De oplevering van de woning en de bedrijfsruimte

De oplevering van de woning en de bedrijfsruimte

Moet het gehuurde na de huurperiode in oorspronkelijke staat worden teruggegeven? >>

Bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde weer aan de verhuurder ter beschikking stellen. De huidige wetgeving kent geen verplichting van de huurder om het gehuurde terug te geven aan de verhuurder in de staat zoals hij deze had ontvangen. Uit het stelsel van de wet moet worden afgeleid dat de huurder de keuze heeft het gehuurde terug te geven inclusief de geoorloofde veranderingen. Uit de wet kan dit worden afgeleid uit de artikelen artikel 7:216 BW en 7:224 BW.

Dwingend en regelend recht >>

Artikel 7:224 lid 2 BW is voor woonruimte echter semidwingend recht. Dit staat in artikel 7:242 lid 2 BW. Artikel 7:242 lid 2 BW staat in de afdeling waarin de wettelijke regels voor woonruimte zijn geformuleerd en regelt van welke bepalingen voor woonruimte niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken. De verhuurder van bedrijfsruimte kan dus van deze bepaling afwijken, omdat artikel 7:242 BW niets regelt ten aanzien van verhuurde bedrijfsruimte! Dit geldt ook bij verhuring van andere (roerende) zaken. Als er van deze bepaling in het huurcontract voor bedrijfsruimte niet wordt afgeweken, dan geldt deze wettelijke regel van artikel 7:224 BW dus onverkort. De algemene (ROZ)voorwaarden (versie 2008), die vaak bij verhuring van bedrijfsruimte worden gehanteerd, verklaren artikel 7:224 lid 2 BW buiten toepassing, zodat de bewijslast van de goede staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst bij aanvang van de huurovereenkomst bij de huurder ligt als de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ontbreekt.

De bewijspositie van partijen in het kader van oplevering van het gehuurde >>

Artikel 7:224 BW is een bewijsrechtelijke regel en stelt geen eisen over de staat waarin de huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op moet leveren.
Voor invoering van dit wetsartikel was in de rechtspraak en literatuur de oplevering in goede staat tot uitgangspunt genomen in plaats van de oude hoofdregel dat het gehuurde zou moet worden opgeleverd in de staat waarin het gehuurde zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond. <

Overgangsrecht is van belang (is de huurovereenkomst vóór of na 2003 gesloten)>>

De voorganger van artikel 7:224 BW was artikel 7A:1599 BW en dit artikel luidde als volgt:
'Indien geene beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, ten aanzien van het onderhoud, hetwelk ten laste van huurders komt, behoudens tegenbewijs, voorondersteld het gehuurde in goeden staat te hebben aanvaard, en moet hij hetzelve in dien staat terug geven.'

Het huidige artikel 7:224 BW, dat in 2003 is ingevoerd, heeft weliswaar onmiddellijke werking, maar het overgangsrecht zorgt er voor dat voor sommige artikelen toch naar het oude recht terug wordt gegrepen. Dat geldt voor woonruimte vooral ten aanzien van het gestelde in artikel 7:224 lid 2 BW, tweede volzin.
Deze bewijsregel heeft geen effect voor bedrijfsruimte als in het huurcontract deze regel buiten toepassing is verklaard. De bewijslast van de goede staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst blijft dan - evenals de wettelijke regeling die gold vóór of na 2003 - bij de huurder liggen.
Het onderscheid tussen de regels over oplevering van gehuurde ruimten die vóór 2003 golden en de regels die na 2003 gelden wordt in dit hoofdstuk verduidelijkt.

De regeling van de huurovereenkomsten die voor 2003 zijn gesloten is - gezien de in het overgangsrecht neergelegde regels - anders. In het oude recht (artikel 7A:1599 BW) werd er niet van uit gegaan dat bij de aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving zou worden opgemaakt. De verhuurder had op deze regel niet bedacht hoeven zijn met betrekking tot overeenkomsten die vóór de invoering van het huidige recht zijn gesloten. Volgens de regel van 7A:1599 BW werd de huurder geacht het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat te hebben ontvangen. Als het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet in goede staat werd opgeleverd, lag het aan de huurder om te bewijzen dat het gehuurde destijds ook niet in goede staat ter beschikking was gesteld.
Voor de huurovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding van het huidige recht (dus voor augustus 2003) tot stand zijn gekomen geldt de regel van omkering van de bewijslast als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW niet. Voor bedrijfsruimte ligt dit ook anders als de bewijsregel van artikel 7:224 lid 2 BW is uitgesloten. De huurder van woonruimte zal bij het einde van de huurovereenkomst die vóór augustus 2003 tot stand is gekomen moeten bewijzen dat de staat van het gehuurde bij het einde van de overeenkomst overeenkomt met de staat van het gehuurde, zoals die bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking werd gesteld.
Deze redenering werd ook gevolgd door het hof te 's-Gravenhage in haar arrest van 27 september 2011 ( LJN: BT6832, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.0745.104/01 ).

Beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst>>

Het uitgangspunt voor huurovereenkomsten die zijn gesloten na augustus 2003 is dat het gehuurde moet worden opgeleverd in de oorspronkelijke staat, die van de beschrijving is te herleiden die partijen bij aanvang van de overeenkomst worden geacht over de staat van het gehuurde te hebben opgesteld. Een beschrijving is dus een door beide partijen ondertekend schriftelijk stuk waaruit blijkt in welke (eind)toestand het gehuurde moet worden opgeleverd. Met betrekking tot artikel 7:224 lid 2 BW eerste volzin, moet uit de woorden ‘volgens deze beschrijving is aanvaard’ worden afgeleid dat de beschrijving betrekking heeft op een beschrijving bij aanvang van de huur. Deze beschrijving bindt partijen alleen als zij tussen partijen is overeengekomen. Een eenzijdig opgemaakte beschrijving van het gehuurde bindt de ander niet. Het kan natuurlijk wel als aanvullend bewijs dienen, indien partijen van mening verschillen over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur. Dit geldt ook voor foto’s of video-opnamen die door één der partijen zijn gemaakt. De ROZ-voorwaarden die bij bedrijfsruimte doorgaans van toepassing zijn sluit artikel 7:224 lid 2 BW uit. Bij verhuring van woonruimte kan deze bepaling niet buiten toepassing worden verklaard (zie artikel 7:242 lid 2 BW).

Het is nog niet nog niet uitgewerkt aan welke eisen een beschrijving moeten worden gesteld. Uit de wetsgeschiedenis volgt wel dat de enkele clausule ‘in goede staat van onderhoud’ of ‘in goede staat ontvangen’ niet als een beschrijving mogen gelden. Voorop staat wel dat een beschrijving zodanig moet zijn dat beide partijen weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd. Dit was ook het oordeel van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, in haar vonnis van 26 augustus 2011 ( LJN: BS7496, sector kanton Rechtbank Arnhem, 733594 ). In dit vonnis is de rechter van oordeel dat het niet benutten van de door de verhuurder geboden mogelijkheid een voorinspectie te houden bij het einde van de huurovereenkomst voor rekening en risico van de huurder komt nu deze daarvan geen gebruik had gemaakt.
De schade komt niet zonder meer voor rekening van de huurder. De beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst komt naar de mening van de rechter echter niet overeen met de bedoeling van de wetgever bij een beschrijving van het gehuurde conform artikel 7:224 lid 2 BW. De beschrijving van de toestand van het gehuurde vermeldt slechts: “Ondergetekende verklaart de woonruimte in goede staat en zonder beschadigingen te hebben ontvangen, uitgezonderd de bovenstaande gebreken. (…)”. Deze opnamestaat is naar de mening van de rechter dermate summier dat daaruit niet afgeleid kan worden dat de huurder wist in welke staat zij het gehuurde weer moest opleveren. De aanvangsstaat is hierin onvoldoende duidelijk vastgelegd, nu er alleen ruimte was voor vermelding van de gebreken. Uit deze opnamestaat volgt niet wat op dat moment feitelijk de staat van het gehuurde was. De bewijslast van de toestand van het gehuurde wordt daarom bij de verhuurder neergelegd conform de regeling van artikel 7:224 lid 2 BW. Bij verhuring van woonruimte kan deze bepaling niet buiten toepassing worden verklaard (zie artikel 7:242lid 2 BW).
Voor bedrijfsruimte wordt in de toelichting van de ROZ-voorwaarden daarom gesteld dat het proces-verbaal van de oplevering bij aanvang van de huurovereenkomst “het liefst voorzien van foto’s” dient te zijn.

Deze regel over de beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst is er ter bescherming van de huurder. Voor bedrijfsruimte geldt deze regel ook, maar wordt doorgaans contractueel uitgesloten. Het doel is geweest alle eigenaren ertoe te brengen bij aanvang een beschrijving van het gehuurde te maken. Deze beschrijving dient dan als uitgangspunt van de verplichtingen van partijen bij het einde van de overeenkomst. In de eerste zin van artikel 7:224 lid 2 BW staat dan ook vermeld dat de huurder gehouden is de zaak op te leveren volgens de beschrijving van het gehuurde, die bij aanvang van de huurovereenkomst is gemaakt.

Beschrijving heeft dezelfde kracht als een vaststellingsovereenkomst>>

De beschrijving moet gezien de redactie van artikel 7:224 lid 2 BW eerste volzin als een vaststellingsovereenkomst worden gezien, waartegen tegenbewijs niet mogelijk is. Deze overeenkomst is weer wel vernietigbaar als de inhoud of de wijze van totstandkoming een beroep op dwaling rechtvaardigt. Een vaststellingsovereenkomst is op grond van dwaling vernietigbaar (artikel 7:904 BW). Dwaling wil zeggen dat de overeenkomst onder verkeerde voorstelling van zaken tot stand is gekomen. De ene partij heeft bijvoorbeeld voor de andere partij essentiële zaken zijn verzwegen. Verder wordt in de literatuur de mening verdedigd dat afhankelijk van de wijze van totstandkoming van de beschrijving en de inhoud van de beschrijving (nauwkeurig of alleen de grote lijnen) een huurder alsnog de mogelijkheid wordt geboden te bewijzen dat het gehuurde bij aanvang een andere staat had dan in de beschrijving is beschreven. Een beschrijving kan ook bedoeld zijn om een ‘eindtoestand’ van het gehuurde op te nemen. Dit impliceert meestal dat de huurder volgens déze omschrijving moet opleveren. Tegenbewijs speelt hier dus geen rol.

De partij die van de beschrijving afwijkt draagt de bewijslast >>

Staat door deze beschrijving vast wat de oorspronkelijke staat is, dan zal de huurder ter afwijzing van een herstelplicht moeten bewijzen waarom een bepaalde beschadiging hem niet toegerekend kan worden. In dit hoofdstuk is al opgemerkt dat deze beschrijving voldoende onderscheidend moet zijn. Een opmerking dat het gehuurde ‘in goede staat van onderhoud’ of ‘in goede staat ontvangen’ ter beschikking is gesteld is onvoldoende om als beschrijving aangemerkt te worden in zin van artikel 7:224 BW.
Deze bewijslastverdeling ten laste van de huurder met een correcte beschrijving in de zin van artikel 7:224 BW kan worden gemotiveerd, omdat de huurder beter dan de verhuurder in staat is om na te gaan welke oorzaak schade aan het gehuurde is ontstaan. Als in de beschrijving geen beschadigingen van het gehuurde zijn opgenomen, dan wordt de huurder geacht het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. Als het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst was beschadigd, dan doet de huurder er goed aan deze beschadigingen in de beschrijving te laten vermelden. Verzuimt de huurder dit te doen, dan zal de huurder moeten bewijzen dat hij die beschadigingen niet heeft veroorzaakt. Dit bewijs zal lastig zijn, omdat de huurder tegen de inhoud van deze beschrijving alleen een actie op grond van dwaling toekomt.

