Periodieke Huurprijsverhoging

Huurprijzen (periodieke huurprijsverhoging)

Huurverhoging 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2014
• 4% (1,5% plus inflatie (2,5 %) voor huishoudinkomens tot € 33.614
• 4,5 % (2,0% (inkomensafhankelijke verhoging) plus inflatie (2,5%) voor middeninkomens (van € 33.614 tot € 43.000));
• 6,5% (4,0% (inkomensafhankelijke verhoging) plus inflatie (2,5%) voor hogere inkomens (boven € 43.000)).

Huurverhoging 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015
de verhogingspercentages zijn hetzelfde als de percentages die golden voor de verhoging op 1 juli 2013
• 4% (1,5% plus inflatie (2,5 %) voor huishoudinkomens tot € 34.085
• 4,5 % (2,0% (inkomensafhankelijke verhoging) plus inflatie (2,5%) voor middeninkomens (van € 34.085 tot € 43.602));
• 6,5% (4,0% (inkomensafhankelijke verhoging) plus inflatie (2,5%) voor hogere inkomens (boven € 43.602)).

zie voor een ondebouwing van deze percentage de circulaire "Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015" Deze verhogingen gelden voor niet-geliberaliseerde woonruimte.

Inleiding >>

In beginsel zijn partijen vrij om de door hen gewenste incidentele of periodieke aanpassing van de huurprijs overeen te komen. Volgens artikel 7:265 BW kan echter niet van de bepalingen van Boek 7, titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2 BW (de artikelen 7:246 BW tot en met 7:265 BW) worden afgeweken. Deze bepaling is van dwingend recht . Volgens artikel 7:247 BW zijn de meeste artikelen die verhoging van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen, alsmede de artikelen die betrekking hebben op berekening van de servicekosten, niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Deze artikelen kunnen wegens het dwingendrechtelijke karakter door partijen ook niet in onderlinge overeenstemming van toepassing worden verklaard.
Als partijen ten aanzien van een geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd hebben verklaard om over geschillen in verband met de huurprijs of met de eindafrekening servicekosten een oordeel te geven, dan bindt deze afspraak partijen niet, omdat van deze artikelen niet in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. Beide partijen kunnen hier belang bij hebben. De verhuurder hoeft voor een huurverhoging niet naar de kantonrechter en kan op goedkope en eenvoudige wijze een huurverhoging aannemelijk maken en de huurder heeft zekerheid dat de huurverhoging niet buitensporig is als de Huurcommissie de huurverhoging positief beoordeelt. Dit geldt uiteraard slechts als partijen tot overeenstemming komen, want het advies is niet bindend.
In het huurrecht is vaak geregeld dat partijen wél wel zijn bevoegd in het voordeel van de huurder van wettelijke bepalingen af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval op grond van de artikel 7:242 BW en 7:291 BW. De wetgever heeft het in het kader van de regels betreffende de huurprijs en de servicekosten niet wenselijk geacht dat partijen bij overeenkomsten van geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd kunnen verklaren om hier en bindend oordeel over te geven. De kantonrechter is daarom altijd de bevoegde instantie waarnaar partijen zich dienen te wenden die zijn betrokken bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte. Partijen die bij niet-geliberaliseerde woonruimte kunnen evenmin van de wettelijke regeling afwijken.

De vraag of een woning geliberaliseerd of niet geliberaliseerd is hangt af van de hoogte van de huurprijs, die maandelijks wordt betaald. Als de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst hoger luidt dan de liberalisatiegrens, dan is er sprake van een geliberaliseerde woning. Deze regeling geldt tevens altijd voor onzelfstandige woonruimte en standplaatsen ongeacht de hoogte van de huurprijs.

Huurprijswijziging van geliberaliseerde woningen >>

Ten aanzien van de geliberaliseerde (vrije sector) woningen geldt de jaarlijkse huurverhoging die partijen contractueel zijn overeengekomen, tenzij dit tot onredelijke verhogingen zou leiden. Voor de vrije sector (geliberaliseerde) woningen is de wettelijke regeling niet van toepassing met betrekking tot huurprijsverhoging en de afrekening van servicekosten. Dit betekent dat deze contractuele verhoging feitelijk onder het normale verjaringsregime van artikel 3:308 BW valt. Mocht de verhuurder een paar jaar hebben vergeten de huur te verhogen, dan het inhalen van de vergeten termijnen van huurverhoging binnen de geldende verjaringstermijn van vijf jaar alsnog mogelijk, terwijl dit voor niet-geliberaliseerde woonruimte op grond van artikel 7:250 lid 3 BW niet mogelijk is als de periode waarover men de verhoging in wenst te halen langer dan 24 maanden beslaat.
Het uitsluiten van de dwingend rechtelijke regels van huurprijzen en servicekosten voor geliberaliseerde woningen is duidelijk gemaakt in artikel 7:247 BW. Volgens laatstgenoemd artikel zijn voor geliberaliseerde woningen alleen de volgende artikelen over de (verhoging van de) huurprijs en de servicekosten van toepassing:

Huurverhogingsclausules en/of indexeringsclausules >>

De Hoge Raad heeft beslist (HR 10 juni 1989, 840, WR 189,76) dat de contractsvrijheid van partijen meebrengt dat een huurprijsindexeringsclausule in beginsel tussen partijen rechtsgeldig kan worden gesloten. Dit geldt zowel voor niet-geliberaliseerde woonruimte als voor geliberaliseerde woonruimte.

Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als zo'n bepaling in het huurcontract is opgenomen, dan geeft dit de verhuurder de mogelijkheid om jaarlijks de huurprijs te corrigeren in verband met de inflatie. Dit is bevestigd in een arrest van het hof te Leeuwarden van 30 juni 2009 LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01, waarin uitdrukkelijk is vermeld dat in verband met de inflatie de huurprijs periodiek dient te worden verhoogd. Voorts is door de Hoge Raad in haar arrest van 10 juni 1989 (HR 10 juni 1989, 840, WR 189,76) beslist dat de contractsvrijheid van patijen meebrengt dat een huurprijsindexeringsclausule in beginsel tussen partijen rechtsgeldig kan worden gesloten. Dit geldt zowel voor niet-geliberaliseerde woonruimte als voor geliberaliseerde woonruimte.

Niet-geliberaliseerde woonruimte en indexering >>

Een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is echter niet altijd aan deze clausule gebonden. Als de clausule niet alleen is bedoeld en/of zodanig is geformuleerd dat deze voor een inflatiecorrectie zorgt, maar daarentegen bovendien een hoger percentage vertoont dan het percentage waarmee de huur maximaal volgens het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voor dat jaar mag worden verhoogd (bijvoorbeeld een vaste verhoging van 1,5 %), dan wordt de clausule als onredelijk beschouwd en mag de verhuurder de huurverhoging niet op dit percentage baseren.
Als dit percentage voor de verhuurder nadelig uitpakt (dus het overeengekomen percentage is lager dan het percentage dat jaarlijks door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld), dan geldt dit percentage tussen partijen wél als geldig overeengekomen. Een dergelijke verhoging is in zoverre aan banden gelegd dat zij niet tot een hogere verhoging kan leiden dan het op dat moment geldende maximale huurverhogingspercentage ( de circulaire "Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015") dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. De verhuurder kan dan wel worden gehouden aan het overeengekomen percentage. De verhuurder die een dergelijke verhoging in zijn huurcontract heeft verwerkt is aan dit percentage gebonden. De wet is immers bedoeld om de huurder huurprijsbescherming te bieden. Als er in de huurovereenkomst dus een bepaling is verwerkt, die slechts is bedoeld om inflatie te corrigeren (bijvoorbeeld de vermelding dat de huur jaarlijks met het CBS-prijsindexcijfer kan worden verhoogd), dan acht de rechtspraak aanpassing naar het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voorgeschreven percentage wél mogelijk. De verhuurder mag dan het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overbruggen (Rb Amsterdam 8 november 1995, WR1997,16). Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract opneemt zich door opneming van de mogelijkheid van inflatiecorrectie in het huurcontract niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen tot maximaal het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties toegestane percentage. Door vermelding van een inflatiecorrectie in het huurcontract hoeft de verhuurder niet een huurverhoging op deze gronden aan te zeggen, doch kan de verhuurder deze contractuele verhoging bij de huurder in rekening brengen.

Een voorbeeld van een huurverhogingsclausule:

  • Er vindt een jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
  • De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
  • Het berekende indexcijfer kan worden verhoogd met een percentage van maximaal 4%.

De huurprijs van € 1000 per maand kan dan als volgt maximaal worden verhoogd conform de volgende berekening:
CPI alle huishoudens, 2006 = 100, maart 2013 gedeeld door CPI alle huishoudens, 2006 = 100, maart 2012 x € 1.000,00= 114,87 gedeeeld door 111,61 x € 1.000,00 = 1,029 x € 1.000,00 = € 1.029,00 (+2,9%).
Zie voor deze berekening: CBS stapsgewijze berekening gewijzigde huurprijs.

De huurprijs kan aldus worden gewijzigd met een percentage van maximaal 6,9% (4% + 2,9%). De huurprijs kan in dit voorbeeld worden verhoogd naar € 1069.

De huurverhogingsclausule bij niet-geliberaliseerde woonruimte is niet zo handig als de inflatiecorrectie lager is dan de door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties weergegeven percentage. De verhuurder die het verschil tussen de indexeringsverhoging (de inflatiecorrectie) en het maximaal toegestane huurverhogingspercentage wenst te overbruggen dient de huurder daarvoor toch apart aan te schrijven en dat leidt mogelijkerwijs tot verwarring. Dit is ook bevestigd door de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam op 6 september 2005. Noot 0a

Deze indexeringsclausule zorgt niet alleen voor verhoging van de geldende huurprijs, maar ook voor verhoging van de door de Huurcommissie (tijdelijk) verlaagde huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit gemotiveerd dat er geen bezwaar is tegen een indexeringsclausule die slechts beoogt het effect van een eventuele inflatie op te heffen. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs.

Geliberaliseerde woonruimte en huurverhogingsclausules >>

Het verschil tussen indexerings- en huurverhogingsclausules is gelegen in het feit dat door laatstgenoemde bepalingen in het huurcontract, de huur boven de inflatie kan worden verhoogd.
Bij huurovereenkomsten van geliberaliseerde woonruimte is de verhuurder niet gebonden aan de regels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Als er in het huurcontract geen mogelijkheid van huurverhoging is opgenomen, dan kan de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW) een voorstel doen om de huur te verhogen. Dit is mede gezien de regelgeving met betrekking tot de niet-geliberaliseerde woonruimte (mogelijkheid om jaarlijks de huur te verhogen) niet onredelijk. Als er in het huurcontract slechts een inflatiecorrectie is opgenomen, dan is de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte ook bevoegd een voorstel tot verhoging van de huur te doen als dit gezien de ontwikkelingen van de markt noodzakelijk is geworden. Dit betekent dat de verhuurder die een inflatiecorrectie in het huurcontract heeft opgenomen zich niet het recht heeft ontzegd om een hogere verhoging af te mogen dwingen. Vaak staat in het huurcontract een combinatie opgenomen van een inflatiecorrectie en een bepaling dat partijen na een huurperiode van vijf jaar zijn bevoegd om de huurprijs aan te passen. Als de verhuurder een vast percentage als huurverhoging heeft opgenomen zal de verhuurder bij een gewenste verhoging, die uitstijgt boven dat percentage uitdrukkelijk een beroep op de redelijkheid en billijkheid dienen te doen. Voor geliberaliseerde woonruimte is een huurverhogingsclausule wel noodzakelijk om jaarlijks zonder veel administratieve rompslomp de huur te kunnen verhogen.

Redelijk voorstel huurverhoging geliberaliseerde woonruimte >>

De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte dient een redelijk voorstel tot verhoging van de huur te doen. Er is in de wet geen beoordelingsmaatstaf vastgelegd voor wat betreft de redelijkheid van de voorgestelde huurprijs. Er kan worden gedacht aan de huurprijs van vergelijkbare woningen ter plaatse, of aan de markthuurprijzen die bij nieuwe verhuringen van vergelijkbare woonruimte wordt overeengekomen. De verhuurder zal een huurprijsverhoging op grond van de marktontwikkeling kunnen staven met behulp van bijvoorbeeld een taxatierapport van een makelaar. De huurder kan tegenbewijs leveren door ook de huurwaarde te laten taxeren. Met de markthuur wordt de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte bedoeld. Het betrekken van niet-geliberaliseerde woonruimte in de vergelijking is niet juist. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte wordt immers niet bepaald door de marktontwikkeling, doch wordt bepaald door het beleid woningwaarderingsstelsel voor woonruimte van de huurcommissie. De tabel waarmee u de huurprijs van zelfstandige woningen af kunt leiden treft u hierbij aan als bijlage II van de circulaire "Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015". Vergelijkbare niet-geliberaliseerde woningen dienen dus niet in het taxatierapport te worden opgenomen.
De vergelijkbare woningen worden referentiewoningen genoemd. Deze woningen dienen wat betreft voorzieningen en oppervlakte vergelijkbaar te zijn met de woning waarvan de verhuurder de huur wenst te verhogen. Wat de oppervlakte betreft moet worden gekeken naar gebruiksoppervlakte (GO) welke conform de NEN2580 is gemeten. Daarbij dient onderscheid te worden gemaakt tussen GO woonfunctie en GO overige ruimte. In de noot staat een meetinstructie van de NVM opgesteld Noot 31 . De kantonrechter te Haarlem besliste in zijn vonnis van 25 april 2001 ( WR 2001,62) dat nu in de huurovereenkomst een bepaling was opgenomen krachtens welke partijen bevoegd zijn om na vijf jaar een voorstel te doen tot aanpassing van de huurprijs aan de ontwikkelingen van de markt, de verhuurder gerechtigd is de huurprijs aan te passen. Onder markthuurprijs wordt verstaan de huurprijs waarvoor vergelijkbare, vrijgekomen woningen in de directe nabijheid van het gehuurde opnieuw zijn verhuurd in een periode van enkele maanden rondom (d.w.z. voor en na ) de huurprijsherzieningsdatum. Dat een voorstel een forse huurverhoging tot gevolg kan hebben, hoeft niets af te doen aan de redelijkheid van dit voorstel. Volgens de rechter heeft niet het bedrag van de huurverhoging, maar de ontwikkeling in de markt als criterium te gelden. Als zo'n bepaling niet in het huurcontract staat opgenomen, is aanpassing van de huurprijs op grond van de redelijkheid en billijkheid mogelijk.
Het is de vraag of omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, bij de beoordeling of het voorstel redelijk is, ook in aanmerking genomen dienen te worden. Uit bovengenoemde uitspraak van de rechter te Haarlem valt een dergelijke ruimere interpretatie niet te halen. Het hof te 's-Hertogenbosch geeft in haar arrest van 21 december 2010 ( LJN: BP0227, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.051.237) wel aan dat bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod niet uitsluitend gekeken moet worden of de voorgestelde nieuwe huurprijs daadwerkelijk marktconform is, maar dat ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van het aanbod. Het ligt volgens het hof bijvoorbeeld in de rede dat omstandigheden die de huurder persoonlijk betreffen, zoals inkomensbeperkingen, ook in aanmerking genomen moeten worden. Het gerechtshof te Amsterdam geeft in haar arrest van 3 mei 2011 ( LJN: BQ5813, gerechtshof Amsterdam, 200.066.104/01) nog een nadere invulling van wat als een redelijk voorstel aangemerkt dient te worden. Zo dient volgens het hof de oppervlakte van referentiewoningen overeen te komen met het gehuurde. Voorts kan de huurprijs van een gemeubileerde woning niet worden vergeleken met die van een niet gemeubileerde woning. Het voorstel van de verhuurder voorzag bovendien niet in een huurgewenningsperiode. De huur zou ineens, zij het op een termijn van zes maanden, met meer dan 100% worden verhoogd. Ook dit element van het voorstel van de verhuurder droeg naar de mening van het hof eraan bij dat het voorstel de toets aan de redelijkheid niet kon doorstaan.
Ik ben er een voorstander van om deze persoonlijke situatie van de huurder wel bij de besluitvorming te betreffen. Het voorstel kan toch immers slechts als redelijk aangemerkt worden als dit voorstel voor beide partijen als redelijk aangemerkt kan worden? Een huurprijs van € 1000,- die bij de aanvang van de huurprijs, mede gezien het inkomen van de huurder, goed is te betalen en 25 % van het netto-inkomen beslaat, zal voor die huurder minder goed zijn te betalen als de huur na verloop van vijf jaar naar een bedrag van € 1500,- wordt opgetrokken, vanwege bijvoorbeeld een overspannen markthuurprijs. Het valt immers bij een overspannen huizenmarkt goed voor te stellen dat de markthuurprijs veel sterker stijgt dan de loonontwikkeling van de huurder. De verhuurder die op grond van het salaris van de huurder genoegen heeft genomen met een huurprijs die vergelijkbaar is met 25 % van het inkomen van de huurder kan toch niet in alle redelijkheid verlangen dat die huurder binnen een paar jaar (onder gelijkblijvende omstandigheden, werkloosheid komt uiteraard wel voor rekening en risico van de huurder) 40 % van zijn inkomen aan huur uitgeeft. Als van de huurder in redelijkheid niet mag worden verlangd dat deze het aanbod aanvaardt, dan lijkt mij dit voorstel niet redelijk.

Ik pleit er voor om voor de bepaling van een redelijke huurprijs een referentieperiode in te bouwen zoals voor de bepaling van de huurprijs van bedrijfsruimte wordt toegepast (zie het hoofdstuk: Huurprijswijziging bedrijfsruimte). Dezelfde argumenten (het voorkomen van al te grote schommelingen in de huurprijs) om in het kader van een huurprijsverhoging bij bedrijfsruimte een referentieperiode toe te passen, kunnen immers ook gelden voor huurverhoging van geliberaliseerde woningen. Hoewel voor geliberaliseerde woningen, in tegenstelling tot bedrijfsruimte, elk jaar conform een contractuele bepaling de huur aangepast kan worden, is het inbouwen van een referentieperiode wenselijk. Een verhuurder van geliberaliseerde woonruimte zal naast de jaarlijkse indexeringen doorgaans de huur na vijf jaar willen te wijzigingen naar de markthuurprijs als dit tot huurverhoging leidt. Voor bedrijfsruimte mag de huur doorgaans om de vijf jaar aangepast worden en zijn er in theorie grotere schommelingen van de huurprijs te verwachten dan als de huurprijs elk jaar kan worden gewijzigd.
Dat de huurder van woonruimte de huur op elk gewenst moment op kan zeggen met inachtneming van een termijn van een maand (als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur), terwijl de huurder van bedrijfsruimte, ofwel aan een volgende huurtermijn van vijf jaar vastzit (als de tweede termijn van vijf jaar nog moet worden uitgezeten), ofwel de huur met inachtneming van een termijn van een jaar op kan zeggen (als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt) wordt door Huurgeschil.nl niet als belangrijk argument ervaren om de huurder van geliberaliseerde woonruimte op dit gebied extra huurbescherming te ontzeggen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan door deze regeling met heftige prijsschommelingen worden geconfronteerd, die binnen korte termijn hebben plaatsgevonden. Het opzeggen van de overeenkomst kan dan wel een theoretische optie zijn, doch deze oplossing lijkt verre van redelijk. Een woning behoort immers tot een primaire levensbehoefte. Een noodgedwongen opzegging van de huurovereenkomst geeft een heftige inbreuk in het leven van een persoon, waarvan de beslissing door de huurder niet lichtvaardig wordt genomen.
De huurder van geliberaliseerde woonruimte heeft ook wel wettelijke bescherming nodig in het geval de markthuurprijs door een overspannen markt gedurende enkele jaren een onevenredige stijging vertoont. Een verhoging naar de markthuurprijs als bedoeld door de kantonrechter te Haarlem (WR 2001, 62) zal de huurder ernstig in moeilijkheden kunnen brengen. Een regeling zou er als volgt uit kunnen zien:

  1. Partijen regelen huurverhoging in het huurcontract;
  2. De verhuurder heeft de mogelijkheid de huur te verhogen op grond van vaste, door de wet neergelegde, criteria, minimaal vijf jaar na aanvang van de huurovereenkomst, als er geen mogelijkheid tot verhoging van de huur in het huurcontract is opgenomen.
Als er een huurverhoging in het huurcontract is opgenomen zijn partijen daaraan gebonden ook al zou deze verhoging door de jaren heen nadelig voor één van de partijen zijn. Vaak staat in het huurcontract een mogelijkheid om opgenomen om de huur op basis van het CPI-prijsindexcijfer te verhogen. Een standaardregeling (zoals bijvoorbeeld in de ROZ-bepalingen) heb ik hierboven met een voorbeeldberekening al weergeven.
De regeling onder punt twee moet voorkomen dat de verhuurder te snel tot wijziging van de huurprijs overgaat. Het lijkt daarom wenselijk een minimumperiode van vijf jaar in te bouwen alvorens de verhuurder de huurprijs kan wijzigen. Daarnaast moet de verhoging plaatsvinden aan de hand van door de wet beschreven criteria. Deze criteria kunnen voor wat betreft de wijze van berekening aanknopen aan de regeling die voor bedrijfsruimte is geformuleerd. Met name de regels over toepassing van de referentieperiode lijken geschikt om al te heftige schommelingen van de huurprijs af te vlakken. De huurder zal bij een nadelige verhoging van de huurprijs doorgaans de mogelijkheid hebben de huur op te zeggen met inachtneming van een termijn van één maand. Deze mogelijkheid van opzegging zal voor de huurder die plezierig woont echter wel als een "paardenmiddel" gezien worden. Dit is maar een “schot voor de boeg”. Een verdere uitwerking van dit idee laat het bestek van de site (vooralsnog) niet toe.

