Ontbinding van huurovereenkomsten

Ontbinding van huurovereenkomsten van woonruimte en bedrijfsruimte

Verschillende rechtsgronden beschikbaar ten behoeve van de ontbindingsactie >>



De algemene grond voor ontbinding van een overeenkomst

In dit onderdeel wordt de ontbinding van overeenkomsten in het algemeen en de ontbinding van huurovereenkomsten in het bijzonder behandeld. Een huurovereenkomst is een (benoemde) wederkerige overeenkomst , waarop de algemene regeling van het overeenkomstenrecht van toepassing is. In artikel 7:205 BW komt tot uitdrukking dat de bepalingen van het huurrecht de rechten en de vordering van de huurder uit andere hoofde intact laat. Dit artikel slaat dus een brug naar de vorderingen die op grond van het algemene overeenkomsten recht mogelijk zijn. Artikel 7:205 BW is van regelend recht verklaard. Van deze bepaling kan dus worden afgeweken. Er wordt regelmatig van de algemene regels van het overeenkomstenrecht afgeweken. Denk bijvoorbeeld aan de bedingen die verrekening en opschorting van huur in de algemene voorwaarden behorende bij huurovereenkomsten uitsluit. De huurder die met dergelijke bedingen wordt geconfronteerd doet er goed aan om te onderzoeken op dergelijke bedingen vernietigbaar zijn of grond van de artikel 6:236 BW of artikel 6:237 BW.

De toestand van verzuim

Voor ontbinding van een overeenkomst is noodzakelijk dat één van de partijen in toestand van verzuim verkeert. Dit is alleen anders als nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is. In artikel 6:265 lid 2 BW wordt aan de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst duidelijk de eis gesteld dat de partij, waartegen de ontbinding ingeroepen wordt in toestand van verzuim dient te zijn als nakoming nog mogelijk is. Voor de overeenkomst waarvan nakoming nog mogelijk is kan de noodzaak van een ingebrekestelling ook op de redelijkheid en billijkheid worden gebaseerd. Het is immers niet redelijk een beroep op de ontbinding van een overeenkomst te honoreren als de geleverde prestatie weliswaar niet voldoet, maar herstel van de tekortkoming goed mogelijk is. In dat geval zou de ontbindingsactie disproportioneel kunnen zijn als de schuldenaar alsnog het gebrek wenst te herstellen en het gebrek ook kan worden hersteld. In artikel 6:265 lid 2 BW staat immers: "ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas, wanneer de schuldenaar in verzuim is". Bij wederkerige overeenkomsten kunnen beide partijen schuldenaar zijn: de verhuurder dient huurgenot te leveren en dient jegens de huurder als schuldenaar te worden gezien voor wat betreft deze verplichting; de huurder dient huur te betalen en is voor wat betreft deze verplichting schuldenaar jegens de verhuurder.

De toestand van verzuim kan echter op verschillende manieren ontstaan. Verzuim van de schuldenaar kan allereerst ontstaan door een actief handelen van de schuldeiser, die een prestatie van de schuldenaar verlangt. Als de verlangde prestatie uitblijft kan de schuldeiser door een ingebrekestelling te kennen geven dat de schuldenaar alsnog binnen een bepaalde termijn dient te presteren. Blijft de prestatie dan uit, dan komt de schuldenaar in verzuim te verkeren. De ingebrekestelling is nodig om aanspraak op nakoming te maken van verbintenissen die gebrekkig zijn nagekomen, maar waarvoor geen fatale termijn geldt en waarvan herstel nog mogelijk is.
Het verzuim kan ook van rechtswege, dus zonder ingebrekestelling, intreden. Integenstelling tot wat nogal eens wordt gedacht is deze wijze waarop het verzuim intreedt geen uitzondering op de regel (dat verzuim na ingebrekestelling plaatsvindt), maar vindt verzuim op deze wijze in een groot aantal gevallen plaats. Verzuim van rechtswege treedt van rechtswege in als er sprake is van:

  • het overschrijden van een fatale termijn waarop de prestatie moet worden geleverd (de bruidsjurk voor de trouwdag, oplevering van het gehuurde uiterlijk bij aanvang van de overeenkomst en betaling van de huur op het overeengekomen tijdstip; dit volgt uit artikel 6:83 sub a BW;
  • onrechtmatig handelen (zie artikel 6:83 sub b BW);
  • verbintenissen waarvan uitvoering blijvend onmogelijk is, of als de schuldenaar te kennen geeft zijn verplichtingen niet na te willen komen. Zie artikel 6:83 sub c BW. Te denken valt bijvoorbeeld het onderverhuren door de huurder van woonruimte in strijd met artikel 7:244 BW dan wel in strijd met contractuele bepalingen. De nakoming van een dergelijke verplichting kan weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Volgens de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 22 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:378 is de huurder die de woning in strijd met wettelijke dan wel contractuele bepalingen heeft onderverhuurd zonder ingebrekestelling van rechtswege in verzuim.
Beide mogelijkheden om in verzuim te geraken komen in dit hoofdstuk aan bod. Op welke wijze raakt een schuldenaar in verzuim?

Ingebrekestelling

De schuldenaar kan in verzuim geraken door niet te voldoen aan een schriftelijk verzoek om binnen een bepaalde termijn alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Een dergelijk verzoek wordt ook wel een ingebrekestelling genoemd. De vereisten waaraan een ingebrekestelling moet voldoen staan in artikel 6:82 BW genoemd.

