Servicekostenafrekening

De servicekostenafrekening

De wettelijke regeling over de levering van zaken en diensten>>

Inleiding>>

In dit onderdeel wordt informatie gegeven over de wijze waarop de geleverde zaken en diensten jaarlijks door de verhuurder in rekening gebracht mogen worden. Er wordt duidelijk gemaakt wanneer de eindberekening van geleverde zaken en diensten uiterlijk bij de huurder in rekening gebracht moet worden, aan welke voorwaarden de berekening moet voldoen, welke kosten onder servicekosten vallen, welke verdeelsleutel de verhuurder ten aanzien van de geleverde zaken en diensten toe mag passen en over welke periode de verhuurder servicekosten in rekening mag brengen. Dit onderdeel gaat alleen over de servicekostenafrekening bij woonruimte. Voor de levering van zaken en diensten met betrekking tot bedrijfsruimte verwijs ik naar het hoofdstuk “Servicekosten bedrijfsruimte” op deze site. De verhuurder kan geen diensten en servicekosten in rekening brengen bij de huurder, die niet contractueel zijn overeengekomen. Voor woonruimte zijn wettelijke regels opgenomen, waardoor de verhuurder het pakket servicekosten kan wijzigen.

Artikel 7:237 lid 3 BW is gewijzigd. Voorheen stond in lid 3 van dit artikel:
Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning geleverde zaken en diensten. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.

De huidige tekst van artikel 7:237 lid 3 BW geeft een nieuwe indeling van de geleverde zaken en diensten die voorheen onder de algemene term "servicekosten" werden aangeduid. Er vindt nu een tweedeling plaats: er wordt onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen en servicekosten. Er wordt gesproken van nutsvoorzieningen als zich in een woonruimtegedeelte een individuele meter bevindt, waardoor het verbruik van de geleverde zaken berekend kan worden. Er is sprake van servicekosten als er zaken door de verhuurder worden geleverd zonder dat er sprake is van een meter om het verbruik te berekenen. Hieronder vallen dan dus ook de overige geleverde zaken in verband met bewoning.
Levering van warmte in de individuele gehuurde ruimte valt hier gezien de omschrijving van artikel 7:237 lid 3 eerste zin BW niet onder. De wet spreekt immers uitdrukkelijk van nutsvoorzieningen zijnde de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.
Het Besluit Servicekosten laat verwarming van de gehuurde ruimte buiten de definitie vallen, voor zover dit niet betrekking heeft op verwarming van de gemeenschappelijke ruimte. In het Besluit Servicekosten wordt immers slechts geleverde warmte ten behoeve van gemeenschappelijke ruimte onder de definitie "servicekosten" gebracht. Bedacht moet echter worden dat partijen zelf kunnen afspreken welke zaken en diensten als servicekosten beschouwd worden. Het Besluit Servicekosten geeft een niet-limitatieve beschrijving van wat onder servicekosten beschouwd dient te worden.

In het nieuwe artikel 7:237 lid 3 BW worden dus genoemd nutsvoorzieningen ter zake de levering van gas, elektriciteit en water voor het verbruik in de woning. Er staat niet ‘verwarmd water’. In het nieuwe Besluit Servicekosten wordt onder warmtevoorzieningen genoemd de levering van verwarmd water (ten behoeve van de verwarming van gemeenschappelijke gedeelten). Daarnaast wordt onder nutsvoorzieningen apart genoemd de levering van onder meer water voor het verbruik in de woning en gemeenschappelijke gedeelten. Partijen kunnen echter buiten deze omschrijving om de levering van warm water ten behoeve van de verwarming van de gehuurde ruimte als servicekosten kwalificeren.
Voor levering van warmte in de individuele ruimte (dus verwarming van ruimte door warm water door collectieve installaties of door stadsverwarming) gelden in het vervolg de regels van de Warmtewet.
Als de huurder de gehuurde ruimte verwarmt door gas of elektriciteit die via de verhuurder worden betrokken zonder individuele meter, dan valt dit onder het begrip "servicekosten" als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW tweede zin. Het geleverde gas en de geleverde elektriciteit voor verwarming van de gehuurde woonruimte met een individuele meter vallen onder de term "nutsvoorziening" als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin.

Het Besluit Servicekosten geeft voorbeelden van zaken en diensten die onder het begrip servicekosten vallen. Onder het begrip servicekosten valt levering van warmte aan gemeenschappelijke gedeelten. Verder is van belang op te merken dat dit besluit geen limitatieve opsomming geeft van de door partijen overeengekomen zaken en diensten. Het Besluit Servicekosten geeft aan welke geleverde zaken en diensten in ieder geval als servicekosten aangemerkt kunnen worden. Dit blijkt uit artikel 1 van dit besluit. In dit artikel van dit besluit staat dat in ieder geval de zaken en diensten als servicekosten in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW worden aangemerkt, die staan vermeld in de bijlage van dit besluit.

Artikel 7:237 lid 3 BW luidt als volgt: in deze afdeling wordt verstaan onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter : de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.
Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten. .

Fragment van de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit servicekosten

1. Warmtevoorzieningen
a. de levering van elektriciteit, gas, olie en verwarmd water, dan wel een andere vorm van energie voor het verwarmen van de gemeenschappelijke gedeelten;
b. het gebruik en het aflezen van warmtemeters en verbruiksmeters van de gemeenschappelijke gedeelten.

2. Elektriciteit, gas en water
a. de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in de gemeenschappelijke gedeelten en voor het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen;
b. het gebruik en het aflezen van meters, het verwerken van de opnamen van de meters in het overzicht, bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW , en de overige administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik en de verbruikskosten aan de individuele huurders.

In het Besluit Kleine Herstellingen staan werkzaamheden vermeld, die voor rekening van de huurder komen. Huurder en verhuurder kunnen overeenkomen dat deze werkzaamheden voor rekening van de huurder door de verhuurder uitgevoerd worden. De verhuurder mag hiervoor dan ook "servicekosten" in rekening brengen. In dit hoofdstuk De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte wordt verder ingegaan op de regels die op de levering van warmte van toepassing zijn en welke instanties bevoegd zijn om over geschillen over dit onderwerp te oordelen.

Verschuiving begripsvorming
Er is een verschuiving opgetreden in begripsvorming. Voorheen vielen alle geleverde diensten onder het begrip "servicekosten". Nu is er onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen en servicekosten zoals boven weergegeven. De verschuiving van begripsvorming heeft onder meer het effect dat een huurder vanaf 1 juli 2014 bij de Huurcommissie geen uitspraak meer kan doen over de voorschotbedragen van kostenposten die vallen onder het begrip "servicekosten" De Huurcommissie beoordeelt dus nog slechts de discussies over de hoogte van voorschotbedragen voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Wat onder nutsvoorzieningen met een individuele meter moet worden verstaan staat dus omschreven in artikel 7:237 lid 3 BW .

Onder artikel 7:237 lid 3 BW valt: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. Volgens de letter van de wet valt hieronder dus niet levering van warm water ter verwarming van de woonruimte. Het is de vraag of dit de bedoeling van de wetgever is. De regeling als genoemd in de Warmtewet is van toepassing opgeleverde warmte ten behoeve van de verwarming van woonruimte. In dit hoofdstuk werk ik de gevolgen voor deze begripswijziging voor de voorschotbedragen uit in het onderdeel: "Het door de huurder verschuldigde voorschotbedrag aan geleverde zaken en diensten".

Voor alle duidelijkheid merk ik hierbij wel op dat de huurder van beide soorten kosten jaarlijks een overzicht dient te ontvangen.
Nutskosten voor gemeenschappelijke gedeelten en nutsvoorzieningen zonder eigen meter vallen onder het Besluit Servicekosten. Ik kan niet voldoende benadrukken dat het Besluit Servicekosten geen limitatieve opsomming geeft van wat als servicekosten aangemerkt dient te worden. Door het Besluit Servicekosten is het duidelijk welke zaken en diensten in ieder geval als servicekosten aangemerkt dienen te worden.
In dit hoofdstuk benoem ik overeengekomen nutsvoorzieningen en servicekosten als zijnde geleverde zaken en diensten. Dit doe ik om verwarring te voorkomen. Voorheen was de overkoepelende term "servicekosten". De term servicekosten is nu beperkter dan vóór de wijziging van de wet, omdat daar niet meer onder valt de geleverde nutsvoorzieningen met een individuele meter. Als ik spreek over servicekosten dan valt daaronder alle geleverde diensten behalve geleverde nutsvoorzieningen met een individuele meter. Onder nutsvoorzieningen vallen de vergoedingen in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter.

Schematisch overzicht levering zaken en diensten
Kosten voor nutsvoorzieningen  Servicekosten (geen limitatieve opsomming) 
• Kosten voor verbruik van water, gas, elektriciteit of andere energie, inclusief stookkosten; eigen meter
• Kosten voor verbruik van water, gas, elektriciteit of andere energie; geen eigen meter
 
• Huismeester  
• Administratiekosten  
• Alle kosten van schoonmaak- en herstelwerkzaamheden die voor rekening van de huurder komen.  
• De kosten van gezamenlijke ruimtes: kosten voor water, verlichting, verwarming en inventaris voor ruimtes als gangen, trappen, lift, berging/fietsenstalling, hobbykamer en binnentuin 
• Een vergoeding voor het gebruik van meubels en stoffering 

De wetgever heeft voorts een aantal maatregelen genomen om de regeldruk ten laste van de Huurcommissie met betrekking tot zaken over de servicekosten afrekening te vereenvoudigen en te beperken zoals:

  • invoering drempelbedrag in het kader van de berekening van werkelijke verbruikskosten;
  • afrekening servicekosten dient door middel van een voorgeschreven overzicht aan de huurder te worden verstrekt;
  • vereenvoudiging en "uitkleding" van de toets ten behoeve van de berekening van voorschotbedragen servicekosten.
Deze maatregelen worden afzonderlijk in dit hoofdstuk besproken.

Geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte >>

Voor beantwoording van de vraag of een huurder de Huurcommissie in kan schakelen, dient allereerst te worden gekeken of het gehuurde valt onder de categorie van niet-geliberaliseerde woningen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte. Voor een uitleg van het verschil tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte verwijs ik naar de begrippenlijst.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
Voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is het mogelijk de Huurcommissie in te schakelen om de door de verhuurder in rekening gebrachte nutsvoorzieningen en servicekosten te laten toetsen.
Op grond van artikel 7:260 lid 1 BW kunnen de huurder en verhuurder de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten.
Op grond van artikel 7:261 lid 3 BW kan de huurder de Huurcommissie verzoeken het verschuldigde voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter te verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot die kosten als het verschuldigde voorschotbedrag aanzienlijk hoger is dan de te verwachten kosten. Beide verschillende posities worden in dit hoofdstuk verder uitgewerkt. Ook hier moet voor wat onder nutsvoorzieningen met een individuele meter verstaan dient te worden artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin geraadpleegd te worden. Hieronder valt dus: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. De levering van warmte valt niet onder deze beschrijving. Voor de wijze van berekening daarvan moet de Warmtewet worden geraadpleegd. Het was, gezien de begripsomschrijving van nutsvoorzieningen met een individuele meter, de vraag of de Huurcommissie bevoegd is een uitspraak te doen over discussies over geleverde warmte waarop de regels van de Warmtewet van toepassing zijn. In deze begripsomschrijving valt immers niet de geleverde warmte waarop de regels van de Warmtewet van toepassing zijn. Inmiddels is het duidelijk dat de Huurcommissie zich voor de beoordeling van deze kwestie ook bevoegd verklaard. In het onderdeel: "De rol van de Huurcommissie bij de berekening van de levering van zaken en diensten" van dit hoofdstuk ga ik uitgebreid in op de bevoegdheid van de Huurcommissie met betrekking tot de levering van warmte ten behoeve van de verwarming van woonruimte.De kantonrechter is ook altijd bevoegd om in eerste aanleg een oordeel te geven over conflicten, waarvoor door de wet ook de Huurcommissie als bevoegde instantie is aangewezen. In de praktijk komt het niet vaak voor dat een partij de Huurcommissie overslaat als instantie om een geschil te beslechten. Het is met name voor de huurder een relatief betaalbare manier om een oordeel over een ingewikkelde kwestie te vragen.

Geliberaliseerde woonruimte
Voor deze huurovereenkomsten geldt geen uitgebreide wettelijke bescherming, noch in het kader van huurprijsverhoging, noch in het kader van het beleid over de door de verhuurder in rekening te brengen geleverde zaken en diensten zoals die voor niet-geliberaliseerde woonruimte geldt.
Artikel 7:247 BW vermeldt immers dat voor geliberaliseerde huurovereenkomsten in het kader van het servicekostenbeleid slechts de artikelen 7:259 BW (termijn verstrekken eindafrekening door de verhuurder) en 7:261 lid 1 BW (tijdstip verhoging voorschot geleverde zaken en diensten) van toepassing zijn. Voor huurders van geliberaliseerde woonruimte geldt dat bij geschillen over geleverde warmte de huurder en de verhuurder een geschil voor kunnen leggen aan de Geschillencommissie Energie. Dit is alleen mogelijk als de leverancier van warmte is geregistreerd bij de overkoepelende organisaties van de energiebedrijven, de Vereniging Energie-Nederland of Netbeheer Nederland of bij de SGC (Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken). Als de leverancier niet bij de overkoepelende organisaties van de energiebedrijven, de Vereniging Energie-Nederland of Netbeheer Nederland of bij de SGC voor de behandeling van geschillen is geregistreerd, dan kan de huurder niet bij deze geschillencommissie terecht. De huurders moeten zich dan tot de rechter wenden. Desondanks is dit een verbetering van de positie van de huurder van geliberaliseerde woonruimte. Deze huurder diende zich immers voor beslechting van geschillen over de levering van warmte door collectieve installaties altijd tot de rechter te wenden. De gang naar de rechter is kostbaar, omdat de huurder doorgaans een deskundige in moet schakelen om zich te laten informeren wegens de ingewikkelde processuele aspecten van een procedure voor de rechter.

Onderverdeling van de in rekening te brengen geleverde zaken en diensten>>

De wettelijke basis van wat onder geleverde zaken en diensten moet worden verstaan staat vermeld in artikel 7:237 BW. Er wordt - zoals boven reeds opgemerkt - een onderverdeling gemaakt met betrekking tot de geleverde nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas en water) met een individuele meter voor het gebruik in het woonruimtegedeelte.
Deze kosten bestaan over het algemeen uit:
  • energiekosten (olie of gas);
  • elektriciteitsverbruik;
  • waterverbruik;
  • kosten voor aanschaf van een verbruiksregistratiesysteem (warmteverbruiksmeters);
  • kosten voor aflezen van een verbruiksregistratiesysteem.

Daarnaast wordt gesproken over overeengekomen servicekosten. Daaronder wordt verstaan de vergoeding van overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van woonruimte. De geleverde nutsvoorzieningen zonder meter vallen dus in het vervolg onder de noemer "servicekosten" en niet onder de noemer "nutsvoorzieningen".
De geleverde zaken en diensten zijn alle kosten die op grond van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte bovenop de kale huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht en die betrekking hebben op leveringen en diensten door de verhuurder (de meest voorkomende posten zijn onbemeterde levering van gas, water, elektriciteit, warmte, cai, vervanging van lampen in gemeenschappelijke ruimte, energie, lift). De huurprijs omvat dus het gebruik van de woonruimte en alle zich daaraan of daarin bevindende bestanddelen die op basis van artikel 3:4 BW als onroerend aangemerkt dienen te worden.

Roerende zaken die naast de verhuurde woonruimte ter beschikking gesteld, worden kunnen dus als geleverde zaken en diensten aangemerkt worden, waarvoor op grond van artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin afzonderlijke servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. Het is soms niet zo eenvoudig om te beoordelen of iets een bestanddeel ex artikel 3:4 BW uitmaakt, of dat een ter beschikking gestelde zaak als roerende zaak aangemerkt dient te worden. Zo was de kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam in haar vonnis van 6 maart 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:2010 van mening dat een zonnescherm aan de woning niet duurzaam met de woning verenigd was en naar aard en inrichting niet bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven. De kantonrechter week hierbij af van de beslissing van de Huurcommissie die voorafgaande aan deze procedure was gegeven.

De Huurcommissie was van oordeel dat het zonnescherm duurzaam verenigd was met het gehuurde en daarmee onroerend was en daarom deel uitmaakte van de kale huurprijs. De kantonrechter paste ter beantwoording van de vraag of iets een bestanddeel vormt van een zaak eerst het zogenaamde maatschappelijk criterium toe en zou indien daaraan niet was voldaan vervolgens het fysiek criterium toetsen. De kantonrechter werkte deze criteria als volgt uit: eerst werd gekeken of de woning zonder zonnescherm geen volwaardige woning was. Dat was niet het geval. Daarnaast was de kantonrechter van mening dat het zonnescherm niet duurzaam met de woning werd geacht verenigd te zijn. Het zonnescherm zat met bouten bevestigd en kon eenvoudig worden verwijderd.

Tot eenzelfde oordeel kwam de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie ’s-Hertogenbosch van 15 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:167 . In deze zaak bracht de verhuurder naast de berekende huur een afzonderlijk bedrag van € 12,95 per maand in rekening als vaste vergoeding voor zonwering. De zonwering bestaat uit een zogenaamd “knikarmscherm”.
Volgens de Huurcommissie was de zonwering als een onroerende zaak te beschouwen, omdat deze op maat is gemaakt en niet zonder beschadiging van het gehuurde kan worden gescheiden. Daarom moet de zonwering worden geacht te zijn inbegrepen in de huurprijs. De kantonrechter was echter van oordeel dat het zonnescherm als roerend aangemerkt diende te worden. Deze rechter gebruikte dezelfde argumenten als de kantonrechter te Rotterdam, namelijk dat het gehuurde zonder zonwering een volwaardige woning is. Bovendien zou het volgens de kantonrechter om standaardmaten gaan. Daarnaast zou, volgens de kantonrechter, uit niets blijken dat het gehuurde en de zonwering één zaak zijn nu de woning en de zonwering van elkaar gescheiden kunnen worden. Voorts acht de kantonrechter de vier gaten van de bouten die na verwijdering van het zonnescherm in de muur achter zouden blijven schade zonder noemenswaardige betekenis.

Het zonnescherm is aldus een roerende zaak waarvoor servicekosten in rekening gebracht kunnen worden. Dat deze kosten niet in het Besluit Servicekosten staan genoemd maakt dit niet anders. Dit besluit geeft immers geen limitatieve opsomming van de diensten die als servicekosten worden aangemerkt.

Hielkema (Mr. H.M. Hielkema, noot onder de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2015, gepubliceerd in WR 2015/65) geeft aan dat het wel degelijk verdedigbaar is een zonnescherm als bestanddeel van de woning aan te merken als dit zonnescherm op maat is gemaakt voor de woning en niet zonder beschadiging van de woning kan worden verwijderd. Van der Sanden (Huurrecht@ctueel 2015-10, Betalen voor een zonnescherm: in de huurprijs of via servicekosten? Door mr P.G.A. van der Sanden) is van mening dat een zonnescherm door natrekking bestanddeel van de woning uit kan maken en als onroerende zaak beschouwd kan worden als het zonnescherm duurzaam aan de woning is verenigd. Als voorbeeld wordt door hem genoemd het zonnescherm dat voor een bepaald complex huurwoningen is ontworpen en niet is bedoeld te worden verwijderd van de woning. Een dergelijk zonnescherm kan naar verkeersopvatting een bestanddeel van de woning zijn, omdat dit bestanddeel niet zonder de woning te beschadigen kan worden verwijderd. Als het zonnescherm is geïntegreerd in de pui en past bij de andere bestanddelen van de pui, dan zou het verwijderen van het zonnescherm een gat slaan in de vormgeving van de pui. Dit leidt dan tot schade.

Hielkema en Van der Sanden geven aan dat het huidige woningwaardingsstelsel (mei 2015) geen mogelijkheid geeft om de huurwaarde door zonwering tot uitdrukking te brengen, waardoor de verhuurder de investering niet terug kan verdienen als het zonnescherm niet als roerend aangemerkt zou worden. Hielkema vraagt zich af of dit terecht is, omdat het gebruiksgemak van de woning door het zonnescherm verhoogd wordt. Hielkema stelt terecht dat de verhuurder er bekaaid van af komt als deze de kosten niet als servicekosten doorbelast kunnen worden, omdat deze kosten volgens het huidige systeem ook niet in de huurprijs door kunnen werken. Hielkema verwacht dat dit in het nieuwe woningwaardingsstelsel anders kan worden vanwege het feit dat de wettelijke maximum huurprijs voor 25% bepaald zal gaan worden door de WOZ-waarde van de woning. Door deze gewijzigde wijze van berekening zal met een zonnescherm of een parketvloer in een woning rekening gehouden kunnen worden.