Het risico van het ontbreken van een beschrijving ligt bij de verhuurder. In deze voorwaarden (artikel 3 lid 2 ) staat immers dat de staat van het gehuurde door huurder en verhuurder wordt vastgelegd in een als bijlage aan de huurovereenkomst “toe te voegen en door of namens partijen te ondertekenen proces-verbaal van oplevering. Dit proces-verbaal maakt onderdeel uit van de huurovereenkomst”.

De regel is dat bij het ontbreken van een beschrijving het gehuurde wordt vermoed in goede staat te zijn opgeleverd Noot 94. Van deze regel kan bij bedrijfsruimte dus worden afgeweken. Als er van zware beschadigingen aan het gehuurde sprake is lijkt het aannemelijk dat op grond van de redelijkheid en billijkheid van deze regel kan worden afgeweken. Zie het onderdeel:“De in de wet neergelegde vermoedens van de staat van het gehuurde” in dit hoofdstuk.

Zonder beschrijving rust op de verhuurder een bewijslast >>

Indien ten aanzien van huurovereenkomsten die na augustus 2003 tot stand zijn gekomen geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dan rust op de verhuurder van woonruimte op grond van artikel 7:224 lid 2 BW de bewijslast dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan de staat waarin het gehuurde zich bij het einde bevindt. Door deze bewijslastverdeling zal de huurder in het voordeel zijn. Indien hij niet geoorloofde veranderingen in het gehuurde heeft aangebracht, zal de verhuurder immers moeten bewijzen dat de staat bij aanvang een andere was. Zoals in dit hoofdstuk al meermalen opgemerkt, kan de bewijslast bij bedrijfsruimte toch bij de huurder worden neergelegd als in de huurovereenkomst artikel 7:224 lid 2 BW wordt uitgesloten.

De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, kwam in het uitspraak van 18 februari 2009 (LJN: BH3685, sector kanton, rechtbank Haarlem, 395694/CV EXPL 08-10560.) tot een oordeel dat de verhuurder van woonruimte haar standpunt over toestand van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst onvoldoende had onderbouwd. Bovendien liet de rechter de verhuurder niet toe tot het bewijs dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst anders was dan bij het einde van de overeenkomst. De rechter vond de stellingen van de verhuurder te weinig concreet onderbouwd.
Van dit standpunt kan worden afgeweken als het gehuurde ernstig is beschadigd. Het gehuurde wordt immers geacht in goede staat te zijn opgeleverd. Ernstige beschadigingen aan het gehuurde worden geacht door de huurder te zijn veroorzaakt. Bij lichte beschadigingen zal de verhuurder moeten bewijzen of deze schade is ontstaan door de huurder en door een oorzaak waarvoor de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.

Deze laatstgenoemde bewijslast is lastig, juist omdat er geen beschrijving is waarmee de beginstand en de afwezigheid van schade bij aanvang van de huurovereenkomst kan worden bewezen. Indien het een kleine beschadiging/wijziging is die volgens de verhuurder door de huurder verholpen moet worden, behoeft door de huurder ter afwering van de claim alleen gesteld en bewezen te worden dat de herstelling klein is.

De in de wet neergelegde vermoedens van de staat van het gehuurde>>

In artikel 7:218 lid 3 BW is vastgelegd dat de huurder wordt vermoed het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen. In artikel 7:224 lid 2 BW staat beschreven dat de huurder wordt vermoed het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze wordt aangetroffen bij het einde van de huurovereenkomst als er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt. In deze twee artikelen heeft de wet twee vermoedens neergelegd voor eenzelfde situatie die elkaar tegen kunnen tegenspreken als er sprake is van verhuurde woonruimte. Deze twee artikelen hebben echter betrekking op verschillende momenten: artikel 7:218 lid 3 BW legt immers een vermoeden neer zoals het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking werd gesteld (in goede staat) en artikel 7:224 lid 2 BW legt een vermoeden neer dat het gehuurde ter beschikking is gesteld zoals het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst werd aangetroffen. Deze twee artikelen komen voor de regeling voor woonruimte echter wel met elkaar in conflict.

Hoe moet met deze twee bepalingen worden omgegaan als deze bij verhuurde woonruimte allebei van toepassing zijn? Het valt te verdedigen dat het vermoeden in artikel 7:224 lid 2 BW voorrang geniet boven het vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 BW spreekt. Artikel 7:218 lid 3 BW geeft door haar formulering in het eerste gedeelte van haar tekst: “onverminderd artikel 224 lid 2” zelf aanleiding tot deze veronderstelling en maakt het wettelijke vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 spreekt ondergeschikt aan de bewijsregel als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW. Een andere interpretatie maakt de door de wet gewenste bewijslastverdeling als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW tot een weinig werkzame regel. Aangezien het uitdrukkelijk de bedoeling van de wetgever is geweest om de bewijslast van de goede staat van het gehuurde bij gebreke van aanwezigheid van een beschrijving bij de verhuurder neer te leggen, kan voor woonruimte de conclusie worden getrokken dat artikel 7:218 lid 3 BW in het kader van het vermoeden van de toestand van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst weinig betekenis toekomt als het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst wordt opgeleverd.

Door de werking van artikel 7:224 BW wordt immers gestimuleerd dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving wordt opgemaakt. Als er geen beschrijving wordt opgemaakt, dan moet de verhuurder maar bewijzen dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat was opgeleverd. Dit betekent dus dat de schade aan het gehuurde niet voor rekening van de huurder komt, als de verhuurder - bij gebreke van een beschrijving - niet kan bewijzen dat de beschadiging gedurende de huurperiode is ontstaan. Hierbij kan worden gedacht aan een bij aanvang van de huurovereenkomst niet kenbare bodemverontreiniging. Het zou niet redelijk zijn de saneringsplicht ten laste van de huurder te brengen. Nogmaals: van deze regeling wordt voor bedrijfsruimte meestal in de algemene voorwaarden (bijvoorbeeld: ROZ-voorwaarden, versie 2008) afgeweken, zodat het bewijs van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst bij afwezigheid van een beschrijving bij de huurder neer wordt gelegd.

De rechtbank te Groningen heeft in haar uitspraak van 18 november 2009 ( LJN: BK5682, sector kanton rechtbank Groningen, 376857 /08-12495) over teruggave van een waarborgsom in het kader van verhuurde woonruimte kennelijk ten onrechte geen rekening gehouden met de regel van artikel 7:224 lid 2 BW. Onderwerp van geschil was onder meer de vraag of het terugbrengen van muren in een witte kleur, die bij aanvang van de huurovereenkomst (niet door de huurder die onderhavig geschil is gestart) rood waren geschilderd, bij het einde van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder in de witte kleur terug gebracht konden worden. Kennelijk stond niet ter discussie dat er twee wanden in de kamer bij aanvang van de huurovereenkomst rood waren geschilderd. Indien deze opmerking als een beschrijving van het gehuurde gezien dient te worden, dan kon de huurder het gehuurde inclusief rode wanden bij het einde van de overeenkomst opleveren. Mocht er géén beschrijving van het gehuurde zijn opgemaakt, dan dient de verhuurder te bewijzen dat de huurder deze wanden rood heeft geschilderd. De rechter lijkt een voorschrift in de huurovereenkomst dat de wanden bij het einde van de overeenkomst wit dienen te zijn daarentegen ten onrechte als uitgangspunt voor de betalingsverplichting voor de huurder te nemen.

Het in artikel 7:218 lid 3 BW neergelegde vermoeden komt dus niet in conflict met de oplevering van bedrijfsruimte als in het huurcontract voor bedrijfsruimte van artikel 7:224 lid 2 BW is afgeweken (dit artikel is voor bedrijfsruimte van regelend recht). De verhuurder van bedrijfsruimte kan immers afwijken van het in artikel 7:224 lid 2 BW neergelegde vermoeden. Als de verhuurder van bedrijfsruimte is afgeweken van artikel 7:224 lid 2 BW, dan kan deze verhuurder immers bij het einde van de huurovereenkomst stellen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst in goede staat ter beschikking is gesteld. In het geval van schade aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst zal de huurder dienen te bewijzen dat de schade bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was. Een conflict tussen deze wettelijke vermoedens is wél het geval voor woonruimte (semi-dwingendrecht) en voor bedrijfsruimte als niet van artikel 7:224 lid 2 BW is afgeweken.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan de verhuurder of de huurder te hulp komen als door toepassing van deze regel, die hem in een onmogelijke bewijspositie kan drukken, een onredelijk resultaat wordt bereikt.
Zo besliste de kantonrechter te Rotterdam in zijn uitspraak 15 december 2005, nr 646082 (PRG 2006/32 dat de huurder zich niet altijd met succes beroepen op het wettelijk vermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW, als het gehuurde door toedoen van de huurder zwaar is beschadigd (het ging in deze zaak om een penthouse dat als hennepkwekerij was gebruikt en door dit gebruik zwaar was beschadigd en onbewoonbaar was geworden). De huurder wordt immers vermoed het gehuurde onbeschadigd te hebben ontvangen. De zinsnede als genoemd in artikel 7:218 lid 3 BW ("onverminderd artikel 7:224 lid 2 ") heeft volgens de rechter slechts beoogd de huurder tegen onzichtbare schade te beschermen.

Deze uitspraak is verwarrend gezien het feit dat de rechter toch van beide vermoedens lijkt uit te gaan. De nuance zit echter in de aanwezigheid van zware schade in het gehuurde, waarover in deze procedure werd gesproken. Het is aannemelijk dat deze uitspraak ten aanzien van de bewijslastverdeling van de schade wel kan worden gebruikt voor ernstige gebreken, maar niet voor zichtbare ondergeschikte gebreken. Een andere uitleg zou te zeer in het nadeel van de huurder zijn. Uit artikel 7:203 BW volgt immers ook dat het gehuurde gedurende de huurperiode in goede staat van onderhoud dient te worden gehouden. Voorts heeft de huurder de plicht gebreken aan het gehuurde te melden die de waarde van het gehuurde beïnvloeden of die de verhuurbaarheid aantasten. Het is aannemelijk dat deze uitspraak ten aanzien van de bewijslastverdeling van de schade wel kan worden gebruikt voor ernstige gebreken, maar niet voor zichtbare ondergeschikte gebreken. Een andere uitleg zou te zeer in het nadeel van de huurder zijn. Uit artikel 7:203 BW volgt immers ook dat het gehuurde gedurende de huurperiode in goede staat van onderhoud dient te worden gehouden. Voorts heeft de huurder de plicht gebreken aan het gehuurde te melden die de waarde van het gehuurde beïnvloeden of die de verhuurbaarheid aantasten. Gezien deze uitgangspunten lijkt het aannemelijk dat de huurder, die een zwaar beschadigd pand bij het einde van de huurovereenkomst oplevert, toch op grond van de redelijkheid en billijkheid dient aan te tonen dat hij die schade niet heeft veroorzaakt.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid speelde als rem op de wettelijke regel in de volgende zaak ook een rol. In een zaak ten aanzien van woonruimte die heeft geleid tot een vonnis op 20 juli 2011 van de rechtbank, sector kanton Utrecht ( LJN: BR5298, sector kanton Rechtbank Utrecht, 710773 UC EXPL 10-13872 DJ/4066 ) heeft de rechter in rechtsoverweging 3.3 van dit vonnis beslist dat een huurder die zijn ouders als huurder in 1991 had opgevolgd niet zonder meer aansprakelijk kon worden gehouden voor de door de verhuurder gestelde mutatieschade. De ouders hadden de woning vanaf de jaren 60 bewoond. Gezien de lange periode van bewoning zonder dat er onderhoud plaats had gevonden was niet duidelijk welke gebreken niet als slijtage waren te beschouwen. Het feit dat in het gehuurde hennep was geteeld deed niet ter zake, omdat gedurende de procedure niet was gesteld dat er schade door deze wijze van gebruik van de woning was ontstaan. Bovendien had de huurder bij aangaan van de overeenkomst niet uitdrukkelijk aansprakelijkheid aanvaard voor de wijzigingen die zijn rechtsvoorgangers hadden aangebracht. Onder deze omstandigheden is het bewijsvermoeden van artikel 7A:1599 BW niet van toepassing en diende de verhuurder aan te tonen welke schade niet als slijtage is te beschouwen.
Deze uitspraak lijkt mij juist. Als een verhuring al ruim 50 jaar plaats heeft gevonden zonder dat er onderhoud aan de woning is uitgevoerd is het immers de vraag of de woning in ieder geval niet aan groot onderhoud toe is, waardoor de concrete schade feitelijk nihil is. Uit het opnameformulier bleek dat onder meer werkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de muren, plafonds, vloeren, keuken en badkamer. Mede gezien de aard van deze werkzaamheden had het naar de mening van de rechter op de weg van de verhuurder gelegen om nader aan te geven waarom zij van oordeel was dat deze een gevolg waren van door huurder toegebrachte schade. Deze werkzaamheden lijken immers in de lijn der verwachting te liggen als een woning vijftig jaar is gebruikt, zonder dat er noemenswaardig groot onderhoud is uitgevoerd.