De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 11 januari 2002 LJN: AD4925, Hoge Raad, C00/112HR moeten buigen over de vraag of het standpunt dat de rechtbank in hoger beroep in had genomen juist was. De rechtbank had geoordeeld dat er zonder ingebrekestelling geen verzuim was ingetreden nu de prestatie naar haar oordeel niet blijvend of tijdelijk onmogelijk was. De Hoge Raad komt echter tot een ander oordeel. Het ging hier volgens de Hoge Raad om een huurovereenkomst, die als duurovereenkomst gekwalificeerd dient te worden. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een verplichting voortvloeiende uit een duurovereenkomst, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden (gebruik van het gehuurde afwijkend van de contractuele bestemming, tekort schieten in het onderhoud van de tuin) niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Een en ander brengt met zich mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim. Voor de goede orde vereist artikel 6:265 lid 2 BW geen verzuim van de schuldenaar als nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is.

Mr. Huydecoper geeft in alinea 19 van zijn conclusie bij dit arrest van 11 januari 2002 aan dat een aanmaning/ingebrekestelling geen zin meer heeft voor tekortkomingen die reeds hebben plaatsgehad en zich niet voor herstel met terugwerkende kracht lenen. In het huurcontract kan ook een verplichting zijn opgenomen zich te onthouden van onrechtmatig handelen jegens derden. Dit is een verplichting om niet te doen. Bij overtreding van deze verplichting is een ingebrekestelling niet vereist om het verzuim in te laten gaan. Herstel is niet mogelijk in de in de vorige alinea beschreven gevallen. Iets anders is het onbetaald laten van de huur. Dit tekortschieten door de huurder (het onbetaald laten van enige huurtermijnen) kan in beginsel wel met terugwerkende kracht worden gezuiverd door de verschuldigde bedragen alsnog met rente en kosten te betalen. Dan vindt er alsnog genoegdoening plaats. Een tegen het huurcontract gewijzigde bestemming kan alleen in de toekomst worden gerepareerd, doch wat betreft het verleden was herstel niet mogelijk. In deze zaak was de bedrijfsruimte onder meer als woonruimte gebruikt. Voor de periode waarin dit had plaatsgevonden viel dit tekortschieten niet terug te draaien. Dit tekortschieten kan alleen in de toekomst gecorrigeerd worden. Volgens het wettelijke systeem zoals boven beschreven kunnen de gevolgen van niet-nakoming zonder ingebrekestelling intreden, als dit tekortschieten onomkeerbaar is. Het kan desondanks toch verstandig zijn een ingebrekestelling te sturen naar de schuldenaar om toekomstige tekortkomingen in te dammen.

Als vuistregel kan daarom worden gehanteerd dat voor het starten van het verzuim bij de schuldenaar een ingebrekestelling nodig is als er sprake is van een reeds geleverde maar in enig opzicht ondeugdelijke, maar wél nog voor herstel vatbare prestatie. Ik ga er hierbij wel van uit dat tussen partijen geen fatale einddatum is overeengekomen.

Verzuim zonder ingebrekestelling

In het onderdeel Herstel gebreken op verzoek van de huurder is uitgelegd dat een gebrek aan het gehuurde volgens een arrest van de Hoge Raad van 6 juni 1997 Van Bommel, Ruijgrok, NJ 1998/128 (zie onder rechtsoverweging 3.4) een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst voor de verhuurder oplevert. Voor verzuim is een ingebrekstelling niet nodig.
Voorts kan een partij in verzuim komen te verkeren als een contractuele verplichting, die als zodanig in het huurcontract wordt omschreven als een verplichting waarvan niet nakoming een verzuim oplevert, niet nagekomen wordt en als gevolg hiervan verzuim ten laste van de nalatige partij is overeengekomen (bijvoorbeeld: het onbetaald laten van de huur op de overeengekomen datum). Daarnaast is een ingebrekestelling niet nodig als de tekortkoming niet kan worden "gerepareerd". Ingebrekestelling is in het laatste geval dus niet nodig op grond van artikel 6:83 sub c BW. Nakoming is immers onmogelijk. Dit geldt bijvoorbeeld als de gehuurde ruimte ten behoeve van de hennepteelt is gebruikt. Zie het onderdeel in dit hoofdstuk: "het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt".

Bovendien zal de huurder die tekortschiet in nakoming van een voortdurende verplichting (zich als een goed huurder gedragen) deze verplichting in de toekomst wel goed kunnen maken, maar deze huurder kan het verleden niet meer ongedaan maken. Nakoming van die verplichting uit het verleden is dus niet meer mogelijk. Als in het verleden een gehuurde ruimte voor de hennepteelt is gebruikt, kan het verzuim niet worden goedgemaakt door de teelt te staken en staat het een vordering tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet in de weg. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 11 januari 2002 LJN: AD4925, Hoge Raad, C00/112HR dit standpunt neergelegd. Dit standpunt wordt daarna overgenomen door een uitspraak van 9 januari 2003 van de voorzieningenrechter in kort geding van de rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen, waarin ontruiming van een gehuurde woning vooruitlopend op een bodemprocedure wordt toegewezen ( zie rechtsoverweging 2.4: LJN: AF3624, Rechtbank Groningen , 62262 KGZA 02-503).