Het Besluit Servicekosten geeft een indicatief overzicht van diensten die als servicekosten worden aangemerkt. Deze lijst is niet-limitatief opgesteld. De warmtevoorziening en levering van elektriciteit en water ten behoeve van de individuele ruimte wordt ook als servicekosten aangemerkt. Het Besluit Servicekosten geeft slechts aan dat de levering van energie en verwarming ten behoeve van gemeenschappelijke ruimte in ieder geval als servicekosten aangemerkt moeten worden. Andere geleverde zaken en diensten die niet in het Besluit Servicekosten staan vermeld, kunnen ook als zodanig als servicekosten worden aangemerkt. Het verbruik van gas, water en licht in het woongedeelte met een individuele meter valt hier niet langer meer onder. Deze geleverde zaken en diensten vallen onder het begrip "nutsvoorzieningen". Dit komt door de beperkte begripsvorming als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin. Onder dit begrip valt niet de levering van warm water om de gehuurde ruimte te verwarmen. Onder "water" als genoemd in dit artikel wordt volgens mij koud tapwater begrepen. Dit lijkt mij ook logisch, omdat de levering van koud water ook altijd een onderdeel van de door de verhuurder geleverde diensten is geweest, die afgerekend dienen te worden. Er staat hier niet "verwarmd" water. Het is mogelijk dat de wetgever abusievelijk de term "warm water" niet heeft genoemd in 7:237 lid 3 BW. Ik ga hier in dit hoofdstuk nog uitbreid op in, in het onderdeel:"De rol van de Huurcommissie bij de berekening van de levering van zaken en diensten".

Als er in de huurovereenkomst geen termijnen zijn genoemd voor het kenbaar maken van de servicekosten, of als er wel termijnen zijn genoemd, doch als deze termijnen afwijken van de in 7:259 lid 2 BW genoemde termijn, dan geldt de in het laatste artikel genoemde termijn van zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar als termijn waarbinnen de eindafrekening (De eindafrekening is de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de servicekosten, waaronder deze geleverde zaken en diensten zonder individuele meter) van de servicekosten kenbaar dient te worden gemaakt.
Als de huurder het met de eindafrekening (vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter en de servicekosten, waaronder deze geleverde zaken en diensten zonder individuele meter) van de verhuurder niet eens is, dan is het mogelijk de Huurcommissie hierover een oordeel te vragen. De wettelijke basis voor inschakeling van de Huurcommissie is artikel 7:260 BW. De Huurcommissie toetst de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid (artikel 18 lid 2 UHW). De verhuurder moet wel gebruik hebben gemaakt van het formulier als genoemd in artikel 7:260 BW. In het hoofdstuk De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte ga ik hier verder op in. Ik behandel dan ook de positie van de huurder van geliberaliseerde woonruimte.

Artikel 7:260 lid 1 BW is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing verklaard (zie artikel 7:247 BW). De huurder zal dan op eigen kosten door middel van een ingeschakelde expert de onjuistheid van de rekening van de verhuurder aan dienen te tonen. Als partijen er niet uit komen zal het geschil beslecht dienen te worden via de rechtbank, civiele zaken, kantonzaken, tenzij deze huurder voor wat betreft geleverde warmte de Geschillencommissie Energie in kan schakelen.

Samengevat: de basis is dus het tussen partijen overeengekomen bedrag, tenzij dit bedrag door een wettelijke regeling wordt doorkruist. Voor niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte is dit voor levering van warmte het geval. Voor de overige servicekosten, voor zover dit geen levering van warmte betreft is dit alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte het geval.
Volgens artikel 7:265 BW kan niet van de bepalingen van onderafdeling 2 (de artikelen 7:265 BW tot en met 7:265 BW) worden afgeweken. Deze bepaling is van dwingendrechtelijk karakter. Volgens artikel 7:247 BW zijn de meeste artikelen die verhoging van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen, alsmede de artikelen die betrekking hebben op berekening van de servicekosten, niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Deze artikelen kunnen door partijen ook niet in onderlinge overeenstemming van toepassing worden verklaard wegens het dwingendrechtelijke karakter. Als partijen ten aanzien van een geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd hebben verklaard om over geschillen in verband met de huurprijs of met de eindafrekening servicekosten een oordeel te geven, dan bindt deze afspraak partijen niet, omdat van deze artikelen niet in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. In het huurrecht is vaak geregeld dat partijen wél zijn bevoegd in het voordeel van de huurder van wettelijke bepalingen af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval op grond van de artikelen 7:242 BW en 7:291 BW. De wetgever heeft het in het kader van de regels betreffende de huurprijs en de servicekosten niet wenselijk geacht dat partijen bij overeenkomsten van geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd kunnen verklaren om hier een bindend oordeel over te geven. De kantonrechter is daarom altijd de bevoegde instantie waarnaar partijen die zijn betrokken bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte zich dienen te wenden, tenzij een discussie over de levering van warmte door de Geschillencommissie Energie beoordeeld kan worden.

Voorwaarde voor het in rekening mogen brengen van geleverde zaken en diensten>>

Als voorwaarde voor het in rekening brengen van geleverde zaken en diensten, geldt dat de overeenkomst van huur en verhuur meer moet omvatten dan het enkele gebruik van woonruimte. Over het algemeen kan worden gesteld dat voor de levering van zaken en diensten die zijn overeengekomen, kosten in rekening kunnen worden gebracht. Deze kosten moeten dus met de huurder zijn overeengekomen om deze door te mogen belasten.
Als deze zaken en diensten in beginsel zijn overeengekomen, doch doorberekening van deze kosten op initiatief van de verhuurder (tijdelijk) is opgeschort, dan is het zonder vooraankondiging met terugwerkende kracht in rekening brengen van deze kosten, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus de rechtbank Alkmaar, sector kanton Alkmaar, in haar vonnis van 5 oktober 2009. (LJN: BK1165, sector kanton Rechtbank Alkmaar, 301916 CV EXPL 09-2443 ). In deze uitspraak wordt nog geen onderscheid gemaakt tussen "nutsvoorzieningen" en "servicekosten".

Daarnaast is artikel 5a Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) van belang. Volgens dit artikel dient de verhuurder voor wijziging van het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten instemming van de huurdersorganisatie te vragen. Zonder deze instemming gaat deze wijziging niet door. De rechter kan naar aanleiding van een klacht ten aanzien van schending van de regels door de verhuurder de wijziging terugdraaien. Eerder is al opgemerkt dat de levering van warmte vallende onder de Warmtewet niet meer als servicekosten beschouwd zal worden. De leveringen op grond van de Warmtewet vallen dus niet onder de verplichting van instemming van de huurdersorganisaties als genoemd in artikel 5a Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). De verhuurder hoeft dus voor deze wijziging geen toestemming van de huurdersorganisaties te vragen, want dit betreft immers geen wijziging in het beleid ten aanzien de vaststelling van de servicekosten. Over dit standpunt kan worden getwist. Een andere mening is dat de Autoriteit Consument & Markt (ACM) slechts een plafond (maximumprijs) vast stelt waaraan de verhuurder niet gehouden is. Volgens deze redenering kan de verhuurder ook de werkelijke kosten in rekening brengen als deze maar onder de maximumprijs liggen. Ik ben het hier niet mee eens. Als de verhuurder eerst een afrekening op basis van werkelijke kosten maakte zal er toch een afwijking van berekening plaats dienen te vinden in vergelijking tot de eerder toegepaste berekening. De wet stelt immers een andere rekenmethode voor: namelijk niet een berekening op basis van het gasverbruik, maar een berekening op basis van geleverde warmte. Over deze wijze van berekening heeft de verhuurder geen inbreng: dat is een wettelijke regeling die de wijze van berekening bepaalt. De verhuurder hoeft zich niet te houden aan de maximumprijs, want hij kan ook een bedrag onder de maximumprijs berekenen, doch hij mag die prijs niet meer berekenen op basis van het werkelijke gasverbruik zoals voor invoering van de Warmtewet gebruikelijk was. Ik zie dit daarom niet als wijziging van een beleid, maar een andere methode van berekening van de stookkosten, waarop de verhuurder geen inbreng heeft. Ook al zou dit wel het geval zijn geweest, dan zou de rol van artikel 5a Wohv beperkt zijn geweest, omdat de verhuurder door de wet wordt verplicht tot het implementeren van levering van warmte op grond van de Warmtewet. Meer informatie over deze wet staat in het hoofdstuk: Wet op het overleg huurders verhuurder.

Alleen overeengekomen zaken en diensten kunnen in rekening worden gebracht >>

Het enkele feit dat de levering van een zaak of een dienst in het Besluit Servicekosten staat vermeld brengt niet automatisch met zich mee dat de kosten hiervan in rekening kunnen worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen. Dit volgt voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimteook uit het gestelde in artikel 7:259 lid 1 BW en uit artikel 7:260 BW. Als de verhuurder zomaar een dienst als overeengekomen dienst aan zou kunnen merken onder argumentatie dat deze dienst onder het Besluit Servicekosten valt, dan zou deze bepaling volkomen zinledig zijn.

Het is ook mogelijk dat de huurder door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de nutsvoorzieningen en/of servicekosten niet met terugwerkende kracht bij de huurder in rekening mag brengen, ook als levering van deze zaken en diensten is overeengekomen. De rechtbank, Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn besloot in haar vonnis van 5 oktober 2009 ( LJN: BK1165, sector kanton rechtbank Alkmaar, 301916 CV EXPL 09-2443 ) dat een verhuurder de servicekosten niet met terugwerkende kracht in rekening mocht brengen. De omstandigheden die tot deze uitspraak aanleiding gaven luidden als volgt: een toenmalige beheerder had aangegeven “tot nader order” geen servicekosten door te berekenen. In de brief, waarin deze mededeling is gedaan wordt de huurder er uitdrukkelijk op gewezen dat de servicekosten niet zouden worden afgeschaft en dat de eigenaar zich het recht voorbehield deze kosten op een nader te bepalen tijdstip weer bij de huurders in rekening te brengen.
Onder deze omstandigheden was de kantonrechter van mening dat, gegeven deze gang van zaken, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat aan het opnieuw in rekening brengen van servicekosten, zonder enige vooraankondiging, een terugwerkend karakter wordt toegekend. Let er wel op dat in de voorheen gewezen jurisprudentie de servicekosten nog als overkoepelende term gebezigd werd en nog geen onderscheid gemaakt werd tussen "nutsvoorzieningenen" en "servicekosten". De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid werd door de rechter als volgt beargumenteerd: het gaat hier om primaire kosten van bestaan, waar een huurder in verband met de budgettering van zijn inkomen rekening mee moet kunnen houden, en waarbij een huurder zeker ingeval geen voorschotten in rekening worden gebracht voor enige reservering moet kunnen zorg dragen. Nu de huurder niet voor deze reservering zorg had kunnen dragen was doorbelasting van de servicekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Tijdstip waarop de geleverde zaken en diensten overeengekomen moeten worden >>

Geleverde zaken en diensten moeten vooraf in het huurcontract zijn afgesproken. Ik laat hier warmtelevering buiten beschouwing. (De verhuurder kan niet zonder toestemming van de huurder het in het huurcontract afgesproken pakket aan geleverde zaken en diensten uitbreiden).
In principe is de huurder zelf verantwoordelijk voor kleine en dagelijkse reparaties. De grote reparaties moeten in principe worden uitgevoerd en betaald door de verhuurder. In het Besluit Kleine Herstellingen staan deze werkzaamheden vermeld. Bovendien geeft dit besluit een antwoord op de vraag of onder bijzondere omstandigheden bepaalde werkzaamheden, die onder de beschrijving van kleine herstellingen vallen als servicekosten doorberekend mogen worden. De huurder kan immers met de verhuurder afspreken dat bepaalde onderhoudstaken die eigenlijk voor zijn rekening zijn, toch worden uitgevoerd door de verhuurder. Deze kan de kosten daarvan als geleverde zaken en diensten in rekening brengen bij de huurder.

De verhuurder kan het pakket aan geleverde zaken en diensten tussentijds (ook tegen de wil van de huurder) wijzigen als er voldoende medestanders zijn (zie artikel 7:261 lid 2 BW). Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte is artikel 7:261 lid 2 BW op grond van artikel 7:247 BW niet van toepassing verklaard, zodat van dit artikel in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken.

Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (zie artikel 7:261 lid 2 BW).

Een bepaling in de algemene voorwaarden, waarin deze regel was uitgesloten, was volgens het gerechtshof te 's-Gravenhage in haar uitspraak van 21 maart 2008 ( LJN: BC7666, gerechtshof 's-Gravenhage , C06/1546) in strijd met het dwingendrechtelijke karakter van de artikel 7:261 BW en artikel 7:265 BW De gewraakte bepaling in de algemene voorwaarden luidden als volgt: "5.4  Het vorige lid (inhoudende dat 70 % van de huurders met de wijziging akkoord moest gaan, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw) is niet van toepassing als uw huurwoning gelegen is in een gebouw dat in appartementsrechten is gesplitst. En als de gezamenlijke eigenaren besluiten tot een wijziging van het aantal leveringen en diensten dat alleen maar aan een aantal bewoners en ondernemers kan worden geleverd. Dan bent u aan dat besluit gebonden, tenzij dat onredelijk tegenover u is." Een huurder kan dus niet zonder meer deze wijzigingen opgedrongen krijgen. Om deze algemene bepalingen buiten spel te zetten moeten deze voorwaarden worden vernietigd.

De huurder moet dus wel tijdig bij de rechter aan de bel trekken om zijn rechten te waarborgen als hij zich in het voorstel niet kan vinden.

Het Besluit Servicekosten geeft een indicatie van de servicekosten >>

Het Besluit Servicekosten wijst zaken en diensten aan, die in ieder geval als servicekosten aangemerkt kunnen worden. De opsomming is niet uitputtend, zodat ook vergoedingen voor geleverde zaken en diensten in verband met bewoning van woonruimte, anders dan in het Besluit servicekosten opgesomd, als servicekosten in de zin van artikel 237 lid 3 BW in rekening kunnen worden gebracht.
Voor alle duidelijkheid wordt opgemerkt dat de verhuurder geen servicekosten in rekening mag brengen die wel als zodanig worden aangemerkt, maar die in het huurcontract niet als diensten zijn overeengekomen waarover voorschotbedragen in rekening gebracht mogen worden. Als in het huurcontract helemaal geen servicekosten zijn overeengekomen (maar er wel diensten worden geleverd), dan mag de verhuurder deze kosten ook niet afzonderlijk in rekening brengen. Dat is bijvoorbeeld het geval als partijen een all-inhuurcontract zijn aangegaan.
Dat het Besluit Servicekosten geen limitatieve weergave geeft van de overeengekomen zaken en diensten staat weergeven blijkt onder meer uit de beschrijving van warmte en elektriciteit. De beschrijving van deze geleverde zaken en diensten in het Besluit Servicekosten richt zich op de voorzieningen ten aanzien van de gemeenschappelijke gedeelten. Het is wel duidelijk dat onder servicekosten ook kan vallen de onbemeterde levering van elektriciteit, gas en water aan de individuele huurder. Levering van onbemeterde warmte vallende onder de Warmtewet ten behoeve van de gehuurde ruimte kan daarom ook als servicekosten aangemerkt worden.

Gemeentelijke belastingen zijn geen geleverde zaken en diensten in de zin van artikel 7:237 BW >>

De door de overheid geheven belastingen en heffingen zoals rioolrecht, reinigingsrecht, precariorecht, heffing waterverontreiniging en onroerende zaakbelasting zijn geen woonservicekosten. De verhuurder verleent daar immers geen diensten voor. De verhuurder mag deze belastingen niet als servicekosten doorberekenen.

Rioolrechten

Is doorbelasting rioolrechten aan huurders mogelijk?

De vraagstelling
Diverse huurders wensen de rioolheffing die hen door de verhuurder is opgelegd niet te betalen. Conform artikel 20.1 sub d van de algemene bepalingen ROZ kantoorruimte 2003 komt rioolrecht, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen, voor rekening van huurder. Deze bepaling komt ook terug in de andere algemene bepalingen die door de verhuurders worden gehanteerd.

Voor winkelhuur is in de ROZ algemene bepalingen versie 2012 gewijzigd naar de volgende bepaling:
20.1.d. rioolrecht, respectievelijk rioolbelasting, ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene ruimten en gemeenschappelijke ruimten pro rata parte.

Sommige huurders zijn van mening dat de rioolrechten in de huurprijs zitten verwerkt en niet doorberekend mogen worden. Kunnen op basis van de algemene bepalingen deze belastingen toch naar de huurder door worden berekend?

Grondslag doorberekening rioolrechten
Rioolrechten zijn gemeentelijke belastingen. De gemeente is gerechtigd zelf die belastingen bij de ingezetene op de door gemeente gewenste wijze met inachtneming van de regels van de gemeentewet in rekening te brengen.

Er zijn 2 soorten gemeentelijke belastingen:

  • Gebruikersbelastingen (rioolrecht-gebruikersdeel, afvalstoffenheffing, e.d.);
  • Eigenaarsbelastingen (rioolrecht-eigenaarsdeel, onroerend zaak belasting OZB, e.d.).
De eigenarenbelastingen zijn altijd voor rekening van de eigenaar (verhuurder). Vrijwel alle gemeenten brengen de gebruikersbelastingen rechtstreeks bij de gebruiker (huurder) in rekening. Echter sommige gemeenten hanteren de 1 januari regel: wie op 1 januari van dat jaar staat ingeschreven op het betreffende adres (de te verhuren woning) wordt voor het gehele jaar aangeslagen als er sprake is van een gebruikersbelasting.

Of sprake is van een gebruikersheffing of eigenarenheffing kan bij de gemeente worden nagevraagd.

Op grond van artikel 228a Gemeentewet kan onder de naam van rioolheffing een belasting worden geheven ter bestrijding van de kosten die voor de gemeenten verbonden zijn aan:

  • de inzameling en het transport van huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater, alsmede de zuivering van huishoudelijk afvalwater en
  • de inzameling van afvloeiend hemelwater en de verwerking van het ingezamelde hemelwater, alsmede het treffen van maatregelen teneinde structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken.
De gemeente kan twee afzonderlijke belastingen heffen, maar kan ook in de plaatselijke verordening één belasting ter dekking van deze kosten heffen. In de hieronder te bespreken jurisprudentie komen vragen aan de orde of het in rekening brengen bij de eigenaar van de rioolrechten in strijd is met het EVRM en of er sprake is van een ongelijke verdeling van kosten. Beide vragen worden in de jurisprudentie met “nee” beantwoord.

De gemeenten kunnen de rioolrechten doorbelasten naar alleen de zakelijk gerechtigden. Een gemeente kan er ook voor kiezen zowel de zakelijk gerechtigde als de gebruikers aan te slaan. Ik kies als voorbeeld de gemeente Rotterdam, die er voor heeft gekozen de rioolrechten alleen aan de zakelijk gerechtigden door te belasten.

In Rotterdam heeft de gemeente gekozen voor een systeem van het in rekening brengen van de rioolrechten als een belasting die alleen bij de eigenaren in rekening gebracht wordt. De belasting wordt geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het genot heeft van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering.

Volgens artikel 3 lid 2 van de gemeentelijke verordening rioolheffing 2015 van de gemeente Rotterdam geldt het volgende als basis om de heffing aan de eigenaren te belasten: “Ingeval het perceel een onroerende zaak is, wordt als genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht aangemerkt degene die bij het begin van het belastingjaar als zodanig in de kadastrale registratie is vermeld, tenzij blijkt dat hij op dat tijdstip geen genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht is”. De gemeente Rotterdam past dus ook de 1 januari regel toe.

Degene voor wie de aanslag is bedoeld dient deze te dragen
Conform een arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 1980, NJ 1981, 122, mogen gemeentelijke heffingen in de vorm van rioolrechten door de verhuurder niet worden doorberekend aan de huurder als deze kosten betrekking hebben op het hebben van een aansluiting van de onroerende zaak op het riool. Als deze kosten niet zijn gespitst in een deel betreffende de aansluiting en een deel betreffen het gebruik van het riool mogen deze kosten niet naar de huurder worden doorbelast. Ook als dit leidt tot ongelijkheid van de eigenaar- verhuurder van een woning, die het ‘rioolrecht’ als waar hier sprake van is, niet in de huurprijs kan doorberekenen, ten opzichte van de huurder-eigenaar in gemeenten waar een vergelijkbaar rioolrecht wel is gesplitst in een deel betreffende het gebruik van het riool en de aansluiting van het riool, dan is dit te rechtvaardigen door het systeem van het wettelijke stelsel.