Afwijzing van het voorstel van de verhuurder kan tot gevolg hebben dat er door de verhuurder een procedure wordt gestart tot huurbeëindiging op grond van het feit dat de huurder met een redelijk voorstel niet akkoord gaat. In de wet lijkt deze grond van huurbeëindiging niet op huurverhoging betrekking te mogen hebben (zie artikel 7:274 lid 1 sub d BW). Doch voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze regel niet. De rechter zal dan dienen te toetsen of het voorstel redelijk is. De rechter kan ambtshalve advies van deskundigen inwinnen. Aangenomen kan dus worden dat het de bedoeling van de wetgever is geweest dat voor bepaling van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte de huurprijs van vergelijkbare geliberaliseerde woonruimte ter plaatse bepalend zal zijn.
Als het voorstel niet redelijk is zal de rechter het voorstel af moeten wijzen. In de procedure kan de rechter de huurder aan bieden alsnog binnen een maand na vonnis aan de verplichtingen te voldoen (terme de grâce). De huurder doet er goed aan de rechter te verzoeken hem deze mogelijkheid te gunnen als de rechter het voorstel als redelijk beoordeelt. In de wet staat immers dat de rechter deze mogelijkheid de huurder kan verlenen. De rechter lijkt niet verplicht de huurder deze mogelijkheid ambtshalve aan te bieden.

Gezien het feit dat de regeling van wijziging van de huurprijzen voor geliberaliseerde woonruimte voornamelijk aan de vrije beslissingsruimte van partijen is overgelaten, zal het onderstaande over de huurprijsverhoging daarom voornamelijk betrekking hebben op de regeling, die ten aanzien van de niet-geliberaliseerde woonruimte door de wet is geredigeerd.

De wettelijke regeling van huurprijsverhoging >>

De wettelijke regeling over huurprijsverhoging ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte is vastgelegd in artikel 7:250 BW. In dit artikel is vooral de frequentie geregeld waarop huurverhogingen mogen plaatsvinden.
Leidt toepassing van een beding als bedoeld in lid 1 tot verhoging van de huurprijs met een hoger percentage dan het door onze minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan is het beding nietig voor zover zij tot dit hogere percentage leidt en geldt de huurprijs als verhoogd met het door onze minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage.

Voor alle duidelijkheid wordt op deze plaats opgemerkt dat er geen sprake van een periodieke huurverhoging kan zijn als de huurprijs vanwege gebreken aan de woning tijdelijk is verlaagd. Dit is duidelijk vastgelegd in artikel 7:250 lid 2 BW. Als er sprake is van een contractueel overeengekomen verhoging (bijvoorbeeld bij geliberaliseerde woningen, 7:250 lid 2 BW is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing), dan lijkt huurverhoging wel mogelijk te zijn. De wet spreekt immers van een verhoging op "verzoek van de verhuurder". Bij contractuele verhogingen is er geen sprake van een verhoging op verzoek van de verhuurder, maar is deze verhoging daarentegen contractueel overeengekomen. Een overeengekomen indexeringsclausule lijkt wél (ook bij niet-geliberaliseerde woonruimte) in rekening gebracht te kunnen worden gedurende de periode dat de huur door de Huurcommissie wegens gebreken aan de woonruimte is verlaagd. Zie hierover in dit hoofdstuk het onderdeel "Huurverhogingsclausules".

Het dwingendrechtelijke karakter van deze regeling is nog van belang. Volgens artikel 7:265 BW kan niet van de bepalingen van onderafdeling 2 (de artikelen 7:265 BW tot en met 7:265 BW) worden afgeweken. Deze bepaling is van dwingend recht . Volgens artikel 7:247 BW zijn de meeste artikelen die verhoging van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte regelen, alsmede de artikelen die betrekking hebben op berekening van de servicekosten, niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Deze artikelen kunnen ook door partijen ook niet in onderlinge overeenstemming van toepassing worden verklaard wegens het dwingendrechtelijke karakter. Als partijen ten aanzien van een geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd hebben verklaard om over geschillen in verband met de huurprijs of met de eindafrekening servicekosten een oordeel te geven, dan bindt deze afspraak partijen niet, omdat van deze artikelen niet in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken. In het huurrecht is vaak geregeld dat partijen wél wel zijn bevoegd in het voordeel van de huurder van wettelijke bepalingen af te wijken. Dit is bijvoorbeeld het geval op grond van de artikel 7:242 BW en 7:291 BW. De wetgever heeft het in het kader van de regels betreffende de huurprijs en de servicekosten niet wenselijk geacht dat partijen bij overeenkomsten van geliberaliseerde woonruimte de Huurcommissie bevoegd kunnen verklaren om hier en bindend oordeel over te geven. De kantonrechter is daarom altijd de bevoegde instantie waarnaar partijen zich dienen te wenden die zijn betrokken bij verhuring van geliberaliseerde woonruimte.

Een verhuurder die de huurprijs van de verhuurder sociale woonruimte wenste te verhogen met een percentage hoger dan het door de Minister voorgeschreven percentage liep tegen deze dwingend rechtelijke regeling aan. Ook zijn beroep op artikel 1 Eerste Protocol EVRM (hierna: artikel 1 EP) mocht niet het door de verhuurder gewenste effect hebben. Volgens de verhuurder dienen de wettelijke huurbepalingen buiten toepassing te blijven, althans dient de huurder daaraan in de gegeven omstandigheden geen rechten te kunnen ontlenen, nu art. 1 EP meebrengt dat de wet de eigenaar niet mag belemmeren om een redelijk rendement ten behoeve van het gehuurde te behalen. De verhuurder deed onder meer een beroep op de uitspraak van het EHRM (Grote Kamer) 19 juni 2006, nr. 35014/97 (Hutten-Czapska/Polen).
De Hoge Raad was in haar arrest van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ) van mening dat de wettelijke regels betreffende de huurverhoging geen inbreuk maken in de eigendomsrechten van de eigenaar/verhuurder. De Hoge Raad was van mening dat het hof te Amsterdam geen rechtsrechtsregels had geschonden door de vordering van de verhuurder af te wijzen.
Het gerechtshof te Amsterdam had over deze kwestie onder meer overwogen dat een inmenging door de overheid ten aanzien van het rendement dat de eigenaar op zijn woning mag genereren is toegestaan als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

  • de regeling moet bij wet zijn voorzien;
  • de regeling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur;
  • de regeling dient een gerechtvaardigd algemeen belang te dienen;
  • de regeling moet proportioneel moet zijn, in de zin dat een “fair balance” moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene; en
  • mag geen onevenredige last (“excessive burden”) leggen op de betrokkene.
Uit die rechtspraak volgt tevens dat de Staat een ruime bevoegdheid heeft om te bepalen wat in het algemeen belang is en voorts een ruime vrijheid heeft (“margin of appreciation”) om beperkingen te stellen aan de uit artikel 1 EP voortvloeiende eigendomsbescherming. Een schending wordt niet snel aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen.
De onderhavige zaak speelt tussen twee particulieren en uit de door de verhuurder in het geding gebrachte algemene kanttekeningen bij de Nederlandse huurprijs- en huurbescherming volgt volgens het hof niet dat het Nederlandse stelsel leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders (zwaar) verlies lijden op de exploitatie, zoals in Polen kennelijk wel het geval was. Bij het hierna door het hof te verrichten onderzoek of de eigendomsrechten van de verhuurder/eigenaar onder artikel 1 EP zijn geschonden, verdient aantekening dat, nu de verhuurder zijn pijlen in deze zaak niet richt op de overheid, de doorwerking van artikel 1 EP in de verhouding tussen verhuurder en de huurder (meer) indirect is.
De verhuurder was verder van mening dat de wet niet mag verhinderen dat de huurverhogingsbedingen zoals zijn besproken in het huurcontract door de huurbeschermings- en huurprijsbepalingen mag worden doorkruist. Het hof overwoog als volgt. De voorwaarden waaronder de verhuurder de woning kan verhuren zijn wettelijk gereguleerd. Bij de beoordeling komt het er daarom, kort gezegd, slechts op aan of hetgeen de huurovereenkomst als gevolg van het verweer van de huurder beroep op genoemde wettelijke bepalingen meebrengt, in strijd komt met artikel 6:248 BW, dan wel of sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6:258 BW, waarbij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht.
Volgens het hof heeft de verhuurder zijn stelling dat uit de huuropbrengsten de onderhoudskosten niet kunnen worden bestreden, onvoldoende cijfermatig toegelicht. Ook de stelling van de verhuurder dat toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat sprake is van een individuele buitensporige last, is niet onderbouwd met feitelijke gegevens die dat oordeel kunnen dragen. Een zeer beperkt positief rendement is voor die – ingrijpende – conclusie onvoldoende. De door verhuurder gevraagde, buitenwettelijke, huurverhoging ligt niet voor de hand. Voor een dergelijk rechtsherstel in een individueel geval bestaat slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. de vordering van de verhuurder is onvoldoende op een dergelijk rechtsgevolg toegespitst, dan wel is daartoe onvoldoende concreet gemotiveerd.
Tot slot oordeelt het hof dat van de huurder niet in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor de woning, maar dan zonder de zolderkamer.
De Hoge Raad is van mening dat artikel 1 EP een drietal regels bevat.
  • De eerste regel, vervat in de eerste volzin van de eerste paragraaf, is van een algemeen karakter en geeft eenieder het recht op een ongestoord genot van zijn eigendom.
  • De tweede regel, vervat in de tweede volzin van de eerste paragraaf, verbindt voorwaarden aan het kunnen ontnemen van eigendom en
  • de derde regel, vervat in de tweede paragraaf, onderkent dat een Staat de bevoegdheid heeft die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren, in overeenstemming (voor zover hier van belang) met het algemeen belang.

Het EHRM aanvaardt volgens de Hoge Raad dat de in het geding zijnde wettelijke regelingen meebrengen dat sprake is van een inperking van het ongestoord eigendomsrecht van de verhuurder/eigenaar, maar dat de verhuurder eigenaar van de woning is en blijft, dat hij vrij is om zijn bezit te vervreemden en dat hij huur blijft ontvangen. De zaak zal dus verder moeten worden onderzocht met toepassing van de tweede paragraaf van artikel 1 EP. (punt 31 en 32) Daartoe is van belang of de inperking berust op een wet die voldoende toegankelijk, precies en voorspelbaar in zijn toepassing dient te zijn (punt 33). Een maatregel ter regulering van eigendom kan alleen gerechtvaardigd zijn wanneer sprake is van “overeenstemming met het algemeen belang”. De nationale autoriteiten zijn in dit verband beter in staat om te bepalen of een sprake is van een “algemeen” of “publiek” belang dan de internationale rechter en het begrip “algemeen” of “publiek” belang is noodzakelijkerwijs een brede notie. In het bijzonder bij huisvesting, waar het gaat om complexe sociale, economische en politieke kwesties, is de beoordelingsvrijheid van de wetgever ruim en is het vaste rechtspraak dat het EHRM de door de nationale wetgever te maken beoordeling respecteert, tenzij die beoordeling evident zonder redelijke basis is. Dat de onderhavige inperking op een (deugdelijke) wet berust, is niet in geschil en dient daarom te worden aangenomen. Voorts is sprake van een gerechtvaardigde sociaal-politieke doelstelling, namelijk de bescherming van huurders.
Een inperking van eigendomsrechten moet voorts in overeenstemming zijn met het proportionaliteitsvereiste. Er dient sprake te zijn van een “fair balance” tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Die “fair balance” is niet aanwezig indien de betrokken persoon een individuele onevenredige last heeft te dragen. In het onderhavige geval heeft het EHRM vastgesteld dat niet kan worden aangenomen dat de verhuurder – die slechts algemene gegevens verstrekte ter ondersteuning van zijn stellingen - geen redelijk rendement (“decent profit”) zou genieten van zijn huurinkomsten. Die inkomsten behelzen immers aanzienlijk meer dan de onroerendezaakbelasting. Voorts is er geen aanwijzing dat de huurinkomsten niet voldoende zijn voor de noodzakelijke onderhoudskosten. Tevens zijn er geen andere aanwijzingen dat [eiser] een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen. In het licht van de ruime beoordelingsvrijheid voor de Staat bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen, moet worden aangenomen dat de regulering van het gebruik van eigendom in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd is als bedoeld in artikel 1 EP. Daarom zijn de klachten van de verhuurder evident ongegrond. Het beroep van de verhuurder is door het EHRM niet-ontvankelijk verklaard.

Volgens de Hoge Raad heeft het hof hetzelfde toetsingskader gehanteerd als het EHRM en aldus de juiste maatstaven aangelegd. Het oordeel van het hof dat hetgeen verhuurder ter onderbouwing van zijn stellingen heeft aangevoerd, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat hij door de wettelijke regulering van de huurprijzen disproportioneel wordt getroffen, is voorts niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd.De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Huurprijsverhoging kan eenmaal in de twaalf maanden plaats vinden >>

Geliberaliseerde woonruimte
De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient op deze indexeringsclausules bedacht op te zijn. In het algemeen wordt met indexering van de huurprijs een aanpassing van de huurprijs bedoeld die is gekoppeld aan het CBS consumentenprijsindexcijfer. Waar de woningen die tot het niet-geliberaliseerde segment behoren kunnen terugvallen op het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties genoemde huurverhogingspercentage, kan de huurder van de geliberaliseerde woonruimte dat niet, omdat volgens artikel 7:247 BW de artikelen 7:250 BW, 7:252 BW en 7:253 BW buiten toepassing zijn verklaard.

Deze huurder wordt geacht minder bescherming nodig te hebben. Voorts wordt de huurder door toepassing van de inflatiecorrectie slechts geacht de huur te betalen, die is overeengekomen. In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 26 mei 2004 (WR 2005/8), is hetzelfde beslist ten aanzien van vergeten indexering van bedrijfsruimte. De verhuurder die gedurende jaren had vergeten de indexering toe te passen mocht echter niet huur berekenen over de periode dat hij had verzuimd de indexering toe te passen. Ook voor bedrijfsruimte geldt de bepaling van 7:250 lid 3 BW uiteraard niet.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
Als de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte meer dan twee jaar is vergeten de indexeringsclausule door te voeren, dan zal de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte deze indexering toch mogen toepassen. De hoofdregel is dat contractuele clausules betreffende indexering buiten de regeling van de regel van 7:250 lid 3 BW vallen (waarin staat dat de huurverhoging voor maximaal een periode van twee jaar kan worden ingehaald). Deze clausules zijn immers slechts bedoeld om geldontwaarding op te vangen. Er valt echter iets voor te zeggen de contractuele indexering te laten vallen onder de regeling van artikel 7:250 lid 3 BW. Hoewel een contractuele indexering verschilt met de regeling van artikel 7:250 lid 3 BW zijn deze verhogingen wel met elkaar te vergelijken nu de laatste jaren de door de Minister voorgeschreven verhogingen nauwelijks verschillen met het de inflatiecorrectie. Door deze in de loop van de jaren ingezette tendens valt er naar mijn mening wel iets voor te zeggen de regel van artikel 7:250 lid 3 BW analoog toe te passen op de contractueel overeengekomen indexering bij niet-geliberaliseerde woonruimte. Een andere uitleg van artikel 7:250 lid 3 BW leidt tot rechtsongelijkheid. De verhuurder die vergeten is de door Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voorgestelde verhoging door te voeren (in deze verhoging zit voor het grootste gedeelte de inflatiecorrigerende component) mag op grond van 7:250 lid 3 BW slechts één huur inhalen binnen 24 maanden na de laatste huurverhoging. Zou dit voor het inhalen van de indexeringsclausules anders zijn, dan zou de verhuurder die deze clausules toepast een voordeel hebben ten aanzien van de huurders die slechts op grond van de door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties genoemde huurverhogingspercentage de huur verhogen. Aangezien deze verhoging gedurende een grotere periode voornamelijk bestaat uit een inflatiecorrectie kan hieruit ook de conclusie worden getrokken dat de overeengekomen indexering die gelijk te stellen is met de huurverhoging als bedoeld in artikel 7:250 lid 3 BW met de regeling van dit laatste artikel gelijk gesteld moet worden. De wetgever heeft met deze regeling immers bedoeld deze huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte te verschonen van een forse huurverhoging als de wakker geschudde verhuurder alsnog in één keer al die vergeten verhogingen door wenst te voeren.
De uitspraak van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 3 mei 2012 ( LJN: BW 5006, sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch, 788640 ) sluit aan op hetgeen ik boven heb gesteld over de huurverhoging op grond van indexeringsclausules en het wettelijk huurverhogingspercentage voortvloeiende uit de Wet Huurprijzen Woonruimte, zoals dit jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld." De verhuurder was in deze zaak vergeten gedurende 17 jaar een huurverhoging door te berekenen. Hierover was de huurder door de verhuurder op 1 november 2010 geïnformeerd. De huurovereenkomst was aangevangen in 1993. Gezien de hoogte van de aanvangshuurprijs (circa € 340 ) ga ik ervan uit dat er sprake was van niet-geliberaliseerde woonruimte. Huurovereenkomsten die onder de interim-maatregel vielen zijn ook niet-geliberaliseerd. Deze maatregel was van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994. Onder deze maatregel vielen huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige woningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond en waarvoor bij de aanvang van de bewoning een huurprijs was overeengekomen, die uitsteeg boven de maximale huurprijs waarvoor huursubsidie werd toegekend. Aangezien de huurprijs onder de liberalisatiegrens lag, kan hier uitgegaan worden van een niet-geliberaliseerde huur. Er moet dan wel sprake zijn van een eerste bewoning.
De kantonrechter concludeerde dat uit deze tekst duidelijk was dat dit een indexeringsclausule betrof en dat het de bedoeling was dat de huur automatisch jaarlijks verhoogd zou worden.
Het bevreemdt mij dat de rechter deze huurverhogingsclausule gelijk stelde met een indexeringsclausule. In beginsel zijn dat twee verschillende zaken. Een huurverhogingsclausule kan leiden tot een hogere verhoging van de huur dan een inflatiecorrectie, terwijl een indexeringsclausule is bedoeld als inflatiecorrectie, zonder dat er sprake is van een reële stijging van de huur. Uit de tekst van de overeenkomst valt naar mijn mening niet zonder meer te herleiden dat partijen slechts hebben bedoeld een inflatiecorrectie af te spreken. Bij een huurverhogingsclausule loopt de verhuurder tegen de bepaling van artikel 7:250 lid 3 BW, terwijl dit bij een indexeringsclausule niet zonder meer het geval is. Wegens de door mij genoemde analoge redenering kan daarom deze verhoging op grond artikel 7:250 lid 3 BW worden beperkt.
De rechter had naar mijn mening de vordering van de verhuurder dus op basis artikel 7:250 lid 3 BW af kunnen wijzen. De redenering dat er sprake is van een indexeringsclausule maakt afwijzing op grond van een analoge redenering op grond van dit artikel naar mijn mening mogelijk.
De rechter honoreerde echter een beroep op de redelijkheid en billijkheid nu de huurder de door een doorberekening van de indexering geen recht zou hebben op huurtoeslag en de huurtoeslag die hij heeft ontvangen terug zou moeten betalen. Ook hadden huurders geen mogelijkheid gehad om te anticiperen op de verschuldigdheid van een hoog bedrag aan plotseling alsnog verschuldigde huurpenningen en op de financiële gevolgen daarvan. Om deze reden was de rechter van mening dat de indexering slechts vanaf november 2010 plaats kon vinden.