Algemene eisen aan de ontbindingsactie

Volgens artikel 6:265 BW kan een overeenkomst worden ontbonden als de schuldenaar tekortschiet in nakoming van deze overeenkomst en de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Concreet betekent dit dat op grond van ondergeschikte tekortkomingen een overeenkomst niet kan worden ontbonden. Dit heeft ook te maken met de eis dat een ingestelde vordering in verhouding moet staan tot de gemaakte inbreuk in de gemaakte afspraken (eis van proportionaliteit).
Enige voorbeelden waarbij ontbinding van de overeenkomst niet mogelijk is wegens een tekortkoming van ondergeschikte betekenis:

  • een kapot keukenkastje (herstelkosten € 300,-) van een nieuwe geleverde keuken van €10.000 (afdwingen van herstel van het kastje (of schadevergoeding) is dan de juiste actie);
  • een kapotte dynamo (herstelkosten € 600,-) van een nieuwe auto van € 16.000,- (afdwingen van herstel van de dynamo (of schadevergoeding) is dan de juiste actie);
  • een huurachterstand van één maand (tenzij er sprake is van herhaaldelijk tekortschieten);
  • gebruik door een logee van een woning als adres voor de prostitutie gedurende ongeveer 10 dagen zonder dat de huurder van deze werkzaamheden op de hoogte was dan wel toestemming had gegeven de woning voor dit doel te gebruiken (zie het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 24 februari 2012 LJN: BW9349,sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1279531 ).
De wettelijke vereisten voor ontbinding in het huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte

Volgens Artikel 6:265 BW kan een overeenkomst door een schriftelijke verklaring door één van de partijen en dus zonder rechterlijke inmenging worden beëindigd door de ontbindende verklaring. Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten, behoudens de in artikel 7:231 lid 1 BW genoemde uitzonderingen. Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder wegens wanprestatie door de verhuurder is op grond van artikel 7:231 lid 1 BW jo Artikel 6:265 BW wel mogelijk. Het huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte wijkt hier ten aanzien van de verhuurder uitdrukkelijk af van de algemene regeling van ontbinding van overeenkomsten. Een uitzondering wordt gevormd door de regeling van artikel 7:210 BW ( er is sprake van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat zodanig is dat het gebruik ervan door de huurder geheel onmogelijk is). Afgezien van de genoemde uitzondering van artikel 7:210 BW, is ontbinding van een huurovereenkomst door de rechter dus dwingend rechtelijk voorgeschreven ( zie artikel 7:231 lid 1 BW).

In de praktijk wordt een huurovereenkomst voornamelijk door de verhuurder ontbonden op grond van de algemene ontbindingsgrond als genoemd in artikel artikel 6:265 BW en niet op grond van het feit dat van de verhuurder niet kan worden verwacht dat hij de gebreken herstelt (artikel 7:210 BW jo artikel 7:206 BW ). Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder op grond van artikel 7:231 lid 1 BW komt vrijwel niet voor.
Voor een huurder is een ontbindingsactie bijzonder riskant als gekozen wordt voor de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding. Mocht de huurder de overeenkomst ten onrechte buitengerechtelijk hebben ontbonden en ontruimd, dan zal een rechter op vordering van de verhuurder (bijvoorbeeld een vordering tot betaling van de onbetaald gebleven huur) kunnen constateren dat de ontbinding van de huurder ten onrechte is voorgesteld en de huurder alsnog houden aan de betalingsverplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Als de huurder is genoodzaakt om de overeenkomst te ontbinden op grond van het tekortschieten van de verhuurder, dan is het verstandig om na de buitengerechtelijke ontbinding een procedure te starten, waarin de rechter wordt verzocht een verklaring voor recht te geven dat de ontbinding terecht is ingeroepen. Het is immers ter voorkoming van onplezierige verrassingen van belang de rechter te laten toetsen dat de tekortkoming van de nalatige partij ontbinding rechtvaardigt.

De ontbinding van een overeenkomst afgewogen tegenover opzegging van de overeenkomst

Door de huurovereenkomst te ontbinden kan de verhuurder de huurovereenkomst door inschakeling van de rechter laten eindigen zonder de opzeggingstermijnen (minimaal 3, maximaal 6 maanden voor woonruimte en veelal één jaar voor bedrijfsruimte) in acht te nemen.
In de praktijk zal dit voor de termijn van ontruiming niet zo veel verschil maken als er door de huurder verweer wordt gevoerd. Als er geen verweer wordt gevoerd en de vordering wordt bij verstek toegewezen, dan kan het de vordering tot ontbinding van een overeenkomst ten opzichte van het beëindigen van een overeenkomst in het kader van een opzegging wel veel tijdwinst opleveren. Een procedure kan immers acht dagen na het uitbrengen van de dagvaarding op de rol worden geplaatst, waarna de eerste zittingsdag op die achtste dag plaats kan vinden. Mocht de gedaagde partij verstek laten gaan, dan wordt de vordering doorgaans toegewezen, tenzij de vordering de rechter ongegrond of onrechtmatig voorkomt.
Er dient dus geen ontbinding te worden gevorderd als:

  • de huurder slechts één maand huur verschuldigd is (Dit wordt in de rechtspraak ook bevestigd. Zie rechtsoverweging 8 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 24 maart 2009 LJN: BI0878, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.640/01 ) en
  • als er geen sprake is van herhaaldelijk tekortschieten.

