Renovatie

Renovatie van gehuurde ruimten

Inleiding: De wettelijke regeling>>

Inleiding
De wettelijke regeling over werkzaamheden/renovatie voor gebouwde onroerende zaken aan het gehuurde is vastgelegd in artikel 7:220 BW.
In dit artikel wordt een regeling gegeven als de verhuurder:
  • noodzakelijk onderhoud aan het gehuurde wenst uit te voeren;
  • het gehuurde wenst te renoveren.
In het kader van renovatie wordt onderscheid gemaakt tussen:
  • renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst en
  • de renovatie waarbij huurbeŽindiging noodzakelijk is.
Concreet betekent dit dat er in het kader van renovatie sprake kan zijn van sloop met vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door vervanging of toevoeging. De wettelijke regeling over renovatie geldt alleen voor gebouwde, onroerende zaken. Bij verhuur van roerende- en van ongebouwde onroerende zaken zal de verhuurder met zijn renomoeten wachten tot het einde van de huurovereenkomst.
Het staat partijen vrij van deze renovatieregeling af te wijken. De regeling is van regelend recht. Ik ga in dit hoofdstuk alleen in op werkzaamheden aan bebouwde onroerende zaken.

In het verband van renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst dient de plaats, de functie en de omvang van het gehuurde in beginsel gelijk te blijven. Ten aanzien van het gelijk blijven van de plaats is een zekere marge mogelijk. Dit betekent dat er ook sprake kan zijn van een renovatie met instandhouding van de overeenkomst zonder aanpassing van deze overeenkomst na uitvoering van deze werkzaamheden als er sprake is van een ondergeschikte wijziging aan het gehuurde. Dit betekent niet dat de overeenkomst moet eindigen als de plaats en de functie van het gehuurde wijzigt. Als de plaats en de functie van het gehuurde wijzigt, dan kan de verhuurder dit gegeven als argument voor huurbeŽindiging aanvoeren. Het criterium van 'gelijkblijvende plaats en functie' is slechts bedoeld als een aanwijzing om te beoordelen of een na de renovatie voortgezette huurovereenkomst principieel als een voortzetting van de lopende overeenkomst kan worden gezien, ondanks de eventuele aanpassingen die de overeenkomst als gevolg van de renovatie heeft ondergaan, bijvoorbeeld met betrekking tot de huurprijs als gevolg van een kwaliteitsverbetering (Noot 63aa). Op grond van artikel 7:305 BW kan de huurprijs immers worden aangepast in verband met uitgevoerde renovatiewerkzaamheden. Volgens de nota naar aanleiding van het verslag dat op basis van deze wettelijke regeling is opgesteld staat een renovatie met sloop en het opnieuw optrekken van het gehuurde pand voortzetting van de huurovereenkomst niet in de weg. Het moet wel duidelijk zijn dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven, zij het dat de kwaliteit - wellicht aanzienlijk - is verbeterd. De gewijzigde plaats en functie is dus niet bepalend voor de vraag of de huurovereenkomst beŽindigd dient te worden. De gelijkblijvende plaats en de functie van het gehuurde voor de huurder wel een argument zijn dat renovatie met voortzetting van de overeenkomst ook mogelijk is (zie ook: Noot 63aa). Ik ben het met Kerpestein (Noot 63ab) eens dat er meer valt te zeggen dat de huurrelatie wordt voortgezet met wijziging van de huurvoorwaarden.
De verhuurder is niet verplicht de huurrelatie voort te zetten bij aanzienlijke werkzaamheden in of aan het gehuurde. Dit is ook uitgewerkt in de volgende zaak. Een huurder was van mening dat bij sloop met vervangende nieuwbouw sprake dient te zijn van voortzetting van de bestaande huurverhouding. Het hof te Arnhem was in haar arrest van 24 februari 2009 ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552 echter van mening dat deze stelling niet juist is. Het hof is van mening dat de tekst van de wet en ook de door de huurder geciteerde wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089 nr. 6 pag. 22) het standpunt van de huurder niet ondersteunt. Het hof is daarentegen van mening dat lid vier van artikel 7:220 BW uitdrukkelijk bepaalt dat de voorgaande leden niet af doen aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de toepasselijke wettelijke opzeggingsgronden. Het hof is van mening dat als gevolg van de sloop het huurobject geruime tijd niet beschikbaar zal zijn en dat de verhuurder bij het continueren van de huurovereenkomst niet aan haar daaruit voortvloeiende verplichtingen kan voldoen. De omstandigheid dat artikel 7:220 lid 2 BW de verhuurder de mogelijkheid biedt om in geval van renovatie de huurder voor te stellen de huurovereenkomst voort te zetten (onder aanbieding van een redelijk voorstel) houdt dan ook naar 's hofs oordeel niet in dat verhuurder ook verplicht is zulks te doen. De verhuurder kan er dus wel voor kiezen om de overeenkomst op basis van artikel 7:296 lid 1 sub b BW op te zeggen.

Werkingsgebied van artikel 7:220 BW
Deze wettelijke regeling is alleen van toepassing als er sprake is van noodzakelijk onderhoud en/of van renovatie. Als er geen sprake is van noodzakelijk onderhoud en/of renovatie, dan is de regeling van artikel 7:220 BW niet van toepassing. Uit de uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 10 mei 2007 Noot 63a bleek dat de verhuurder de huurder niet kon dwingen aan de voorgestelde werkzaamheden mee te werken ondanks de toepasselijkheid van artikel 5 lid 8 van de algemene voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst. Deze bepaling luidde: ďgebruiker zal, na daarover door ingebruikgever te zijn geÔnformeerd, toestaan dat er in, aan en rondom het ingebruikgegevene werkzaamheden door of vanwege ingebruikgever worden verricht, waaronder onderhoud, herstel (Ö) geen aanspraak maken op vergoedingen of kortingen in verband met dergelijke werkzaamhedenĒ.
De verhuurder wenste een open ruimte gelegen tussen de bedrijfsruimte van de huurder en de naast de huurder gelegen bedrijfsruimte te bebouwen. De huurder zou daardoor een gedeelte van de etalage verliezen en een aantal m≤ bedrijfsruimte in moeten leveren. De huurder wenste haar medewerking aan deze werkzaamheden niet te verlenen.
Het hof was van mening dat er geen sprake was van renovatie. Volgens het hof was de door de verhuurder gebruikte argumentatie "dat invulling van de tussen bovengenoemde bedrijfsruimten gelegen leidt tot betere opzet en inrichting van het winkelcentrum" onvoldoende om van renovatie te kunnen spreken. Door de werkzaamheden in verband met de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst hoort de omvang van het gehuurde geen wijziging te ondergaan. In deze zaak zou de bedrijfsruimte in nadelige zin van de huurder worden gewijzigd. Zo zou de oppervlakte met een aantal vierkante meters worden verminderd, terwijl een gehele etalage zou verdwijnen. Verder is door de verhuurder niet bestreden dat de geplande bouwwerkzaamheden noch uit bouwkundig oogpunt, noch uit veiligheidsoogpunt noodzakelijk zijn en evenmin zijn ingegeven door milieueisen. A contrario kan hier uit worden afgeleid dat als deze omstandigheden zich voordoen er wťl sprake van renovatie kan zijn met instandhouding van de huurovereenkomst ook als er sprake is van wijziging van het gehuurde. De Hoge Raad vermeldt in haar arrest van 16 mei 1986 (NJ 1986, 779, Buitenschilderwerk) dat van het beginsel dat de aard en de omvang van het gehuurde geen wijziging mag ondergaan afgeweken kan worden in het kader van werkzaamheden verbandhoudende met renovatie, als dit gezien de aard van de gedaanteverandering, de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Het hof kwam dus niet toe aan de overwegingen in het arrest van de Hoge Raad van 16 mei 1986 nu hier geen sprake was van renovatie. Het hof was immers uitdrukkelijk van mening dat het in artikel 5 lid 8 van de algemene voorwaarden gestelde ďonderhoudĒ geen betrekking kon hebben op het oprichten van een geheel nieuw bedrijfsgebouw. Men dient zich hierbij wel te realiseren dat het Buitenschilderwerk arrest is gewezen gedurende de periode dat artikel 7A 1590 BW (oud) nog van toepassing was. Volgens dit artikel mocht de verhuurder gedurende de huurperiode geen wijzigingen aan het gehuurde aan brengen. Dit arrest heeft de deur open gezet naar de mogelijkheid om gedurende de huurperiode in het kader van renovatiewerkzaamheden wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen met handhaving van de huurovereenkomst.
De door de verhuurder in strijd geworpen redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW ) kon ook niet leiden tot toewijzing van de vordering van de verhuurder, omdat de door de verhuurder gevraagde voorziening niet uitsluitend op grond van een belangafweging kon worden toegewezen.

In het huidige huurrecht zijn de mogelijkheden om gedurende de huurperiode wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen dus verruimd.

Algemene voorwaarden
Als in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is opgenomen dat een huurder bij renovatie geen recht heeft op schadevergoeding, dan kan deze bepaling worden vernietigd op grond van een onredelijk beding. Hiervan was ook sprake in een procedure die op 13 april 2011 was gevoerd bij de rechtbank te 's-Gravenhage ( LJN: BT5855, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 1005897/10-8532 ). De rechtbank overwoog dat de bewuste bepaling in de algemene voorwaarden kon worden getoetst aan het bepaalde in artikel 6:233 BW. Dat de huurder geen consument is, maar dat het gaat om een bepaling in de algemene voorwaarden tussen zakelijke partijen, maakt dat volgens de rechtbank niet anders. De rechter verwees impliciet naar artikel 6:235 BW. De kantonrechter was van oordeel dat de standaardbepaling, dat de huurder renovatie moet gedogen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs en op schadevergoeding, onredelijk bezwarend en dus vernietigbaar is.

Positie van huurder van geliberaliseerde- en niet-geliberaliseerde woonruimte
De huurder van een geliberaliseerde woonruimte heeft een andere rechtspositie dan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte. Deze verschillen in rechtsposities komen met name tot uitdrukking voor wat betreft de voorgestelde huurprijs door verhuurder wegens de renovatiewerkzaamheden. In dit onderdeel van de site wordt hier nader op ingegaan.

De positie van de onderhuurder
Er staat in artikel 7:220 lid 2 BW vermeld dat de verhuurder in zijn voorstel de belangen van de (legale) onderhuurders dient te betrekken. Als door de verhuurder geen rekening wordt gehouden met de belangen van deze onderhuurder, dan kan het renovatievoorstel als onredelijk aangemerkt worden. Met de belangen van de onderhuurder zal op indirecte wijze rekening worden gehouden. Als de huurder een procedure tegen het renovatievoorstel begint is het voor de onderhuurder zinvol om zich in een procedure tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder te voegen. Dit is met name van belang als de onderhuurder de gerechtvaardigde vrees heeft dat zijn belangen door de onderverhuurder (hoofdhuurder) niet goed worden behartigd. De (hoofd) huurder die niet voldoende met de belangen van zijn onderhuurder rekening houdt kan te kort schieten aan zijn verplichting het rustig huurgenot aan zijn huurder te verschaffen.
De hoofdverhuurder is niet verplicht met de belangen van de illegale onderhuurder rekening te houden zolang deze zich op grond van artikel 7:269 BW niet de positie van huurder verschaft. Als de hoofdhuurder er tussenuit valt kan de onderhuurder van zelfstandige woonruimte op grond van artikel 7:269 BW de positie van de huurder innemen. In dat verband zal met de belangen van de onderhuurder wťl direct rekening gehouden moeten worden. Wel kan de rechter het belang van een dergelijke onderhuurder naar gelang van de omstandigheden van het geval minder zwaar laten wegen.

Wet op het overleg huurders verhuurder
Volgens artikel 4 lid 1 Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) moet de verhuurder van woonruimte op eigen initiatief de huurdersorganisaties informeren als zij het beleid of beheer wenst te wijzigen over de onderwerpen die in artikel 3 lid 2 Wohv (onder meer renovatie) staan vermeld.
Het recht op advies is neergelegd in artikel 5 Wohv. Als de verhuurder van plan is om wijzigingen uit te voeren van de onderwerpen die in artikel 3 lid 2 Wohv staan gespecificeerd, waaronder renovatie, dan voert de verhuurder deze plannen niet uit gedurende een periode van zes weken na het verstrekken van de deze informatie aan de huurdersorganisatie.
Als de verhuurder de huurdersorganisatie niet heeft geÔnformeerd, dan kan de huurdersorganisatie de rechter verzoeken de uitvoering werkzaamheden op te schorten om de huurdersorganisatie alsnog de noodzakelijke informatie te verstrekken (artikel 8 Wohv). De rechter kan naar aanleiding van het verzoek de uitvoering van de door de verhuurder gewenste werkzaamheden opschorten als de verhuurder de regels van de overlegwet heeft geschonden. Meer informatie over deze wet staat in het hoofdstuk: Wet op het overleg huurders verhuurder.

Energiebesparende maatregelen kunnen door de huurder worden gevorderd
Renovatie kan niet door de huurders van de verhuurders worden afgedwongen. Een uitzondering op deze regel staat vermeld in artikel 7:243 BW. De huurder heeft op grond van het laatstgenoemde artikel het recht om van de verhuurder te verlangen dat deze energiebesparende maatregelen neemt (Hr-CV-ketel, isolatie), mits deze huurder bereid is een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten daarvan. Over vaststelling van de huurverhoging zie het onderdeel Huurprijsverhoging en renovatie.
Deze specifieke vordering op grond van artikel 7:243 BW moet door de huurder van woonruimte dus bij de rechter en niet bij de huurcommissie worden ingesteld. Criteria voor toe/afwijzing geeft de wet niet. De rechter kan de huurcommissie wel inschakelen om zich over een redelijke huurverhoging uit te laten.

Bedrijfsruimte
Artikel 7:220 BW is regelend recht. Voor bedrijfsruimte kan van de wettelijke regeling dus in de algemene voorwaarden evenals bij woonruimte worden afgeweken. In de ROZ-bepalingen 2008 is van de wettelijke regeling afgeweken. In deze voorwaarden is onder meer van het percentage van 70 % dat nodig is om het voorstel als redelijk te bestempelen afgeweken.

Veranderingen die geen invloed op het woongenot hebben >>

Als de verhuurder veranderingen aan wenst te brengen die geen enkele invloed op het huurgenot hebben, hoeft de verhuurder de huurder hiervoor geen toestemming te vragen (bijvoorbeeld het plaatsen van een GSM-mast op het dak. In de toekomst verandert dit standpunt wellicht als er meer duidelijkheid komt over de straling van dergelijke masten en het effect daarvan op de gezondheid van de mensen die nabij deze masten wonen). Het moet dus duidelijk zijn dat door de voorgestelde wijzigingen aan het gehuurde het huurgenot wordt beÔnvloed. Dit is niet beperkt tot werkzaamheden aan de binnenzijde van het gehuurde. Het huurgenot kan ook verandering ondergaan door aan de buitenzijde van het gehuurde wijzigingen aan te brengen. Een verhuurder die de buitenkant van het gehuurde in een andere dan de oorspronkelijke kleur wenst te wijzigen verandert het gehuurde van gedaante, waardoor het huurgenot kan worden aangetast. De Hoge Raad is van mening dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst het huurgenot mag verwachten zoals het hem is voorgespiegeld. Het genot van de woning pleegt in belangrijke mate mede te worden bepaald door haar aanblik. Dit sluit in dat de verhuurder zonder toestemming van de huurder het gehuurde niet zomaar in een andere kleur over mag schilderen. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad moet de verhuurder toestemming aan de huurder vragen om het houtwerk aan de buitenzijde in een andere kleur over te schilderen. Noot 63

Verder moet niet worden vergeten dat de huurder zich niet tegen deze wijziging (wijzigen van de kleuren van de buitenzijde van de woning) kan verzetten als deze wijziging gezien de aard van de gedaanteverandering en de overige omstandigheden van het geval niet tot onredelijke resultaten leidt. Voor een complex woningen geldt dat de wil van de meerderheid van de huurders bepalend is en de wil van de individuele huurder ondergeschikt is.

Dringende werkzaamheden aan het gehuurde >>

Als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd moeten worden, moet de huurder toestaan dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert. De verhuurder moet wel toestemming aan de huurder vragen als er dringende werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Noot 64

Onder dringende werkzaamheden wordt verstaan de werkzaamheden die niet zonder nadeel tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld. De wettelijke regeling is niet alleen van toepassing bij dringende reparaties, maar ook bij werkzaamheden die tot herstel van schade of ter voorkoming van schade zijn bedoeld. Onder deze werkzaamheden valt ook groot onderhoud.Er is sprake van groot onderhoud als herstel- of vervanging van delen van de woning niet tot meer huurgenot leiden. De verhuurder mag in het kader van groot onderhoud de huur niet verhogen.
De gedoogplicht geldt niet voor uitbreiding van levering van zaken en diensten en bijbehorende servicekosten. Dit is alleen anders als de uitbreiding een gevolg is van de renovatie van het gehuurde. Noot 66.

Verder is de dringendheid niet beperkt tot een bouwkundige noodzaak, maar kan ook voortvloeien uit de hogere kosten in de toekomst indien de werkzaamheden niet nu worden uitgevoerd. Bij complexmatig groot onderhoud kan van de huurders worden verwacht dat zij ter besparing van toekomstig te maken kosten eerder hun medewerking zullen moeten geven ook al kunnen de werkzaamheden bouwkundig gezien afzonderlijk en later worden uitgevoerd. Bij dringende werkzaamheden heeft de huurder recht op huurvermindering, ontbinding van de huurovereenkomst en schadevergoeding (zie artikel 7:220 lid 1 BW). Dit geldt ook als er sprake is van renovatie op grond van artikel 7:220 lid 2 BW. Artikel 220 lid 1 BW is immers van overeenkomstige toepassing verklaard ten aanzien van een renovatievoorstel met voortzetting van de huurovereenkomst. Daarnaast zullen deze componenten al in het voorstel begrepen moeten zijn teneinde als een redelijk voorstel aangemerkt te worden. Dit volgt ook uit het onderdeel van dit hoofdstuk: "Voorstel tot renovatie met voortzetting huurovereenkomst". Door de rechter wordt doorgaans niet een schadeloosstelling toegekend. Dit wordt in dit hoofdstuk verder uitgewerkt in het onderdeel: "Schadeplichtigheid van de verhuurder vanwege renovatie of dringende reparatie?"

