder voor dezelfde dienst twee maal betaalt! Als een zaak onder de huurprijs valt hoeven hier geen servicekosten voor te worden betaald.

Hier een opsomming van zaken die al in de huurprijs zijn inbegrepen en niet als servicekosten mogen worden doorberekend:

  1. Het verhuurdersonderhoud, waaronder het onderhoud aan cv, lift, hydrofoon, stortkoker en overige mechanische installaties. Zogenaamde serviceabonnementen mogen echter meestal wel (voor een deel) doorberekend worden, met name extra service (bijvoorbeeld nacht- en weekendservice).
  2. Het verhuurdersonderhoud aan elektrische installaties mag volgens veel huurcommissies en kantonrechters niet in de servicekosten worden opgenomen.
  3. De aanleg van de gemeenschappelijke groenvoorzieningen (Het onderhoud van de groenvoorzieningen, zoals gras maaien en snoeien mag echter weer wel doorberekend worden).
  4. Openbaar toegankelijke parkeerplaatsen en bestratingen.
  5. Schade door vernielingen in gemeenschappelijke ruimten.
  6. Indien de verhuurder een centraal antennesysteem beheert, mogen de vaste kosten niet doorberekend worden.
  7. Het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting en het rioolrecht.
  8. De premie voor de opstalverzekering mag niet worden doorberekend.
  9. Beheer- en administratiekosten van de woonruimte. (beheer- en administratiekosten van leveringen en diensten echter weer wel).
  10. De huismeester mag niet worden doorberekend voor zover hij werk doet voor de verhuurder.

En hier een overzicht van kosten die door de verhuurder wel aan de huurder als servicekosten mogen worden doorbelast:

  1. Het schoonhouden en ontstoppen van afvoeren en goten:
  2. Schoorsteenvegen;
  3. Huisvuilafvoer(reinigingsrecht);
  4. Zuiveringsrecht;
  5. Glasverzekering;
  6. Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten;
  7. Het onderhoud van de geiser en vaak ook de boiler;
  8. BTW over door derden verleende service;
  9. Tuinonderhoud (de verhuurder mag geen kosten van tuinonderhoud doorberekenen als de groenvoorziening openbaar is; de kosten van groenvoorziening mogen wel worden doorberekend als de huurder op grond van de huurovereenkomst een recht op gebruik van deze voorziening heeft, (Hoge Raad 9 juni 2000, WR200,55). Huurders die om deze redenen voorschot hebben betaald kunnen deze terugvorderen. Op grond van artikel 51 UHW kunnen slechts door de huurder de laatste twee boekjaren worden teruggevorderd;
  10. Kosten van de huismeester, voor zover deze werkzaamheden verricht die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn.
Vergoeding meubels/stoffering

Als de verhuurder meubels en stoffering ter beschikking heeft gesteld, dan mag een vergoeding voor gebruik van de stoffering worden berekend. Er mag dan per jaar 20 % van de aankoopwaarde als vergoeding in rekening worden gebracht. Als er aankoopbonnen ontbreken, dan mag 20 % van de verkoopwaarde in rekening worden gebracht. Men gaat dus uit van een afschrijvingspercentage van vijf jaren.

Het komt voor dat de duurzaamheid van zaken een ander percentage vereist (bijvoorbeeld zaken met antieke waarde, zaken die in het algemeen een duidelijke kortere of langere levensduur dan de genoemde vijf jaar hebben).
Tot meer duurzame zaken worden gerekend: kachels, boilers, geisers, kooktoestellen, diepvriezers en koelkasten. Voor deze zaken kan een termijn van tien jaren worden toegepast. Wanneer duidelijk is dat zaken geen waarde meer hebben, kan met een nihil bedrag worden volstaan. Na vijf of tien jaar dient opnieuw een schatting te worden gedaan om opnieuw een redelijke gebruiksvergoeding vast te stellen. Dit betekent dat de verhuurder ook de zaken dient te vernieuwen. Doet de verhuurder dat niet en zijn de zaken nog wel heel, maar zijn deze afgeschreven, dan kunnen deze zaken dus op nihil te worden gesteld en vindt ten aanzien van deze zaken geen afschrijving plaats.

Doorberekening cv-onderhoud en wassen van ramen

In een uitspraak van de Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch van 29 maart 2007 (WR2007-07, bladzijde 262) werd de vraag beantwoord of wassen van ramen en onderhoud van de cv-installatie onder de in deze procedure weergegeven omstandigheden doorberekend mochten worden. In deze uitspraak werd gesteld dat de glasbewassing van onbereikbare delen niet in de servicekosten naar de huurders mag worden doorberekend.
Een casus: de verhuurder had onder meer glasbewassing en 24 uursservice cv-onderhoud in de afrekening doorberekend. De kantonrechter neemt voor zijn beoordeling de onderdelen I en Q van het Besluit Kleine Herstellingen tot maatstaf.

CV-onderhoud

Ten aanzien van de doorberekende kosten van de verwarming merkt de kantonrechter het volgende op: in casu gaat het om de bewaking van de werking van de ketels voor blokverwarming, welke zich niet in de woonruimte bevinden en voor de huurders ook niet bereikbaar zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter kan reeds op grond daarvan niet gezegd worden dat deze kosten op grond van het Besluit Kleine Herstellingen ten laste van de huurder gebracht kunnen worden.

Het jaarlijks onderhoud aan de combiketel en/of de cv-installatie in de woning van de huurder komt evenmin voor rekening van de huurder. Het Besluit Kleine Herstellingen geeft weliswaar geen limitatieve opsomming van de werkzaamheden die voor rekening van de huurder komen, doch werkzaamheden waarvoor bijzondere technische vaardigheid noodzakelijk is, komen evenmin voor rekening van de huurder.
Volgens een vonnis van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg van 12 januari 2009 (LJN: BK3750, sector kanton Rechtbank Middelburg, 185632 ) wordt voor het onderhoud van een cv-installatie gewoonlijk een cv-monteur ingeschakeld, zodat niet gezegd kan worden dat de werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Het onderhoud van de cv-installatie staat dus niet op de lijst met kleine herstellingen en hoort daar ook niet onder te vallen. De kosten van het onderhoud van de cv-installatie komen daarom voor rekening van de verhuurder.
Het verbaast mij dan ook dat de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg in haar vonnis van 28 maart 2011 (LJN: BR2207, sector kanton Rechtbank Middelburg, 210901 ) van mening is dat contractueel overeengekomen kosten van periodiek cv-onderhoud wél voor rekening van de huurder komen. Ook deze rechter concludeert dat het Besluit Kleine Herstellingen geen limitatieve opsomming van de werkzaamheden geeft die voor rekening van de huurder komen. Volgens de rechter laat het Besluit Kleine Herstellingen op het punt van periodiek serviceonderhoud van de cv-ketel ruimte voor verschillende interpretaties. Reeds daarom kan volgens de rechter niet worden aanvaard dat een duidelijke contractuele regeling buiten toepassing zou blijven.
Naar mijn mening betrekt deze rechter ten onrechte niet bij zijn oordeel dat voor periodiek onderhoud van een cv-ketel specialistische kennis nodig is (behoudens bijvullen van water en ontluchten van de installatie). De werkzaamheden waarvoor specialistische kennis is vereist, vallen sowieso niet onder kleine herstellingen die op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komen. Dit is op grond van artikel 7:242 BW semi-dwingend recht , zodat daar niet in het nadeel van de huurder van kan worden afgeweken. De huurder kan aldus op basis van dit artikel beroep op vernietiging van deze contractuele bepaling doen. De rechter zal ook de ongeldigheid van deze contractuele bepaling uit moeten spreken wegens strijdigheid met artikel 7:242 BW.

Raambewassing

Ten aanzien van raambewassing (zie ook onderdeel Q van Besluit Kleine Herstellingen) werd het hiernavolgende beslist. De kantonrechter overwoog als volgt. Uit foto's blijkt duidelijk dat het schoonhouden van de buitenzijde van de ruiten en kozijnen slechts met bijzondere hulpmiddelen (bijvoorbeeld een telescoopstok en gevaarlijke manoeuvres) kan worden gedaan. In redelijkheid kan niet worden gezegd dat de ruiten en kozijnen van de slaapkamer voor de huurder redelijk bereikbaar zijn, zodat de kosten van bewassing daarvan niet aan de huurder mogen worden doorberekend. Uit deze uitspraak volgt dus duidelijk dat de kosten van schoonmaken van de ruiten voor rekening van de verhuurder dienen te blijven en niet in de servicekosten mogen worden doorberekend. De kantonrechter van de rechtbank te Middelburg beoordeelt in haar vonnis van 28 maart 2011 dat deze werkzaamheden als onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komen. (LJN: BR2207, sector kanton Rechtbank Middelburg, 210901 ) Dus alle kosten die gemoeid zijn met de bewassing van voor huurders niet bereikbare ramen moeten door de verhuurder worden gedragen. Het ligt veeleer voor de hand te veronderstellen dat de kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheids-probleem op te lossen voor rekening te brengen van de verhuurder. Aldus worden immers de kosten voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau gebracht met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft gehuurd.
Het hof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 3 april 2012 ( LJN: BW1998, gerechtshof Amsterdam, 200.080.843/01 ) anders. In een geval dat huurders hun ramen niet zelf konden bereiken om deze ramen te reinigen was het hof van mening dat de kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheidsprobleem op te lossen voor rekening van de verhuurder gebracht kunnen worden. Het hof was van mening dat met deze wijze van berekening de kosten voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau gebracht worden met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft gehuurd. Het hof vond de omstandigheid dat de huurder in wezen geen andere keuze zou hebben dan de diensten van de glazenwasser te accepteren, doordat hem niet is toegestaan van het beschikbare hulpmiddel voor het bereiken van de ramen gebruik te maken, onvoldoende van belang om de kosten geheel voor rekening van de verhuurder te laten komen. Ik vind dit standpunt niet correct gemotiveerd. De huurder die een keuze kan maken om de ramen zelf schoon te maken kan zich immers de kosten van reiniging besparen. Deze keuzemogelijkheid heeft de huurder niet die de ramen van de door hem gehuurde woning niet kan bereiken.

Tuinonderhoud en servicekostenberekening>>

Uitgangspunt dient te zijn dat in de huurovereenkomst iets is afgesproken over genot, gebruik en/of onderhoudskosten van de tuinen.
Als uit de feitelijke situatie niet kan worden afgeleid dat huurder enig genot aan de tuinen kan ontlenen is dit een aanwijzing dat de kosten voor het onderhoud van de groenvoorziening niet kunnen worden doorberekend. De kosten van het onderhoud van de groenvoorziening kunnen ook niet worden doorberekend als de groenvoorziening een openbare bestemming heeft en voor iedereen vrij toegankelijk is. Dan is het ook immers geen onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW. De groenvoorziening maakt dan geen deel uit van de gehuurde (woon) ruimte. De huurder ontleent het genot van de tuin dan niet aan de huurovereenkomst, maar aan het openbare karakter daarvan. De kosten van het onderhoud van de groenvoorzieningen kunnen om die reden dan niet in rekening worden gebracht.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de huurcommissie met behulp van dit formulier.

De Hoge Raad heeft het criterium "openbare bestemming" als leidraad genomen voor een antwoord op de vraag of de kosten van onderhoud van openbare bestemming al dan niet mogen worden doorberekend aan de huurder. De Hoge Raad heeft alleen niet uitgewerkt wat onder een openbare bestemming moet worden verstaan. Of er sprake van een openbare bestemming is kan worden beoordeeld aan de hand van de volgende vragen. De vragenlijst is een indicatie en is niet uitputtend. Als één der vragen (dus niet cumulatief) met "ja" beantwoord kunnen worden, dan is er geen sprake van een openbare bestemming en dan kunnen kosten van groenvoorziening in de servicekosten worden doorberekend:
  • Heeft de groenvoorziening een besloten karakter? Is er bijvoorbeeld sprake van een voorziening die 's avonds met een hek gesloten wordt?

    In een uitspraak van de Hoge Raad van 7 oktober 2005 LJN: AT6832, Hoge Raad , C04/205HR is beslist dat er sprake is van groenvoorziening met een openbaar karakter, omdat deze voorziening vrij voor iedereen toegankelijk is. De groenvoorziening wordt daarom niet als onroerende aanhorigheid beschouwd. Deze kosten mogen niet worden doorberekend in de kale huurprijs, omdat onder titel van de huurprijs alleen voorzieningen in rekening gebracht mogen worden die als enkel gebruik van woonruimte zijn aan te merken en omgekeerd (de verhuurder mag dus ook geen kosten als servicekosten doorberekenen die vallen onder de huurprijs). Te denken valt bijvoorbeeld aan herstel van gebreken, zie punt 5 en 6 van de conclusie van de advocaat-generaal.

  • Is er geen vrije doorgang voor derden naar andere openbare plaatsen?

  • Is het voor derden duidelijk dat er geen sprake is van openbaar terrein (bijvoorbeeld door bordjes verboden toegang)?

    Dit speelde in de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 11 april 2006, WR 2006/90. Hier werd beslist dat de gehuurde groenvoorziening deel uit maakte van de gehuurde woning, omdat er sprake was van aangebrachte bordjes "eigen terrein", terwijl de helft van het terrein geen openbaar karakter had. De andere helft had wel een openbaar karakter, maar geen openbare bestemming. De kosten van onderhoud van de groenvoorziening konden daarom worden doorbelast aan de huurders.

  • Is er sprake van groenvoorziening behorend bij een complex van bebouwing, waarvan duidelijk is dat de groenvoorziening is bedoeld voor de bewoners van die bebouwing?

    Dit speelde in de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton locatie 's-Gravenhage van 3 november 2004, WR 2006/2. Er was sprake van groenvoorziening zonder openbaar karakter omdat op meerdere plaatsen op het terrein was aangegeven dat er sprake was van eigen terrein. Bovendien was de groenvoorziening ingericht met het oog op de doelgroep (mensen op leeftijd, die minder goed ter been waren). Deze voorziening behoorde door aard of bestemming bij de betreffende woning.

  • Is de verhuurder ook eigenaar (beperkt gerechtigde, bijvoorbeeld door erfpacht) van de groenvoorziening rond de bebouwing?

De Huurcommissie past het beleid over de doorberekening van het groenonderhoud toe zoals verwoord op bladzijde 59 van haar servicekostenbeleid.


In het algemeen wordt aangenomen dat het voor de bepaling, of de kosten van onderhoud van de groenvoorziening bij de servicekosten betrokken kunnen worden, niet van belang of er sprake is van "kijk"groen of "recreatief"groen. De rechtbank Amsterdam, sector kanton Amsterdam, dacht hier in haar vonnis van 30 november 2011 (zaaknr. 1180412 CV EXPL 10-30246, WR 2012/29) anders over. De kantonrechter ging ervan uit dat een "kijktuin" niet als onroerende aanhorigheid is te beschouwen, omdat er geen sprake is van een mogelijkheid van gebruik van deze zaak door de huurders. Volgens de rechter dient uit het begrip genot van een gehuurde zaak te volgen dat de huurder het feitelijk gebruik van de zaak heeft. Bij een "kijktuin"is hiervan geen sprake, zodat deze kosten niet als servicekosten doorberekend kunnen worden. De kantonrechter week met dit oordeel af van het arrest van hof Amsterdam 2009, WR 2009/73 waarin werd geconcludeerd dat een "kijktuin" wel als onroerende aanhorigheid aangemerkt mocht worden.