De grosse van het vonnis wordt dan binnen twee weken na de zitting naar de eiser toegestuurd, waarna de executie aan kan vangen. Binnen één maand kan de ontruiming dan in het gunstigste geval worden gestart. Mocht er sprake zijn van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, waarbij een maximum opzegtermijn van zes maanden gehanteerd dient te worden (voor artikel 7:290 BW bedrijfsruimte geldt een opzegtermijn van één jaar), dan wordt met ontbinding van een overeenkomst heel wat tijdwinst behaald als het de bedoeling van de verhuurder is om het gehuurde te ontruimen. De rechter kan in het kader van een gevorderde huurbeëindiging in het kader van een opzegging, de huur alleen maar beëindigen met inachtneming van de toepasselijke termijnen van opzegging.
Als de gedaagde partij verweer voert, dan kan ook een procedure in het kader van gevorderde ontbinding en ontruiming maanden in beslag nemen. Als de termijn van opzegging drie maanden is, dan zal het voor het tijdstip waarop de huurder ontruimd kan worden niet veel uitmaken of de vordering nu op grond van opzegging, of op grond van ontbinding wordt gebaseerd. De lengte van de procedure kan heel goed de opzeggingstermijn hebben ingehaald.

Proportionaliteit van de gevorderde voorziening

De mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst is vooral van belang wanneer er sprake is van ernstige huurachterstand van de huurder, het misbruiken door de huurder van de woning en het veroorzaken van overlast door de huurder. Deze onderwerpen worden in dit onderdeel uitgebreid besproken. Er moet voor een geslaagde ontbindingsactie altijd worden gekeken of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt. De toerekenbaarheid is voor ontbinding niet van belang. In de volgende uitspraken wordt dit standpunt bevestigd:

In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad , C04/249HR komt bovenal heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is. In deze zaak was een medehuurder opgekomen tegen een ontruimingsvonnis wegens hennepteelt op de zolder van het gehuurde. In deze procedure werd ervan uitgegaan dat de medehuurder niets wist van de hennepteelt op de zolder en dat de medehuurder door de huurder in de waan verkeerde dat op zolder een dure treinbaan werd opgesteld. Het hof achtte de medehuurder hoofdelijk aansprakelijk voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst (in de huurovereenkomst stonden de gebruikelijke bepalingen over bestemming van het gehuurde). Het hof had overwogen dat voor de onderhavige tekortkoming de medehuurder hoofdelijk aansprakelijk was. De Hoge Raad bevestigt deze uitspraak in rechtsoverweging 3.5.2 van haar arrest. Wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij is voor deze aansprakelijkheid niet vereist, nog daargelaten dat ook het hof het - met de kantonrechter - volstrekt ongeloofwaardig acht dat medehuurder niet op de hoogte was van de hennepkwekerij. Nu het niet ter zake doet of medehuurder kennis droeg van de hennepkwekerij, ziet het hof geen aanleiding haar toe te laten tot het bewijs van haar stelling dat zij van niets wist. ook het feit dat herhaling niet zo snel meer zal voordoen (de huurder die de kwekerij had opgezet had de woning verlaten) doet niets aan de tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst zonder meer rechtvaardigt. In rechtsoverweging 3.6.5 gaat de Hoge Raad akkoord met deze redenering. Overigens heeft het Hof het ontbreken van wetenschap wel meegewogen in de beoordeling of dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde en kwam tot oordeel dat dit gegeven ontbinding niet in de weg staat.

Soms is het mogelijk dat de huurder tekort is geschoten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar dat de gevorderde ontbinding een veel te zwaar middel is, omdat de huurder door een andere vordering ook in het gareel kan worden gekregen.

Zo werd door de rechtbank te Dordrecht in een door de verhuurder gestarte voorlopige voorziening een primair gevorderde ontbinding en ontruiming van de woning in haar vonnis van 25 september 2008 LJN: BF2284, Voorzieningenrechter Rechtbank Dordrecht, 76750/KG ZA 08-172 afgewezen en de subsidiaire vordering (verwijdering van een hond waardoor overlast wordt veroorzaakt) toegewezen. Door de verhuurder was op verzoek van een andere huurder, die overlast van een andere huurder (huurder A) ondervond (de gedaagde partij, huurder B), een procedure gestart. De overlast bestond onder meer uit: geblaf van een hond van huurder B als huurder A zijn tuin betrad, het uitschelden van huurder A door huurder B en de aanwezigheid van videocamera’s in de tuin van huurder B. De rechter overwoog als volgt (zie rechtsoverweging 4.9). Ik heb deze tekst voor de leesbaarheid aangepast. Door de verhuurder is onvoldoende duidelijk gemaakt dat de privacy van huurder A is aangetast door de aanwezigheid van de videocamera’s. Voorts is aannemelijk dat de vorenbedoelde veroordeling om de honden aangelijnd te houden, volstaat om de gestelde overlast die omwonenden ondervinden door het los lopen van de honden van huurder B tegen te gaan. Aannemelijk is dat met de verwijdering van Rex (overlastveroorzakende hond) uit de woning en de tuin van huurder B volstaat om de overlast die omwonenden van Rex ondervinden weg te nemen. Alhoewel aannemelijk is dat de vriendin van huurder B mevrouw X (belanghebbende) meermalen heeft uitgescholden, is voorshands niet gebleken dat dit dermate structureel geschiedt dat er geen twijfel over kan bestaan dat de bodemrechter alleen op grond daarvan zal over gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Ander overlastgevend gedrag is blijkens het voorafgaande niet aannemelijk geworden.