Werkzaamheden aan het gehuurde en gedoogplicht van de huurder>>

De gedoogplicht omvat naast het ondergaan van de werkzaamheden ook de verplichting van de huurder om de verhuurder toegang tot het gehuurde te verlenen, zodat de verhuurder de uit te voeren werkzaamheden kan inventariseren en uit kan voeren. De verhuurder moet gedurende de werkzaamheden de schade zo veel mogelijk beperken. Dit volgt ook uit artikel 6:101 BW. Uit een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Rotterdam van 4 september 2008 (WR 2009, 12) kan worden herleid dat sloop van panden om het gehuurde heen door de verhuurder uitgevoerd mochten worden, niettegenstaande de tijdelijk hinder (circa zes weken) van het woongenot. Het belang van de verhuurder werd groter geacht dan het belang van de huurder. De werkzaamheden werden gedaan in het kader van de bevordering van de leefbaarheid van de omgeving. De omgeving was na sloop niet slechter dan voor de sloopwerkzaamheden.

De huurder die het exclusieve recht heeft bedongen om reclame op haar gevel ten behoeve van haar bedrijf aan te mogen brengen hoeft geen reclame van derden te gedogen op steigerdoek, dat verplicht op steigers aangebracht moet worden in verband met werkzaamheden aan het pand. De rechtbank Amsterdam overwoog in haar kortgedingvonnis van 17 maart 2011 ( LJN: BP8086, Rechtbank Amsterdam, 482883/KG ZA 11-256 P/TF) dat de verhuurder de door de huurder te lijden schade door deze werkzaamheden niet onnodig mag vergroten door op de steigers reclame voor anderen dan voor de huurder te maken. Een afweging van de belangen leidde eveneens tot de beslissing dat het de huurder moet worden toegestaan de door haar gewenste reclame op de steigerdoeken voor eigen rekening te laten aanbrengen.

Daarnaast kan het gedogen ook een actieve handeling van de huurder inhouden. Hiermee wordt meestal bedoeld dat de huurder het gehuurde in verband met deze werkzaamheden moet ontruimen.

De rechtspraak onder het oude recht heeft dit meermalen bevestigd en blijft onder het huidige recht ook actueel. Noot 72

Gedoogplicht huurder ten aanzien van werkzaamheden aan naburig pand >>

De huurder zal de verhuurder/eigenaar gelegenheid moeten geven om zijn verplichtingen ten aanzien van een eigenaar van een naburig erf na te komen als de eigenaar van dit erf door noodzakelijke werkzaamheden aan zijn pand het gehuurde moet gebruiken. De basis van deze wettelijke regeling is vastgelegd in artikel 7:220 lid 1 BW in combinatie met artikel 5:56 BW. Noot 74

In de wet staat niet vermeld dat er van dringende werkzaamheden sprake moet zijn. Deze gedoogplicht strekt zich dus ook uit over de situaties dat de buurman bijvoorbeeld een uitbouw wenst te realiseren en daarbij gebruik van het gehuurde moet maken.

Indien aan de verhuurder een verzoek gebaseerd op artikel 5:56 BW wordt gedaan, zal hij, naast zijn eigen belang, ook het belang van zijn huurder laten meewegen. De verhuurder zal het desbetreffende verzoek met zijn huurder moeten bespreken en schadevergoeding ten behoeve van de huurder moeten bedingen als de huurder aantoonbaar schade lijdt als gevolg van deze werkzaamheden. De verhuurder kan naar aanleiding van de door zijn huurder te berde gebrachte bezwaren zijn medewerking weigeren indien hiervoor bij de huurder gewichtige redenen bestaan. Noot 76

Renovatie aan het gehuurde >>

Wanneer is er sprake van renovatie?
Er is sprake van renovatie (woningverbetering) in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW met instandhouding van de huurovereenkomst als de aangebrachte voorzieningen tot meer huurgenot leiden en de plaats, de functie en de omvang van het gehuurde gelijk blijven.
Deze regels omtrent renovatie zijn van toepassing verklaard voor werkzaamheden die zijn bedoeld om het gehuurde te verbeteren en te vernieuwen. Onder renovatie wordt ook gedeeltelijke vernieuwing door verandering en toevoeging als sloop van het gehuurde met vervangende nieuwbouw verstaan.
Deze regeling (artikel 7:220 lid 2 BW) is dus van toepassing op een combinatie van zowel dringend noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden als op werkzaamheden, die weliswaar niet dringend noodzakelijk zijn, maar die nodig zijn om het gehuurde te verbeteren en te vernieuwen. Het accent moet dan wel liggen op de te realiseren geriefsverbeteringen. Een voorbeeld is onder meer het vernieuwen van de achter- en voorgevel van woonruimte. Een ander voorbeeld betreft het vervangen van fundering met daaraan verbonden werkzaamheden verbandhoudende met geriefsverbeteringen. Ook hier kan het geheel aan werkzaamheden als renovatie worden beschouwd. Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat er ook van renovatie gesproken kon worden wegens de aanwezigheid van een zodanige samenhang tussen de renovatie van de woningen en de funderingswerkzaamheden dat ook ten aanzien van de bedrijfsruimte, waarvan de ontruiming ten behoeve van die funderingswerkzaamheden nodig is, gesproken moet worden van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW . Het hof was daarom van mening dat de huurder van de bedrijfsruimte ook een renovatievoorstel had moeten ontvangen.
Als een verhuurder een uitgebreide renovatie wenst uit te voeren, waarmee de mankementen van het pand (achterstallig onderhoud) worden verholpen, kan daarmee een vordering van de huurder tot herstel van gebreken van ondergeschikte aard worden geblokkeerd. Voorwaarde is dan wel dat deze gebreken met de renovatie worden meegenomen. Dit is alleen anders als het gaat om reparaties die geen uitstel kunnen gedogen (bijvoorbeeld een lekkend dak). Noot 67 De rechtbank Amsterdam, kantonrechter voorzieningenrechter, besloot in haar vonnis van 25 juni 2007 Noot 91 dat er bij vervanging van vloeren van woningen geen sprake was van renovatie, maar van herstel in de oude toestand. Naar de mening van de rechter was hier sprake van werkzaamheden, die nodig waren om vochtoverlast te voorkomen. De inrichting van de woningen was niet veranderd, de woningen waren niet luxer geworden en waren niet voorzien van bijzonder comfort.

Vervanging van een gasgeiser en gashaard werd door de kantonrechter Rechtbank Amsterdam in kort gedingvonnis van 22 januari 2014 (Noot 67a) als renovatie aangemerkt.
De kantonrechter is van mening dat er sprak is van een renovatie en baseer hier verder de procedure op. Dit is toch wel opmerkelijk en op basis van het procesrecht onjuist, omdat de verhuurder kennelijk renovatie niet ten grondslag van haar vordering had aangevoerd. Ik ga hier verder niet op in en beschouw de zaak als een renovatievoorstel.
De redelijkheid van het renovatievoorstel was eigenlijk een gegeven nu de vervanging van open verbrandingstoestellen door de gesloten toestellen een aanzienlijke vermindering van het een risico van koolmonoxidevergiftiging betekende.
Er was hier sprake van kleine woningen. De huurders stelden dat er sprake is van ruimteverlies. De kantonrechter kon er niet op voorhand van uitgaan dat de vervanging tot relevant ruimteverlies zou leiden. De huurders hadden geen maten en/of plattegronden overgelegd. In het kader van renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst is het niet toegestaan aanzienlijke veranderingen aan te brengen in het gehuurde.
Het argument dat de CV-warmte minder behaaglijk is dan de warmte van de gashaard kon de rechter niet overtuigen. Het ging de rechter echter te ver om de verhuurder die grond te belemmeren in haar op de veiligheid van haar huurders gerichte beleid. Het argument dat de huurder bejaard is en deze verandering een groter effect heeft dan bij de jeugd vond de rechter evenmin een relevant bezwaar.
Het bezwaar dat de huurder zelf een nieuwe geiser had gekocht vond de rechter niet voldoende om de renovatie tegen te houden. Dit gegeven kon volgens de rechter wel leiden tot een verplichting van schadevergoeding.
In het kader van de spoedeisendheid stelde de rechter dat van de verhuurder niet kan worden verlangd te wachten tot na afloop van iedere individuele huurovereenkomst. Het veiligheidsaspect kent een zekere urgentie en het scheelt in de kosten, omdat de verhuurder bij plaatsing van de ketels een korting kon bedingen.

Een ander voorbeeld van de redelijkheid van een voorstel wordt gegeven door een arrest van het hof te Amsterdam van 25 februari 2014 ( Noot 91a). Er was een meerderheid van 70% van de bewoners met dit voorstel. De verhuurder wenste rookkanalen te verwijderen en de vloer van de berging met ongeveer 30 centimeter op te hogen. Door plaatsing van cv-combiketels waren de open kanalen niet meer nodig en was het in het kader van isolatie beter om de open kanalen te verwijderen. Verder was de berging door de huurder gebruikt door bewoning en studio activiteiten.
De berging was als berging verhuurd en kon na de renovatie als berging worden gebruikt. De rechter neemt niet mee dat de huurder het gehuurde niet voor een andere bestemming mag gebruiken. Dit geldt feitelijk ook voor de berging. De rechter stelt slechts dat de berging na de renovatie nog steeds als berging gebruikt kan worden en dat de berging niet voor het doel is verhuurd waarvoor het gebruikt wordt. De verhuurder had in deze procedure geen bezwaar gemaakt het andere gebruik van de gehuurde berging dan in het huurcontract was weergegeven. De verhuurder wilde door verwijdering van de schoorsteenkanalen onder meer een beter isolatieniveau bereiken. Deze argumenten van de verhuurder werden als redelijk aangemerkt.

Welke werkzaamheden worden als woningverbetering aangemerkt?
In de beleidsnotitie "Huurverhoging na Woningverbetering" wordt uitgewerkt welke werkzaamheden door de huurcommissie als woningverbetering aangemerkt worden en welke niet.
Uit deze beleidsnotitie is duidelijk te herleiden welke meest voorkomende werkzaamheden als groot onderhoud aangemerkt moeten worden en welke werkzaamheden als woningverbetering beschouwd dienen te worden. In deze beleidsnotitie wordt bovendien een indicatie gegeven welke huurverhoging bij deze wijzigingen als redelijke verhoging aangemerkt dient te worden.

Bepaalde keuzes van de verhuurder vallen onder groot onderhoud
Als de verhuurder bij uitvoering van de werkzaamheden in het kader van het onderhoud bepaalde keuzes maakt, dan worden deze werkzaamheden vaak niet als geriefsverbetering aangemerkt. Te denken valt aan:

  • de keuze voor 100 % vervanging in plaats van gedeeltelijke vervanging en/of reparatie;
  • de keuze voor andere materialen en de keuze voor andere indelingen dan waaruit de bestaande constructie bestaat;
  • de keuze voor materialen die toekomstig onderhoud beperken en/of vergemakkelijken.

Voorstel tot renovatie met voortzetting huurovereenkomst >>

Woonruimte en bedrijfsruimte

Er moet sprake zijn van een redelijk voorstel
Uitgangspunt van de regels (artikel 7:220 lid 2 BW ) over renovatie is dat de verhuurder aan de huurder een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg.
Door de inhoud van het voorstel moeten de bedoelingen van de verhuurder duidelijk kenbaar zijn geworden. De wetgever heeft de bedoeling gehad dat de verhuurder moet trachten met de huurder overeenstemming te bereiken over het renovatievoorstel. Dat is alleen mogelijk als een voorstel redelijk is en daarom basis voor goed overleg kan zijn. Een voorstel moet daarom in ieder geval voldoende duidelijk zijn en rekening houden met de belangen van de huurder en de verhuurder.
Een renovatie kan het huurgenot zowel verhogen als verlagen. Als de huurder dit voorstel niet aanvaardt, zal de verhuurder op grondslag van dit voorstel een vordering kunnen instellen tot verkrijging van een veroordeling van de huurder om gelegenheid tot de renovatie te geven. De verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is.
De rechter kan op verzoek van de verhuurder aan een veroordeling van de huurder om mee te werken aan de renovatiewerkzaamheden een bevel of verbod op verbeurte van een dwangsom verbinden al dan niet met een bevel tot gehele of gedeeltelijke tijdelijke ontruiming van het gehuurde. De rechtbank 's-Gravenhage sector kanton, locatie Leiden, besloot in haar vonnis van 13 april 2011 ( ECLI:NL:RBSGR:2011:BT5855 ) dat weigering aan medewerking met het renovatievoorstel (met instandhouding van de huurovereenkomst) geen tekortkoming oplevert, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. In deze kwestie was artikel 7:220 leden 1-3 BW buiten toepassing verklaard. Op grond van de huurovereenkomst zou de huurder slechts gehouden zijn de werkzaamheden te gedogen. Volgens de rechter was deze vordering niet ingesteld, maar dat lijkt niet juist te zijn. Een huurder is blijkens de wetsgeschiedenis (Kamerstukken 1999-2000, 26089 nr. 6, blz. 22, sub 4) in beginsel niet aan een redelijk bevonden voorstel gebonden, in die zin dat de huurovereenkomst van rechtswege overeenkomstig dit voorstel wordt gewijzigd. De huurder behoort immers vrij te zijn het voorstel niet te aanvaarden en zijnerzijds de huurovereenkomst te beŽindigen. Dat betekent dat de weigering van de huurder om medewerking te verlenen aan het voorstel van 10 juli 2010 geen toerekenbare tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De verhuurder kan natuurlijk wel ontbinding van de overeenkomst vorderen als duidelijk is dat de huurder gehouden is mee te werken aan een renovatie, maar medewerking blijft weigeren.

IngrediŽnten van een redelijke voorstel (Woonruimte en bedrijfsruimte met zwaartepunt op bedrijfsruimte)
De ingrediŽnten van een redelijk voorstel zijn volgens Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 3, p. 31 (onder 4) onder meer:

  • Een voorstel moet tijdig worden gedaan. Als de verhuurder dit nalaat dan loopt hij het risico dat de rechter van oordeel is dat de werkzaamheden verbandhoudende met het voorstel gestaakt dienen te worden. De verhuurder die dus een paar dagen voor de werkzaamheden de huurder hiervan op de hoogte brengt loopt het risico dat het voorstel niet als redelijk aangemerkt wordt.
  • Het renovatievoorstel moet een weergave geven van de aard van de werkzaamheden. Als het voorstel geen definitief voorstel blijkt te zijn gedaan naar de huurder, dan wordt er niet geacht een redelijk voorstel te zijn gedaan. Als er een aantal besprekingen zijn gevoerd, zonder dat deze zijn geresulteerd in een eindbod van de verhuurder, dan wordt dit dus niet al redelijk voorstel aangemerkt.
  • Het plan moet voldoende duidelijk zijn en een plan van aanpak vermelden met aanvangs- en opleverdata.
  • Een onderbouwing van de noodzaak van medewerking door de huurder.
  • De financiŽle consequenties voor de verhuurder bij weigering door de huurder om mee te werken.
  • De huurprijsverhoging voor de huurder.
  • De mogelijkheid van een tijdelijk vervangend huurobject en de overige omstandigheden van het geval; uit artikel 7:220 lid 2 BW volgt niet de verplichting van de verhuurder om vervangende (bedrijfs)ruimte aan te bieden. Als er vervangende ruimte wordt aangeboden, dan heeft dit wel effect bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van een redelijk renovatievoorstel (Hof Amsterdam 20 oktober 2009, 2007.027.829/01 KG, WR 2011,38).
Naast deze aandachtpunten wordt in de literatuur ten aanzien van verhuurde bedrijfsruimte ook rekening gehouden met de duur van de overeenkomst. Dit is logisch, want hoe langer een overeenkomst duurt, des te meer kan de huurder worden geacht zijn investeringen terug te hebben verdiend. Er wordt ook rekening gehouden met de financiŽle gevolgen voor de huurder van deze renovatie. Te denken valt onder meer aan de draagkracht van de huurder en de omzetverwachtingen na de renovatie en de kosten van herinrichting van het nieuwe pand. Als de huurder zich al lang in het pand bevindt en het pand heeft een bepaalde ouderdom bereikt, dan kan er eerder medewerking van de huurder worden gevergd. Verder zal de verhuurder rekening moeten houden met de periode waarin de huurder de meeste omzet draait. Een renovatie van een Italiaanse ijszaak in de zomermaanden zal dan niet als redelijk worden aangemerkt. De verhuurder, die in december aan een luxe giftshop werkzaamheden wenst te verrichten zal ook niet op veel begrip van de rechter hoeven te rekenen. Hieruit valt op te maken dat de verhuurder met de individuele belangen van een huurder rekening dient te houden. Per geval zal bekeken dienen te worden welk voorstel voor deze individuele huurder als redelijk valt aan te merken. De huurder hoeft de renovatie dus pas te gedogen als de verhuurder hem daartoe een redelijk voorstel heeft gedaan. Artikel 7:220 lid 2 BW verklaart artikel 7:220 lid 1 BW als er sprake is van toepassing op een renovatievoorstel met instandhouding van een huurovereenkomst. Volgens laatstgenoemd artikel heeft de huurder recht op huurvermindering, schadevergoeding, etc. De huurder kan in het kader van het renovatievoorstel volledig gecompenseerd worden. De rechtspraak kiest evenwel toch niet vaak voor volledige schadeloosstelling. Het hof te Amsterdam komt in arrest van 17 november 2009 ( ECLI:NL:GHAMS:2009:BK7494) in rechtsoverweging 3.9 tot een oordeel dat de verhuurder in het kader van een redelijk voorstel niet een volledige schadeloosstelling hoeft te bieden. In rechtsoverweging 3.12 komt het hof tot uitwerking van de posten die voor vergoeding in aanmerking komen. Het hof vindt dat in deze specifieke situatie winstderving voor een deel vergoed dient te worden. Verder dient een bedrag te worden betaald als tegemoetkoming van een koelcel, waarvan de vervangende aanschaf eerder plaats dient te vinden, dan zonder renovatie. Afgeschreven inventaris komt niet voor vergoeding in aanmerking. Verder komen ook een post inrichtingskosten in aanmerking, die door de kantonrechter is toegekend en niet is weersproken door de verhuurder. De verhuurder verkiest ter voorkoming van een dergelijk risico daarom vaak voor de beŽindiging van de huurrelatie. In dat geval ontvangt de huurder slechts een tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Deze vergoeding is doorgaans lager dan de kosten die met een redelijk voorstel gepaard gaan.