Als de huurder het gehuurde dus gedurende de huurperiode heeft beschadigd en er is geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurperiode opgemaakt, dan is de huurder volgens het huidige recht niet gehouden om de schade te herstellen als de verhuurder niet slaagt in het bewijs dat de schade tijdens deze huurperiode is ontstaan (tenzij er sprake is van ernstige schade). Dit geldt zelfs als in het huurcontract staat vermeld dat de huurder aansprakelijkheid heeft aanvaard voor beschadigingen of verontreinigen van het gehuurde die voor aanvang van de huurperiode zijn ontstaan Noot 96. Voor alle duidelijkheid: de huurder kan aansprakelijkheid voor de schade die hij heeft veroorzaakt gedurende de huurperiode dus ontlopen als de verhuurder niet kan bewijzen dat hij deze schade heeft veroorzaakt. Dit kan anders zijn als het gehuurde met zware schade weer aan de verhuurder ter beschikking wordt gesteld. Als de verhuurder wel kan bewijzen dat de huurder gedurende de huurperiode de schade heeft veroorzaakt, dan is de huurder uiteraard gehouden de schade te herstellen of de schade te vergoeden.

Oplevering van het gehuurde in slechte staat is mogelijk>>

Het is niet de bedoeling dat de huurder met wie bij de aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving is opgemaakt, een andere opleveringsverplichting zou hebben dan de huurder met wie geen beschrijving is opgemaakt. Uitsluitend de verdeling van de bewijslast ligt anders. Immers, de verhuurder moet zo nodig bewijzen wat de oorspronkelijke staat was en dat deze anders was dan de staat die bij het einde van de huurovereenkomst wordt aangetroffen en waarin de huurder het gehuurde aan verhuurder wil opleveren. Als door de beschrijving dus vaststaat dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in slechte staat was, dan mag de huurder het gehuurde in dezelfde slechte staat opleveren. Noot 96

Bij schade aan het gehuurde ligt bewijslast zonder beschrijving bij de huurder>>

Verder moet worden bedacht dat de huurder het gehuurde niet in oorspronkelijke staat op hoeft te leveren als deze kan bewijzen in welke staat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking is gesteld. De huurder hoeft ook dan het gehuurde niet in dezelfde staat als bij aanvang van de huurovereenkomst te brengen als hij kan bewijzen dat er zaken door ouderdom kapot zijn gegaan of als hij kan bewijzen dat hij geoorloofde wijzigingen in het gehuurde heeft aangebracht. Noot 98

Ernstige schade aan het gehuurde wordt geacht door de huurder te zijn veroorzaakt. Het is immers niet aannemelijk dat het gehuurde met ernstige schade ter beschikking is gesteld.

Geoorloofde wijzigingen dienen soms ongedaan te worden gemaakt >>


De tekst van artikel 7:224 lid 2 lijkt in overeenstemming te zijn met het systeem van artikel 7:216 lid 1 en 2 BW inhoudende dat de huurder de keuze heeft met betrekking tot verwijdering of instandhouding van de geoorloofde veranderingen. Met moet er op bedacht zijn dat de regels van artikel 7:216 BW van aanvullend recht zijn. Zo kunnen - zeker bij verhuur van bedrijfsruimte - veranderingen weliswaar geoorloofd zijn aangebracht, maar met de verplichting dat deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan worden gemaakt. Veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn altijd geoorloofd en behoeven op grond van artikel 7:216 lid 2 BW niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij - wederom – partijen ongedaanmaking zijn overeengekomen. Men moet er echter op bedacht zijn dat de regels in artikel 7:216 BW van aanvullend recht zijn. Zo kunnen - zeker bij verhuur van bedrijfsruimte - veranderingen weliswaar geoorloofd zijn aangebracht, maar met de verplichting dat deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan worden gemaakt. Veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn altijd geoorloofd en behoeven op grond van artikel 7:216 lid 2 BW niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij - wederom - partijen het ongedaan maken van de veranderingen zijn overeengekomen. Voor woonruime gelden afwijkende regels. Hier wordt onderstaand op in gegaan.
Als de huurder door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan maakt, moet hij het gehuurde redelijkerwijs in de oorspronkelijke staat brengen.

Woonruimte
Wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden
In het hoofdstuk Wijzigingen aan het gehuurde in het onderdeel: "Ongedaan maken geoorloofde veranderen" is al opgemerkt dat de huurder wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden mag laten zitten, tenzij in het contract is bedongen dat deze wijzigingen verwijderd dienen te worden.

Veranderingen die de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.
Ten aanzien van de wijzigingen als vermeld in artikel 7:215 lid 2 BW geldt dat aan deze wijzigingen geen voorwaarde of last verbonden mag worden ten aanzien van verwijdering van deze wijzigingen bij het einde van de overeenkomst. De verhuurder en/of de rechter is immers verplicht respectievelijk zijn toestemming of machtiging te verlenen als de voorgestelde wijziging noch het gehuurde beschadigt noch de verhuurbaarheid van het gehuurde aantast. Deze wijzigingen worden geacht objectieve verbeteringen aan het gehuurde te zijn. De regeling van artikel 7:215 lid 2 BW staat dus afwijking van artikel 7:216 lid 2 BW in de weg waarvan de regeling in beginsel regelend recht is. Dit karakter van artikel 7:216 lid 2 BW heeft wel effect waar het gaat om wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden.

Veranderingen die met machtiging door de rechter zijn aangebracht
De rechter heeft voor deze wijzigingen op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming moeten verlenen. Toestemming voor deze wijzigingen mag ook onthouden worden als het belang van de verhuurder zwaarder weegt. Aan de toestemming kan een voorwaarde of een last worden verbonden. De rechter kan de huurder dus de last opleggen om de wijziging bij het einde van de overeenkomst ongedaan te maken. Hier sorteert het regelende karaker van artikel 7:216 lid 2 BW wel effect als in de huurovereenkomst is voorzien in een verplichting tot verwijdering van deze wijzigingen.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte geldt de regel van artikel 7:215 lid 2 BW niet. Ten aanzien van de regel van artikel 7:215 lid 4 BW geldt dat de huurder een last of een voorwaarde kan worden opgelegd. Voor bedrijfsruimte zal zich dus veel minder de situatie voordoen dat de verhuurder geoorloofde wijzigingen moet gedogen. Dit is anders als de verhuurder voor wijzigingen op grond van artikel 7:215 lid 4 BW geen last heeft verbonden.

Bevoegdheid (recht) van huurder om geoorloofde wijzigingen te verwijderen >>

De bevoegdheid tot ontruiming en het wegnemen van de geoorloofde en ongeoorloofde wijzingen bestaat voor de huurder tot het einde van de huurovereenkomst. De door hem aangebrachte voorzieningen kunnen tot het einde van de huurovereenkomst worden verwijderd. Noot 100

Het behoeft geen betoog dat de huurder de ongeoorloofde aangebrachte veranderingen op verzoek van de verhuurder moet verwijderen. Van deze regel kan worden afgeweken als het gaat om wijzigingen waarvoor de verhuurder op grond van artikel 7:215 lid 2 BW toestemming had moeten geven. De redelijkheid en billijkheid kan de huurder dan redding geven.
Het wegneemrecht heeft de huurder ook ten aanzien van de koper die op een veiling een verhuurd huis van een eigenaar heeft gekocht. Dit wordt niet anders als de verhuurder in strijd met een huurbeding in een hypotheekakte het huis heeft verhuurd. Noot 101. Een teleurgestelde koper moet dan de verkoper aanspreken, maar niet de huurder. In het geval er sprake is van een veiling van een woning (bijvoorbeeld door gedwongen executie door de hypotheekhouder) zal er bij de verkoper niet veel te halen zijn.

Partijen doen er goed aan vóór het aanbrengen van deze extra voorzieningen af te spreken of deze nu wel of niet bij het einde van de huur moeten worden weggehaald. Dit is vooral handig bij nieuwbouw van bedrijfsruimte, waarbij de huurder zijn wensen aan het nieuw te bouwen pand door mocht geven aan de verhuurder. Zonder verdere afspraken heeft de huurder de keus om geoorloofde veranderingen te laten zitten of te verwijderen. Voorzieningen die bij nieuwbouw door de verhuurder zijn aangebracht, maar door de huurder bekostigd behoren de huurder toe. Dit is anders als de verhuurder op verzoek van de huurder voorzieningen heeft aangebracht, maar de kosten van deze voorzieningen in de hoogte van de huurprijs heeft verdisconteerd.

Beperkingen aan het wegbreekrecht >>

Het wegbreekrecht mag alleen worden toegepast als het gehuurde daarbij in redelijke overeenstemming met de oorspronkelijke toestand wordt gebracht. Daarbij moet rekening worden gehouden met aanvankelijk niet onmisbare toevoegingen die later gemeengoed zijn geworden. Zo mag de huurder een door hem aangebrachte cv-installatie niet verwijderen voor een oorspronkelijk geplaatste kolenhaard.

Verder zal de verhuurder niet kunnen eisen dat de huurder de oorspronkelijke (verouderde) keuken terugplaatst als de huurder besluit een luxe keuken mee te nemen. De verhuurder zal dan genoegen dienen te nemen met een moderner exemplaar van de keuken dat gelijkwaardig is aan de oorspronkelijke keuken.

Als de wijzigingen geen objectieve verbeteringen zijn (bijvoorbeeld laminaatvloer) dan kan de verhuurder de huurder wel verplichten deze wijzigingen ongedaan te maken. Hetzelfde geldt voor veranderingen aan de buitenzijde van de gehuurde woonruimte en veranderingen in de gehuurde bedrijfsruimte.

De procedure bij ingebruikneming van het gehuurde >>

Bij de aanvang van de huurovereenkomst vindt er vaak één gezamenlijke inspectie plaats, waarbij de verhuurder, de nieuwe (aspirant) huurder en vaak de vorige huurder zijn betrokken (als er zich zaken voor overname lenen). Bij het einde vinden er vaak twee inspecties plaats: een voorinspectie te houden een redelijke tijd voor het einde van de huur (meestal naar aanleiding van de huuropzegging) en een eindinspectie bij het einde van de huur en het inleveren van de sleutels c.q. het tijdstip van de feitelijke levering/terbeschikkingstelling.