De rechter wijkt af van de redenering die bij vergeten indexering bij bedrijfsruimte door het gerechtshof te Amsterdam werd toegepast in haar arrest van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01. Het hof was in deze zaak ten aanzien van de overeengekomen indexering de mening toegedaan dat de verhuurder met inachtneming van de geldende regels van verjaring ( artikel 3:308 BW) de huur alsnog in rekening mocht brengen die de huurder niet had betaald nadat de indexering alsnog was toegepast. Daarnaast mocht vergeten indexering wel worden doorberekend naar de huurder van de bedrijfsruimte, waardoor de huurprijs in één keer kan worden rechtgetrokken.
Bedingen in de huurovereenkomst die leiden tot meer verhogingen dan eenmaal per twaalf maanden zijn dus nietig. Dit staat letterlijk vermeld in artikel 7:251 BW tenzij het gaat om het geval van artikel 7:255 BW.
Deze bepaling is met name van belang om de contractuele huurverhogingen eenmaal per jaar te laten plaatsvinden. De verhuurder mag de huur dus wel meerdere malen verlagen om bijvoorbeeld leegstand tegen te gaan.
Verder is het van belang om te realiseren dat de regeling is bedoeld om de verhuurder de mogelijkheid te geven de huurverhoging op de gebruikelijke datum door te voeren.
Verder is het mogelijk uitgestelde huurverhogingen in te halen. Daardoor lijkt het alsof binnen 12 maanden de huur twee keer kan worden verhoogd. Dit is echter niet het geval. In dit hoofdstuk wordt hier verderop in gegaan. Duidelijk is in ieder geval dat de huur volgens het huurcontract niet meer dan 1 maal per 12 maanden mag worden verhoogd.

Als een huurovereenkomst is aangevangen op 1 januari van enig jaar, dan is het door deze regeling in ieder geval mogelijkde huurverhoging vanaf de gebruikelijke datum van 1 juli van dat jaar door te voeren. Volgens artikel 7:250 lid 1 sub a BW is dit mogelijk. In dit artikel staat immers dat de huur gedurende de eerste twaalf maanden na aanvang van de huurovereenkomst eenmaal mag worden verhoogd.
In andere gevallen mag de huurprijs pas worden verhoogd tegen de laatste dag van de twaalfde maand na de dag dat een eerdere huurverhoging was ingegaan (behoudens de mogelijkheid van inhalen van een niet doorgevoerde huurverhoging).

Scheefwonen >>

Inleiding>>

Voor woningen van toegelaten instellingen geldt al een beperking van scheefwonen bij het aangaan van huurovereenkomsten. Sinds 1 januari 2011 mogen toegelaten instellingen (bijvoorbeeld woningcorporaties) namelijk slechts maximaal 10% van hun vrijgekomen woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven € 34.678 (prijspeil 2014), wil de toegelaten instelling gebruik kunnen blijven maken van staatssteun. Deze beperking geldt niet voor particuliere verhuurders. Voor toewijzing van goedkopere woningen van particuliere verhuurders legt de regering geen inkomensgrens op omdat zij geen staatssteun krijgen, bij particuliere verhuur geldt de contractvrijheid van partijen (behoudens eventuele huisvestingsvergunning).

Met scheefwonen wordt bedoeld dat de huurder in een zelfstandige woning ( zie artikel 7:252a lid 1 BW eerste zin ) woont waarvan de huur te laag is in verhouding tot zijn inkomen. Iemand woont scheef wanneer hij een gezinsinkomen heeft van tussen € 34.085 en € 43.602 en boven € 43.602 bruto per jaar (artikel 10 lid 2 sub a en b UHW, prijsbasis 2014) en in een woning woont die minder kale huur heeft dan € 699,48 (liberalisatiegrens) per maand. Scheefwonen is in eerste instantie een relatie tussen inkomen en huurprijs. Het kabinet kiest er daarom voor om gericht bij hogere inkomens een hogere huurstijging mogelijk te maken. Deze relatie wordt in dit onderdeel tevens verder uitgediept.
Dit bedrag van € 699,48 is de liberalisatiegrens voor huurovereenkomsten die in 2014 worden gesloten. Als er huurovereenkomsten in 2013 worden gesloten, die uitstijgen boven dit bedrag (dus uitstijgen boven de liberalisatiegrens), dan is er sprake van geliberaliseerde woonruimte en is de regeling omtrent scheefwonen niet van toepassing.
Voor lopende overeenkomsten kan het bedrag aan huur voor gereguleerde (sociale huur) woonruimte hoger liggen dan de liberalisatiegrens. Dit is bijvoorbeeld het geval als de maximum huur voor een sociale huurwoning gedurende de huurperiode is opgehoogd met 15 dan wel 25 schaarstepunten. Als de huurprijs zonder deze punten al in de buurt van de liberalisatiegrens ligt, is het logisch dat door verkrijging van deze extra punten de maximum huur van de woning uitstijgt boven de liberalisatiegrens.

De hier te bespreken regeling over scheefwonen geldt dus voor de gereguleerde (sociale huur) woonruimte en geldt niet voor de geliberaliseerde (vrije sector) woonruimte.
De grens van € 43.602 is geen willekeurige keuze. Dit bedrag is volgens de regering zodanig gekozen dat huurders met een lager inkomen en een lager middeninkomen een gematigde huurontwikkeling ervaren. Dat geldt voor deze inkomensgroepen zowel voor huurders met een lage als voor huurders met een hogere huur. De huurders met een inkomen boven € 43.602 die sociale woonruimte bewonen, behouden de bescherming van de maximale huurprijsgrenzen, die op grond van het woningwaarderingsstelsel aan het gehuurde is gekoppeld.

Uitgangspunt van deze regeling is het doorvoeren van extra huurverhoging ten laste van huurders van sociale woonruimte ter bevordering van doorstroming naar woonruimte die beter past bij het inkomen van de huurder. De regering is van mening dat er huurders met te hoge inkomens zijn die gebruik maken van sociale woonruimte. De regering heeft daarom als uitgangspunt dat er een hogere huurverhoging doorgevoerd kan worden naarmate het inkomen van de huurder ook hoger is.

De regering bevordert dat goedkopere huurwoningen weer een lagere huurprijs krijgen indien zij worden toegewezen aan huishoudens met een lager inkomen. Dit uitgangspunt wordt losgelaten voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 1994 zijn gesloten. De huurprijsliberalisatie geldt immers niet voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen, met uitzondering van huurovereenkomsten waarop de interim-huurliberalisatiemaatregel van toepassing was. Onder deze interim-maatregel, van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994, vallen huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige woningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond en waarvoor bij de aanvang van de bewoning een huurprijs was overeengekomen, die uitsteeg boven de maximale huurprijs waarbij individuele huursubsidie werd toegekend. Dit betekent dat er bijvoorbeeld woonruimte kan zijn verhuurd met een huurprijs van omgerekend € 2000 per maand (deze huurprijs is oorspronkelijk in guldens gesloten), waarvan het gehuurde toch - ondanks de relatief hoge huurprijs – valt onder de regeling van sociale woonruimte. Ook hier geldt dat een inkomensafhankelijke verhoging plaats kan vinden. De achtergrond is dan niet dat de woonruimte aan andere huurders met een lager inkomen ter beschikking gesteld moet worden. Dit uitgangspunt is immers onzinnig als er sprake is van dergelijke huurprijzen. De wetgever heeft voor deze gesloten huurovereenkomsten desondanks geen uitzondering op de regel van inkomensafhankelijke verhoging van de huurprijs noodzakelijk geacht. De gedachte van de wetgever hierbij was dat de huurders van deze woonruimte vele jaren hebben geprofiteerd van gereguleerde verhoging. Ook zij zullen daarom te maken krijgen met inkomensafhankelijke huurverhoging. Ook hier zal de maximum huurprijs ook begrensd worden door de berekende huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel. Bij woonruimte met méér dan 250 punten wordt de maximale huurprijsgrens als volgt berekend: Elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen bij 249 en 250 punten, genoemd in de tabel als weergeven in bijlage II van de circulaire "Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015". Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijsgrens die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten.

De regering wil verhuurders echter niet verplichten om de vrijgekomen woningen in alle gevallen weer voor een lagere huurprijs en aan een huishouden met een lager inkomen te verhuren, maar laat die beleidsvrijheid aan de verhuurder. Te denken valt aan de situatie dat de woning voldoende kwaliteit heeft om tegen een geliberaliseerde huurprijs verhuurd te kunnen worden. Als deze situatie zich voordoet wil de regering de verhuurder niet verplichten die woning weer via een relatief lage gereguleerde huurprijs te verhuren.

Huursombenadering
De regering heeft voor de verhoging van 2014 slechts ten dele gekozen voor de huursombenadering. Er is gekozen voor het volgende systeem. De gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen van een woningcorporatie op 1 juli 2014 mag niet hoger mag zijn dan de gemiddelde huurprijs van de zelfstandige woningen per 30 juni 2014, vermeerderd met 4%. Bij de huursombenadering krijgt niet iedere woning dezelfde huurverhoging, maar wordt ervan uitgegaan dat alle huren van alle huurders bij een corporatie bij elkaar opgeteld een bepaald percentage (bijvoorbeeld 2 procent) mag stijgen. Door dit middel kan een corporatie deze verhoging gericht inzetten naar gelang de marktomstandigheden en prijskwaliteitverhoudingen van de huurwoningen. Woningen die relatief goedkoop zijn kunnen een hogere huurverhoging krijgen dan vergelijkbare woningen die nu al een goede prijskwaliteitverhouding hebben. Aedes (branchevereniging van woningcorporaties) pleit voor deze vorm van huurverhoging.
De gedeeltelijke toepassing van de huursombenadering blijkt uit het hiernavolgende. In 2013 bleven voor de berekening van de gemiddelde huurstijging van de zelfstandige woningen van een corporatie per 1 juli 2013 daarom de onder meer de verhogingen buiten beschouwing met betrekking tot:

  • de huurverhogingen voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 (2013) en € 34.085 (2014)
  • de huurverhogingen van geliberaliseerde huurovereenkomsten
  • de huurprijzen van nieuwe verhuringen (eerste verhuring van een woning of opvolgende verhuring bij verhuizing van de huurder)
  • de huurverhogingen als gevolg van woningverbetering/renovatie.

Voor de de berekening van de gemiddelde huurstijging van de zelfstandige woningen van een corporatie per 1 juli 2014 gelden dezelfde criteria.
Er is dus geen sprake van een huursombenadering, omdat de huurstijging in ieder geval 4% kan luiden en de inkomensafhankelijke verhoging geen drukkend effect heeft op deze mogelijkheid van huurverhoging.

Door de huurverhoging tijdens een huurperiode wegens de schaarstepunten kan de huurprijs van een huurwoning boven de liberalisatiegrens uitstijgen. De woning blijft dan echter wel vallen onder het gereguleerde systeem. Gereguleerde huurovereenkomsten blijven gereguleerd, ook als de huurprijs door jaarlijkse huurverhogingen tot boven de zou stijgen. Dat kan overigens alleen als de woning een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens heeft, omdat de huurverhoging wordt begrensd door de maximale huurprijsgrens van de woning. Pas bij nieuwe verhuring kan de woning geliberaliseerd verhuurd worden. Voor reguliere verhogingen geldt geen verschil in benadering tussen particuliere verhuurders en toegelaten instellingen.

Stimulering vertrek huurders met hoge inkomens uit goedkope woningen>>

Door de relatief hogere stijging van de huur van de huurders met een gezinsinkomen boven de € 43.602 is het de bedoeling van de regering dat de huur van deze woningen langzamerhand toegroeit naar een huur die dichter bij de marktwaarde ligt. Het is de bedoeling dat deze huurders een meer reële afweging maken tussen prijs en kwaliteit en daardoor ontstaan er opties als verhuizen naar een duurdere huurwoning of naar een koopwoning. Door voorliggend wetsvoorstel is het de bedoeling de huurprijs voor zittende huurders met een inkomen boven € 43.602 en nieuwe huurders meer met elkaar in overeenstemming te brengen en wordt het gat tussen de huurprijs voor zittende huurders en nieuwe huurders op termijn te dichten.

In de toekomst is het dus voor bepaling van het huurregime waartoe de woning behoort meer dan nu het geval is nodig te kijken naar de aanvangshuurprijs. Door naar de aanvangshuurprijs te kijken kan het huurregime waaronder de woonruimte valt met zekerheid worden vastgesteld. Voor bepaling van het huurregime dient te worden gekeken naar de huurprijs die bij aanvang van de overeenkomst tot stand is gekomen, behoudens wanneer binnen zes maanden na aanvang van de overeenkomst toetsing van de aanvangshuurprijs is aangevraagd. De aanvangshuurprijs kan dan immers door de Huurcommissie nog worden bijgesteld op grond van artikel 7:249 BW.

Tot op heden heeft slechts 2 % van de gereguleerde huurovereenkomsten een huurprijs die al boven de liberalisatiegrens ligt. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn ten aanzien van huurovereenkomsten die vóór 1989 zijn geslotenof gedurende de interim periode tussen 1989 en 1994. Alle huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimten tot 1989 worden als gereguleerd aangemerkt. Dit houdt in, dat een huurder die bij aanvang van de huurovereenkomst een gereguleerde huurprijs is overeengekomen, de daarbij behorende bescherming door de maximale huurprijs blijft houden zelfs als latere huurprijsverhogingen tot een huurprijs hebben geleid die boven de liberalisatiegrens ligt.
Voor de goede orde merk ik op dat dit ook dat een geliberaliseerde huurprijs geliberaliseerd blijft, zelfs als die gedurende een groot aantal jaren ongewijzigd blijft en daardoor beneden de liberalisatiegrens komt. De liberalisatiegrens is immers gedurende die jaren steeds hoger komen te liggen door de jaarlijkse indexering.

Het is de vraag of dit doel van redelijke verdeling van de woonruimte tussen huurders met een bepaald niveau van inkomsten (goedkope woningen voor huurders met lage inkomens)ook bereikt zal worden. Er kunnen een aantal kritische kanttekeningen aangevoerd worden tegen de ingevoerde regels huurverhoging die verband houden met scheefwonen.

  • Dit systeem lijkt in de hand te werken dat een huurder niet snel een andere baan zal aanvaarden als hij daardoor in de toekomst aanzienlijke huurverhoging kan verwachten, waartegen minder loonstijging tegenoverstaat.
  • Mensen die jaren geleden een koopwoning hebben gekocht en nu voor een "appel en een ei" wonen worden anders behandeld dan de huurder met soortgelijk inkomen die maandelijks vaak meer aan woonlasten kwijt is dan die bewoner van een koopwoning.
  • De voorgestelde regeling kent haar grens bij de maximum huurprijs van de woonruimte. Als deze maximum huurprijs snel is bereikt, dan is het effect van de extra verhoging grotendeels uitgewerkt. Stel immers dat de maximum huurprijs van de woning circa € 400 luidt en dat de huur in verband met de regeling ten aanzien van het scheefwonen vanaf 1 oktober 2011 met vijftien punten is gestegen (een woning met een gelijke of lagere WOZ-waarde dan € 2.900,- per vierkante meter krijgt 15 extra punten, hetgeen neerkomt op een verhoging van € 73). Het duurt ongeveer drie jaar voordat de maximum huurprijs wordt bereikt uitgaande van een aanvankelijke huurprijs van € 400. Bij een huur van bijvoorbeeld € 400 tot € 500 per maand kan de jaarlijkse extra huurverhoging immers maximaal € 20 tot € 25 per maand bedragen. Het duurt dan enige jaren voordat deze huurders op een hoger huurniveau zitten. Afhankelijk van de hoogte van de maximum huurprijs van de woning is het de vraag of dat voor de huurder leidt tot een reële keuze tussen de huidige woning of geliberaliseerd huren of kopen. Het is de vraag een huurder met een gezinsinkomen van meer dan € 43.000 zich zal overhalen naar een andere woning te vetrekken. Het is immers de vraag of er een geschikte andere woning valt te krijgen voor een bedrag aan maandelijkse lasten dat gelijkwaardig of minder is dan de huidige woning, nog daargelaten of de huurder de woning waaraan hij is gehecht wel wil verlaten.
  • De huur mag verder niet verder stijgen dan tot de maximum huurprijs van woning. Als dit allemaal niet leidt tot verhuizing van de huurder, dan komt deze regeling eigenlijk alleen neer op een verhoging van de huur en niet anders.
  • Voor gebieden die niet als schaarstegebieden worden aangemerkt geldt dat deze regeling alleen zal kunnen leiden tot het sneller bereiken van de maximum huurprijs van de woning. Het is de vraag of het bereiken van de maximum huur een huurder zal aanmoedigen om een andere woning te zoeken. De maximum huur van een woning (zonder schaarstepunten) wordt dan snel bereikt met een verhogingspercentage van 6,5%. De grens van de maximum huurprijzen wordt immers met een inflatiepercentage verhoogd. Verder is het de vraag of de verhuurder wel belang heeft bij stijging van de huur naar de maximum huurprijs. Het kan immers een keuze van de verhuurder zijn om niet de maximum huur te willen vragen voor de woonruimte (in 2010 bedroegen de huren in de gereguleerde sector gemiddeld 72 procent van de maximaal toegestane huurprijs. Bron: Aedes.nl) De verhuurder heeft bij aanvang van de overeenkomst immers ook de keuze al dan niet de maximum redelijke huurprijs te vragen. Dat de verhuurder hiervoor niet heeft gekozen is een keuze die de verhuurder genomen heeft.