Uit de bewoordingen van artikel 7:220 lid 2 BW volgt niet dat de werkzaamheden noodzakelijk dienen te zijn voor instandhouding van het gehuurde. De voorzieningenrechter te Haarlem besliste in haar vonnis van 27 augustus 2008 ( LJN: BF0276, voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 146966/KG ZA 08-323 ) dat uit de bewoordingen van dit artikellid en de samenhang van de andere leden van dit artikel niet kan worden afgeleid dat het zou moeten gaan om ďnoodzakelijkeĒ renovatie. De werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor instandhouding van het gehuurde vallen immers onder artikel 7:220 lid 1 BW. Dat een renovatie niet noodzakelijk hoeft te zijn, blijkt ook uit de samenhang van lid 2 en lid 3 van artikel 7:220 BW, nu in lid 3 ten aanzien van ďeen complex met tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen wordt bepaald dat een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn indien meer dan 70 % van de huurders met het voorstel heeft ingestemd.Ē Dit was in deze casus niet het geval.
De rechter kan desondanks ten aanzien van de individuele huurder beslissen dat er niet sprake is van een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW als de renovatie voor de verhuurder wenselijk is, doch niet dringend is. Als daar dan ook nog door de huurder als argument kan worden genoemd dat de werkzaamheden voor hem geen verbetering inhouden en ook niet door hem worden gewenst, kan de rechter beoordelen dat deze werkzaamheden geen redelijke werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW voor deze huurder zijn en toestemming tot uitvoering van deze werkzaamheden onthouden. ( Noot 91b) De verhuurder dient naar mijn mening dus wel een redelijk belang te hebben bij het voorstel tot renovatie. Allereerst is dit nodig om een inbreuk in het huurgenot van de huurder te kunnen rechtvaardigen. Daarnaast dient een partij enig belang bij zijn vordering duidelijk te kunnen maken. In het algemeen kan zonder (redelijk) belang een vordering niet met succes ingesteld worden. Als een verhuurder slechts een renovatie wenst uit te voeren om de huur aanzienlijk te kunnen verhogen en daardoor van een huurder verlost wordt omdat deze de huur niet langer kan betalen, zal dit niet een redelijk belang opleveren ter onderbouwing van een dergelijke vordering.

Het voorstel moet voldoende concreet zijn
De rechter te Amsterdam vond in zijn uitspraak van 31 mei 2006 Noot 77a dat er geen sprake was van een redelijk voorstel, omdat het voorstel niet voldoende concreet was. De huurder was slechts akkoord gegaan met de aanvang van de uitvoering van een renovatieproject, waarvan de details nog nader tussen partijen dienden te worden overeengekomen. Er was ook geen sprake geweest van een schriftelijke kennisgeving van deze complexgewijze renovatie, waarin 70 % van de huurders akkoord zou zijn met het renovatieplan. Er is daarom geen sprake van een rechtsvermoeden van een redelijk voorstel. Deze huurder zou door de renovatie twee slaapkamers kwijtraken, wat haar nooit was verteld. De huurder had een door de verhuurder gestuurde brief ondertekend, maar daarbij handgeschreven de volgende opmerking gemaakt: ďblijft de binnentrap (vijf treden) behouden?Ē In de ondertekende brief stond de zinsnede vermeld: ďu heeft uw medewerking toegezegd aan de uitvoering van het renovatieplan zoals vastgelegd in het informatieboekje en de brochure Stedelijke kaderafspraken bij sloop en renovatie 2002 -2007Ē.
Tijdens de mondelinge behandeling bleek dat de gestuurde informatie alleen algemene informatie gaf over de omstandigheden waaronder in Amsterdam renovatieprojecten worden uitgevoerd. In deze informatie stonden geen concrete gegevens over het effect van de renovatie voor deze specifieke huurder. Concrete bouwtekeningen werden pas na het ondertekenen van bovengenoemde brief gegeven. De rechter was bovendien van mening dat van een leek niet kon worden verwacht dat zij op basis van deze tekeningen begrepen zou hebben dat haar twee slaapkamers zouden komen te vervallen. De rechter vond dat niet aannemelijk was geworden dat de huurder over de renovatieplannen voldoende was geÔnformeerd. Evenmin was aannemelijk dat over de 'plannen' overeenstemming was bereikt. De huurder gaf voorts nog aan dat de twee bewuste kamers door het speciale karakter voor de gehele woning een speciaal woongenot gaven. Gezien het vorenstaande vond de rechter dat de huurder essentiŽle informatie was onthouden en dat niet kon worden gesproken van een tussen partijen gesloten overeenkomst betreffende de renovatie. Gezien deze uitspraak (voorlopige voorziening) doet de verhuurder er dus goed aan renovatieprojecten goed met de huurders door te nemen.

De rechter toetst de redelijkheid van het voorstel
Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. Hierbij is dus het vermoeden van redelijkheid zoals die bij complexgewijze renovatie is opgenomen niet van toepassing. Het vermoeden van redelijkheid bij complexgewijze renovaties maakt de zaak voor een verhuurder eenvoudiger dan bij een één op één situatie. Bij laatstgenoemde situatie zal de verhuurder aannemelijk dienen te maken dat er van een redelijk voorstel sprake is. Bij complexgewijze renovatie zal de huurder bij instemming van meer dan 70 % van de huurders aannemelijk dienen te maken dat het voorstel in zijn concrete situatie onredelijk is. Bij afwijzing van het voorstel kan de verhuurder niet aan de slag. Mocht de verhuurder toch aan de slag gaan, dan kan een verbod hiervan bij de rechter, zonodig in kort geding, worden gevorderd door de huurder. Door een aantal rechters is bepaald dat er geen sprake is van een redelijk voorstel als de renovatie voor de verhuurder wel wenselijk, maar niet dringend is en voor de huurder geen verbetering inhoudt (en door de huurder ook niet wordt verlangd). Noot 76a Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat er van voortzetting van een huurovereenkomst sprake kan zijn als er sprake is van sloop en vervangende nieuwbouw, wanneer 'plaats en functie' van het gehuurde gelijk blijven aan de toestand voordat de renovatie plaatsvond. Noot 77
De rechter heeft in een procedure geen discretionaire bevoegdheid om het door de verhuurder neergelegde aanbod te wijzigen, maar is gebonden aan het door de verhuurder gedane voorstel. Noot 78.

Voor huurders spelen vaak emotionele elementen een rol (ingrijpen in het dagelijkse leven, leeftijd van huurder, fysieke beperkingen). Een redelijk voorstel kan daarom voor de huurder toch onredelijk overkomen. Zowel de huurder als de verhuurder dienen zich deze belemmeringen op emotioneel vlak te realiseren; deze kunnen in de besprekingen immers een belemmering vormen, die alleen geslecht kan worden als beide partijen daarop zijn bedacht.

Enige praktijkvoorbeelden
De voorzieningenrechter van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Alkmaar (zaaknummer:341867), besliste op 15 september 2010 in kort geding, dat de verhuurder wegens het ontbreken van een redelijk voorstel de werkzaamheden gedurende 8 weken moest staken. Een verhuurder die zonder voldoende voorbereiding aan de slag gaat en een huurder met deze renovatiewerkzaamheden confronteert zonder de juiste voorbereidingen te treffen, zal met een verbod tot uitvoering van deze werkzaamheden door de rechter geconfronteerd kunnen worden. Dit standpunt werd ook ingenomen door de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 4 juli 2008 (893648\VVEXPL08-243, WR 2009,11) en in kort geding besliste dat het renovatievoorstel onvoldoende concreet was, waardoor van de huurder niet kon worden verlangd mee te werken aan dit voorstel en de vordering tot ontruiming aldus werd afgewezen. De verhuurder had in deze kwestie onder meer verzuimd te vermelden wanneer de huurder terug kon keren naar zijn definitieve huisvesting en er was door de verhuurder nog geen aannemer, maar wel een sloper aangewezen.
Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 3 mei 2007 (1794/06SKG, WR 2008,20) dat er geen plaats was ontruiming van het gehuurde te vorderen in kort geding wegens het niet mee werken van een huurder aan een renovatievoorstel. Het hof was van oordeel dat er nog geen sprake was van een redelijk voorstel, zodat de verhuurder nog geen ontruiming kon vorderen wegens het niet meewerken aan de werkzaamheden in verband met een door de verhuurder gewenste renovatie. Het hof was van mening dat in het kader van de juiste procesgang eerst een beslissing genomen zou moeten worden over de redelijkheid van het voorstel alvorens een uitspraak te kunnen doen over ontruiming van het gehuurde.

De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton locatie Zwolle, gaf in een procedure waarin door de verhuurder een voorlopige voorziening tegen de huurder was gevorderd het renovatieproject ten aanzien van een gehuurde bedrijfsruimte uit te mogen voeren in haar uitspraak van 19 januari 2006 LJN:†AZ6603,Sector kanton†Rechtbank Zwolle, 342288 VV 06-86 de verhuurder gelijk en beval de huurder het pand binnen gestelde periode te verlaten en beval de verhuurder binnen een bepaalde termijn een bodemprocedure aanhangig te maken om het renovatievoorstel op redelijkheid te laten toetsen. De rechter vond de ontruiming van de winkel binnen korte termijn mogelijk, zonder dat er een exact schadebedrag was vastgesteld. De rechter was ook voorlopig van mening dat de huurder door het voorstel niet onevenredig werd benadeeld, ook al moest het gehuurde een aantal meters aan oppervlakte inboeten. Dit gold eens te meer nu de huurder gedurende de minnelijke fase geen moment bezwaar had gemaakt tegen het verdwijnen van de kelder als opslagruimte na renovatie (er was na renovatie ruimte op begane grond ter compensatie worden aangeboden).

Geliberaliseerde woningen en middenstandsbedrijfsruimten >>

Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de wijzigingen wel, maar met de daaraan verbonden huurprijs niet eens is, dan kan hij zich na de renovatiewerkzaamheden wenden tot de huurcommissie op grond van artikel 7:255 lid 2 BW. De huurder die wel overeenstemming heeft kunnen bereiken over verhoging van de huurprijs in het kader van renovatie heeft desondanks het recht na het gereedkomen van de werkzaamheden de Huurcommissie in te schakelen om de redelijkheid van het voorstel vast te stellen. De kantonrechter te Amsterdam, locatie Amsterdam heeft in haar vonnis van 13 december 2011 (Noot 79) een vordering tot niet-ontvankelijkverklaring van de Huurcommissie wegens het bereiken van overeenstemming van een verhoging van de huurprijs wegens renovatie. De rechter stelt eerst vast dat de wet expliciet het geval heeft geregeld, dat als partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de verhoging van de huurprijs wegens geriefsverbetering, ieder van de partijen het oordeel van de Huurcommissie in kan roepen. Volgens de wet is niet expliciet het geval in de wet geregeld dat een huurder terugkomt op zijn eerder gedane instemming met de verhoging van de huurprijs in het kader van geriefsverbetering. De rechter is echter van oordeel dat de dwingendrechtelijke huurprijsbescherming, die de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toekomt, meebrengt dat de rechter de huurprijs kan toetsen aan de wet en de op de wet gegronde besluiten. In dit wettelijk stelsel past volgens de rechter dat de Huurcommissie desverzocht een overeengekomen huurprijsverhoging wegens geriefsverbetering kan toetsen, ook al zijn partijen een huurverhoging overeengekomen. Volgens de rechter betekent dit dat de Huurcommissie een overeengekomen huurprijsverhoging wegens geriefsverbetering (achteraf) kan toetsen, ook al zijn partijen een huurprijsverhoging overeengekomen. De consequenties van afwijzing van de huurprijs in het kader van een renovatievoorstel staan beschreven in het onderdeel huurprijsverhoging en renovatie van deze site.
Voor de geliberaliseerde woningen en de woonruimte voor middenstandsbedrijfsruimte geldt deze regeling over vaststelling van de huurprijs niet. Voor laatstgenoemde categorie zijn geen wettelijke normen ontwikkeld. De enige richtlijn bestaat er uit dat het voorstel ook redelijk moet zijn gezien de financiële consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging voor de verhuurder. Noot 80 Een richtlijn waaraan een redelijk voorstel aan moet voldoen staat in dit hoofdstuk beschreven in het onderdeel "Voorstel tot renovatie met voortzetting huurovereenkomst".
De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient in het kader van de bezwaren tegen het renovatievoorstel ook al zijn bezwaren over de voorgestelde huurprijs naar voren te brengen. Deze huurder heeft immers geen mogelijkheid om de huurprijs alsnog in een herkansing bij de huurcommissie aan te vechten, zoals dat voor huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte op grond van artikel 7:255 BW wťl mogelijk is. Volgens artikel 7:247 BW is artikel 7:255 BW voor geliberaliseerde woonruimte immers niet van toepassing verklaard.

De huurders van geliberaliseerde woonruimte zijn gebonden aan de akkoordverklaringen met het voorstel en de daaraan verbonden huurprijs, terwijl dit voor wat betreft de overeengekomen huurprijs niet het geval is voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte. Er kan wrevel tussen de verschillende huurders in een complex woningen ontstaan als een gedeelte daarvan geliberaliseerd is en een gedeelte niet-geliberaliseerd, waarvan de huurprijs door de huurcommissie op grond van artikel 7:255 BW voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte alsnog naar beneden wordt bijgesteld. De huurders van geliberaliseerde woonruimte zitten na akkoord met het voorstel vast aan de huurprijs zoals dit in het renovatievoorstel is voorgesteld.
Bij twijfel over de redelijkheid van het voorstel in het kader van complexgewijze renovatie is het zinvol de rechter binnen acht weken na schriftelijke kennisgeving van dit voorstel een oordeel over de redelijkheid van het voorstel en de daarbij behorende huurprijs te laten geven. Bij weigering van de huurder om de verhoogde huurprijs te betalen kan de verhuurder bij de rechter na akkoordverklaring van het voorstel door de huurder, of na het ongebruikt laten van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen dit voorstel, vaststelling van de verhoogde huurprijs vorderen.

Bij middenstandsbedrijfsruimte kan de huurprijs op grond artikel 7: 303 BW om de vijf jaar worden gewijzigd. Bij wijziging van de huurprijs kijkt men niet naar een redelijk rendement op de gemaakte kosten, maar kijkt men echter naar het gemiddelde prijspeil van de vergelijkbare bedrijfruimte ter plaatse. Door deze maatstaf te hanteren is het theoretisch mogelijk dat de kosten van een renovatie niet in de huurprijs tot uitdrukking worden gebracht. Energiebesparende maatregelen kunnen daarentegen op grond van artikel 7: 305 BW wťl voor een aanpassing van de huurprijs zorgen. Dit artikel nuanceert de regel van artikel 7:303 BW over tussentijdse aanpassing van de huurprijs enigszins.

Complexgewijze renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst >>

Deze regeling (artikel 7:220 lid 3 BW) voorziet in de mogelijkheid dat een complexgewijze renovatie niet meer kan worden tegengehouden door een zeer kleine minderheid van huurders. Heeft 70% of meer van de huurders ingestemd met de renovatieplannen van de verhuurder, dan zijn in beginsel alle huurders, ook degenen die niet hebben ingestemd, verplicht de werkzaamheden te gedogen en zich ook overigens aan het voorstel te houden (draagvlakmeting).

In een zaak die heeft geleid tot het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 13 september 2013 Noot 76b was sprake van complexgewijze renovatie, waarbij 70% van de huurders akkoord was gegaan.met de voorgestelde wijzigingen. De huurder die het met het voorstel niet eens was moest voldoende aannemelijk moeten maken dat het voorstel jegens haar niet redelijk was. De huurder mocht hierbij alle omstandigheden aanvoeren ter onderbouwing van zijn standpunt.
Er bestond in deze zaak een bouwkundige noodzaak voor de renovatoe (isolatie ten behoeve van energetische waarden, vervanging van riolering, de stand-, gas-, electriciteits- en afvoer en de mechanische ventilatie. In dit verband dienen ook de plafonds en vloerdelen verwijderd te worden). Het was onmogelijk deze uit te voeren zonder de plafonds te verwijderen, terwijl het terugplaatsen van houten elementen onaanvaardbaar hoge kosten met zich zo brengen. De huurder heeft daarnaast niet gemotiveerd waarom hij geen prijs stelt op dubbel glas. De verhuurder wenst alle open-verbrandingstoestellen te vervangen door cv-installaties en de verhuurer heeft financieel belang bij het in een keer alle woningen voorzien van cv-installaties. Gelet op deze belangen is het enkele feit dat de huurder voorkeur geeft aan de warmte van een gaskachel, onvoldoende om het voorstel onredelijk te vinden.

In Amsterdam zijn er onder meer tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties "Kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en verbetering 2009 t/m 2010" overeengekomen. In deze kaderafspraken staat over de draagkrachtmeting dat een percentage van 70% als minimale norm geldt voor voldoende instemming met plannen en voorts : "de draagkrachtmeting fungeert als een meningspeiling. Bij daadwerkelijke uitvoering van de plannen dient met iedere individuele bewoner tot overeenstemming gekomen te worden. Bij onoverbrugbare geschillen is de rechter de oordelende partij".
De kaderafspraken bepalen voorts dat een draagkrachtmeting door een afhankelijke partij uitgevoerd dienen te worden om schijn van partijdigheid te voorkomen.
De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam heeft in haar vonnis van 7 juni 2012 Noot 81b vastgesteld dat de corporaties het nadere onderzoek niet door een onafhankelijke instantie hebben laten uitvoeren (zoals de Kaderafspraken voorschrijven). Er kan daarom niet uit worden gegaan van het bewijsvermoeden als genoemd in artikel 7:220 lid 3 BW. Derhalve heeft corporatie conform gewone regels bewijsrecht de last aan te tonen dat het renovatievoorstel conform artikel 7:220 lid 2 BW redelijk is. In deze zaak wordt op grond van laatstgenoemd artikel overwogen dat het voorstel redelijk. De huurders die deze procedure hebben aangespannen dienden daarom de renovatiewerkzaamheden te gedogen.