Feitelijk gebruik door derden van een besloten groenvoorziening maakt deze niet openbaar. Deze derden plegen dan feitelijk inbreuk op het woongenot van de huurders. Op grond van artikel artikel 7:204 lid 3 BW is de verhuurder niet gehouden haar huurders te beschermen tegen stoornissen in het huurgenot door derden, tenzij dit in de huurovereenkomst is overeengekomen. Zie het hoofdstuk: hoofdstuk over overlast

Termijnen voor versturen servicekostenoverzicht door verhuurder >>

Sinds 1 januari 2005 moet de verhuurder binnen zes maanden na afloop van een kalenderjaar een afrekening van de servicekosten sturen naar z'n huurders. Het overzicht van de werkelijke kosten over het jaar 2012 moet dus vóór 1 juli van 2013 in de bus liggen bij de huurder. Deze maatregel is het laatste onderdeel van het nieuwe huurrecht dat grotendeels per 1 augustus 2003 in werking is getreden.

Het overzicht moet alle posten van het verstreken kalenderjaar vermelden. De verhuurder mag de kostenposten niet fragmentarisch (dat wil zeggen in kleine delen) naar de huurder versturen. Dit mag ook niet als het kalenderjaar waarover de afrekening plaats dient te vinden verschilt met het boekjaar dat door de energiemaatschappij wordt gehanteerd.

Als de huurovereenkomst tussentijds eindigt, dan kan deze termijn ook worden gehanteerd. Een en ander wordt bevestigd door onderstaande toelichting van kamerstukken. Deze regel wordt onderstaand verduidelijkt.

Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 45
'In afwijking van de huidige regeling in artikel 12 HPW is voor een termijn van 6 maanden gekozen, omdat de thans geldende termijn van 12 maanden als onnodig lang wordt ervaren. Zoals hiervoor gesteld, geldt veelal voor andere serviceposten dan voor verwarming het kalenderjaar als verrekenperiode. De daarop betrekking hebbende rekeningen van door de verhuurder ingeschakelde leveranciers van goederen en diensten zullen de verhuurder meestentijds ten tijde van de levering danwel kort daarna ter betaling worden aangeleverd. In die optiek komen dan ook de laatste rekeningen van de in dat verstreken kalenderjaar door verhuurder gemaakte kosten uiterlijk in de maand januari/februari van het daarop volgende kalenderjaar voor het opstellen van een overzicht ter beschikking. Het moet dan ook mogelijk zijn om voor 1 juli van dat jaar na het verstreken kalenderjaar een verrekenoverzicht op te stellen. Voor verrekening van verwarmingskosten waarvan het boekjaar binnen het verstreken kalenderjaar is geëindigd, is de termijn, zoals bij de beantwoording van voorgaande vraag bleek, aanzienlijk ruimer.'
Tijdens het verslag van een wetgevingsoverleg, Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 41 en 42 heeft staatssecretaris Remkes getracht de nieuwe regeling aan de hand van een voorbeeld te verduidelijken:
'Artikel 259, lid 2, bepaalt dat de verhuurder kostenposten die niet een kalenderjaar betreffen, bijvoorbeeld de afrekening van de verdampingsmeters, maar voor een deel in dat kalenderjaar in rekening moet brengen. Ik zal een voorbeeld geven. Loopt de afrekenperiode van augustus 2000 tot augustus 2001, dan zal de verhuurder in het te verstrekken kostenoverzicht per 1 juli 2001 slechts de kosten van augustus 1999 tot augustus 2000 mee moeten nemen. De periode van augustus 2000 tot december 2000 wordt pas een jaar later afgerekend. Een periode van zes maanden moet als voldoende worden aangemerkt.'(Cursivering Mr.F.C.P. Teeuw)

Het servicekostenoverzicht moet dus binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan de huurder worden verstrekt. Deze periode geldt ook als de huurovereenkomst tijdens het jaar eindigt. De verhuurder hoeft pas gelijktjdig met de overzichten van de lopende huurovereenkomsten aan zijn andere huurders een kostenoverzicht te verstrekken.
Wanneer de huurovereenkomst met een huurder tijdens het verrekenjaar eindigt kan de verhuurder aan deze huurder de servicekosten in rekening brengen naar rato van het aantal maanden dat de woning is gebruikt als er andere referentiekaders voor berekening van de verbruiken ontbreken.
Zie hieromtrent de memorie van toelichting:
Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 48 'Lid 3 maakt het mogelijk - evenals thans het geval is - dat de verhuurder één keer per jaar een servicekostenoverzicht maakt en vervolgens de kosten aan de huurder die zijn huur heeft beëindigd, doorberekent bijv. naar rato van het aantal gehuurde maanden.',

Termijn om tegen kostenoverzicht bezwaar bij de huurcommissie te maken >>

Het verzoek over enig kalenderjaar kan tot 24 maanden na afloop van de termijn van afrekening van de verhuurder, zoals geregeld in artikel 7:259 lid 2 BW bij de huurcommissie worden ingediend. De termijn van afrekening voor de verhuurder was in 2003 twaalf maanden en vanaf 1 januari 2005 zes maanden na het einde van het kalenderjaar waarover wordt afgerekend.

Rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

  • Van boekjaar 2008 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2009 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2011;
  • Van boekjaar 2009 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2010 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2012;
  • Van boekjaar 2010 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2011 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2013;
  • Van boekjaar 2011 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2012 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum bezwaardatum 30 juni 2014.
  • Van boekjaar 2012 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2013 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2015.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de huurcommissie met behulp van dit formulier.

De algemene termijnwet is op deze regeling van toepassing >>

De algemene termijnwet is op deze regeling van toepassing. Dit betekent dat als een indieningsdag eindigt in het weekend of op een algemeen erkende feestdag, die termijn wordt verlengd tot een eerstvolgende werkdag (bijvoorbeeld: als 30 juni 2007 op een zaterdag valt dan kan het verzoek bij de huurcommissie uiterlijk nog de eerstvolgende maandag worden ingediend).
Bovendien kunnen in het overzicht ook de diensten zijn opgenomen die over een andere periode dan een kalenderjaar worden berekend. Als bijvoorbeeld de verwarmingskosten zijn gemeten tussen 1 juni 2003 en 31 mei 2004, dan kunnen de kosten van deze periode worden verwerkt in het overzicht van 2004 (het kalenderjaar waarin het boekjaar eindigde).
In het servicekostenoverzicht moet elke kostensoort apart worden genoemd. De huurder moet in dit overzicht kunnen zien hoe de verhuurder het maandelijks te betalen voorschot heeft berekend.

De verhuurder verstuurt geen of een onduidelijke eindafrekening >>

Als de verhuurder totaal geen afrekening verschaft dan kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte na 30 juni van het jaar volgend op het boekjaar waarover de verhuurder de eindafrekening had moeten sturen de huurcommissie verzoeken de betalingsverplichting vast te stellen. De huurcommissie zal daarna de verhuurder verzoeken alsnog de gevraagde stukken op te sturen ter beoordeling. Als de verhuurder na dit verzoek van de huurcommissie weigert de gevraagde stukken op te sturen, dan zal de huurcommissie conform haar beleid (servicekostenbeleid Huurcommissie oktober 2012, bladzijde 33) de betalingsverplichting als volgt vaststellen:
ten aanzien van gas/water/elektriciteit: een lage schatting, te weten 50 % over het betreffende boekjaar, waarbij het boekjaar wordt ingeschat aan de hand van een (in samenwerking met de afdeling Kwalitatieve Woonruimte registratie) voor het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ontwikkelde schattingsmethode (servicekostenbeleid). Deze schattingsmethode kan ook worden gebruikt als de verhuurder een eindafrekening heeft gestuurd, waaraan geen "touw valt vast te knopen". De reden om toch een verbruik vast te stellen is dat de huurder doorgaans wel deze zaken heeft geleverd, doch dat zonder afrekening of met een onduidelijke eindafrekening niet is te achterhalen hoeveel gas/water/elektriciteit is geleverd. Om het verbruik te schatten worden ook wel de gegevens van het NIBUD gebruikt. De kantonrechter te Groningen heeft in haar vonnis van 28 april 2010 LJN: BM5234, sector kanton Rechtbank Groningen, 430537 CV EXPL 09-18447 de gegevens van het NIBUD gebruikt om de door de huurder verschuldigde kosten van verbruik van de nutsvoorzieningen vast te stellen. In deze zaak kwamen zowel de huurders als de verhuurder met onduidelijke berekeningen ter onderbouwing van hun standpunt, zodat de rechter zich genoodzaakt zag de gegevens van het NIBUD ( Schatting kosten energie NIBUD" ) te gebruiken. Deze berekening lijkt redelijk overeen te komen met de door de huurcommissie verzamelde schattingen ter zake van energieverbruik. De door de huurcommissie gemaakte schattingen zijn iets verfijnder en meer uitgesplitst naar de grootte van de woonruimte. Aangezien de huurder geen beroep had gedaan op een bepaalde bron, stond het de rechter vrij zelf een bron als basis voor de berekening van het geschatte verbruik uit te kiezen.
Volgens artikel 39 lid 3 UVWH levert het niet verstrekken van inzage in de boeken een strafbaar feit op. Het strafbare feit is een overtreding. Vanwege deze overtreding kan een boete worden opgelegd van de tweede categorie. Voor alle duidelijkheid zij opgemerkt dat een huurder geen bezwaar bij de huurcommissie in kan dienen voordat de termijn is verstreken waarbinnen de verhuurder het overzicht dient te verstrekken. De huurder kan dus geen bezwaar bij de huurcommissie indienen voor 1 juli volgend op het jaar waarover de eindafrekening verstuurd had moeten worden.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de huurcommissie met behulp van dit formulier.
Als de verhuurder een verzoek bij de huurcommissie in wenst te dienen omdat de huurder zich niet in de eindafrekening kan vinden, dan dient het verzoek tot berekening van de eindafrekening te worden ingediend met het behulp van dit formulier.

Verdeelsleutels (van belang als de huurder geen aparte meter heeft) >>

De verdeling van de kosten van warmte zal vanaf 1 januari 2014 plaatsvinden via de berekening die in de warmtewet is vermeld. Voor de meeste zelfstandige woonruimten zal onderstaande verdeelmethode niet meer van toepassing zijn.

Wanneer het verbruik, of het aandeel in de servicekosten niet per woonruimte te meten is, dan mag de verhuurder de naar redelijkheid geschatte kosten via een verdeelsleutel in rekening brengen.
Een voorbeeld van een berekening van de kosten van nutsvoorzieningen in het geval dat er geen aparte meters tussen de verschillende gehuurde ruimten geeft het arrest van het hof te 's-Hertogenbosch van 3 juli 2012 LJN: BX0425, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.091.929 . In deze zaak werd door een huurder van bedrijfsruimte energie geleverd aan een huurder van een boven deze bedrijfsruimte gelegen woning. Deze woning werd verhuurd door de dezelfde verhuurder als de verhuurder van de bedrijfsruimte. Tussen de verhuurder en de huurder van de bedrijfsruimte was overeengekomen dat er € 110 per maand aan energiekosten van de bovenwoning verrekend mocht worden met de verschuldigde huur van de bedrijfsruimte. Aan het einde van de huurperiode van de bedrijfsruimte meende de verhuurder nog van de huurder te goed te hebben. De huurder meende daarentegen nog een bedrag aan energiekosten van de verhuurder te goed te hebben.
Het hof vond dat er geen bewijs was aangedragen door de verhuurder van de stelling dat hier sprake was van een vaste vergoeding. Het hof ging er daarom van uit dat het maandelijkse bedrag van € 110 een voorschot bedrag betrof.
Voorts diende naar de mening van het hof een situatie als de onderhavige, waarbij een pand is gesplitst en door de verhuurder separaat aan twee verschillende huurders wordt verhuurd terwijl er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn, uitgangspunt te zijn dat er een verdeling van de energie- en waterkosten plaatsvindt op basis van het werkelijke verbruik van iedere eenheid. Indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, dan dient dit te worden geschat.
Dit uitgangspunt is ook in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid: het gaat niet aan dat de ene huurder moet opdraaien voor het energie- en waterverbruik van de andere huurder. Het hof berekent vervolgens welk bedrag door de huurder van de bedrijfsruimte mag worden berekend.
Het is jammer dat in deze kwestie het hof niet is gevraagd een oordeel te geven over de vraag of van een huurder kan worden gevergd als energieleverancier ten behoeve van een ander huurder van de verhuurder op te treden. Het lijkt mij dat de verhuurder bij uitstek zorg dient te dragen voor levering van energie aan de verschillende huurders als er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn in een gebouwencomplex waarin verschillende huurders zitten gevestigd en dat van een huurder niet kan worden gevergd als leverancier van energie ten behoeve van een andere huurder op te moeten treden.

Overeengekomen verdeelsleutel
In de regel is het zo dat partijen bij aangaan van de huurovereenkomst reeds afspraken hebben gemaakt met betrekking tot de te hanteren verdeelsleutel voor toedeling van de servicekosten. Zo’n verdeelsleutel heet dan te zijn overeengekomen door partijen. Een overeengekomen verdeelsleutel is het uitgangspunt van de berekening van de werkelijke kosten.
Ook kan het zijn dat er jaren achtereen een verdeelsleutel wordt gehanteerd bij de toerekening van de servicekosten, waartegen de huurder nooit bezwaar heeft gemaakt. Zo’n verdeelsleutel mag dan worden geacht te zijn overeengekomen door partijen.
De huurcommissie kan in haar uitspraak afwijken van een door de partijen overeengekomen verdeelsleutel, of van een verdeelsleutel die geacht mag worden door partijen te zijn overeengekomen. De huurcommissie kan oordelen dat de overeengekomen of overeengekomen geachte verdeelsleutel niet redelijk is, dan wel niet voldoende aansluit bij werkelijke kosten die de huurder wordt geacht verschuldigd te zijn geworden.

Verdeling die aansluit op werkelijke kosten
Het verdelen van stookkosten kan plaatsvinden op basis van een verdeling die zo veel mogelijk aansluiting vindt per m² woonruimte of per wooneenheid gemaakte werkelijke kosten. De rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen had in haar uitspraak van 7 mei 2008 LJN BD2039, Rechtbank Groningen, 338255 / 07-10785 zo veel mogelijk aansluiting geprobeerd te zoeken bij het werkelijk verbruik van de huurder, nu de kosten door ontmanteling van een illegale hennepkwekerij in een bepaald jaar onevenredig waren gestegen. De kantonrechter formuleerde dit als volgt: "Aangezien de huurder reeds in juni 2003 aandacht heeft gevraagd voor de extreme toename van het gebruik en ook toen reeds heeft gewezen op de mogelijkheid van een hennepkwekerij, alsmede het feit dat hij geen controle kan uitoefenen op de installatie en een mogelijke extreme toename van het elektriciteitsverbruik niet kan waarnemen, acht de kantonrechter het niet redelijk om de toename van de kosten geheel aan de huurder door te berekenen. De kantonrechter zal de buitensporige verhoging in het verbruik evenredig ten laste van partijen brengen in die zin dat de kosten "energie algemeen" worden gematigd tot een bedrag van € 95,90" (dit bedrag was eerst vastgesteld op € 191,84).