In de praktijk heeft zich een procedure ontwikkeld over de wijze waarop het gehuurde bij aanvang en bij het einde van de ene partij aan de andere partij ter beschikking wordt gesteld. Bij huur van woonruimte zijn in de loop der jaren enige regels in de rechtspraak ontwikkeld inzake de opleveringsprocedure. Voor bedrijfsruimte staan er in de ROZ-voorwaarden aanvullende regels die de wettelijke regels ter zake oplevering van gehuurde ruimte aanvullen.

De procedure bij beëindiging van de huurovereenkomst >>

  • De voorinspectie van het gehuurde in het kader van huurbeëindiging;
  • Zonder inspectie heeft de verhuurder wel recht op schadevergoeding;
  • Gevolgen voor verhuurder als schade niet in het rapport van voorinspectie staat vermeld;
  • De eindinspectie van het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst.

De voorinspectie van het gehuurde in het kader van huurbeëindiging >>

Het recht van zowel een verhuurder als een huurder om van de andere partij te mogen verlangen dat die meewerkt aan een opleveringsprocedure, waaronder een voorinspectie, wordt gebaseerd op de jegens elkaar in acht te nemen redelijkheid en billijkheid Noot 102
In de literatuur wordt ook ervoor gepleit dat de verhuurder op basis van de redelijkheid en billijkheid onduidelijkheid bij de huurder weg moet nemen over de wijze waarop het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst ter beschikking moet worden gesteld. Het is voor de huurder dan vaak mogelijk de gewenste veranderingen zelf en dus tegen lagere kosten uit te voeren.
Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 15 februari 2011 ( LJN: BQ3974, gerechtshof Amsterdam, 200.005.394/01 ) dat de verhuurder herstelkosten aan het gehuurde niet door kon berekenen vanwege het feit dat zij de huurder geen gelegenheid had gegeven om herstelwerkzaamheden uit te voeren. Tussen partijen was overeengekomen dat het gehuurde bij het einde van de overeenkomst door de verhuurder geïnspecteerd zou worden. Uit de stukken blijkt niet dat de verhuurder de kosten doorbelast heeft die de huurder zelf had gemaakt als deze de werkzaamheden uitgevoerd zou hebben. Gezien het feit dat kennelijk zonder subsidiaire vorderingen in te stellen het volledige bedrag aan herstelkosten is gevorderd heeft het hof deze vordering daarom af moeten wijzen.
Daarnaast lijkt mij het volgende nog van belang. Gedurende de procedure is ook onweersproken dat partijen vóór de aanvang van de werkzaamheden, telefonisch contact met elkaar hebben gehad. Nu over deze werkzaamheden niet is gesproken had de huurder wellicht ook beroep op rechtsverwerking kunnen doen nu de verhuurder kennelijk uitdrukkelijk zaken voor wat betreft uitvoering van herstelwerkzaamheden buiten beschouwing heeft gelaten. Zie over rechtsverwerking wat ik daarover in dit hoofdstuk verder op heb gemerkt.

Zonder inspectie vermindering schadevergoeding verhuurder>>

Indien geen voorinspectie heeft plaatsgevonden dan heeft de verhuurder wel recht op (volledige) schadevergoeding. De verhuurder kan echter, als hij zelf tot herstel overgaat, slechts dié kosten op de huurder verhalen die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren. Noot 104
Hetzelfde redeneerde het hof te 's-Gravenhage in haar arrest van 27 september 2011 ( LJN: BT6832, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.0745.104/01 ). In deze zaak had de verhuurder niet zoals aangegeven met de huurder een telefonische inspectie gehouden. Het hof verweet de verhuurder dat deze inspectie wel gehouden had kunnen worden. Het gevolg hiervan was dat de arbeidskosten van de rekening werden gehaald. De materiaalkosten bleven staan, omdat de huurder deze kosten ook gemaakt had moeten maken.
De rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, kwam in haar vonnis van 13 maart 2012 ( LJN: BV9032, Rechtbank Almelo, 385438 CV EXPL 11-9798 ) tot oordeel dat de verhuurder die de huurder na verkrijging van een ontruimingsvonnis geen gelegenheid gaf tot herstel van eventuele gebreken en/of geen inzicht gaf in deze gebreken vóór ontruiming van de woning, de herstelkosten niet kon verhalen ten laste van deze huurder. De verhuurder gaf voorts geen inzicht in de kosten die de huurder ook zou hebben gemaakt als deze wél gelegenheid tot herstel van gebreken zou hebben gekregen. De vordering van de verhuurder werd daarom in het geheel afgewezen.

Gevolgen voor verhuurder als schade niet in het rapport van voorinspectie staat vermeld >>

De voorinspectie moet nauwkeurig plaatsvinden. Gebreken of verplichte herstellingen die niet bij de voorinspectie, maar pas bij de eindinspectie aan het licht zijn gekomen kunnen meestal niet op de huurder worden verhaald. De kantonrechter te Rotterdam vond dat onder omstandigheden de kosten van herstel ook voor rekening van de huurder dienden te komen. Dit had ook te maken met het feit dat partijen met elkaar gedurende de oplevering in contact moeten blijven. Noot 106 De schade blijft ook voor rekening van de huurder als de verhuurder het gebrek redelijkerwijs niet op kon merken tijdens de voorinspectie (bijvoorbeeld een gat in de vloer waarover de huurder een kleed en een tafeltje heeft getrokken).
In dit verband is het vonnis van de rechtbank Groningen van 22 december 2011 opmerkelijk ( LJN: BU9750,sector kanton Rechtbank Groningen, 473857/10-16736 ). De rechter besliste in dit vonnis in rechtsoverweging 4.3 dat de onregelmatigheden die door de verhuurder eenzijdig een dag na de gezamenlijke eindoplevering waren aangetroffen, mochten leiden tot doorberekening van de kosten die de huurder zelf had moeten maken als hij de gebreken zelf verholpen zou hebben.
Mij verbaast deze uitspraak enigszins. De geldende jurisprudentie gaat er immers van uit dat kosten van herstel van kenbare gebreken die bij de voorinspectie aangetroffen hadden kunnen worden, doch in de voorinspectie niet waren vermeld, niet na beëindiging van de overeenkomst doorberekend kunnen worden.
Hoewel er in deze kwestie kennelijk geen voorinspectie is gehouden, moet de eindinspectie in hetzelfde licht als de voorinspectie worden aangemerkt; zou de eindinspectie als voorinspectie aangemerkt worden, dan had de verhuurder kenbare gebreken niet opgemerkt en had de verhuurder later deze gebreken ook niet door kunnen belasten. De uitspraak geeft geen duidelijkheid over de vraag of er sprake van kenbare gebreken was of dat er gebreken door de huurder "onder het vloerkleed waren geveegd". Als er sprake was van opgemerkte kenbare gebreken de dag volgend op die van de eindinspectie, dan ben ik van mening dat de rechter deze kosten van herstel (van de niet genoteerde kenbare gebreken) niet door had mogen berekenen. Is er sprake van niet kenbare gebreken, dan lijkt mij deze beslissing wel juist.

De eindinspectie >>

Na de voorinspectie moet er ook een gezamenlijke eindinspectie worden gehouden, en moet de huurder in de gelegenheid worden gesteld daarbij aanwezig te zijn. Uiteraard kan een huurder geen claims ontlopen door met de Noorderzon te vetrekken. In de meeste huurcontracten kiest de huurder tot het einde van de huurovereenkomst woonplaats in het gehuurde. Dit betekent dat de verhuurder tot het einde van het huurcontract alle correspondentie in het gehuurde kan laten bezorgen. Dit is anders als de verhuurder weet dat de huurder die post om wat voor reden dan ook nooit zal zien. De huurder is verantwoordelijk voor correcte vermelding van zijn postadres. Als dit adres niet bekend is gemaakt dan kan de verhuurder trachten dit adres via de Gemeentelijke Basisadministratie (via een deurwaarder) te achterhalen.

Overname verklaringen /overnamebedingen >>

Roerende zaken
Dit onderdeel heeft betrekking op de problematiek betreffende de overdracht van zaken die aard- en nagelvast in het gehuurde zijn aangebracht. Deze zijn bestanddeel van het gehuurde geworden en worden na het einde van de huurovereenkomst eigendom van de verhuurder. Roerende zaken in het gehuurde (stoelen, kasten, wasmachines, gordijnen, etc.) worden door middel van bezitsverschaffing overgedragen. Het huurrecht is op deze zaken niet van toepassing. Als de huurder deze zaken in het gehuurde laat staan is het mogelijk dat de eigendom wordt overgedragen aan de verhuurder als de verhuurder in zijn algemene voorwaarden heeft opgenomen dat de eigendom van roerende zaken aan hem toekomt op het moment dat deze zaken door de huurder in het gehuurde worden gelaten na beëindiging van de huurovereenkomst.

In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 22 maart 2011 ( LJN: BP9789, gerechtshof Leeuwarden, 200.031.042/01) heeft het hof beslist dat een huurder gehouden was vloerbedekking bij het einde van de huurovereenkomst uit het gehuurde te verwijderen. Deze vloerbedekking lag bij aanvang van de huurovereenkomst al in het gehuurde. De huurder had een overnameformulier ondertekend, waarin zij had verklaard dat zij de vloerbedekking aan het einde van de overeenkomst zou verwijderen. Het hof was van mening dat de huurder aan deze afspraak gehouden kon worden en zag geen reden om te twijfelen aan de juistheid van deze verklaring.
Het is toch merkwaardig dat in deze procedure niet aan de orde is gesteld of de vloerbedekking een roerende zaak was, die zonder noemenswaardige kosten aan het einde van de van de overeenkomst verwijderd zou kunnen worden, of dat de vloerbedekking niet tot die categorie zaken behoorde.
De verhuurder kan immers de huurder niet verhinderen wijzigingen aan te brengen, die zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden (artikel 7:215 lid BW is immers semi-dwingendrecht), maar de verhuurder kan de huurder wel verplichten die zaken bij het einde van de overeenkomst uit het gehuurde te verwijderen (artikel 7:216 lid 1 en 2 BW is immers regelend recht). Voor zaken die bij aanvang van de overeenkomst zich in het gehuurde bevinden en die niet zonder noemenswaardige kosten onderhouden en/of verwijderd kunnen worden, geldt de beperking van artikel 7:217 BW dat huurders niet kunnen worden gehouden tot onderhoud dat meer met zich mee brengt dan kleine herstellingen. Als voorts vaststaat dat conform een beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst vloerbedekking aan de vloer vastgeplakt zit, dan kan dit worden geacht de toestand van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst te zijn (artikel 7:224 lid 2 BW), zodat de verhuurder niet zonder meer kan verlangen dat die vloerbedekking bij het einde van de overeenkomst verwijderd dient te worden. Die vloerbedekking hoort dan gewoon tot het gehuurde.
Het lijkt niet juist de huurder te verplichten vloerbedekking uit het gehuurde te verwijderen die al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was in het gehuurde en die niet eenvoudig is te verwijderen. Dat is anders als de vloerbedekking eenvoudig uit het gehuurde verwijderd kan worden en als een roerende zaak aangemerkt dient te worden.
Het is mogelijk dat het gerechtshof zich heeft geconcentreerd op de overnameverklaring en niet op bovenstaande argumenten, omdat deze niet zijn aangevoerd. De rechter dient zich immers lijdelijk op te stellen en niet zelf argumenten te berde te brengen die in het voordeel van een partij uitgelegd kunnen worden.