Bouwkundige eenheid?
Om van een complexgewijze renovatie te kunnen spreken moet sprake zijn van een bouwkundige eenheid. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat hiermee de fundamenten, trappen en liften van een flat- of kantoorgebouw worden bedoeld. Uit eerdere rechtspraak blijkt dat een bouwkundige eenheid ook een complex van verschillende blokken woningen kan zijn (Hr 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Ook is een combinatie van woningen mogelijk met al dan niet geliberaliseerde huurprijs en de verschillende soorten bedrijfsruimten. Als een bouwkundige eenheid kan niet worden beschouwd een aantal van tenminste van tien woningen aan de ene kant van de straat en ťťn woning aan de andere kant van de straat. Als de verhuurder een renovatie uit wenst te voeren, dan zal het renovatievoorstel dat als complexgewijze renovatie wordt gepresenteerd geen betrekking kunnen hebben op deze ene woning. Deze woning valt dan buiten het renovatievoorstel. Ten aanzien van deze woning zal een individueel renovatievoorstel gedaan moeten worden. Dit bleek uit ook het vonnis van 6 november 2013 van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam Noot 81. In deze zaak was niet aangetoond dat het ging om een complexgewijze renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Door de verhuurder was niet duidelijk gemaakt dat het verbouwen van de woning tot een woning van twee verdiepingen samenhang vertoont met werkzaamheden in andere woningen. De verhuurder had niet duidelijk gemaakt dat er werkzaamheden uitgevoerd diende te worden, die noodzakelijkerwijs complexgewijs uitgevoerd diende te worden. De verhuurder had daarentegen tijdens de procedure aangegeven de werkzaamheden per trappenhuis uit te voeren. Dat betekende dat het renovatievoorstel getoetst moet worden aan artikel 7:220 lid 2 BW.

De kantonrechter te Amsterdam had in haar vonnis van 13 april 2012 (uitspraak niet beschikbaar) beslist dat voor het vormen van een bouwkundige eenheid het van belang dat de woningen zich in hetzelfde bouwblok bevinden. De verhuurder was het daar niet mee eens en kwam tegen deze uitspraak in hoger beroep. Het hof te Amsterdam gaf in haar arrest van 11 juni 2013 Noot 81a een nadere invulling wat onder een bouwkundige eenheid verstaan moet worden. De verhuurder was van mening dat voor een antwoord op de vraag of gesproken kan worden van en bouwkundige eenheid het van belang is of ťťn woongebouw c.q. complex, meerdere blokken van woningen in een straat, buurt of wijk, het type van de woning, de aard van de werkzaamheden, de technische en/of doelmatige noodzaak en/of het financiŽle belang om de renovatie in ťťn keer uit te voeren (blokken) woningen gebouwd onder ťťn bouwvergunning (blokken van ) woningen die in administratief opzicht een eenheid vormen. Het hof stelt voorop dat de woningen waarin de werkzaamheden uitgevoerd moeten worden wel in dezelfde straat zij gelegen, doch niet aan dezelfde kant van de straat zijn gelegen en ook niet in hetzelfde bouwblok zijn gelegen. Het hof stelt evenals de kantonrechter dat voor een bouwkundige eenheid van belang is dat de woningen in hetzelfde bouwblok liggen. Aangezien de woningen verspreid liggen kan niet worden gesproken van een bouwkundige eenheid.

Positie beleggers
Als een complex in handen is van diverse grote beleggers dan geldt dat alleen de belegger/verhuurder een beroep op artikel 7:220 lid 3 BW kan doen. Verder moet men er bedacht op zijn dat 70% van de huurders (en niet de bewoners en/of gebruikers) het voorstel moet hebben goedgekeurd.
De belegger, tevens verhuurder, kan een voorstel tot renovatie in de vergadering van appartementseigenaren uitsluitend accepteren onder de voorwaarde dat zijn huurders met het voorstel zullen instemmen. Vele verhuurders zullen hebben gecontracteerd op basis van de standaardhuurovereenkomsten van de ROZ (2003/72, 73 en 74), waarvan de algemene bepalingen de verhuurder verplichten, voor zover dat in zijn vermogen ligt, niet mee te werken aan het tot stand brengen van voorschriften die in strijd zijn met de huurovereenkomst. Zij zijn ook contractueel gebonden eerst met de huurders tot overeenstemming te komen alvorens in de vergadering van eigenaars met de renovatie in te stemmen. Een bewonersvereniging kan andere huurders niet dwingen om zich met de renovatie akkoord te verklaren. Dit is exclusief de taak van de verhuurder (Prs. Rb Amsterdam 29 juli 1994, KG 1994, 308).

Voorwaardelijk voorstel dat tenminste 70% van de bewoners instemt
De verhuurder doet er verstandig aan het renovatievoorstel te presenteren als een voorwaardelijk voorstel dat van toepassing is als tenminste 70% van de bewoners instemt met dit voorstel. Maakt de verhuurder dit voorbehoud niet, dan kunnen de huurders die zich met het voorstel akkoord hebben verklaard zich op het standpunt stellen dat de renovatie uitgevoerd moet worden. Er is immers overeenstemming met deze individuele huurder over het uitvoeren van de overeengekomen werkzaamheden.
Dit levert een praktisch probleem op. Als 60% van de huurders met dit voorstel akkoord is gegaan, dan verkeert de verhuurder die dit voorbehoud niet heeft gemaakt in een spagaat: ten aanzien van ťťn groep heeft de verhuurder zich immers verbonden deze werkzaamheden uit te voeren, terwijl er geen wettelijke meerderheid is bereikt om dit voorstel het vermoeden van redelijkheid te geven. Als deze werkzaamheden alleen uitgevoerd kunnen worden met medewerking van alle huurders dit bewuste complex, dan zal de verhuurder ten aanzien van de huurders die het voorstel hebben afgewezen kunnen worden gehouden aan te tonen dat er sprake is van een redelijk voorstel. De verhuurder komt dan immers niet toe aan het bewijsvermoeden van artikel 7:220 lid 3 BW , doch zal ten opzichte van de huurders die wťl met het voorstel hebben ingestemd zich moeten inspannen om de huurders op grond van artikel 7:220 lid 2 BW over de streep te trekken.

Instemming van de huurders is vereist, geen afwijzing van het voorstel
Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch heeft in haar (hoger beroep) uitspraak van 15 april 2008 LJN:†BD4790,†Gerechtshof 's-Hertogenbosch , HD 103.004.534 bepaald dat geen sprake was van een redelijk voorstel van de verhuurder tot aanbrenging van een Warmte Terugwin Unit (WTU) nu niet 70 % van de huurders had ingestemd met het voorstel.
Het Hof is van mening dat de wet voor een vermoeden van redelijkheid instemming van tenminste 70 % van de huurders verlangt. Een bewijs van een actiecomitť tegen deze wijziging dat meer dan 30 % van de huurders het niet eens is met het voorstel kan niet bijdragen aan het door de verhuurder te leveren bewijs van instemming door 70% of meer van de huurders. Artikel 7:220 lid 3 BW stelt immers niet als eis dat minder dan 30% van de huurders tegen het voorstel moet zijn, maar Ė positief Ė dat meer dan 70% moet instemmen. De verklaringen kunnen wel dienen ter onderbouwing van het tegenbewijs.

De aanleg van het WTU-systeem was een onderdeel van een groter renovatieplan. De verhuurder had de huurders echter apart aangeschreven om zich uit te spreken tegen het WTU-systeem. Door deze wijze van benadering van de huurders was dit systeem van het gehele renovatieplan gekoppeld. De verhuurder had daarom de huurders uitdrukkelijk moeten vragen in te stemmen met de aanleg van dit systeem in plaats van hen de gelegenheid te geven daartegen alsnog bezwaar te maken, dus instemming te onthouden.
Het hof was van mening dat in het zich hier voordoende geval de 70 %-norm niet was gehaald, nog niet vaststond dat de aanleg van het WTU-systeem onredelijk zou zijn of dat reeds daarmee vaststaat dat de verhuurder het systeem niet zou mogen aanleggen. De 70%-norm geeft immers een vermoeden van redelijkheid. De verhuurder werd echter aan haar eigen norm gehouden: de kantonrechter hield de verhuurder aan de volgende toezegging in een circulaire: ďWanneer minder dan 70 % het systeem wil, zal de verhuurder het systeem niet aanleggenĒ. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de verhuurder aan deze toezegging kan worden gehouden en dat de huurder daarvan nakoming kan verlangen.
De rechtbank te Amsterdam (kantonrechter voorzieningenrechter) heeft in haar vonnis van 24 september 2009 ( LJN: BK2060, Rechtbank Amsterdam, 1080799 KK EXPL 09-903 ) eveneens bevestigd dat de verhuurder niet duidelijk heeft kunnen maken dat 70 % of meer van de huurders heeft ingestemd met het gewijzigde renovatievoorstel. Voor de rechter was dus niet aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure zou oordelen dat er sprake was van een redelijk renovatievoorstel. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er slechts sprake was van dringende werkzaamheden. De rechter was het met dit standpunt niet eens. Gezien de aard van de werkzaamheden was er naar de mening van de rechtbank sprake van een combinatie van onderhoud en renovatie. De verhuurder had verzuimd de huurders te informeren over wijzigingen die gedurende het renovatieproces plaatsvonden. De verhuurder had niet aannemelijk kunnen maken dat de doorgevoerde wijzigingen in het oorspronkelijke plan (waarvoor wel een meerderheid van 70 % van de huurders zich akkoord had verklaard) van zodanige ondergeschikte betekenis waren dat geen nieuw voorstel aan de huurders voorgelegd had hoeven worden. Nu er geen nieuw voorstel aan de huurders was voorgelegd, kon de verhuurder niet profiteren van het wettelijke bewijsvermoeden van de redelijkheid van het voorstel nu zich niet tenminste 70 % van de huurders met dit voorstel akkoord had verklaard.

De rechter te Amsterdam vond in zijn uitspraak van 31 mei 2006 ( zie Noot 77a) dat er geen sprake was van een redelijk voorstel. De huurder was slechts akkoord gegaan met de aanvang van de uitvoering van een renovatieproject, waarvan de details nog nader tussen partijen dienden te worden overeengekomen. Er was ook geen sprake geweest van een schriftelijke kennisgeving van deze complexgewijze renovatie, waarin 70 % van de huurders akkoord zou zijn met het renovatieplan. Er is daarom geen sprake van een rechtsvermoeden van een redelijk voorstel.
De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 22 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:657 ) beslist dat er sprake was van renovatie ten aanzien van een project waarbij geisers en gashaarden vervangen werden door een cv-installatie. Het ging hier om 2.500 wooneenheden waarvan 800 huurders hun akkoord hadden gegeven. De verhuurder en het door haar ingehuurde installatiebedrijf hebben een planning gemaakt waarbij de betreffende 2.500 huurwoningen in segmenten zijn opgedeeld, per straat of combinatie van annexe straten. De woningen van huurders waartegen een procedure werd gevoerd maken alle deel uit van ťťn zodanig segment dat in totaal uit circa 100 woningen bestaat. De rechter laat artikel 7:220 lid 3 BW buiten toepassing, nu het onderhavige deel van het project van de vervanging van de gas-installaties weliswaar een groot aantal woningen aan dezelfde straat betreft, maar niet is gesteld of gebleken dat deze tezamen een bouwkundige eenheid vormen. Ik acht dit een onjuiste conclusie als er sprake is van meer dan tien woningen in een bepaald complex woningen. Als er sprake is in allemaal verspreide woningen in een bepaalde straat zonder dat deze woningen bij elkaar horen, dan is er inderdaad geen sprake van complexgewijze renovatie. De rechter heeft vervolgens in haar vonnis gesteld dat vervanging van de gas-installaties weliswaar een groot aantal woningen aan dezelfde straat betreft, maar niet is gesteld of gebleken dat deze tezamen een bouwkundige eenheid vormen. De verhuurder is dan niet gebonden aan de regel van artikel 7:220 lid 3 BW. Er hoeft dan niet door de verhuurder worden aangetoond dat tenminste 70% van de huurders akkoord zijn gegaan met het voorstel. Dit komt ook tot uitdrukking in een uitspraak van de rechtbank te Amsterdam van 13 april 2012 (WR 2012/90), waarin de rechter evenmin van mening was dat er sprake was van een bouwkundige eenheid in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW. Het appartement waarin de verhuurder renovatiewerkzaamheden wenste uit te voeren was gelegen in een straat waarin her en der appartementen van dezelfde verhuurder waren gelegen. Door de verspreide ligging van deze appartementen kon er volgens de rechter van een bouwkundige eenheid geen sprake zijn. Als er geen sprake is van complexgewijze renovatie, dan zal de verhuurder per individueel geval de redelijkheid van het voorstel aan moeten tonen.
De rechter oordeelde in deze kwestie, dat er sprake was van een redelijk voorstel. Hij vond dat de redelijkheid van het renovatievoorstel al haast lijkt te zijn gegeven met het enkele feit dat de huidige open verbrandingstoestellen voor de bewoners een risico van koolmonoxide-vergiftiging inhouden en dat de verhuurder met de plaatsing van HR-ketels haar huurders daartegen beoogt te beschermen.
Dit lijkt echter meer op de uitvoering van dringende werkzaamheden in plaats van renovatie. Als een verbrandingstoestel immers een koolmonoxide-vergiftiging kan veroorzaken lijkt de woning een gebrek te hebben. De verhuurder kan er dan voor kiezen een voorziening aan te brengen om dit gebrek te verhelpen dan wel een andere oplossing te bieden op het gebrek op te lossen (bijvoorbeeld een elektrische boiler). De verhuurder mag er immers voor kiezen het gebrek op te lossen op de door hem voorgestelde wijze. Boven is al opgemerkt dat niet als renovatie is aan te merken de keuze voor 100 % vervanging in plaats van gedeeltelijke vervanging en/of reparatie. De vervanging van de gashaard door een cv-installatie wordt doorgaans wel aangemerkt als een geriefsverbetering. Hier zou dus sprake kunnen zijn van gedeeltelijk herstel van een gebrek en gedeeltelijke uitvoering van renovatie. Ook als de vervanging van de geiser als renovatie aangemerkt moet worden dan kan het voorstel als niet redelijk aangemerkt worden als de verhuurder voor minder ingrijpende alternatieven kan kiezen om het gestelde gevaar van koolmonoxide-vergiftiging te voorkomen. Te denken valt bijvoorbeeld het aanbrengen van roosters om de ventilatie te verbeteren. Als de huurder bovendien belang heeft om de gashaard te behouden (minder droge warmte, minder behaaglijke warmte door centrale verwarming), dan kan dit in een individueel geval voor een huurder betekenen dat deze renovatie niet gedoogd hoeft te worden als het voorstel in een individueel geval niet redelijk is. Als iemand al op hoge leeftijd is en al die veranderingen in de woning niet wenst. Als bovendien de werkzaamheden ook eenvoudig uit zijn te voeren bij huurbeŽindiging, de werkzaamheden in een later stadium niet veel duurder zijn, dan kan in een individueel geval ook worden beslist de renovatie geen doorgang te laten vinden. Dat in onderhavige zaak daartoe niet is beslist kan te maken hebben met feiten waarvan ik niet op de hoogte ben, of met het niet aanvoeren van argumenten in de procedure, die de redelijkheid van de werkzaamheden in een individueel voldoende betwist.

Kan een gesloten sociaal statuut worden aangemerkt als een redelijk voorstel?
De rechtbank Middelburg, sector kanton locatie Middelburg, besliste in haar vonnis van 21 februari 2011 ( zie Noot 77c)(zaaknr. 212403, WR 2011,73) in een procedure die door de huurder was gestart, dat een voorstel dat het voorstel van de verhuurder in het kader van complexgewijze renovatie als redelijk was aan te merken. In deze zaak werd aangenomen dat het vereiste quorum van 70 % om het voorstel als redelijk aan te merken was gehaald. De voorgestelde werkzaamheden hadden voor een aanzienlijk gedeelte betrekking op verhoging van een energiebesparing en het als gevolg hiervan verkrijgen van een hoger energielabel ten aanzien van deze woonruimte. De huurder was van mening dat het renovatievoorstel niet redelijk was nu zij zelf al energiebesparende maatregelen had getroffen, waardoor verdere energiebesparing nauwelijks mogelijk was in haar woning, doch dat zij in verband met de voorgestelde werkzaamheden wel een verhoging verschuldigd is. De rechter was van mening dat de huurder onvoldoende had weersproken dat de werkzaamheden niet mogelijk waren als haar woning zou worden overgeslagen. Voorts was de rechter van mening dat als dit wel mogelijk zou zijn de verhuurder toch voldoende belang heeft om alle woningen in de wijk te kunnen renoveren. Het renoveren van ťťn woning in een later stadium kost veel meer dan deze woning in ťťn project te renoveren. De verhuurder heeft volgens de rechter als eigenaar recht en belang in uitoefening van haar eigendomsrecht en kwaliteitsverbeteringen aan te brengen. Daarnaast overwoog de rechter dat de huurverhoging die voor de huurder nog geen 1,5 % huurverhoging betekende niet als onredelijk aangemerkt konden worden. Een sociaal statuut, overeengekomen door vertegenwoordigers van de verhuurder, bewonersvereniging en gemeente en een brief van deze projectgroep over de voorgenomen renovatie en een uitnodiging om daarmee in te stemmen en de mededeling dat het merendeel van de huurders heeft ingestemd met de inhoud van het statuut moet volgens het hof te Arnhem in haar arrest van 29 november 2011 Noot 84a worden uitgelegd als een schriftelijke mededeling van de verhuurder in de zin van artikel 7:220 lid 2 en lid 3 BW . Het sociaal statuut kan daarom worden aangemerkt als een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW. Door de ontvangst van de mededeling door de huurder, waarin door de verhuurder te kennen werd gegeven dat er een sociaal statuut in bovengemelde zin was overeengekomen, was er sprake van een redelijk voorstel en wordt door kennisgeving van dit voorstel de bezwaartermijn van 8 weken gestart. De huurder die niet tijdig bezwaar maakte tegen het in deze mededeling vervatte voorstel liet daarom de termijn verlopen als vermeld in dit voorstel.
Een korte samenvatting op welke wijze dit statuut tot stand is gekomen:

  • Bij brief van 27 april 2009 werden de huurders medegedeeld dat de huurders persoonlijk zouden worden benaderd of zij al dan niet kunnen instemmen met het sociaal statuut.
  • Verder werd meegedeeld dat de huurder door instemming met het sociaal werd geacht akkoord te zijn gegaan met dit voorstel.
  • Tevens werd meegedeeld dat een meerderheid van 70 % van de huishoudens van belang was bij instemming met dit voorstel.
  • Bij brief van 28 mei 2009 werd te kennen gegeven dat de grote meerderheid had ingestemd met het sociaal statuut.
  • Te kennen werd gegeven dat het statuut door 87 % van de huurders werd ondersteund en dat 13 % tegen het sociaal statuut had gestemd.
Naar het oordeel van het hof is de brief van 27 april 2009, in samenhang met voormelde bepalingen uit het daarbij gevoegde sociaal statuut, voldoende concreet om als zodanig als schriftelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aangemerkt te kunnen worden.