Een verdeling die aansluit op werkelijke kosten kan op hiernavolgende manieren worden bepaald, waarbij onderscheid moet worden gemaakt tussen individuele en niet individuele bemetering.
Bij individuele meters:
- op basis van (door op de radiatoren aangebrachte warmteverbruikmeters of elektronische voelers) geregistreerde eenheden;
- op basis van bemetering van de hoeveelheid doorstromend water en het temperatuurverschil tussen inkomend en uitstromend water per woonruimte; dit systeem wordt onder andere toegepast bij stadsverwarming.
Bij niet individuele meters:
- Elektra en water: gelijkelijk verdeeld over het aantal op de meter aangesloten woonruimten;
- Gas: 35 % (vaste kosten) gelijkelijk verdeeld over het aantal woonruimten;
- 65% (variabele kosten) naar rato van het aantal vierkante meter vloeroppervlakte van de woonruimten.
Dit laat onverlet dat als partijen over nauwkeuriger gegevens beschikken de huurcommissie die gegevens in haar overwegingen kan betrekken als de gebruikte registratiemethode tot een redelijke verdeling komt.

Voorbeeld berekening:

4 gebruikers zijn op één meter aangesloten en er is 1000 m³ gas verstookt. Per wooneenheid is dat 87,5 m³ (350 m³ : 4) aan vaste kosten. Als de oppervlakten van de woonruimten 40 m², 60 m², 30 m², en 80 m², luiden dan wordt de kamer van 80 m² geacht 247,61 m³ gas te hebben verstookt (650: 210 (totaal aantal m²) x 80 ).

Onbemeterde levering van water door het waterbedrijf
Soms is er in een huurcontract de volgende bepaling opgenomen: “Het waterverbruik is voor rekening van de verhuurder. Het meerder verbruik boven de abonnementsprijs is voor rekening van de huurder”. Dit gebeurt nog al eens in steden waarbij water wordt geleverd zonder dat er een afzonderlijke watermeter per aansluiting aanwezig is.

Waternet te Amsterdam heeft in haar Brochure “Tariefbepaling 2013” de volgende regeling opgenomen met betrekking tot levering van water ten behoeve van ongemeten huishoudelijk gebruik.
Het gebruik gebeurt per abonnement. Het abonnementsbedrag wordt bepaald door het totaal aantal berekeningseenheden van de woningen in het perceel en is per vooruitbetaling verschuldigd. Vanaf 1 juli 1999 worden geen nieuwe overeenkomsten aangegaan voor ongemeten leveringen, tenzij er geen meetinrichting geplaatst kan worden.
Als berekeningseenheid geldt:

  • een vertrek van 6 m² of groter;
  • een keuken;
  • een kuipbad;
  • een tuin groter dan 65 m²;
  • een garage.
De prijs per berekeningseenheid is per jaar € 39,46 (prijsbasis 2013). Het maximaal in rekening te brengen aantal eenheden is met ingang van 1 juli 1999 negen eenheden per woning.
Het waterbedrijf bepaalt wat bij de toepassing van dit tarief onder de hiervoor genoemde begrippen wordt verstaan. Een vertrek met een oppervlakte van 30 m2 of groter kan - dit ter beoordeling van het bedrijf - worden berekend als twee vertrekken. Een keuken die onderdeel vormt van een groter vertrek wordt afzonderlijk berekend als dit vertrek tevens een woonfunctie heeft. Voor woongebouwen die, naar het oordeel van het bedrijf, door een centrale warmwatervoorziening met een afzonderlijke aansluiting op voldoende wijze worden voorzien van warm water voor huishoudelijk gebruik, wordt het abonnementsbedrag verminderd. Deze vermindering wordt per geabonneerde per centrale warmwatervoorziening vastgesteld. De korting bedraagt 40% van het abonnementsbedrag van de aangesloten woningen, echter verminderd met € 39,46 per aangesloten woning per jaar. Indien het warme water naar het oordeel van het bedrijf niet op voldoende wijze ter beschikking wordt gesteld, kan het percentage waarmee de abonnementsbedragen worden verminderd, lager worden gesteld.

Een woning met vier kamers, een keuken, garage, een badkamer van 8 m² met badkuip beslaat dus 7 eenheden. Het abonnement beloopt aldus een bedrag van € 276,22. Conform de bovengenoemde bepaling in het huurcontract komt het bedrag van € 276,22 voor rekening van de verhuurder. Als de kosten van de levering van water bij de huurder zijn neergelegd kan de huurder door deze wijze van berekening de kosten van verbruik controleren die door de verhuurder worden doorbelast. Als er drie personen gebruik van het gehuurde maken wordt het bedrag van € 276,22 gedeeld door 3 gebruikers.
Naast de abonnementskosten kunnen door het waterbedrijf achteraf geen aanvullende bedragen in rekening worden gebracht. Dit is niet mogelijk bij onbemeterde aansluitingen. De bepaling in het huurcontract dat het meerderverbruik boven de abonnementsprijs voor rekening van de huurder komen is aldus een bepaling zonder effect.

De Warmtewet en de afrekening servicekosten>>

De Warmtewet wordt vooralsnog weergegeven middels de versies zoals weergegeven in het Staatsblad van 17 juni 2013 Warmtewet, versie 325 en Warmtewet, versie 326, wijziging van de warmtewet in verband met enkele aanpassingen. Als deze twee versies zijn samengevoegd, dan laat ik de definitieve versie op deze site zien.

Inleiding>>

In de praktijk blijkt dat de manier waarop de tarieven voor stadsverwarming nu worden geregeld, niet werkbaar is. Er waren veel klachten van gebruikers in gebieden met stadsverwarming waar sprake was van een monopolie van de warmteleverancier. Consumenten dachten veel meer kwijt te zijn dan bewoners van vergelijkbare woningen met een gewone gasgestookte cv-installatie. Voor bewoners met stadsverwarming, blokverwarming of collectieve duurzame warmte zoals warmte-koudeopslag (WKO) of een collectieve warmtepomp komt er daarom een maximumtarief voor de warmte die zij afnemen.
Op 11 juni 2013 stemde de Eerste Kamer in met de Warmtewet. De wet zal ingaan op 1 januari 2014. De Warmtewet is een energiewet en regelt levering van warmte aan consumenten (eindgebruikers). Dit betekent dat de afrekening voorschotberekening voor 2014 in overeenstemming moet zijn met de maximumprijs uit de Warmtewet. De leverancier is op grond van artikel 40 Warmtewet gehouden de warmtenetten die hij exploiteert zo spoedig mogelijk na 1 januari 2014 aan te melden bij de Autoriteit Consumenten en Markt (ACM).
Warmteleveranciers (van bijvoorbeeld stadsverwarming) en beheerders van warmtenetten hebben een monopoliepositie ten opzichte van de afnemers (verbruikers). Doorgaans worden in bepaalde woonwijken de energienetten beheerst door één leverancier en één netbeheerder voor de levering van warmte. De gebruiker zal doorgaans niet kunnen switchen van de ene naar de andere warmteleverancier. Als de gebruiker van een bepaald systeem wenst te wijzigen (van bijvoorbeeld warmtelevering naar gaslevering) is dat vaak niet mogelijk en als het al mogelijk is, dan zit de gebruiker vaak toch verbonden aan één bepaalde leverancier. Volgens de memorie van toelichting behorend bij de Warmtewet is deze wet bedoeld om de verbruikers te beschermen tegen te hoge tarieven (consumentenbescherming). Bovendien is de wet ook bedoeld om de verbruikers leveringszekerheid te bieden Wijziging van de Warmtewet, nota naar aanleiding van het verslag, 32 839, nr 7. .
In dit stuk richt ik mij op de rol van de verhuurder, die warmte aan haar huurders levert.

Het wettelijke kader>>

Het wettelijke kader omtrent de levering van warmte wordt gevormd door de Warmtewet, het Warmtebesluit en de de Warmteregeling. De Warmtewet is de basis van deze regeling. Het Warmtebesluit geeft een nadere invulling van de in de Warmtewet genoemde regels. Zo zegt artikel 5 lid 5 Warmtewet dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur nadere regels worden gesteld met betrekking tot de elementen en wijze van berekening van de maximumprijs. Het Warmtebesluit geeft in de artikelen 2 tot en met 4 de wijze van berekening van de elementen van de maximumprijs. De Warmteregeling geeft onder meer een concrete invulling van de in het Warmtebesluit weergeven variabelen. Zo geeft de Warmteregeling in artikel 2 een weergave van de vaste kosten die worden bepaald met gebruikmaking van de formule die is opgenomen in artikel 3, eerste lid van het Warmtebesluit.
Er moet, om de gehele regeling te begrijpen, dus topdown worden gekeken naar eerst de Warmtewet, vervolgens naar het Warmtebesluit en daarna voor de concrete invulling van bedragen en percentages naar de Warmteregeling. Voor dit onderdeel ga ik uit van de gewijzigde Warmtewet van 17 juni 2013, Staatsblad 2013, nummer 326 ( Warmtewet). Deze wet zal op een later moment op Overheid.nl worden gepubliceerd inclusief alle wijzigingen.

De uitgangspunten>>

In artikel 1 van de ( Warmtewet, 17 juni 2013, Staatsblad 2013, nummer 325) worden onder meer de partijen gedefinieerd, die bij de Warmtewet zijn betrokken. Het is goed om per situatie deze begrippen goed uit elkaar te houden. Dit is met name van belang bij een grote verhuurder. De grote verhuurder kan immers in sommige gevallen als verbruiker worden aangemerkt; in andere situaties kan de verhuurder als leverancier worden aangemerkt.
De verbruiker is een persoon die warmte afneemt van een warmtenet en een aansluiting heeft van maximaal 100 kW.
De leverancier is een persoon die zich bezig houdt met de levering van warmte. Dit kan dus zijn de leverancier van stadsverwarming, maar ook de verhuurder, die via blokverwarming haar huurders via een collectief systeem van verwarming voorziet. Het is voor de bepaling wie als leverancier beschouwd wordt van belang wie het exploitatierisico draagt. Dat kan bijvoorbeeld de verhuurder zelf zijn, de door een verhuurder opgerichte energie BV, of een derde die rechtstreeks levert aan de gebruiker (stadsverwarming). Een door de verhuurder ingeschakeld administratiekantoor wordt niet als leverancier aangemerkt; deze loopt immers geen exploitatierisico. De verhuurders die onder de regeling vallen zijn de verhuurders die warmte leveren aan collectieve installaties (bijvoorbeeld in flatgebouwen), de verhuurders die warmte leveren via warmte-koude installaties en verhuurders die warmte leveren via stadsverwarming. In artikel 1 sub L Warmtewet is een definitie opgenomen van het begrip verhuurder. Hiervoor is aansluiting gezocht bij een reeds bestaande definitie uit de Wet op het overleg huurders verhuurder (artikel 1 lid 1 sub d Wohv). Het opnemen van deze definitie werd noodzakelijk geacht in verband met de bepaling omtrent de uitzonderingen op de vergunningplicht, bedoeld in artikel 9 Warmtewet. Verhuurders in de zin van deze wet zijn niet vergunningplichtige leveranciers.
Een producent is de persoon die zich bezighoudt met de productie van warmte.
Warmte kan zowel warmwater zijn als warm tapwater. Koud water en levering van koude valt niet onder deze wet. Verder valt een bronwaternet niet onder de werking van deze wet. Dit is ook het geval als er warm water van een bron wordt rondgepompt, waarna dit water via individuele pompen bij een woning terechtkomt. Een warmtenet dat onder de Warmtewet valt, ligt in complexen met een gemeenschappelijke installatie (bijvoorbeeld flatgebouwen), warmte-koude installaties en stadsverwarmingsnetten.
In de gasmarkt is het gebruikelijk te kijken naar de maximale capaciteit van de aansluiting. Het ligt in de rede om de verbruikersgrens in het kader van de Warmtewet aan te laten sluiten bij de gangbare grens in de gasmarkt. Uit een nadere analyse blijken hiervoor twee mogelijke aansluitcapaciteiten als referentie te kunnen dienen: de G25 aansluiting die in de Gaswet wordt gehanteerd voor de grens voor kleinverbruikers en de G6 aansluiting die in de codes wordt gehanteerd voor de grens van huishoudens. Omrekening van de gascapaciteit van een G6 aansluiting naar warmte-aansluitingen levert een capaciteitsgrens van 88 kW2, die naar boven is afgerond en derhalve op 100 kW is bepaald.
Als de verhuurder aan meer dan één afnemer met een zelfstandige aansluiting warmte levert (dus tenminste 2 of meer WOZ-objecten) , dan valt deze afnemer in beginsel onder de Warmtewet. De verhuurder die kamers verhuurt met betrekking tot een woning met één aansluiting valt niet onder deze regeling, omdat de huurders van onzelfstandige woonruimte geen zelfstandige aansluiting heeft. De verhuurder zal dan als eindverbruiker in de zin van de Warmtewet aangemerkt worden. De huurders van deze verbruiker worden niet als verbruiker in de zin van deze wet gezien. Dit is ook logisch, omdat de Warmtewet uitgaat van een WOZ-object met een zelfstandige eigen aansluiting. Bij afwezigheid van zelfstandige WOZ-objecten is de Warmtewet niet van toepassing. De bescherming geldt bij netten voor alle klanten met een aansluiting van maximaal 100 kW. Dit vermogen is herleid tot/afgeleid uit een G6 gasaansluiting voor huishoudens. Dit gaat bijna om alle aansluitingen op particulier- en MKB-niveau. Hierbij is de aansluitcapaciteit van de verbruiker van belang. Deze gasaansluiting levert een capaciteitsgrens van 88 kW2. Dit vermogen is naar boven afgerond op 100 kW. Het is niet van belang welke capaciteit van een aansluiting daadwerkelijk wordt gebruikt.

Vergunningen>>

Met de Warmtewet hebben aanbieders van stadsverwarming vergunningen nodig. Ook worden bepaalde eisen gesteld en worden de prijzen aan regels gebonden. De huurder die via een warmtenet energie ontvangt kan niet zelf een leverancier kiezen. Boven is al uitgelegd dat een woningcorporatie die via blokverwarming door een collectief warmtenetwerk warmte doorgeeft aan de huurders als leverancier in de zin van de warmtewet wordt aangemerkt.
De verhuurder of eigenaar van een gebouw, die via blokverwarming haar huurders van warmte voorziet is op grond van artikel 9 lid 2 sub c Warmtewet niet verplicht een vergunning aan te vragen. De woningcorporatie zal dus wel als leverancier hebben te gelden. De bijzondere bepalingen voor vergunninghouders zijn voor de woningcorporaties niet van toepassing (de artikelen 9 tot en met 12a Warmtewet). De woningcorporaties zullen met de verbruikers een leveringsovereenkomst aan moeten gaan. Het is nog niet duidelijk wat heeft te gelden als energie niet door de corporatie wordt geleverd, maar door een werkmaatschappij van de corporatie (een energie BV).
Volgens de letter van de wet zouden de Energie BV’s vergunningplichtig zijn. Het is de vraag hoe hiermee omgegaan wordt. Volgens artikel 42 Warmtewet dienen leveranciers die op het tijdstip van inwerkingtreding van de Warmtewet reeds warmte leveren en op grond van artikel 9 vergunningplichtig worden, binnen twee jaar na dat tijdstip een vergunning aan te vragen als bedoeld in artikel 10 Warmtewet. Als binnen die twee jaar de interpretatie duidelijk is kan men altijd nog een vergunning aanvragen als dit nodig mocht zijn.