Voorbeelden van huurverhogingsvoorstellen (basis 2013) en het effect daarvan op de huurprijs >>

Voorbeeld 1 (huurverhoging buiten schaarstegebied):
De huurovereenkomst is 1 september 2011 ingegaan met een huurprijs van € 652. Het inkomen van de huurder is € 50000. De verhuurder wil deze huurprijs per 1 juli 2013 verhogen met 6,5 %. De woning bevindt zich buiten het schaarstegebied en had op 1 september 2012 140 punten.

  • De huurprijs is gereguleerd: de aanvangshuurprijs is € 652. Deze huurprijs ligt onder de liberalisatiegrens; die was namelijk op 1 december 2011 € 652,52.
  • Het inkomen van de huurder is meer dan € 43 602: het inkomen staat niet aan een huurverhoging van 6,5 % in de weg (zie artikel zie artikel 7:252a lid 1 BW en artikel 10 lid 2 sub b UHW).
  • Het puntenaantal per 1 juli 2013 bedraagt nog steeds 140 punten; de woning bevindt zich buiten het schaarstegebied: er zijn dus geen schaarstepunten bijgekomen.
  • Een huurverhoging van 6,5 % bij een huurprijs van € 652 leidt tot een huurprijs van € 694,38. De maximale huurprijs bij 140 punten zal per 1 juli 2013 echter € 668,92 bedragen.
Per 1 juli 2013 is een huurverhoging van 6,5 % niet redelijk. Wel redelijk is een huurverhoging van € 652 naar € 668,92.
De huurder blijft ook na de huurprijsverhoging beschermd door de maximale huurprijsgrens en de maximale huurverhoging.

Voorbeeld 2 (huurverhoging binnen schaarstegebieden):

De huurovereenkomst is 1 september 2011 ingegaan met een huurprijs van € 652. Het inkomen van de huurder is € 50000. De verhuurder wil deze huurprijs per 1 juli 2013 verhogen met 7,3%. De woning bevindt zich binnen het schaarstegebied en had op 1 september 2011 140 punten.

  • De huurprijs is gereguleerd: de aanvangshuurprijs is € 652. Deze huurprijs ligt onder de liberalisatiegrens; die was namelijk op 1 december 2012 € 652,52.
  • Het inkomen van de huurder is meer dan € 43 602: het inkomen staat niet aan een huurverhoging van 6,5 % in de weg (zie de artikelen zie artikel 7:252a lid 1 BW en artikel 10 lid 2 sub b UHW).
  • De woning ligt in het schaarstegebied en heeft een WOZ-waarde van € 2000 per m2; de woning heeft daardoor 15 extra wws-punten gekregen. Per 1 juli 2013 heeft de woning daardoor 140 + 15 = 155 wws-punten (zie artikel 5 Besluit Huurprijzen woonruimte en het Koninklijk besluit van 28 september 2011 ).
  • Een huurverhoging van 6,5 % bij een huurprijs van € 652 leidt tot een huurprijs van € 694,38. De maximale huurprijs bij 155 punten zal per 1 juli 2013 € 744,43 bedragen.
Een huurverhoging van 6,5 % per 1 juli 2013 is redelijk.
De huurder blijft ook na de huurprijsverhoging beschermd door de maximale huurprijsgrens.

Voorbeeld 3 (geliberaliseerde verhuring):

De huurovereenkomst is 1 augustus 2000 ingegaan met een huurprijs in guldens waarvan het equivalent in euro’s een bedrag van € 525 beliep. Het inkomen van de huurder is € 50000. De verhuurder heeft indertijd aangegeven de huurprijs voorlopig niet te willen verhogen en daarom af te zien van zijn contractuele mogelijkheden om de huurprijs te verhogen.
Nu wil de verhuurder de huurprijs van € 525 per 1 juli 2013 verhogen met 6,5 %.

De huurprijs is geliberaliseerd: de aanvangshuurprijs is in guldens het equivalent van € 525. Deze huurprijs ligt boven de liberalisatiegrens tijdens de aanvang van de huurovereenkomst; die was namelijk in guldens het equivalent van € 521,39.

Omdat de huurprijs is geliberaliseerd en er dus geen maximaal huurverhogingspercentage geldt, spelen het inkomen van de huurder en het puntenaantal geen rol bij de huurprijsverhoging per 1 juli 2013. Dat de woning zich bevindt in het schaarstegebied is dan ook niet van belang.

Per 1 juli 2013 is een huurverhoging van 6,5 % redelijk indien de huurovereenkomst een dergelijke huurverhoging mogelijk maakt. Aangezien hier sprake is van een bijzondere regeling zal deze wijze van verhoging niet in het huurcontract zijn verwerkt. Met een dergelijke bepaling die een verhoging mogelijk maakt gelijkluidend aan de verhogingen van huurders met een inkomen van boven de € 43.602 in schaarstegebieden, adviseer ik de huurder niet akkoord te gaan bij aanvang van de overeenkomst. Een dergelijke bepaling kan luiden dat de huurverhoging gelijkluidend is aan wettelijke verhogingen van huurders van sociale woonruimte met een inkomen van € 43000 of hoger. Deze regeling zal tot onredelijke verhoging leiden omdat bij geliberaliseerde woonruimte geen maximumhuurprijs van toepassing is, zodat de verhoging van de huur zonder rem door kan blijven gaan. De bescherming door de maximale huurprijsgrens is immers niet van toepassing bij geliberaliseerde woonruimte. Ik adviseer deze huurder slechts akkoord te gaan met een bepaling dat een jaarlijkse verhoging mogelijk maakt gelijkluidend aan de basisverhoging die geldt voor huurders van sociale woonruimte met een inkomen tot € 34.085 (basis 2014), plus bijvoorbeeld 1 %. In veel huurcontracten staat een extra verhoging van 4% naast de verhoging op grond van het CPI-prijsindexcijfer vermeld.

Percentages maximale huurverhoging per 1 juli 2013 en per 1 juli 2014>>

Huurverhoging 1 juli 2013 tot en met 30 juni 2014
• 4% (1,5% plus inflatie (2,5 %) voor huishoudinkomens tot € 33.614
• 4,5 % (2,0% (inkomensafhankelijke verhoging) plus inflatie (2,5%) voor middeninkomens (van € 33.614 tot € 43.000));
• 6,5% (4,0% (inkomensafhankelijke verhoging) plus inflatie (2,5%) voor hogere inkomens (boven € 43.000)).

De percentages voor de maximale huurverhoging luiden vanaf 1 juli 2013 voor gereguleerde woonruimte (verhuurde woonruimte onder de liberalisatiegrens) een percentage van 2,5 % inflatie plus een variabel percentage afhankelijk van de hoogte van het huishoudinkomen (artikel 10 lid 2 UHW) en Artikel 7:252a lid 2 sub b BW) geeft de definitie van het huishoudinkomen. Onderstaande bedragen zijn geïndexeerd naar het prijsniveau 2014. Dit betekent een huurverhoging van:

Huurverhoging 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015
de verhogingspercentages zijn hetzelfde als de percentages die golden voor de verhoging op 1 juli 2013
• 4% (1,5% plus inflatie (2,5 %) voor huishoudinkomens tot € 34.085
• 4,5 % (2,0% (inkomensafhankelijke verhoging) plus inflatie (2,5%) voor middeninkomens (van € 34.085 tot € 43.602));
• 6,5% (4,0% (inkomensafhankelijke verhoging) plus inflatie (2,5%) voor hogere inkomens (boven € 43.602)).

De verhuurder mag zelf bepalen of huurverhoging doorgevoerd zal worden. Er is dus geen verplichting om in het kader van de bepalingen over het scheefwonen de verhoging aan de huurder door te belasten. Indien de verhuurder een voorstel tot huurprijsverhoging doet op grond van artikel 7:252a lid 1 BW , dient hij daarbij een door de inspecteur afgegeven verklaring omtrent de hoogte van het huishoudinkomen te voegen. (bevestiging door de Belastingdienst dat het hoger is dan € 34.085 of € 43.602 bij respectievelijk een verhoging van de huur van 4,5% en 6,5%). De huurder kan dan kennis nemen van het gegeven of het huishoudinkomen meer of minder bedraagt dan de in artikel 10 lid 2 UHW opgenomen grenzen, of dat geen gegevens beschikbaar zijn. Indien de huurder bezwaar maakt tegen dat voorstel tot huurverhoging en het niet eens is met het feit dat een van de inkomensgrenzen is overschreden vanwege de hoogte van zijn inkomen of de samenstelling van het huishouden, kan hij dit via dat bezwaarschrift aan de verhuurder kenbaar maken. Ik ga hier nader op in bij de behandeling van artikel 7:253 BW.

Peiljaar inkomen ligt twee kalenderjaren eerder dan moment verhoging >>

Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens van de huurder en overige bewoners van de woonruimte die op 1 juli van het jaar waarop de verhoging ingaat in het gehuurde staan ingeschreven. Bij de extra huurverhoging geldt het verzamelinkomen dat huurder 2 kalenderjaren eerder verdienden (het peiljaar staat gedefinieerd in artikel 7:252a lid 2 sub d BW). Bij een huurverhoging in 2013 gaat het dus om het inkomen over 2011. Bij een huurverhoging in 2014 gaat het dus om het inkomen over 2012. Deze inkomens zijn namelijk definitief vastgesteld.

Voor een antwoord op de vraag wie tot het huishouden gerekend dient te worden is artikel 7:252a lid 4 BW van belang. Hierin staat dat tot het huishouden wordt gerekend degenen die op het adres van het gehuurde volgens de registratie van de rijksbelastingdienst woont of wonen op het moment van behandeling van het verzoek van de verhuurder aan de inspecteur in het jaar dat de wijziging wordt voorgesteld. Voor de samenstelling van het huishouden is dus bepalend wie er op de datum van de voorgestelde ingang van de huurverhoging in de woning wonen. Bij een huurverhoging per 1 juli 2014 is dus bepalend wie er op 1 juli 2014 in de woning wonen. Van hen wordt dan het gezamenlijk inkomen over 2012 meegeteld. Omdat de verhuurder het huurverhogingsvoorstel minstens twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder moet indienen en de inkomensindicaties daaraan voorafgaand bij de Belastingdienst worden opgevraagd, vermelden de inkomensindicaties niet de bewoningssituatie per 1 juli 2014 de circulaire "Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015", pagina 8.
Dit betekent dat het huishouden van de huurder die in 2014 is gaan samenwonen wordt gerekend tot een huishouden twee personen. De huurder die tegen het einde van 2013 een relatie heeft verbroken wordt geacht een eenpersoonshuishouden te hebben (ik ga bij dit voorbeeld niet uit van andere inwonende personen). Voor bepaling van het huishoudinkomen wordt vervolgens gekeken naar het inkomen dat de personen hebben genoten in 2011 die tot het huishouden gerekend kunnen worden. Dit geldt dus ook als de partner die pas in 2014 deel uit is gaan maken van het huishouden van de huurder en die vóór 2014 en dus ook in 2012 elders heeft gewoond. De consequentie van deze redenering is dat waar er in 2012 en 2013 nog sprake was van samenwoning en beëindiging van deze relatie in 2014 er voor het huishoudinkomen geen rekening gehouden hoeft te worden met het inkomen van de vertrokken partner in het peiljaar 2012.

Inkomen inwonende kinderen onder de leeftijd van 23 jaar tellen niet altijd mee
Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari 2013 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon. Artikel 7:252a lid 2 sub b BW geeft hierover een regeling. Het inkomen van de inwonende kinderen die de leeftijd van 23 jaar nog niet hebben bereikt telt niet mee bij het huishoudinkomen (circa € 20.000)als dit inkomen niet meer bedraagt dan de uitkomst van 108% van het twaalfvoud van het bedrag per maand, bedoeld in artikel 8 lid 1 onderdeel a van de Wet minimumloon en minimumvakantiebijslag, als geldend op 1 januari van het peiljaar. Het inkomen van thuiswonende kinderen onder de 23 jaar, die een hoger inkomen genieten dan in de vorige zin beschreven en het inkomen van inwonende kinderen ouder dan 23 jaar telt dus wel mee voor bepaling van het huishoudinkomen.

Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten>>

Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar vóór het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld
De extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging geldt niet als de huurder kan aantonen dat het verzamelinkomen van het huishouden 1 kalenderjaar eerder (bij een verhoging in 2013 dus over het inkomen van 2012) niet hoger was dan € 43.602 of € 34.085. artikel 7:252a lid 6 sub b BW regelt immers dat het huurverhogingsvoorstel met de opslagen als bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW niet tot stand komt als de huurder aan kan tonen dat het gezinsinkomen in het kalenderjaar na het peiljaar (het peiljaar ligt twee jaar vóór de voorgestelde verhoging, artikel 7:252a lid 2 sub b BW) gelijk is aan of lager is dan de in artikel 10 lid 2 sub a en b UHW genoemde niveaus van inkomen. Dan geldt het huurverhogingspercentage dat is toegestaan bij het nieuwe inkomensniveau (€ 34.085-€ 43.602 of onder € 34.085, basis 2014).

De huurder dient op grond van artikel 7:252b lid 2 BW gelijktijdig met het verzoek tot huurverlaging in principe zijn huurverlagingsvoorstel onderbouwen met gegevens van de belastingdienst waaruit blijkt dat het jaarinkomen van het huishouden tot onder de inkomensgrens is gezakt voor de gerealiseerde inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en). De huurder voegt daartoe IB60-formulieren van alle leden van het huishouden bij het huurverlagingsvoorstel. Het is wellicht handig hierbij ook een recent GBA-uittreksel te voegen. Dit is wettelijk niet verplicht. Verlaging van het inkomen van de huurder na het peiljaar komt immers niet tot uitdrukking in de door de belastingdienst verstrekte gegevens. Bij een huurverhoging in 2013 wordt het gezinsinkomen van 2011 (het peiljaar) tot uitgangspunt genomen. Bij verlaging van het inkomen over het jaar 2012 stuurt de huurder als bijlage bij zijn verlagingsvoorstel IB60-formulieren mee, waarin dit gedaalde inkomen tot uitdrukking komt. Mocht de huurder deze gegevens niet hebben meegestuurd dan kan het voorstel toch geldig zijn als de verhuurder door het ontbreken van deze gegevens niet is benadeeld.
Deze gegevens moeten wel naar de Huurcommissie worden meegestuurd als er met de verhuurder geen overeenstemming wordt bereikt. De Huurcommissie kan namelijk huurverlagingsvoorstellen wegens inkomensdaling alleen toetsen aan door de belastingdienst verstrekte jaarinkomens. Het staat verhuurders uiteraard vrij om in te stemmen met een huurverlagingsvoorstel dat is gebaseerd op bijvoorbeeld het maandinkomen van het huishouden nadat het inkomen is gedaald.

Er is niet voorzien in een regeling voor huurverlaging wegens inkomensdaling na meerdere jaren (meer dan twee) inkomensafhankelijke extra huurverhogingen. Er is wel een mogelijkheid dat maximaal twee inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen teruggebracht kunnen worden tot het bij het lagere huishoudinkomen toegestane niveau bij inkomensdaling van het huishoudinkomen.
De inkomensafhankelijke huurverhogingen kan worden teruggedraaid als het inkomen van de huurder daalt doordat de huurder bijvoorbeeld met pensioen gaat. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot het niveau dat de huurprijs had gehad wanneer het inkomen al die tijd op het lagere niveau had gelegen. Als de huurprijs door inkomensafhankelijke huurverhoging(en) tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen en het huishoudinkomen daarna tot onder de huurtoeslaginkomensgrens is gezakt. Als de huurprijs onder de liberalisatiegrens is gezakt, dan kan de huurder alsnog huurtoeslag vragen als het inkomen aan de inkomenseisen voldoet Zie het onderdeel huurtoeslag).

Rekenvoorbeeld:
Uw inkomen was in 2012 meer dan € 43.000 was en in 2013 meer dan € 43.602. De huurprijs van € 620 per maand is in 2013 verhoogd met 6,5% en in 2014 ook met 6,5%. De huur is € 702,49 per maand geworden. Het huishoudinkomen daalt daarna tot onder € 43.000, maar is hoger dan € 33.614. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot € 620 plus tweemaal 4,5% huurverhoging (0,5% extra) = € 677,05 per maand.

De huurder kan buiten deze regeling natuurlijk altijd een verlaging van de huur vragen op basis van het puntenstelsel. De artikelen 7:252b BW en artikel 14 UHW voorzien in een regeling van verlaging van de inkomensafhankelijke huur bij daling van het huishoudinkomen.

Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld
Als het inkomen in 2014 is gedaald kan de regel van artikel 7:252a lid 6 sub b BW niet worden toegepast. Daarnaast kan de huurder niet het in artikelen 7:252b lid 2 BW verlangde formulier meesturen als bewijs van de gedaalde inkomsten. Een huurder kan dan wel bezwaar bij de verhuurder maken, maar de verhuurder hoeft dat niet te honoreren. Die kan eisen dat de inkomensdaling aangetoond wordt met een IB60 formulier over 2014. In deze informatie moeten de inkomensgegevens van alle bewoners staan opgenomen die in dat jaar tot het huishouden in het gehuurde behoren. Dit formulier kan echter pas in 2014 door de Belastingdienst worden verstrekt! Deze huurder valt dan gedurende een zekere periode tussen wal en schip. Ook als de huurder met salarisspecificaties bewijs kan leveren van gedaalde inkomsten hoeft de verhuurder daar niet mee akkoord te gaan. Dit is wel begrijpelijk. De huurder en zijn gezinsleden kunnen immers naast inkomsten uit loon allerlei andere bronnen van inkomsten hebben. Het is voor de verhuurder ondoenlijk om uit allerlei bronnen van inkomsten het hier bedoelde gezinsinkomen te filteren.
De huurder die aldus met een inkomensverlaging te maken krijgt in het jaar waarin de huurverhoging wordt voorgesteld kan dus pas een verzoek tot verlaging van de inkomensafhankelijke huur indienen als het verzoek kan worden begeleid met een IB60 formulier over dat jaar. De huurprijs kan dan alsnog met inachtneming van het dan vastgestelde inkomen worden vastgesteld vanaf datum indiening van het verzoekschrift. Het huishouden dat met een huurverlaging wordt geconfronteerd krijgt recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou hebben gevallen. De huurder zal de te veel betaalde huur tot het moment van indiening van het verzoekschrift dus niet terugkrijgen.
Een voorbeeld. Een huurder had in juli 2012 een huishoudinkomen van € 44.602 wegens de aanwezigheid van een inwonend kind met een leeftijd van 25 jaar met een inkomen van € 10.000. Dit inkomen telt volledig mee voor bepaling van het huishoudinkomen, omdat het kind ouder is dan 23 jaar (artikel 7:252a lid 2 sub b BW) en in juli 2014 onderdeel van het huishouden van de huurder uitmaakt. Als dit inwonende kind in augustus 2014 op kamers gaat, daalt het gezinsinkomen met een gedeelte over het bedrag van € 10.000. Bij bepaling van de samenstelling van het huishouden wordt uitgegaan van de samenstelling van het gezin op 1 juli 2014. Op juli 2014 bestond de samenstelling van het gezin nog uit de huurder plus het kind. In 2012 en 2013 wordt het inkomen beoordeeld inclusief de inkomsten van dit kind. Zou dit kind in januari 2014 zijn vertrokken, dan telt het inkomen van dit kind niet meer mee voor bepaling van het huishoudinkomen.
Bij een onveranderde samenstelling van het gezin, maar wel dalende inkomsten in 2014 zal de huurder zijn IB60-formulier over 2014 in 2015 op moeten vragen en mee dienen te sturen het verzoek tot huurverlaging. De huurder moet het voorstel ten minste twee maanden voor de datum doen, waarop hij de huurverlaging wil laten ingaan. Stuurt de huurder het voorstel bijvoorbeeld in op 1 oktober, dan kan de huurverlaging op 1 januari ingaan. Het voorstel tot huurverlaging moet de volgende gegevens bevatten:

  • een uittreksel uit de GBA waaruit blijkt hoeveel bewoners nog op het adres staan ingeschreven;
  • als bijlage de gevraagde IB60-formulieren.
Na beoordeling van dit verzoek kan het verhogingspercentage door de verhuurder worden aangepast vanaf datum indiening van het verzoek. De huurverlaging werkt dus niet terug tot het moment waarop de huurverhoging is ingegaan (bijvoorbeeld 1 juli 2014). Hetzelfde geldt dus ook voor de huurder die vóór de voorgestelde verhoging met een gedaald gezinsinkomen wordt geconfronteerd.
Gaat de verhuurder niet akkoord met huurverlaging, dan kan de huurder een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie indienen. De huurder stuurt dan in kopie zijn verzoek tot huurverlaging dat hij naar de verhuurder heeft gestuurd als bijlage mee met het verzoekschrift dat naar de Huurcommissie wordt gestuurd. Het voorstel tot huurverlaging op grond van gedaalde inkomsten kan door de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte alleen worden gedaan met een door de overheid verstrekt formulier. Gaat de verhuurder niet akkoord met het voorstel tot huurverlaging, dan moet de huurder de Huurcommissie inschakelen door invulling en opsturen van het volgende verzoekschrift.