Tegenbewijs mogelijk tegen vermoeden van redelijkheid

De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd heeft ten behoeve van zijn individuele geval de mogelijkheid te vorderen dat hij de renovatie niet behoeft te gedogen, voor zover het voorstel wat hem betreft niet redelijk is. Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden door de huurder die zich niet bij de meerderheid wenst aan te sluiten.
Het tegenbewijs houdt geen weerlegging van de bewijslast in: als de huurder in voldoende mate duidelijk maakt dat het voorstel voor hem niet redelijk is, dan blijft het bewijsrisico bij de verhuurder liggen dat het voorstel wťl redelijk is.
In juridische terminologie betekent dit dat het vermoeden van redelijkheid alleen procesrechtelijke betekenis heeft, maar geen materiŽle betekenis heeft. Het initiatief om naar de rechter te gaan komt nu te liggen bij de niet instemmende huurder. Voorbeelden van de redelijke gronden van bezwaar luiden onder meer dat de huurder die zich verplaatst in een rolstoel, niet meer past in de nieuwe kleinere lift. Gelet op de wederzijdse belangen kan ook een rol spelen dat de voorgestelde huurverhoging tegenover juist de niet instemmende huurder niet redelijk is, omdat hij daardoor bijvoorbeeld boven de subsidiegrens komt.

Termijn van acht weken voor de huurder om bezwaar te maken >>

De huurder heeft na schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70 % van de huurder of meer met het voorstel heeft ingestemd de mogelijkheid om binnen 8 weken na deze mededeling bezwaar te maken bij de rechtbank, afdeling civiel, kantonzaken, tegen de inhoud van deze beslissing. Hier ligt het procesinitiatief ligt bij de huurder. De termijn van acht weken is hard. Bij overschrijding van deze termijn verliest de huurder het recht bezwaar tegen het renovatievoorstel te maken en wordt de huurder geacht met het voorstel akkoord te zijn gegaan. Noot 77b Heeft de rechter eenmaal beslist dat er sprake is van een redelijk voorstel, dan is uiteraard van enig vermoeden geen sprake meer. Is de termijn van acht weken verstreken zonder dat zij is gebruikt, dan is het vermoeden in zoverre uitgewerkt dat weerlegging om processuele redenen niet meer mogelijk is. De huurder zal zich dan bij het voorstel neer moeten leggen, of moeten vertrekken uit het gehuurde. Voor de huurder is het daarom van belang dat de verhuurder een scherp omlijnd tijdstip kenbaar maakt waar vanaf de huurder bezwaar kan maken tegen het renovatievoorstel. De huurder moet middels dit voorstel kenbaar worden gemaakt dat 70 % van de huurder met het renovatievoorstel heeft ingestemd en dat de bezwaartermijn van 8 weken vanaf dat moment aanvangt. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest op 19 januari 2006 LJN: AV8247, gerechtshof Amsterdam, 1666/05 beslist dat de huurder niet mee hoefde mee te werken aan het renovatievoorstel, omdat de huurder niet correct was geÔnformeerd over de bezwaartermijn waarbinnen de huurder bezwaar kon maken tegen het renovatievoorstel.

De rechter in kort geding van de rechtbank Zutphen is in haar vonnis van 6 augustus 2008 LJN: BD9385, Rechtbank Zutphen, 95454 / KG ZA 08-240 met een afwijkende variant gekomen. De huurder van een complex van 100 woningen was de enige huurder die renovatie van de woning niet wenste te gedogen. De huurder had niet binnen de gestelde termijn van acht weken bezwaar gemaakt tegen de redelijkheid van het voorstel. De verhuurder vorderde in kort geding machtiging tot het verrichten van de werkzaamheden in de woning van de huurder, waarmee meer dan 70 % van de huurders zich akkoord hadden verklaard. De rechter stond deze machtiging slechts voor een gedeelte van de werkzaamheden toe. De rechter maakte onderscheid twee soorten werkzaamheden:

  1. werkzaamheden waarmee de overige huurders akkoord zijn gegaan en die noodzakelijk zijn om de door de overige huurders akkoord bevonden aanpassingen te realiseren;
  2. werkzaamheden die niet noodzakelijk zijn en waarvoor een keuzemogelijkheid bestaat voor de huurders. Hieronder vallen onder meer het plaatsen van een nieuwe c.v.-ketel en de aanleg van een videofooninstallatie.

De rechter was van mening dat de huurder onder dwang alleen kon worden verplicht mee te werken aan de onder 1 genoemde categorie werkzaamheden. Dwang tot medewerking aan de onder 2 genoemde werkzaamheden achtte de rechter niet toewijsbaar, nu deze voor de overige huurders niet noodzakelijk zijn en de huurder had tijdens de procedure verklaard dergelijke aanpassingen niet te wensen.
Deze uitspraak is bij nader inzien een juiste beslissing. Ik kom hier terug op een afwijkend standpunt in een eerdere druk van dit boek. Enerzijds had de huurder immers niet binnen de door de wet gestelde termijn bezwaar tegen het voorstel gemaakt. Nu de huurder geen gebruik had gemaakt van de wettelijke bezwaartermijn en de rechter deze werkzaamheden tevens als renovatiewerkzaamheden aanmerkte, had de rechter de verhuurder de gevraagde werkzaamheden toe dienen te wijzen, gezien bovengenoemde wettelijke fictie. Anderzijds konden een deel van deze wijzigingen ook door de huurders worden geweigerd en was het in het kader van de uit te voeren werkzaam dus niet noodzakelijk dat iedereen hieraan mee zou werken. Deze laatste werkzaamheden vielen daarom niet onder de regeling van artikel 7:220 lid lid 3 BW . Het valt niet in te zien dat een huurder die een bepaald deel van de werkzaamheden niet hoefde te gedogen, hiertoe wel in een later stadium verplicht kan worden. Het niet geven van een reactie door de huurder op een voorstel van de verhuurder kan immers worden gezien als afwijzing van het voorstel ter zake van deze facultatieve wijzigingen aan het gehuurde.

De gevolgen van afwijzing van het voorstel door de rechter ten behoeve van een individuele huurder >>

Een beslissing van de rechter dat een voorstel ten aanzien van een individuele huurder bij complexgewijze renovatie niet redelijk is heeft geen gevolgen voor de instemming die door de andere huurders is gegeven, tenzij de hele renovatie als gevolg van deze uitspraak onmogelijk of onrendabel wordt.
De huurders die hun instemming al hadden gegeven kunnen hier niet meer op terug komen, tenzij de verhuurder het oorspronkelijke voorstel niet gestand kan doen. Om zich hiertegen in te dekken zal de verhuurder het voorstel veelal doen onder voorwaarde dat alle of voldoende huurders met het voorstel instemmen. Zonder een dergelijk voorbehoud kan de verhuurder immers ten opzichte van de andere huurders ook aan zijn eigen voorstel zijn gebonden.
Als een en ander enige tijd in beslag neemt zal de verhuurder ook moeten zorgen dat de mutaties in de vorm van nieuwe huurders in het complex goed wordt geregeld. Bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten zal het renovatievoorstel dan ook een onderdeel van de huurovereenkomst dienen te zijn.

Consequentie afwijzen redelijk voorstel door de huurder >>

De huurder zal dus in beginsel een door de rechter redelijk geacht voorstel moeten aanvaarden. Dit betekent niet dat de huurder aan dit voorstel gebonden is; de huurder behoudt immers het recht om de huurovereenkomst te beëindigen.

De huurder die het voorstel niet wenst te aanvaarden, maar ook de overeenkomst niet wenst te beëindigen loopt het gevaar dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van artikel 7:274 lid 1 onder c BW en op grond van de opzeggingsgrond dat hij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt.

De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan het voorstel aanvaarden, maar tegen de huurprijs na beŽindiging van de renovatiewerkzaamheden alsnog bezwaar maken bij de huurcommissie. De huurder van niet geliberaliseerde woonruimte kan zich concreet beroepen op artikel 7:255 lid 2 BW . De verhuurder kan om deze redenen de huur niet opzeggen wegens eenzijdig verbreken van de gemaakte afspraken. Deze mogelijkheid bestaat uitdrukkelijk niet voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte.

Voortzetting van de huurovereenkomst bij sloop van het gehuurde? >>

Volgens het verslag, Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 22 , is de commissie van de Tweede Kamer van mening dat na sloop met vervangende nieuwbouw sprake kan zijn van een voortzetting van de huurovereenkomst zolang maar vaststaat dat de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven.

Het wil dus niet zeggen dat de huurovereenkomst in het geval van noodzakelijke sloop van het gehuurde niet kan worden beŽindigd. Het criterium (van gelijkblijvende plaats en functie) is alleen bedoeld om te kunnen beargumenteren dat een huurovereenkomst na sloop van het gehuurde voort kan duren en dat sloop van het gehuurde dus niet noodzakelijkerwijs het einde van de huurovereenkomst hoeft te betekenen. Bij handhaving van de huurovereenkomst kan de huurprijs uiteraard worden aangepast. Niet de plaats en de functie van het gebouw zijn bepalend voor de vraag of de verhuurder tot huurbeŽindiging kan komen, maar de vraag of de renovatie dringend is en of deze dringendheid beŽindiging van de huur noodzakelijk maakt. De kantonrechter te Utrecht heeft in haar vonnis van 9 september 2009 ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ7387 bevestigd dat er sprake kan zijn van handhaving van de huurovereenkomst bij sloop met vervangende nieuwbouw, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven. Als de plaats en functie gelijk blijven betekent dit niet dat de huurovereenkomst niet kan worden beŽindigd. Volgens de rechter valt uit de wetsgeschiedenis niet te lezen dat het feit dat plaats en functie van het gehuurde in beginsel gelijk blijven, tevens inhoudt dat de renovatie per definitie zonder beŽindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Het gelijk blijven van plaats en functie kan een belangrijke indicatie zijn dat de renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk is; er zijn echter ook andere omstandigheden mede bepalend voor beŽindiging van de huurovereenkomst, waaronder de omvang van het in de herontwikkeling betrokken complex, het aantal daarbij betrokken partijen, de omvang en de duur van de renovatiewerkzaamheden en de periode waarin de huurder van het gehuurde verstoken blijft in afwachting van de nieuwbouw. Deze omstandigheden als genoemd in alinea 4.5 van het vonnis leidden er toe dat de kantonrechter tot het oordeel kwam dat voldaan was aan het vereiste genoemd in artikel 7:296 lid 1 BW , te weten dat sprake is van een renovatie die zonder beŽindiging van de huur niet mogelijk is.

Ook indien alleen de gevel wordt gehandhaafd, en de rest van het gehuurde wordt vernieuwd, zou dus nog steeds van voortzetting van de huurovereenkomst kunnen worden gesproken. Noot 82 De achterliggende gedachte is dat de wetgever vergaande renovatie mogelijk wil maken zonder de huurrechten van de huurder aan te tasten.
Er is wel kritiek uit de literatuur op dit standpunt. Men vraagt zich af of dit wel een juist standpunt is als de indeling van het gehuurde en de huurprijs worden gewijzigd. De huurder van middenstandsbedrijfsruimte kan meer baat hebben bij een nieuwe huurovereenkomst. Door renovatie moet de huurder vaak zelf ook investeringen doen. Deze investeringen moet de huurder kunnen afschrijven gedurende een huurtermijn van twee maal vijf jaar. Bij een lopend contract zou deze termijn van afschrijving wel eens korter kunnen zijn.

Door de renovatie kunnen huurder en verhuurder een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde onroerende zaak aangaan (een redelijk bod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst) waarbij de overeenkomst een wijziging van de vroegere overeenkomst bevat in de zin dat een deel van de onroerende zaak niet langer in de huur zal zijn begrepen. Noot 84

De lagere rechtspraak keurde voortzetting van het gehuurde in gewijzigde vorm ook goed:
Ktg. Amsterdam 22 juli 1999, WR 2000, 14
Aanbod tot ruil van bij het gehuurde horende zolderkamer tegen zolderberging plus drie jaar huurbevriezing. Een dergelijke herschikking kan op zich door aanbod bewerkstelligd worden.

Hof Amsterdam 23 maart 2000, Prg. 2002, 5883
De huurders van flatwoningen, die zich verzetten tegen door verhuurster voorgestane hergroepering van bergingen en wijzing van het warmwater- en CV-systeem, zijn door de president in kort geding in het ongelijk gesteld. Hof bevestigt het vonnis.

Voortzetting van de huurovereenkomst werd niet aangenomen in:

Ktr. Amsterdam 19 februari 2004, WR 2005, 29
Ktr. Amsterdam 1 maart 2004, WR 2005, 30 (voorlopige voorziening)

Redelijk voorstel en huurovereenkomst voor bepaalde tijd >>

Voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd lijkt in beginsel geen ruimte te bestaan voor renovatie. Van een verhuurder mag immers een vooruitziende blik worden verwacht en mag worden verwacht dat er een inschatting van de onderhoudssituatie van de woning kan worden gemaakt. Zeker als de huurovereenkomst binnen korte termijn zal eindigen kan van de verhuurder worden verwacht dat renovatie na verstrijken van de overeengekomen periode plaatsvindt. Bij de huurovereenkomst van middenstandsbedrijfsruimte waarbij doorgaans een huurperiode van 2 x 5 jaar geldt, wordt hetzelfde aangenomen. Als een renovatievoorstel desondanks als redelijk aangemerkt wordt en de renovatie toch plaats mag vinden heeft de huurder het recht om het voorstel te aanvaarden of om de huurovereenkomst te beŽindigen (Kamerstukken II, 1999/200, nr. 6 p. 23). Het lijkt mij dat er hogere eisen gesteld kunnen worden aan de redelijkheid van het voorstel als er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, gezien het feit dat de huurder binnen de bepaalde periode recht heeft op rustig huurgenot. Het redelijke voorstel zorgt er dan voor dat desondanks de bepaalde huurperiode de werkzaamheden toch plaats kunnen vinden. Als de werkzaamheden in jaar twee van de vijf worden voorgesteld, dan kan de huurder niet zonder meer de huurovereenkomst beŽindigen als het renovatievoorstel als redelijk wordt aangemerkt. Deze huurder zal de werkzaamheden dan dienen te gedogen. Het niet meewerken aan een redelijk voorstel kan leiden tot huurbeŽindiging wegens niet goed huurderschap ( artikel 7:213 BW). De verhuurder kan dan ook de weg kiezen om de huurovereenkomst te beŽindigen op grond van het niet aanvaarden van een redelijk voorstel ( artikel 7:296 lid 1 sub c BW).

Splitsing appartementsrechten dringende werkzaamheden ? >>

Onder het oude recht is het begrip dringende werkzaamheden uitgewerkt. De uitspraken onder het "oude recht" zijn onder het huidige recht ook nog van belang omdat dringende werkzaamheden ook een onderdeel van deze regeling over renovatie vormen. Noot 68
In met name Amsterdam trachten huiseigenaren vaak onder het mom van dringende reparatie het gebouw bouwkundig aan te passen om deze te laten voldoen aan de bouwkundige eisen van de gemeente om daarmee een zogenaamde splitsingsvergunning te krijgen. Het splitsen van appartementen kan heel winstgevend zijn, omdat het verkopen van appartementen vaak een veelvoud oplevert van de aanschafwaarde van het gehele pand. De rechtspraak is echter van mening dat in dit verband niet zonder meer kan worden gesproken van dringende reparaties in de zin van de wet. De wet heeft dan bedoeld de situatie dat het gehuurde zich in een staat bevindt dat herstel ervan niet kan worden uitgesteld. Uiteraard hoeft dit bij een situatie van kadastrale splitsing van een gebouw niet aan de orde te zijn. Noot 70

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 19 juli 2006 Noot 71
beslist dat werkzaamheden die nodig waren voor splitsing van het pand in appartementen als dringende werkzaamheden gezien konden worden. Dit betrof een uitspraak in kort geding. De rechter moest dus beoordelen of de vordering in een bodemprocedure kans van slagen zou hebben.
Deze uitspraak wordt door de rechter beargumenteerd dat voor een oordeel over deze kwestie niet alleen moet worden gekeken naar de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW). Bij de vaststelling van wat redelijk en billijk is moet op grond van artikel 3:12 BW rekening worden gehouden met de algemeen erkende rechtsbeginselen en met de in Nederland levende rechtsovertuigingen en met de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken. De rechter was van mening dat de opvattingen in de maatschappij met name in Amsterdam zijn gewijzigd. Splitsing van appartementen in gebouwen is geaccepteerd en wordt zelfs door de gemeente Amsterdam gestimuleerd om een grotere variatie van woningen in verschillende stadsdelen te verkrijgen.
Het is volgens de rechter in deze uitspraak voor de verhuurder veel kostbaarder als de vereiste werkzaamheden, die voor splitsing nodig zijn, niet gelijktijdig voor zowel de verhuurde woningen als de lege woningen die voor verkoop zijn bedoeld, uitgevoerd kunnen worden. Voor renovatie van het pand is het noodzakelijk deze te bekostigen uit de verkoop van een deel van de woningen (deze woningen zijn leeg). Splitsing is nodig om een aantal woningen te kunnen verkopen. Verhuurder heeft belang bij uitvoering van de werkzaamheden die voor splitsing is vereist. De dringendheid blijkt voorts uit het feit dat de werkzaamheden al in volle gang zijn.
De rechter vond deze redengeving kennelijk gelegitimeerd vanwege het feit dat de verhuurder de opbrengst van de verkochte appartementen, die door de splitsing mogelijk was geworden, wenste te benutten voor noodzakelijke werkzaamheden aan verhuurde panden in het kader van renovatie van deze panden.
Daarnaast heeft de rechter overwogen dat de verstoring van het huurgenot ongeveer maar drie weken zou zijn en dat de huurders voor deze periode huurcompensatie kregen

De uitspraken als vermeld onder noot 68 en 70 blijven staan in die zin dat de werkzaamheden in verband met splitsing niet zonder meer als dringende werkzaamheden kunnen worden gekwalificeerd, maar dat voor een dergelijke kwalificatie aanvullende omstandigheden zijn vereist. Splitsen van panden louter om deze voor hoge winsten te verkopen wordt niet als dringende werkzaamheden aangemerkt. Men komt immers dan niet toe aan de afweging op grond van de artikelen 6:248 BW en 3:12 BW. Deze laatste uitspraak is uitgebreid weergegeven om aan te geven dat er op grond van de kwalificatie "dringend eigen gebruik" ook niet kan worden gesproken van een zwart-wit situatie. Onder bijzondere omstandigheden valt het splitsen van appartementen onder dringende werkzaamheden en moet de huurder deze werkzaamheden gedogen.