Onroerende zaken

Huurovereenkomsten tot stand gekomen vóór augustus 2003

De regeling van de huurovereenkomsten die vóór 2003 zijn gesloten is - gezien de in het overgangsrecht neergelegde regels - anders. Dit is in het eerste gedeelte van dit hoofdstuk besproken. Voor de huurovereenkomsten die vóór de inwerkingtreding van het huidige recht (dus voor augustus 2003) tot stand zijn gekomen geldt de regel van omkering van de bewijslast als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW niet. De huurder zal bij het einde van de huurovereenkomst die vóór augustus 2003 tot stand is gekomen moeten bewijzen dat de staat van het gehuurde bij het einde van de overeenkomst overeenkomt met de staat van het gehuurde, zoals die bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking werd gesteld.

Een overnameverklaring betreft vaak een lijst van overgenomen zaken en/of wijzigingen aan het gehuurde door de huurder van de vorige huurder. De huurder die de wijzigingen 'overneemt' wordt op zijn beurt, of in de gelegenheid gesteld om bij zijn vertrek de wijzigingen aan een volgende huurder over te doen, of hij wordt verplicht de wijzigingen op zijn kosten te verwijderen. De rechtspraak ging er voor de invoering van de huidige wet van uit dat bedingen waarbij de opvolgend huurder wijzigingen aan het gehuurde (tegen betaling) van de vetrekkende huurder overnam, de nieuwe huurder zich verbond om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren zonder die wijzigingen als dat tussen de vorige verhuurder en de huurder was overengekomen. De rechtspraak was wel van mening dat de opvolgend huurder door de verhuurder op de hoogte gebracht moest worden van de kosten die het verwijderen van wijzigen met zich mee zou brengen. Zonder de opvolgend huurder een overzicht van kosten te verstrekken kon de verhuurder de huurder niet houden het gehuurde op te leveren zonder zaken als genoemd in het overnamebeding.

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 7 oktober 2005 beslist LJN: AT6831, Hoge Raad, C04/203HR dat de huurder in alle redelijkheid niet kon worden gehouden de volledige herstelkosten te betalen nu de (professionele) verhuurder de huurder, bij aanvang van de huurovereenkomst en acceptatie van de overnameverklaring, niet voldoende heeft gewezen op de aanzienlijke financiële risico's die de huurder op zich nam nu de huurder gehouden zou worden om de wijzigingen ongedaan te maken bij beëindiging van de overeenkomst.

De overnameverklaring was voor een verhuurder nodig als basis voor het instellen van een vordering tot het ongedaan maken van deze wijzigingen. De huurder was zelfs niet door de verhuurder bij benadering van de kosten op de hoogte gebracht. Bovendien was van belang dat de verhuurder er de huurder niet op had gewezen dat deze (anders dan zijn voorganger) geen opvolgend huurder zou mogen voordragen.

Voor de verhuurder was het dus zaak om de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een schatting van de kosten te geven die met herstel van het gehuurde zijn gemoeid. De huurder kon daarentegen terecht bezwaar maken tegen de kosten van herstel (ongedaan maken van de aangebrachte zaken van de vorige huurder) als de verhuurder de huurder niet voldoende heeft gewezen op de kosten van het verwijderen van deze voorzieningen en het terugbrengen van het gehuurde in de staat van voor deze wijzigingen. Tevens speelde de mogelijk om door de huurder een vervangende huurder aan te mogen dragen een rol. Het ging hier niet om een algemeen geldende regel. Er werd immers beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid.

Van geval tot geval zal beoordeeld dienen te worden of van de huurder in het kader van de redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat deze alle kosten voor verwijdering van de aangebrachte voorzieningen moet dragen.

Als er aan de vorige huurder wel een last tot verwijdering van de zelfaangebrachte zaken is opgelegd moet de huurder er wel rekening mee houden dat hij wel een zeker bedrag aan de verhuurder verschuldigd is. In de besproken zaak die hier heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 7 oktober 2005 werd geoordeeld dat betaling door de huurder van een bedrag van ongeveer € 3500,- redelijk was, omdat de huurder wel kon vermoeden dat met het ongedaan maken van deze wijzigingen een aanzienlijk bedrag zou zijn gemoeid.

Grondslag aansprakelijkheid herstelkosten van huurder >>

De grondslag van de aansprakelijkheid van de huurder voor de kosten van herstel van de wijzigingen die geen objectieve verbeteringen zijn of de buitenzijde van de gehuurde woonruimte of bedrijfsruimte betreffen, moet duidelijk blijken uit, hetzij de huurovereenkomst, hetzij uit een nadere verklaring van de verhuurder. Alleen een verklaring van de verhuurster dat zij 'geen bezwaar' maakt tegen de wijzigingen is onvoldoende. Wil de huurder aansprakelijk zijn voor de kosten van herstel dan dient hij niet alleen hiervoor uitdrukkelijk en ondubbelzinnig aansprakelijk gesteld te worden in het huurcontract, maar dient hij ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op de hoogte te zijn van de kosten (of een redelijke indicatie) die hiermee gemoeid zijn. De opvolgende huurder dient daarom door de verhuurder op de hoogte te worden gebracht van de kosten die het verwijderen van wijzigen met zich meebrengen. Zonder de opvolgende huurder een overzicht van kosten te verstrekken, kan de verhuurder de huurder niet houden het gehuurde op te leveren zonder zaken als genoemd in het overnamebeding. Noot 110 Noot 112

De huurder die bij aanvang van de huurovereenkomst een overnameformulier heeft ondertekend waarop staat dat de nieuwe huurder "de staat van het gehuurde overneemt" moet het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst schoonmaken en opruimen en schade herstellen. Het formulier heeft uitsluitend betrekking op de overname van voorzieningen die door de vorige huurder zijn aangebracht en ontslaat de huurder niet van zijn normale verplichtingen tot oplevering van het gehuurde. Noot 107

Huurovereenkomsten tot stand gekomen na augustus 2003
In dit hoofdstuk is al gesteld dat de huurder niet altijd verplicht is het gehuurde terug te brengen in de staat zoals het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst werd aangetroffen als de wijzigen zijn gerealiseerd betreffende huurovereenkomst die na augustus 2003 tot stand zijn gekomen, tenzij de verhuurder een last bij deze wijzigingen heeft bedongen dat deze wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan gemaakt moeten worden. Deze last kan niet worden opgelegd betreffende wijzigingen die vallen onder de geoorloofde wijzingen als bedoeld onder artikel 7:215 lid 2 BW, die zijn aangebracht door hetzij de vorige huurder, hetzij de huidige huurder.

Als de vorige huurder deze wijzingen niet ongedaan heeft gemaakt, kan de nieuwe huurder niet worden verplicht deze wijzigingen in plaats van de vorige huurder ongedaan te maken. De wijzigingen die in het gehuurde zijn aangebracht en die een bestanddeel van het gehuurde vormen, horen dan bij het gehuurde zoals dit door de huurder in gebruik wordt genomen. Het wegbreekrecht van de vorige huurder op grond van artikel 7:216 lid 1 BW kan niet worden overgedragen, want dit is uitgewerkt tot ontruiming van het gehuurde, dus bij het einde van de huurovereenkomst. De bedoeling van artikel 7:216 lid 1 BW is de natrekkingsregel (bestanddelen van een onroerende zaak komen toe aan de eigenaar van die zaak) te doorbreken door de huurder het recht te geven de door hem aangebrachte zaken tot het einde van de huurovereenkomst te mogen verwijderen. Door deze regel kan de huurder ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van hem voorkomen.

Door deze regeling ziet de verhuurder zich genoodzaakt om bij het verstrekken van toestemming aan de huurder voor het aanbrengen van wijzigingen in of aan het gehuurde deze huurder tevens een last op te leggen om deze wijzigingen bij het einde van de overeenkomst te verwijderen. Als er sprake is van een wijziging conform artikel 7:215 lid 2 BW dan is het opleggen van een dergelijk last niet mogelijk. Zonder deze last mag de huurder bij het einde van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:216 lid 2 BW deze wijzigingen laten zitten en ziet de verhuurder die zich niet belast wenst te zien met het onderhoud van deze wijzigingen zich genoodzaakt om deze voorziening te verwijderen en de oorspronkelijke standaardvoorziening terug te brengen.
Grote verhuurders, zoals woningcorporaties, hebben er belang bij dat hun woningen voorzien zijn van standaardvoorzieningen. Dat maakt het onderhoud van die woningen gemakkelijk en goedkoop. Als er voorzieningen verwijderd worden leidt dit vaak tot kapitaalvernietiging. Dit is zonde en bovendien vaak niet de intentie van de verhuurder. Het gaat deze verhuurders immers helemaal niet om de verwijdering van die voorzieningen, maar om te voorkomen dat zij de onderhoudskosten van de ZAV moeten betalen.
Op 9 juli 2008 hebben de belangenorganisaties van huurders, woningcorporaties en particuliere verhuurders een gezamenlijk advies opgesteld over het onderhoud van de ZAV's, die dus niet behoren tot de standaard voorziening van een woning en door een opvolgend huurder zijn geaccepteerd.
Het doel van dit advies is om kapitaalvernietiging als boven bedoeld te voorkomen en de wettelijke regeling aan te passen aan de wensen uit de praktijk, waarbij de kern van het advies en de daarbij voorgestelde passage voor een modelcontract als volgt luidt:
"Partijen achten het dan ook nadrukkelijk in het belang en voordeel van zowel de vertrekkende als de opvolgende huurder wanneer de mogelijkheid bestaat dat huurders en verhuurders bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst afspraken kunnen maken over een afwijkende onderhoudsverdeling voor de door een vorige huurder aangebrachte voorzieningen. Een ruimhartig ZAV-beleid wordt hierdoor bevorderd."

Als tussenoplossing sluiten verhuurder en huurder soms een contract “onderhoud en vervanging niet-standaardvoorzieningen”. In dit contract komen partijen overeen dat voorzieningen die door de vorige huurder zijn aangebracht niet tot de standaarduitrusting van een woning behoren en als zodanig niet door de verhuurder onderhouden zullen worden. Deze regeling is voor discussie vatbaar, gezien de wettelijke regeling dat herstelwerkzaamheden slechts voor rekening voor de huurder kunnen worden gebracht als deze werkzaamheden als klein onderhoud zijn aan te merken. Zie het hoofdstuk: Herstel van een gebrek op verzoek van de huurder.
De wetgever heeft immers nog geen wijziging aangebracht ten aanzien van de huidige in artikel 7:217 BW neergelegde regeling. Het valt daarom niet te verwachten dat de rechter een afwijkende benadering op grond van de huidige regeling kan passen in het huidige systeem van de wet. Dit geldt eens te meer nu niet zonder meer duidelijk is of afwijking van de wettelijke regel in het voordeel van de huurder is. Of een regeling in het voordeel van de huurder is valt niet zonder meer te zeggen. De huurder zal dit zeker niet van mening zijn als hij aanzienlijke reparatiekosten dient te voldoen ter zake van zaken die door de verhuurder zijn uitgezonderd van onderhoud in het kader van de overeengekomen afspraken in een contract “onderhoud en vervanging niet-standaardvoorzieningen”.