Bezwaarmogelijkheid voor gehandicapten en chronisch zieken
Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken is er een bezwaarmogelijkheid tegen de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Deze mensen kunnen vaak niet doorstromen naar een andere woning en dat is ook niet gewenst gezien de voorzieningen die in hun woning zijn getroffen. Ook biedt dit meer mogelijkheden voor mantelzorg. Minster Blok heeft bij besluit van 24 april 2013 een nadere invulling gegeven (Besluit aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten) van artikel 7:252a zesde lid onderdeel a BW. Het besluit van minster Blok is verwerkt in artikel 10 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte. Met de regeling van 27 juni 2013 artikel 10 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte per 1 januari 2014 is de hardheidsclausule uitgebreid met blinden de circulaire "Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015", pagina 8. Ook de regelgeving betreffende de inwonende mantelzorger is uitgebreid. Deze aanvullende regeling geeft een uitbreiding voor de gevallen waarin voor een van de leden van het huishouden wel een langdurige zorgindicatie is afgegeven maar dat er geen zorgindicatie wordt aangegeven omdat een inwonende mantelzorger de benodigde zorg al levert (een zogenoemd 0-urenindicatie of mantelzorg-indicatie). Deze zorgvrager heeft een mantelzorger in huis en heeft ook het recht om een mantelzorg-compliment weg te geven. Voor meerpersoonshuishoudens geldt dan dat er een zorgindicatie voor extramurale zorg met een geldigheidsduur van ten minste 371 dagen moet zijn verstrekt aan een van de leden van het huishouden. Door in die gevallen het huishoudinkomen buiten beschouwing te laten wordt de zorgvrager niet benadeeld door het inkomen van een inwonende mantelzorger. Deze aanvullende regeling gaat in met ingang van 1 januari 2014. Voor de toepaste verhoging per 1 juli 2013 kan deze aanvullende regeling nog niet worden toegepast.
Bij het aanwijzen van de groep gehandicapten en chronisch zieken is volgens het besluit van minister Blok aangesloten bij de groep die is aangewezen voor vrijstelling van de inkomensgrens op grond van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen en economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. Het gaat daarbij om leden van een huishouden met een verplegingsindicatie of individuele begeleidingsindicatie van minimaal tien uur, een zorgindicatie ‘verblijf’ voor een van de bewoners of een ADL-indicatie voor een van de bewoners. De verwachting is dat de meeste huishoudens die van de in de wet genoemde bezwaarmogelijkheid gebruik willen maken al over een van deze indicaties beschikken (artikel 10 onder a van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).
Daarnaast vallen volgens het besluit van minister Blok ook leden van een huishouden die met een beschikking op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wet maatschappelijke ondersteuning) die voor 1 mei 2013 aan hen is verstrekt, kunnen aantonen dat hun woning is aangepast aan de handicap van een van de bewoners onder de aangewezen groep (artikel 10 onder b van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).
De huurder van een huishouden waarbij hij of een ander lid van dat huishouden behoren tot die groep chronisch zieken en gehandicapten kunnen dus op die grond bezwaar maken tegen het betreffende voorstel tot huurverhoging, ongeacht de hoogte van hun inkomen. Op deze manier worden ook de inkomens van eventuele inwonende mantelzorgers buiten beschouwing gelaten.

Huurtoeslag >>

Voor de periode van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 wordt de algemene maximale huurgrens huurtoeslag aangepast met het prijsindexcijfer zijnde 2,71 %. De algemene maximale huurgrens huurtoeslag bedraagt op basis van 2014 bij een indexering van 2,71% een bedrag van € 699,48.
Voor een antwoord op de vraag of een huurder recht heeft op huurtoeslag is de hoogte van de huur, het inkomen van de huurder en het vermogen van de huurder van belang. Het gaat te ver hier volledig in te gaan op het inkomen en het vermogen van de huurder. Het volstaat hier te zeggen dat een huurder met een inkomen van meer dan € 29.400 (Parameters prijzen 2014).) en/of met een vermogen van meer dan € 42.278 (jonger dan AOW-leeftijd) meer dan € 49.123 (AOW-leeftijd) niet in aanmerking komt voor huursubsidie.

Kwaliteitskortingsgrens
Het huurdeel onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 389,05, basis 2014) komt in aanmerking voor 100% subsidiëring.
Deze grens geldt ook als maximale huurgrens huurtoeslag voor jongeren (zonder handicap) onder de 23 jaar. Voor gehandicapte jongeren is, onder bepaalde voorwaarden, de jongerengrens niet van toepassing en geldt de algemene maximale huurgrens huurtoeslag.
Indien de huur deze kortingsgrens overstijgt, zal boven de grens (tot aan de aftoppingsgrenzen) voor 65% huurtoeslag worden verstrekt.

Aftoppingsgrens
Het gedeelte van de huur dat boven de aftoppingsgrens uitkomt, wordt bij meerpersoonshuishoudens niet meegenomen voor het vaststellen van de hoogte van de huurtoeslag. Een zittende huurder die vóór 1 juli 2013 al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn recht op huurtoeslag ook als de huur boven € 699,48 (liberalisatiegrens per januari 2014) uitkomt. Deze huurder heeft geen recht op huurtoeslag over het deel dat de rekenhuur uitkomt boven de liberalisatiegrens (is ook de maximum aftoppingsgrens). In het kader van een verworven recht blijft deze huurder ook in de jaren na 2013 huurtoeslag ontvangen, mits deze huurder op hetzelfde adres blijft wonen. Bij een nieuwe aanvraag met betrekking tot andere woonruimte (als de huurder verhuist) moet de huur wél lager zijn dan € 699,48 (liberalisatiegrens 2014).

Verschillende aftoppingsgrenzen

  1. Voor huurders onder de 23 jaar geldt een andere aftoppingsgrens van een huur van € 389,05 per maand per maand (zonder kind);
  2. Voor huurders met een leeftijd van 23 jaar en ouder en met een huishouden van 1 tot 2 personen geldt een aftoppingsgrens aan huur per maand van € 556,82;
  3. Voor huurders met een leeftijd van 23 jaar en ouder en met een huishouden van 3 of meer personen geldt een aftoppingsgrens aan huur per maand van € 596,75;
  4. Ongeacht de leeftijd is de maximale aftoppingsgrens € 699,48.
Bezuinigingen
Door de bezuinigingen wordt de huurtoeslag per huurder verminderd voor zover er huurtoeslag wordt verstrekt boven de kwaliteitskortingsgrens. Door het deel van de rekenhuur tussen de kwaliteitskortingsgrens tot aan de aftoppingsgrens niet meer voor 75%, maar voor 65% te subsidiëren is er sprake van een forse bezuiniging, omdat de meeste huurders een huurbedrag van € 389,05 zijn verschuldigd. Daarnaast ontvangt de huurder boven de verschillende aftoppingsgrenzen geen huursubsidie meer. Voorheen ontving de huurder over de verschuldigde huur boven de aftoppingsgrens nog 40% subsidie. Dat is 2013 al terug gebracht naar 0% subsidie. Subsidie boven de aftoppingsgrens is gegrensd tot een beperkte groep mensen. Mensen van 65 jaar en ouder, alleenstaanden en gehandicapten kunnen nog 40% huurtoeslag ontvangen over het deel van de rekenhuur dat boven de aftoppingsgrens uitkomt.
Wanneer de huurprijs door de voorgestelde huurverhogingen is gestegen tot boven de liberalisatiegrens (=aftoppingsgrens), dan heeft een huurder die voor het eerst bij daling van inkomen huurtoeslag aanvraagt dus geen recht op huurtoeslag. Voor huurprijs boven de aftoppingsgrens geldt immers dat de huurder in het geheel geen recht op huurtoeslag toekomt. De huurder die al huurtoeslag had, behoudt zijn recht op huurtoeslag tot de aftoppingsgrens. Deze huurder die helemaal geen recht op subsidie heeft loopt het risico dat hij hierdoor in financiële problemen komt. Deze huurder krijgt het dan extra zwaar, namelijk een daling van inkomsten, maar wel een verhoging van de huur. Als iemand huurtoeslag voor een woning aanvraagt, kan die aanvraag dus alleen worden gehonoreerd als de huurprijs niet hoger is dan de maximum huurgrens van de huurtoeslag; deze is gelijk aan de liberalisatiegrens. Indien het huishoudinkomen zover gedaald is dat het huishoudinkomen aan de inkomensgrens voor huurtoeslag voldoet, komt het huishouden in ieder geval in aanmerking voor een andere, goedkopere huurwoning van een woningcorporatie omdat het huishoudinkomen dan ook tot onder de inkomensgrens voor toewijzing van huurwoningen met een gereguleerde huurovereenkomst van woningcorporaties gedaald is.

Aanvraag inkomsten bij de belastingdienst >>

De verhoging per 1 juli 2013
De inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid van toetsing bij de belastingdienst van het inkomen door de verhuurder is bepaald in artikel 7:252a lid 4 BW en artikel 19a* UHW.
De belastingdienst verstrekt deze gegevens alleen aan de genothebbende bij de woonruimte. Dit is degene die de WOZ-beschikking van de woonruimte krijgt van de gemeente. Dit kan de eigenaar zijn, maar ook een beperkt zakelijk gerechtigde, zoals erfpachter, opstalgerechtigde, of vruchtgebruiker. Door de belastingdienst wordt op adresniveau gecontroleerd of de aanvrager inderdaad de genothebbende betreft.
Andere belanghebbenden (bemiddelaars, die optreden namens de eigenaar) zullen de eigenaar moeten vragen (machtigen) deze informatie op te vragen bij de belastingdienst.

De belastingdienst heeft de volgende gegevens van de huurder nodig:

  • postcode;
  • huisnummer;
  • huisnummertoevoeging (waar dit van toepassing is);
  • BAG-id (optioneel). BAG staat voor Basisregistraties adressen en gebouwen.
Om een inkomensindicatie van een woning met een gereguleerde huur bij de Belastingdienst aan te vragen, dient de verhuurder gebruik te maken van een internetportaal. Daarvoor is een account nodig. De webportaal inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl geeft meer informatie over de wijze waarop de aanvraag van de inkomensindicatie via het portaal plaats dient te vinden. De eigenaar/verhuurder levert digitaal een bestand met woonadressen van zijn woningen waarvoor hij een inkomensverklaring wil ontvangen. De belastingsdienst/Centrale administratie (hierna B/CA) levert vervolgens per woonadres digitaal een code. De code geeft aan of het huishoudinkomen meer dan € 43.602 is, in de categorie € 34.085 - € 43.602 valt, minder dan € 34.085 is of onbekend is. Als de code meer dan “€ 43.602” of “€ 34.085 - € 43.602” is wordt ook het getal van het aantal bewoners vermeld en krijgt de verhuurder voor dat woonadres een inkomensverklaring die de verhuurder bij zijn inkomensafhankelijke huurverhogingsvoorstel moet voegen.
In 2012 had de rechter de belastingdienst verboden deze gegevens te verstrekken, omdat er nog geen wettelijke basis aanwezig was op grond waarvan deze gegevens door de belastingdienst beschikbaar gesteld mochten worden. Deze wettelijke basis is er nu wel. Hierbij treft u de Minsteriele regeling inkomensafhankelijke toetsing aan. De rechter zal het verstrekken van gegevens niet op basis van de eerdere overwegingen niet meer tegen kunnen houden.

Als blijkt dat een verhuurder structureel onterecht – namelijk voor geliberaliseerd verhuurde woningen – inkomensverklaringen opvraagt, kan de Belastingdienst sancties opleggen en de verhuurder eventueel ook de verdere toegang tot het portaal voor het aanvragen van inkomensverklaringen ontzeggen (artikel 19a* lid 5 UHW).
In dat geval kan de verhuurder ook niet meer voor gereguleerd verhuurde woningen een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen. En verder staan de sanctiemogelijkheden van de Wet bescherming persoonsgegevens open en bij ernstig misbruik kunnen gedupeerden aangifte doen bij het Openbaar Ministerie wegens schending van artikel 272 van het Wetboek van Strafrecht.

De verhoging per 1 juli 2014
De belastingdienst volgt voor de huurverhoging per 1 juli 2014 een andere aanvraagprocedure met betrekking tot het verstrekken van de inkomensverklaringen van de huurders, dan in 2013 is gevoerd. De gewijzigde procedure staat op bladzijde 4 van de circulaire "Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015"

Het grote bezwaar tegen het in 2013 toegepaste procedure was gelegen in het feit dat de Belastingdienst niet kan controleren of een woning geliberaliseerd wordt verhuurd of dat de huurder al (bijna) de maximale huurprijs betaalt. De belastingdienst had om zo snel mogelijk de verhuurders van informatie te kunnen voorzien een bestand van woningen samengesteld, waarin ook woningen waren opgenomen van verhuurders die geen gebruik wensten te maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging opgenomen. In dit bestand waren ook de woningen die geliberaliseerd worden verhuurd en de gereguleerd verhuurde woningen waarvan de huurprijs al (dicht) op de maximale huurprijs ligt en waarvoor de verhuurder dus de hogere huurverhoging niet mag toepassen, waren in het bestand opgenomen.

In de nieuwe systematiek en werkwijze wordt het webportaal eerst een maand opengesteld aan verhuurders voor het aanvragen van nieuwe accounts voor de huurverhoging van 2014 en wordt daarna een woningenbestand opgebouwd van de verhuurders die zich in die maand voor een account hebben gemeld.
De webportaal inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl gaat op maandag 3 februari 2014 open voor het aanvragen van accounts/inlogcodes.
De werkwijze luidt kort samengevat:

  • de verhuurders die gebruik willen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten voor al hun RSIN’s (Rechtspersonen Samenwerkingsverband Informatie Nummer) en/of hun BSN (Burger Service Nummer) een aparte account/inlogcode aanvragen;
  • Het webportaal sluit op 1 maart 2014 voor het aanmelden voor een account/inlogcode;
  • De Belastingdienst gaat dan een bestand opbouwen van de woningen van de verhuurders die in de periode van 3 februari tot 1 maart 2014 accounts/inlogcodes hebben aangevraagd;
  • De Belastingdienst selecteert uit de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden de woningen met de door de verhuurders aangeleverde RSIN’s en BSN’s en zoekt bij die woningen de inkomens van de bewoners om het gezamenlijk huishoudinkomen te bepalen;
  • De eigenaar-verhuurder levert digitaal een bestand met de woonadressen van zijn woningen waarvoor hij een inkomensverklaring wil ontvangen;
  • De Belastingdienst levert vervolgens per woonadres digitaal een code. Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar 2012 valt.
  • De Belastingdienst stuurt aan de huurders een mededeling dat hun verhuurder voor hun woning een inkomensverklaring heeft aangevraagd en ontvangen.
  • Huurcommissie >>

    De Huurcommissie krijgt er een nieuwe taak bij volgens de minister. Zij dienen namelijk bij een geschil de inkomensgegevens te toetsen aan de waarheid. Indien een huurder van mening is dat het huishoudinkomen minder dan € 43 602 bedraagt en er met zijn verhuurder niet uitkomt in de bezwarenfase, kan de huurder het voorstel tot extra huurverhoging voorleggen aan de Huurcommissie. De huurder zal dan bij het bezwaarschrift tegen het huurverhogingsvoorstel of bij het verzoekschrift om een uitspraak van de Huurcommissie bewijs moeten leveren middels een IB60-formulier dat het huishoudinkomen in het peiljaar lager was dan één van de twee inkomensgrenzen (€43.602 of tussen € 34.085 en € 43.602) zoals die door de belastingdienst aan de verhuurder over het peiljaar is doorgeven.

    Formele eisen aan de huurverhoging >>

    Het voorstel tot verhoging van de huurprijs moet door de verhuurder schriftelijk worden gedaan. De verhuurder moet tenminste twee maanden voor de beoogde dag van de huurverhoging het voorstel aan de huurder doen (zie artikel 7:252 BW). Het Hof te Leeuwarden had in hoger beroep in rechtsoverweging 6 van haar arrest van 23 augustus 2011 LJN: BR5592, gerechtshof Leeuwarden, 200.019.354/01 weinig woorden nodig om de verhuurder terecht te wijzen die meende dat een verhogingsvoorstel met terugwerkende kracht ingevoerd kon worden.
    Een bepaald formulier voor het verhogingsvoorstel is niet meer nodig. Een voorbeeld van een formulier voor huurverhoging treft u hier aan. U kunt uw eigen model hieruit herleiden als u dit model niet wenst te gebruiken. Het schriftelijke voorstel moet wel aan de volgende eisen voldoen:
    1. de verhuurder moet tijdig (tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag) de huurverhoging schriftelijk voorstellen (zie artikel 7:252 BW);
    2. het voorstel moet de geldende huurprijs noemen;
    3. het voorstel moet het percentage (of het bedrag ) van de wijziging vermelden;
    4. het voorstel moet de voorgestelde huurprijs noemen;
    5. het voorstel moet de voorgestelde dag van de voorgestelde huurprijs noemen;
    6. het voorstel moet vermelden binnen welke termijn en op welke manier de huurder tegen het voorstel bezwaar kan maken en moet de gevolgen vermelden die het met zich meebrengt als de huurder geen bezwaar maakt.