Dat de redelijkheid en billijkheid en/of het maatschappelijk belang uitvoering van werkzaamheden in verband met splitsing in appartementsrechten toe kan staan is duidelijk als er sprake is van gering belang van de huurder tegenover een groot belang van de verhuurder. Te denken valt aan het voorbeeld dat de verhuurder een splitsingsvergunning kan bemachtigen als elk appartement een brandwerende deur krijgt, waarna aan de voorwaarden van de gemeente voor het verkrijgen van een splitsingsvergunning is voldaan.

HuurbeŽindiging "dringend eigen gebruik" in het kader van renovatie

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd bemoeilijkt renovatie
De huurovereenkomsten van woonruimte gelden voor het grootste gedeelte van de gesloten huurcontracten voor onbepaalde periode. De huurovereenkomsten voor onbepaalde periode kunnen tegen elk moment worden opgezegd met een opzeggingstermijn van maximaal 6 maanden. Als de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan kan er niet tussentijds worden opgezegd. Deze opzeggingsgrond lijkt pas aan de orde te komen als de huurder ook na een redelijk voorstel, of na afwijzing van zijn klachten, de verhuurder geen gelegenheid tot renovatie geeft.

Bij ďHuurbeŽindiging in het kader van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruikĒ gelden voor woonruimte en bedrijfsruimte aparte uitgangspunten. Deze verschillen komen in de desbetreffende hoofdstukken over huurbeŽindiging in verband met deze grond tot uitdrukking. Deze opzeggingsgrond is al uitgebreid besproken in het hoofdstuk van deze site over de opzegging en het onderdeel dringend eigen gebruik (zie De opzegging van woonruimte in het kader van dringend eigen gebruik ). Hieronder volgen nog wat specifieke aanvullingen en worden de verschillen gebundeld en in ťťn oogopslag overzichtelijk gemaakt.

Woonruimte
De verhuurder heeft uitdrukkelijk de mogelijkheid om de huurovereenkomst met het oog op de renovatie te beŽindigen door opzegging wegens ďdringend eigen gebruikĒ. De wettelijke opzeggingsgronden voor huur van woonruimte van artikel 7: 274 lid 1 onder c en lid 3 BW zijn van toepassing. De verhuurder zal dan aan moeten tonen dat de renovatie dringend is en niet plaats kan vinden zonder beŽindiging van de huur. Dit is dus een verzwaring van het gestelde in artikel 7: 220 lid 2 BW, waarin deze eis van dringendheid niet wordt gesteld.Noot 86

Het eigen gebruik in het kader van de opzeggingsgrond van woonruimte omvat naast het individuele geval ook renovatie en vernieuwing van het complex, waartoe de woonruimte behoort. Verder hoeft het eigen gebruik geen persoonlijk gebruik te zijn, mits het belang van de verhuurder wordt gediend.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte geldt een andere uitgangspositie, omdat het overgrote gedeelte van deze overeenkomsten nog niet het stadium hebben bereikt, waarin deze worden geacht voor onbepaalde tijd te duren. De meeste overeenkomsten zullen immers zich nog bevinden binnen de overeengekomen periode van twee maal vijf jaar, of zijn door een contractueel beding verlengd met een periode van nogmaals vijf jaar. Er kan slechts worden opgezegd tegen het einde van de overeengekomen duur. De opzeggingstermijn bedraagt twaalf maanden. Een huurder van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hoeft renovatie gedurende de bepaalde periode niet te gedogen. Als de verhuurder van bedrijfsruimte het gehuurde wenst te renoveren, dan is de verhuurder, door de bepaalde periode waarvoor men de huurovereenkomsten van bedrijfsruimte sluit, veel minder flexibel om renovatie uit te voeren dan voor woonruimte mogelijk is.

De verhuurder van bedrijfsruimte kan wel enige flexibiliteit creŽren als hij bij aanvang van de huurovereenkomst bedrijfsruimte weet dat binnen enkele jaren een renovatie uitgevoerd moet worden. De verhuurder kan dan kiezen om de huurovereenkomst voor niet langer dan 2 jaar aan te gaan. De verhuurder kan de rechter ook verzoeken om een afwijkend beding in het huurcontract goed te keuren inhoudende dat de huurovereenkomst door opzegging bij aanvang van de renovatie eindigt (zie het hoofdstuk: ď De huurperiodeĒ).

In het kader van de opzeggingsgrond ďdringend eigen gebruikĒ geldt slechts dat de verhuurder de dringendheid aannemelijk dient te maken en gelden slechts de omstandigheden aan de zijde van de verhuurder en niet aan de zijde van de huurder. Er vindt geen afweging van belangen plaats tussen huurder en verhuurder.

Het persoonlijk gebruik bij bedrijfsruimte heeft een andere betekenis dan bij woonruimte. De in de wet genoemde verwanten van de verhuurder kunnen reden geven voor een geldige opzeggingsgrond. Als ťťn van die verwanten gebruik van het gehuurde wenst te maken, zonder dat dit voor de verhuurder zelf een dringende reden oplevert, dan geeft dit een geldige reden voor opzegging.

Overzicht opzegging dringend eigen gebruik

Woonruimte

    Overwegend huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd;
    Belangenafweging;
    Dringend reden voor huurder.


Bedrijfsruimte

    Overwegend huurovereenkomsten voor bepaalde tijd;
    Geen belangenafweging (behoudens de belangenafweging als zelfstandige grond van opzegging);
    Dringende reden bepaalde personen, niet specifiek verhuurder.

Mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder >>

De huurder heeft de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te vorderen als de reparaties aan de woning van dien aard zijn dat het gehuurde onbewoonbaar wordt. De wettelijke regeling hierover is opgenomen in artikel 7:279 BW.

Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt >>

De verhuurder kan de huur ook opzeggen op grond van de opzeggingsgrond dat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder betaamt, indien de huurder niet mee wenst te werken aan een redelijk geacht voorstel. De verhuurder kan er in uitzonderlijke gevallen ook voor kiezen de overeenkomst te ontbinden. Een combinatie van deze acties is ook mogelijk.
De achterliggende gedachte bij opzegging van de huurovereenkomst wegens weigering medewerking te verlenen aan een renovatievoorstel is dat de huurder door aan een redelijk voorstel geen medewerking te verleent te kort schiet aan zijn verplichtingen. Voor woon- en bedrijfsruimte levert dit een aparte grond van opzegging op, namelijk het niet meewerken aan een redelijk voorstel tot het sluiten van een nieuwe overeenkomst. Een afweging van belangen is niet aan de orde: bij deze opzeggingsgrond is de rechter verplicht de vordering tot beŽindiging van de huurovereenkomst van de verhuurder toe te wijzen. De rechter heeft zich immers in een eerdere fase moeten buigen over de redelijkheid van het voorstel.

Het hof te Amsterdam bekrachtigde in haar arrest van 8 maart 2011 LJN: BR6446, gerechtshof Amsterdam, 200.051.868/01 een vonnis van de rechtbank, sector kanton, waarin een huurovereenkomst werd ontbonden vanwege het feit dat de huurder niet meewerkte aan een redelijk renovatievoorstel. Dat een renovatie uitgevoerd moest worden stond tussen partijen vast. De huurder meende na renovatie geen genoegen met een op de eerste verdieping gelegen woning te hoeven nemen die de verhuurder haar had aangeboden. De verhuurder stelde aan de huurder bij terugkeer na renovatie een even grote woning, gelegen op de eerste etage van hetzelfde perceel, tegen een redelijke huur ter beschikking. Huurder werd daarbij Ä 20.000,-- wegens verhuisvergoeding aangeboden. Bij definitief vertrek uit het gehuurde was een verhuisvergoeding van Ä 50.000,-- aangeboden. Naar de mening van verhuurder had de huurder dit voorstel zonder redelijke grond afgewezen.
Het hof was van mening dat de huurder zich niet als een goed huurder had gedragen. Het gewicht van deze tekortkoming rechtvaardigde naar de mening van het hof ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Gegeven de toestand van de woning en de noodzaak van herstel ervan, had huurder volgens het hof aan verhuurder de gelegenheid moeten geven om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren door de woning (al dan niet tijdelijk) te verlaten.
Ik acht deze gang van zaken toch enigszins merkwaardig. De huurder had een bepaald voorstel niet geaccepteerd dat zou leiden tot beŽindiging van haar huurovereenkomst. Het lijkt mij dat de verhuurder dan een mogelijkheid zou hebben de huurovereenkomst te beŽindigen in het kader van dringend eigen gebruik. De rechter zou in het kader van deze opzeggingsgrond dan moeten bezien of huurbeŽindiging aan de orde zou zijn in verband met deze renovatiewerkzaamheden. De vraag of een redelijk voorstel ten onrechte door een huurder niet wordt geaccepteerd, wordt in het kader van een renovatievoorstel met instandhouding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7: 220 BW beoordeeld. Mocht worden beoordeeld dat de huurder ten onrechte dit redelijke voorstel niet heeft geaccepteerd, dan volgt ofwel de mogelijkheid van huurbeŽindiging wegens het niet accepteren van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, dan wel huurbeŽindiging op grond van een algemene ontbindingsactie.
De verhuurder stelde ook dat er sprake was van een betalingsachterstand en hing daar de ontbindingsactie aan op evenals de ontbinding wegens het niet aanvaarden van een redelijk aanbod. Ik vraag mij af of deze verschillende grondslagen wel zo onder de noemer van ontbinding van de huurovereenkomst gebracht kunnen worden. De verhuurder had immers wegens een renovatievoorstel waarbij de huurovereenkomst niet in stand kon blijven een vordering tot huurbeŽindiging wegens dringend eigen gebruik in dienen te stellen (zie artikel 7: 220 lid 4 BW). Een ontbindingsactie wegens een huurachterstand is een zelfstandige ontbindingsgrond.

Is door renovatie wijziging van het gehuurde mogelijk? >>

De huurder moet de verhuurder in staat stellen dringende werkzaamheden uit te voeren. Dit betekent dat de verhuurder in het kader van renovatie niet zonder meer de gedaante van het gehuurde mag wijzigen. De lagere rechtspraak sluit zich hierbij aan. Noot 87. Een renovatie met behoud van de huurovereenkomst mag niet leiden tot wijziging van plaats, de functie en de omvang van het gehuurde. Dit blijkt ook uit een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam van 27 november 2012 ( LJN: BY7825, sector kanton rechtbank Amsterdam, CV12-9408). In deze zaak werd door de rechter geconcludeerd dat de beoogde renovatie niet plaats kon vinden zonder beŽindiging van de huurovereenkomst. De functie van twee verdiepingen van de gehuurde bedrijfsruimte werden gewijzigd. Er werd bovendien een kelder gerealiseerd die in oppervlakte ruim drie keer groter werd dan de bestaande ruimte. De rechter concludeerde dat de plaats en de functie van het gehuurde door de renovatie werden gewijzigd. Er kon geen sprake zijn van deze werkzaamheden met instandhouding van de huurovereenkomst.
Als er sprake is van continuering van de huurovereenkomst zal de verhoging van de huurprijs een essentieel onderdeel van het renovatieplan uitmaken. In de inleiding van dit hoofdstuk is al aangegeven dat er ten aanzien van het gelijk blijven van de plaats is een zekere marge mogelijk is. Deze marge werd door de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, in haar vonnis van 20 september 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8763 ) aanwezig geacht. Voor de rechtbank was dit onder meer reden om de door de verhuurder voorgestelde renovatie, waarbij volgens de verhuurder beŽindiging van de overeenkomst noodzakelijk was, af te wijzen. De huurder had gesteld dat de plaats en functie van het gehuurde gelijk zouden blijven in het kader van deze renovatie. De door de verhuurder gestelde vergroting zou slechts leiden tot een kleine uitbreiding ten opzichte van het gehuurde. Het gehuurde zou slechts met 1/8 worden vergroot. De kantonrechter bevestigt dat er sprake is van een relatief kleine uitbreiding van het winkeloppervlakte (minder dan 15%). Die meerdere vierkante meters zouden gerealiseerd worden door een aanbouw aan de achterzijde op het terrein dat thans nog het expeditiehof is. Volgens de rechter kan niet worden gezegd dat door de voorgestelde relatief geringe uitbreiding de functie of plaats van het gehuurde wijzigt. Het winkelpand blijft staan waar het staat en de overige indeling wordt niet of nauwelijks gewijzigd. Dat het plan ook een ondergronds aanvoer omvat maakt dat niet anders. Voor de realisering daarvan wordt het pand niet afgebroken of ingrijpend gewijzigd. Dit gegeven maakt niet dat er noodzaak bestaat tot beŽindiging van de huurovereenkomst. De verhuurder wenste het gehuurde ook een "facelift" te geven. De rechter zegt daarover" Het moge zo zijn dat die renovatie van de bestaande ruimten van het pand noodzakelijk is, maar daarvoor hoeft de overeenkomst niet beŽindigd te worden. Onvoldoende is aannemelijk gemaakt dat die ďfaceliftĒ niet zonder beŽindiging van het huurcontract gerealiseerd kan worden, nu functie en plaats niet wijzigen. Bovendien, huurder wil graag meewerken aan de plannen en een tijdelijke verhuizing, tijdelijke aanpassing van de wijze van exploiteren of een tijdelijke staking van de activiteiten zijn bespreekbaar, zodat ook de duur van de renovatie geen onoverkomelijk bezwaar is.
Dit betekent dat er ook sprake kan zijn van een renovatie met instandhouding van de overeenkomst als er sprake is van een ondergeschikte wijziging van het gehuurde. Als de verhuurder de plaats, de functie en de omvang van het gehuurde onder de noemer van renovatie wenst te wijzigen, dan kan de huurder daartegen bezwaar maken.

De wettelijke regeling is van aanvullend recht >>

Deze regeling is van aanvullend recht. De bepaling is in het belang van de verhuurder en niet in het belang van de huurder opgenomen. De gedoogplicht kan worden beperkt en worden uitgebreid. Als in de huurovereenkomst een gedoogplicht staat opgenomen, zal de huurder zich niet zonder meer tegen een renovatie kunnen verzetten als partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een gedoogplicht in het kader van renovatie zijn overeengekomen.

Een dergelijke gedoogplicht wordt niet als een onredelijk beding in de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 6:233a BW gezien. De verhuurder is na het sluiten van een dergelijk beding wel gehouden rekening te houden met de belangen van de huurder en dient daarom overleg te voeren met de huurdersvereniging.

De bepaling is nietig indien contractuele gebondenheid van huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte aan een door de verhuurder vastgestelde huurprijs zou zijn overeengekomen. Tevens is een bepaling waarbij huurder afstand doet van schadevergoeding in verband met renovatie ook als nietig aangemerkt. De toetsing door de rechter is achteraf wel mogelijk. De rechter kan bij een voorgestelde renovatie alsnog beoordelen dat deze bepaling gezien de aard van de gedaanteverandering, de betrokken belangen en de overige omstandigheden van het geval naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Noot 88
De contractueel opgenomen gedoogplicht lijkt door de aanwezigheid van artikel 7:220 BW nog slechts de functie te hebben om de bewijslast van de verhuurder naar de huurder te verleggen. Door deze bepaling kan het renovatievoorstel geacht redelijk te zijn geweest en zal de huurder dienen aan te tonen dat het voorstel niet redelijk is.

Partijen kunnen in het huurcontract van de wettelijke regeling als genoemd in artikel 7:220 BW afwijken. Een voorbeeld hiervan is de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad van 12 juli 2006 LJN: AY8064, sector kanton Rechtbank Zwolle, 321501 VV 06-85. Deze zaak ging om renovatie van winkelbedrijfsruimte. Er wordt als voorlopige voorziening ontruiming van het gehuurde gevorderd. De verhuurder wenste het winkelcentrum te slopen en de huurovereenkomst tussentijds (een jaar eerder) te beŽindigen op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie dan de huurovereenkomst oorspronkelijk zou behoren te eindigen. Als schadevergoeding werd een verrekenbaar voorschot aangeboden ter grootte van ongeveer het jaarinkomen van de ondernemer. In het huurcontract stond in afwijking van het gestelde in artikel 7:220 lid 2 BW de volgende clausule vermeld:
Ē RENOVATIE
In het geval de verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde dan wel wenst over te gaan tot herindeling van het winkelcentrum, zal huurder hiervan tijdig op de hoogte gesteld worden. De huurder zal aan de uitvoering van een renovatie of een herindeling zijn medewerking verlenen. Onder renovatie zal in ieder geval worden verstaan iedere structurele verandering in, aan of rondom het gehuurde die naar de mening van verhuurder dient plaats te vinden om het gehuurde aan te passen aan hedendaagse eisen met betrekking tot de staat van het gehuurde.Ē

De verhuurder had onder meer gesteld dat de huurder op grond van de renovatieclausule gehouden is om zijn medewerking te verlenen aan de renovatie en daarmee aan de ontruiming van het gehuurde.

De huurder was van mening dat hem op grond van artikel 7:220 lid 2 BW een redelijk voorstel gedaan zou moeten worden. De kantonrechter was echter van mening dat de huurder op grond van de renovatieclausule en op grond van het aanbod tot betaling van een verrekenbaar voorschot ter hoogte van het bruto jaarinkomen van de huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan worden gehouden het gehuurde (ongeveer een jaar vůůr het verstrijken van de overeengekomen periode) te ontruimen. De verhuurder had een belang bij ontruiming van de huurder nu een geheel winkelcentrum van tientallen bedrijfsunits uiterlijk binnen een jaar na de gewenste ontruimingsdatum van de huurder opgeleverd diende te worden.