De in rekening te brengen kosten>>

De maximumprijs
De leverancier mag in beginsel bepalen welk bedrag hij in rekening brengt. Dit vloeit voort uit de contractsvrijheid, die de wet op grond van het overeenkomstenrecht biedt. De leverancier mag echter niet de maximumprijs aanpassen aan overschrijding van kosten. De leverancier mag geen andere kosten in rekening mag brengen dan de kosten voor het verhuren of verkopen van de warmtewisselaar, de meetkosten en de maximumprijs. De maximumprijs wordt door de Autoriteit Consument & Markt vastgesteld. In de toelichting op de wet wordt gesproken dat deze taak bij de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) ligt. De Consumentenautoriteit, de Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) en de Onafhankelijke Post en Telecommunicatie Autoriteit (OPTA) vormen echter vanaf 1 april 2013 de nieuwe toezichthouder Autoriteit Consument & Markt (ACM). De ACM geeft elk jaar vermoedelijk in december door welk bedrag het gebruiksafhankelijke deel (vastrecht) en het variabele Gigajoule-tarief in euro’s mag luiden. Deze twee componenten vormen de maximumprijs. De maximumprijs moet uiteraard nog worden vermenigvuldigd met het jaarverbruik van de warmteverbruiker, uitgedrukt in Gigajoule. Dit jaarverbruik wordt door de verhuurder geschat aan de hand van de eerdere verbruikcijfers. De maximumprijs voor levering van energie zoals vermeld in artikel 2 van het Warmtebesluit is dus maximumprijs zoals door de ACM gegeven vermenigvuldigd met het jaarverbruik. Deze componenten zijn in het besluit tot vaststelling van de maximumprijs en de berekening van de eenmalige aansluitbijdrage en het meettarief warmteverbruik per 1 januari 2014 ( Besluit maximumprijzen warmteverbruik per 1 januari 2014) vastgesteld. Het bedrag voor het vastrecht is vastgesteld op € 254 en de prijs voor het verbruik per gigajoule is vastgesteld op een bedrag van € 24,03.
De huurders van een complex die te maken hebben met een gemeenschappelijke installatie betalen nu als servicekosten een bedrag dat is opgebouwd uit de volgende componenten: gas voor de ketel, elektriciteit voor de pompen, kosten van verdeelmeters en kosten voor uitlezing daarvan.
De berekening op grond van de Warmtewet bestaat uit minder componenten, namelijk: een bedrag aan vastrecht (artikel 2 lid 3 sub b en c Warmtewet) en een bedrag voor een variabel deel (artikel 5 lid 2 Warmtewet).
De leverancier heeft niet de garantie dat de exploitatie van het warmtenet kostendekkend is. Nacalculatie zoals nu aan de orde is, zal niet meer worden toegepast, voorzover de werkelijke kosten uitstijgen boven de maximumbedragen. Het is immers mogelijk dat de maximumgigajouleprijs voor een bepaald netwerk niet kostendekkend is; hoe hoger het verbruik, des te hoger het verlies. Een installatie met een ongunstig rendement is in het nadeel van de leverancier, omdat slechts de afgifte van warmte in gigajoules wordt gemeten. De ACM heeft het gemiddeld rendement van de installatie immers al verdisconteerd in de maximumprijs (zie artikel 4 Warmtebesluit ). Als de installatie een slechter rendement heeft dan het door het ACM berekende gemiddelde rendement van de installatie, dan zal dit het resultaat nadelig beïnvloeden. Bij de berekening van de verbruikskosten wordt niet meer uitgegaan van de werkelijke kosten die zijn gemaakt, maar van de kosten ter hoogte van maximaal de door de ACM vermelde maximumprijs (vermenigvuldigd met het jaarverbruik van de verbruiker). De verhuurder kan een redelijke schatting maken in het kader van de beoordeling of de voorschotbedragen voor de servicekosten redelijkerwijs overeenkomen met de noodzakelijke inkomsten vanuit de exploitatie. De berekening van de totale exploitatiekosten kan dan als volgt geschieden: het aantal woningen in een complex maal het door de ACM vastgestelde bedrag van vastrecht plus het totaal geschatte gigajoules maal de gigajouleprijs.
Slechts het gedeelte in het Besluit servicekosten dat over warmtelevering gaat, zal komen te vervallen; het overige in dit besluit blijft gehandhaafd. De toeslag voor administratie blijft dus ook bestaan door handhaving van dit besluit. De kosten van toeslag voor administratie zijn niet van toepassing als een derde direct levert aan de verbruiker (bijvoorbeeld stadsverwarming).

Niet Meer Dan Anders principe als uitgangspunt voor bepaling van de maximumprijs
Bij de vaststelling van de maximumprijs wordt uitgegaan van het Niet Meer Dan Anders (NMDA)-principe; de prijs voor warmte wordt gerelateerd aan de gassituatie van een individuele gasgestookte cv-installatie van een huishouden (een gemiddelde verbruiker van gas is iemand met een G6 meter en een combiketel met HR107 label met comfortklasse CW4 voor tappen). Dit principe vindt haar basis in artikel 5 lid 2 sub a Warmtewet. De verbruiker heeft de zekerheid niet meer te betalen dan de verbruiker die is aangesloten op gas. Bij kleinverbruikers kan voor de referentie gassituatie gekeken worden naar gereguleerde tarieven en gemiddelde gasprijzen, maar voor grotere afnemers bestaat een dergelijke referentie van tarieven en prijzen niet. Tarieven voor grotere verbruikers ontstaan in het algemeen in onderhandeling van de vrije markt. De verschillen tussen deze grote afnemers zijn te groot om als referentie voor een gemiddelde gasprijs te kunnen dienen.
De kosten van stadsverwarming verschillen per installatie. De kosten hangen af van de techniek van de productie van warmte. De kostprijs van warmte kan enorm verschillen en is afhankelijk van de bron van de warmte. Volgens een rapport van TNO van 2011 (De bescherming van de consument op grond van de Warmtewet, TNO (centrum voor economische vraagstukken) staat het verschil tussen de werkelijke kosten en de in rekening gebrachte kosten op gespannen voet met het mededingingsrecht. Door het mededingingsrecht wordt immers getracht door de marktwerking een redelijke prijs per specifiek geval te vormen, hetgeen door de uniformiteit van de prijs niet gebeurt. Dit gegeven heeft volgens het rapport van TNO tot effect dat de positie van de consument is verslechterd, omdat de redelijkheidstoets van verbruikte warmte per individueel geval is verlaten. Aangezien echter iedere vorm van concurrentie tussen warmteleveranciers volgens TNO ontbreekt en de verbruikers niet over kunnen stappen naar andere leveranciers is een beroep van de verbruiker op het mededingingsrecht de enige mogelijkheid om op te treden tegen een bepaalde vorm van uitbuiting door de leverancier door te hoge prijsstelling.

Opbouw van de maximumprijs
In artikel 5 lid 2 sub a Warmtewet is het volgende over de maximumprijs gesteld. De maximumprijs is gebaseerd op de integrale kosten die een verbruiker zou moeten maken voor het verkrijgen van dezelfde hoeveelheid warmte bij het gebruik van gas als energiebron. Deze kosten worden bepaald met de rendementsmethode.

De maximumprijs is opgebouwd uit:

  • een gebruiksafhankelijk deel, uitgedrukt in een bedrag in euro per gigajoule (dit is maximaal het aantal afgenomen gigajoules vermenigvuldigd met de maximumgigajouleprijs voor dat jaar), en
  • een gebruiksonafhankelijk deel (artikel 2 lid 3 sub b en c Warmtewet spreekt over redelijke kosten voor ter beschikking stellen van de warmtewisselaar en de redelijke kosten (zie ook artikel 8 lid 5 Warmtewet) voor het meten van het warmteverbruik) uitgedrukt in een bedrag in euro.
Het is belangrijk zich te realiseren dat een leverancier/verhuurder met deze componenten kan spelen. Deze kan kiezen tussen een hoog bedrag aan vastrecht en een laag gigajouletarief of andersom. De leverancier/verhuurder kan een bepaald tariefsysteem hanteren, die de maximumprijs benadert. Men moet er wel voor zorgen dat de maximumprijs niet wordt overschreden. In het kader van het spelen met deze componenten kan de verhuurder er ook voor kiezen een bepaalde combinatie met betrekking tot bepaalde complexen afzonderlijk te bepalen. De verhuurder kan er ook voor kiezen een uniforme prijs (één vastrechtprijs en één gigajouleprijs) voor alle complexen te vragen. Dit kan het ongewenst neveneffect hebben grote prijsveranderingen per complex te veroorzaken in vergelijking met de huidige (oktober 2013) rekenmethode. De ACM controleert slechts of het maximum niet wordt overschreden. Met de invulling van de componenten van de maximumprijs houdt de ACM zich uitdrukkelijk niet bezig. Aedes waarschuwt in haar handreiking Warmtewet voor woningcorporaties (versie 1.0) dat het spelen met deze componenten voor de verbruiker verwarring kan veroorzaken, waardoor er verbruikers op het verkeerde been gezet kunnen worden (waarom hebben de buren een maximumprijs dat is opgebouwd uit andere bedragen), waardoor er wellicht onnodige zaken bij geschillencommissies gevoerd kunnen worden.

Het gebruiksonafhankelijke deel (vastrecht) en de maximumgigajouleprijs in euro’s worden jaarlijks vooraf door de ACM vastgesteld. Artikel 3 eerste lid van het Warmtebesluit geeft een formule op welke wijze de onderdelen van de vaste kosten berekend dienen te worden. Op pagina 9 van de toelichting op het Warmtebesluit worden als vaste kosten aangemerkt: de jaarlijkse vaste kosten voor levering, transport en de kosten voor instandhouding van de aansluiting van gas en het verschil tussen de gebruikskosten in een gassituatie en een warmtesituatie.
Artikel 2 van de Warmteregeling noemt de bedragen waarvan kan worden uitgegaan en die kunnen worden vermeld in de formule als genoemd in artikel 3 lid 1 van het Warmtebesluit. Een onderdeel van deze formule is het verschil in gebruikskosten bij het gebruik van gas als energiebron en bij het gebruik van warmte als energiebron. Onderdeel van deze gebruikskosten zijn de kapitaalslasten van een cv-ketel, waarvoor vaststelling van een aantal factoren benodigd is. Een toelichting over deze posten is uitgewerkt in paragrafen 2 en 3 bij de toelichting op de Warmteregeling .
De ACM heeft dus de vaste bedragen, zoals genoemd in artikel 2 van deze regeling, in een gassituatie (bijvoorbeeld: de jaarlijkse afschrijving van een cv-ketel, onderhoud aan deze ketel, correctie elektrisch koken) en de variabele kosten, zoals genoemd in artikel 3 van deze regeling, (bijvoorbeeld: brandstofrendement van de warmteproductie van het gasverbruik in een gaswoning, de bepaling van de verhouding tussen ruimteverwarming en tapwater, de vaststelling van het rendement van ruimteverwarming en het taprendement) berekend teneinde de maximumprijs te kunnen bepalen. Deze referentiewaarden worden bij ministeriële regeling vastgesteld, omdat de hoogte ervan kan veranderen in de tijd, bijvoorbeeld door invloed van technologische ontwikkeling. Er kan dus een nieuwe indexering plaatsvinden. Volgens de toelichting bij deze regeling vindt een dergelijke indexering in elk geval elke vier jaar plaats.

Volgens artikel 5 lid 3 Warmtewet treedt de maximumprijs in werking op een door de raad van bestuur van de mededingingsautoriteit te bepalen datum en geldt tot 1 januari van het jaar volgend op de datum van inwerkingtreding van het besluit tot vaststelling van de maximumprijs. De maximumprijs kan worden gecorrigeerd door het rendement dat de woningcorporatie in het verleden heeft behaald op zijn warmtenetten. In artikel 7 Warmtewet is de zogenaamde rendementsmonitor opgenomen. Indien het behaalde rendement hoger is dan de vastgestelde redelijke regeling, kan de NMa de maximumprijs verlagen. Deze rem is ingebouwd om structurele overwinsten van warmteleveranciers te remmen.
Het in artikel 7 Warmtewet weergegeven rendementscriterium is een vaag criterium, omdat nog niet bekend is op welke wijze het rendement wordt vastgesteld (oktober 2013).

De berekening van het energieverbruik; het gebruiksafhankelijke deel
Het gebruiksafhankelijke deel bestaat uit een bedrag in euro’s dat is opgebouwd uit een afgenomen aantal gigajoules vermenigvuldigd met de maximumgigajouleprijs. Voor berekening van dit bedrag moet het aantal afgenomen gigajoules bekend zijn. Er zijn vooralsnog drie methoden om het gebruik te meten. Artikel 2 van het Warmtebesluit geeft de formule waarmee de maximumprijs voor levering van warmte wordt vastgesteld. Artikel 3 en 4 van het Warmtebesluit geven hiermee inzicht in de kostencomponenten van gaslevering, waaruit de maximumprijs voor warmtelevering is opgebouwd. De toetsing zelf geschiedt, volgens de toelichting bij dit besluit (pagina 8), aan de maximumprijs en niet aan de losse componenten. Deze componenten zeggen volgens de toelichting slechts iets over de kostenopbouw in de gassituatie. De warmtetarieven worden niet getoetst op redelijkheid (bijvoorbeeld relatie prijs en kosten).

Voor de berekening van waarden die nodig zijn ten behoeve van de berekening van de maximumprijs vanuit de gassituatie is het nodig het rendement van een gasgestookte installatie op een bepaalde gemiddelde waarde te stellen Bij de vaststelling van het rendement voor ruimteverwarming en van het taprendement is gebruik gemaakt van de analyse van Haskoning. Het gemiddelde rendement voor ruimteverwarming is vastgesteld op 90%. Bij de bepaling van dit rendement is een temperatuurcorrectie aangebracht. Reden hiervoor is dat indien alleen een woonvertrek wordt verwarmd of niet alle radiatoren worden opengezet, de ketel wordt gedwongen op een hogere temperatuur te werken waardoor het hoge rendement dat de ketel in principe zou kunnen halen (96,3%) niet wordt bereikt.Voor de bepaling van het rendement voor tapwater wordt uitgegaan van een combitoestel omdat dit het meest gebruikt wordt. Haskoning gebruikt voor de vaststelling van het taprendement een gemiddelde van wat er aan Gaskeur certificaten bekend is en komt uit op een rendement voor tapwater van ruim 65% (zie de toelichting op de Warmteregeling, pagina 5). Het is duidelijk dat een verhuurder met een hypermoderne installatie minder kosten kan maken dan waarmee met de bepaling van de maximumprijs rekening is gehouden flink kan verdienen als de berekende kosten lager zijn dan de werkelijke kosten om de noodzakelijke warmte op te wekken. Voor de verhuurder van een onzuinige installatie is dit precies omgekeerd: die zal waarschijnlijk niet kostendekkend de warmte kunnen produceren. Voor de verbruiker zijn de werkelijke verbruikskosten om de warmte op te wekken niet langer van belang. Voor de verbruiker is immers slechts de door het ACM vermelde maximumprijs van belang en de afgenomen hoeveelheid gigajoules. Een en ander kan anders liggen als er achter een gigajoulemeter een onevenredig warmteverlies optreedt. dan kan er immers sprake zijn van een gebrek aan het gehuurde en dan dient er alsnog een extra correctie plaats te vinden.