    Indien de verhuurder een voorstel tot huurprijsverhoging doet op grond van artikel 7:252a lid 1 BW , dient hij daarbij een door de inspecteur afgegeven verklaring omtrent de hoogte van het huishoudinkomen te voegen. De huurder kan dan kennis nemen van het gegeven of het huishoudinkomen meer of minder bedraagt dan de in artikel 10 lid 2 UHW opgenomen grenzen, of dat geen gegevens beschikbaar zijn.
    Ik vind het enigszins merkwaardig dat dit vereiste niet in artikel 7:252 BW is opgenomen. Door de vereisten die aan een huurverhoging worden gesteld over enkele artikelen te versnipperen, wordt de regeling er niet duidelijker op.
    Zo besliste de kantonrechter Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 (ECLI:NL:RBLIM:2013:4893 ) dat artikel 3 lid 2 Wohv op de periodieke huurverhoging van toepassing is. Volgens de rechter staat het de verhuurder vrij de inkomensafhankelijke huurverhoging al of niet toe te passen, waardoor een besluit van de verhuurder om per of ná 1 juli 2013 de huurprijs extra te verhogen ter stimulering van de doorstroming voor hogere inkomens, gekwalificeerd moet worden als een wijziging van beleid inzake de huurprijzen als bedoeld in artikel 3 lid 2 sub e van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Conform het bepaalde in artikel 5 Wohv van die wet kan de verhuurder een dergelijke beleidswijziging niet doorvoeren dan nadat hij binnen een periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 5 Wohv de belangenvereniging van de huurders in staat heeft gesteld met hem overleg te voeren of schriftelijk advies uit te brengen.
    De verhuurder die zich niet aan de termijnen ten aanzien van de adviserende rol van de huurdersorganisaties op grond van de Wohv had gehouden kon de voorgestelde huurverhoging wegens de in acht te nemen termijnen op 1 juli 2013 in laten gaan. De aangezegde huurverhoging werd door de Huurcommissie geconverteerd naar 1 augustus 2013. Deze casus heeft geleid tot de uitspraak van de Huurcommissie van 11 juli 2013. De Huurcommissie heeft in haar (uitspraak van 11 juli 2013) geoordeeld dat de huurdersorganisatie niet tijdig om advies was gevraagd omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging en dat de verhogingsvoorstellen al waren verstuurd, voordat het advies van de huurdersorganisaties de verhuurder had bereikt. De verhuurder was in tijdsnood gekomen door het tijdstip waardoor de inkomensafhankelijke verhoging definitief door de regering was goedgekeurd. De verhuurder had sinds 2007 de gebruikelijke huurverhoging gelijk het door de minister kenbaar gemaakte huurverhogingspercentage aan de huurders doorbelast. De verhuurder had voor 2013 besloten voor alle huurders slechts het percentage van 4% huurverhoging in rekening te brengen. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. Deze verhuurder besloot voor alle huurders de verhoging van 1,5% bovenop het inflatiepercentage door te voeren.
    De Huurcommissie was van mening dat er sprake was van wijziging van beleid van de verhuurder. De verhuurder bracht in tegenstelling tot voorgaande jaren een hoger percentage in rekening dan de inflatiecorrectie. Daarnaast had de Huurcommissie de rechter elk jaar om advies gevraagd.
    De Huurcommissie was van mening dat de verhuurder met het aanzeggen van de huurverhoging per 1 juli 2013, een beleidswijziging heeft doorgevoerd, zonder het advies van de huurdersbelangenverenigingen af te wachten. Dit is een schending van artikel 5 Wohv. De verhuurder had conform artikel 5 lid 3 onder c Wohv haar voornemen pas kunnen uitvoeren drie dagen nadat haar schriftelijke mededeling d.d. 26 april 2013 als bedoeld in artikel 5 lid 2 door de huurdersbelangenverenigingen was ontvangen, en met inachtneming van de voor de huurverhoging toepasselijke, wettelijke termijn.
    Dit alles bezien, beschouwde de Huurcommissie de in half april naar huurders verzonden huurverhogingen als prematuur verzonden. Die aangezegde huurverhogingen vormden de uitvoering van het gewijzigde beleid ten aanzien van de huurprijsverhogingen zoals verhuurder deze per 1 juli 2013 wilde doorvoeren. Het rechtsgevolg van de voortijdig verzonden aanzeggingen wordt echter door de uitspraak dat er sprake is van schending van de verplichtingen van de WOHV, gelet op de termijn van 3 dagen conform artikel 5 lid 3 sub c WOHV opgeschort tot 30 april 2013. Strikt genomen had de verhuurder op dat moment de huurverhogingsaanzeggingen pas mogen versturen. In dit geval leidt een redelijke uitleg van het gebeurde tot de conclusie dat de huuraanzeggingen als verzonden moeten worden beschouwd per 30 april 2013. Immers middels de brief van 26 april 2013 heeft verhuurder de adviezen van de huurdersbelangenverenigingen gemotiveerd naast zich neergelegd. Aangezien de aanzeggingen de huurders niet voor 1 mei 2013 bereikt zouden hebben, is het redelijk dat de aangezegde huurverhogingen geacht worden in te gaan op 1 augustus 2013.
    In deze gevallen volgde de verhuurder in het verleden het inflatievolgende huurverhogingsbeleid. De wetgever heeft voor het jaar 2013 de mogelijkheid geopend naast de inflatievolgende huurverhoging een extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging door te voeren. Als de verhuurder vervolgens van deze mogelijkheid gebruik maakt stapt deze verhuurder dus af van zijn beleid om alleen een inflatiecorrectie toe te passen. Daarmee is er feitelijk een wijziging van beleid die volgens de Wohv een informatieplicht van verhuurder aan de huurdersorganisaties oplevert en daar op volgend een adviesrecht voor huurdersorganisaties oplevert.
    Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen. In dit arrest wordt bevestigd dat er sprake is van wijziging van beleid betreffende de huurverhoging. De huurdersorganisatie had daarom over dit beleid geïnformeerd dienen te worden conform het bepaalde in artikel 5 Wohv. Het hof is van mening dat de verhuurder haar eerdere beleid ter zake de jaarlijks door haar aan te zeggen huurverhoging heeft gewijzigd vanwege de noodzakelijk te maken keuze of er slechts een verhoging met inflatiecorrectie in rekening zou worden gebracht of een verhoging inclusief de extra verhoging boven de inflatiecorrectie. Dat per saldo het besluit van de verhuurder relatief gunstig uitpakte voor de huurders met een jaarinkomen boven € 33.614,= maakt het voorgaande niet anders.

    Ik vraag mij af of de regelgeving niet te ver is doorgeschoten. Uit deze uitspraken volgt immers dat de verhuurder die altijd de door de minister voorgeschreven verhoging heeft toegepast nu haar beleid wijzigt als de verhuurder de wettelijke mogelijkheden van inkomensafhankelijke verhoging toepast. De handelwijze van de verhuurder is dan afgeleid van het beleid van de overheid. De overheid heeft beslist dat de mensen met een bepaald inkomen moeten worden gestimuleerd om door te schuiven naar andere woonruimte. Dat de verhuurder kan kiezen dit beleid door te voeren maakt dit in mijn beleving nog niet tot beleid van de verhuurder. Dat is anders als de verhuurder de huurverhoging niet altijd volledig toe heeft gepast en nu besluit het volledige verhogingspercentage toe te passen. Het beleid wijzigt in mijn beleving niet als de verhuurder die altijd het maximale huurverhogingspercentage heeft toegepast nu ook de maximale verhoging doorvoert voor de verschillende huurders. Verder is er ook een praktische benadering. De verhuurder die volgens de wet het door de minister voorgeschreven percentage hanteert kan de adviezen van de huurdersorganisaties gewoon naast zich neerleggen. De wettelijke regels hebben dan tot gevolg dat slechts de invoering van de huurverhoging kan worden vertraagd. Dit lijkt mij niet de bedoeling van de wetgeving. De mogelijkheid tot het geven van advies op basis van de door de verhuurder verstrekte informatie moet toch nog enige zin hebben? Het kan toch niet de bedoeling zijn de verhuurder te hinderen in de verhoging van de door de minister weergeven verhogingspercentage als de verhuurder altijd de maximale verhoging heeft doorgevoerd ook als deze maximale verhoging in het verleden alleen een inflatiecorrectie bevatte? De intentie van het beleid van de verhuurder was dan immers deze maximale verhoging door te voeren. De intentie van de verhuurder wordt dan niet gewijzigd, maar feitelijk vindt er in 2013 wel een verhoging plaats waarbij de huurprijs op andere wijze kan worden verhoogd dan in voorgaande jaren. De huidige regeling van de Wohv kijkt niet naar de intentie van de verhuurder, maar naar de wijziging van de feitelijke componenten waaruit de huurverhoging bestaat. Bestaat deze huurverhoging uit andere componenten dan in voorgaande jaren het geval was, dan is dit een wijziging van beleid waarover de huurdersorganisatie advies mag geven.
    In de laatste uitspraak nam de verhuurder de volledige mogelijkheden tot verhoging niet over, maar beperkte deze verhuurder de verhoging tot 4%. De verhoging van 4% vertoont ook een verhoging boven de inflatie, hetgeen een afwijking is van de verhoging van voorafgaande jaren, die alleen een inflatiecorrectie bevatte. Dit is in het voordeel van de huurders die op basis van hun inkomen een verhoging van 4,5% en 6,5% zouden moeten voldoen. Dit is ook een wijziging van beleid als de verhuurder voorheen altijd voor alle huurders de door de minister voorgeschreven verhoging volledig heeft doorgevoerd. Volgens de wet is daar dus wel op grond van de Wohv informatieplicht van de verhuurder richting de huurdersorganisatie. Ik zie het nut niet zo van deze papieren rompslomp als aan het eind van de rit de verhuurder zijn beleid toch door kan voeren als deze simpel is gebaseerd op de wetgeving. Artikel 5 Wohv is nu zo ingericht dat de verhuurder ook in de situaties waarbij altijd de maximale huurverhoging is doorgevoerd op wettelijke gronden nu toch op grond van artikel 3 lid 2 Wohv de plicht heeft de huurdersorganisaties te informeren als de wettelijke mogelijkheden de huur te verhogen andere componenten heeft dan in voorgaande jaren het geval was.
    De rechter te Breda was in haar vonnis van 6 januari 2010 (ECLI:NL:RBBRE:2010:BK8577) (het ging niet over de inkomensafhankelijke verhoging, maar een contractuele verhoging) van mening dat de verhuurder niet te kort was geschoten aangezien er geen sprake was geweest van wijziging van beleid, maar van vaststelling van beleid. Dit beleid kan slechts door de rechter worden doorkruist als er sprake van een onredelijke handelwijze zou zijn. Dat was niet het geval. De rechter was verder van mening dat er geen sprake was van wijziging van beleid, maar enkel van de (eerste) vaststelling en het kenbaar maken van dat beleid. De rechter is vervolgens van mening dat de wet de huurdersorganisatie in artikel 5 lid 1 Wohv geen bevoegdheid geeft te adviseren met betrekking tot de vaststelling van beleid. Dat dit anders zou zijn ligt althans niet voor de hand, al was het maar omdat dat zich bijvoorbeeld niet verdraagt met het in artikel 3 Wohv neergelegde recht op informatie over het huurprijsbeleid. Dat is overbodig dan wel zinledig indien de huurdersorganisatie in de vaststelling van dat beleid toch al participant zou zijn. Analoog redenerend kan ook gesteld worden dat het voor het eerst toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging vaststelling van beleid betreft en niet van wijziging van beleid. Er is immers nooit eerder inkomensafhankelijk huurverhoging mogelijk geweest. De eerder weergeven uitspraken delen dit standpunt niet. Wellicht zal de Hoge Raad zich hierover in het belang van het recht een keer uitlaten.

    Als het voorstel niet voldoet aan de bovengemelde eisen, dan blijft de oude huurprijs verschuldigd, tenzij de geadresseerde van het voorstel niet door deze fout is benadeeld (artikel 7:252 lid 4 BW.

    Dit is een onduidelijk criterium, want wanneer wordt de huurder geacht door de fout te zijn benadeeld? In ieder geval lijkt de huurder volgens mij benadeeld als de verhuurder niet op de termijn heeft gewezen waarbinnen de huurder bezwaar moest maken en het voorstel de gevolgen van zijn verzuim niet vermeldt. Voorheen was het zo dat bij de verhuurder het initiatief lag om de voorgestelde huurprijs door te voeren bij bezwaar van de huurder of bij non-reactie van de huurder. Op grond van 7:253 lid 1 BW dient de verhuurder de Huurcommissie van het bezwaar van de huurder op de hoogte te brengen als de verhuurder schriftelijk van het bezwaar van de huurder vóór het tijdstip waarop de verhoging in had moeten gaan op de hoogte is gesteld. Als de huurder na dat tijdstip bezwaar tegen de huurverhoging maakt ligt het initiatief om de zaak bij de Huurcommissie aanhangig maakt bij de huurder. De huurder dient hier bedacht op te zijn. Bij het onbetaald laten van de per aangetekende brief aangezegde huurverhoging en bij verzuim van het starten van een procedure bij de huurcommissie, zal de voorgestelde huurprijs toch geldig zijn en zal de huurder bij het onbetaald laten van de huurverhoging een huurschuld opbouwen.

    Bezwaar tegen de huurverhoging en termijnen >>


    Inleiding
    De mogelijkheid om op grond van ernstige onderhoudsgebreken bezwaar te maken tegen de huurverhoging is na 1 juli 2000 komen te vervallen. De huurder kan in zo’n geval gebruik maken van de procedure voor tijdelijke huurverlaging bij ernstige onderhoudsklachten ( het hoofdstuk: huurprijzen en gebreken aan woning). Deze procedure kan gedurende het gehele jaar bij de Huurcommissie worden gestart.
    Ook kan de huurder geen bezwaar maken tegen de huurverhoging als hij meent dat het energielabel dat bij Agentschap NL (voorheen: SenterNovem) is geregistreerd, onjuist is. De huurcommissie moet dan uitgaan van dat geregistreerde energielabel.

    De huurder maakt bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging

    Als de huurder een bezwaar tegen de voorgestelde verhoging bij de verhuurder heeft ingediend, uiterlijk voordat de voorgestelde huurverhoging in had moeten gaan (meestal is dit 1 juli van elk jaar), dan moet de verhuurder binnen zes weken na de oorspronkelijke ingangsdatum van de huurverhoging bij de Huurcommissie een verzoekschrift indienen om de Huurcommissie een uitspraak te laten doen over de redelijkheid van het voorstel. De huurder moet zijn bezwaar dan bij de verhuurder indienen en niet bij de Huurcommissie kenbaar maken. In dit stadium moet de huurder een ander formulier (dit formulier) van de Huurcommissie gebruiken om bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging dan na het verstrijken van de voorgestelde datum van huurverhoging.
    Verzuimt de verhuurder naar aanleiding van dit bezwaar actie te ondernemen, dan gaat de huurverhoging niet door (zie artikel 7:253 lid 1 BW). In de praktijk is deze regeling mooi uitgewerkt in rechtsoverweging 7 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 23 augustus 2011 LJN: BR5592, gerechtshof Leeuwarden, 200.019.354/01 . In deze zaak had de huurder tijdig bezwaar gemaakt bij de verhuurder na een voorgestelde huurverhoging. De verhuurder deed niets met deze klacht, terwijl deze na deze klacht eigenlijk de Huurcommissie in had moeten schakelen. Het gevolg hiervan was dat de verhoging van de huur geen doorgang kon vinden.
    Mocht de huurder bezwaar hebben gemaakt tegen de huurverhoging, omdat door de verhoging de maximum punten van de woning zou worden overschreden, dan kan de verhoging niet doorgaan. Doe de Huurprijscheck!.

    De huurder maakt bezwaar tegen de hoogte van het inkomen in de voorgestelde huurverhoging
    Als de huurder van mening is dat de door de verhuurder meegestuurde inkomensgegevens niet kloppen, kan hij dit via een bezwaarschrift aan de verhuurder kenbaar maken. De basis van dit bezwaar ligt in artikel 7:253 lid 1 BW.
    De verhuurder is vervolgens verplicht bij de inspecteur een tweede verklaring op te vragen, waaruit de door de huurder in zijn bezwaarschrift gemelde wijziging van omstandigheden, blijkt. Als dat het geval is, is het aan de verhuurder om zijn in eerste instantie gedane voorstel tot huurprijsverhoging in te trekken of aan te passen. Ook kan de huurder zijn bezwaar intrekken als uit de tweede verklaring dezelfde overschrijding van een van de inkomensgrenzen blijkt. Als het voorstel tot huurprijsverhoging wordt ingetrokken, zal het niet tot een geschil bij de Huurcommissie komen. Als de verhuurder zijn voorstel aanpast, is het verder aan de huurder of het al dan niet tot een geschil leidt. De huurder hoeft zijn bezwaar dus niet te onderbouwen met zijn inkomensgegevens. De verhuurder dient na een bezwaar van de huurder opnieuw de inkomensgegevens op te vragen. Van de regel "wie stelt bewijst (artikel 152 lid 2 RV) wordt hier dus af geweken.

    Als de huurder na deze tweede opgevraagde verklaring die door de verhuurder is opgevraagd, of na het door de verhuurder aangepaste voorstel zijn bezwaar handhaaft, dan zal de verhuurder de Huurcommissie van het bezwaar op de hoogte moeten brengen. Het is niet de bedoeling dat de huurder door de verhuurder “de bal terug krijgt gespeeld”. De verhuurder zal het bezwaar bij de Huurcommissie in moeten dienen als de huurder zijn bezwaar handhaaft. Volgens artikel 7:253 lid 1 BW dient de verhuurder immers het bezwaar van de huurder bij de Huurcommissie aanhangig te maken als dit bezwaar door de huurder kenbaar is gemaakt vóór de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging en het bezwaar door de huurder wordt gehandhaafd. De huurder maakt geen bezwaar en betaalt ook de voorgestelde huurverhoging niet

    De verhuurder moet dan binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs de huurder een aangetekende brief sturen om te reageren op het eerder gedane voorstel. De verhuurder kan deze actie overslaan als hij het huurverhogingsvoorstel al per aangetekende brief heeft verstuurd. De verhuurder moet dan binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs (artikel 7:253 lid 5 BW) De huurder dient na de aangetekende brief de Huurcommissie in te schakelen. Deze termijn bij de laatste wijziging van de wet veranderd van zes weken naar drie maanden. De verhuurder krijgt hierdoor de mogelijkheid de huurder eerst niet-aangetekend enkele malen te herinneren aan het huurverhogingsvoorstel en te wijzen op de bezwaarmogelijkheid. Als de huurder dan nog niet betaalt, heeft de verhuurder drie maanden de tijd om de huurder bij aangetekend schrijven opnieuw van het voorstel in kennis te stellen. Daarna heeft de huurder, overeenkomstig met de huidige rappelprocedure, de mogelijkheid om alsnog een bezwaar in te dienen bij de huurcommissie. Gelet op de langere termijn voor de verhuurder wordt ook de termijn voor de huurder verlengd en wel van drie naar vier maanden ná de voorgestelde datum van huurprijswijziging (dus tot en met 31 oktober). De huurder kan het bezwaar tegen huurverhoging na de rappelbrief bij de Huurcommissie indienen volgens het volgende formulier

    Geen rappel, wel aangetekende brief huurverhoging; noodzaak inschakeling huurcommissie

    Als de verhuurder het huurverhogingsvoorstel al bij aangetekende brief heeft verstuurd, dan hoeft de verhuurder geen aangetekende rappelbrief te sturen om de redelijkheid van zijn voorstel aan de Huurcommissie voor te kunnen leggen. Om de huurprijsverhoging effect te laten sorteren moet door de verhuurder echter wel bij de Huurcommissie een verzoek worden ingediend om de huurprijs te toetsen. Dit is geen aantrekkelijke optie gezien de per 1 april 2010 vastgestelde hoogte van de legesvergoeding voor een vereniging een coöperatie, een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV, van € 450. De Huurcommissie moet de formulieren van de verhuurder binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging hebben ontvangen. De verhuurder kan de zaak aan de Huurcommissie voorleggen door middel van dit formulier. Bij een huurverhoging per 1 juli betekent dit, dat de formulieren uiterlijk 30 september bij de Huurcommissie binnen moeten zijn (zie artikel 7:253 lid 2 sub b sub a BW). Als de verhuurder niet of niet op tijd het verzoekschrift bij de Huurcommissie indient, dan gaat de huurverhoging niet door. De verhuurder kan desgewenst een nieuw huurverhogingsvoorstel doen, waarbij opnieuw rekening moet worden gehouden met alle wettelijke termijnen. Artikel 7:253 lid 5 BW schept hier verwarring. Dit artikel wekt de suggestie dat er altijd een aangetekende rappelbrief moet worden gestuurd alvorens de zaak aan de Huurcommissie ter beoordeling te geven. Dat is dus niet nodig als het huurverhogingsvoorstel al middels aangetekende brief naar de huurder is verstuurd. Nogmaals: de verhuurder bereikt ook dit effect zonder inschakeling van de Huurcommissie als hij de huurder een aangetekende herinnering van het voorstel stuurt en de huurder zowel op het voorstel als op de herinnering niet reageert.