De kantonrechter achtte het voorts niet waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zou continueren nu er na de renovatie winkels met een groter oppervlakte zouden worden verhuurd, terwijl de bestemming van de winkel van de huurder (reformwinkel) niet meer zou passen in de functie van de gewenste winkels (modewinkels). Op grond van bedrijfseconomische motieven dienden deze maatregelen volgens de verhuurder te worden genomen, omdat het winkelcentrum in de huidige vorm niet meer rendabel was te maken. Dat de huurovereenkomst van de huurder werd geŽindigd zonder alternatieve bedrijfsruimte aan te bieden was mogelijk. Een huurrecht is in deze vorm immers een eindig recht. De verhuurder kon in beginsel de huurovereenkomst na een huurperiode van tien jaren laten eindigen. Dat de functie van het gehuurde vůůr en na renovatie hetzelfde bleef, deed er niets aan af dat de verhuurder de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kon eindigen. De huurder kon in dit geval, mede gelet op de renovatieclausule en het gedane aanbod tot vergoeding van de gederfde inkomsten, dus geen aanspraak maken op een renovatievoorstel door de verhuurder als genoemd in artikel 7:220 lid 2 BW. Het ontbreken van een dergelijk voorstel gaf de huurder dus geen mogelijkheid om de renovatie tegen te houden.
Het hof te Arnhem was in haar arrest van 24 februari 2009 ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552 van mening dat de verhuurder door het gehuurde op basis van bovenstaande renovatieclausule te laten ontruimen misbruikt had gemaakt van deze clausule om de huuroverenkomst. De huurder had betoogd dat de renovatieclausule uitgaat van terugkeer in het gehuurde en dat dit artikel niet gebruikt kan worden om de huurbeŽindiging feitelijk eerder in te laten gaan. Het beroep op dit artikel impliceert volgens de huurder dat de huurovereenkomst zou moeten worden voortgezet.
Het hof overwoog dat de renovatieclausule inderdaad veronderstelt dat de huurder terugkeert in het gehuurde en dat zonder toewijzing van de door de verhuurder gevorderde huurbeŽindiging de huurder ook terug had kunnen gaan. Nu was deze mogelijkheid niet meer aanwezig nu het gehuurde was ontruimd en gesloopt. De kantonrechter had de zaak naar de mening van het hof dus onjuist beoordeeld. Deze laatste uitspraak heb ik nog net gepubliceerd. De boven aangehaalde uitspraak van de kantonrechter betrof de kort gedingprocedure niet de bodemprocedure.
Het hof was vervolgens van mening dat de verhuurder de renovatieclausule in feite in dit geval uitsluitend in stelling heeft gebracht om de huur de facto ruimschoots voor het verstrijken van de overeengekomen huurperiode te beŽindigen. Daarvoor is deze bepaling evenwel volgens het hof niet geschreven. Het hof oordeelde het beroep op de renovatieclausule dan ook -ex post beschouwd - onrechtmatig. Dit had tot gevolg dat de verhuurder alle nadeel van huurder dat voortvloeit uit de voortijdige feitelijke beŽindiging van de huurovereenkomst voor haar rekening dient te nemen. Ik vind deze uitkomst beter te rijmen die die van de kantonrechter. Ik had grote moeite met de voortijdige beŽindiging door de verhuurder binnen de lopende huurperiode. Ik kon de beslissing van de kantonrechter niet plaatsen binnen het wettelijke systeem. De basis is immers dat binnen de huurperiode van vijf jaar de huurovereenkomst niet kan worden beŽindigd.

Leveren dringende werkzaamheden op zichzelf ook een gebrek aan het gehuurde op?>>

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. In de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan hiervan worden afgeweken. In een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan het begrip gebrek enger worden uitgelegd dan in artikel 7:204 BW staat omschreven.

De huurder van bijvoorbeeld een woning die deze zaak heeft gehuurd met de bedoeling deze voor lange tijd te huren kon verwachten dat er gedurende de looptijd van de huurovereenkomst werkzaamheden uitgevoerd moeten worden die niet tot het einde van de huurovereenkomst uitgesteld kunnen worden. De noodzaak tot uitvoering van dringende werkzaamheden kan daarom niet zonder meer als een gebrek aan het gehuurde worden aangemerkt. Uitvoering van werkzaamheden maakt dus niet zonder meer inbreuk op het verwachtingspatroon. De huurder zal op grond hiervan niet altijd claims ten aanzien van de verhuurder hebben, in het bijzonder niet op schadevergoeding.

Door uitvoering van de werkzaamheden heeft de huurder gedurende een bepaalde periode minder huurgenot. Dit verminderde huurgenot behoort daarom redelijkerwijs in het verwachtingspatroon van de huurder te zijn verdisconteerd. Stormschade moet worden gerepareerd en het gehuurde moet ook regelmatig worden geschilderd.

Schadeplichtigheid van de verhuurder vanwege renovatie of dringende reparatie? >>

Algemeen onderdeel zowel ten behoeve van woon- en bedrijfsruimte >>

Dringende werkzaamheden
Onder dringende werkzaamheden wordt bijvoorbeeld verstaan het vervangen van een verrotte vloer door vochtoverlast. Dit is geen renovatie. Dergelijke werkzaamheden vallen onder de noemer van herstelwerkzaamheden. Dat de vloer uit elementen zou worden samengesteld die beter tegen de overlast bestand zouden zijn maakt deze werkzaamheden nog niet tot renovatiewerkzaamheden. De huurders zouden immers na deze herstelwerkzaamheden woningen aantreffen, die niet luxer en van bijzonder comfort zouden zijn voorzien.
Als de verhuurder slechts dringende werkzaamheden in het gehuurde heeft uitgevoerd, dan heeft de huurder - buiten de gevallen dat de huurder met deze werkzaamheden gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden en in het kader daarvan geen huurverlaging kan vragen - op grond van artikel 7:220 lid 1 BW wel recht op een schadevergoeding, doch zal de huurder de schade aannemelijk dienen te maken. Tot dit oordeel kwam de voorzieningenrechter Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam in zijn vonnis van 25 juni 2007 Noot 91. De huurder zal zijn schade bijvoorbeeld niet aannemelijk kunnen maken als er in het kader van de herstelwerkzaamheden 20 jaar oude vloerbedekking, zonwering of behang verwijderd dienden te worden. Deze zaken worden immers geacht al te zijn afgeschreven. De huurder heeft geen aanspraak op schadevergoeding als er werkzaamheden door de verhuurder uitgevoerd moeten worden als dit werkzaamheden zijn waarmee de huurder gedurende de huurperiode rekening had kunnen houden. Dit zijn doorgaans werkzaamheden die genotsbeperkingen opleveren als gevolg van werkzaamheden die voorvloeien uit het preventief onderhoud aan de zaak. Te denken valt bijvoorbeeld normaal noodzakelijk onderhoud zoals vervanging van dakgoten, het verrichten van schilderwerk, het vervangen van de cv-ketel, etc. Met deze werkzaamheden dient de huurder rekening te houden gedurende de huurperiode (voor onbepaalde tijd), zodat tegenover de genotsbeperkingen geen vergoeding door de verhuurder hoeft te staan. Als er afspraken worden gemaakt over de duur van de overeengekomen werkzaamheden, dan kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade die voor de huurder ontstaat wegens het uitlopen van de duur van de overeengekomen werkzaamheden. De verhuurder heeft immers een zorgplicht jegens de huurder om bij uitvoering van normaal en preventief onderhoud voldoende rekening te houden met de belangen van de huurder. Als de verhuurder voldoende rekening houdt met de belangen van de huurder, dan zal de huurder doorgaans geen aanspraak kunnen maken op schadevergoeding.

De wet gaat er dus van uit dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor elke vorm van hinder die aan de huurder wordt toegebracht. De verhuurder heeft wel een zorgplicht ten opzichte van zijn huurder bij het uitvoeren van dringende werkzaamheden. Als de verhuurder ervoor zorg draagt dat de noodzakelijke overlast in redelijke mate wordt voorkomen en daarbij voldoende met de belangen van de huurder heeft rekening gehouden om de overlast te voorkomen of te beperken zal de huurder geen aanspraak op verdere schadevergoeding hebben. Een en ander zal afhangen van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Noot 90 De verhuurder kan dus in het geval dat hem ter zake van de uitgevoerde werkzaamheden geen verwijt gemaakt kan worden toch aansprakelijk zijn voor schade die door de huurder wordt geleden. Hiervan kan sprake zijn als de huurder een bepaalde omvang van herstelwerkzaamheden niet hoefde te verwachten, noch bij aanvang van de overeenkomst, noch gedurende de huurperiode. Hierbij denk ik aan aanzienlijke werkzaamheden aan de fundering van een gehuurd bedrijfspand, die noodzakelijk zijn geworden gedurende de tweede termijn van vijf jaar van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huurder hoeft niet te verwachten dat het gehuurde gedurende de overeengekomen huurperiode enige maanden niet kan worden gebruikt. Het hof te Leeuwarden was in haar arrest van 21 februari 2012 LJN: BV8259, gerechtshof Leeuwarden, 200.074.462/01 van mening dat een verhuurder door uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden, waardoor de huurder enige tijd niet de vrije beschikking van het gehuurde heeft gehad niet tekort schoot op grond van artikel 7:203 BW. Het hof gebruikte min of meer dezelfde overwegingen als bovenstaand al weergegeven. In rechtsoverweging 4 van dit arrest vond het hof de verhuurder niet aansprakelijk jegens de huurder voor elke vorm van hinder die de huurder door het uitvoeren van de werkzaamheden was toegebracht.
In rechtsoverweging 5 ging het hof in op de duur van de werkzaamheden. Het hof vond de duur van de werkzaamheden niet buitensporig gelet op de omvang daarvan. De werkzaamheden hadden slechts betrekking op renovatiewerkzaamheden. Het hof zag daarom geen reden aan de vermindering van het huurgenot vermindering van de huurprijs of schadevergoeding toe te kennen. Verder had de verhuurder aangeboden meubilair te verplaatsen. Voorts heeft de verhuurder de huur niet heeft verhoogd na deze werkzaamheden. Het afwijzen van dit redelijke voorstel moet daarom voor rekening en risico van de huurders komen. De verhuurder schoot niet te kort in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst op grond van artikel 7:203 BW.
In het hoofdstuk ďHerstel gebreken op verzoek huurder Ē is al de mogelijkheid besproken dat de huurder een schadevergoedingsactie in kan stellen door de huurovereenkomst partieel te ontbinden. Een gedeeltelijke ontbinding houdt een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid ( artikel 6:270 BW). Door de huurovereenkomst partieel te ontbinden kan de huurder vermindering van de huur vorderen. De huurder kan tevens op grond van artikel 6:277 BW van de verhuurder schadevergoeding vorderen. Voor een actie op grond van ontbinding van de overeenkomst is niet van belang of de verhuurder toerekenbaar te kort is geschoten. In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN:†AU3255,†Hoge Raad, C04/249HR komt bovenal heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is. Voor de ontbindingsactie is wel van belang of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt. Het is dus mogelijk dat er door werkzaamheden aan het gehuurde weliswaar sprake is van tekortschieten aan de zijde van de verhuurder, doch dit tekortschieten niet voldoende ernstig is om de overeenkomst partieel te ontbinden. De verhuurder kan de huurder de mogelijkheid van (partiŽle) ontbinding ontnemen door de huurder tegemoet te komen in verband met de uit te voeren werkzaamheden. Zo was er in de zaak die heeft geleid tot een vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 18 juli 2003 niet voldoende grond om de huurovereenkomst partieel te ontbinden nu de verhuurder de huurder tegemoet was gekomen in het aanbieden van vervangende vergaderruimte en huurvrijstelling.

Renovatiewerkzaamheden
De tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten en omzetderving in het kader van renovatiewerkzaamheden bij instandhouding van de huurovereenkomst dienen begrepen te zijn in het redelijke voorstel dat is gebaseerd op artikel 7:220 lid 2 BW heeft artikel 7:220 lid 1 BW van toepassing verklaard. Desondanks vindt in de rechtspraak doorgaans geen volledige schadeloosstelling plaats en wordt door de rechter doorgaans een afweging gemaakt van posten die voor vergoeding in aanmerking komen.

In artikel 7:220 lid 1 BW staat ook dat de huurder recht heeft op huurvermindering van de huurprijs op grond van renovatie. Bedacht moet worden dat de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte niet zonder meer de Huurcommissie in kan schakelen in het kader van huurvermindering in het kader van renovatie. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder immers huurprijsvermindering vorderen wegens een gebrek aan het gehuurde. Als er sprake is van een renovatie, dan hoeft er niet sprake te zijn van een gebrek aan de gehuurde ruimte. Er kan ook sprake zijn van een combinatie van een herstel van gebreken en geriefverbetering. Als er bijvoorbeeld sprake is van doorslaand vocht en de verhuurder gaat over tot herstel van het gehuurde en isolatie van de muur waar het vocht doorheen komt, dan is er wťl sprake van herstel van een gebrek waarover de Huurcommissie een oordeel kan geven. De Huurcommissie is immers binnen het kader van de nulpuntenlijsten bevoegd een oordeel te geven over de in deze lijst vermelde gebreken en kan daar een bepaald percentage aan huurvermindering verbinden. Als er bepaalde omstandigheden tot derving van het huurgenot lijden, doch deze omstandigheden zijn niet onder te brengen onder de gebreken die in de nulpuntenlijst staan vermeld, dan kan de Huurcommissie daar geen huurvermindering aan koppelen.
De Huurcommissie zal geen huurvermindering uitspreken als dit gebrek niet terug te vinden is op de nulpuntenlijst. Dat betekent niet dat er niet sprake is van derving van huurgenot, doch dat de Huurcommissie geen middelen heeft om een oordeel te geven over omstandigheden die weliswaar tot derving huurgenot lijden, maar die niet terug zijn te brengen op de gebreken die staan vermeld op de nulpuntenlijst. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan renovatiewerkzaamheden aan de gemeenschappelijke ruimte die bijvoorbeeld tot herrie en stofoverlast lijdt. Deze derving van huurgenot staat niet aangeven in de nulpuntenlijst, zodat de Huurcommissie aan dit ongerief geen kwalificatie kan hangen. Deze vorm van huurverlaging kan dan alleen door de rechter worden uitgesproken.
Een huurder die eerst wegens renovatie in een wisselwoning had verbleven en die terug was gekeerd in haar woning en overlast ondervond wegens uitgelopen renovatiewerkzaamheden vorderde huurverlaging wegens derving huurgenot. De kantonrechter had deze vordering afgewezen. Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 juni 2005 Noot 93aa dat de huurder geen recht op huurvermindering gedurende de tijd dat zij gebruik had kunnen maken van de wisselwoning. De huurder had wel recht op huurverlaging gedurende de periode dat zich na haar terugkeer in de woning nog inpandige renovatiewerkzaamheden plaats hadden gevonden, waardoor zij overlast ondervond. Gedurende de periode nadat zij in de woning was teruggekeerd vanaf 8 november 2000 tot in ieder geval 27 maart 2001 had nog geen oplevering van de woning plaatsgevonden. Deze lange periode waarbinnen de renovatie nog niet was afgerond en de overlast zich had voorgedaan rechtvaardigde huurverlaging.

Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat de huurder van bedrijfsruimte geen recht had op volledige schadeloosstelling. Dat de buurt door renovatie was ontvolkt en de omzet daardoor terug was gelopen was volgens het hof ondernemersrisico. Voorts was het hof van mening dat er geen doorslaggevende betekenis toekwam aan het feit dat boekhoudkundig de inventaris was afgeschreven nu de inventaris nog wel economische waarde vertegenwoordigde. Voor de vraag wat onder het redelijk voorstel in dit verband begrepen moet worden is volgens het hof van belang in hoeverre de inventaris zonder renovatie nog ten behoeve van de exploitatie van het het gehuurde zou zijn gebruikt en hoe lang de huur zonder renovatie nog zou hebben geduurd.

Het is in het kader van een door de huurder in te dienen schadeclaim dus van belang een onderscheid te maken tussen renovatiewerkzaamheden en herstelwerkzaamheden. Als de verhuurder renovatiewerkzaamheden heeft uitgevoerd kunnen de huurders van zelfstandige woonruimte bij (al dan niet tijdelijke) verhuizing aanspraak maken op de genoemde forfaitaire vergoeding op grond van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW.
De huurder van woonruimte die een vergoeding boven de forfaitaire vergoeding wenst te ontvangen dient zijn schade te onderbouwen.

Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij woonruimte>>

De wettelijke grondslag is vastgelegd in artikel 7:220 leden 2, 5 en 6 BW. Voorheen was er voor woonruimte alleen een forfaitaire vergoeding vastgesteld in artikel 11g van het Besluit beheer sociale huursector en waren alleen de woningbouwcorporaties gebonden aan deze forfaitaire vergoeding. De integrale tekst van het besluit beheer Sociale Huursector vindt u hier.
Nu zijn ook particulieren verhuurders gebonden aan het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vastgestelde minimumbedrag aan verhuis- en inrichtingskosten. Tevens is het onderscheid tussen niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte komen te vervallen. Beide huurders uit de verschillende huurregimes hebben dus recht op deze forfaitair vastgestelde vergoeding.
Dit bedrag is voor het jaar 2014 gefixeerd op Ä 5.799 (prijsbasis 1 maart 2014). Elk jaar op 1 maart wordt dit bedrag door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geÔndexeerd.
De forfaitaire vergoeding met instandhouding van de huurovereenkomst is alleen verschuldigd als in het kader van een renovatie verhuizing noodzakelijk is geworden en er sprake is van renovatie in de vorm van sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (zie artikel 7:220 lid 1 BW in verband met artikel 7:220 lid 2 derde zin BW ). Als het in het kader van deze renovatie oorspronkelijk de bedoeling was dat de huurders gedurende de werkzaamheden in hun woning zouden blijven wonen, dan kan het gedurende de werkzaamheden toch duidelijk zijn dat van de huurders niet kan worden gevergd dat zij in hun woning blijven wonen. Het hof te 's-Gravenhage noemt in haar arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244 ) de volgende omstandigheden die er toe kunnen leiden dat van de huurder niet kan worden gevergd dat deze gedurende de overeengekomen werkzaamheden in de woning blijft wonen:
  • de aard van de uitgevoerde werkzaamheden (slopen en vernieuwen), de daarmee gepaard gaande geluidsoverlast, stofontwikkeling en asbestsanering (van riolering en schoorsteen);
  • binnenwerkzaamheden in alle vertrekken van de woning;
  • de werkzaamheden noopten de huurders ertoe hun spullen overdag nauwkeurig af te dekken en zelf geregeld elders te verblijven;
  • gedurende bepaalde perioden konden de huurders geen gebruik maken van de normale voorzieningen (keuken, douche, toilet, water, elektriciteit en verwarming) en
  • de geplande duur van de werkzaamheden (uiteindelijk langer dan 5 weken).
Gezien deze omstandigheden mocht de verhuurder naar het oordeel van het hof in redelijkheid niet van huurders verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen, ook al had hij (overigens deels buiten de woningen) enkele voorzieningen getroffen in verband met het tijdelijk moeten missen van de normale voorzieningen.
Het hof is van mening dat de huurders gezien de geschetste omstandigheden recht hebben op een schadevergoeding ter hoogte van de financiŽle vergoeding die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden behoren te ontvangen. Het hof was van mening dat door de uitvoering van het renovatievoorstel verhuizing van de huurders noodzakelijk was geworden. De huurders hadden daarom recht op de minimumvergoeding van artikel 11g lid 3 BBSH, respectievelijk art. 7:220 lid 6 BW (afhankelijk van het tijdstip van verhuizing). Daarbij is niet van belang of de (hele) inboedel wordt/is meeverhuisd en Ė gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding Ė evenmin in hoeverre de verhuizing kosten heeft meegebracht/zal meebrengen. Dat huurders niet altijd al hun spullen hebben meeverhuisd, doet hieraan niet af (rechtsoverweging 3.12 van het arrest). Dit sluit aan op het standpunt van de huurders. De huurders stelden dat voor het recht op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex artikel 11g BBSH niet van belang is of zij daadwerkelijk zijn verhuisd, hetgeen zou blijken uit de parlementaire behandeling van wetsontwerp 31 528 (MvA EK 2009-1010, 31 528). Een huurder heeft recht op de vergoeding indien hij genoodzaakt is te verhuizen, niet pas wanneer hij verhuist (alinea 3.11 van het arrest).