Artikel 8 van de Warmtewet gaat primair uit van een berekening van kosten op basis van een individuele warmtemeter. Als er een bestaande meter aanwezig is, dan dient deze te worden vervangen als dit niet een gigajoulemeter is. In nieuwe woningen of tijdens ingrijpende renovatie dient een dergelijke meter, dan wel een afleverset (warmtewisselaar en een (warmte)meter) geïnstalleerd te worden. Voor het gebruik van deze meter mag een redelijk bedrag aan huur in rekening worden gebracht. Deze kosten zijn gebaseerd op basis van het gewogen gemiddelde meettarief voor huishoudelijke gasmeters. Als er geen meter is geïnstalleerd die het individuele verbruik meet, dan worden deze kosten niet in rekening gebracht. Bij het gebruik van een kostenverdeelsystematiek kan de leverancier de kosten van verbruik in het gemeenschappelijke belang en de kosten voor de uitvoering van de kostenverdeelsystematiek in rekening brengen, maar het hoeft niet.
Een antwoord op de vraag of een meter vervangen moet worden, of dat tot plaatsing van een meter overgaan moet worden, wordt beantwoord door artikel 8 Warmtewet. Als er nu (oktober 2013) geen meter aanwezig is om het verbruik te meten, dan zal dit vermoedelijk ook niet op basis van de Warmtewet verlangd kunnen worden. Ook na een verzoek van de verbruiker kan de leverancier/verhuurder zich immers beroepen op het feit dat het ter beschikking stellen van deze meetapparatuur technisch niet is te realiseren (bijvoorbeeld bij blokverwarming met meerdere stijgleidingen, waardoor geen centraal invoerpunt in een woning aanwezig is), dan wel dat dit op basis van financiële argumenten niet van de leverancier kan worden gevergd. Als er wel een centrale toevoerleiding is, moet de leverancier wel binnen redelijke termijn volgens de toelichting van Aedes een gigajoulemeter plaatsen. Het is mij niet duidelijk wat hier als een redelijke termijn wordt beschouwd. Als binnen vijf jaar een ingrijpende renovatie wordt gepland, kan dit dan bijvoorbeeld ook als redelijke termijn worden aangemerkt? Hoewel op grond van artikel 8a van de Warmtewet uitgaat van een berekening op basis van een zo nauwkeurig mogelijke benadering van het werkelijke aandeel van het verbruik van de individuele verbruiker, zal dit tot dezelfde discussies kunnen leiden als nu al het geval is. De discussie mag dan niet meer worden gevoerd op basis van kubieke meters gas en kWh, terwijl het omrekenen hiervan naar gigajoules niet is toegestaan. De verhuurder kan als het niet redelijk is om elke verbruiker van een gigajoulemeter te voorzien, ervoor kiezen om een bouwlaag van deze meter te voorzien, waarna het verbruik per verbruiker teruggerekend kan worden. Als dit ook niet mogelijk is, dan kan de verhuurder ervoor kiezen om de gigajoulemeter tussen de gemeenschappelijke installatie en de appartementen te plaatsen. Het gigajouleverbruik kan dan in ieder geval worden herleid/afgeleid aan de hand van deze meter. Deze tussenoplossing is ook mogelijk als de verbruiker wel een gigajoulemeter dient te ontvangen, maar deze gewoon niet tijdig kan worden geleverd.

De leverancier mag subsidiair op grond van artikel 8a van de Warmtewet de kosten van verbruik ook berekenen op basis van individuele warmtekostenverdelers die het warmteverbruik van elke radiator meten.
De leverancier mag meer subsidiair op basis van artikel 8a lid 2 Warmtewet de verbruikskosten zonder individuele warmtemeter, of zonder individuele warmtekostenverdelers berekenen op basis van een voor alle verbruikers inzichtelijke kostenverdeelsystematiek. Nu wordt voor sociale woonruimte het werkelijke verbruik van de huurder door de Huurcommissie als uitgangspunt genomen als er geen bemetering aanwezig is. Dit werkelijke verbruik van de huurder wordt nu (oktober 2013) afgeleid uit het totale verbruik op basis van kubieke meters gas en kWh. Voor geliberaliseerde woonruimte worden de redelijke verbruikskosten tot uitgangspunt genomen. In de praktijk lijkt dit onderscheid in benadering een meer academische waarde te hebben. De discussie over het verbruik blijft dan hetzelfde (bijvoorbeeld liggingscorrecties, warmteverlies, verkeerd toegepaste m², etc.).

De berekening van het energieverbruik; het gebruiksonafhankelijke deel
Warmtewisselaar
Naast de in rekening te brengen kosten van energie, mogen redelijke kosten voor het ter beschikking stellen voor warmtewisselaars in rekening gebracht worden. Volgens artikel 8 van de Warmtewet is een leverancier in beginsel gehouden aan de verbruikers een warmtewisselaar ter beschikking te stellen in de vorm van verhuring als een warmtewisselaar vervangen dient te worden of als een nieuwe warmtewisselaar moet worden geïnstalleerd in een nieuw gebouw. Uitgangspunt is dat er redelijke tarieven en voorwaarden gehanteerd dienen te worden. De warmtewisselaar en warmtemeter moet op verzoek van de verbruiker worden geplaatst, tenzij dit technisch onmogelijk is of financieel niet redelijk. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan bepaalde reeds bestaande (studenten)complexen met blokverwarming, aldus de memorie van toelichting, pagina 15. In de maximumprijs zijn de kosten van een warmtewisselaar niet opgenomen. De wetgever heeft de kosten van een warmtewisselaar buiten de maximumprijs gelaten, omdat er zich verschillende situaties voor doen in de praktijk. Bijvoorbeeld als de warmtewisselaar eigendom is van een verbruiker, zou deze onnodig te veel betalen.

Aansluitbijdrage
In een gebied waar reeds een warmtenet ligt en waar op dit bestaande net moet worden aangesloten wordt de aansluitbijdrage meestal door de warmteleverancier direct in rekening gebracht bij de verbruiker, hoewel deze soms door een projectontwikkelaar in rekening wordt gebracht via de huizenprijs. In dit geval heeft de verbruiker geen keuze voor een andere vorm van warmtevoorziening en is er sprake van gebondenheid van de verbruiker en een monopoliesituatie van de warmteleverancier. Om verbruikers in deze situatie te beschermen is bepaald dat op de aansluitbijdrage in dit geval het NMDA-principe van toepassing is. Volgens artikel 6 Warmtewet bedraagt deze bijdrage maximaal hetgeen een gasverbruiker zou bijdragen in de situatie waarbij sprake is van aansluiting op een gasnet. Het ACM is in haar ( Besluit maximumprijzen warmteverbruik per 1 januari 2014) uitgekomen op een bedrag van € 911,78 (incl. BTW) voor aansluitingen tot en met 25 meter. Eenmalige aansluitbijdrage per meter voor zover de aansluitlengte langer is dan 25 meter: € 31,31 (incl. BTW).
Als er sprake is van een aansluiting op een nieuw netwerk, dan is artikel 6 warmtewet niet van toepassing. Voor deze aansluiting geldt volgens de Memorie van toelichting: “in dit geval komt de aansluitbijdrage tot stand binnen het overleg tussen projectontwikkelaar, gemeente en warmteleverancier. Dit overleg speelt zich af in een situatie waarbij de projectontwikkelaar en gemeente vrije keuze hebben ten aanzien van de energievoorziening. Er is in dit geval dus geen sprake is van een gebondenheid ten gevolge van een monopoliepositie. De aansluitbijdrage die uit dit overleg tot stand komt, wordt in het algemeen door de projectontwikkelaar afgedragen aan de warmteleverancier en doorberekend in de huizenprijs. De aansluitbijdrage wordt dus niet rechtstreeks bij de verbruiker in rekening gebracht. Hoewel de verbruiker geen partij is in de onderhandelingen over de bijdrage, zou in deze situatie een redelijke prijs tot stand moeten komen omdat er geen sprake is van een monopoliesituatie”. Er wordt in de NMDA prijs dus geen rekening gehouden met eventuele kosten die in het verleden door warmteafnemers zijn gemaakt. De eenmalige aansluitbijdrage die in het verleden is betaald, is het resultaat van onderhandelingen tussen warmteleverancier, gemeente en projectontwikkelaar en is verrekend in de huizenprijs Wijziging van de Warmtewet, nota naar aanleiding van het verslag, 32 839, nr 7, bladzijde 4.. Omdat de betaalde aansluitbijdrage het resultaat is geweest van een onderhandeling, verschilt de uitkomst per situatie en is onbekend welke componenten hierin zijn meegenomen. Volgens een rapport van TNO van 2011 (De bescherming van de consument op grond van de Warmtewet, TNO (centrum voor economische vraagstukken) 2011, pagina 4.) wordt deze stelling echter niet nader onderbouwd (zie ook . Het is immers mogelijk dat de warmteleverancier zijn positie uitbuit, omdat de projectontwikkelaar toch niet een warmtenet door een ander kan laten aanleggen, dan wel dat de projectontwikkelaar en de warmteleverancier een hoge winstmarge samen delen en uiteindelijk doorberekenen naar de verbruiker. In dit licht bezien is het niet juist dat nieuwe aansluitingen op nieuwe warmtenetten buiten de regeling van artikel 6 Warmtewet vallen.

Overige verplichtingen leveranciers
In artikel 2 van de Warmtewet staan de eisen vermeld die aan een leverancier gesteld kunnen worden. De leverancier dient allereerst zorg te dragen voor een betrouwbare levering van warmte. Voorts dient de leverancier redelijke voorwaarden te hanteren en dient er sprake te zijn van een goede kwaliteit van dienstverlening.
De leverancier dient op grond van artikel 2 Warmtewet een goede administratie te voeren. Uit deze administratie moet in ieder geval tot uitdrukking komen: wijzigingen voor leveringen van warmte, een boekhouding met informatie over integrale kosten en opbrengsten in verband met levering van warmte en een storingsregistratie.

Uit artikel 3 Warmtewet volgt onder meer dat de levering van warmte op schrift gesteld moet worden. In de overeenkomst moet verder staan vermeld welke minimum- en maximumtemperatuur van de te leveren warmte wordt overeengekomen.
In de overeenkomst moet bovendien staan vermeld dat de verbruiker bij een geschil terecht kan bij een geschillencommissie (artikel 3 lid 2 Warmtewet). Volgens Aedes is er doorgaans sprake van een leveringsovereenkomst als er sprake is van levering van warmte via een collectieve installatie en die levering al in de huurovereenkomst is opgenomen onder de bepaling met betrekking tot de leveringen en diensten. Daar staat dat er warmte en/of warm tapwater geleverd wordt en welk voorschotbedrag daarvoor in rekening wordt gebracht. Dit betekent echter wel dat de overeenkomst zal moeten voldoen aan de eisen zoals die in de ministeriële regeling bij de Warmtewet zijn gesteld. In de maximumprijs zijn de kosten van zowel ruimteverwarming als tapwater inbegrepen. De kosten voor het verbruik van ruimteverwarming en warm tapwater (tezamen) mogen daarom niet hoger zijn dan de maximumprijs. Aedes is van mening dat de huurder akkoord dient te gaan met de aanvullende voorwaarden warmtelevering. Aedes is van mening dat deze voorwaarden op grond van de Warmtewet en het Warmtebesluit in de leveringsovereenkomst opgenomen dienen te zijn. Aangezien de wet het opnemen van deze voorwaarden voorschrijft, bestaat er volgens Aedes voor de huurder of voor de verhuurder geen mogelijkheid deze voorwaarden te weigeren. Naar mijn mening kan dit echter wel als wijziging van het servicekostenbeleid worden beschouwd op grond waarvan de verhuurder op grond van artikel 5a van de Wet op het overleg huurders verhuurder eerst officieel instemming van de huurdersorganisatie dient te vragen. Dit zal weliswaar een hamerstuk zijn, doch deze weg zal formeel wel gevolgd dienen te worden.

Bij ernstige storingen dienen de leveranciers van energie aan hun klanten een compensatie te verstrekken. Duurt de storing langer dan 4, maar minder dan 8 uur, dan bedraagt de compensatie 35 euro per aansluiting. Daarna bedraagt de compensatie 20 euro per periode van vier uur. De eerste dag storing van 24 uur kost dus 115 euro. Dit blijkt uit artikel 2 lid 7 van de Warmtewet en artikel 4 lid 2 van de Warmteregeling .
Een exploitant van een warmtenet mag niet zomaar een klant afsluiten. In de periode van 1 oktober tot 1 april mag de klant of huurde helemaal niet worden afgesloten.
Op grond van artikel 2 lid 4 van de Warmtewet mag er door de leverancier geen onderscheid tussen de verschillende verbruikers worden gemaakt.

Toezicht en handhaving>>

In hoofdstuk 4 van de Warmtewet is geregeld dat de ACM is belast met de uitvoering van de wet en het toezicht op de naleving van deze wet.
Aan de geschillencommissie kunnen geschillen worden voorgelegd over de aansluiting of levering van gas, warmte of elektriciteit. U treft hierbij en hieronder een korte uitleg van de procedure bij de geschillencommissie aan.
Geschillen waarvan het financieel belang het bedrag van € 5.000 te boven gaat kunnen alleen door de Commissie worden behandeld als beide partijen daarmee instemmen.
Het klachtengeld beloopt een bedrag van € 25,42 (prijsbasis 2013). De kosten van rechtshulp blijven voor rekening van de klager. Reiskosten, portokosten en de kosten voor het bijwonen van de zitting blijven voor rekening van de klager.

Termijnen indiening klacht
Een klacht bij het ACM is slechts ontvankelijk als de klacht bij de leverancier bekend is en deze een redelijke termijn van bijvoorbeeld vier weken is gegund om te reageren op deze klacht. Daarnaast dient de leverancier ook aangesloten te zijn bij de overkoepelende organisaties van de energiebedrijven, de Vereniging Energie-Nederland of Netbeheer Nederland of bij de SGC voor de behandeling van geschillen zijn geregistreerd. Als de klacht niet wordt opgelost, dan moet de consument binnen 3 maanden nadat daarover met de ondernemer contact is geweest het geschil bij de commissie voorleggen. Een melding na deze termijn kan tot niet ontvankelijkheid leiden. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte staat dan in ieder geval nog wel de weg naar de rechter open. Voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte staat de gang naar de Huurcommissie dan nog open, omdat voor de Huurcommissie de termijn van indiening als genoemd in 7:260 lid 2 BW geldt. Deze termijn is aanzienlijk langer dan de termijn als geldend bij de Geschillencommissie Energie en Water.