Voor de opvolgend huurder van woonruimte is het bijzonder riskant om zaken van de vorige huurder over te nemen. de huurder betaalt wellicht onverschuldigd een fors bedrag voor deze zaken. Deze zaken worden na beëindiging van de overeenkomst met de vorige huurder immers geacht tot het gehuurde te behoren. Een vertrekkende huurder kan niet aan de opvolgende huurder en vergoeding voor de wijzigingen vorderen: er bestaat immers geen contractuele relatie tussen partijen (de verhuurder en de opvolgende huurder). Daarnaast kan er discussie over het onderhoud van deze zaken ontstaan. Als de verhuurder zich immers met een beroep op de uitspraak van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 28 augustus 2008 ( LJN: BF0055, gerechtshof 's-Gravenhage, 105.005.626/01, Rolnummer oud: C06/1414) op het standpunt stelt dat onderhoud van deze voorziening niet door de verhuurder te worden verzorgd, dan zal de huurder de verhuurder wellicht alleen door middel van een procedure tot andere gedachte kunnen brengen. Ik ben van mening dat het standpunt van het hof alleen verklaard kan worden door de afspraken tussen partijen als een contractoverneming op grond van artikel 6:159 BW aan te merken. Dit is echter in het arrest niet als zodanig onderbouwd. Een andere benadering lijkt mij strijdig met de dwingende regel van artikel 7:242 lid 1 BW in relatie tot artikel 7:217 BW. Het is duidelijk dat een vertrekkende huurder geen vergoeding van de opvolgende huurder kan vragen ten aanzien van zelf aangebrachte zaken die bestanddeel van de onroerende zaak is geworden. De vertrekkende huurder heeft wel het recht deze aangebrachte voorzieningen uiterlijk tot het einde van de huurperiode te verwijderen uit het gehuurde.

Voor bedrijfsruimte is dit probleem te ondervangen door in het huurcontract de onderhoudsverplichtingen tussen partijen duidelijk te beschrijven. Partijen kunnen bij verhuurde bedrijfsruimte immers afwijken van de regeling van artikel 7:217 BW en zelf definiëren welk onderhoud ter zake van het gehuurde voor welke partij komt.

Objectieve verbeteringen aan het gehuurde >>

Onder het huidige recht kan het oude systeem van overnameverklaringen niet op dezelfde wijze als voorheen worden toegepast.
Na het verlenen van toestemming door de verhuurder aan (objectieve) verbeteringen, zal verwijdering van deze verbeteringen bij het einde van de huurovereenkomst niet verlangd kunnen worden van de vertrekkende huurder en van een opvolgend huurder, die deze verbeteringen niet heeft aangebracht, kan dit al helemaal niet worden verlangd.
Als de vorige huurder van zijn wegneemrecht geen gebruik heeft gemaakt, dan is het wegneemrecht uitgewerkt. De rechtspraak heeft toch soms toegestaan dat van dit recht na het einde van de overeenkomst gebruik werd gemaakt. Noot 108 De huurder kan hier dan ook geen vergoeding vragen aan de opvolgend huurder. Heeft de vertrokken huurder geen gebruik gemaakt van zijn wegneemrecht ten aanzien van veranderingen die geoorloofd zijn, dan kan hij van de verhuurder vergoeding vragen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. De nieuwe huurder zal hoogstens via de huurprijs met een zekere vergoeding voor de veranderingen te maken kunnen krijgen.
Een overname tussen de nieuwe huurder en de vorige huurder van voorzieningen, die door deze vorige huurder in het gehuurde zijn aangebracht, heeft geen geldige juridische basis. Na het einde van de overeenkomst worden onroerende zaken door natrekking (alles wat in het gehuurde aard- en nagelvast zit) en/of door een contractuele bepaling eigendom van de verhuurder.

Derdenbeding in het kader van overdragen van zaken in het gehuurde door de huurder >>

Het is wel mogelijk om via een derdenbeding het wegneemrecht aan de volgende huurder te leveren. Dit is een gunst en geen last. Van de regel van artikel 7:242 BW jo artikel 7:217 BW kan immers wel ten gunste van de huurder en niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. De huurder kan dus niet worden belast met het onderhoud van deze zaak voor zover dit geen kleine herstellingen betreffen. De vertrekkende huurder (stipulator) en de verhuurder (promissor) sluiten een overeenkomst met de opvolgende huurder (derde) dat deze een eigen recht wordt toegekend om het wegneemrecht van de vertrekkende huurder jegens de verhuurder geldend te maken. Door aanvaarding van dit beding wordt de opvolgend huurder partij en kan hij uit dien hoofde zijn wegbreekrecht jegens de verhuurder geldend maken. Er is dan sprake van een contractueel wegneemrecht in plaats van een wettelijk wegneemrecht.

Beperkte/casco verhuur >>

Door de huur te beperken kan een zelfde effect als een beoogd overnamebeding worden bereikt. Als de verhuurder een onroerende zaak casco verhuurt en voor alles wat meer dan casco aanwezig is wordt geen huur gevraagd, dan valt dit buiten de huurovereenkomst. Zakenrechtelijk zijn deze zaken vaak door natrekking eigendom van de verhuurder, maar dit verplicht de verhuurder niet deze zaken te verhuren. Voor woonruimte is casco verhuur niet mogelijk.

Casco verhuur is bij woonruimte niet mogelijk >>

De gebrekenregeling voorkomt bij de verhuur van woonruimte dat essentiële voorzieningen in het gehuurde van de ene huurder op de andere huurder worden overgedragen. De verhuurder moet de verhuurde woonruimte zonder gebreken opleveren. Een aantal voorzieningen hoort dan standaard tot de gehuurde woonruimte. Het ontbreken van deze voorzieningen wordt als een gebrek gezien (te denken valt aan een keukenblok, douche). Hierdoor is het voor een verhuurder niet mogelijk te bedingen dat een door een vorige huurder aangebrachte (essentiële) voorziening - bijvoorbeeld een keuken - niet tot het gehuurde behoort, ook al is deze - veelal luxueuzer dan de oorspronkelijke - keuken door een vorige huurder geplaatst. De verhuurder zou dan immers de woonruimte met een gebrek opleveren en dat staat de gebrekenregeling bij verhuur van woonruimte niet toe.

Geen ingebrekestelling nodig voor verzuim huurder bij einde van de huurovereenkomst >>

Bij het einde van de huurovereenkomst is geen ingebrekestelling nodig om de huurder in verzuim te doen laten geraken. De huurder die het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand (met objectieve schade) teruggeeft is dus van rechtswege in verzuim. Dit volgt uit het bepaalde in artikel 6:83 sub b BW jo artikel 7:218 BW.
Dit geldt ook voor de gevallen waarin de huurder het gehuurde niet in goede staat (dus met subjectieve schade) oplevert. De opleveringsverplichting kan alleen worden nagekomen bij het einde van de huurovereenkomst. Dit is ook wel logisch, omdat het einde van de huur een fatale termijn bevat, waarop de huurder uiterlijk zijn prestatie dient te leveren. Of de huurder volledig aansprakelijk is voor de schade dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.Noot 114
De rechter heeft uiteraard de bevoegdheid om te beoordelen of de huurder ten aanzien van de afzonderlijke herstelverplichtingen in verzuim is komen te verkeren. Noot 116

De omvang van de schadevergoeding >>

De omvang van de schadevergoeding wordt bepaald door artikel 6:95 BW. In die zin is artikel 7:218 lid 1 BW van belang voor de vraag of de huurder voor de schade aansprakelijk is.
De schade die de verhuurder lijdt door niet-correcte oplevering van het gehuurde kan ook bestaan uit geleden verlies artikel 6:96 lid 1 BW, zoals bijvoorbeeld huurderving, indien het gehuurde ten gevolge van deze niet-correcte oplevering niet eerder aan een ander verhuurd kan worden. Op grond van artikel 6:97 BW moet de rechter de schade begroten op de wijze die het meest met de aard van de schade in overeenstemming is. Dat wil zeggen dat er géén plaats is voor abstracte schadeberekening. Noot 118

In de literatuur wordt algemeen het standpunt ingenomen dat schade in beginsel concreet moet worden berekend, dat wil zeggen dat met alle omstandigheden van de kant van de benadeelde rekening moet worden gehouden. Deze vorm van schadeberekening kan er toe leiden dat de verhuurder geen recht op schadevergoeding ten aanzien van een door de huurder veroorzaakte schade heeft, als herstel van de schade door binnenkort te realiseren sloop van de woning niet verantwoord is.
Voorts moet in het kader van de concrete schadeberekening bij vervanging van zaken correctie voor vervanging “nieuw voor oud” worden berekend. Dat wil zeggen een correctie op de schadebegroting, omdat de verhuurder bij vervanging zaken krijgt die langer meegaan Noot 120. De verhuurder mag gedurende de tijd dat de gewezen huurder het gehuurde onder zich houdt een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde vorderen gelijk aan de huurprijs, waarbij de verhuurder recht heeft op vergoeding van overige schade.
De verhuurder mag gedurende de tijd dat de gewezen huurder het gehuurde onder zich houdt een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde vorderen gelijk aan de huurprijs, waarbij de verhuurder recht heeft op vergoeding van overige schade. Zie artikel 7:225 BW.

De bepaling is in zoverre overbodig nu de algemene schadevergoedingsartikelen in artikel 6:95 BW e.v voldoende aanknopingspunten bieden voor vergoeding van deze schade, en schade ter hoogte van de laatst geldende huurprijs in de rede ligt. Bij bijvoorbeeld onbevoegde onderverhuur heeft de verhuurder in beginsel recht op vergoeding van de daardoor veroorzaakte schade.

Ongerechtvaardigde verrijking verhuurder>>

Varianten
Onder ongerechtvaardigde verrijking wordt in het kader van het huurrecht veelal het volgende verstaan. De huurder heeft met toestemming van de verhuurder een wijziging in het gehuurde aangebracht en wenst bij het einde van de huurovereenkomst een vergoeding voor deze aangebrachte wijziging te krijgen.
Er kan echter ook sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking als in een huurovereenkomst door de verhuurder is verdisconteerd bepaalde verliezen gedurende een paar jaar voor zijn rekening te nemen. Als de huurovereenkomst door de verhuurder wordt ontbonden wegens tekortschieten van de huurder, dan kan er sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder nu deze niet meer is gehouden de in de huur begrepen bedragen aan verliescompensatie te betalen. Dit standpunt is bevestigd in een arrest van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage van 26 juni 2008 LJN: BD7096, Gerechtshof 's-Gravenhage, 105.000.925. Met name de eerste variant wordt onderstaand verder uitgewerkt.

Regeling 1992 tot augustus 2003

In 1992 was het algemene artikel over ongerechtvaardigde verrijking ( artikel 6:212 BW) opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Ook gedurende deze periode was de huurder gerechtigd om wijzigingen aan het gehuurde te verwijderen. In het huurrecht gold van 1992 tot augustus 2003 dat de huurder geen recht op vergoeding van zijn aangebrachte voorzieningen heeft, tenzij de bijzondere omstandigheden van het geval meebrengen dat de voormalige huurder wél een vordering tot vergoeding van schade toekomt. De wettelijke regeling kende geen bepaling dat de huurder bevoegd was de wijzigingen te laten zitten.

In het arrest Dupomex/Duijvelaar Noot 121 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen naar het recht dat tussen 1992 tot augustus 2003 gold. In dit arrest besliste De Hoge Raad dat het wegbreekrecht van de huurder, dat destijds het uitgangspunt van de wettelijke regeling was, er toe strekt om de eigendomsverschaffing op grond van natrekking teniet te doen. Het wegbreekrecht strekt er toe om ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van de huurder te voorkomen.

Als van dit wegbreekrecht geen gebruik gemaakt wordt en partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over overname van de aangebrachte voorzieningen, dan zullen de bijzondere omstandigheden antwoord geven op de vraag of de huurder een vergoeding toekomt.
Onder bijzondere omstandigheden kan de volgende casus worden gebracht: te denken valt dat de verhuurder geen vergoeding hoeft te betalen voor een aanbouw door een huurder die dertig jaar geleden is gedaan als het gehuurde gesloopt zal worden. Een stenen aanbouw zal weliswaar niet in waarde hoeven te dalen, doch het is de huurder geweest die besloten heeft aan het gehuurde een aanbouw te plaatsen. De verhuurder kon wellicht dertig jaar geleden niet overzien dat het gehuurde dertig jaar na realisering van de aanbouw gesloopt zou worden. Dit is anders als de verhuurder al tien jaar na toestemming van de aanbouw tot sloop over wenst te gaan. Het is dan overduidelijk dat de huurder door de wens van de verhuurder tot sloop van de woningen binnen deze relatief korte termijn na realisering van de aanbouw een onevenredig groot verlies lijdt.
Door dit criterium blijft het onzeker of de huurder een vergoeding van de door hem aangebrachte voorzieningen toekomt.