Dit recht op de vaste vergoeding kan worden aangevuld met een aanvullende schadevergoeding als de huurder aantoonbaar hogere schade lijdt. Dit volgt ondermeer uit het feit dat artikel 7:220 lid 1 BW in het eerste zinsdeel van artikel 7:220 lid 2 BW van toepassing is verklaard. In de jurisprudentie is dit ook bevestigd.
Het hof Arnhem heeft in haar arrest van 22 april 2009 Noot 93 in rechtsoverweging 5.4 gesteld dat deze bijdrage de huurder aanspraak geeft op het (forfaitaire) bedrag onafhankelijk van de hoogte van de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten en laat het recht op vergoeding van schade op grond van artikel 7:220 lid 1 BW onverlet, die niet door de verhuisbijdrage wordt gedekt.
De huurder die tijdelijk geen gebruik heeft kunnen maken van de keuken en het sanitair heeft in verband met renovatiewerkzaamheden ook recht op een verhuiskostenvergoeding. Dat de huurder geen gebruik heeft gemaakt van de wisselwoningen die beschikbaar waren, rechtvaardigt niet de stelling dat het in de praktijk doenlijk was de woningen tijdens de werkzaamheden te bewonen. Dit geldt ook voor het geval de huurders zelf hebben gekozen voor het aanbrengen van extra voorzieningen.
Het hof te Amsterdam geeft in haar arrest van 20 april 2010 LJN: BN4093, gerechtshof Amsterdam, 200.001.396/01 in rechtsoverweging 2.3 duidelijk weer dat ook renovatiewerkzaamheden die de verhuurder afhankelijk heeft gemaakt van door haar huurders te maken keuzen Ė als renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW zijn aan te merken. De mate waarin deze werkzaamheden ertoe bijdroegen dat een min of meer normale bewoning tijdelijk onmogelijk werd, staat los van de vraag of de huurder ervoor had kunnen kiezen de door de verhuurder aangeboden extraís niet te laten aanbrengen. Dit brengt met zich mee dat de verhuurder die had kunnen voorzien dat het totaal pakket aan werkzaamheden (inclusief de door de huurder zelf gekozen extra werkzaamheden) de huurder zou nopen tot tijdelijke verhuizing, dit geheel aan werkzaamheden tot uitgangspunt kan dienen voor de vraag of er nog sprake was van aanvaardbaar woongenot mede gelet op de beschikbare voorzieningen in- en buiten de woning.

De vergoeding in verband met kamerverhuur

Als men een kamer van een woningcorporatie huurt dan hoort de hoogte van de vergoeding in het huurreglement te staan. Als u niet huurt van een woningcorporatie (maar bijvoorbeeld van een particulier of makelaar) is de vergoeding niet wettelijk bepaald. Als de huurder geen overeenstemming bereikt met de verhuurder over de hoogte van de vergoeding, dan kan de huurder naar de rechter gaan. Afhankelijk van de omstandigheden bepaalt de rechter dan de vergoeding.

De vergoeding bij tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning
Als men in het kader van een renovatie tijdelijk naar een wisselwoning moet verhuizen, dan heeft men geen recht op twee maal de verhuisvergoeding van Ä 5.799 (prijsbasis 1 maart 2014) Dit geldt ook bij verhuizing naar een tijdelijke woning die wordt verhuurd op grond van de Leegstandwet.

Bijdrage gemeente
Als de gemeente een bijdrage in de verhuiskosten aan de huurder geeft, dan kan de verhuurder deze bijdrage van de gefixeerde vergoeding van Ä 5.799 (prijspeil 1 maart 2014) op grond van artikel 7:220 lid 7 BW aftrekken. De huidige regeling lijkt wat dit onderdeel betreft iets nadeliger voor de huurder dan de oude regeling luidde.

Vergoeding in natura
De verhuurder mag het aanbod doen om in plaats van de betaling van de Ä 5.799 te schilderen en te stofferen. Op grond van de verhuiskostenregeling is de verhuurder (corporatie) echter verplicht om minimaal Ä 5.799 contant te betalen aan de huurder. De huurder hoeft dit aanbod dus niet te accepteren en kan in plaats daarvan Ä 5.799 vragen.

Een huurder is niet gehouden in het kader van dit zelfde beginsel te accepteren dat er vervangende woonruimte wordt aangeboden in plaats van de verhuiskostenbijdrage op grond van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Het hof Arnhem heeft in haar arrest van 22 april 2009 Noot 93 bepaald dat de verhuurder op grond van Het Besluit Beheer Sociale Huursector de huurder een verhuiskostenvergoeding moest aanbieden en dat de huurder geen genoegen hoefde te nemen met een aangeboden vervangende woonruimte in plaats van de verhuiskostenbijdrage. Ten tijde van de dit arrest was het recht op deze verhuiskostenbijdrage gebaseerd op het BBSH. Op grond van het huidige recht is deze vergoeding gebaseerd op de regel van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW.

Tegemoetkoming woonruimte bij werkzaamheden zonder noodzaak tot verhuizing >>

Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW is het mogelijk dat de huurder een schadevergoeding vordert in verband met uit te voeren renovatiewerkzaamheden, waarbij deze werkzaamheden niet noodzakelijkerwijze lijden tot (tijdelijke) verhuizing door de huurder. De huurder moet de vordering wel kunnen onderbouwen, dan wel aannemelijk dienen te maken. In het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:217 ) werd duidelijk dat schade die de huurder had ondervonden wegens gebreken aan het gehuurde onderbouwd diende te worden en dat zonder onderbouwing de schade afgewezen zal worden.
De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, heeft in haar vonnis van 27 oktober 2009 LJN: BK2816, sector kanton Rechtbank Almelo, 292551 geoordeeld dat een dergelijke vordering tot de mogelijkheden behoort. De rechter was echter van mening dat een aantal posten niet voldoende waren onderbouwd. Zo hadden de huurders volgens de rechter een vergoeding van extra stroomkosten in verband met de bouwwerkzaamheden onvoldoende onderbouwd. Verder hadden de huurders hun stelling dat de vergoeding voor raambekleding ontoereikend was onvoldoende onderbouwd. Voor een hogere vergoeding was dus geen plaats. Verder stelt de rechter ook hier dat de verhuurder "niet aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder die aan de huurder wordt toegebracht bij renovaties. De huurder moet er immers rekening mee houden dat de verhuurder periodiek (groot) onderhoud en op enig moment ook renovatiewerkzaamheden moet verrichten om de woningen in goede staat te houden en /of te laten voldoen aan de eisen van de tijd". De rechter oordeelde in de rechtsoverwegingen 4.5 tot en met 4.8 dat de omstandigheden waaronder de werkzaamheden hebben plaatsgevonden een hogere korting op de huur rechtvaardigde dan door de verhuurder in eerste instantie was voorgesteld.
Uit het vonnis blijkt dat de rechter de vergoeding heeft gerelateerd aan de maandelijks verschuldigde huur en dat er gedurende een maand ernstig inbreuk in het huurgenot heeft plaatsgevonden en dat er gedurende ongeveer 10 maanden verminderd huurgenot plaats had gevonden wegens renovatie aan de buitenzijde van het gehuurde. De hoogte van de toegekende vergoeding blijft echter ondoorzichtig. Het is niet zonder meer duidelijk waarom de rechter een vergoeding heeft gebaseerd op ongeveer 2 maanden huur.

Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij bedrijfsruimte>>

De huurder van bedrijfsruimte heeft recht op een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten in het kader van renovatiewerkzaamheden. De grondslag van deze vordering is gebaseerd op artikel 7:220 lid 2 BW. Artikel 7:220 leden 5 en 6 BW is immers slechts van toepassing op woonruimte. Voor bedrijfsruimte geldt er geen forfaitaire vergoeding . De huurder van bedrijfsruimte zal zijn gehele schade aan dienen te tonen om voor schadevergoeding in aanmerking te kunnen komen. Het belang van de renovatie voor de huurder mag ook niet worden onderschat. Het is mogelijk dat de exploitatiemogelijkheid verbeterd wordt en dat de winstgevendheid na de renovatie wordt verhoogd. Bij gedeeltelijke afbraak en noodzakelijke verhuizing van de huurder zou ook bij instandhouding van de huurovereenkomst plaats kunnen zijn van van verhuis- en herinrichtingskosten. Voor de hoogte van de vergoeding dient in ieder geval naar redelijkheid en billijkheid met alle omstandigheden van het geval rekening gehouden te worden. Hierdoor kan er helaas niet een vaste richtlijn worden gegeven welke vergoeding redelijk is. Als de huurder die een restaurant drijft bijvoorbeeld een deel van de tijd nog open kan zijn (bijvoorbeeld tijdens de renovatie elke dag vanaf 15.30 uur), dan is het goed mogelijk dat de huurder met een compensatie van de huur al voldoende tegemoet is gekomen. Als het gehuurde enkele maanden dicht moet, dan is er wel een reden om dit gegeven mee te wegen in een vergoeding van schade (zie ook: Noot 63aa). Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 maart 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:761) moeten besluiten over een redelijk voorstel dat via een arbitragebeding door een arbiter was toegewezen. De arbiter had het voorstel van de verhuurder niet redelijk geacht. De arbiter had besloten dat er een redelijke vergoeding voor winstderving achteraf vastgesteld zou worden (de verhuurder had een bedrag van Ä 1.500 per maand voorgesteld) en had een tegemoetkoming in de kosten vastgesteld op een bedrag van Ä 8.950 (de verhuurder had een bedrag van Ä 5000 voorgesteld). In deze procedure liep de huurder aan tegen een processueel obstakel. De huurder wenste het arbitraal vonnis te laten herzien door rechter. Het hof was echter van mening dat ingevolge artikel 1064 Rv tegen een arbitraal eindvonnis dat niet vatbaar is voor hoger beroep, zoals hier het geval is, slechts de rechtsmiddelen van vernietiging en herroeping openstaan. De huurder had het ene noch het andere middel ingesteld, zodat hij nog immer aan het arbitraal vonnis gebonden was. Dat de arbiter, zoals de huurder stelde maar door de verhuurder werd betwist, was uitgegaan van onjuiste gegevens ten aanzien van het renovatievoorstel of dat de verhuurder een ander voorstel heeft uitgevoerd dan de arbiter heeft redelijk gemaakt, kon daar niet aan afdoen.
In tegenstelling tot de regeling van woonruimte is er voor bedrijfsruimte geen wettelijk basis voor een schadeloosstelling opgenomen. Er wordt voor bedrijfsruimte ook gewerkt aan een regeling voor een standaardvergoeding zoals nu ook voor woonruimte bestaat. Deze regeling is echter nog niet ingevoerd. Hetgeen in het algemene deel van dit onderdeel is opgemerkt is eveneens van toepassing.

Executiemogelijkheden >>

Op grond van artikel 558 van Burgerlijke Rechtsvordering kan de verhuurder op grond van de overeengekomen renovatiewerkzaamheden vorderen dat de huurder de woning geheel of gedeeltelijk ontruimt. Noot 92
Mocht de verhuurder van mening zijn dat hij vooruitlopend op een bodemprocedure de huurder in het kader van de uit te voeren werkzaamheden uit het gehuurde wenst te ontruimen, dan zal de verhuurder duidelijk moeten maken dat er sprake is van spoedeisend belang. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 3 mei 2007 Noot 92a beslist dat er geen sprake was van spoedeisend belang aan de zijde van de verhuurder nu deze een jaar heeft getalmd met het vragen van een voorlopige voorziening en de tijd niet heeft gebruikt voor het verkrijgen van een beslissing van de kantonrechter over de redelijkheid van het voorstel. In deze zaak stond dus nog niet vast dat er sprake was van een redelijk voorstel. De huurder had de redelijkheid van het voorstel in een eerder stadium betwist. De verhuurder had in tussengelegen periode niets gedaan om via de rechter duidelijkheid te krijgen over de redelijkheid van het voorstel. Mocht er wťl duidelijkheid bestaan over de redelijkheid van het voorstel, dan in het in beginsel mogelijk om de huurder vooruitlopend op een bodemprocedure te laten ontruimen.

Updates>>

  • Bijgewerkt 28 juni 2011, verhuisvergoeding na 1 maart 2011 Ä 5396,- wijziging ingevoerd ipv de vergoeding op basis van 2010 van Ä 5327,-
  • Bijgewerkt 8 september 2011, Het hof te Amsterdam arrest van 8 maart 2011 LJN: BR6446, gerechtshof Amsterdam, 200.051.868/01 : ontbinding huurovereenkomst wegens niet meewerkten huurder aan een redelijk renovatievoorstel.
  • Bijgewerkt 5 maart 2012. Ingevoerd verhuisvergoeding vanaf 1 maart 2012 van Ä 5.520.
  • Bijgewerkt 29 november 2012. Hoofdstuk renovatie herzien
  • Bijgewerkt 4 maart 2013. Ingevoerd verhuisvergoeding vanaf 1 maart 2013 van Ä 5.658.
  • Bijgewerkt 4 maart 2014. De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 22 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:657 ) beslist dat er sprake was van renovatie ten aanzien van een project waarbij geisers en gashaarden vervangen werden door een cv-installatie.
  • Bijgewerkt 4 maart 2014, verandering forfaitaire verhuisvergoeding naar Ä 5.799 (prijsbasis 1 maart 2014).
  • Bijgewerkt 13 mei 2014, Marge aangeduid waarmee het gehuurde gewijzigd kan worden in het kader van renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst. Deze marge werd door de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, in haar vonnis van 20 september 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8763 ) aanwezig geacht.
  • Bijgewerkt 14 augustus 2014, Vervanging van een gasgeiser en gashaard werd door de kantonrechter Rechtbank Amsterdam in kort gedingvonnis van 22 januari 2014 (Noot 67a) als renovatie aangemerkt.
  • Bijgewerkt 17 augustus 2014. De kantonrechter te Amsterdam, locatie Amsterdam , bevestigde in haar vonnis van 13 december 2011 (Noot 79) dat de dwingendrechtelijke huurprijsbescherming, die de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toekomt, meebrengt dat de rechter de huurprijs kan toetsen aan de wet en de op de wet gegronde besluiten.
  • Bijgewerkt 23 augustus 2014. Een ander voorbeeld van de redelijkheid van een voorstel wordt gegeven door een arrest van het hof te Amsterdam van 25 februari 2014 ( Noot 91a).
  • Bijgewerkt 24 augustus 2014. Vonnis van 6 november 2013 van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam Noot 81. In deze zaak was niet aangetoond dat het ging om een complexgewijze renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW.
  • Bijgewerkt 28 augustus 2014. In een zaak die heeft geleid tot het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 13 september 2013 Noot 76b was sprake van complexgewijze renovatie, waarbij 70% van de huurders akkoord was gegaan.met de voorgestelde wijzigingen. De huurder die het met het voorstel niet eens was moest voldoende aannemelijk moeten maken dat het voorstel jegens haar niet redelijk was.
  • Bijgewerkt 2 september 2014. Huurcommissie niet bevoegd huurvermindering uit te spreken als er sprake is van een gebrek dat niet terug te vinden is in de nulpuntenlijsten.
  • Bijgewerkt 16 september 2014. Het hof te Amsterdam gaf in haar arrest van 11 juni 2013 Noot 81a een nadere invulling wat onder een bouwkundige eenheid verstaan moet worden.
  • Bijgewerkt 16 september 2014. De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam heeft in haar vonnis van 7 juni 2012 Noot 81b vastgesteld dat de corporaties het nadere onderzoek niet door een onafhankelijke instantie hebben laten uitvoeren (zoals de Kaderafspraken voorschrijven).
  • Bijgewerkt 22 september 2014. Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 juni 2005 Noot 93aa dat de huurder geen recht op huurvermindering gedurende de tijd dat zij gebruik had kunnen maken van de wisselwoning. De huurder had wel recht op huurverlaging gedurende de periode dat zich na haar terugkeer in de woning nog inpandige renovatiewerkzaamheden plaats hadden gevonden, waardoor zij overlast ondervond.
  • Bijgewerkt 12 oktober 2014. Diverse aanvullingen met als bron: J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens, P.M. Gompen, WR 2007,54, "Renovatie: enkele overpeinzingen".
  • Bijgewerkt 12 oktober 2014. Redelijke vergoeding renovatie.
  • Bijgewerkt 14 oktober 2014. Het hof te Arnhem was in haar arrest van 24 februari 2009 ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552 van mening dat de verhuurder door het gehuurde op basis van bovenstaande renovatieclausule te laten ontruimen misbruikt had gemaakt van deze clausule om de huuroverenkomst.
  • Bijgewerkt 14 oktober 2014. In het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:217 ) werd duidelijk dat schade die de huurder had ondervonden wegens gebreken aan het gehuurde onderbouwd diende te worden en dat zonder onderbouwing de schade afgewezen zal worden.
  • Bijgewerkt 15 oktober 2014. Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 maart 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:761) moeten besluiten over een redelijk voorstel dat via een arbitragebeding door een arbiter was toegewezen.