Beroepsmogelijkheden tegen de uitspraak
Tegen een uitspraak van de commissie is geen beroep mogelijk. Na de zitting is de discussie gesloten. Wel kan na de uitspraak, indien dat binnen 14 dagen wordt verzocht, een kennelijke reken- of schrijffout in de tekst nog worden hersteld.
De uitspraak van de Geschillencommissie is bindend voor beide partijen, tenzij één van de partijen binnen twee maanden na de verzenddatum van de uitspraak via dagvaarding de rechter vraagt om na te gaan of de uitspraak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Beroep op nakomingsgarantie
Legt de ondernemer het bindend advies niet voor aan de rechter en komt hij het ook niet na, dan treedt op uw verzoek de nakomingsgarantieregeling in werking van de branchevereniging Vereniging Energie-Nederland of de branchevereniging Netbeheer Nederland. Het bindend advies moet wel betrekking hebben op een geschil dat is ontstaan in de periode dat de ondernemer lid is of was van Vereniging Energie-Nederland danwel Netbeheer Nederland. Is de ondernemer bij de SGC geregistreerd dan kan de klager die in het gelijk is gesteld een beroep doen op de door deze ondernemer afgegeven nakomingsgarantie.

Dwangsom
De ACM kan op grond van artikel 18 lid 1 Warmtewet een last onder dwangsom opleggen aan een overtreder van de regels van de Warmtewet. Deze bevoegdheid vervalt na verloop van vijf jaar nadat de bevoegdheid tot het opleggen van een dwangsom is ontstaan. Daarnaast is de bevoegdheid tot invordering van de verbeurde bedragen verjaard na verloop van zes maanden na de dag waarop zij zijn verbeurd.

Verplichte keuze geschillencommissie?
Uit de door Aedes opgestelde voorwaarden blijkt dat de niet-geliberaliseerde huurder een geschil kan voorleggen aan de Geschillencommissie Energie en Water, tenzij de Huurcommissie bevoegd is. Ik vraag mij af of de verhuurder op grond van deze bepaling de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte niet-ontvankelijk kan laten verklaren. Het lijkt mij niet. Een bepaalde ingang naar een geschillencommissie mag de huurder niet worden onthouden. De huurder moet zich wel realiseren dat na een keuze voor een bepaalde instantie niet kan worden gewisseld naar een andere geschillencommissie als de uitspraak een partij niet goed uitkomt.
Het lijkt mij echter inderdaad zinvoller dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich tot de huurcommissie richt als zich een geschil over de afrekening van de nutsvoorzieningen voordoet. De huurcommissie kan zich immers eveneens buigen over de in rekening gebrachte kosten van elektriciteit en water. Deze mogelijkheid heeft de Geschillencommissie Energie en Water niet. De Warmtewet legt immers slechts geschillen over levering van warmte bij deze commissie in verband met de levering van warmte in de wet genoemde zin. In theorie bestaat dus de mogelijkheid dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een geschil over de warmtelevering door de Geschillencommissie Energie en Water laat behandelen en het geschil over levering van water en elektra door de Huurcommissie laat behandelen. Dit lijkt mij inefficiënt. Dit leidt ook tot verhoging van de kosten.
Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte staat slechts de weg open naar de Geschillencommissie Energie en Water of naar de rechter. Over de verschillende rechtsingangen en de daarbij toepasselijke termijnen ga ik in het volgende onderdeel dieper in.

Huurrecht en Warmtewet: botsende rechten?>>

In de meeste huurcontracten staat al opgenomen welke diensten worden geleverd en welke geschatte kosten (het voorschotbedrag) in rekening gebracht worden. Voor de niet-geliberaliseerde huurder is wettelijk een redelijke vergoeding voor warmtelevering gewaarborgd op grond van 7:259 BW e.v. en op grond van het Besluit servicekosten. Deze reeds bekende regelingen voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen de levering van warmte voor dezelfde zaken zoals geregeld in artikel 2 lid 3 Warmtewet.
Voor niet-geliberaliseerde woonruimte kunnen op dezelfde levering zowel de dwingend rechtelijke regels van het huurrecht als de Warmtewet van toepassing zijn. Mr. drs. J. Chr. Rube constateert in zijn artikel “De warmtewet en Woningcorporaties” (De Warmtewet en Woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties, Tijschrift voor Bouwrecht aflevering 2, februari 2013, door mr. Drs. J. Chr. Rube) dat er tegenstrijdige berichten worden afgegeven over afhandeling van geschillen over warmtelevering door de Huurcommissie of door de geschillenregeling die in de Warmtewet is opgenomen. Mr. Rube is van mening dat mede gezien de Toelichting door de minister in de nota naar aanleiding van het verslag van 29 november 2011 (De Warmtewet en Woningcorporaties, de (onbedoelde) gevolgen van de invoering van de Warmtewet voor woningcorporaties, Tijschrift voor Bouwrecht aflevering 2, februari 2013, door mr. drs. J. Chr. Rube) dat met de onafhankelijke geschillencommissie in de zin van artikel 3 lid 2 Warmtewet de Huurcommissie wordt bedoeld voor niet-geliberaliseerde woonruimte. Volgens Aedes komen meerdere instanties in aanmerking. Aedes pleit er ook voor dat voor sociale woonruimte de Huurcommissie de aangewezen instantie is. Geliberaliseerde huurders kunnen zich wenden bij Consuwijzer, onderdeel van de ACM. “Toezicht en handhaving” ben ik hier verder op in gegaan. Mr. Rube schetst in zijn artikel dat er problemen kunnen ontstaan bij verschillen tussen de diverse regelingen. Zo geldt bij het aanhangig maken van een geschil over de prijs van de servicekosten een vervaltermijn voor het indienen van de vordering. In de Warmtewet is geen vervaltermijn voor een verzoek tot geschilbeslechting opgenomen. Een ander aspect van botsende rechten is dat er volgens de Warmtewet door de ACM van rechtswege een maximumprijs wordt vastgesteld. Op grond van 7:258 BW e.v. mogen partijen wegens de geldende contractvrijheid zelf een prijs overeenkomen. Deze overeengekomen prijs kan door de bestuursrechter terzijde worden gezet. Ik ga onderstaand in op de geschillencommissie die geraadpleegd kan worden en de vervaltermijn die in het huurrecht is opgenomen.

Welke geschillencommissie is bevoegd onderzoek te doen?
Voor geliberaliseerde woonruimte is deze botsing tussen rechten niet van toepassing, omdat de dwingend rechtelijke regels over afrekening van de servicekosten voor dit soort woonruimte niet van toepassing zijn. 7:247 BW e.v. verklaart immers de meeste regels betreffende de afrekening van servicekosten voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing. De huurders van geliberaliseerde woonruimte krijgen een extra bescherming. Deze huurders dienden zich immers bij een conflict over de afrekening van de servicekosten tot de rechter te wenden, omdat de rechtsgang naar de Huurcommissie door de werking van artikel 7:247 BW is afgesneden. Op grond van artikel 3 lid 2 Warmtewet kan een verbruiker in het vervolg geschillen over de overeenkomst voorleggen aan een onafhankelijke geschillencommissie. Deze procedure moet transparant, snel en relatief goedkoop zijn. De ingangsmogelijkheid bestond dus al voor huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte in de vorm van de Huurcommissie.

Voor geliberaliseerde woonruimte is deze mogelijkheid om buiten de rechter om geschillen over levering van warmte via een geschillencommissie te beslechten nieuw. Bedacht moet daarbij wel worden dat een geschil over de eindafrekening bij geliberaliseerde woonruimte uit elkaar getrokken moet worden betreffende de componenten warmte, elektriciteit en water. Alleen het component warmte kan op grond van artikel 3 lid 2 Warmtewet door een onafhankelijke geschillencommissie worden beoordeeld. Dit brengt voor geliberaliseerde woonruimte het praktische bezwaar met zich mee dat discussies over warmte door een geschillencommissie behandeld kunnen worden, terwijl deze huurder voor oplossing voor geschillen over elektriciteit en water alsnog naar de rechter zal moeten. Wellicht kunnen partijen hier praktisch mee omgaan. Doorgaans zullen immers de kosten van verwarming het hoofdbestanddeel van een eindafrekening servicekosten uitmaken. Als er overeenstemming over het component warmte bestaat, dan lijkt de weg naar een minnelijke regeling over de componenten elektriciteit en water voor de hand te liggen. Deze keuze hoeft de niet-geliberaliseerde huurder niet te maken. Deze huurder kan immers het gehele pakket aan in rekening gebrachte bedragen bij de Huurcommissie ter beoordeling neerleggen. Een beroep bij de Geschillencommissie energie over een geschil over de eindafrekening lijkt daarom voor deze categorie woonruimte niet voor de hand te liggen. Deze huurder zal immers voor de overige restpunten die onderwerp van geschil zijn (elektra en water) alsnog de Huurcommissie moeten raadplegen.

Ik acht de mogelijkheid om een probleem ter beoordeling van de klachtencommissie van de woningcorporatie te brengen geen zinvolle ingang. Deze klachtencommissie kan wat betreft een status van onafhankelijkheid niet gelijk worden gesteld met de Huurcommissie of de Geschillencommissie Energie. De kantonrechter biedt voor zowel de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte als de huurder van geliberaliseerde woonruimte altijd een ingang om een probleem met de verhuurder over de hoogte van de eindafrekening ter beoordeling over te leggen. De gang naar de rechter is voor een huurder vaak te complex. Daarnaast zal de eisende partij bewijs van zijn stellingen aan moeten dragen. Mocht de huurder van mening zijn dat een eindafrekening niet juist is, dan zal deze bewijs door bijvoorbeeld een rapport door een deskundige aan moeten dragen. De eisende partij zal doorgaans de kosten van een deskundige voor moeten schieten. Deze kosten kunnen behoorlijk oplopen. Ik zie daarom als laagdrempelige instantie om het probleem aanhangig te maken nog steeds de Huurcommissie als aangeven instantie voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte lijkt mij de Geschillencommissie Energie of de Consuwijzer, onderdeel van de ACM, de aangewezen instantie om een geschil aanhangig te maken. Partijen kunnen dan afspreken de componenten water en elektriciteit hangende het onderzoek naar warmte buiten beschouwing te laten en daar op terug te komen nadat er duidelijkheid is verschaft over de hoogte van de kosten van verwarming.

De verschillende termijnen
Ik acht dit door mr. Rube geschetste risico met betrekking tot het terugdraaien van een overeengekomen prijs in het verschil in de mogelijkheid om tot invordering over te gaan van beperkte betekenis. De huurder kan immers op grond van 7:259 BW e.v. een herberekening vragen van de betaalde overeengekomen (voorschot) bedragen aan kosten. Deze mogelijkheid bestaat voor niet-geliberaliseerde woonruimte inderdaad slechts tot een periode van 24 maanden nadat een eindafrekening gestuurd had moeten worden. Via de Warmtewet geldt een verjaringstermijn van 5 jaar. Het lijkt dan dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte bij het verlopen van de termijn van 24 maanden alsnog terug kan vallen op de geschillenregeling van de Warmtewet. Dit brengt voor de verhuurder volgens mr. Rube een enorm terug betalingsrisico met zich mee. Het is de vraag of dit zo is. Immers voor niet-geliberaliseerde woonruimte geldt voor het instellen van vorderingen betreffende de servicekosten evenzeer artikel 51 UHW. Volgens artikel 51 UHW geldt het volgende: “na het verstrijken van de termijn, bedoeld in artikel 7:260, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ingestelde rechtsvordering ter zake van de vergoedingen, bedoeld in het eerste lid van dat artikel, wordt een uitspraak van de Huurcommissie dan wel beschikking van de rechter omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot deze vergoedingen overgelegd.” Het is de vraag of de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte wél een uitspraak van een andere geschillencommissie kan overleggen ter incasso van een vordering in dit verband. Ik denk dat artikel 51 UHW ook uitdrukkelijk de andere mogelijke geschillencommissies moet noemen om de blokkering van invordering van bedragen, die voorvloeit uit artikel 51 UHW te voorkomen. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze beperking in ieder geval niet omdat de regels van het UHW niet op deze categorie woonruimte van toepassing is.

Mocht artikel 51 UHW geen belemmeringen opwerpen ten aanzien van invorderingen van vorderingen gebaseerd op de uitspraak van een andere geschillencommissie dan de Huurcommissie, dan geldt het volgende. De regeling van artikel 7:260 lid 2 BW is een beperking van de normale verjaringstermijn als genoemd in artikel 3:308 BW. Door de termijn van 7:260 lid 2 BW terzijde te zetten valt de huurder dan weer feitelijk terug op de algemene regeling die geldt voor de verjaring van geldvorderingen. Als door de verhuurder een te hoog bedrag voor warmtelevering in rekening wordt gebracht vind ik het niet zo’n bezwaar dat de normale verjaringstermijn van artikel 3:308 BW wordt gehanteerd. De verhuurder zal zorg dienen te dragen voor het berekenen van de juiste maximumprijzen.

Voor de volledigheid wordt hier nog opgemerkt dat aansluitingen van meer dan 100 kW niet onder de Warmtewet vallen. Hierbij kan zich volgens mr Rube het volgende probleem voordoen. Als een appartementencomplex is aangesloten op een stadsverwarmingsnetwerk, dan zal de aansluiting groter zijn dan 100 kW. De leverancier van warmte aan het complex zal niet door de zwaarte van de aansluiting gebonden zijn aan de regels van de Warmtewet. De verhuurder die echter aan zijn huurders van appartementen warmte doorgeeft zal wel gebonden zijn aan de regels van de Warmtewet, omdat de huurders doorgaans geen zwaardere aansluiting hebben dan 100 kW. Er kan een verschil ontstaan tussen de maximumprijs die de verhuurder aan zijn leverancier moet betalen en de maximumprijs die de verhuurder aan zijn huurder door mag berekenen. Daarnaast kan er in deze situatie een verschil ontstaan bij storingen. De beschermde verbruiker heeft recht op compensatie, terwijl dit niet geldt voor de verhuurder van een appartementencomplex met een aansluiting die groter is dan 100 kW. Dit probleem wordt ook onderkend door Aedes.
In de Wijziging van de Warmtewet, nota naar aanleiding van het verslag, 32 839, nr 7, bladzijde 4. is dit probleem ook onderkend. Er wordt echter in de nota gesteld dat niet "verwacht zal worden dat dit tot problemen zal leiden omdat warmteleveranciers in het algemeen juist lagere kosten per GJ hanteren voor grotere aansluitingen. De praktijk zal moeten uitwijzen of dergelijke problemen zich voordoen en ik zou het vanzelfsprekend betreuren indien warmteleveranciers deze situatie zouden gebruiken om woningcorporaties met kosten op te zadelen die zij niet kunnen doorbereken".
Het valt nog niet te voorzien op welke wijze dit probleem kan worden ondervangen.