Het Gerechtshof te 's-Gravenhage heeft zich in haar arrest van 3 augustus 2007 LJN: BB4475, Gerechtshof 's-Gravenhage , 06/302 dan ook niet zo zeer moeten buigen over de vraag of de huurder van kantoorruimte, waarvan de huurovereenkomst vóór 2003 was gesloten, gehouden was om het gehuurde conform de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst terug te brengen. Tussen partijen stond wel vast dat de huurder gehouden was de systeemplafonds en wanden, alsmede databekabeling uit het gehuurde te verwijderen. Deze zaken waren niet bij aanvang van de huurovereenkomst in het gehuurde aanwezig conform de door partijen opgemaakte beschrijving, terwijl de huidige regeling (huurder mag geoorloofde wijzigingen in het gehuurde laten zitten, tenzij anders overeengekomen) ook nog niet van toepassing was.
De discussie ging om de uitleg van een afkoopbedrag dat de huurder de verhuurder had betaald om deze zaken in het gehuurde te mogen laten zitten. Toen de verhuurder er in slaagde om de gehuurde ruimte inclusief de wijzingingen opnieuw te verhuren ging de voormalige huurder ervan uit dat zij de afkoopsom terug kon vorderen. Het hof ging er - gezien de gemaakte afspraken - van uit dat de verhuurder de afkoopsom niet terug hoefde te betalen nu zij ook niets voor de voorzieningen had ontvangen. Nu de huurder geen andere vordering heeft ingesteld, dient de vordering van de huurder dan ook te worden afgewezen (zie rechtsoverweging 5 van dit arrest).

Regeling augustus 2003 tot heden

Woonruimte
Of de huurder volgens de regeling die vanaf augustus 2003 van kracht is geworden een vergoeding toekomt op grond van ongerechtvaardigde verrijking (zie artikel 7:216 lid 3 BW en artikel 6:212 BW) voor zaken die hij bij het einde van de huurovereenkomst niet heeft weggenomen, dienen de bijzondere omstandigheden van het geval te worden onderzocht. Artikel 7:216 lid 3 BW is volgens artikel 7:242 lid 2 BW voor woonruimte semi-dwingend recht .

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte is deze regeling regelend recht. In de algemene voorwaarden voor bedrijfsruimte wordt dan ook veelvuldig afgeweken van deze regeling.
De huurder van bedrijfsruimte dient voor dan voor een antwoord op de vraag of hem een vergoeding toekomt terug te vallen op de redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW) en/of artikel 6:233 sub a BW (beroep op vernietiging van de voorwaarden).

Toch kan bij bedrijfsruimte een afwijking van de regeling van artikel 7:216 lid 3 BW soms als onredelijk bezwarend worden aangemerkt. Dat was bijvoorbeeld het geval in een zaak die door de rechtbank Haarlem in kort geding in haar vonnis van 19 augustus 2010 ( LJN: BN7352, rechtbank Haarlem, 170729/KG ZA 10-312 ) was behandeld. In deze kwestie was er sprake van verhuring van casco bedrijfsruimte. Het gehuurde was bestemd om als restaurant te worden gebruikt. In de algemene voorwaarden behorend bij de huurovereenkomst stond dat huurder bij vertrek uit het gehuurde geen aanspraak kon maken op vergoeding van door hem gemaakte verbouwingskosten. Daar tegenover stond dat bij vertrek van de huurder de verhuurder de beschikking kreeg over een pand dat door die verbouwing aanzienlijk in waarde was gestegen, waarmee de verhuurder alsdan werd verrijkt. De huurder had vervolgens in en aan het gehuurde omvangrijke verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd.
In het kader van een vordering tot ontruiming van het gehuurde door de verhuurder vorderde de huurder compensatie van kosten wegens uitgevoerde werkzaamheden in het gehuurde. De verhuurder verwees naar de algemene voorwaarden. De huurder deed op grond van artikel 6:233 sub a BW beroep op vernietiging van de voorwaarden wegens een onredelijk beding. Door de rechtbank werden deze voorwaarden als onredelijk bezwarend gekwalificeerd.
De rechtbank onderbouwde dit standpunt in rechtsoverweging 5.14 van dit vonnis als volgt: in ieder geval kon als vaststaand worden aangenomen dat het gehuurde nog niet direct geschikt was voor het gebruik als restaurant en dat huurder daarvoor nog velerlei aanpassingen en toevoegingen moest doorvoeren. De bepalingen in de algemene voorwaarden kwamen erop neer dat huurder bij vertrek uit het gehuurde geen enkele aanspraak kon maken op vergoeding van de door haar in dat verband gemaakte kosten. Daar tegenover staat dat verhuurder in dat geval de beschikking kreeg over een pand dat door huurder geschikt was gemaakt als restaurant waardoor het pand in waarde was gestegen, zodat de conclusie geen andere kon zijn dan dat verhuurder ongerechtvaardigd was verrijkt. Voornoemde bepalingen uit de Algemene Bepalingen konden dan ook voorshands niet anders worden gekwalificeerd dan als onredelijk bezwarend voor huurder, zodat huurder derhalve terecht had betoogd dat deze bepalingen vernietigbaar waren.
Deze uitspraak lijkt wel redelijk voor zover de verhuurder de onroerende zaak weer met de bestemming restaurant zou verhuren. Dat dit anders ligt als het huurder het gehuurde voor een ander doel heeft gebruikt, dan waarvoor het gehuurde is bestemd, wordt geïllustreerd door het arrest van het hof Amsterdam van 7 december 2010 ( LJN: BP0273, gerechtshof Amsterdam, 200.044.407/01 ). In deze zaak had de huurder een gehuurde woning in strijd met het bestemmingsplan omgebouwd als verblijfplaats voor Poolse werknemers. Door de gemeente werd de huurder aangeschreven om deze illegale bouwwerkzaamheden te verwijderen. De verhuurder heeft vervolgens de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden wegens het niet gebruiken van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming. Ook al was de verhuurder van de verbouwing op de hoogte, dan is er voor een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking geen plaats, omdat de verhuurder niet is verrijkt (zie rechtsoverweging 3.4.). De gemeente heeft de verbouwing immers als illegaal aangemerkt. De gemeente heeft aangegeven handhavend op te treden, evenals tegen het gebruik van het gehuurde voor huisvestiging van Poolse werknemers.

De vordering ontstaat pas op het moment dat de huurovereenkomst niet alleen formeel, doch ook feitelijk is geëindigd en de huurder voorafgaande aan de ontruiming haar recht tot het ongedaan maken van die veranderingen niet heeft uitgeoefend, aldus de rechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer in rechtsoverweging 2 van haar vonnis van 31 mei 2007 ( LJN: BA8780, Sector kanton Rechtbank Zwolle, 343450 CV 07-76).
Op grond van artikel 7:216 BW wordt aan de huurder een vergoeding toegekend voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan gemaakt kunnen worden. Buiten deze regelingen vallen de veranderingen en toevoegingen die zonder toestemming van de verhuurder zijn aangebracht.
De huidige wettelijke regeling kent, in tegenstelling tot de hiervoor geldende regels, de bepaling dat de huurder de geoorloofde veranderingen mag laten zitten (zie artikel 7:216 lid 2 BW). Door deze bevoegdheid kan de huurder met succes een actie uit ongerechtvaardigde verrijking indienen als aan de eisen van ongerechtvaardigde verrijking wordt voldaan. Het recht om zaken te laten zitten sluit immers beter aan op de actie tot ongerechtvaardigde verrijking dan het wegbreekrecht dat in de regeling gedurende de periode 1992 tot en met augustus 2003 was vastgelegd.
Als bijzondere omstandigheden voor toekenning van een vergoeding kunnen worden genoemd:

  • Wat hebben partijen afgesproken met betrekking tot de door de huurder voorgestelde veranderingen?
  • Heeft de huurder de gemaakte kosten van de veranderingen al terug kunnen verdienen?
  • Heeft de huurder de kosten aan een opvolgend huurder kunnen doorbelasten?
  • Kunnen de gemaakte investeringen al als afgeschreven worden beschouwd?
  • Heeft de verhuurder daadwerkelijk profijt van de aangebrachte verandering(bijvoorbeeld hogere verkoopprijs of hogere huurprijs door deze veranderingen)?
Realiseert de verhuurder de hogere meerwaarde niet (de verhuurder verkoopt of verhuurt het gehuurde niet tegen een hogere prijs), dan is het mogelijk dat de theoretische waardevermeerdering buiten beschouwing blijft. Noot 121a. Een gerealiseerde hogere huurprijs zal voor correctie in aanmerking komen als de verhuurder nu het onderhoud van de gerealiseerde voorziening voor zijn rekening dient te nemen (herstel van aangebrachte wijzigingen blijven immers voor rekening van de huurder die ze heeft aangebracht, artikel 7:242 BW en artikel 7:206 lid 2 BW)

De huurder moet er verder op bedacht zijn dat het moet gaan om daadwerkelijke schade die hij lijdt (concrete schade). Als de huurder zijn geïnvesteerde kosten in de loop der jaren terug heeft kunnen verdienen (besparingen stookkosten, afgeschreven investeringen), dan is het mogelijk dat de vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking wordt afgewezen.

Ongeoorloofde wijzigingen>>

Het lijkt er op dat de huurder achter het net vist, die wijzigingen zonder toestemming heeft aangebracht. Hem komt geen actie uit ongerechtvaardigde verrijking toe. Uit het stelsel van de wet, ook uit de hiervoor geldende regeling blijkt dat de verhuurder niet zomaar met kosten geconfronteerd hoeft te worden. De verhuurder die toestemming voor wijzigingen geeft, weet immers waar hij aan toe is. Dat geldt niet voor de verhuurder die bij het einde van de huurovereenkomst met allerlei veranderingen in het gehuurde wordt geconfronteerd. Uit artikel artikel 7:216 lid 2 BW kan bovendien a-contrario worden afgeleid dat de huurder, die zonder toestemming van de verhuurder wijzingen aan het gehuurde heeft aangebracht waarvoor toestemming van de verhuurder noodzakelijk was, deze wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst dient te verwijderen. Het zou toch vreemd zijn aan de plicht tot verwijdering van de ongeoorloofde wijzigingen desondanks een vergoeding te verbinden als deze wijzigingen toch in het gehuurde achter blijven.

Wijzigingen waarvoor geen toestemming nodig is>>

De verhuurder hoeft geen vergoeding te betalen voor zaken die door de huurder in het gehuurde zijn achtergelaten en die vallen onder de categorie "wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten uit het gehuurde verwijderd kunnen worden" (zie artikel 7:215 lid 1 laatste zin BW. De huurder hoeft die zaken niet te verwijderen, omdat verwijdering zonder noemenswaardige kosten plaats kan vinden (bijvoorbeeld niet geplakte vloerbedekking). Deze zaken kunnen dus ook zonder noemenswaardige kosten door de huurder worden verwijderd. Als de huurder deze zaken laat zitten in het gehuurde is het zijn keuze. De verhuurder hoeft deze keuze niet te financieren.

Het blijft van belang zich te realiseren dat deze regeling voor bedrijfsruimte van regelend recht is. Voor woonruimte kan van deze regeling niet worden afgeweken.