Is het doorbelasten van het rioolrecht in strijd met het EVRM?
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 2010 ( ECLI:NL:HR:2010:BM9232 ) de wetgever zich rekenschap heeft gegeven van voor- en nadelen van het heffen van rioolrechten bij gebruikers van en zakelijk gerechtigden tot woningen, en ervoor heeft gekozen - en aldus expliciet de bedoeling heeft gehad - gemeenten de keuze te laten van welke van beide groepen betrokkenen het rioolrecht wordt geheven. Deze zaak was gestart door een verhuurder die kort en zakelijk samengevat - tegen de rioolheffing had aangevoerd dat deze ten onrechte aan hem als eigenaar was opgelegd, zonder dat hij de mogelijkheid had die kosten aan de huurders van de betreffende eigendommen door te berekenen. De verhuurder meende dat hij de rioolheffing niet kon compenseren met de huurverhoging, zodat hij er feitelijk op achteruit ging.

De Verordening is, voor zover inhoudende dat met betrekking tot woningen uitsluitend het gebruik dat door de genothebbende krachtens zakelijk recht van het gemeentelijk riool wordt gemaakt met een rioolrecht wordt belast, niet in strijd met de gemeentewet. Het hof heeft voorts geoordeeld dat dit niet anders wordt door de omstandigheid dat belanghebbende het van haar geheven recht mogelijkerwijs niet via de huurprijs of anderszins kan doorberekenen aan de huurders van haar woningen.

Het staat een gemeente dus vrij om op basis van de wettelijke regels (dus de gemeentewet en de plaatselijke verordening) alleen de zakelijk gerechtigden - en dus niet de gebruikers - als belastingplichtigen in de heffing van rioolrecht te betrekken.

De Hoge Raad was de mening toegedaan dat de voor- en nadelen, waaronder begrepen de doelmatigheid, van deze keuze van de wetgever en van de daarop gebaseerde keuze van de Gemeenteraad van Rotterdam in de te dezen toepasselijke Verordening rioolrecht 2007 (hierna: de Verordening) om te heffen van zakelijk gerechtigden, niet ter nadere beoordeling staat van de rechter. De keuze in de Verordening is tegen de geschetste achtergrond ook geen misbruik van recht, maar juist het gebruik van een door de wetgever gegeven bevoegdheid. De Hoge raad concludeerde nog wel dat de belanghebbende zijn betoog niet voldoende had onderbouwd met feitelijke gegevens. Het is dus nog wel mogelijk dat bij een ander feitencomplex sprake zou kunnen zijn van een buitensporige last. In deze zaak was dat niet onderbouwd. Bedacht moet nog wel worden dat deze zaak betrekking had op verhuurde woonruimte. Voor verhuurde (sociale) woonruimte gelden strikte regels voor wat betreft huurverhoging. Voor verhuurde geliberaliseerde woonruimte en 7:290 BW-bedrijfsruimte geldt een heel ander systeem van huurprijsverhoging. Als er sprake zou zijn van een structurele verliesgevende situatie door de rioolrechten (valt de verhuurder niet te verwijten) zou een insteek op basis van het huurrecht (huurbeëindiging?) wellicht een beroep artikel 1 Eerste protocol EVRM Noot 2a worden gedaan.

Leidt het belasten van de zakelijk gerechtigden tot een ongelijke verdeling?
De rechtbank Arnhem besliste 16 april 2007 (Rechtbank Arnhem: AWB06.449.3) dat bij doorbelasting van de rioolrechten aan alleen de zakelijk gerechtigden, de rioolrechten ertoe strekken de kosten van de gemeentelijke riolering over de belastingplichtigen te verdelen. De gemeente heeft een zekere mate van beleidsvrijheid met betrekking tot de verdeling van deze kosten. Hierbij dient echter onder meer het zogenoemde evenredigheidsbeginsel in acht te worden genomen.

De gemeente Nijmegen heeft er volgens de rechtbank voor gekozen met ingang van het jaar 2006 een kostendekkend systeem - dat wil zeggen een systeem waarbij de jaarlijkse rioleringskosten volledig worden gedekt door de inkomsten uit de geheven rioolrechten - van rioolrechten in te voeren waarbij de rioleringskosten uitsluitend worden verhaald op de zakelijk gerechtigden. De rechtbank was van mening dat deze heffingssystematiek, waarbij de volledige rioleringskosten - waaronder de kosten gemaakt ten behoeve van gebruikers, niet-zakelijk gerechtigden - op een beperkte groep, te weten de zakelijk gerechtigden, worden verhaald, in strijd was met het evenredigheidsbeginsel. Het systeem van heffing van rioolrechten mag er immers niet toe leiden dat aan de in de heffing betrokken groep belastingplichtigen meer kosten in rekening worden gebracht dan naar een redelijke maatstaf aan hen kunnen worden toegerekend.

De rechtbank was aldus van mening dat deze wijze van doorbelasting niet was toegestaan De gemeente Nijmegen ging van deze uitspraak in hoger beroep en werd door het hof Arnhem in het gelijk gesteld.

Het hof te Arnhem vond in haar arrest van 27 december 2007 (Zaaknummer 07/00230 (niet gepubliceerd), dat die aanwijzing met de vrijheid die bij die wijziging aan de gemeenten is toegemeten op zichzelf niet in strijd is met het evenredigheidsbeginsel.

Het gelijkheidsbeginsel gaat ervan uit dat degenen die in een gelijke positie verkeren ook op gelijke wijze behandeld worden. De evenredigheidstheorie, vertaald naar de gemeentelijke belastingheffing, gaat ervan uit dat een ieder bijdraagt in de kosten van de gemeentelijke dienstverlening naar rato van de mate waarin daarvan profijt wordt getrokken. Dat die afweging het beste op plaatselijk niveau kan worden gemaakt, vindt zijn oorzaak in het feit dat op dat niveau het beste kan worden bepaald wanneer sprake is van gelijke gevallen en in welke mate wordt geprofiteerd van gemeentelijke dienstverlening.

De keuze van een gemeente bij het heffen van een rioolrecht, voor een heffing bij zakelijk gerechtigden levert geen strijd op met het gelijkheidsbeginsel. Immers, zakelijk gerechtigden en feitelijke gebruikers zijn verschillende categorieën belastingplichtigen. De vraag of het enkel treffen van zakelijk gerechtigden in de rioolheffing in strijd is met het evenredigheidsbeginsel (als beginsel van behoorlijke regelgeving), is buiten de orde. Het beginsel ziet immers op het aanleggen van een redelijke maatstaf, derhalve op de tariefstelling en mogelijk de vrijstellingen, maar niet op de categorie belastingplichtigen.

Daarnaast beoogt dit wetsvoorstel geen wijziging te brengen in de praktijk dat gemeenten zowel gebruikers als eigenaren dan wel slechts één van beide categorieën als belastingplichtigen aanwijzen. (...) Concreet betekent dit dat gemeenten, net als bij het huidige rioolrecht, door middel van een eigen belastingverordening de heffing nader vormgeven. Het bepalen van de belastingplichtige, de heffingsgrondslag, de heffingsmaatstaf etc. wordt aldus overgelaten aan het lokale bestuur.

Dit houdt tevens in dat - anders dan belanghebbende met een beroep op het evenredigheidsbeginsel stelt - het niet noodzakelijk is dat er tevens een heffing wordt opgelegd aan de feitelijke gebruikers van de woningen. Er is geen sprake van onbehoorlijke wetgeving.

Mr. C.W.M. van Ballegooijen concludeert op 4 juni 2008 ( ECLI:NL:PHR:2009:BD5473) bij het arrest van de Hoge Raad van 15 mei 2009 (Zaaknummer 07/13183 (niet gepubliceerd) in de zaak van de gemeente Nijmegen dat uit de parlementaire behandeling bij de Wet wijziging materiële belastingbepalingen en bij de wijziging van de Gemeentewet per 1 januari 2008 en uit BNB 1994/84 afgeleid kan worden dat alle kosten ter zake van de gemeentelijke riolering aan alleen de eigenaren in rekening mogen worden gebracht zonder dat van strijdigheid met de wet of enig rechtsbeginsel sprake is. Dit leidt evenmin tot een willekeurige en onredelijke heffing die de wetgever niet op het oog kan hebben gehad. Het evenredigheidsbeginsel is naar mijn mening van toepassing op de heffingsmaatstaf; binnen de groep aangewezen belastingplichtigen mag geen sprake zijn van een onevenredige heffing. Dat alle kosten van de riolering worden verdeeld over de groep belastingplichtigen levert naar mijn mening geen strijdigheid met dit beginsel op.

De algemene voorwaarden
De wettelijke regeling in de gemeente, zoals de gemeente Rotterdam, die de bedoeling heeft om alleen de zakelijk gerechtigde te belasten, biedt geen ruimte om deze rioolrechten aan de gebruiker (de huurder) door te belasten. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor de onroerendzaakbelasting. Als nu in de algemene voorwaarden staat vermeld dat deze kosten toch door belast worden, dan is deze regeling geldig tot het moment dat deze door de huurder wordt vernietigd.

In de bovengenoemde bepaling kunnen echter de rioolrechten alleen worden doorbelast als er sprake is van doorbelaste kosten in verband met het feitelijk gebruik van het gehuurde. Als de gemeente alleen rioolrechten in rekening brengt ten laste van de zakelijk gerechtigden, dan is er geen sprake van doorbelaste kosten wegens feitelijk gebruik en dan kunnen rioolrechten in ieder geval niet worden doorbelast. Uit bovengenoemde jurisprudentie wordt duidelijk dat rioolbelastingen die alleen bij de zakelijk gerechtigden in rekening worden gebracht ook niet doorbelast mogen worden.

Afvalstoffen (na) heffingen
Op grond van de Wet Algemene Bepalingen Milieuhygiëne, kan elke gemeente ter bestrijding van de kosten voor het verwijderen van huishoudelijke afvalstoffen een heffing instellen ten laste van diegenen die (al dan niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht) feitelijk gebruik maken van het perceel waarvoor een inzamelplicht van huishoudelijk afvalstoffen geldt. Dit betekent dat de gemeente de feitelijke gebruiker van de woonruimte een aanslag op kan leggen.
Dit betekent dat de gemeente geen aanslag afvalstoffenheffing op kan opleggen aan de eigenaar/verhuurder van de onroerende zaak als deze niet feitelijk gebruik maakt van de onroerende zaak. Wordt hij toch aangeslagen, dan kan hij tegen de aanslag bezwaar maken. Het verweer dient dan te zijn dat niet hij, maar de huurder gebruik van de betreffende onroerende zaak maakt. De gemeente kan dan alsnog een aanslag opleggen aan de huurder. Dit is ook het geval als er over doorbelasting van deze kosten niets in het huurcontract is geregeld. Doorbelasting van deze kosten wordt immers gebaseerd op grond van een plaatselijke verordening.
Als de verhuurder zelf ook een gedeelte van de onroerende zaak gebruikt dan kan de gemeente min of meer willekeurig één van de bewoners uitkiezen die de gebruikersaanslag geheel moet betalen. Als deze aanslag aan de verhuurder wordt opgelegd, dan kan de verhuurder deze aanslag aan de huurder doorberekenen als de huurder daarvoor zelf geen belasting aan de gemeente betaalt. Voorwaarde voor het in rekening mogen brengen van deze posten in deze specifieke situatie is dan wel het vermelden daarvan in het huurcontract. In het huurcontract moet dan duidelijk een bepaling worden opgenomen welke specifieke kosten apart doorbelast zullen worden. De huurder moet immers een inschatting kunnen maken van de kosten die doorbelast kunnen worden. De huurder wordt beschermd tegen het doorberekenen van niet overeengekomen doorbelaste kosten. Een voorbeeld van een huurcontract, waarin deze kosten zijn verwerkt en dus wel doorbelast kunnen worden zijn de standaardhuurcontracten conform het ROZ-model (zie: modellen woonruimte).

De rol van de Huurcommissie bij de berekening van de levering van zaken en diensten>>

De wettelijke bescherming voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte is voornamelijk gelegen in de mogelijkheid van de huurder om de Huurcommissie in te schakelen. De Huurcommissie kan slechts, daar waar sprake is van een geschil over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten en de nutsvoorzieningen, een uitspraak doen over de hoogte van de betalingsverplichting. De Huurcommissie kan de berekening van de servicekosten en nutsvoorzieningen toetsen. De Huurcommissie is niet in staat om de kwaliteit van de geleverde diensten te beoordelen. De Huurcommissie zal zich daarom over de geleverde kwaliteit terughoudend opstellen.

Huurcommissie geen exclusieve ingang voor geschilbeslechting?
Volgens Hielkema (mr. H.M. Hielkema Groene serie Huurrecht artikel 7:260 lid 1 BW aantekening 23) is de Huurcommissie niet exclusief bevoegd zich over de afrekening van de servicekosten uit te laten. De tekst in de Groene Serie Huurrecht van Kluwer komt vrijwel letterlijk overeen met de tekst over dit onderwerp dat door Zuidema in Tekst en Commentaar (Tekst en Commentaar Huurrecht, 6e druk bijgewerkt tot juli 2014, onder redactie van Mr. R.A. Dozy en jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper, Kluwer 2014) is verwoord. Ik vraag mij af wie de tekst oorspronkelijk heeft geschreven. Beide auteurs zijn van mening dat net als onder het oude recht (van voor 2003) de procedure over de afrekening van de servicekosten met betrekking tot niet-geliberaliseerde woonruimte niet exclusief bij de Huurcommissie gevoerd hoeft te worden, maar dat de kantonrechter ook bevoegd is hierover een oordeel te geven. Beide auteurs merken op dat “Als tussen huurder en verhuurder een geschil bestaat over de (hoogte van de) servicekosten kan de huurder ook in een dagvaardingsprocedure een verklaring voor recht kan vorderen van hetgeen hij verschuldigd is en terugbetaling vorderen van hetgeen hem meer in rekening is gebracht dan hij verschuldigd is”. Beide auteurs merken op dat “deze weg is te verkiezen wanneer de servicekosten zonder nader onderzoek op eenvoudige wijze kunnen worden vastgesteld, bijvoorbeeld in het geval dat bepaalde kostenposten de huurder niet als servicekosten in rekening kunnen worden gebracht omdat deze kosten geacht moeten worden in de huurprijs te zijn begrepen” . Beide auteurs verwezen ter onderbouwing van dit standpunt naar dezelfde oude uitspraken die vóór 2003 zijn gewezen.

Ik vraag mij af of dit vóór invoering van de Warmtewet en na 2003 wel zo duidelijk was als beide heren doen voorkomen. Onder de noemer servicekosten vielen destijds zowel zowel de verstrekte bemeterde nutsvoorzieningen als de onbemeterde servicekosten. Deze regeling was immers geschreven om de huurder te beschermen. Als de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte bij complexe vraagstukken over de afrekening servicekosten altijd de huisadvocaat in zou schakelen, die zaken voor de kantonrechter zou beslechten, dan zou de huurder ook een gemachtigde in moeten schakelen om een procedure voor de kantonrechter te voeren. Een huurder zou wel kunnen beslissen om die procedure zelf te voeren, doch dat is niet aan te raden, want een procedure bij de kantonrechter zit vol valkuilen als men niet bekend is met het Nederlandse procesrecht. Daarnaast zou de huurder belast kunnen worden met dure onderzoekskosten van ingeschakelde deskundigen als de kantonrechter in het kader van de berekening van de servicekosten deskundigen zou aanwijzen om de servicekosten te berekenen. Doorgaans komen deze kosten voor rekening van de in het ongelijk gestelde partij. Dit lijkt mij toch een zeer nadelige positie voor de huurder, gezien het feit dat er geen onderzoekskosten aan de huurder worden doorberekend als deze in het ongelijk wordt gesteld bij de Huurcommissie. De huurder is dan wel zijn legeskosten van € 25 kwijt, doch dit valt wel te overzien. Het leek mij niet de bedoeling van de wetgever dat de verhuurder door een bepaalde rechtsingang te kiezen louter door deze keuze de huurder financieel kon benadelen. Dit geldt eens te meer nu de verhuurder de huurder “kapot zou kunnen procederen” door hoger beroep in te stellen tegen een uitspraak die in eerste instantie door de kantonrechter zou zijn gewezen met een minimum belang van € 1750. Het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW is immers niet van toepassing als de Huurcommissie overgeslagen wordt als eerste instantie om een geschil te beslechten. Het lijkt mij daarom voor de hand te liggen dat de verhuurder na 2003 en vóór invoering van de Warmtewet zich ook tot de Huurcommissie diende te wenden bij een geschil over de servicekostenafrekening.

Hoe het ook zij: na invoering van de Warmtewet ligt dit anders. Volgens de Warmtewet hebben partijen immers het recht verschillende onafhankelijke instanties, waaronder de kantonrechter te raadplegen, bij discussies over onder meer de afrekening ter zake de levering van warmte. Het zou op rechtsongelijkheid duiden als huurders betreffende de discussie over de levering van warmte met een procedure voor de kantonrechter geconfronteerd kunnen worden met alle bovenomschreven nadelige gevolgen voor de huurders van dien, als dit voor de huurders van bemeterde nutsvoorzieningen niet zijnde warmte, niet mogelijk is. Louter al om deze reden lijkt het mij wel waarschijnlijk dat zowel de Huurcommissie als de kantonrechter bevoegd zijn om een eerste oordeel over de servicekostenafrekening te geven. Het lijkt mij dat deze regeling de positie van de huurder om bovengenoemde redenen wel in het nadeel van de huurder heeft gewijzigd. Dit lijkt overigens een theoretische discussie, omdat doorgaans de huurder het initiatief neemt tot het voeren van een procedure in het kader van de afrekening van de servicekosten. De niet-geliberaliseerde huurder kiest doorgaans voor een procedure voor de Huurcommissie. In het kader van de afrekening in het kader van de Warmtewet is de Huurcommissie volgens sommige schrijvers niet bevoegd om een oordeel te geven over de afrekening van de geleverde warmte. Ik ga hier verder in dit hoofdstuk en het hoofdstuk over de levering van Warmte uitgebreid op in.

Van de huurder wordt verlangd dat deze aantoont dat de in rekening gebrachte servicekosten niet in redelijke verhouding staan tot de werkelijke dienstverlening. Indien de huurder stelt dat de dienstverlening van één of meer servicekostenposten kwalitatief niet in juiste verhouding staat tot de in rekening gebrachte kosten, dan zal van de huurder worden verlangd zijn stelling over de kwaliteit van de geleverde diensten te onderbouwen. Dit ligt ook in de lijn van de algemene stelling van het bewijsrecht dat degene die iets stelt zijn stelling ook zal moeten bewijzen (artikel 150 RV). In het voorbereidend onderzoek is geen plaats voor het vergaren van dit bewijs.

In dit gedeelte van de site wordt duidelijk gemaakt wat de Huurcommissie in verband met bovengenoemde vraagstelling concreet voor de huurder kan betekenen. De Huurcommissie is bevoegd een oordeel te geven over de geleverde zaken en diensten ten aanzien van de niet -geliberaliseerde woonruimte.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is, dan kan hij deze kosten aanvechten bij de Huurcommissie met behulp van dit formulier.

Bevoegdheid Huurcommissie
Inzake de hoogte van de kosten van levering van zaken en diensten in dit verband is de Huurcommissie zoals gezegd bevoegd een oordeel te geven. Voor de regeling van de nutsvoorzieningen en de servicekosten dienen de artikelen 7:237 lid 3 BW, 7:260 lid 1 BW en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW als basis. Daarnaast het Besluit Servicekosten van belang. De in deze artikelen en in dit besluit neergelegde regels moeten in combinatie met elkaar worden beoordeeld.

Nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter vallen niet onder het Besluit Servicekosten, doch ingevolge artikel 7:260 lid 1 BW en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW blijkt dat ook dat de Huurcommissie voor deze nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter, bevoegd is uitspraak te doen. Of hieronder de levering van warmte in de individuele ruimte valt, kan worden getwijfeld bij louter lezing van de tekst van deze artikelen. Op pagina 28 van het Servicekostenbeleid van de Huurcommissie staat enerzijds de volgende alinea opgenomen, waardoor de Huurcommissie beperkt bevoegd lijkt een oordeel te geven over leveringen die onder de Warmtewet vallen. Er staat namelijk: "Vanaf 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. Deze wet gaat over kosten die in rekening gebracht worden voor de levering van warmte via stadsverwarming, blokverwarming of warmte-koudeopslag. De Huurcommissie beoordeelt de afrekening voor deze warmtevoorzieningen mede op basis van de bepalingen in de Warmtewet en de maximale prijs die de Autoriteit Consument & Markt jaarlijks vaststelt". Onder de definitie van nutsvoorzieningen met een meter van artikel 7:237 lid 3 BW valt niet de levering van warmte ten behoeve van individuele woonruimte. Artikel 7:237 lid 3 BW spreekt immers slechts over nutsvoorzieningen met een individuele meter waaronder valt: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water. Het valt daarom op basis van de letterlijke tekst van de wet te verdedigen dat de Huurcommissie niet bevoegd is een oordeel te geven over geleverde warmte in individuele ruimten met een individuele meter. Door een bericht van de Woonbond van 28 november 2014 lijkt de Huurcommissie nog steeds bevoegd te zijn een oordeel te geven over geschillen verband houdende met over levering van warmte. Dit bericht is gebaseerd op uitlatingen door het ministerie van Economische zaken aan de Woonbond . Gezien bovengenoemde en nader te noemen onduidelijkheden in de wettelijke regeling acht ik het wel noodzakelijk dat de wettelijke regeling wordt aangepast. In artikel 7:237 lid 3 BW moet de levering van warmte aan individuele ruimten duidelijk worden opgenomen om de bedoeling van deze regeling aan te laten sluiten op de tekst van de wettelijke regel.
Het is nog niet duidelijk of huurders bij de Huurcommissie ook terecht kunnen met geschillen over bemetering of storingscompensatie. De Woonbond ( Meldpunt Warmtewet van de Woonbond op 3 juli 2015 ). vindt dat de bevoegdheden van de Huurcommissie hiervoor moeten worden uitgebreid.

Los van de huidige (december 2014) beperkte redactie van artikel 7:237 lid 3 BW moet ten aanzien van levering van warmte met betrekking tot de omschrijving van servicekosten in het Besluit Servicekosten het volgende worden opgemerkt. De levering van niet bemeterde warmte kan onder het begrip "servicekosten" vallen. Artikel 7:237 lid 3 BW geeft immers niet een nadere invulling van wat onder servicekosten verstaan wordt en het Besluit Servicekosten geeft geen limitatieve uitleg over zaken en diensten die als servicekosten beschouwd dienen te worden, zodat de levering van onbemeterde warmte in individuele vertrekken toch onder “servicekosten” kan vallen. Volgens artikel 7:237 lid 3 kunnen partijen immers zelf bepalen welke geleverde zaken en diensten als servicekosten worden aangemerkt. Volgens artikel 1 van het Besluit Servicekosten kunnen overeengekomen zaken en diensten als servicekosten worden aangeduid. Daarnaast geeft het Besluit Servicekosten een niet limitatieve lijst van zaken en diensten die als servicekosten aangemerkt kunnen worden. Niet valt in te zien dat hieronder ook niet geleverde warmte voor de individuele ruimte begrepen zou kunnen worden.
Verder blijkt uit de Memorie van Toelichting warmtewet. Kamerstukken II, 2012-13, 33698, nr. 3, p. 12 bij deze wijziging van de wet, dat de minister de bedoeling heeft gehad de Huurcommissie bevoegd te laten om zowel bemeterde als niet bemeterde geleverde zaken te blijven beoordelen. De minister wenst deze regeling materieel ongewijzigd te laten. Dit blijkt uit de volgende zinsnede: "Onder servicekosten in het huidige stelsel wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Deze definitie blijft materieel ongewijzigd. Het begrip "servicekosten" wordt met de voorgestelde wijziging in artikel 7:237 lid 3 BW alleen in de volgende categorieën verdeeld:
- kosten voor nutsvoorzieningen, de vergoeding voor de in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter;
- servicekosten, de vergoeding voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.”

Artikel 7:260 lid 1 BW grijpt terug naar de definitie van nutsvoorzieningen en servicekosten als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW, en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW geeft zelf geen definitie van nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, zodat de definitie van artikel 7:237 lid 3 BW hier ook leidend lijkt. Daarnaast staat deze opmerking onder het onderdeel warmtevoorzieningen, waaronder verwezen wordt naar het Besluit Servicekosten.

In het Besluit servicekosten wordt weliswaar alleen gesproken van de verwarming van gemeenschappelijke delen, doch dit betreffen zaken en diensten die in ieder geval als servicekosten aangemerkt dienen te worden. Partijen kunnen ook nog andere zaken als servicekosten leveren die buiten deze lijst vallen. De lijst is immers niet-limitatief. De levering van niet-bemeterde warmte kan onder "servicekosten" vallen. Artikel 7:237 lid 3 BW geeft niet een nadere invulling van wat onder servicekosten verstaan wordt en het Besluit Servicekosten geeft geen limitatieve uitleg van het begrip servicekosten, zodat de levering van onbemeterde warmte in individuele vertrekken toch onder “servicekosten” kan vallen. Dan lijkt de Huurcommissie op grond van artikel 7:260 BW wel bevoegd om te oordelen over de kosten van de verleende servicekosten (waaronder de geleverde onbemeterde warmte ten behoeve van de verwarming van de individuele ruimte kan vallen). Dit sluit dan aan bij het servicekostenbeleid van de Huurcommissie. Als de Huurcommissie over deze servicekosten een oordeel kan geven, dan is het toch onlogisch als de Huurcommissie geen oordeel kan geven over de geleverde warmte die middels een individuele meter kan worden berekend en als nutsvoorziening aangemerkt dient te worden.

Boven is al weergeven dat de Woonbond in haar bericht van 28 november 2014 te kennen heeft gegeven dat de Huurcommissie nog steeds is bevoegd om levering van warmte met van zowel bemeterde als onbemeterde individuele ruimte te beoordelen. De wettelijke regeling blinkt echter niet uit in duidelijkheid en dient aangepast te worden. De wettelijke regeling dient immers zonder bovengenoemde onduidelijke constructie ondubbelzinnig duidelijk te maken dat de Huurcommissie in deze kwesties bevoegd is een oordeel te geven.

Daarnaast stelt de Huurcommissie in haar Servicekostenbeleid in het onderdeel "nutsvoorzieningen met een individuele meter" dat zij ook bevoegd is te oordelen over het functioneren van een collectieve installatie. Verder stelt de Huurcommissie in haar Servicekostenbeleid (bladzijde 25) dat zij de kosten die in rekening gebracht worden voor de levering van warmte via stadsverwarming, blokverwarming of warmte-koudeopslag berekent met inachtneming van de bepalingen in de Warmtewet. Uit niets blijkt dat dit slechts betrekking heeft op de berekening van kosten van gemeenschappelijke delen.

De Huurcommissie is dus in ieder geval bevoegd een oordeel te geven over nutsvoorzieningen met een individuele meter (gas, water, licht). Daarnaast is de Huurcommissie ook nog steeds bevoegd voor situaties waarin een individuele meter ontbreekt in het kader van geleverd gas, water en licht (zie artikel 4 lid 2 sub g, laatste twee woorden . Op grond van artikel 18 lid 2 UHW toetst de Huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid. Dit laatste wordt ook bevestigd door de site van de Rijksoverheid, waarin in het op deze pagina weergegeven tabelletje staat vermeld dat de Huurcommissie ook is bevoegd een oordeel te geven bij niet-bemeterde levering van energie ( Servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen en Servicekostenbeleid van de Huurcommissie, pagina 25).

De wetgever heeft kennelijk de bedoeling gehad een onderscheid in definiëring van nutsvoorzieningen en servicekosten te maken om de regeldruk van de Huurcommissie te verminderen met betrekking tot de procedures over voorschotbedragen. Uit niets blijkt echter dat de wetgever voor de eindafrekening van de geleverde zaken die als nutsvoorzieningen en/of servicekosten zijn aan te duiden de rechtsingang naar de Huurcommissie heeft willen verminderen/verslechteren. Anders is dit voor de geleverde zaken en diensten die als servicekosten zijn gedefinieerd voor wat betreft de procedure over voorschotbedragen. Vanaf 1 juli 2014 kan de Huurcommissie immers geen uitspraak meer doen over de voorschotbedragen van kostenposten die vallen onder de "servicekosten". De Huurcommissie beoordeelt dus nog slechts het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.

De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan dus voor geschilbeslechting over de afrekening van kosten en de berekening van het voorschotbedrag kiezen tussen de Huurcommissie en in ieder geval de Geschillencommissie Energie om het geschil te beslechten. Deze laatste geschillencommissie is bevoegd zich over een groter bereik van geschillen te buigen dan de Huurcommissie. Ik verwijs hiervoor naar het onderdeel "De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte" in dit hoofdstuk.

Voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte lijkt een voordeel in deze wijziging te zijn gelegen in het feit dat er voor zaken die via de Warmtewet lopen, een verjaringstermijn geldt van vijf jaar in plaats van de genoemde termijn van 24 maanden nadat de eindafrekening moet worden verstrekt. Deze huurder kan zich ten aanzien van de levering van warmte ook wenden tot de Geschillencommissie Energie, mits de leverancier van warmte lid is van de Vereniging Energie Nederland, dan wel lid is bij de SGC. Het lijkt echter het beste dat deze huurder alle kwesties bij de Huurcommissie neerlegt. Anders moet hij twee instanties inschakelen voor zowel de nutsvoorzieningen als de servicekosten. Ik werk dit in het hoofdstuk: De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte nader uit.

Verzoeken over de afrekening van zowel de "nutsvoorzieningen" als de "servicekosten" in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW kunnen ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte wel beide door de Huurcommissie in behandeling genomen worden. Voorwaarde is wel dat het totaalbedrag van de betwiste kostenposten minimaal € 36 bedraagt (artikel 9 lid 3 UHW). De achtergrond van deze verandering is deze: in veel van deze zaken doet de Huurcommissie een uitspraak die uiteindelijk de betalingsverplichting van de huurder met maar een paar euro’s per jaar laat wijzigen. Volgens de wetgever staat het financieel belang van het geschil dan niet meer in redelijke verhouding tot de kosten van de procedure bij de Huurcommissie. Bij de keuze van het drempelbedrag is dan ook niet alleen het financieel belang van de huurder afgewogen, maar ook het belang van redelijke uitvoeringskosten bij de Huurcommissie.

Servicekosten of all-incontracten zorgverlening? >>

Als er vanuit bijvoorbeeld de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) ten behoeve van de verzorging van ouderen een all-incontract wordt gesloten, dan is een woningwaardering op grond van het woningwaardering voor zelfstandige woningen door de Huurcommissie niet mogelijk. Niet het woonelement, maar het verzorgingselement overheerst dan. De jurisprudentie heeft deze mogelijkheid ook erkend. De rechter acht het niet onredelijk dat een verzorgingscomplex een pakket diensten in het kader van de verzorging aanbiedt waarvoor de gebruiker moet betalen, ook als de individuele gebruiker van een gedeelte van deze diensten geen gebruik maakt. Zie ook het onderdeel: All-inhuurprijzen

Zorgservicekosten kunnen niet door de huurcommissie worden getoetst op redelijkheid >>

Er zijn (woon) servicekosten en overige servicekosten (waaronder bijvoorbeeld zorgservicekosten). Zorgservicekosten zijn bijvoorbeeld maaltijdverstrekking, verpleging en alarmservice. De Huurcommissie is niet bevoegd zich uit te spreken over de betalingsverplichting en/of het voorschotbedrag met betrekking tot de kosten van zorgservice. De Huurcommissie acht zorgservice niet gerelateerd aan wonen. Slechts servicekosten die aan wonen zijn gerelateerd vallen onder de definitie van artikel 7:237 lid 3BW.

Huurders niet-geliberaliseerde woonruimte die een individueel huurcontract met de verhuurder hebben gesloten en voor bepaalde (zorg)diensten een aparte overeenkomst hebben gesloten, kunnen in het kader van toetsing van de aanvangshuurprijs of toetsing van overschrijding van de maximum huurprijs van de woning de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te toetsen (zie het hoofdstuk: Huurverlaging). Als er sprake is van zelfstandige woningen in een wooncomplex, waarbij de huurders speciale (zorg)diensten afnemen, dan is de huurcommissie wel bevoegd de redelijkheid van de in rekening gebrachte kosten te toetsen in die zin dat de huurcommissie kan nagaan of er terecht een opslag in de huurprijs in verband met de aanwezigheid van deze voorzieningen wordt doorberekend.
Er vindt dus geen berekening plaats van de werkelijke kosten en de voorschotten, zoals bij woonservice het geval is, omdat er voor het zorgdeel (integenstelling tot de woonservicekosten) geen voorschot wordt gevraagd. De aanwezigheid van bepaalde voorzieningen rechtvaardigen immers een verhoging van de maximale huurprijs en zal in het algemeen tot gevolg hebben dat de kale huurprijs door de verhuurder hoger mag worden gesteld dan voor een gelijkwaardige woning waarin deze voorzieningen niet aanwezig zijn. Als een serviceflat extra voorzieningen heeft, dan mag 35 % bij het puntenaantal van de woning worden opgeteld. Dit wordt dan beoordeeld op grond van het woningwaarderingsstelsel . Die 35 % opslag betreft een verhoging van de punten waarmee een woning kan worden gewaardeerd. Er zitten dan voorzieningen van zorgservice in de huurprijs verwerkt. Het is daarbij niet van belang of de huurder van deze voorzieningen gebruik maakt. De voorzieningen moeten in hetzelfde gebouw beschikbaar zijn. De huurcommissie neemt er ook genoegen mee als de voorzieningen in een ander gebouw liggen, maar wel bereikbaar zijn door bijvoorbeeld een gesloten loopbrug of een gang (dat is een zogenaamde "droogloopvoorziening"). De huurcommissie kan wel nagaan of de voorzieningen die verhoging van de huurprijs rechtvaardigen wel aanwezig zijn, zodat de verhuurder ten aanzien van de woning een opslag van 35 % op de huurprijs voor vergelijkbare woningen zonder deze voorzieningen mag berekenen. Het gaat hierbij om de volgende voorzieningen:

  • een noodroepinstallatie die 24 uur per dag is bemand, waarbij de oproep vanuit de woning gedaan moet kunnen worden;
  • het door de verhuurder verstrekken van warme maaltijden (de verhuurder mag deze werkzaamheden uitbesteden). Hieronder valt ook het afleveren van geprepareerde maaltijden die door de huurder zelf moeten worden opgewarmd (de verhuurder moet dan wel zorgen voor een oven, of magnetron);
  • het aanbieden door de verhuurder van eenvoudige paramedische zorg. Er moet dan iemand minimaal met een geldig EHBO-diploma permanent voor de bewoners aanwezig zijn;
  • het beschikbaar stellen van recreatievoorzieningen, zoals een recreatieruimte, en logeermogelijkheid voor bezoekers van de huurders.
Deze lijst lijkt limitatief. De huurcommissie voorziet nog niet in het verstrekken van extra punten voor zogenaamde domotica-producten/verbeteringen. Dit zijn voorzieningen in de vorm van bijvoorbeeld een afstandsbediening voor gordijnen en verlichting, of een camera waarmee de huurder kan zien wie er voor de deur staat.

De huurder die van mening is dat voor de zorgservicekosten te hoge bedragen in rekening worden gebracht kan alleen terecht bij de rechter, omdat de huurcommissie niet is bevoegd in rekening gebrachte bedragen in verband met zorgservice te toetsen. Alleen de rechter kan dan dus toetsen of voor deze diensten onredelijk hoge kosten worden doorberekend. Voor alle duidelijkheid: de opslag is een verhoging van de huurprijs en betreft geen voorschotbedragen servicekosten, zodat de huurcommissie geen nacalculatie toe kan passen zoals bij woonservicekosten ten aanzien van de zorgservice.

Slechts servicekosten die redelijk zijn en die werkelijk ten behoeve van de huurders zijn gemaakt kunnen doorberekend worden, voor zover zij controleerbaar zijn. In de uitspraak van de rechtbank Almelo, sector kanton Enschede van 3 mei 2005, mocht het salaris van de directeur voor 50 % als servicekosten worden doorberekend. Dit werd gemotiveerd aan de hand van het taakaspect van de directeur en in hoeverre zowel huurder als verhuurder bij dit taakaspect waren gebaat. De rechter overwoog gezien het takenaspect dat de huurder en de verhuurder beiden in gelijke mate baat hadden bij het taakaspect van de directeur.

Het door de huurder verschuldigde voorschotbedrag aan geleverde zaken en diensten >>

In het huurcontract kan worden bepaald dat de huurder aan de verhuurder maandelijks een bedrag voorschiet ter dekking van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Dit voorschotbedrag dient in verhouding te staan tot het verwachte bedrag dat de huurder aan het eind van het boekjaar aan de verhuurder moet betalen.
Bij verzoeken ter beoordeling van het maandelijkse voorschotbedrag ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte die de Huurcommissie op grond van artikel 7:261 lid 3 BW ontvangt op of na 1 juli 2014, kunnen niet meer alle kostenposten behandeld worden. Vanaf deze datum kunnen uitsluitend verzoeken over de "nutsvoorzieningen" in behandeling genomen worden. Het totaalbedrag van de betwiste kostenposten moet bovendien minimaal € 3 per maand bedragen (artikel 9 lid 4 UHW). Vanaf 1 juli 2014 kan de Huurcommissie geen uitspraak meer doen over de voorschotbedragen van kostenposten die vallen onder de "servicekosten". De Huurcommissie beoordeelt dus nog slechts het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Dat is dus een verslechtering van de positie van de huurders die onbemeterde nutsvoorzieningen (gas, water, licht) ten aanzien van hun woonruimte betrekken. Deze huurder moet zich goed realiseren dat het overeengekomen voorschotbedrag ten aanzien van de geleverde servicekosten tussentijds niet meer aangepast kan worden.

Volgens artikel 7:261 lid 3 BW kan de huurder bij de Huurcommissie verlaging van dit voorschotbedrag vragen door middel van dit formulier. (artikel 18 lid 3 UHW), indien het verschuldigde voorschotbedrag naar verwachting van de huurder aanzienlijk hoger is dan de te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Dit verzoek kan alleen door de huurder worden gedaan. Dit verzoek kan niet beoordeeld worden als er sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst. De Huurcommissie stelt de te verwachten servicekosten op het bedrag van de servicekosten, opgenomen in het laatstelijk in de drie voorafgaande kalenderjaren door de verhuurder verstrekte verrekenoverzicht inzake de desbetreffende of soortgelijke serviceposten, verhoogd met het percentage waarmee het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen sedertdien is verhoogd (artikel 19 lid 3 UHW).
Het verzoek is niet-ontvankelijk indien het voorwerp van geschil een bedrag van minder dan € 3 per maand beloopt (artikel 9 lid 4 UHW). Indien er duidelijk sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst, dan volgt een voorzittersuitspraak waarin de verzoeker niet-ontvankelijk wordt verklaard. De Huurcommissie heeft de volgende gegevens nodig om de zaak te kunnen beoordelen:

  • de (schriftelijke) huurovereenkomst (hiermee kan de Huurcommissie beoordelen of er sprake is van al dan niet geliberaliseerde huur);
  • de samenstelling van de overeengekomen servicekosten en de daarvoor overeengekomen voorschotbedragen (artikel 19 lid 3 UHW);
  • de afrekening van de verhuurder over de laatste drie kalenderjaren (artikel 19 lid 3 UHW);
  • afschriften van rekeningen van de verhuurder over de betreffende servicekostenposten (artikel 19 lid 3 UHW).
Voor indiening van een dergelijk verzoek bij de Huurcommissie geldt geen termijn van indiening van dit verzoek. De huurder dient de verhuurder wél eerst zelf een verzoek tot aanpassing van de servicekosten hebben voorgesteld. Er is immers pas sprake van een geschil als partijen het met elkaar over bepaalde zaken niet eens zijn.

Wat als het verzoek niet compleet is?
De ontbrekende stukken worden opgevraagd bij de meest gerede partij.
De Huurcommissie maakt onderscheid in het opvragen van ontbrekende gegevens tussen huurder en verhuurder:
de huurder krijgt twee weken om ontbrekende gegevens aan te vullen (doorgaans gegevens die de huurder al in zijn administratie beschikbaar heeft). Indien geen verrekenoverzicht in de in de eerste volzin bedoelde periode is verstrekt, worden bedoelde kosten gesteld op de daarvoor als gebruikelijk aan te merken kosten (artikel 19 lid 3 laatste zin UHW). De bevoegdheid ten aanzien van het opvragen van gegevens bij de verhuurder is geregeld in artikel 39 UHW. De verhuurder kan ook inzage in de stukken op haar kantoor verstrekken (artikel 7:259 lid 4 BW).