    Wel aangetekende rappelbrief; geen noodzaak inschakeling Huurcommissie

    Als de huurder na ontvangst van de per aangetekende post verzonden rappelbrief niet binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging hiertegen bezwaar bij de Huurcommissie maakt, dan wordt de huurder geacht in te hebben gestemd met dit voorstel. de huurder dient in dit bezwaar de Huurcommissie te verzoeken het voorstel tot verhoging van de huurprijs te toetsen op grond van de redelijkheid. Als de huurder heeft verzuimd dit bezwaar in te dienen, dan is de huurder door de wettelijke fictie gebonden aan de voorgestelde huurverhoging.

    De verhuurder hoeft dus na versturen van de aangetekende herinnering geen maatregelen te nemen om de huurverhoging effect te laten sorteren als de huurder niet laat merken dat deze niet instemt met de voorgestelde huurverhoging; de huurverhoging moet dan wel aan de bovengenoemde door de wet gestelde eisen voldoen (onder meer een aangetekende brief van het voorstel van de huurverhoging en een rappelbrief van de huurverhoging; de verhuurder moet dus minimaal twee brieven hebben verstuurd). De huurder wordt geacht met het voorstel in te hebben gestemd als deze na ontvangst van beide brieven binnen de door de wet gestelde termijn geen bezwaar tegen het voorstel maakt. Zie 7:253 lid 3 BW.

    Gezien het bovenstaande lijkt de verhuurder, die een aangetekende rappelbrief verstuurt, op de meest informele wijze een huurverhoging door te kunnen drukken als de huurder een lakse houding ten aanzien van de plannen van de verhuurder inneemt. Onderstaand wordt uitgebreider ingegaan op de positie van de huurder.

    De huurder heeft het voorstel niet bij aangetekende brief ontvangen.

    Als de verhuurder het voorstel niet per aangetekende brief naar de huurder stuurt en de verhuurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid het voorstel alsnog binnen drie maanden na de beoogde ingangsdatum van de huurverhoging per aangetekende brief naar de huurder te sturen (de rappelprocedure), dan blijft de oude huurprijs in stand als de huurder de huurverhoging niet heeft betaald. De huurder hoeft dan geen bezwaar tegen de huurverhoging gemaakt te hebben. De verhuurder kan door de langere rappeltermijn van drie maanden er ook nog voor kiezen eerst nog een gewone brief te sturen om de huurder te attenderen op de huurverhoging. Binnen deze termijn van drie maanden dient er toch een aangetekende rappelbrief gestuurd te worden als de huurder nog steeds niet reageert op de aangezegde huurverhoging.
    Als de huurder na de datum waarop de voorgestelde huurverhoging in had moeten gaan bezwaar tegen deze verhoging maakt, dan doet de verhuurder er toch verstandig aan om een aangetekende rappelbrief te versturen. Hoewel de aangetekende brief is bedoeld om zekerheid te hebben of het verhogingsvoorstel de huurder heeft bereikt en de huurder door zijn bezwaar kenbaar maakt deze verhoging te hebben ontvangen, doet de verhuurder er toch verstandig aan de rappelbrief te sturen als het bezwaar van de huurder na de ingangsdatum van de huurwijziging de verhuurder heeft bereikt. Volgens 7:253 lid 2 BW lijkt een huurverhogingsvoorstel onder meer alleen rechtsgeldig gedaan te kunnen worden als het oorspronkelijke voorstel (dat niet aangetekend was verstuurd) wordt gevolgd door een aangetekende rappelbrief als er vóór de voorgestelde ingangsdatum van de nieuwe huurprijs geen bezwaar van de huurder de verhuurder heeft bereikt, doch dit bezwaar pas na de voorgestelde ingangsdatum bij de verhuurder binnen is gekomen. Dit lijkt een overbodige handeling, omdat het bezwaar van de huurder- zij het na de voorgestelde ingangsdatum van de huurprijs - kenbaar is gemaakt. Artikel 7:253 lid 2 BW lijkt hiermee geen rekening te houden. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid door de verhuurder is natuurlijk altijd mogelijk, maar geeft toch niet de zekerheid die het versturen van een rappelbrief wel kan geven.

    De huurder heeft de voorgestelde verhoging wel bij aangetekende brief ontvangen

    Als de huurder de verhoging van de huurprijs wel per aangetekende brief heeft ontvangen, hetzij als eerste aanzegging door de verhuurder, hetzij met een aangetekende herinnering binnen een termijn van drie maanden na de beoogde ingangsdatum van de huurverhoging, dan moet de huurder binnen vier maanden na de beoogde ingangsdatum van de huurwijziging bezwaar bij de Huurcommissie maken (dus uiterlijk 31 oktober). Voor dit bezwaar kan de huurder van formulier gebruik maken.

    De huurder maakt bezwaar tegen de huurverhoging

    De huurder die alsnog bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging wenst te maken doet er dus goed aan de huurverhoging niet te betalen en binnen de daarvoor gestelde termijn van drie maanden na de voorgestelde datum van de huurverhoging bezwaar te maken bij de huurcommissie. Artikel 7:253 lid 2 sub a BW lijkt drie voorwaarden te stellen aan de mogelijkheid van het maken van bezwaar tegen de huurverhoging:

    • De huurder heeft niet in een eerder stadium (dus voor de oorspronkelijke ingangsdatum van de huurverhoging) bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. ( Het bezwaar wordt gedaan met dit formulier)
      Toelichting: de huurder moet niet al voor de voorgestelde datum van huurverhoging bezwaar tegen de huurprijswijziging hebben gemaakt. Lijkt logisch want dan kan er van uit worden gegaan dat de verhuurder tot drie maanden na het tijdstip waarop de verhoging in had moeten gaan de Huurcommissie verzoekt zich uit te laten over de redelijkheid van het voorstel. Doet de verhuurder hier niets mee dan lijkt deze de mogelijkheid tot huurverhoging te hebben verspeeld. Het initiatief ligt in dit geval bij de verhuurder.
    • De huurder heeft de huurverhoging niet betaald. Toelichting: de huurder moet de aangezegde huurverhoging niet hebben betaald; door de huurverhoging te betalen lijkt men de rechten te hebben verspeeld om alsnog bezwaar te maken. Als de verhuurder gebruik maakt van een automatische incasso, dan doet de huurder er verstandig aan deze automatische incasso te storneren en het oorspronkelijke huurbedrag over te maken, dan wel de automatische incasso ongedaan te maken.
    • De huurder heeft een (aangetekende) rappelbrief ontvangen. Toelichting: als de verhuurder de eerste mededeling over de huurverhoging niet per aangetekende post heeft verstuurd, dan dient er een aangetekende rappelbrief door de verhuurder te worden verstuurd en door de huurder te zijn ontvangen. De huurder maakt bezwaar tegen de verhoging na de rappelbrief met dit formulier. Zonder aangetekende rappelbrief gaat de huurverhoging niet door en heeft het voor de huurder geen zin om tegen het voorstel van de huurverhoging bezwaar te maken. De mogelijkheid dat de verhuurder de zaak na het versturen van het aangetekende voorstel tot verhoging van de huur bij de Huurcommissie ter beoordeling voor kan leggen, speelt hier niet, omdat de Huurcommissie dan al is ingeschakeld om de redelijkheid van het voorstel te beoordelen.

    Als aan de drie voorwaarden is voldaan en er door de huurder binnen drie maanden na ingangdatum van de voorgestelde huurverhoging geen bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie is ingediend, dan wordt de huurder geacht met het voorstel in te stemmen. DE VERHUURDER HOEFT DAN DUS NIET EEN PROCEDURE BIJ DE HUURCOMMISSIE TE STARTEN, zoals in het oude systeem noodzakelijk was.

    Conclusie
    De huurder die niet reageert (geen bezwaar maakt) op het correct gedane voorstel bouwt een huurachterstand op als de huurverhoging niet wordt betaald en de huurder voor de ingangsdatum waarop de gewijzigde huurprijs in had moeten gaan geen bezwaar tegen de verhoging heeft ingediend.

    De huurprijsverhoging is subjectgebonden >>

    Deze regeling is subjectgebonden en NIET objectgebonden.

    Inhalen huurverhoging (na herstel gebreken) >>

    Een huurprijs die door gebreken aan de woning niet per de gebruikelijke datum is gerealiseerd mag volgens sommige (door gewijzigde inzichten achterhaalde) uitspraken in de rechtspraak niet op grond van deze regel worden ingehaald. Noot 1

    De in Noot 1 genoemde uitspraken lijken inmiddels door gewijzigde inzichten achterhaald. De mogelijkheid van het kunnen inhalen van een huurverhoging lijkt zich niet te beperken tot het geval waarop door een verhuurder een huurverhogingsvoorstel te laat is ingediend. Door te laat indienen van de huurverhoging (bijvoorbeeld op 1 augustus in plaats van op 1 mei van een jaar) zal de dan geldende actuele huurprijs langer worden gecontinueerd dan de minimum termijn van 12 maanden.
    Artikel 7:250 lid 3 BW maakt het mogelijk een huurverhoging in te halen als de verhuurder de huurverhoging niet heeft kunnen realiseren, of de huurverhoging abusievelijk niet heeft plaatsgevonden. Dit artikel lijkt ook mogelijk door de verhuurder toegepast te kunnen worden na herstel van gebreken. De verhuurder kan op grond van laatstgenoemd artikel terugkeren naar het gebruikelijke tijdstip waarop de huurverhoging normaliter wordt doorgevoerd (1 juli). Noot 1a
    Als de gebreken pas zijn hersteld na het tijdstip waarop de huurverhoging normaal plaats zou vinden, dan kan de huurverhoging worden ingehaald als herstel eerder plaatsvindt dan 24 maanden na de laatste verhoging. Als herstel van de gebreken meer tijd in beslag heeft genomen dan 24 maanden na de voorgestelde verhoging, dan kunnen de uitgestelde termijnen niet allemaal worden ingehaald. Onderstaand wordt dit nader verklaard.

    Dit betekent dat een uitgestelde huurverhoging later plaatsvindt dan de voorgeschreven minimumtermijn van 12 maanden (zie artikel 7:251 BW). Als herstel plaatsvindt tussen de 13 en de 24 maanden na de laatste verhoging, dan kan de verhoging worden ingehaald op grond van artikel 7:250 lid 3 BW .

    Herstel van de gebreken vindt plaats tussen 13 en de 24 maanden na de laatste verhoging

    Als de huurprijs inmiddels 15 maanden ongewijzigd is gebleven mag de verhuurder de verstreken 3 maanden (boven de al eerder verstreken twaalf maanden ) van de geldende termijn van twaalf maanden aftrekken, zodat de volgende verhoging 9 maanden na 15 maanden plaats kan vinden. Een huurverhoging binnen 24 maanden kan dus altijd na verloop van 24 maanden worden gerealiseerd.

    Schematisch kan dit er als volgt uit zien:

    • 1 juli 2009: eerste verhoging ( artikel 7:250 lid 1 BW);

    • 1 december 2009: huurverlaging op grond van gebreken aan het gehuurde ( artikel 7:207 BW);

    • 1 juli 2010: geen huurverhoging door nog aanwezige gebreken ( artikel 7:250 lid 2 BW);

    • 10 september 2010: herstel van gebreken;

    • 1 december 2010: tweede uitgestelde huurverhoging na herstel van gebreken ( artikel 7:250 lid 1 sub b BW,ook hier moet een termijn van twee maanden na aanzegging van de huurverhoging in acht worden genomen, tenzij er overeenstemming over de verhoging bestaat);

    • 1 juli 2011: derde versnelde verhoging ( artikel 7:250 lid 3 BW);

    • 1 juli 2012: vierde verhoging.

    Herstel van de gebreken vindt plaats tegen verstrijken van 24 maanden na de laatste verhoging.
    Als de tweede verhoging pas na vierentwintig maanden kan worden doorgevoerd (het gebrek is bijvoorbeeld pas verholpen op 30 april 2007, dan kunnen de tweede en de derde verhoging in dit voorbeeld gelijktijdig op 1 juli 2007 worden doorgevoerd. De huurverhoging heeft dus geen terugwerkende kracht, zodat de inkomsten van de gemiste huurverhoging gedurende de periode waarover de huurverhoging is uitgesteld als verloren beschouwd moeten worden.

    Herstel van de gebreken vindt plaats na verstrijken van 24 maanden na de laatste verhoging

    Een belangrijk argument dat de verhuurder huurverhogingen mis gaat lopen als hij 24 maanden na de laatste verhoging de huur niet heeft verhoogd, is dat hij op grond van artikel 7:250 lid 3 BW kan weten dat hij dan de mogelijkheid tot verhoging misloopt. Noot 1c

    Indien de verhuurder wijziging van de huurprijs 24 maanden na de laatste huurprijsverhoging wenst door te voeren, dan is allereerst de reguliere verhoging mogelijk na herstel van de gebreken. Vervolgens kan de verhuurder een versnelde verhoging doorvoeren om daarmee terug te keren naar het gebruikelijke verhogingsschema.

    Schematisch ziet dit er als volgt uit:
    • 1 juli 2009: eerste verhoging ( artikel 7:250 lid 1 BW);

    • 1 december 2009: huurverlaging op grond van gebreken aan het gehuurde ( artikel 7:207 BW);

    • 1 juli 2010: geen huurverhoging door nog aanwezige gebreken ( artikel 7:250 lid 2 BW);

    • 1 juli 2011: geen huurverhoging door nog aanwezige gebreken ( artikel 7:250 lid 2 BW);

    • 1 juli 2012: geen huurverhoging door nog aanwezige gebreken ( artikel 7:250 lid 2 BW);

    • 10 september 2012: herstel van gebreken;

    • 1 december 2012: tweede uitgestelde huurverhoging na herstel van gebreken ( artikel 7:250 lid 1 sub b BW, ook hier moet een termijn van twee maanden na aanzegging van de huurverhoging in acht worden genomen, tenzij er overeenstemming over de verhoging bestaat);

    • 1 juli 2013: derde versnelde verhoging ( artikel 7:250 lid 3 BW);

    • 1 juli 2014: vierde verhoging.

    De verhuurder mist dus een verhoging en omdat de verhoging geen terugwerkende kracht heeft mist de verhuurder ook de inkomsten van de overgeslagen huurverhoging gedurende de periode waarover de huurverhoging is uitgesteld, en inkomsten kunnen ook niet worden ingehaald. Deze inkomsten moeten dus als verloren worden beschouwd.

    Op welke manier moeten de (in te halen ) huurverhogingen kenbaar worden gemaakt?>>

    Overeengekomen opschorting van de huurverhoging

    Als partijen zijn overeengekomen dat huurverhoging na herstel van de gebreken kan worden verhoogd, dan is aanzegging van de huurverhoging niet nodig. Het verdient dan wel aanbeveling dat tussen partijen schriftelijk wordt vastgelegd wat is overeengekomen om onduidelijkheid te voorkomen.

    Geen overeenstemming over huurverhoging na herstel van gebreken

    Als partijen het over de huurverhoging na herstel van de gebreken niet eens zijn, dan moet de huurverhoging op de normale wijze worden aangezegd. Zie het onderdeel "Formele eisen aan de huurverhoging" in dit hoofdstuk. Als dit anders zou zijn, dan zou de huurder de mogelijkheid tot bezwaar tegen de huurverhoging worden ontnomen. Dit geldt voor zowel de uitgestelde als de versnelde huurverhoging.

    De verhuurder die een goede inschatting heeft gemaakt van de datum waarop de gebreken zijn hersteld, kan de aanzegging van de huurverhoging al doen op het moment dat de gebreken nog bestaan (bijvoorbeeld bij afronding van de herstelwerkzaamheden). De ingangsdatum van de huurverhoging kan immers op zijn vroegst ingaan op de eerste van de maand, volgend op de maand waarin herstel heeft plaatsgevonden. Als na het herstel de verhogingen worden aangezegd, dan is de verhuurder, gezien de wettelijke termijn van twee maanden die bij aanzegging van de huurverhoging in acht moet worden genomen, altijd te laat in die zin dat verhoging van de huur dan niet plaats kan vinden op de eerste van de maand, volgend op de maand waarin herstel heeft plaatsgevonden.

    Mocht in het huurverhogingsvoorstel een datum worden genoemd waarop het herstel nog niet heeft plaatsgevonden, dan kan de Huurcommissie bij toetsing van de redelijkheid van het voorstel tot geen andere conclusie komen dan dat het voorstel niet redelijk is, althans dat de voorgestelde verhogingsdatum niet redelijk is.

    De verhuurder geeft toch een voorstel tot huurverhoging per 1 juli ondanks aanwezigheid van gebreken

    Als de huurder de gebreken nog niet bij de Huurcommissie heeft gemeld, doet deze er verstandig aan alsnog een huurverlaging te vorderen op grond van artikel 7:207 BW. Dit moet worden gedaan volgens de manier waarop een huurverlaging op grond van artikel 7:207 BW moet worden gestart (zie: Huurprijzen (en gebreken aan de woning). De Huurcommissie kijkt voor de beoordeling van de juistheid van de huurverhoging immers niet of er gebreken in het gehuurde aanwezig zijn. De huurder doet er verstandig aan bezwaar tegen de huurverhoging te maken wegens een al eerder toegewezen verzoek tot verlaging van de huurprijs op grond van gebreken in het gehuurde. Als de huurder nog geen vordering heeft ingediend op grond van artikel 7:207 BW, dan dient de huurder dat alsnog te doen en bij het bezwaar tegen de huurverhoging te verwijzen naar de procedure tot vermindering van de huurprijs op grond van gebreken aan het gehuurde.
    In dit hoofdstuk (zie Bezwaar tegen de huurverhoging en termijnen) is duidelijk gemaakt dat een huurder, die geen actie tegen de huurverhoging indient, na verloop van tijd wordt geconfronteerd met een huurverhoging waartegen geen bezwaar meer kan worden gemaakt! Het is dus altijd van belang dat de huurder bij aanwezigheid van gebreken in het gehuurde altijd bezwaar tegen de huurverhoging maakt (en gelijktijdig een actie start op grond van huurvermindering op grond van gebreken aan het gehuurde, voor zover een dergelijke procedure al niet is gevoerd bij de huurcommissie.
    Verhogingen die worden aangezegd, terwijl de huur door de Huurcommissie is verlaagd wegens gebreken aan het gehuurde, kunnen niet leiden tot verhoging van de huur (zie artikel 7:250 lid 2 BW)

    Huurverhogingspercentages

    Uitgangspunt is dat voor niet-geliberaliseerde woonruimte het voor het betreffende tijdvak geldende percentage kan worden berekend. Voor de versnelde verhoging geldt hetzelfde. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt dat de contractueel overeengekomen verhoging door de verhuurder kan worden berekend. De verhuurder van geliberaliseerde woonruimte is niet gebonden aan het percentage dat door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld.