Een ander voorbeeld van het vereiste van proportionaliteit van de vordering luidt als volgt. Als de huurder het gehuurde verwaarloost, kan de verhuurder in plaats van ontbinding van de overeenkomst ook eisen dat het gehuurde onder verbeuring van een dwangsom binnen een bepaalde termijn door de huurder wordt onderhouden; om het doel te bereiken (een goed onderhouden woning) hoeft dan niet noodzakelijkerwijs te worden gegrepen naar het zware middel van ontbinding van de overeenkomst. De rechter kan de vordering afwijzen als het middel gezien de overtreding te zwaar is; in dat geval rechtvaardigt de tekortkoming niet de gevorderde ontbinding. De rechter dient dan te beoordelen of het tekortschieten ontbinding rechtvaardigt.

De terme de grâce

Als de huurder de huurachterstand erkent en mogelijkheden ziet om de huurachterstand binnen een maand na het uitspreken van het vonnis in te lopen, dan doet hij er verstandig aan de rechter te verzoeken hem alsnog die mogelijkheid tot nakoming van zijn verplichtingen te gunnen. De rechter heeft in het kader van de opzegging (artikel 7:274 lid 6 BW) en/of ontbinding van de overeenkomst nog officieel de mogelijkheid om de huurder een terme de grâce van een maand te geven om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Deze mogelijkheid heeft de rechter bij het verzoek om ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 7:280 BW. De redactie van het artikel (kan de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan) geeft aan dat er sprake is van een keuzemogelijkheid van de rechter om hier ten gunste van de huurder gebruik van te maken. Het lijkt mij wel verstandig dat de huurder de rechter vraagt terme de grâce toe te passen als hij daarvan gebruik wenst te maken. De rechter is immers niet verplicht deze regel toe te passen. Mocht de huurder van deze mogelijkheid gebruik willen maken, dan is het dus verstandig de rechter hiervan op de hoogte te brengen. De rechter zal dan bij afwijzing van dit verzoek te kennen moeten geven waarom van deze mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt.
Bij toepassing van artikel 7:280 BW geeft de rechter te kennen de vordering (tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde) toe te wijzen, tenzij de huurder binnen de gestelde termijn van maximaal een maand aan zijn verplichtingen voldoet.
Het gaat hier om een fatale termijn. De terme de grâce vangt aan op de dag van de uitspraak, of op een in het vonnis aangeduide dag. De rechter heeft beleidsvrijheid om hier een keuze in te maken. Mocht de huurder niet voldoen aan zijn verplichtingen binnen de gestelde termijn, dan is de huurovereenkomst dus alsnog ontbonden ook al heeft de huurder na deze termijn de verplichting alsnog voldaan.
Het hof te 's-Gravenhage bevestigt dit in haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV1677, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.096.025/01 . De huurder had in eerste aanleg verweer gevoerd, doch had niet binnen de door de rechter gestelde termijn betaald, omdat hij stelde het vonnis niet te hebben ontvangen. De huurder maakte in hoger beroep bezwaar tegen aanvang van de terme de grâce termijn vanaf datum vonnis. Het hof overwoog als volgt: Het verlenen van een ‘terme de grâce’ vormt geen executie van het vonnis, maar betreft een door de rechter geboden laatste kans aan de huurder om binnen een bepaalde (korte) termijn alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Nadere formele eisen worden hieraan niet gesteld. Het geven van deze laatste kans is overgelaten aan de discretionaire bevoegdheid van de kantonrechter, waarbij de kantonrechter ervan mag uitgaan dat een in het geding verschenen partij tijdig op de hoogte is, althans redelijkerwijs kan komen, van het vonnis, en waarbij de rechter in geval van tegenspraak de ingangsdatum van de ‘terme de grâce’ mag koppelen aan de vonnisdatum. Zelfs al zou het op 18 juli 2011 door de griffie verzonden vonnis de huurder niet hebben bereikt, dan nóg had van de huurder als verschenen procespartij gevergd mogen worden dat hij tijdig bij de griffie had geïnformeerd over het uitblijven van het vonnis.