De verhuurder zal wegens wijzigingen van het servicekostenbeleid op grond van artikel 5a Wohv instemming van de huurdersorganisatie moeten hebben. De verhuurder doet er verstandig aan dit tijdig, dus ruim voor januari 2014, met de huurdersorganisatie te regelen.

De praktijk>>

De Warmtewet stelt een schriftelijke leveringsovereenkomst verplicht die een aantal gegevens dient te bevatten. De huurovereenkomst bevat vaak onvoldoende gegevens om te kunnen voldoen aan de voorwaarden die aan een leveringsovereenkomst warmte worden gesteld. Doorgaans staat immers in het huurcontract welke diensten door de verhuurder geleverd zullen worden. De aanvullende bepalingen die volgens de Warmtewet in het leveringscontract vermeld dienen te worden, staan normaliter niet in het huurcontract vermeld die tot op heden zijn gesloten. Zo staat in het huurcontract doorgaans niet een minimum- en een maximumtemperatuur van de te leveren warmte vermeld. Voorts staat in het huurcontract doorgaans geen compensatieregeling bij een ernstige verstoring in de levering van warmte opgenomen.
De verhuurder zal ook een voorschotbedrag met de huurder overeen moeten komen. Dit is nu in het huurcontract al wel vaak geregeld, doch dit voorschotbedrag zal met inachtneming van de regels van de Warmtewet op andere wijze samengesteld dienen te worden. Het voorschotbedrag per maand kan per woning als volgt worden vastgesteld: het totaal aantal woningen in een complex x de vastrechtkosten + het totaal gemiddelde gigajouleverbruik x de gigajouleprijs gedeeld door het aantal woningen gedeeld door 12.
De eindafrekening wordt dan ook eenvoudiger. De verbruiker zal bij moeten betalen als deze meer gigajoules heeft verbruikt, dan waarmee in het voorschotbedrag rekening is gehouden en de verbruiker zal geld terug krijgen als deze minder gigajoules heeft verbruikt, dan waarmee in het voorschotbedrag rekening is gehouden.
Daarnaast moet in de leveringsovereenkomst de nieuwe maximum prijs (prijs van gebruikersafhankelijk deel en gebruiksonafhankelijk deel) worden vermeld. Als de overeengekomen prijs niet wordt vermeld, dan treedt van rechtswege de door het ACM vastgestelde maximumprijs in werking.
Het is verstandig in de leveringsovereenkomst te vermelden dat er in de zomermaanden geen verplichting is warmte te leveren (uitgezonderd warm tapwater). Daarnaast gelden specifieke verplichtingen, die in dit onderdeel al zijn behandeld.
Het is verstandig de huurdersorganisaties tijdig van deze wijzigingen op de hoogte te brengen. Conform artikel 5a Wohv is immers bij wijziging in het door de verhuurder gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW voorafgaande instemming van de huurdersorganisatie nodig. Dat door de wet deze beleidswijziging wordt doorgevoerd lijkt dit niet anders te maken.

De verhuurder kan de volgende berekening maken voor bepaling van de maximumprijs. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de formules in de artikelen 1 tot en met 4 van het Warmtebesluit. Ik heb hierbij de bedragen gebruikt die het ACM in december 2013 in haar besluit ( Besluit maximumprijzen warmteverbruik per 1 januari 2014) heeft vastgesteld. In mijn boek "Huurgeschillen Ontleed" heb ik fictieve bedragen gebruikt die door Aedes in haar rekenvoorbeeld zijn gebruikt in haar “Handreiking Warmtewet”. Op het moment dat het boek in november 2013 naar de uigever werd gestuurd waren deze bedragen nog niet gepubliceerd, zodat ik genoegen moest nemen met een berekening op basis van fictieve bedragen.

De maximumprijs voor levering van warmte bestaat uit een gebruiksafhankelijk en een gebruiksonafhankelijk deel dat wordt berekend volgens de volgende formule (Artikel 2 van het Warmtebesluit ).
De bedragen waaruit de maximumprijs is opgebouwd wordt door de ACM aangeleverd. De verhuurder heeft deze berekening dus niet zelf te maken. Het is verstandig als de verhuurder deze berekening zelf ook maakt op basis van haar eigen cijfers. De verhuurder kan dan immers zien of de componenten waaruit de maximumprijs is opgebouwd afwijkt van de specifieke situatie en daarmee beoordelen of de maximumprijskostendekkend is.
De maximumprijs voor levering van warmte bestaat uit een gebruiksafhankelijk en een gebruiksonafhankelijk deel dat wordt berekend volgens de volgende formule.

Pmax w = VKw + Pw * Ww = € 254 + € 24,03 * Ww

Pmax w = de maximumprijs voor de levering van warmte in het jaar t;
VK w = de vaste kosten in het jaar t, uitgedrukt in euro;
P w = de variabele kosten in het jaar t, uitgedrukt in euro per gigajoule;
W w = het jaarverbruik van de warmteverbruiker, uitgedrukt in gigajoule.

Het vaste deel wordt vastgesteld met inachtneming van de formule. VKw = VKg + Delta GK (Artikel 3 van het Warmtebesluit ).

VK w = de vaste kosten in het jaar t;
VK g = de jaarlijkse vaste kosten van het transport, de levering en de aansluiting van gas, bestaande uit:
a. het gemiddelde van de vaste tarieven voor gaslevering van de bekende overeenkomsten tussen leverancier en verbruiker voor éénjaarscontracten met vaste prijs op basis van het G1 tarief van de drie grootste Nederlandse gasleveranciers, voor het jaar t,
b. het gewogen gemiddelde van de transportonafhankelijke verbruikerstarieven voor afnemers met een G6 aansluitingen van de netbeheerders van de gastransportnetten niet zijnde de netbeheerder van het landelijk gastransportnet, voor het jaar t,
c. het gewogen gemiddelde van de transportafhankelijke verbruikerstarieven voor de G6 aansluitingen van de netbeheerders van gastransportnetten niet zijnde de netbeheerder van het landelijk gastransportnet, voor het jaar t, en
d. het gewogen gemiddelde van de periodieke aansluittarieven voor de G6 aansluitingen van de netbeheerders van gastransportnetten, niet zijnde de netbeheerder van het landelijk gastransportnet, voor het jaar t;

VKg = € 179,58 inclusief BTW. Voor de berekening zie de paramaters voor de berekening van de maximumprijs die het ACM in december 2013 in haar besluit ( Besluit maximumprijzen warmteverbruik per 1 januari 2014) kenbaar heeft gemaakt.

en

Delta GK = GKg – GKw – Ke (artikel 3 van het Warmtebesluit ).
a. de kapitaalslasten van een cv-ketel; jaarlijkse afschrijvingslasten op basis van een lineaire afschrijving en vermogensvergoeding op basis van gemiddelde resterende levensduur en reële vermogenskostenvoet; b. de onderhoudskosten op basis van een jaarlijks onderhoudscontract; c. de meetkosten op basis van het gewogen gemiddelde van de meettarieven voor G6 aansluitingen van de gasmeter van de netbeheerders van de gastransportnetten niet zijnde de netbeheerder van het landelijk gastransportnet, voor het jaar t.

GKw = de gebruikskosten bij warmte, bestaande uit;
a. de kapitaalslasten van een warmtewisselaar; jaarlijkse afschrijvingslasten op basis van een lineaire afschrijving en vermogensvergoeding op basis van gemiddelde resterende levensduur en reële vermogenskostenvoet;
b. de onderhoudskosten op basis van een jaarlijks onderhoudscontract;
c. de meetkosten op basis van het gewogen gemiddelde van de meettarieven voor G6 aansluitingen van de gasmeter van de netbeheerders van de gastransportnetten niet zijnde de netbeheerder van het landelijk gastransportnet, voor het jaar t;
Ke = de meerkosten van elektrisch koken;
Delta GK = 74,42 euro inclusief BTW NB: meetkosten cv en warmte vallen tegen elkaar weg. Voor de berekening zie de paramaters voor de berekening van de maximumprijs die het ACM in december 2013 in haar besluit ( Besluit maximumprijzen warmteverbruik per 1 januari 2014) kenbaar heeft gemaakt.

Voor de formule van het variabele deel verwijs ik naar artikel 4 van het Warmtebesluit .

Pw = gemiddelde gasprijs/ (brandstofrendement * bovenwaarde verbrandingswaarde aardgas);
Brandstofrendement = 0,78 (gebaseerd op ruimteverwarming inclusief warmtapwater voorziening);
Gasprijs = 0,665 euro per m3 (rekenwaarde).
Pw = € 24,03 inclusief BTW per GJ. Voor de berekening zie de paramaters voor de berekening van de maximumprijs die het ACM in december 2013 in haar besluit ( Besluit maximumprijzen warmteverbruik per 1 januari 2014) kenbaar heeft gemaakt.

In het onderdeel “De In rekening te brengen kosten” is al uitgelegd dat gebruiksonafhankelijke deel (vastrecht) en het variabele gigajoule-tarief in euro’s worden jaarlijks vooraf door de ACM wordt vastgesteld. Deze twee componenten vormen de maximumprijs bij een gebruik van 1 gigajoule. Voorts is in dit laatstgenoemde onderdeel van dit hoofdstuk al opgemerkt dat de ACM bij haar controle of de maximumprijs correct wordt toepast niet de onderliggende bedragen toetst waaruit deze prijs is opgebouwd. Voor de leverancier van warmte is het daarom mogelijk een eigen tarief tot stand te brengen, waarbij een combinatie van bedragen wordt toegepast die afwijken van de door de ACM weergeven bedragen waaruit de maximumprijs bij een verbruik van 1 gigajoule is opgebouwd. Het lijkt mij dat een combinatie van onderliggende bedragen slechts is toegestaan zolang de maximumprijs (dus de maximumprijs bij verbruik van 1 gigajoule vermenigvuldigd met de verbruikte gigajoules in jaar t) voor de levering van warmte in het jaar waarop de eindafrekening betrekking heeft niet wordt overschreden, die wordt berekend met inachtneming van deze maximumbedragen.

Bij toepassing van de maximum bedragen die hierboven als voorbeeld zijn genoemd geeft dit dus het volgende beeld van de in rekening te brengen kosten bij een warmteverbruik van 30 gigajoule per jaar: € 254 + € 24,03 * 30 = € 974,90. Dit is de maximumprijs op basis van het daarbij weergeven verbruik. In mijn beleving mag de verhuurder alleen een andere combinatie van de onderliggende bedragen waaruit de maximumprijs is samengesteld opvoeren zolang deze combinatie niet tot gevolg heeft dat de in rekening te brengen kosten bij een warmteverbruik van 30 gigajoule per jaar het bedrag van € 974,90 overschrijdt. Zouden deze componenten worden gewijzigd in een bedrag van € 250 (vastrecht) en € 34 (gigajouleprijs), dan blijft de maximumprijs bij een verbruik van 1 gigajoule weliswaar €284, doch deze combinatie van bedragen heeft tot effect dat de kosten van het warmteverbruik uitstijgen boven met maximumbedrag dat bij een warmteverbruik van 30 gigajoule per jaar berekend mag worden. Met de laatstgenoemde variabelen luiden de verbruikskosten immers per jaar bij een warmteverbruik van 30 gigajoule: € 250 + € 34 * 30 = € 1270. Dit bedrag is hoger dan het bedrag van € 974,90 dat met een warmteverbruik van 30 gigajoule per jaar berekend mag worden. Deze combinatie van bedragen is dus niet toegestaan.

Aangezien de maximumprijs voor de levering van warmte in het jaar waarop de eindafrekening betrekking heeft wordt berekend aan de hand van de door de ACM weergeven gebruiksonafhankelijke deel (vastrecht) en het variabele gigajoule-tarief in euro’s vermenigvuldigd door het aantallen verbruikte gigajoules per jaar, zal een verbruiker zijn persoonlijk verbruik alleen kunnen berekenen door bovengenoemde berekening tot te passen op zijn verbruik in een jaar. Als de in rekening gebrachte verbruikskosten over een bepaald jaar onder de maximumprijs uit komt, dan heeft het voor de verbruiker geen zin om bezwaar tegen de afrekening te maken. Ter voorkoming van verwarring bij de verbruiker over de in rekening gebrachte bedragen doet de leverancier er goed aan om de berekende waarden onder of op het maximumtarief te stellen. Dat geldt eens te meer als er een discussie over de het aantal verbruikte gigajoules per jaar mogelijk is. Als de kosten onder de maximumprijs ligt is erdoor de verbruiker geen inhoudelijke discussie mogelijk. TNO heeft in haar rapport (De bescherming van de consument op grond van de Warmtewet, TNO (centrum voor economische vraagstukken) 2011) op bladzijde 50 berekend dat een gemiddeld warmteverbruik van een zuinig huis met een zuinige bewoner circa 19 gigajoule per jaar beloopt. Een gemiddeld warmteverbruik van een onzuinig huis met een onzuinige bewoner beloopt circa 52 gigajoule per jaar. De verbruiker zal zelf de moeite moeten nemen door bovengenoemde berekening de maximumprijs te berekenen. Er moet dan wel op bedacht worden dat de ACM de parameters waarop met name de gigajouleprijs wordt bepaald vlak voor de jaarwisseling zal vaststellen en goedkeuren voor elk volgend jaar. Er moet dus goed nagekeken worden welke bedragen door de ACM vastgesteld worden.

Berekening gemeenschappelijke voorzieningen in servicekosten >>

De voor doorberekening in aanmerking komende kosten ten aanzien van gemeenschappelijke voorzieningen, waarvan de huurders gebruik kunnen/moeten maken, kunnen gelijk worden verdeeld naar rato van het aantal woonruimten. Woonruimten op de begane grond, die deel uitmaken van een complex gestapelde bouw, maar die een eigen toegang naar buiten hebben en daardoor geen gebruik hoeven te maken van gemeenschappelijke ruimte/voorzieningen (ook niet om van en naar bij de woonruimte behorende berging te gaan) delen niet mee in de gemeenschappelijke kosten van de betreffende ruimte.

Verhoging van het voorschot >>

De huurder hoeft geen verhoging van het maandelijkse voorschot van servicekosten te betalen, zolang de verhuurder het servicekostenoverzicht niet heeft verstrekt. Wanneer het servicekostenpakket tussentijds met instemming van de huurder is uitgebracht, kan het voorschot wel tussentijds worden verhoogd.

Rechtsverwerking om (service)kosten in rekening te kunnen brengen >>

Servicekosten en rechtsverwerking: positie verhuurder

Algemeen wordt aangenomen dat alleen tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden. Omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89).