Als de huurder al is verhuisd, kan hij uiteraard geen wijziging van het voorschotbedrag verlangen.

Verandering van het voorschotbedrag >>

Het voorschotbedrag dat de huurder krachtens overeenkomst of rechterlijke uitspraak ter zake van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter verschuldigd is, mag, tenzij na het ingaan van de huur anders is overeengekomen, slechts worden verhoogd als het verbruik over het afgelopen jaar dit rechtvaardigt. Daarnaast is een verhoging van dit voorschotbedrag mogelijk als er een uitbreiding van levering van zaken en diensten plaats heeft gevonden (artikel 7:261 lid 1 sub a en b BW). Deze redactie is gewijzigd ten opzichte van de redactie die vóór juli 2014 gold. Vóór 1 juli 2014 werd geen onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen met of zonder individuele meter. Door deze wijziging lijkt het voorschotbedrag van geleverde zaken en diensten slechts op grond van artikel 7:261 lid 1 sub a en b BW verhoogd te kunnen worden als er sprake is van nutsvoorzieningen met een individuele meter. Is er geen sprake van nutsvoorzieningen met een individuele meter, dan kan het voorschotbedrag alleen worden verhoogd als partijen hierover overeenstemming bereiken en/of op grond van de redelijkheid en billijkheid. Als het voorschotbedrag in verhouding tot de werkelijke kosten te laag of te hoog is vastgesteld, dan kan de huurder het voorschotbedrag niet door de Huurcommissie laten aanpassen op grond van artikel 7:261 BW. De aanpassing van het voorschotbedrag zal dan alleen plaats kunnen vinden op grond van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW. De huurder kan niet langer voor aanpassing van het voorschotbedrag aan servicekosten de Huurcommissie inschakelen. De Huurcommissie is immers op grond van 7:261 lid 3 BW slechts bevoegd het voorschotbedrag van nutsvoorzieningen met een individuele meter ten behoeve van de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte te toetsen.

De huurder die de redelijkheid van het voorschotbedrag van servicekosten wenst te laten toetsen zal zich in het vervolg tot de kantonrechter moeten wenden. Deze zaken lijken dan slechts interessant als er een groot verschil tussen de betaalde voorschotten en de werkelijke verbruikskosten bestaat. Het is natuurlijk onzinnig een procedure voor de kantonrechter te starten als een voorschot op jaarbasis € 100 hoger is dan de werkelijke verbruikskosten. Dit te veel betaalde bedrag krijgt de huurder immers bij de afrekening van de werkelijke verbruikskosten terug, zodat het bedrag dat voor rekening van de huurder blijft, slechts de gemiste rente over de te hoog gestelde voorschotbedragen betreft.

De wetgever lijkt hiermee ook de verhoging van het voorschotbedrag en discussies daarover aan banden te hebben gelegd als er niet sprake is van nutsvoorzieningen met een individuele meter, omdat de weg naar de Huurcommissie voor wat betreft de berekende voorschotbedragen van de servicekosten is afgesneden. Zoals gezegd kan de weg naar de rechter wel worden gevolgd, doch gezien het feit dat de kosten de baten doorgaans zullen overtreffen valt te verwachten dat procedures over voorschotbedragen niet vaak voor de kantonrechter gevoerd zullen worden. De positie van de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is voor wat betreft de wijziging van de voorschotbedragen gelijk aan de positie van de huurders van geliberaliseerde woonruimte. Deze verschillende huurders moeten voor aanpassing van de voorschotbedragen voor de kantonrechter een beroep op de redelijkheid en billijkheid doen.
Voor de huurders van vrije sectorwoningen bestaat deze mogelijkheid niet om discussies over voorschotbedragen over nutsvoorzieningen met een individuele meter ter beoordeling aan de Huurcommissie voor te leggen. Op grond van artikel 7:247 lid 1 BW is slechts artikel 7:261 lid 1 BW voor deze categorie huurders van toepassing verklaard. De mogelijkheid van verlaging van het voorschot hoort hier niet bij. Bij een aangegane verplichting tot betaling van een uitzonderlijk hoog voorschot zal slechts de redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 6:248 BW uitkomst kunnen bieden. Als er sprake is van levering van warmte, dan kan de verbruiker (zowel de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte als de huurder van vrije sectorwoningen) voor geschilbeslechting over de hoogte van het voorschotbedrag ter zake de levering van warmte de Geschillencommissie Energie inschakelen. Ik verwijs hiervoor naar het hoofdstuk: De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte.

Schematisch overzicht procedures voor de Huurcommissie >>

Regels die gelden voor procedures voor de Huurcommissie in het kader van geschillen over voorschotbedragen
Procedure nutsvoorzieningen met een individuele meter (voorschotbedragen)  Procedures servicekosten (voorschotbedragen)  
Geschil over maandelijks voorschotbedrag betreft een bedrag van € 3 per maand of meer (artikel 9 lid 4 UHW Geen procedure over aanpassing maandelijkse voorschotbedragen voor de Huurcommissie mogelijk (artikel 7:261 lid 3 BW)  
De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor de kosten voor nutsvoorzieningen in aanzienlijke mate afwijkt van hetgeen in redelijke verhouding staat tot de in het desbetreffende jaar te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. De Huurcommissie gaat uit van een voorschotbedrag dat in redelijke verhouding staat tot de te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter (artikel 19 lid 2 UHW);).
Huurcommissie heeft de volgende zaken nodig ter beoordeling van voorschotbedragen als genoemd in artikel 19 lid 2 UHW:
  • de (schriftelijke) huurovereenkomst (hiermee kan de Huurcommissie beoordelen of er sprake is van al dan niet geliberaliseerde huur);
  • de samenstelling van de overeengekomen servicekosten en de daarvoor overeengekomen voorschotbedragen (artikel 19 lid 3 UHW);
  • de afrekening van de verhuurder over de laatste drie kalenderjaren (artikel 19 lid 3 UHW);
  • afschriften van rekeningen van verhuurder over de betreffende servicekostenposten (artikel 19 lid 3 UHW).
Als de huurder deze gegevens niet kan verstrekken, omdat deze door de verhuurder niet zijn geproduceerd, dan wordt de verhuurder gevraagd deze gegevens aan de Huurcommissie te verstrekken. Als de verhuurder deze gegevens niet verstrekt, dan kan er een boete worden opgelegd (artikel 39 lid 3 UHW).
De Huurcommissie vermeldt in haar uitspraak dat het door haar uitgesproken voorschotbedrag in de plaats treedt van het overeengekomen voorschotbedrag met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin het verzoek is ontvangen (artikel 19 lid 4 UHW).

Regels die gelden voor procedures voor de Huurcommissie in het kader van geschillen over eindafrekeningen
Procedure nutsvoorzieningen met een individuele meter (eindafrekening)  Procedures servicekosten (eindafrekening)  
Geschil over eindafrekening betreft een bedrag van € 36 of meer op jaarbasis (artikel 7:260 lid 1 BW en artikel 9 lid 3 UHW Geschil over eindafrekening betreft een bedrag van € 36 of meer op jaarbasis (artikel 7:260 lid 1 BW en artikel 9 lid 3 UHW
Verhuurder: moet bij het aanleveren van de gegevens gebruik maken van het formulier Specificatie servicekosten (wettelijke basis artikel 14 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte). Vult de verhuurder dit formulier niet of niet volledig in, dan stelt de Huurcommissie de jaarafrekening vast aan de hand van de afgesproken normen.(artikel 7:260 lid 3 BW en artikel 18 lid 3 en 4 UHW Verhuurder: moet bij het aanleveren van de gegevens gebruik maken van het formulier Specificatie servicekosten (wettelijke basis artikel 14 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte). Vult de verhuurder dit formulier niet of niet volledig in, dan stelt de Huurcommissie de jaarafrekening vast aan de hand van de afgesproken normen.(artikel 7:260 lid 3 BW en artikel 18 lid 3 en 4 UHW
De Huurcommissie toetst de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid (artikel 18 lid 2 UHW De Huurcommissie toetst de kosten voor servicekosten aan de gemaakte totale kosten, verdeeld via een afgesproken verdeelsleutel of een verdeelsleutel die de Huurcommissie redelijk vindt ( Servicekostenbeleid Huurcommissie, pagina 27).
Sanctie niet verstrekken afrekening door verhuurder (artikel 14a Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte):
- T.a.v. gas/water/elektriciteit: een lage schatting, te weten 50% van het aan de hand van een in samenwerking met de afdeling Kwalitatieve Woningregistratie van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ontwikkelde schattingsmethode, berekende bedrag voor het boekjaar (artikel 18 lid en 4 UHW ). Voor de gemeenten Amsterdam en Rotterdam zal de betalingsverplichting voor water worden bepaald aan de hand van het in die gemeenten geldende eenhedentarief.
Sanctie niet verstrekken afrekening door verhuurder (artikel 14a Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte):
- T.a.v. gas/water/elektriciteit: een lage schatting, te weten 50% van het aan de hand van een in samenwerking met de afdeling Kwalitatieve Woningregistratie van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ontwikkelde schattingsmethode, berekende bedrag voor het boekjaar (artikel 18 lid en 4 UHW ). Voor de gemeenten Amsterdam en Rotterdam zal de betalingsverplichting voor water worden bepaald aan de hand van het in die gemeenten geldende eenhedentarief.
Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken (artikel 7:260 lid 2 BW en artikel 51 UHW). Verval van rechten als na deze termijn een vordering wordt ingesteld. Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken (artikel 7:260 lid 2 BW en artikel 51 UHW). Verval van rechten als na deze termijn een vordering wordt ingesteld.

Meest voorkomende posten die al dan niet als servicekosten mogen worden doorbelast>>

Een verhuurder mag geen zaken in rekening brengen via de servicekosten, waarvoor de huurder al huur betaalt. Het is niet de bedoeling van de wetgever dat de huurder voor dezelfde dienst twee maal betaalt! Als een zaak onder de huurprijs valt hoeven hier geen servicekosten voor te worden betaald.

Hier een opsomming van zaken die al in de huurprijs zijn inbegrepen en niet als servicekosten mogen worden doorberekend:

  1. Het verhuurdersonderhoud, waaronder het onderhoud aan cv, lift, hydrofoon, stortkoker en overige mechanische installaties. Zogenaamde serviceabonnementen mogen echter meestal wel (voor een deel) doorberekend worden, met name extra service (bijvoorbeeld nacht- en weekendservice).
  2. Het verhuurdersonderhoud aan elektrische installaties mag volgens veel huurcommissies en kantonrechters niet in de servicekosten worden opgenomen.
  3. De aanleg van de gemeenschappelijke groenvoorzieningen (Het onderhoud van de groenvoorzieningen, zoals gras maaien en snoeien mag echter weer wel doorberekend worden).
  4. Openbaar toegankelijke parkeerplaatsen en bestratingen.
  5. Schade door vernielingen in gemeenschappelijke ruimten.
  6. Indien de verhuurder een centraal antennesysteem beheert, mogen de vaste kosten niet doorberekend worden.
  7. Het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting en het rioolrecht.
  8. De premie voor de opstalverzekering mag niet worden doorberekend.
  9. Beheer- en administratiekosten van de woonruimte. (beheer- en administratiekosten van leveringen en diensten echter weer wel).
  10. De huismeester mag niet worden doorberekend voor zover hij werk doet voor de verhuurder.

En hier een overzicht van kosten die door de verhuurder wel aan de huurder als servicekosten mogen worden doorbelast:

  1. Het schoonhouden en ontstoppen van afvoeren en goten:
  2. Schoorsteenvegen;
  3. Huisvuilafvoer(reinigingsrecht);
  4. Zuiveringsrecht;
  5. Glasverzekering;
  6. Schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten;
  7. Het onderhoud van de geiser en vaak ook de boiler;
  8. BTW over door derden verleende service;
  9. Tuinonderhoud (de verhuurder mag geen kosten van tuinonderhoud doorberekenen als de groenvoorziening openbaar is; de kosten van groenvoorziening mogen wel worden doorberekend als de huurder op grond van de huurovereenkomst een recht op gebruik van deze voorziening heeft, (Hoge Raad 9 juni 2000, WR200,55). Huurders die om deze redenen voorschot hebben betaald kunnen deze terugvorderen. Op grond van artikel 51 UHW kunnen slechts door de huurder de laatste twee boekjaren worden teruggevorderd;
  10. Kosten van de huismeester, voor zover deze werkzaamheden verricht die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn.
Vergoeding meubels/stoffering

Als de verhuurder meubels en stoffering ter beschikking heeft gesteld, dan mag een vergoeding voor gebruik van de stoffering worden berekend. Er mag dan per jaar 20 % van de aankoopwaarde als vergoeding in rekening worden gebracht. Als er aankoopbonnen ontbreken, dan mag 20 % van de verkoopwaarde in rekening worden gebracht. Men gaat dus uit van een afschrijvingspercentage van vijf jaren.

Het komt voor dat de duurzaamheid van zaken een ander percentage vereist (bijvoorbeeld zaken met antieke waarde, zaken die in het algemeen een duidelijke kortere of langere levensduur dan de genoemde vijf jaar hebben). Als de termijn van afschrijving van vijf jaar is verstreken, dan mag volgens het beleid van de Huurcommissie 20% van de tweedehandsverkoopwaarde in rekening worden gebracht. Dit is anders als de ter beschikking gestelde zaken geen waarde meer hebben. Als de ter beschikking gestelde zaken geen waarde meer hebben, kan de bijdrage door de huurder op nihil gesteld worden. Het lijkt mij ook dat de ter beschikking gestelde zaken op nihil gesteld moeten worden als de verhuurder de gehele waarde van de ter beschikking gestelde zaken door de afrekening van de servicekosten vergoed heeft gekregen. Als de verhuurder meerdere bedragen in rekening zou mogen brengen over afgeschreven zaken, dan zouden daartegenover geen kosten staan en zou de verhuuder verdienen aan de servicekosten. Dit is niet de bedoeling van het mogen doorbelasten van kosten. Dit is anders als de verhuurder niet eerder tot verhuring is overgegaan en bij een nieuwe verhuring ouder meubilair als overeengekomen dient ter beschikking stelt. Dan kan de verhuurder gaan afschrijven op tweedehandswaarde. Het lijkt mij overigens lastig de tweehandswaarde te bepalen. br> Tot meer duurzame zaken worden gerekend: kachels, boilers, geisers, kooktoestellen, diepvriezers en koelkasten. Voor deze zaken kan een termijn van tien jaren worden toegepast. Wanneer duidelijk is dat zaken geen waarde meer hebben, kan met een nihil bedrag worden volstaan. Na vijf of tien jaar dient opnieuw een schatting te worden gedaan om opnieuw een redelijke gebruiksvergoeding vast te stellen. Dit betekent dat de verhuurder ook de zaken dient te vernieuwen. Doet de verhuurder dat niet en zijn de zaken nog wel heel, maar zijn deze afgeschreven, dan kunnen deze zaken dus op nihil te worden gesteld en vindt ten aanzien van deze zaken geen afschrijving plaats.

Doorberekening cv-onderhoud en wassen van ramen

In een uitspraak van de Rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch van 29 maart 2007 (WR2007-07, bladzijde 262) werd de vraag beantwoord of wassen van ramen en onderhoud van de cv-installatie onder de in deze procedure weergegeven omstandigheden doorberekend mochten worden. In deze uitspraak werd gesteld dat de glasbewassing van onbereikbare delen niet in de servicekosten naar de huurders mag worden doorberekend.
Een casus: de verhuurder had onder meer glasbewassing en 24 uursservice cv-onderhoud in de afrekening doorberekend. De kantonrechter neemt voor zijn beoordeling de onderdelen I en Q van het Besluit Kleine Herstellingen tot maatstaf.

CV-onderhoud

Ten aanzien van de doorberekende kosten van de verwarming merkt de kantonrechter het volgende op: in casu gaat het om de bewaking van de werking van de ketels voor blokverwarming, welke zich niet in de woonruimte bevinden en voor de huurders ook niet bereikbaar zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter kan reeds op grond daarvan niet gezegd worden dat deze kosten op grond van het Besluit Kleine Herstellingen ten laste van de huurder gebracht kunnen worden.

Het jaarlijks onderhoud aan de combiketel en/of de cv-installatie in de woning van de huurder komt evenmin voor rekening van de huurder. Het Besluit Kleine Herstellingen geeft weliswaar geen limitatieve opsomming van de werkzaamheden die voor rekening van de huurder komen, doch werkzaamheden waarvoor bijzondere technische vaardigheid noodzakelijk is, komen evenmin voor rekening van de huurder.
Volgens een vonnis van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg van 12 januari 2009 (LJN: BK3750, sector kanton Rechtbank Middelburg, 185632 ) wordt voor het onderhoud van een cv-installatie gewoonlijk een cv-monteur ingeschakeld, zodat niet gezegd kan worden dat de werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Het onderhoud van de cv-installatie staat dus niet op de lijst met kleine herstellingen en hoort daar ook niet onder te vallen. De kosten van het onderhoud van de cv-installatie komen daarom voor rekening van de verhuurder.
Het verbaast mij dan ook dat de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg in haar vonnis van 28 maart 2011 (LJN: BR2207, sector kanton Rechtbank Middelburg, 210901 ) van mening is dat contractueel overeengekomen kosten van periodiek cv-onderhoud wél voor rekening van de huurder komen. Ook deze rechter concludeert dat het Besluit Kleine Herstellingen geen limitatieve opsomming van de werkzaamheden geeft die voor rekening van de huurder komen. Volgens de rechter laat het Besluit Kleine Herstellingen op het punt van periodiek serviceonderhoud van de cv-ketel ruimte voor verschillende interpretaties. Reeds daarom kan volgens de rechter niet worden aanvaard dat een duidelijke contractuele regeling buiten toepassing zou blijven.
Naar mijn mening betrekt deze rechter ten onrechte niet bij zijn oordeel dat voor periodiek onderhoud van een cv-ketel specialistische kennis nodig is (behoudens bijvullen van water en ontluchten van de installatie). De werkzaamheden waarvoor specialistische kennis is vereist, vallen sowieso niet onder kleine herstellingen die op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komen. Dit is op grond van artikel 7:242 BW semi-dwingend recht , zodat daar niet in het nadeel van de huurder van kan worden afgeweken. De huurder kan aldus op basis van dit artikel beroep op vernietiging van deze contractuele bepaling doen. De rechter zal ook de ongeldigheid van deze contractuele bepaling uit moeten spreken wegens strijdigheid met artikel 7:242 BW.

Raambewassing

Ten aanzien van raambewassing (zie ook onderdeel Q van Besluit Kleine Herstellingen) werd het hiernavolgende beslist. De kantonrechter overwoog als volgt. Uit foto's blijkt duidelijk dat het schoonhouden van de buitenzijde van de ruiten en kozijnen slechts met bijzondere hulpmiddelen (bijvoorbeeld een telescoopstok en gevaarlijke manoeuvres) kan worden gedaan. In redelijkheid kan niet worden gezegd dat de ruiten en kozijnen van de slaapkamer voor de huurder redelijk bereikbaar zijn, zodat de kosten van bewassing daarvan niet aan de huurder mogen worden doorberekend. Uit deze uitspraak volgt dus duidelijk dat de kosten van schoonmaken van de ruiten voor rekening van de verhuurder dienen te blijven en niet in de servicekosten mogen worden doorberekend. De kantonrechter van de rechtbank te Middelburg beoordeelt in haar vonnis van 28 maart 2011 dat deze werkzaamheden als onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komen. (LJN: BR2207, sector kanton Rechtbank Middelburg, 210901 ) Dus alle kosten die gemoeid zijn met de bewassing van voor huurders niet bereikbare ramen moeten door de verhuurder worden gedragen. Het ligt veeleer voor de hand te veronderstellen dat de kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheids-probleem op te lossen voor rekening te brengen van de verhuurder. Aldus worden immers de kosten voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau gebracht met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft gehuurd.