    Huurcommissie oordeelt over de redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging >>

    De Huurcommissie doet voor niet-geliberaliseerde woonruimte uitspraak over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverhoging. Zij vermeldt de verhoging van de huurprijs die zij redelijk acht of spreekt uit dat het ongewijzigd blijven van de huurprijs redelijk is (artikel 13 lid 1 UHW).
    1. In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7:253 BW doet de Huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de huurprijsverhoging die staat vermeld in het daaraan ten grondslag liggende voorstel. De Huurcommissie spreekt uit welke huurprijsverhoging zij redelijk acht, in welk geval zij tevens aangeeft tot welke huurprijs die huurprijsverhoging leidt, dan wel dat zij een huurprijsverhoging niet redelijk acht.

    Verder geeft zij in haar uitspraak de ingangsdatum van de huurprijsverhoging aan (artikel 13 lid 2 UHW).
    2. De Huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de huurprijsverhoging, zijnde de in het in het eerste lid bedoelde voorstel vermelde datum van ingang, dan wel een latere datum indien de wet zulks voorschrijft.

    Voor een verdere uitleg voor de rol van de Huurcommissie bij bepaling van de huurprijs wordt verwezen naar het hoofdstuk: Huurprijzen en de procedure bij de huurcommissie

    De redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging en Huurvast>>

    In het huurcontract waarin tussen partijen en huurvastprijs is opgenomen, wordt tussen partijen afgesproken dat de huurprijs een bepaalde periode (meestal vijf jaar) niet wordt verhoogd. Normaal gesproken wordt deze huurprijs per jaar aangepast. Dit is afhankelijk van het beleid van de overheid en het huurbeleid van uw verhuurder. De huurvastconstructie zorgt ervoor dat de huurprijs niet stijgt binnen de overeengekomen periode. Als de verhuurder de mogelijkheid heeft, staat het de huurder vrij hier al dan niet gebruik van te maken.

    Bij de huurvastconstructie hangt de hoogte van de vaste huurprijs samen met de verwachte ontwikkeling van de huurprijs voor de betreffende woning en het moment waarop de huurvastperiode ingaat. Deze prijs is aanvankelijk hoger dan de gewone huurprijs, maar naar verwachting aan het einde van de huurvastperiode lager.

    Partijen zijn vrij de hoogte van de huurprijs te bepalen bij aanvang van de huurovereenkomst. De huurder kan deze afspraak slechts aantasten in het kader van toetsing van de aanvangshuurprijs. Het is evenmin de bedoeling dat de huurprijs in het kader van deze afspraak boven de liberalisatiegrens uitstijgt. Deze regeling is immers slechts mogelijk in het niet-geliberaliseerde segment woonruimte. In het geliberaliseerde segment woonruimte zijn de regels op grond van artikel 7:247 BW niet van toepassing. Door laatstgenoemd artikel zijn voor geliberaliseerde woonruimte de meeste dwingendrechtelijke regels betreffende verhoging van de huurprijs niet van toepassing verklaard.
    De huurder van woonruimte in het niet-geliberaliseerde segment zit dus vast aan de overeengekomen huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst, tenzij deze uitstijgt boven de maximum huur van de woning.
    Partijen kunnen ook in het kader van de huurvastovereenkomst een afwijkende huurprijs overeenkomen in een lopend contract. De aanvangshuurprijs kan de huurder in beginsel door de Huurcommissie terug laten schroeven naar de maximum huur ten behoeve van deze woonruimte.
    Als er een huurvastperiode is overeengekomen dan kan de verhuurder de huur bij het einde van de huurvastperiode wijzigen. De meest voorkomende varianten zijn: het wijzigen van de huurvastprijs in een reguliere huurprijs en het wijzigen van de huurvastprijs naar een nieuwe huurvastprijs. Deze mogelijkheid van wijzigen van de huurprijs is neergelegd in artikel 6 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte, bijlage VI. Deze regeling bevat nadere regels ter uitvoering van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) en het Besluit huurprijzen woonruimte. De regeling regelt onder meer de maximale huurverhogingspercentages en de maximale huurprijsgrenzen. De basis is gelegen in artikel 10 lid 2 UHW

    In beginsel is een huurverhoging gebonden aan de redelijkheid van het beding. Volgens artikel 7:248 lid 2 BW dient bij de jaarlijkse verhoging rekening te worden gehouden met het door de minister vastgestelde huurverhogingspercentage. De kern van deze (huurvast) regeling is echter juist dat er gedurende een vastgestelde periode geen verhoging plaatsvindt. Door geen huurverhoging toe te passen handelt de verhuurder niet in strijd met het gestelde in artikel 7:248 lid 2 BW als er bij het einde van de huurvastperiode een huursprong plaatsvindt. Wanneer de huurder en de verhuurder een nieuwe huurvastprijs overeenkomen, is het verschil tussen de huidige huurprijs en de voorgestelde nieuwe huurvastprijs niet gebonden aan een maximum. De achtergrond hierbij is dat iedere huursprong naar een (nieuwe) huurvastprijs redelijk is omdat toetsing vooraf van de redelijkheid van die voorgestelde huursprong niet mogelijk is. Op het moment van toetsing zijn immers geen, of in bepaalde situaties slechts één van de toekomstige te bepalen percentages voor de nieuwe huurvastperiode bekend. De huurder die de voorgestelde huurprijs te hoog vindt, zal die doorgaans niet aangaan.

    Bij eerste lezing lijkt het alsof deze regeling in strijd is met de dwingendrechtelijke regeling van artikel 7:246 BW tot en met artikel 7:265 BW. Dit is echter niet het geval. De overeengekomen huurprijs staat immers vrij ter beoordeling van partijen. De verhuurder zal geen problemen ondervinden zolang de aanvangshuurprijs niet boven de liberalisatiegrens uitkomt, waardoor de huurder van een niet-geliberaliseerde woning zich op grond van artikel 7:249 BW kan bedenken en op de gemaakte afspraken terug kan komen door toetsing van de huurprijs aan te vragen.

    Als de huurder na de huurvastperiode weer overgaat op een reguliere huurprijs dan kan een huursprong worden gemaakt naar een huurprijs zoals die berekend zou zijn als de verhogingen jaarlijks op reguliere wijze zouden hebben plaatsgevonden. Dit kan een huurverhoging betekenen van een paar tientjes per maand als de huurder tijdens de huurvaste periode gedurende de laatste jaren een te lage huurprijs heeft betaald in verhouding tot de reguliere verhoging die normaliter ten aanzien van deze woonruimte zou zijn toegepast. Deze verhoging lijkt in strijd met de wettelijke regeling van artikel 7:248 lid 2 BW, doch daarvan is geen sprake. Op grond van artikel 10 UHW wordt deze wijziging van de huurprijs geregeld. In artikel 10 lid 2 UHW staat immers dat bij regeling het maximale huurverhogingspercentage wordt vastgesteld. In artikel 6 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte staat ten behoeve van de huurvastprijs vermeld dat de Huurcommissie de redelijkheid beoordeelt van de huurprijs van woonruimte dan wel een daarin voorgestelde wijziging met inachtneming van de in de bijlagen V en VI van deze regeling vervatte schema’s. Uit bijlage VI van deze regeling blijkt dat de huurprijs na de huurvastperiode met inachtneming van de gecumuleerde reguliere huurverhoging kan worden verhoogd, voor zover daarbij de maximale huurprijsgrens niet wordt overschreden.
    Deze regeling schept wel de nodige verwarring. De argeloze huurder zou ten onrechte het verhogingsvoorstel dat voldoet aan artikel 6 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte kunnen afwijzen, met het argument dat de huur maximaal mag worden verhoogd met het voor dat jaar weergegeven verhogingspercentage. Er wordt in Boek 7 titel 4 BW ook niet letterlijk verwezen naar deze regeling zodat de huurder wegens onbekendheid met deze regeling voor onplezierige verrassingen kan komen te staan. Deze uitvoeringsregeling is niet algemeen bekend, terwijl het door de minister weegegeven jaarlijkse wijzigingspercentage wel algemene bekendheid geniet.

    Inhoudelijke toetsing van huurverhogingsvoorstel door de Huurcommissie >>

    De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijswijziging voldoet aan het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties doorgegeven maximale huurprijspercentage. De Huurcommissie toetst de redelijkheid van het voorstel tot huurprijsverhoging vanaf het moment dat de verhoging is voorgesteld. De dagtekening van de brief waarin het huurverhogingvoorstel werd gedaan geldt dan als peildatum en dus niet de datum waarop de huurverhoging moet ingaan (artikel 13 lid 6 UHW). Verder toetst de Huurcommissie met behulp van puntentelling als vermeld in Het Besluit Huurprijzen Woonruimte of de maximale huurprijs niet wordt overschreden. In dit besluit staat uitgebreid weergeven welke punten aan de woning toegekend mogen worden.
    Voor een verdere uitleg voor de rol van de Huurcommissie bij bepaling van de huurprijs wordt verwezen naar het hoofdstuk: De procedure bij de huurcommissie.

    Voor zover de woningwaardering van de desbetreffende woning onderwerp van geschil is tussen partijen geeft de Huurcommissie een oordeel over de kwaliteit van de woonruimte. In dit geval lopen er dus twee procedures naast elkaar. De wettekst maakt duidelijk dat de Huurcommissie waar het gaat om de woningwaardering voor zelfstandige woningen of woningwaardering voor onzelfstandige woningen een lijdelijke rol heeft. (artikel 13 lid 4,5 UHW). De tabel waarmee u de huurprijs van zelfstandige woningen af kunt leiden treft u hier aan. De tabel waarmee u de huurprijs van onzelfstandige woningen af kunt leiden treft u hier aan. Deze notities zijn overigens duidelijk gebaseerd op Het Besluit Huurprijzen Woonruimte: de inhoud van deze notities komt bijna letterlijk overeen met dit genoemde besluit. Dit kan uiteraard niet anders, omdat de Huurcommissie zich dient te houden aan de door de regering genomen besluiten. De Huurcommissie heeft voor het toekennen van de punten aan een woning een handleiding opgesteld, aan de hand waarvan zowel de huurder, de verhuurder en de Huurcommissie punten aan de woning toe kunnen kennen. Deze handleiding behorende bij het waarderingsstelsen van zelfstandige woningen treft u hier aan.

    Als de huurder geen opmerkingen heeft gemaakt over de woonwaardering, dan zal de Huurcommissie zich niet buigen over waardering van de woning volgens het door haar gehanteerde woonwaarderingssysteem. De huurverhoging mag niet betrekking hebben op de woningverbeteringen die de huurder zelf heeft aangebracht. De woning kan immers door deze verbeteringen hoger comfort bieden. Het is echter onredelijk een huurder huurverhoging te laten betalen voor verbeteringen aan de woning die hij zelf heeft aangebracht en gefinancierd. Een huurverhoging kan wel plaatsvinden als de huurder zich tegenover de verhuurder heeft verplicht om verbeteringen te realiseren. In dat geval moet de prestatie van de huurder als betaling in natura in de huurprijs geacht te zijn begrepen.

    De Huurcommissie toetst de redelijkheid van het voorstel tot huurprijsverhoging vanaf het moment dat de verhoging is voorgesteld. De dagtekening van de brief waarin het huurverhogingvoorstel werd gedaan geldt dan als peildatum en dus niet de datum waarop de huurverhoging moet ingaan (artikel13 lid 6 UHW).
    Voor een verdere uitleg voor de rol van de Huurcommissie bij bepaling van de huurprijs wordt verwezen naar het hoofdstuk: Huurprijzen en de procedure bij de huurcommissie

    Ingangsdatum huurprijsverhoging >>

    De ingangsdatum van de huurverhoging is de datum waartegen de huurprijsverhoging is voorgesteld of een latere datum als de wet dit eist.
    Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de verhoging maar een maand van tevoren is voorgesteld (artikel 7:252 lid 1 BW) of binnen een jaar na de laatste huurprijsverhoging (artikel 7:250 lid 1 BW).

    Rechtsverwerking claim (terug) betaling huur >>

    Algemeen wordt aangenomen dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). Voor een beroep op rechtsverwerking gaat het niet om stilzitten van één der partijen. Er moet sprake zijn van gedragingen van de huurder waaraan de verhuurder het gerechtvaardigde vertrouwen mocht ontlenen dat de huurder bijvoorbeeld niet meer tegen de hoogte van een overeengekomen huurprijs op zou komen.

    In de zaak die heeft geleid tot het arrest van het hof te Leeuwarden van 22 maart 2011 LJN: BP9801, gerechtshof Leeuwarden, 200.034.771/01 zijn diverse rechtsvragen aan de orde gesteld. Een daarvan was een vraagstuk betreffende verhoging door de verhuurder van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte buiten het wettelijke systeem. De verhuurder had de huurprijs met een hoger bedrag verhoogd, dan wettelijk was toegestaan. De huurder had ingestemd met deze verhoging en had ruim twee jaar deze verhoging betaald. Nadat de huur twee jaar na deze verhoging was opgezegd, had de huurder nog steeds die verhoogde huurprijs betaald. In de beëindigingsprocedure vorderde de huurder de te veel betaalde huur terug.
    De verhuurder maakte in hoger beroep bezwaar tegen het standpunt dat de kantonrechter in eerste aanleg in had genomen. De kantonrechter had overwogen dat de huurprijs uitsluitend met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:252 BW had mogen worden gewijzigd en was van mening dat te veel betaalde huur terugbetaald diende te worden.
    Het hof was met de kantonrechter van oordeel dat de kantonrechter op goede gronden had overwogen dat de huurprijs uitsluitend met inachtneming van artikel 7:252 BW had mogen worden gewijzigd. Dit wetsartikel is krachtens artikel 7:265 BW namelijk van dwingend recht.
    Het hof was desondanks van mening dat de huurder het recht had verwerkt om de te veel betaalde huur terug te vorderen. In rechtsoverweging 19 van het hierbesproken arrest geeft het hof een onderbouwing waarom zij van mening is dat de verhuurder terecht een beroep op rechtsverwerking van de vordering van de huurder toekwam. Het hof is onder meer van mening dat er sprake van rechtsverwerking zijdens de huurder is wegens betaling van de overeengekomen huurprijs van meer dan twee jaren nadat deze was overeengekomen, alsmede het feit dat de huurder na opzegging deze hogere huurprijs ook is blijven betalen.

    Ik vraag mij echter af of deze onderbouwing voldoende is om rechtsverwerking te rechtvaardigen. Feitelijk heeft de huurder alleen zonder verder commentaar de overeengekomen huurprijs betaald. Het betalen van de huurprijs is mijns inziens niet zonder meer een actieve daad, waardoor de verhuurder mocht menen dat de huurder geen aanspraak op vermindering van de overeengekomen huurprijs zou doen. De meeste argeloze huurders denken immers dat een overeengekomen huurprijs betaald dient te worden! De meeste huurders zijn niet op de hoogte van de juridische kaders, waarbinnen verhoging van de huurprijs plaats dient te vinden. Ik kan mij voorstellen dat de huurder daadwerkelijk niet op de hoogte was van de wettelijke regeling van de artikelen 7:252 BW en 7:265 BW. Ook nadat de huurder na de opzegging had gezegd zich in zijn positie ten aanzien van de huurprijs te gaan verdiepen en hiermee kennelijk een half jaar niets heeft gedaan, lijkt dit een smalle basis om rechtsverwerking van terugvordering van de te veel betaalde huur te rechtvaardigen. Het bovenstaande lijkt mijns inziens voornamelijk meer op stilzitten, dan op het verrichten van actieve handelingen, waardoor de verhuurder mocht verwachten dat de huurder geen aanspraak meer op huurverlaging zou doen. Verder blijkt uit niets dat de verhuurder onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). Mede gezien het feit dat de verhuurder gezien de wettelijke regeling ervan uit kon gaan dat de huurder binnen de verjaringstermijn aanspraak kon maken op terugvordering van de te veel betaalde huur, valt volgens mij niet in te zien dat de huurder zijn aanspraak op terugbetaling van de huur heeft prijsgegeven. Het hof dacht daar - gezien bovenstaande uitspraak - echter anders over.

    Updates>>

    • Bijgewerkt 15 april 2011, de regeling omtrent scheefwonen wordt per 1 juli 2012 ingevoerd ;
    • Bijgewerkt 2 augustus 2011, invoeging van het onderdeel: De redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging en Huurvast;
    • Bijgewerkt 3 september 2011, hof te Leeuwarden van 22 maart 2011 ( LJN: BP9801, gerechtshof Leeuwarden, 200.034.771/01) rechtsverwerking terugvordering huur door huurder;
    • Bijgewerkt 1 oktober 2011, invoeging onderdelen betreffende huurverhoging en energielabels, bron: concept huurbeleid 2010-2011;
      Bijgewerkt 27 december 2011, ingevoegd Modelbrief huurverhoging
    • Bijgewerkt 2 februari 2012, invoeging de huurverhoging van 2,3 % per 1 juli 2012;
    • Bijgewerkt 28 juni 2012, rechtbank 's-Hertogenbosch van 3 mei 2012 LJN: BW 5006, sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch, 788640 vergeten indexering gematigd wegens redelijkheid en billijkheid.
    • Bijgewerkt 15 juli 2012, regeling scheefwonen bijgewerkt.
    • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren Huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012
    • Bijgewerkt 1 november 2012, Uitvoeringsregeling Huurprijzen woonruimte, versie september 2012.
    • Bijgewerkt 3 maart 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen.
    • Bijgewerkt 4 april 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen.
    • Bijgewerkt 5 april 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen, onderdeel Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten.
    • Bijgewerkt 8 mei 2013, Huurprijstabel zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte aangepast naar prijsniveau 2013
    • Bijgewerkt 15 mei 2013, (Besluit aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten)
    • Bijgewerkt 18 mei 2013, tekst onderdeel Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten aangepast; het onderdeel met name tekstueel uitgebreid voor wat betreft dalende inkomsten van de huurder in het jaar dat de huurverhoging wordt/is voorgesteld.
    • Bijgewerkt 21 augustus 2013. Formulieren Huurcommissie herschikt. .
    • Bijgewerkt 30 augustus 2013. Onderdeel Huurwijziging en de Wet op het overleg huurders verhuurder.
    • Bijgewerkt 11 december 2013. Duidelijker onderscheid gemaakt tussen het voorstel tot huurverlaging door de huurder naar de verhuurder en het verzoek om huurverlaging naar de Huurcommissie als de verhuurder niet op het voorstel is ingegaan.
    • Bijgewerkt 1 januari 2014. Bedragen geïndexeerd naar het niveau 2014 (Parameters prijzen 2014).
    • Bijgewerkt 1 januari 2014. Onderdeel huurtoeslag aangevuld en uitgebreid.
    • Bijgewerkt 22 januari 2014. de circulaire "Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015" verwerkt.
    • Bijgewerkt 17 maart 2014. Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen. In dit arrest wordt bevestigd dat er sprake is van wijziging van beleid betreffende de huurverhoging.
    • Bijgewerkt 13 april 2014. De Hoge Raad was in haar arrest van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ) van mening dat de wettelijke regels betreffende de huurverhoging geen inbreuk maken in de eigendomsrechten van de eigenaar/verhuurder.
    • Bijgewerkt 12 mei 2014. Fragment inkomensafhankelijke verhoging aangepast en verlaging inkomen door pensioen aangepast.
    • Bijgewerkt 11 juli 2014. Rappeltermijn verlengd van zes weken naar 3 maanden en termijn van bezwaar verlengd van 3 maanden naar vier maanden.