In artikel 7:259 BW staat de termijn genoemd waarbinnen het overzicht van de servicekosten naar de huurder toegestuurd moet worden. Er staat in de wet geen sanctie genoemd op overschrijding van deze termijn. Dat in de wet geen sanctie op het te laat verstrekken van dit overzicht is genoemd, brengt niet met zich mee dat het versturen van deze overzichten zonder inachtneming van deze termijnen zonder effect blijft. Een redelijke uitleg van de in de wet neergelegde regelgeving brengt immers met zich mee dat van de overeengekomen termijn niet al te zeer mag worden afgeweken, omdat de huurder niet te lang in onzekerheid mag verkeren over mogelijke navorderingen van servicekosten. De huurder betaalt immers maandelijks een voorschot met betrekking tot deze kosten. Het is de huurder echter volstrekt onbekend welk bedrag naar aanleiding van de eindafrekening definitief betaald dient te worden. Deze onzekerheid dient de verhuurder zo snel mogelijk weg te nemen, in ieder geval binnen de daarvoor in de wet genoemde periode.
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam d.d. 5 december 1989 (PRG 1991/3443) en 26 oktober 1988 (PRG 1989/3027). Dit sluit ook aan op de strekking van artikel 6 EVRM.
De rechtbank 's-Gravenhage sector kanton 's-Gravenhage, kwam in haar uitspraak op 9 mei 2007 LJN: BB8814, Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 637491\RL EXPL 07-774 via een omweg tot een zelfde oordeel. Er was in deze zaak door de verhuurder in september 2005 een afrekening verstuurd over het seizoen 2001/2002.

De kantonrechter overwoog: "De onderhavige vordering is ingesteld bij dagvaarding d.d. 9 januari 2007, derhalve ruimschoots na afloop van de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn. Dat geldt voor elk van de tijdvakken waarop de vordering betrekking heeft. Nu gedaagde niet slechts de verschuldigdheid van de nagevorderde servicekosten betwist, maar ook de hoogte ervan en de wijze van berekening, had eiseres dus ingevolge artikel 51 UHW een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van gedaagde met betrekking tot de servicekosten over het betreffende tijdvak dienen over te leggen. Dat heeft zij niet gedaan en tijdens de comparitie van partijen is gebleken dat een dergelijke uitspraak of beschikking ook niet voorhanden is.
Dit brengt mee dat de vordering van eiseres moet worden afgewezen. Een vordering bij de huurcommissie moet in ieder geval worden gestart binnen de vervaltermijn waarbinnen de huurcommissie kan worden ingeschakeld. Op deze wijze loopt de verhuurder van de niet-geliberaliseerde woonruimte via een omweg het risico te worden geconfronteerd met rechtsverwerking van de vordering. Immers afwezigheid van de uitspraak van de huurcommissie kan er voor zorgen dat deze formaliteit niet meer kan worden rechtgetrokken."
In dezelfde zin oordeelde de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem, in haar vonnis van 14 juli 2011 LJN: BR2961, sector kanton Rechtbank Haarlem, 489241\CV EXPL 10-15068. De rechter was in rechtsoverweging 9 van dit vonnis ook hier van mening dat de verhuurder geen bedragen betreffende de servicekostenafrekening van de huurder kon opeisen voor zover deze vordering niet vergezeld ging van een uitspraak van de huurcommissie of een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van de huurder (zie artikel 51 UHW). Deze vorderingen konden niet meer aanhangig worden gemaakt aangezien de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn was verstreken.
De verhuurder kan door stil te zitten zich dus te kort doen. Voor de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte gaat deze redenering niet op, omdat artikel 51 UHW voor deze categorie woonruimte niet van toepassing is.

Op grond van de jurisprudentie heeft verhuurder zijn rechten tot navordering verwerkt, indien de verhuurder de bovengenoemde schematisch weergegeven termijnen niet in acht heeft genomen. Dit geldt eens te meer als de huurder door het te laat verstrekken van dit overzicht geen bezwaar bij de huurcommissie in kan dienen, omdat daarvoor de termijn is verstreken.

De rechtbank Dordrecht, sector kanton Dordrecht, kwam in haar uitspraak van 26 september 2005 LJN: AU3641, Sector kanton Rechtbank Dordrecht , 159650 CV EXPL 05/713 tot een oordeel dat de afrekening over 1998/1999 en 1999/2000 die door de verhuurder pas bij brief van 17 december 2002 is ingediend de huurder niet heeft benadeeld. De kern van de uitspraak luidt als volgt: "Enkel tijdsverloop levert geen rechtsverwerking op, daarvoor zijn bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraken niet meer te gelden zou maken of dat de wederpartij in zijn positie onredelijk zou zijn benadeeld indien de gerechtigde zijn aanspraak alsnog te gelde zou maken. Zulks is niet gesteld of gebleken. Evenmin is duidelijk op welke grond de huurder meent dat sprake is van verval van recht". Bij een beroep op rechtsverwerking van de vordering dient dus door de huurder aangevoerd te worden op grond waarvan het vertrouwen was gewekt dat de verhuurder zijn aanspraken niet meer te gelde zou maken. Zonder onderbouwing van deze omstandigheden is voor rechtsverwerking geen plaats.
De Hoge Raad vond in haar uitspraak van 8 december 1989, nr. 13716 (NJ 1990/474) dat op grond van de redelijkheid en billijkheid wel door rechtsverwerking een vorderingsrecht binnen de verjaringstermijn van vijf jaar verloren kan gaan.

In deze uitspraak is van belang dat de gevorderde bedragen feitelijk niet worden betwist, wat bij bovengenoemde uitspraak van de rechtbank te 's-Gravenhage van 9 mei 2007 wel het geval was. Bovendien heeft de huurder niet gesteld dat hij onredelijk was benadeeld. Deze uitspraak wijkt wel af van bovengenoemde uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam, die vond dat enkel tijdsverloop wél rechtsverwerking op kon leveren. Overigens leek in deze zaak de huurcommissie nog bevoegd om over deze kwestie (zeker over de afrekening van 1999/2000) een oordeel te geven als er tijdig bezwaar was ingediend, zodat de huurder niet onevenredig in zijn positie lijkt te zijn benadeeld. Hoewel de kantonrechter te Dordrecht iets te ongenuanceerd lijkt over te komen en op de motivering van het vonnis een en ander valt aan te merken, kan het vonnis in essentie wel juist zijn. Als de vordering zo laat wordt ingediend dat de huurcommissie (bij niet-geliberaliseerde woonruimte) niet meer bevoegd is een oordeel over de zaak te geven, dan is het verstandig dit in een procedure ter onderbouwing van een betoog houdende afwijzing van de vordering van de verhuurder te berde te brengen. Tevens lijkt het verstandig een beroep op de redelijkheid en billijkheid te doen.

De Hoge Raad vond in haar uitspraak van 8 december 1989, nr. 13716 (NJ 1990/474) dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een recht op vordering van een bepaald bedrag op kortere termijn dan een verjaringstermijn van vijf jaren verloren kan gaan. Laatstgenoemde uitspraak had weliswaar betrekking op een loonvordering, doch de argumentatie die tot verval van het recht tot vordering van deze bedragen heeft geleid, kan volgens mij ook als argument dienen om de in rekening gebrachte servicekosten te bestrijden, die vallen buiten de bovengenoemde indieningstermijnen.
De huurder kan immers door nalatigheid van verhuurder in een ongunstiger toestand worden gebracht dan wanneer verhuurder de eindafrekening wél conform de genoemde termijn als genoemd in de huurovereenkomst naar de huurder had toegestuurd. De huurder zou immers door eerdere toezending van deze eindafrekeningen inzicht gekregen hebben in de hoogte van de energienota’s en daarbij het energiegebruik aan kunnen passen en/of bezwaar hebben kunnen maken tegen de hoogte van deze nota’s wegens het disfunctioneren van de wijze waarop het energieverbruik wordt geregistreerd.

Servicekosten en rechtsverwerking: positie huurder

De huurder dient zich te realiseren dat deze vervaltermijn die in de uitspraak van de rechtbank 's-gravenhage sector kanton 's-Gravenhage van 9 mei 2007 LJN: BB8814,Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage , 637491 \ RL EXPL 07-774 de verhuurder fataal was geworden, ook in zijn nadeel uit kan pakken. Stel dat huurder over bijvoorbeeld een periode van vijf jaar te veel servicekosten heeft betaald en dat pas na een eindafrekening door de verhuurder na vijf jaar merkt, dan kan de huurder deze te veel betaalde kosten over deze gehele periode niet zonder meer terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling ( zie artikel 3:309 BW). Voor de mogelijkheid van terugvordering dient dus ook hier te worden bezien of op grond van artikel 51 UHW een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van de verhuurder met betrekking tot de servicekosten over het betreffende tijdvak overgelegd kan worden. Als er geen uitspraak bij deze instanties is aangevraagd dan lijkt de vordering uit onverschuldigde betaling af te ketsen voor zover deze vordering een periode van meer dan 2 jaren overtreft. De vordering uit onverschuldigde betaling kan dus voor deze terugvordering niet worden gebaseerd op het algemene terugvorderingsrecht als genoemd in artikel 3:309 BW. De huurders kunnen slechts door toepassing van artikel 51 UHW en artikel 7:260 lid 2 BW komen tot de vaststelling dat de onderhoudsbijdrage (gedeeltelijk) onverschuldigd is betaald. De betalingsverplichting van de huurder zoals genoemd in artikel 51 UVWH is voor deze vordering toch ook onderwerp van discussie. Was dit artikel er niet geweest, dan zou de Hoge Raad betaling van die bijdrage niet als onverschuldigd hebben gekwalificeerd. De Huurcommissie zal de vordering immers over de laatste twee jaar kunnen beoordelen, dus als er geen uitspraak bij deze instantie is aangevraagd lijkt de vordering zich tot deze periode te beperken. De vorderingen die de periode van meer dan twee jaar overstijgen, lopen dan door het gestelde in artikel 51 UHW tegen de daarin vervatte vervaltermijn aan, waardoor jaar drie tot en met vijf niet voor terugvordering in aanmerking komen. De kantonrechter te Rotterdam kwam in haar vonnis van 14 februari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:1081 in alinea 4.3 van dit vonnis tot oordeel dat zonder een uitspraak van de Huurcommissie en/of de kantonrechter geen bedragen kunnen worden gevorderd die opeisbaar zijn geworden buiten de termijn van 24 maanden als genoemd in artikel 7:260 lid 2 BW.

Door deze redenering lijkt de fout van de wetgever (door in artikel artikel 51 UHW geen vervaltermijn en/of matigingsrecht op te nemen zoals bij de voorganger van dit artikel (38a Hpw), waardoor de terugvordering van te veel betaalde huur door de algemene regeling van artikel 3:309 BW voor twintig jaar (!) mogelijk lijkt te zijn) aan banden te zijn gelegd door de a-contrario redenering als genoemd in de uitspraak van de rechtbank 's-gravenhage sector kanton 's-Gravenhage van 9 mei 2007 LJN: BB8814, Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage , 637491 \ RL EXPL 07-774. Dit betreft wel een uitspraak van een lagere rechter, zodat deze conclusie nog niet 100 % zekerheid kan geven.

In de uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 2006 LJN: AY9599, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , C200401747 is bepaald dat er sprake was van rechtsverwerking van de gevorderde huurverhoging en indexering over 1998 tot en met 2003 (bij bedrijfsruimte). Zie voor een verdere onderbouwing van dit standpunt: Huurprijswijziging.

Over de mogelijkheid van verwerking van rechten met betrekking tot herstelkosten van opgeleverde huurruimte staat in het hoofdstuk: De oplevering van de gehuurde ruimte meer beschreven.

Bij wie moet de huurder bij verkoop van de woning aankloppen ?>>

Een vordering tot nabetaling of terugbetaling van servicekosten is opeisbaar na afloop van het desbetreffende boekjaar. Als de huurders op grond van de eindafrekening te veel hebben betaald en de onroerende zaak is na het boekjaar overgedragen aan een nieuwe eigenaar, dan moeten de huurders hun vordering bij de oude eigenaar indienen, nu deze vordering betrekking heeft op vóór de eigendomsoverdracht geëindigde boekjaren en daarom opeisbaar is geworden vóór de eigendomsoverdracht van de woning aan de nieuwe eigenaar. Noot 121b Zie voor meer informatie over dit onderwerp het hoofdstuk: Koop breekt geen huur.

Roerende zaken in het gehuurde en kosten van huur en/of onderhoud>>

(Wand)boilers, geisers en gevelkachels worden door de Huurcommissie als roerende zaken aangemerkt. Het servicekostenbeleid (2012) van de huurcommissie vermeldt hierover het volgende. Als verhuurder het eigendom van de boiler, geiser of gevelkachel heeft, kunnen naast de gebruiksvergoeding ook de kosten van kleine herstellingen aan deze apparatuur in de servicekosten worden opgenomen. Als uitgangspunt geldt evenwel dat het totaalbedrag van gebruiksvergoeding en kleine herstellingen niet hoger mag zijn dan het huurbedrag dat normaliter door het nutsbedrijf in rekening wordt gebracht voor dergelijke apparatuur. Indien de verhuurder zelf huurt van een nutsbedrijf of een derde, dan kan het huurbedrag inclusief de eventuele extra kosten van onderhoud en keuring volledig aan de huurder worden doorberekend.
Als de huurder bij aanvang van de huur niet anders wist dan dat de geiser onderdeel van het gehuurde uitmaakte, dan mag de verhuurder geen huur voor gebruik van de geiser in rekening brengen. Als de verhuurder evenwel zorg draagt voor het onderhoud van deze geiser, dan mag deze geen hoger bedrag in rekening brengen, dan dat hij normaliter kwijt zou zijn geweest aan huur voor een dergelijk apparaat.
De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht slaat de plank in haar uitspraak van 24 augustus 2011 LJN: BW8374, sector kanton Rechtbank Maastricht, 404041 CV EXPL 10-5700 mis door het oordeel dat partijen kunnen overeenkomen dat de kosten van huur van een HR-ketel voor rekening van de huurder komen. Een cv-ketel wordt als onroerende zaak aangemerkt en als bestanddeel van de woning aangemerkt, zodat de gebruikskosten bij de huurprijs worden geacht te zijn inbegrepen. Dit volgt ook uit het servicekostenbeleid (onderdeel onderhoud installaties).

Updates>>

  • Bijgewerkt 12 juni 2011: er is geen wettelijke regeling waarop de servicekostenafrekening ten behoeve van geliberaliseerde woonruimte gebaseerd kan worden op de kosten van werkelijk verbruik.
  • Bijgewerkt 28 juli 2011: rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem, vonnis van 14 juli 2011 LJN: BR2961, sector kanton Rechtbank Haarlem, 489241\CV EXPL 10-15068. Verval vorderingsrecht servicekosten.
  • Bijgewerkt 27 december 2011: Servicekostenbeleid 2010 van de huurcommissie ingevoerd;
  • Bijgewerkt 19 juni 2012: onderdeel roerende zaken in het gehuurde en kosten van huur en/of onderhoud ingevoerd.
  • Bijgewerkt 21 september 2012: verdeling kosten meubilair aangevuld.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012.
  • Bijgewerkt 4 juli 2013. Gehele redactie van het hoofdstuk herzien.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2013. Invoering van de Warmtewet.
  • Bijgewerkt 29 december 2013. Gedeelte Warmtewet aangepast door bekendmaking van de paramaters voor de berekening van de maximumprijs door het ACM ( Besluit maximumprijzen warmteverbruik per 1 januari 2014).
  • Bijgewerkt 24 februari 2014. De kantonrechter kwam in haar vonnis van 14 februari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:1081 in alinea 4.3 van dit vonnis tot oordeel dat zonder een uitspraak van de Huurcommissie en/of de kantonrechter geen bedragen kunnen worden gevorderd die opeisbaar zijn geworden buiten de termijn van 24 maanden als genoemd in artikel 7:260 lid 2 BW