Het hof te Amsterdam oordeelde in haar arrest van 3 april 2012 ( LJN: BW1998, gerechtshof Amsterdam, 200.080.843/01 ) anders. In een geval dat huurders hun ramen niet zelf konden bereiken om deze ramen te reinigen was het hof van mening dat de kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheidsprobleem op te lossen voor rekening van de verhuurder gebracht kunnen worden. Het hof was van mening dat met deze wijze van berekening de kosten voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau gebracht worden met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft gehuurd. Het hof vond de omstandigheid dat de huurder in wezen geen andere keuze zou hebben dan de diensten van de glazenwasser te accepteren, doordat hem niet is toegestaan van het beschikbare hulpmiddel voor het bereiken van de ramen gebruik te maken, onvoldoende van belang om de kosten geheel voor rekening van de verhuurder te laten komen. Ik vind dit standpunt niet correct gemotiveerd. De huurder die een keuze kan maken om de ramen zelf schoon te maken kan zich immers de kosten van reiniging besparen. Deze keuzemogelijkheid heeft de huurder niet die de ramen van de door hem gehuurde woning niet kan bereiken. Het hof te 's-Gravenhage was het in haar arrest van 12 november 2013 (WR 2014/33), een soortgelijke zaak als besproken in het arrest van het hof te Amsterdam van 3 april 2012, niet eens met deze weergegeven uitspraak door het hof.
Het hof heeft net als ik ook vraagtekens bij het arrest van het hof te Amsterdam. Het hof te 's-Gravenhage was van mening dat van het Besluit kleine herstellingen dat is gebaseerd op artikel 7:240 BW niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken (zie ook artikel 7:242 BW). Volgens het hof te 's-Gravenhage valt het bewassen van de ramen onder de verantwoordelijkheid van de huurder als deze de ramen zélf kan bereiken. Het is niet voldoende dat de ramen door een ander (een professionele glazenwasser) door middel van een hoogwerker bereikbaar worden gemaakt. Het was niet gesteld dat de huurders deze middelen om de ramen bereikbaar te maken (hoogwerkers en dergelijke) zelf mochten gebruiken. Dit zou volgens mij ook op praktische bezwaren stuiten. Een huurder kan immers niet zomaar een hoogwerker bedienen om ramen te wassen. Volgens het hof betekent dit dat de ramen onbereikbaar zijn voor huurders als bedoeld in het Besluit kleine herstellingen, zodat verhuurster niet kan volstaan met het ter beschikking stellen van de door haar zelf gebruikte hulpmiddelen en evenmin gerechtigd is tot het doorberekenen van het arbeidsloon van de glazenwasser.

Tuinonderhoud en servicekostenberekening>>

Uitgangspunt dient te zijn dat in de huurovereenkomst iets is afgesproken over genot, gebruik en/of onderhoudskosten van de tuinen.
Als uit de feitelijke situatie niet kan worden afgeleid dat huurder enig genot aan de tuinen kan ontlenen is dit een aanwijzing dat de kosten voor het onderhoud van de groenvoorziening niet kunnen worden doorberekend. De kosten van het onderhoud van de groenvoorziening kunnen ook niet worden doorberekend als de groenvoorziening een openbare bestemming heeft en voor iedereen vrij toegankelijk is. Dan is het ook immers geen onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW. De groenvoorziening maakt dan geen deel uit van de gehuurde (woon) ruimte. De huurder ontleent het genot van de tuin dan niet aan de huurovereenkomst, maar aan het openbare karakter daarvan. De kosten van het onderhoud van de groenvoorzieningen kunnen om die reden dan niet in rekening worden gebracht.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de huurcommissie met behulp van dit formulier.

De Hoge Raad heeft het criterium "openbare bestemming" als leidraad genomen voor een antwoord op de vraag of de kosten van onderhoud van openbare bestemming al dan niet mogen worden doorberekend aan de huurder. De Hoge Raad heeft alleen niet uitgewerkt wat onder een openbare bestemming moet worden verstaan. Of er sprake van een openbare bestemming is kan worden beoordeeld aan de hand van de volgende vragen. De vragenlijst is een indicatie en is niet uitputtend. Als één der vragen (dus niet cumulatief) met "ja" beantwoord kunnen worden, dan is er geen sprake van een openbare bestemming en dan kunnen kosten van groenvoorziening in de servicekosten worden doorberekend:
  • Heeft de groenvoorziening een besloten karakter? Is er bijvoorbeeld sprake van een voorziening die 's avonds met een hek gesloten wordt?

    In een uitspraak van de Hoge Raad van 7 oktober 2005 LJN: AT6832, Hoge Raad , C04/205HR is beslist dat er sprake is van groenvoorziening met een openbaar karakter, omdat deze voorziening vrij voor iedereen toegankelijk is. De groenvoorziening wordt daarom niet als onroerende aanhorigheid beschouwd. Deze kosten mogen niet worden doorberekend in de kale huurprijs, omdat onder titel van de huurprijs alleen voorzieningen in rekening gebracht mogen worden die als enkel gebruik van woonruimte zijn aan te merken en omgekeerd (de verhuurder mag dus ook geen kosten als servicekosten doorberekenen die vallen onder de huurprijs). Te denken valt bijvoorbeeld aan herstel van gebreken, zie punt 5 en 6 van de conclusie van de advocaat-generaal.

  • Is er geen vrije doorgang voor derden naar andere openbare plaatsen?

  • Is het voor derden duidelijk dat er geen sprake is van openbaar terrein (bijvoorbeeld door bordjes verboden toegang)?

    Dit speelde in de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 11 april 2006, WR 2006/90. Hier werd beslist dat de gehuurde groenvoorziening deel uit maakte van de gehuurde woning, omdat er sprake was van aangebrachte bordjes "eigen terrein", terwijl de helft van het terrein geen openbaar karakter had. De andere helft had wel een openbaar karakter, maar geen openbare bestemming. De kosten van onderhoud van de groenvoorziening konden daarom worden doorbelast aan de huurders.

  • Is er sprake van groenvoorziening behorend bij een complex van bebouwing, waarvan duidelijk is dat de groenvoorziening is bedoeld voor de bewoners van die bebouwing?

    Dit speelde in de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton locatie 's-Gravenhage van 3 november 2004, WR 2006/2. Er was sprake van groenvoorziening zonder openbaar karakter omdat op meerdere plaatsen op het terrein was aangegeven dat er sprake was van eigen terrein. Bovendien was de groenvoorziening ingericht met het oog op de doelgroep (mensen op leeftijd, die minder goed ter been waren). Deze voorziening behoorde door aard of bestemming bij de betreffende woning.

  • Is de verhuurder ook eigenaar (beperkt gerechtigde, bijvoorbeeld door erfpacht) van de groenvoorziening rond de bebouwing?

De Huurcommissie past het beleid over de doorberekening van het groenonderhoud toe zoals verwoord op bladzijde 55 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie


In het algemeen wordt aangenomen dat het voor de bepaling, of de kosten van onderhoud van de groenvoorziening bij de servicekosten betrokken kunnen worden, niet van belang of er sprake is van "kijk"groen of "recreatief"groen. De rechtbank Amsterdam, sector kanton Amsterdam, dacht hier in haar vonnis van 30 november 2011 (zaaknr. 1180412 CV EXPL 10-30246, WR 2012/29) anders over. De kantonrechter ging ervan uit dat een "kijktuin" niet als onroerende aanhorigheid is te beschouwen, omdat er geen sprake is van een mogelijkheid van gebruik van deze zaak door de huurders. Volgens de rechter dient uit het begrip genot van een gehuurde zaak te volgen dat de huurder het feitelijk gebruik van de zaak heeft. Bij een "kijktuin"is hiervan geen sprake, zodat deze kosten niet als servicekosten doorberekend kunnen worden. De kantonrechter week met dit oordeel af van het arrest van hof Amsterdam 2009, WR 2009/73 waarin werd geconcludeerd dat een "kijktuin" wel als onroerende aanhorigheid aangemerkt mocht worden en het "kijkgroen" wel als kosten aan de huurder doorberekend mochten worden. De Huurster stelde dat door het geheel ontbreken van de toegang tot de tuin van een gebruiksrecht geen sprake is. Volgens de huurder is het kijkgenot niet voorbehouden aan huurder maar ook aan niet-huurders, zoals passanten, en in zekere mate ook de bewoners van op enige afstand gelegen flatgebouwen. Het hof stelde echter in haar arrest dat deze kijktuin naar aard en bestemming zodanig met de woningen in deze flats is verbonden dat zij beschouwd dient te worden als een bij die woningen behorende onroerende aanhorigheid. Daaraan doet niet af, aldus het hof: “dat ook de bewoners van de flats aan de A.J. Ernststraat – van welke flats AWV niet de verhuurder is – mogelijk enig kijkgenot aan de kijktuin ontlenen (…). Evenmin doet daaraan af dat (ook) de bewoners van genoemde flatgebouwen geen toegang tot de kijktuin hebben.” Beslotenheid vergt niet per se een hek. Beslotenheid kan ook blijken uit meer subtiele aanwijzingen, zoals een bordje 'verboden toegang', of andere blijken van 'afstemming' of 'uitstraling , die onderstrepen dat een tuin bij een of meer woningen behoort. Een doorsnee niet-huurder zal daardoor inzien dat hij of zij op zo’n terrein niets heeft te zoeken. Het hof was daarmee van mening dat groen en onderhoudskosten servicekosten zijn en doorbelast kunnen worden aan de huurder.
De Huurcommissie heeft echter het standpunt van de kantonrechter Amsterdam van 2011 in haar beleid opgenomen. Op bladzijde 56 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie (versie juli 2014) is de Huurcommissie van mening dat de onderhoudskosten van "kijkgroen" niet naar de huurder doorberekend kan worden. Dit geldt onder meer omdat de huurder bij een "kijktuin" de tuin slechts ziet, zonder dat het mogelijk is deze te betreden. Vanwege deze onbereikbaarheid is het voor de huurder niet mogelijk onderhoud uit te voeren. Een verhuurder die het tuinonderhoud laat uitvoeren, neemt dit in dat geval niet over van een huurder, die immers deze mogelijkheid niet heeft. Om deze reden kunnen de onderhoudskosten van een kijktuin niet aan de huurder doorberekend worden.
Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 9 juli 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:2093 aan op dit beleid van de Huurcommissie. In dit arrest kwam het hof tot de conclusie dat kijkgenot van een niet toegankelijke tuin onderdeel was van het gehuurde. De vergoeding daarvoor moest geacht worden in de huurprijs te zijn begrepen. Voor het onderhoud van de tuin kunnen daarom geen servicekosten in rekening worden gebracht.

Feitelijk gebruik door derden van een besloten groenvoorziening maakt deze niet openbaar. Deze derden plegen dan feitelijk inbreuk op het woongenot van de huurders. Op grond van artikel 7:204 lid 3 BW is de verhuurder niet gehouden haar huurders te beschermen tegen stoornissen in het huurgenot door derden, tenzij dit in de huurovereenkomst is overeengekomen. Zie het hoofdstuk: hoofdstuk over overlast

Termijnen voor versturen van het overzicht van geleverde zaken en diensten door verhuurder voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten>>

Sinds 1 januari 2005 moet de verhuurder binnen zes maanden na afloop van een kalenderjaar een afrekening van de servicekosten sturen naar z'n huurders. Het overzicht van de werkelijke kosten over het jaar 2012 moet dus vóór 1 juli van 2013 in de bus liggen bij de huurder. Deze maatregel is het laatste onderdeel van het nieuwe huurrecht dat grotendeels per 1 augustus 2003 in werking is getreden.

Vanaf 1 juli 2014 gelden voor verzoeken over de "servicekosten" aanvullende regels. Voor deze regels is de datum waarop de verhuurder de servicekosten afrekent met de huurder bepalend. Indien de verhuurder de afrekening op of na 1 juli 2014 aan de huurder verstrekt, zijn de aanvullende regels van toepassing.
Deze aanvullende regels houden in dat de verhuurder op grond van artikel 7:260 lid 3 BW verplicht is een formulier in te vullen dat de Huurcommissie inzicht geeft in de berekeningswijze van de verhuurder. Dit formulier dient de verhuurder aan de Huurcommissie te verstrekken. Indien de verhuurder dit formulier niet levert, kan de Huurcommissie op grond van artikel 18 lid 4 UHW uitgaan van vastgestelde verbruiken (bij gas, elektra en water) of een vast bedrag (bij overige servicekosten).
De vastgestelde verbruiken zijn in onderstaande tabel opgenomen. Omdat het verplichte formulier uitsluitend geldt voor de "servicekosten" (en dus niet voor de "nutsvoorzieningen") worden deze verbruiken alleen toegepast bij de levering van gas, elektra en water zonder individuele meter. Deze verbruiken worden vermenigvuldigd met het gemiddelde tarief in het betreffende jaar om tot een betalingsverplichting te komen (artikel 18 lid 4 UHW) . Dit zorgt voor een vereenvoudiging van de procedure. Voorheen werd door een deskundige die door de Huurcommissie werd een redelijk verbruik in kaart gebracht. Dit zorgde voor een ingewikkeld rapport en kosten voor het opstellen van een rapport. Nu kan de Huurcommissie een onderzoek naar het verbruik achterwege laten, omdat de verhuurder deze gegevens aan dient te leveren. Als de verhuurder deze gegevens niet aanlevert, dan gaat de Huurcommissie uit van een gemiddeld verbruik. Dit zal voor de huurder geen bezwaar opleveren, omdat slechts 50% van dit geschatte verbruik bij het ontbreken van gegevens ten laste van de huurder kan worden gebracht.

Als de huurovereenkomst tussentijds eindigt, dan kan deze termijn ook worden gehanteerd. Een en ander wordt bevestigd door onderstaande toelichting van kamerstukken. Deze regel wordt onderstaand verduidelijkt.

Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 45
'In afwijking van de huidige regeling in artikel 12 HPW is voor een termijn van 6 maanden gekozen, omdat de thans geldende termijn van 12 maanden als onnodig lang wordt ervaren. Zoals hiervoor gesteld, geldt veelal voor andere serviceposten dan voor verwarming het kalenderjaar als verrekenperiode. De daarop betrekking hebbende rekeningen van door de verhuurder ingeschakelde leveranciers van goederen en diensten zullen de verhuurder meestentijds ten tijde van de levering danwel kort daarna ter betaling worden aangeleverd. In die optiek komen dan ook de laatste rekeningen van de in dat verstreken kalenderjaar door verhuurder gemaakte kosten uiterlijk in de maand januari/februari van het daarop volgende kalenderjaar voor het opstellen van een overzicht ter beschikking. Het moet dan ook mogelijk zijn om voor 1 juli van dat jaar na het verstreken kalenderjaar een verrekenoverzicht op te stellen. Voor verrekening van verwarmingskosten waarvan het boekjaar binnen het verstreken kalenderjaar is geëindigd, is de termijn, zoals bij de beantwoording van voorgaande vraag bleek, aanzienlijk ruimer.'
Tijdens het verslag van een wetgevingsoverleg, Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 41 en 42 heeft staatssecretaris Remkes getracht de nieuwe regeling aan de hand van een voorbeeld te verduidelijken:
'Artikel 259, lid 2, bepaalt dat de verhuurder kostenposten die niet een kalenderjaar betreffen, bijvoorbeeld de afrekening van de verdampingsmeters, maar voor een deel in dat kalenderjaar in rekening moet brengen. Ik zal een voorbeeld geven. Loopt de afrekenperiode van augustus 2000 tot augustus 2001, dan zal de verhuurder in het te verstrekken kostenoverzicht per 1 juli 2001 slechts de kosten van augustus 1999 tot augustus 2000 mee moeten nemen. De periode van augustus 2000 tot december 2000 wordt pas een jaar later afgerekend. Een periode van zes maanden moet als voldoende worden aangemerkt.'(Cursivering Mr. F.C.P. Teeuw)

Het overzicht van geleverde zaken en diensten moet dus binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan de huurder worden verstrekt. Deze periode geldt ook als de huurovereenkomst tijdens het jaar eindigt. De verhuurder hoeft pas gelijktjdig met de overzichten van de lopende huurovereenkomsten aan zijn andere huurders een kostenoverzicht te verstrekken.
Wanneer de huurovereenkomst met een huurder tijdens het verrekenjaar eindigt kan de verhuurder aan deze huurder de servicekosten in rekening brengen naar rato van het aantal maanden dat de woning is gebruikt als er andere referentiekaders voor berekening van de verbruiken ontbreken.
Zie hieromtrent de memorie van toelichting:
Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 48 'Lid 3 maakt het mogelijk - evenals thans het geval is - dat de verhuurder één keer per jaar een servicekostenoverzicht maakt en vervolgens de kosten aan de huurder die zijn huur heeft beëindigd, doorberekent bijv. naar rato van het aantal gehuurde maanden.'

Indien de verhuurder het verplichte niet aan de Huurcommissie verstrekt, geldt voor alle overige servicekosten in principe een vastgesteld bedrag van € 12,00. Dit is een totaalbedrag voor alle betwiste kostenposten. artikel 18 lid 4 UHW en artikel 14a Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.

Vastgestelde verbruiken per jaar van "servicekosten" bij niet ingevuld formulier
  Zelfstandige woonruimte   Onzelfstandige woonruimte  
Gas   400 m³   250 m³  
Elektra   800 kWh   500 kWh  
Water   25 m³ C  25 m³  

Termijn om tegen kostenoverzicht bezwaar bij de Huurcommissie te maken >>

Het verzoek over enig kalenderjaar kan tot 24 maanden na afloop van de termijn van afrekening van de verhuurder, zoals geregeld in artikel 7:259 lid 2 BW bij de huurcommissie worden ingediend. De termijn van afrekening voor de verhuurder was in 2003 twaalf maanden en vanaf 1 januari 2005 zes maanden na het einde van het kalenderjaar waarover wordt afgerekend. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van twaalf maanden die een boekjaar vormt en in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het overzicht van dat ver-streken kalenderjaar op.

Rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

  • Van boekjaar 2010 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2011 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2013;
  • Van boekjaar 2011 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2012 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2014;
  • Van boekjaar 2012 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2013 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2015;
  • Van boekjaar 2013 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2014 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2016.
  • Van boekjaar 2014 dient de verhuurder de eindafrekening uiterlijk op 30 juni 2015 naar de huurder te sturen en geldt als uiterste bezwaardatum 30 juni 2017.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de huurcommissie met behulp van dit formulier.

De algemene termijnwet is op deze regeling van toepassing >>

De algemene termijnwet is op deze regeling van toepassing. Dit betekent dat als een indieningsdag eindigt in het weekend of op een algemeen erkende feestdag, die termijn wordt verlengd tot een eerstvolgende werkdag (bijvoorbeeld: als 30 juni 2007 op een zaterdag valt dan kan het verzoek bij de huurcommissie uiterlijk nog de eerstvolgende maandag worden ingediend).
Bovendien kunnen in het overzicht ook de diensten zijn opgenomen die over een andere periode dan een kalenderjaar worden berekend. Als bijvoorbeeld de verwarmingskosten zijn gemeten tussen 1 juni 2003 en 31 mei 2004, dan kunnen de kosten van deze periode worden verwerkt in het overzicht van 2004 (het kalenderjaar waarin het boekjaar eindigde).
In het servicekostenoverzicht moet elke kostensoort apart worden genoemd. De huurder moet in dit overzicht kunnen zien hoe de verhuurder het maandelijks te betalen voorschot heeft berekend.

De verhuurder verstuurt geen of een onduidelijke eindafrekening >>

Als de verhuurder totaal geen afrekening verschaft dan kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte na 30 juni van het jaar volgend op het boekjaar waarover de verhuurder de eindafrekening had moeten sturen de Huurcommissie verzoeken de betalingsverplichting vast te stellen. De Huurcommissie zal daarna de verhuurder verzoeken alsnog de gevraagde stukken op te sturen ter beoordeling. Als de verhuurder na dit verzoek van de Huurcommissie weigert de gevraagde stukken op te sturen, dan zal de Huurcommissie conform haar beleid (servicekostenbeleid Huurcommissie, pagina 11, versie juli 2014 ) de betalingsverplichting als volgt vaststellen:
ten aanzien van gas/water/elektriciteit: een lage schatting, te weten 50 % over het betreffende boekjaar, waarbij het boekjaar wordt ingeschat aan de hand van een (in samenwerking met de afdeling Kwalitatieve Woonruimte registratie) voor het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties ontwikkelde schattingsmethode (servicekostenbeleid). Deze schattingsmethode kan ook worden gebruikt als de verhuurder een eindafrekening heeft gestuurd, waaraan geen touw valt vast te knopen. De reden om toch een verbruik vast te stellen, is dat de huurder doorgaans wel deze zaken heeft geleverd, doch dat zonder afrekening of met een onduidelijke eindafrekening niet is te achterhalen hoeveel gas/water/elektriciteit is geleverd. Om het verbruik te schatten worden ook wel de gegevens van het NIBUD gebruikt.
De kantonrechter te Groningen heeft in haar vonnis van 28 april 2010 LJN: BM5234, sector kanton Rechtbank Groningen, 430537 CV EXPL 09-18447 de gegevens van het NIBUD gebruikt om de door de huurder verschuldigde kosten van verbruik van de nutsvoorzieningen vast te stellen. In deze zaak kwamen zowel de huurders als de verhuurder met onduidelijke berekeningen ter onderbouwing van hun standpunt, zodat de rechter zich genoodzaakt zag de gegevens van het NIBUD ( Schatting kosten energie NIBUD" ) te gebruiken. Deze berekening lijkt redelijk overeen te komen met de door de Huurcommissie verzamelde schattingen ter zake van energieverbruik. De door de Huurcommissie gemaakte schattingen zijn iets verfijnder en meer uitgesplitst naar de grootte van de woonruimte. Aangezien de huurder geen beroep had gedaan op een bepaalde bron, stond het de rechter vrij zelf een bron als basis voor de berekening van het geschatte verbruik uit te kiezen. Alle overige servicekostencomponenten werden op nihil gesteld.
Volgens artikel 39 lid 3 UVWH levert het niet-verstrekken van inzage in de boeken een strafbaar feit op. Het strafbare feit is een overtreding. Vanwege deze overtreding kan een boete worden opgelegd van de tweede categorie. Voor alle duidelijkheid zij opgemerkt dat een huurder geen bezwaar bij de Huurcommissie in kan dienen voordat de termijn is verstreken waarbinnen de verhuurder het overzicht dient te verstrekken. De huurder kan dus geen bezwaar bij de Huurcommissie indienen voor 1 juli volgend op het jaar waarover de eindafrekening verstuurd had moeten worden.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de Huurcommissie met behulp van dit formulier.
Als de verhuurder een verzoek bij de Huurcommissie in wenst te dienen omdat de huurder zich niet in de eindafrekening kan vinden, dan dient het verzoek tot berekening van de eindafrekening te worden ingediend met het behulp van dit formulier.