Waarborgsom en oplevering >>

De waarborgsom is doorgaans bedoeld om schade aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst geheel of gedeelte te kunnen dekken. Meestal wordt in de huurovereenkomst vermeld dat de waarborgsom mag worden aangewend ter dekking van alle openstaande bedragen van de huurder, dus ook de openstaande huurachterstand. Het is mogelijk dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een flink bedrag aan waarborgsom (bijvoorbeeld drie maal de maandhuur) moet betalen. Als er schade aan het gehuurde is ontstaan zou bij de huurder de vraag kunnen rijzen of de verhuurder de rente die over de waarborgsom is ontvangen bij de waarborgsom op moet tellen, waardoor de waarborgsom gedurende de jaren met rente is vergroot. Dat is echter niet het geval.
De verhuurder is namelijk over de waarborgsom geen rente verschuldigd aan de huurder. Ingevolge het bepaalde in artikel 3:120 BW juncto artikel 3:124 BW behoren de opeisbaar geworden burgerlijke vruchten aan de bezitter te goeder trouw c.q. de houder toe. Rente moet worden aangemerkt als een burgerlijke vrucht als hiervoor bedoeld. Van deze regeling mogen partijen afwijken. Als dit echter niet is gebeurd, dan is de verhuurder dus geen rente verschuldigd over de waarborgsom, aldus de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 18 maart 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:1339 ).

Rechtsverwerking claim>>

Onder bijzondere omstandigheden kan de rechter ook beslissen dat de verhuurder zijn recht verwerkt om vermeende schade bij het einde van de huurovereenkomst bij de huurder te claimen. De rechtbank Maastricht, sector kanton Maastricht besliste dit in zijn uitspraak van 21 maart 2007 LJN: BA1469,Sector kanton Rechtbank Maastricht , 229712 CV EXPL 06-2206. Enige zaken die hier van belang waren (het gedrag van de verhuurder en de uitlatingen van de gemachtigde van de verhuurder) worden puntsgewijs weergeven.

  • De verhuurder heeft op 14 oktober 2004 toen de deur van het gehuurde ingetrapt (met onherstelbare beschadiging van het slot als resultaat), als gevolg waarvan de huurder zich genoodzaakt heeft gezien het gehuurde op stel en sprong te verlaten en er niet meer metterwoon terug te keren uit angst voor de verhuurder. Zij heeft de woning niet meer van sloten voorzien die door de verhuurder waren vernield;
  • Bij brief van 10 februari 2005 heeft de huurder te kennen gegeven de huur onmiddellijk te willen beëindigen;
  • Na enig heen en weer contact is de woning uiteindelijk opgeleverd op 24 maart 2005. Gedurende de oplevering had de verhuurder zich zelf toegang tot het gehuurde verschaft;
  • Bij brief van 7 oktober 2005 heeft de verhuurder de huurder aansprakelijk gesteld voor schade aan het gehuurde;
  • Op 14 oktober 2005 (een jaar na het bewuste incident) geeft de raadsman van de verhuurder te kennen onmiddellijke tot dagvaarding over te gaan (hij zou de dagvaarding zonder verdere waarschuwing laten betekenen);
  • Op 18 oktober 2005 meldt de gemachtigde van de huurder dat de huurder op zijn kantoor domicilie heeft gekozen;
  • De gemachtigde van de huurder had op 3 februari 2006 te kennen gegeven dat door het uitblijven van verdere actie hij de zaak zou sluiten en dat hij bij verdere actie een beroep op rechtsverwerking zou doen;
  • Op 7 juli 2006 is de huurder door een openbare betekening gedagvaard.
Het standpunt van de kantonrechter luidt (verkort weergegeven):
  • De kantonrechter is het met huurder eens dat de verhuurder, door geen uitvoering te geven aan het op 14 oktober 2005 geventileerde voornemen tot dagvaarding binnen 14 dagen (althans tot het gereed hebben en kenbaar maken van een concept-exploot binnen redelijke termijn) onder de ook overigens geschetste omstandigheden bij de voormalige huurder, het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt dat hij zijn gepretendeerde rechten niet (meer) geldend zou maken;
  • In de tijd tussen 13 oktober 2004 en 12 mei 2006 (of zelfs 7 juli 2006) is er aan de zijde van de verhuurder geen adequate actie ondernomen. Dit kan niet tot een andere conclusie leiden dan dat hiermee niet alleen volstrekt onvoldoende op de begrijpelijke angsten en op de behoefte aan duidelijkheid en zekerheid van de voormalige huurder is gereageerd, maar ook - of juist daardoor - op geen enkele wijze blijk is gegeven van het serieuze voornemen een gepretendeerde huur- en schadeclaim door te zetten.
In de uitspraak maakt de rechter verder nog gehakt van de claim (onvoldoende zorgplicht ten aanzien van het gehuurde en onvoldoende onderbouwing van de claim). ik vind het interessant dat een rechter onder deze omstandigheden een beroep op rechtsverwerking na verstrijking van een relatief korte periode honoreert. In het onderdeel De afrekening van servicekosten leest u meer over rechtsverwerking van in rekening gebrachte servicekosten.

Deze uitspraak staat echter niet op zichzelf. In de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad, locatie Zwolle, van 13 mei 2008 LJN: BD1644,Sector kanton Rechtbank Zwolle, 378392 CV 07-5795 oordeelde de kantonrechter dat een beroep op rechtsverwerking werd gehonoreerd betreffende de vordering van een restant koopsom van gekochte kleding bij een postorderbedrijf nadat de koper in 2002 diverse keren vruchteloos had verzocht om een toelichting op de in rekening gebrachte bedragen. De leverancier had hier adequaat op dienen te reageren. Toen de leverancier, althans een partij aan wie zij de vordering had overgedragen, pas vier jaar later tot invordering overging was de rechter van mening dat de eiser de rechten tot invordering van de vordering had verloren.
De rechter oordeelde als volgt: redelijkerwijze mag niet van gedaagde worden gevergd dat zij mogelijk relevante stukken --zoals (kopieën van) brieven met verzoeken om inlichtingen, facturen en dergelijke-- jarenlang bewaart, hoewel zij, ondanks verzoeken om opheldering, eveneens jarenlang niets meer verneemt. Door zo lang stil te zitten is gedaagde in een nadeliger positie gebracht dan het geval zou zijn als het geschil in de loop van (bijvoorbeeld) 2003 in rechte aanhangig was gemaakt. In dat geval had gedaagde naar mag worden aangenomen de mogelijk relevante stukken nog niet weggegooid en was haar herinnering naar mag worden aangenomen beter geweest dan thans nog het geval is. De kantonrechter acht het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat gedaagde alsnog met de vordering wordt geconfronteerd. De vordering zal daarom worden afgewezen.
Deze uitspraak kan naar de mening van Huurgeschil.nl ook worden toegepast op vorderingen van de verhuurder ten laste van de huurder. Als de huurder door het lange uitblijven van een reactie aantoonbaar in een nadeliger positie is komen te verkeren kan de huurder ter afwering van deze vordering een beroep op rechtsverwerking doen.

In het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 16 maart 2010 LJN: BM1291, gerechtshof Amsterdam, 200.033.602/01 is een beroep op rechtswerking gehonoreerd. In deze zaak tussen een bank en een klant, die 13 jaar eerder tot betaling van een bepaald bedrag was veroordeeld, had het gerechtshof in alinea 3.16 tot en met 3.18 beargumenteerd dat de bank in alle redelijkheid 13 jaar nadat een vonnis gewezen was, geen nakoming van dit vonnis kon verlangen. Dit betrof een zaak die niet gerelateerd was aan huur, doch dit doet niets af aan de (analoge) toepasselijkheid van het leerstuk van rechtsverwerking op huurgerelateerde zaken.
Een beroep op de redelijkheid en billijkheid in het kader van rechtsverwerking is geen zuiver beroep op rechtsverwerking, doch blijkt uiteindelijk alleen als een beroep op de redelijkheid en billijkheid aangemerkt te worden. Onder bepaalde omstandigheden kan een beroep op de redelijkheid en billijkheid een antwoord geven op de vraag of door een partij nog een rechtsvordering ingesteld kan worden.
Voor een zuiver beroep op rechtsverwerking is immers stilzitten aan de zijde van eisende partij niet voldoende. Evenmin is het vorderen van een boetebeding voor het eerst in hoger beroep, terwijl in eerste aanleg het boetebeding geen onderwerp van gesprek is geweest, geen reden om rechtsverwerking aan te nemen (zie rechtsoverweging 3.4 in het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 10 mei 2011, LJN: BQ4245, gerechtshof 's-Gravenhage, 105.005.956/01 ). In een zaak die heeft geleid tot een arrest van het hof te Leeuwarden van 30 november 2010 LJN: BP0792, gerechtshof Leeuwarden, 200.009.481/01 is dit nog eens benadrukt. De verhuurder verzocht machtiging tot verwijdering van een hek dat door de huurder in de tuin was aangebracht. Het hek stond daar al geruime tijd. De huurder was een aantal jaren voor deze procedure als eens verzocht om de schutting te verwijderen. De verhuurder had het verder daarbij laten zitten. Een beroep op rechtsverwerking ging naar het oordeel van het hof niet op, omdat de huurder volgens het hof uit de uitlatingen van de verhuurder enige jaren geleden niet af kon leiden dat de verhuurder berustte in de aanwezigheid van de schutting. Het hof overwoog in rechtsoverweging 8 van dit arrest dat de het de huurder blijkens zijn eigen stellingen duidelijk was dat de verhuurder niet instemde met de aanwezigheid van de omheining. Alleen om die reden kon de huurder volgens het hof, aan het uitblijven van een reactie op de brief van de toenmalige raadsvrouw van de huurder niet het gerechtvaardigde vertrouwen destilleren dat de verhuurder alsnog instemde met de aanwezigheid van de omheining, dan wel afstand deed van het recht om verwijdering van de omheining te vorderen.
In deze zaak werden ook geen omstandigheden aangevoerd, die als een beroep op de redelijkheid en billijkheid aangemerkt konden worden dan wel aanleiding gaven om een beroep op de redelijkheid en billijkheid te honoreren.

Updates>>

  • Bijgewerkt 15 juni 2011. Geen rechtsverwerking boetebeding (zie het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 10 mei 2011, LJN: BQ4245, gerechtshof 's-Gravenhage, 105.005.956/01 ) ;
  • Bijgewerkt 16 juni 2011. Doorbelasting herstelkosten zonder voorinspectie niet mogelijk. Het hof te Amsterdam besliste in haar arrest van 15 februari 2011 ( LJN: BQ3974, gerechtshof Amsterdam, 200.005.394/01 );
  • Bijgewerkt 21 juni 2011. Weggevallen nummering van onder andere het onderdeel "de procedure bij beëindiging van de huurovereenkomst";
  • Bijgewerkt 25 oktober 2011. Geen doorberekenig volledige kosten herstel gehuurde door ontbreken van voorinspectie. Het hof te 's-Gravenhage arrest van 27 september 2011 ( LJN: BT6832, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.0745.104/01 );
  • Bijgewerkt 28 oktober 2011. Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, in haar vonnis van 26 augustus 2011 ( LJN: BS7496,Sector kanton Rechtbank Arnhem, 733594 ), beschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst is onvoldoende duidelijk om als opnamestaat te kunnen gelden.
  • Bijgewerkt 18 maart 2012. Contract “onderhoud en vervanging niet-standaardvoorzieningen” is door de huidige wettelijke regeling discutabel.
  • Bijgewerkt 14 april 2014. Geen rente over de waarborgsom verschuldigd. Van deze regeling mogen partijen afwijken. Als dit echter niet is gebeurd, dan is de verhuurder dus geen rente verschuldigd over de waarborgsom, aldus de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 18 maart 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:1339 )