Verdeelsleutels (van belang als de huurder geen aparte meter heeft) >>

De verdeling van de kosten van warmte zal vanaf 1 januari 2014 plaatsvinden via de berekening die in de warmtewet is vermeld. Voor de zelfstandige woonruimten, waarbij warmte wordt geleverd zal onderstaande verdeelmethode niet meer van toepassing zijn. Deze methode is nog wel van toepassing bij geleverd gas of elektriciteit.

Wanneer het verbruik, of het aandeel in de servicekosten niet per woonruimte te meten is, dan mag de verhuurder de naar redelijkheid geschatte kosten via een verdeelsleutel in rekening brengen.
Een voorbeeld van een berekening van de kosten van nutsvoorzieningen in het geval dat er geen aparte meters tussen de verschillende gehuurde ruimten zijn, geeft het arrest van het hof te 's-Hertogenbosch van 3 juli 2012 LJN: BX0425, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.091.929 . In deze zaak werd door een huurder van bedrijfsruimte energie geleverd aan een huurder van een boven deze bedrijfsruimte gelegen woning. Deze woning werd verhuurd door de dezelfde verhuurder als de verhuurder van de bedrijfsruimte. Tussen de verhuurder en de huurder van de bedrijfsruimte was overeengekomen dat er € 110 per maand aan energiekosten van de bovenwoning verrekend mocht worden met de verschuldigde huur van de bedrijfsruimte. Aan het einde van de huurperiode van de bedrijfsruimte meende de verhuurder nog van de huurder te goed te hebben. De huurder meende daarentegen nog een bedrag aan energiekosten van de verhuurder te goed te hebben.
Het hof vond dat er geen bewijs was aangedragen door de verhuurder van de stelling dat hier sprake was van een vaste vergoeding. Het hof ging er daarom van uit dat het maandelijkse bedrag van € 110 een voorschot bedrag betrof.
Voorts diende naar de mening van het hof een situatie als de onderhavige, waarbij een pand is gesplitst en door de verhuurder separaat aan twee verschillende huurders wordt verhuurd terwijl er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn, uitgangspunt te zijn voor het maken van een verdeling van de energie- en waterkosten op basis van het werkelijke verbruik van iedere eenheid. Indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, dan dient dit te worden geschat.
Dit uitgangspunt is ook in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid: het gaat niet aan dat de ene huurder moet opdraaien voor het energie- en waterverbruik van de andere huurder. Het hof berekent vervolgens welk bedrag door de huurder van de bedrijfsruimte mag worden berekend.
Het is jammer dat in deze kwestie het hof niet is gevraagd een oordeel te geven over de vraag of van een huurder kan worden gevergd als energieleverancier ten behoeve van een andere huurder van de verhuurder op te treden. Het lijkt mij dat de verhuurder bij uitstek zorg dient te dragen voor levering van energie aan de verschillende huurders als er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn in een gebouwencomplex waarin verschillende huurders zitten gevestigd en dat van een huurder niet kan worden gevergd als leverancier van energie ten behoeve van een andere huurder op te moeten treden.

Overeengekomen verdeelsleutel
Voor de over en weer aangegane verplichtingen dient (evenals bij niet-geliberaliseerde woonruimte) de huurovereenkomst als uitgangspunt genomen te worden. Voor de geliberaliseerde woonruimte geldt dus slechts het gestelde in 7:259 lid 1 BW. Daarin staat dat het overeengekomen bedrag, dan wel een redelijke vergoeding ter zake de overeengekomen verdeelsleutel is verschuldigd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). Met een redelijke vergoeding wordt de kostprijs bedoeld. Ook kan het zijn dat er jaren achtereen een verdeelsleutel wordt gehanteerd bij de toerekening van de servicekosten, waartegen de huurder nooit bezwaar heeft gemaakt. Zo’n verdeelsleutel mag dan worden geacht te zijn overeengekomen door partijen. Als er overeenstemming over deze betalingsverplichtingen is bereikt, dan gelden de overeengekomen bedragen als uitgangspunt. Dat is alleen anders als de overeengekomen bedragen in strijd zijn met de wettelijke voorschriften, voor zover deze dwingendrechtelijk zijn voorgeschreven. Dit geldt bijvoorbeeld voor de maximum bedragen die voor leveringen van warmte op grond van de Warmtewet berekend mogen worden. Verder geldt dat de Huurcommissie ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte bevoegd is de door haar ingevolge het Servicekostenbeleid opgestelde redelijke vergoedingen in de plaats te stellen van de overeengekomen vergoedingen.

De Huurcommissie kan oordelen dat de overeengekomen of overeengekomen geachte verdeelsleutel niet redelijk is, dan wel niet voldoende aansluit bij de werkelijke kosten die de huurder wordt geacht verschuldigd te zijn geworden. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de exploitatieperiode (periode waarover het energiebedrijf afrekent) afwijkt van de huurperiode. In dat geval kan gebruik worden gemaakt van de graaddagenmethode. Het aantal gewogen graaddagen van een periode geeft aan hoeveel graden de gemiddelde etmaaltemperatuur van die periode beneden de stookgrens van 18° Celsius ligt. Dat is logisch, want de huurder die woonruimte huurt vanaf mei tot en met september zal vrijwel niet stoken. Deze huurder kan dus ook niet worden belast met een evenredig deel van de stookkosten op jaarbasis. Het uitgangspunt is dat de huurder in een etmaal waarin de gemiddelde buitentemperatuur hoger is dan de gemiddelde binnentemperatuur geen gas verbruikt. Ligt de buitentemperatuur echter lager, dan zal de huurder gaan stoken en moeten er graaddagen geteld worden. Meestal wordt in de graaddagenberekening 18 °C genomen als waarde voor de gemiddelde binnentemperatuur. De etmaalgemiddelde buitentemperatuur van een koudere dag wordt afgetrokken van de etmaalgemiddelde binnentemperatuur van 18 graden. Als het op een dag buiten gemiddeld 10 graden was, reken je als volgt: 18 - 10 = 8 graaddagen. Was de gemiddelde buitentemperatuur over 24 uur hoger dan 18 graden, dan kom je altijd uit op 0 graaddagen.

De term "wettelijke voorschriften" duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de Huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften. De Huurcommissie toetst deze kosten op grond van artikel 18 UHW aan de redelijkheid. De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte is deze ministeriële regeling van toepassing. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt geen wettelijke regeling voor de afrekening van deze servicekosten (ik bedoel hier niet de levering van warmte mee, want de levering daarvan is door de Warmtewet geregeld).
De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan dan in het kader van de eindafrekening van geleverde diensten die buiten de Warmtewet vallen slechts een beroep op de redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW) van deze doorbelaste kosten doen, zoals vermeld in artikel 7:259 lid 1 BW. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als aangetoond kan worden dat er een wanverhouding bestaat tussen de betaalde vergoeding en de werkelijke kosten.
Als de werkelijke kosten voor de eindafrekening als basis worden genomen, is dat een duidelijker criterium dan wanneer de redelijke kosten als uitgangspunt worden genomen. Het is dus van belang dat de huurder nagaat of in het huurcontract staat vermeld dat de servicekosten op basis van de werkelijke kosten worden naberekend.

Bagatelzaken
Mag de verhuurder, als deze bij het opmaken van de jaarlijkse afrekening merkt dat een klein overschot van €5 bestaat tussen de betaalde voorschotten en de werkelijke kosten, besluiten niets met dit bedrag te doen? Deze vraag werd behandeld in de Nieuwsbrief Huurrecht @ctueel van SDU (Huurrecht @ctueel 2015-05, Een klein servicekostenoverschot. Is dat verwaarloosbaar? Door mr P.G.A. van der Sanden).
Boven is weergeven dat de afrekening op basis van redelijkheid plaats vindt. Er wordt een oplossing gezocht op basis van de redelijkheid. Tevens wordt opgemerkt dat de hier bedoelde afwikkeling van geringe bedragen door hier niets mee te doen past bij de huidige wettelijke regeling. Conform de huidige regeling kan een betwiste kostenpost van minder dan € 36 per jaar niet langer bij de Huurcommissie aanhangig worden gemaakt. De administratieve afwikkeling van een bedrag van minder dan € 5 kost meer dan dit bedrag. Er wordt in dit artikel vermeld dat de meeste huurders wel begrijpen dat een dergelijk bedrag op grond van de kosten niet wordt uitgekeerd, dan wel wordt gevorderd. Als een enkele huurder erop staat dat dit bedrag wordt uitgekeerd, dan wordt geadviseerd dit bedrag uit te keren. Als er immers met een huurder een discussie ontstaat, dan kost deze discussie meer dan het uitkeren van dit bedrag. Bedacht dient wel te worden dat een huurder voor een bedrag van circa € 5 niet een uitspraak bij de Huurcommissie kan forceren, omdat deze instantie zich niet ontvankelijk zal verklaren. Het is daarnaast gezien het kostenaspect niet zinnig voor een bedrag van € 5 een procedure voor de rechter aanhangig te maken.
Verder wordt de suggestie gewekt om de huurder een bezwaartermijn van 8 weken te geven voor de afhandeling van dit geringe bedrag op bovengenoemde wijze. Een dergelijke regel is niet houdbaar gezien de dwingend rechtelijke regel van artikel 7:265 BW jo artikel 7:260 lid 2 BW.
Andere suggesties om een zekere vorm van legitimatie te geven door niets met deze bedragen te doen, lopen naar mijn mening doorgaans tegen het dwingendrechtelijke karakter van de wettelijke regeling aan. Er wordt gedacht aan een regeling, waarbij een huurdersorganisatie instemt met deze regeling. Het lijkt mij niet verdedigbaar een regeling te formuleren die in strijd is met de dwingendrechtelijke regeling die van toepassing is op de individuele huurder. Hetzelfde geldt voor een afwijkende regeling in de algemene voorwaarden.
De verhuurder kan er zelf voor kiezen kleine bedragen niet te vorderen en eventueel door te schuiven naar een volgende jaar als het dan wel de moeite is achter deze bedragen aan te gaan. De verhuurder heeft geen wettelijke basis in dit verband de betaling van kleine schulden aan de huurder achterwege te laten.

Verdeling die aansluit op werkelijke kosten
Het verdelen van stookkosten kan plaatsvinden op basis van een verdeling die zo veel mogelijk aansluiting vindt per m² woonruimte of per wooneenheid gemaakte werkelijke kosten. De rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen had in haar uitspraak van 7 mei 2008 LJN BD2039, Rechtbank Groningen, 338255 / 07-10785 zo veel mogelijk aansluiting geprobeerd te zoeken bij het werkelijk verbruik van de huurder, nu de kosten door ontmanteling van een illegale hennepkwekerij in een bepaald jaar onevenredig waren gestegen. De kantonrechter formuleerde dit als volgt: "Aangezien de huurder reeds in juni 2003 aandacht heeft gevraagd voor de extreme toename van het gebruik en ook toen reeds heeft gewezen op de mogelijkheid van een hennepkwekerij, alsmede het feit dat hij geen controle kan uitoefenen op de installatie en een mogelijke extreme toename van het elektriciteitsverbruik niet kan waarnemen, acht de kantonrechter het niet redelijk om de toename van de kosten geheel aan de huurder door te berekenen. De kantonrechter zal de buitensporige verhoging in het verbruik evenredig ten laste van partijen brengen in die zin dat de kosten "energie algemeen" worden gematigd tot een bedrag van € 95,90" (dit bedrag was eerst vastgesteld op € 191,84).

Een verdeling die aansluit op werkelijke kosten kan op hiernavolgende manieren worden bepaald, waarbij onderscheid moet worden gemaakt tussen individuele en niet individuele bemetering.
Bij individuele meters (levering gas, levering warmte valt onder de warmtewet):
- op basis van (door op de radiatoren aangebrachte warmteverbruikmeters of elektronische voelers) geregistreerde eenheden;
Bij niet individuele meters:
- Elektra en water: gelijkelijk verdeeld over het aantal op de meter aangesloten woonruimten;
- Gas: 35 % (vaste kosten) gelijkelijk verdeeld over het aantal woonruimten;
- 65% (variabele kosten) naar rato van het aantal vierkante meter vloeroppervlakte van de woonruimten.
Dit laat onverlet dat als partijen over nauwkeuriger gegevens beschikken de huurcommissie die gegevens in haar overwegingen kan betrekken als de gebruikte registratiemethode tot een redelijke verdeling komt.

Voorbeeld berekening:

4 gebruikers zijn op één meter aangesloten en er is 1000 m³ gas verstookt. Per wooneenheid is dat 87,5 m³ (350 m³ : 4) aan vaste kosten. Als de oppervlakten van de woonruimten 40 m², 60 m², 30 m², en 80 m², luiden dan wordt de kamer van 80 m² geacht 247,61 m³ gas te hebben verstookt (650: 210 (totaal aantal m²) x 80 ).

Onbemeterde levering van water door het waterbedrijf
Soms is er in een huurcontract de volgende bepaling opgenomen: “Het waterverbruik is voor rekening van de verhuurder. Het meerdere verbruik boven de abonnementsprijs is voor rekening van de huurder”. Dit gebeurt nog al eens in steden waarbij water wordt geleverd zonder dat er een afzonderlijke watermeter per aansluiting aanwezig is.

Waternet te Amsterdam heeft in haar brochure “Tariefbepaling 2013” de volgende regeling opgenomen met betrekking tot levering van water ten behoeve van ongemeten huishoudelijk gebruik.
Het gebruik gebeurt per abonnement. Het abonnementsbedrag wordt bepaald door het totaal aantal berekeningseenheden van de woningen in het perceel en is per vooruitbetaling verschuldigd. Vanaf 1 juli 1999 worden geen nieuwe overeenkomsten aangegaan voor ongemeten leveringen, tenzij er geen meetinrichting geplaatst kan worden.
Als berekeningseenheid geldt:

  • een vertrek van 6 m² of groter;
  • een keuken;
  • een kuipbad;
  • een tuin groter dan 65 m²;
  • een garage.
De prijs per berekeningseenheid is per jaar € 39,46 (prijsbasis 2013). Het maximaal in rekening te brengen aantal eenheden is met ingang van 1 juli 1999 negen eenheden per woning.
Het waterbedrijf bepaalt wat bij de toepassing van dit tarief onder de hiervoor genoemde begrippen wordt verstaan. Een vertrek met een oppervlakte van 30 m² of groter kan - dit ter beoordeling van het waterbedrijf - worden berekend als twee vertrekken. Een keuken die onderdeel vormt van een groter vertrek wordt afzonderlijk berekend als dit vertrek tevens een woonfunctie heeft. Voor woongebouwen die, naar het oordeel van het waterbedrijf, door een centrale warmwatervoorziening met een afzonderlijke aansluiting op voldoende wijze worden voorzien van warm water voor huishoudelijk gebruik, wordt het abonnementsbedrag verminderd. Deze vermindering wordt per geabonneerde per centrale warmwatervoorziening vastgesteld. De korting bedraagt 40% van het abonnementsbedrag van de aangesloten woningen, echter verminderd met € 39,46 per aangesloten woning per jaar. Indien het warme water naar het oordeel van het waterbedrijf niet op voldoende wijze ter beschikking wordt gesteld, kan het percentage waarmee de abonnementsbedragen worden verminderd, lager worden gesteld.

Een woning met vier kamers, een keuken, garage, een badkamer van 8 m² met badkuip beslaat dus 7 eenheden. Het abonnement beloopt aldus een bedrag van € 276,22. Conform de bovengenoemde bepaling in het huurcontract komt het bedrag van € 276,22 voor rekening van de verhuurder. Als de kosten van de levering van water bij de huurder zijn neergelegd kan de huurder door deze wijze van berekening de kosten van verbruik controleren die door de verhuurder worden doorbelast. Als er drie personen gebruik van het gehuurde maken wordt het bedrag van € 276,22 gedeeld door 3 gebruikers.
Naast de abonnementskosten kunnen door het waterbedrijf achteraf geen aanvullende bedragen in rekening worden gebracht. Dit is niet mogelijk bij onbemeterde aansluitingen. De bepaling in het huurcontract dat het meerdere verbruik boven de abonnementsprijs voor rekening van de huurder komt is aldus een bepaling zonder effect.

Berekening gemeenschappelijke voorzieningen in servicekosten >>

De voor doorberekening in aanmerking komende kosten ten aanzien van gemeenschappelijke voorzieningen, waarvan de huurders gebruik kunnen/moeten maken, kunnen gelijk worden verdeeld naar rato van het aantal woonruimten. Woonruimten op de begane grond, die deel uitmaken van een complex gestapelde bouw, maar die een eigen toegang naar buiten hebben en daardoor geen gebruik hoeven te maken van gemeenschappelijke ruimte/voorzieningen (ook niet om van en naar bij de woonruimte behorende berging te gaan) delen niet mee in de gemeenschappelijke kosten van de betreffende ruimte.

Rechtsverwerking om kosten van geleverde zaken en diensten in rekening te kunnen brengen >>

Servicekosten en rechtsverwerking: positie verhuurder

Algemeen wordt aangenomen dat alleen tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden. Omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89).

In artikel 7:259 BW staat de termijn genoemd waarbinnen het overzicht van de overeengekomen zaken en diensten naar de huurder toegestuurd moet worden. Er staat in de wet geen sanctie genoemd op overschrijding van deze termijn. Dat in de wet geen sanctie op het te laat verstrekken van dit overzicht is genoemd, brengt niet met zich mee dat het versturen van deze overzichten zonder inachtneming van deze termijnen zonder effect blijft. Een redelijke uitleg van de in de wet neergelegde regelgeving brengt immers met zich mee dat van de overeengekomen termijn niet al te zeer mag worden afgeweken, omdat de huurder niet te lang in onzekerheid mag verkeren over mogelijke navorderingen van servicekosten. De huurder betaalt immers maandelijks een voorschot met betrekking tot deze kosten. Het is de huurder echter volstrekt onbekend welk bedrag naar aanleiding van de eindafrekening definitief betaald dient te worden. Deze onzekerheid dient de verhuurder zo snel mogelijk weg te nemen, in ieder geval binnen de daarvoor in de wet genoemde periode.
Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam d.d. 5 december 1989 (PRG 1991/3443) en 26 oktober 1988 (PRG 1989/3027). Dit sluit ook aan op de strekking van artikel 6 EVRM.
De rechtbank 's-Gravenhage sector kanton 's-Gravenhage, kwam in haar uitspraak op 9 mei 2007 LJN: BB8814, Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 637491\RL EXPL 07-774 via een omweg tot een zelfde oordeel. Er was in deze zaak door de verhuurder in september 2005 een afrekening verstuurd over het seizoen 2001/2002.

De kantonrechter overwoog: "De onderhavige vordering is ingesteld bij dagvaarding d.d. 9 januari 2007, derhalve ruimschoots na afloop van de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn. Dat geldt voor elk van de tijdvakken waarop de vordering betrekking heeft. Nu gedaagde niet slechts de verschuldigdheid van de nagevorderde servicekosten betwist, maar ook de hoogte ervan en de wijze van berekening, had eiseres dus ingevolge artikel 51 UHW een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van gedaagde met betrekking tot de servicekosten over het betreffende tijdvak dienen over te leggen. Dat heeft zij niet gedaan en tijdens de comparitie van partijen is gebleken dat een dergelijke uitspraak of beschikking ook niet voorhanden is.
Dit brengt mee dat de vordering van eiseres moet worden afgewezen. Een vordering bij de huurcommissie moet in ieder geval worden gestart binnen de vervaltermijn waarbinnen de huurcommissie kan worden ingeschakeld. Op deze wijze loopt de verhuurder van de niet-geliberaliseerde woonruimte via een omweg het risico te worden geconfronteerd met rechtsverwerking van de vordering. Immers afwezigheid van de uitspraak van de huurcommissie kan er voor zorgen dat deze formaliteit niet meer kan worden rechtgetrokken."
In dezelfde zin oordeelde de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem, in haar vonnis van 14 juli 2011 LJN: BR2961, sector kanton Rechtbank Haarlem, 489241\CV EXPL 10-15068. De rechter was in rechtsoverweging 9 van dit vonnis ook hier van mening dat de verhuurder geen bedragen betreffende de servicekostenafrekening van de huurder kon opeisen voor zover deze vordering niet vergezeld ging van een uitspraak van de huurcommissie of een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van de huurder (zie artikel 51 UHW). Deze vorderingen konden niet meer aanhangig worden gemaakt aangezien de in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde termijn was verstreken.
De verhuurder kan door stil te zitten zich dus te kort doen. Voor de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte gaat deze redenering niet op, omdat artikel 51 UHW voor deze categorie woonruimte niet van toepassing is.

Op grond van de jurisprudentie heeft verhuurder zijn rechten tot navordering verwerkt, indien de verhuurder de bovengenoemde schematisch weergegeven termijnen niet in acht heeft genomen. Dit geldt eens te meer als de huurder door het te laat verstrekken van dit overzicht geen bezwaar bij de huurcommissie in kan dienen, omdat daarvoor de termijn is verstreken.

De rechtbank Dordrecht, sector kanton Dordrecht, kwam in haar uitspraak van 26 september 2005 LJN: AU3641, Sector kanton Rechtbank Dordrecht , 159650 CV EXPL 05/713 tot een oordeel dat de afrekening over 1998/1999 en 1999/2000 die door de verhuurder pas bij brief van 17 december 2002 is ingediend de huurder niet heeft benadeeld. De kern van de uitspraak luidt als volgt: "Enkel tijdsverloop levert geen rechtsverwerking op, daarvoor zijn bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraken niet meer te gelden zou maken of dat de wederpartij in zijn positie onredelijk zou zijn benadeeld indien de gerechtigde zijn aanspraak alsnog te gelde zou maken. Zulks is niet gesteld of gebleken. Evenmin is duidelijk op welke grond de huurder meent dat sprake is van verval van recht". Bij een beroep op rechtsverwerking van de vordering dient dus door de huurder aangevoerd te worden op grond waarvan het vertrouwen was gewekt dat de verhuurder zijn aanspraken niet meer te gelde zou maken. Zonder onderbouwing van deze omstandigheden is voor rechtsverwerking geen plaats.
De Hoge Raad vond in haar uitspraak van 8 december 1989, nr. 13716 (NJ 1990/474) dat op grond van de redelijkheid en billijkheid wel door rechtsverwerking een vorderingsrecht binnen de verjaringstermijn van vijf jaar verloren kan gaan.

In deze uitspraak is van belang dat de gevorderde bedragen feitelijk niet worden betwist, wat bij bovengenoemde uitspraak van de rechtbank te 's-Gravenhage van 9 mei 2007 wel het geval was. Bovendien heeft de huurder niet gesteld dat hij onredelijk was benadeeld. Deze uitspraak wijkt wel af van bovengenoemde uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam, die vond dat enkel tijdsverloop wél rechtsverwerking op kon leveren. Overigens leek in deze zaak de huurcommissie nog bevoegd om over deze kwestie (zeker over de afrekening van 1999/2000) een oordeel te geven als er tijdig bezwaar was ingediend, zodat de huurder niet onevenredig in zijn positie lijkt te zijn benadeeld. Hoewel de kantonrechter te Dordrecht iets te ongenuanceerd lijkt over te komen en op de motivering van het vonnis een en ander valt aan te merken, kan het vonnis in essentie wel juist zijn. Als de vordering zo laat wordt ingediend dat de huurcommissie (bij niet-geliberaliseerde woonruimte) niet meer bevoegd is een oordeel over de zaak te geven, dan is het verstandig dit in een procedure ter onderbouwing van een betoog houdende afwijzing van de vordering van de verhuurder te berde te brengen. Tevens lijkt het verstandig een beroep op de redelijkheid en billijkheid te doen.

De Hoge Raad vond in haar uitspraak van 8 december 1989, nr. 13716 (NJ 1990/474) dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een recht op vordering van een bepaald bedrag op kortere termijn dan een verjaringstermijn van vijf jaren verloren kan gaan. Laatstgenoemde uitspraak had weliswaar betrekking op een loonvordering, doch de argumentatie die tot verval van het recht tot vordering van deze bedragen heeft geleid, kan volgens mij ook als argument dienen om de in rekening gebrachte servicekosten te bestrijden, die vallen buiten de bovengenoemde indieningstermijnen.
De huurder kan immers door nalatigheid van verhuurder in een ongunstiger toestand worden gebracht dan wanneer verhuurder de eindafrekening wél conform de genoemde termijn als genoemd in de huurovereenkomst naar de huurder had toegestuurd. De huurder zou immers door eerdere toezending van deze eindafrekeningen inzicht gekregen hebben in de hoogte van de energienota’s en daarbij het energiegebruik aan kunnen passen en/of bezwaar hebben kunnen maken tegen de hoogte van deze nota’s wegens het disfunctioneren van de wijze waarop het energieverbruik wordt geregistreerd.

Kosten van geleverde zaken en diensten en rechtsverwerking: positie huurder

De huurder dient zich te realiseren dat deze vervaltermijn die in de uitspraak van de rechtbank 's-gravenhage sector kanton 's-Gravenhage van 9 mei 2007 LJN: BB8814,Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage , 637491 \ RL EXPL 07-774 de verhuurder fataal was geworden, ook in zijn nadeel uit kan pakken. Stel dat huurder over bijvoorbeeld een periode van vijf jaar te veel servicekosten heeft betaald en dat pas na een eindafrekening door de verhuurder na vijf jaar merkt, dan kan de huurder deze te veel betaalde kosten over deze gehele periode niet zonder meer terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling ( zie artikel 3:309 BW). Voor de mogelijkheid van terugvordering dient dus ook hier te worden bezien of op grond van artikel 51 UHW een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichting van de verhuurder met betrekking tot de servicekosten over het betreffende tijdvak overgelegd kan worden. Als er geen uitspraak bij deze instanties is aangevraagd dan lijkt de vordering uit onverschuldigde betaling af te ketsen voor zover deze vordering een periode van meer dan 2 jaren overtreft. De wetgever heeft vooralsnog verzuimd deze regeling aan te passen voor zover er een geschil aanhangig gemaakt kan worden over de levering van warmte via de Geschillencommissie Energie. De verjaringstermijn (5 jaar) voor het instellen van een vordering bij laatstgenoemde instantie is immers langer dan de termijn die de huurder voor het indienen van een vordering bij de Huurcommissie (2 jaar) in acht dient te nemen. De vordering uit onverschuldigde betaling kan dus voor deze terugvordering niet worden gebaseerd op het algemene terugvorderingsrecht als genoemd in artikel 3:309 BW. De huurders kunnen slechts door toepassing van artikel 51 UHW en artikel 7:260 lid 2 BW komen tot de vaststelling dat de onderhoudsbijdrage (gedeeltelijk) onverschuldigd is betaald. De betalingsverplichting van de huurder zoals genoemd in artikel 51 UVWH is voor deze vordering toch ook onderwerp van discussie. Was dit artikel er niet geweest, dan zou de Hoge Raad betaling van die bijdrage niet als onverschuldigd hebben gekwalificeerd. De Huurcommissie zal de vordering immers over de laatste twee jaar kunnen beoordelen, dus als er geen uitspraak bij deze instantie is aangevraagd lijkt de vordering zich tot deze periode te beperken. De vorderingen die de periode van meer dan twee jaar overstijgen, lopen dan door het gestelde in artikel 51 UHW tegen de daarin vervatte vervaltermijn aan, waardoor jaar drie tot en met vijf niet voor terugvordering in aanmerking komen. De kantonrechter te Rotterdam kwam in haar vonnis van 14 februari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:1081 in alinea 4.3 van dit vonnis tot oordeel dat zonder een uitspraak van de Huurcommissie en/of de kantonrechter geen bedragen kunnen worden gevorderd die opeisbaar zijn geworden buiten de termijn van 24 maanden als genoemd in artikel 7:260 lid 2 BW.

Door deze redenering lijkt de fout van de wetgever (door in artikel artikel 51 UHW geen vervaltermijn en/of matigingsrecht op te nemen zoals bij de voorganger van dit artikel (38a Hpw), waardoor de terugvordering van te veel betaalde huur door de algemene regeling van artikel 3:309 BW voor twintig jaar (!) mogelijk lijkt te zijn) aan banden te zijn gelegd door de a-contrario redenering als genoemd in de uitspraak van de rechtbank 's-gravenhage sector kanton 's-Gravenhage van 9 mei 2007 LJN: BB8814, Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage , 637491 \ RL EXPL 07-774. Dit betreft wel een uitspraak van een lagere rechter, zodat deze conclusie nog niet 100 % zekerheid kan geven.

In de uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 2006 LJN: AY9599, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , C200401747 is bepaald dat er sprake was van rechtsverwerking van de gevorderde huurverhoging en indexering over 1998 tot en met 2003 (bij bedrijfsruimte). Zie voor een verdere onderbouwing van dit standpunt: Huurprijswijziging.

Over de mogelijkheid van verwerking van rechten met betrekking tot herstelkosten van opgeleverde huurruimte staat in het hoofdstuk: De oplevering van de gehuurde ruimte meer beschreven.

Bij wie moet de huurder bij verkoop van de woning aankloppen?>>

Door de werking van artikel 7:226 lid 3 BW gaan door een eigendomsoverdracht van een verhuurde zaak de rechten en plichten van de verhuurder, voortvloeiende uit de huurovereenkomst, over op de nieuwe eigenaar. Van de rechten en plichten gaan alleen die rechten en verplichtingen over op de verkrijger die ná de eigendoms-overdracht opeisbaar worden. Hetzelfde geldt trouwens indien het beheer van de woning wordt overgedragen aan een nieuwe beheerder.
Een vordering tot nabetaling of terugbetaling van servicekosten is opeisbaar na afloop van het desbetreffende boekjaar. Als de huurders op grond van de eindafrekening te veel hebben betaald en de onroerende zaak is na het boekjaar overgedragen aan een nieuwe eigenaar, dan moeten de huurders hun vordering bij de oude eigenaar indienen, nu deze vordering betrekking heeft op vóór de eigendomsoverdracht geëindigde boekjaren en daarom opeisbaar is geworden vóór de eigendomsoverdracht van de woning aan de nieuwe eigenaar. Noot 121b Wanneer de eigendomsoverdracht tijdens het lopende boekjaar plaatsvindt, heeft de huurder een betalingsverplichting of vordering op grond van te weinig of te veel betaalde voorschotten servicekosten jegens de nieuwe verhuurder; in dat geval zal de nieuwe verhuurder informatie aan de Huurcommissie moeten verschaffen. Zie voor meer informatie over dit onderwerp het hoofdstuk: Koop breekt geen huur.

Roerende zaken in het gehuurde en kosten van huur en/of onderhoud>>

(Wand)boilers, geisers en gevelkachels worden door de Huurcommissie als roerende zaken aangemerkt. Het servicekostenbeleid (2012) van de huurcommissie vermeldt hierover het volgende. Als verhuurder het eigendom van de boiler, geiser of gevelkachel heeft, kunnen naast de gebruiksvergoeding ook de kosten van kleine herstellingen aan deze apparatuur in de servicekosten worden opgenomen. Als uitgangspunt geldt evenwel dat het totaalbedrag van gebruiksvergoeding en kleine herstellingen niet hoger mag zijn dan het huurbedrag dat normaliter door het nutsbedrijf in rekening wordt gebracht voor dergelijke apparatuur. Indien de verhuurder zelf huurt van een nutsbedrijf of een derde, dan kan het huurbedrag inclusief de eventuele extra kosten van onderhoud en keuring volledig aan de huurder worden doorberekend.
Als de huurder bij aanvang van de huur niet anders wist dan dat de geiser onderdeel van het gehuurde uitmaakte, dan mag de verhuurder geen huur voor gebruik van de geiser in rekening brengen. Als de verhuurder evenwel zorg draagt voor het onderhoud van deze geiser, dan mag deze geen hoger bedrag in rekening brengen, dan dat hij normaliter kwijt zou zijn geweest aan huur voor een dergelijk apparaat.
De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht slaat de plank in haar uitspraak van 24 augustus 2011 LJN: BW8374, sector kanton Rechtbank Maastricht, 404041 CV EXPL 10-5700 mis door het oordeel dat partijen kunnen overeenkomen dat de kosten van huur van een HR-ketel voor rekening van de huurder komen. Een cv-ketel wordt als onroerende zaak aangemerkt en als bestanddeel van de woning aangemerkt, zodat de gebruikskosten bij de huurprijs worden geacht te zijn inbegrepen. Dit volgt ook uit het servicekostenbeleid (onderdeel onderhoud installaties).

Updates>>

  • Bijgewerkt 12 juni 2011: er is geen wettelijke regeling waarop de servicekostenafrekening ten behoeve van geliberaliseerde woonruimte gebaseerd kan worden op de kosten van werkelijk verbruik.
  • Bijgewerkt 28 juli 2011: rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem, vonnis van 14 juli 2011 LJN: BR2961, sector kanton Rechtbank Haarlem, 489241\CV EXPL 10-15068. Verval vorderingsrecht servicekosten.
  • Bijgewerkt 27 december 2011: Servicekostenbeleid 2010 van de huurcommissie ingevoerd.
  • Bijgewerkt 19 juni 2012: onderdeel roerende zaken in het gehuurde en kosten van huur en/of onderhoud ingevoerd.
  • Bijgewerkt 21 september 2012: verdeling kosten meubilair aangevuld.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012.
  • Bijgewerkt 4 juli 2013. Gehele redactie van het hoofdstuk herzien.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2013. Invoering van de Warmtewet.
  • Bijgewerkt 29 december 2013. Gedeelte Warmtewet aangepast door bekendmaking van de paramaters voor de berekening van de maximumprijs door het ACM ( Besluit maximumprijzen warmteverbruik per 1 januari 2014).
  • Bijgewerkt 24 februari 2014. De kantonrechter kwam in haar vonnis van 14 februari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:1081 in alinea 4.3 van dit vonnis tot oordeel dat zonder een uitspraak van de Huurcommissie en/of de kantonrechter geen bedragen kunnen worden gevorderd die opeisbaar zijn geworden buiten de termijn van 24 maanden als genoemd in artikel 7:260 lid 2 BW
  • Bijgewerkt 24 februari 2014. Servicekostenbeleid van de Huurcommissie vanaf januari 2014 actueel ingevoerd.
  • Bijgewerkt 23 juni 2014. Diverse wijzigingen met betrekking tot de Warmtewet ingevoerd. Tevens onderdeel over de Warmtewet verplaatst naar de onderkant van de pagina. Voortschrijdend proces. Verdere wijzigingen volgen nog deze week.
  • Bijgewerkt 29 juni 2014. aanvulling compensatieregeling bij de Warmtewet.
  • Bijgewerkt 15 juli 2014. Bevoegdheid Huurcommissie voor niet-geliberaliseerde woonruimte gecorrigeerd. Tevens koppeling met de Wohv gewijzigd. .
  • Bijgewerkt 16 juli 2014. Hoofdstukindeling gewijzigd. Term servicekosten vervangen waar nodig door levering van zaken en diensten. Servicekosten als geldende term laten staan waar deze niet betreft de levering van warmte met individuele meter
  • Bijgewerkt 17 juli 2014. Wijziging redactie hoofdstuk, met name het gedeelte "bevoegheid Huurcommissie".
  • Bijgewerkt 18 juli 2014. In het onderdeel "De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte"de Huurcommissie als geschillenbeslechter opnieuw opgevoerd.
  • Bijgewerkt 4 augustus 2014. Andermaal hoofdstuk doorgelopen en verschil tussen nutsvoorzieningen en servicekosten consequent doorgevoerd.
  • Bijgewerkt 5 augustus 2014. Onderdeel "Het door de huurder verschuldigde voorschotbedrag aan geleverde zaken en diensten"aangepast. Nieuw formulier Huurcommissie over voorschotbedragen gepubliceerd. er moet rekneing worden gehouden met een minimum bedrag van € 3 per maand. Tevens kan geen discussie meer gestart worden over verlaging van het voorschotbedrag van servicekosten via de Huurcommissie.
  • Bijgewerkt 6 augustus 2014. Rol van Huurcommissie aangepast. Zoveelste aanpassing wegens onduidelijkheid rol Huurcommissie wegens Warmtewet
  • Bijgewerkt 11 september 2014. Allerlei wijzigingen doorgevoerd.
  • Bijgewerkt 24 september 2014. Wijziging naam geschillencommissie Energie en Water in geschillencommissie Energie.
  • Bijgewerkt 30 november 2014. Allerlei tekstuele wijzigingen aan het onderdeel "De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte".
  • Bijgewerkt 9 december 2014. Allerlei tekstuele wijzigingen aan het onderdeel "De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte" plus vermelding van het bericht van de Woonbond dat de Huurcommissie nog wel bevoegd is over deze zaken te oordelen.
  • Bijgewerkt 22 december 2014. Besluit tot vaststelling van de maximumprijs en de berekening van de eenmalige aansluitbijdrage en het meettarief warmteverbruik per 1 januari 2015 verwerkt.
  • Bijgewerkt 15 maart 2015. Tekstuele correcties toegepast.
  • Bijgewerkt 26 maart 2015. Aanvulling regeling bagatelzaken.
  • Bijgewerkt 29 maart 2015. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 6 maart 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:2010 dat een zonnescherm aan de woning niet duurzaam met woning verenigd was en naar aard en inrichting niet bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven. De huurder was dus servicekosten verschuldigd.
  • Bijgewerkt 18 april 2015. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 2010 ( ECLI:NL:HR:2010:BM9232 ) de wetgever zich rekenschap heeft gegeven van voor- en nadelen van het heffen van rioolrechten bij gebruikers van en zakelijk gerechtigden tot woningen, en ervoor heeft gekozen - en aldus expliciet de bedoeling heeft gehad - gemeenten de keuze te laten van welke van beide groepen betrokkenen het rioolrecht wordt geheven.
  • Bijgewerkt 18 april 2015. Mr C.W.M. van Ballegooijen concludeert op 4 juni 2008 ( ECLI:NL:PHR:2009:BD5473) bij het arrest van de Hoge Raad van 15 mei 2009 (Zaaknummer 07/13183 (niet gepubliceerd) bij de zaak van de gemeente Nijmegen dat uit de parlementaire behandeling bij de Wet wijziging materiële belastingbepalingen en bij de wijziging van de Gemeentewet per 1 januari 2008 en uit BNB 1994/84 afgeleid kan worden dat alle kosten ter zake van de gemeentelijke riolering aan alleen de eigenaren in rekening mogen worden gebracht zonder dat van strijd met de wet of enig rechtsbeginsel sprake is.
  • Bijgewerkt 7 mei 2015. Een zonnescherm is een roerende zaak aldus de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, locatie ’s-Hertogenbosch van 15 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:167 .
  • Bijgewerkt 30 juni 2015. Invoeging fragment of de Huurcommissie voor de sociale huurwoning exclusief bevoegd is een oordeel over de zaak te geven in het onderdeel: "De rol van de Huurcommissie en de berekening van zaken en diensten".
  • Bijgewerkt 7 juli 2015. Uitbreiding "kijkgroen en doorbeasting kosten onderhoud daarvan.
  • Bijgewerkt 7 juli 2015. Het gerechthof te Amsterdam acht in haar arrest van 9 juli 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:2093 het kijkgenot van een niet toegankelijke tuin onderdeel van het gehuurde. De vergoeding daarvoor moet geacht worden in de huurprijs te zijn begrepen. Voor het onderhoud van de tuin kunnen daarom geen servicekosten in rekening worden gebracht.
  • Bijgewerkt 10 juli 2015. Uitbreiding uitleg graaddagen