Als de huurder vergeet gedurende een procedure beroep op een terme de grâce te doen en de ontbinding en de ontruiming is toegewezen, dan is het mogelijk dat het ontruimingsvonnis haar kracht verliest als de huurder na akkoord van de verhuurder de achterstand inloopt met handhaving van het gebruik van het gehuurde. De kantonrechter te 's-Hertogenbosch kwam tot dit oordeel in haar vonnis van 16 maart 2011 ( LJN: BP8058, sector kanton rechtbank 's-Hertogenbosch, 740186 ).
De situatie die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Na verkrijging van een ontruimingsvonnis kreeg de huurder van de deurwaarder die door de verhuurder was ingeschakeld te horen dat de ontruiming kon worden voorkomen door uiterlijk 14 juli 2010 om 12.00 uur een bedrag van € 1.992,72 aan de deurwaarder te betalen. Bij brief d.d. 13 juli 2010 bevestigt de raadsman van de huurder dat bij volledige betaling van genoemd bedrag de ontruiming niet zal doorgaan. De huurder heeft het bedrag tijdig betaald en er heeft geen ontruiming plaatsgevonden.
Omdat de huurder geen bijstandsuitkering ontving, ontstond in augustus 2010 een nieuwe huurachterstand. Ook over de maanden september, oktober en november is de huur onbetaald gebleven. De deurwaarder is uit hoofde van het eerder gewezen vonnis tot ontruiming overgegaan.
Naar de mening van de kantonrechter (zie rechtsoverweging 4.4 van dit vonnis) was deze ontruiming onrechtmatig. Door betaling van de huurachterstand en de toezegging door de verhuurder dat de huurder na volledige betaling van de achterstand gebruik van het gehuurde kon blijven maken, kon het ontruimingsvonnis d.d. 8 april 2010 na 15 juli 2010 (de datum van betaling) in beginsel niet meer regelmatig jegens de huurder ten uitvoer gelegd worden, aangezien de grond waarop het bevel tot ontruiming rustte (de ten tijde van het vonnis bestaande huurschuld) was komen te vervallen. Indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien, heeft het ontruimingsvonnis zijn kracht verloren. Dit had anders kunnen zijn indien in de brief van 8 juli 2010 (de brief waarin aan de huurder was toegezegd na betaling gebruik van het gehuurde te kunnen blijven maken) een uitdrukkelijk voorbehoud zou zijn gemaakt voor het geval na 15 juli 2010 weer een nieuwe huurachterstand zou ontstaan, doch een dergelijk voorbehoud was niet gemaakt.
De aanwezigheid van dit voorbehoud was een noodzakelijke voorwaarde om de ontruiming onrechtmatig te verklaren. Het inlopen van een betalingsachterstand is niet voldoende om een ontruiming het predicaat onrechtmatig te geven. De huurovereenkomst is immers door het vonnis ontbonden door de rechter. De huurder zit vanaf de datum van ontbinding zonder recht of titel in de woning en de vergoeding van verblijf in de woning vanaf de datum van ontbinding wordt daarom niet als huur, maar als schadevergoeding aangemerkt. Het kost nu eenmaal enige tijd om een ontruiming voor te bereiden. Pas op het moment dat duidelijk is dat de verhuurder na betaling van de huurachterstand akkoord is gegaan met continuering van het verblijf door de huurder in de woning, is er sprake van een nieuwe huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Ik ben van mening dat verlenging van de overeenkomst op grond van artikel 7:230 BW niet zonder meer mogelijk is nu door de ontbinding ondubbelzinnig is gebleken dat van eenzelfde overeenkomst geen sprake kan zijn. Het lijkt mij daarom dat door ontbinding door de rechter van de eerdere overeenkomst en door akkoord door de verhuurder van het gebruik van de woning door dezelfde huurder op grond van voldoening aan de eisen van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:201 BW een nieuwe huurovereenkomst ontstaat als ook in deze nieuwe situatie aan de essentialia wordt voldaan waaraan een huurovereenkomst dient te voldoen.


Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst
In het onderdeel van dit hoofdstuk getiteld "mogelijkheid van (buitengerechtelijke) ontbinding door zowel huurder als verhuurder" wordt uitgebreid ingegaan op de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding bij de aanwezigheid van een ernstig gebrek aan het gehuurde (punt A van onderstaande tweedeling).

In drie gevallen is het wel mogelijk buitengerechtelijk te ontbinden:
A. Indien er sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat zodanig ernstig is dat het gebruik ervan door de huurder geheel onmogelijk is (artikel 7:210 BW jo artikel 7:206 BW). In dat geval zijn zowel de huurder als de verhuurder bevoegd buitengerechtelijk te ontbinden;
B. In het geval van artikel 7:231 BW lid 2 (strijd met openbare orde, wet Victor) kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden;
C. In het geval van artikel 7:231 lid 1 BW kan de huurder buitengerechtelijk ontbinden door toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder (besproken onder het onderdeel van dit hoofdstuk: "algemene eisen aan de ontbindingsactie".

De mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder>>

Inleiding>>

In het hoofdstuk "Formaliteiten van de opzegging" is duidelijk gemaakt dat het voor een verhuurder vaak handiger is om in het geval dat de huurder zijn verplichtingen tekortschiet de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden dan de overeenkomst op te zeggen. De opzeggingsgrond zal dan luiden dat de huurder zich niet heeft gedragen als een "goed huurder betaamt". Bij opzegging moet de verhuurder de opzeggingstermijnen in acht nemen, terwijl dat bij ontbinding niet het geval is.

In het arrest van de het gerechtshof te 's-Gravenhage van 31 augustus 2007 LJN: BB4615, Gerechtshof 's-Gravenhage, 06/1456 deed de huurder, die de woning als hennepkwekerij had gebruikt, een beroep op de vereiste van proportionaliteit. Hij vond de gevorderde ontruiming te zwaar voor de tekortkoming. Het gerechtshof was het in dit concrete geval niet met de huurder eens. Het gerechtshof was van mening dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft om tegen situaties, zoals die zijn aangetroffen bij huurder, op te treden en behoeft in geval van tekortkomingen als onderhavige (gebruik van de woning in strijd met de bestemming voor strafbare hennepkweek, met gebruik van illegale energie gepaard gaande met gevaarzetting) de verhuurder niet langer de huurder als huurder hoefde te aanvaarden. Het woonbelang van huurder weegt hier niet tegenop.

De mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden is vaak minder urgent, omdat de huurder van woonruimte de huurovereenkomst met inachtneming van een termijn van tenminste een maand kan beëindigen door opzegging. Voor de huurder van bedrijfsruimte geldt vaak een overeenkomst voor bepaalde duur, waarbij de huur alleen opgezegd kan worden tegen het einde van deze bepaalde periode. Als de overeenkomst betrekking heeft op winkelbedrijfsruimte, dan geldt ook als er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd een termijn van opzegging van een jaar. Voor overige bedrijfsruimte is een dergelijke termijn van opzegging vaak ook overeengekomen.
Toch kan het voor de huurder van woonruimte soms ook van belang zijn om de overeenkomst te ontbinden: als de huurder schade heeft geleden door het tekortschieten van de verhuurder, dan kan hij op grond van de ontbindingsactie zowel de huurovereenkomst beëindigen als zijn schade van de verhuurder vorderen. Ik adviseer de overeenkomst altijd primair te ontbinden en subsidiair op te zeggen met voorbehoud op schadevergoeding. Lukt de ontbindingsactie niet, dan is de overeenkomst in ieder geval opgezegd met inachtneming van de normale termijn van opzegging.

Huurachterstand>>

De verhuurder zal in de regel pas een kansrijke vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde kunnen instellen nadat er een huurachterstand van tenminste drie maanden is ontstaan.
De minimale eis van de huurachterstand van drie maanden volgt uit de wettelijke vereiste van proportionaliteit waaraan een ontbindingsactie dient te voldoen (zie algemene eisen aan de ontbindingsactie, zoals in dit hoofdstuk weergegeven). In beginsel is iedere tekortkoming voldoende voor ontbinding van de overeenkomst, tenzij er sprake is van een zo weinig ernstige tekortkoming dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Er mag geen sprake zijn van een ondergeschikte tekortkoming. Een huurachterstand van tenminste drie maanden wordt als een tekortkoming beschouwd, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Het is niet verstandig om de huur in het kader van de huurachterstand op te zeggen, omdat de huur dan slechts kan worden beëindigd met inachtneming van de voorgeschreven termijnen van opzegging (voor woon- en bedrijfsruimte).
Als de huurovereenkomst tussentijds wordt ontbonden en er is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan is het mogelijk de gederfde huur tot het einde van de huurperiode op grond van artikel 277 BW als gevolgschade te vorderen tot het moment dat de gehuurde ruimte weer wordt verhuurd. De omvang van deze schade dient te worden vastgesteld door met elkaar te vergelijken, enerzijds, de hypothetische situatie waarin verhuurder zou hebben verkeerd bij een in alle opzichten onberispelijke wederzijdse nakoming door huurder van de overeenkomst en, anderzijds, de feitelijke situatie waarin verhuurder na ontbinding van de overeenkomst verkeert (HR 10 juli 2009, LJN: BI3402).
Als in het huurcontract voor bedrijfsruimte een mogelijkheid tot verlenging van de huurperiode is opgenomen, dan geldt ten aanzien van deze mogelijkheid tot verlenging niet dat er zonder meer van kan worden uitgegaan dat de huurovereenkomst daadwerkelijk zou zijn voortgezet na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode.
De verhuurder zal in dat geval dienen te bewijzen dat verlenging plaats zou hebben gevonden. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als de periode waarbinnen de overeenkomst opgezegd zou dienen te worden is verstreken, waardoor de overeenkomst op grond van een verlengingsbeding verlengd zou worden.
Voor woonruimte geldt dat verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd niet mogelijk is, tenzij er sprake is van verhuring op grond van de Leegstandwet of er sprake van verhuring van woonruimte voor korte duur (zie het hoofdstuk: "Huurovereenkomst voor bepaalde- en onbepaalde duur"). Verlenging van een huurovereenkomst woonruimte leidt er in andere gevallen doorgaans toe dat deze overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Als er een vordering op grond van artikel 277 BW wordt ingesteld, dan kan niet de wettelijke handelsrente worden gevorderd, omdat artikel 119a BW niet van toepassing is (Kamerstukken II 2001-2002, 28239, nr. 3). Wel kan de wettelijke rente van een schadevergoedingsactie op een dergelijke vordering op grond van artikel 119 BW worden toegewezen. Het bovenstaande wordt uitgewerkt in het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 16 augustus 2011 LJN: BR5135, gerechtshof Leeuwarden, 200.070.606/01. Onderstaand treft u een weergave aan van enige standpunten van de rechtspraak vanuit verschillende posities:

Zeer lage vordering/geen drie maanden huurachterstand
De rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage wees in haar vonnis van 19 september 2007 LJN: BB7248,Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, rolnr. 660014/07-8529 de vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde af, toen bleek dat de huurachterstand, in tegenstelling tot het in de dagvaarding gevorderde bedrag van bedrag € 2000.-, slechts € 1,40 beliep! De deurwaarder had kennelijk op de automatische piloot de procedure gestart zonder alle betalingen na te gaan. Uiteraard werd de eiser voor het instellen van zo'n onzinnige vordering veroordeeld in de proceskosten.

De rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, wees in haar vonnis van 18 oktober 2007 LJN: BB7986,Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, rolnr. 677333 \ CV EXPL 07-5204 de vordering tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde af. De vordering was gebaseerd op herhaalde huurachterstand en op een huurachterstand van één maand huur. Gedurende de procedure was de stelling van de huurder door de verhuurder niet betwist dat de huurachterstand inmiddels was voldaan. De gevorderde huur werd daarom afgewezen.
Ten aanzien van de gevraagde ontbinding redeneert de rechter in rechtsoverweging 4.7 als volgt: "Mede gelet op het ontbreken van een sommatie van de zijde van verhuurder, is de wanprestatie van huurder- die per saldo neerkomt op het te laat betalen van de maand juni 2007 in combinatie met eerdere veroordelingen terzake van in totaal drie maanden huurachterstand - onvoldoende om thans een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen".
Dit is toch op zijn minst een merkwaardig standpunt. In de procedure was immers gesteld dat de maandelijkse huurbetaling een contractuele verplichting betrof. Door het onbetaald laten van de huur, of het te laat betalen van de huur komt de huurder zonder ingebrekestelling in toestand van verzuim (zie hierboven het onderdeel: "verzuim zonder ingebrekestelling"). Voor het bereiken van de toestand van verzuim is dus geen sommatie nodig. Gezien het feit dat de huurder in het verleden wegens het onbetaald laten van de huur al eens was veroordeeld en de huurder nu weer in toestand van verzuim was gekomen, had de rechter ontbinding van de overeenkomst uit kunnen spreken wegens herhaaldelijk te kort schieten door de huurder (dit was ook in de dagvaarding gesteld).
Toch is dit resultaat wel bevredigend. Het is natuurlijk te gek voor woorden dat iemand één keer veroordeeld is voor een huurachterstand en nu vanwege één maand te laat betaalde huur ontruimd zou kunnen worden wegens herhaalde wanprestatie. Het ware zuiverder geweest als de rechter in dit vonnis alleen had beslist dat de tekortkoming ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigde zonder een verband te leggen met een niet gedane sommatie. Een voorbeeld van herhaalde betalingsachterstand en een ten tijde van de dagvaarding opgebouwde huurachterstand staat nader omschreven in de onder nader te noemen uitspraak: LJN: BB0948, Gerechtshof 's-Gravenhage , 06/624

Koopoptie en betalingsachterstand
De casus die in het nu volgende aan de orde wordt gesteld, draait hier om: tussen huurder en verhuurder was een huurovereenkomst tot stand gekomen, waarin een koopoptie zat opgenomen. De koopoptie was tijdig ingeroepen. Tussen partijen was een discussie ontstaan over de koopprijs van het pand. De huurder vond dat sanering van de bodem invloed moest hebben op de koopprijs. De verhuurder was een andere mening toegedaan. Toen de huurder na de oorspronkelijke leveringsdatum geen huur en ook geen gebruiksvergoeding wenste te betalen, vorderde de verhuurder ontruiming van het gehuurde in kort geding bij de rechtbank.
Deze vordering werd afgewezen. De verhuurder ging na deze uitspraak bij het Hof in hoger beroep. De vordering werd opnieuw afgewezen. Het Hof oordeelde: in dit verband is van belang dat de koopoptie uit haar aard een voortgezet gebruik beoogt, aansluitend op het einde van de huur. Het bestaan van een geschil over de hoogte van de koopprijs kan huurder dit recht op voortgezet gebruik niet ontnemen. Reeds hierom kan de vordering tot ontruiming niet worden toegewezen. Daarbij neemt het Hof ook nog in overweging dat partijen als gevolg van het inroepen van de koopoptie, tot elkaar in een rechtsverhouding staan die wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Zolang het geschil omtrent de vaststelling van de door huurder te betalen koopprijs niet is opgelost, verzetten die redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat huurder gedwongen wordt tot ontruiming. Huurder moet wel de over de maanden februari, maart en deels april 2007 gevorderde gebruiksvergoeding, gelijk aan de huur, voldoen aan verhuurder.

De verhuurder heeft daarop vervolgens een vordering tot ontruiming van het gehuurde ingediend bij de voorzieningenrechter van de sector kanton van de rechtbank Maastricht toen de vervallen termijnen na de termijnen waarvoor de huurder was veroordeeld onbetaald bleven. In de uitspraak van 26 juni 2008 van de voorzieningenrechter LJN: BD7398,Sector kanton Rechtbank Maastricht, 293258 CV EXPL 08-3881 besliste de voorzieningenrechter dat de "huurder" gebruiksvergoeding moest betalen gedurende de periode waarin deze na het einde van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde heeft gehad. Het verbaasde de voorzieningenrechter dat beide partijen nog geen bodemprocedure waren gestart. De rechter besloot daarom aan de executiemogelijkheid ter zake van de betalingsverplichting de voorwaarde te stellen, dat de verhuurder een bodemprocedure omtrent het geschil over de koopprijs diende te starten.
Bij de verkoop van het gehuurde aan de huurder is het uiteraard niet de bedoeling dat het gebruik van het gehuurde door de huurder eindigt als er problemen in verband met de verkooptransactie ontstaan. De verhuurder kan daarom niet zonder meer ontruiming van het gehuurde vorderen bij het einde van de huurovereenkomst.

Herhaalde betalingsachterstanden/betalingsonvermogen
Het Gerechtshof te 's-Gravenhage wees in haar arrest van 23 november 2007 LJN: BC1187, Gerechtshof 's-Gravenhage , C06/249 in hoger beroep de vordering van de verhuurder tot ontruiming van een woning toe wegens herhaalde huurachterstand. De huurder erkende de huurachterstand op te hebben laten lopen. De huurder stelde echter onder meer dat hij niet zijn verplichtingen had kunnen voldoen door namens de verhuurder en andere schuldeisers gelegde loonbeslagen. Het Hof achtte dit argument terecht niet valide. Betalingsonvermogen is immers geen geldige reden om de betalingsverplichting niet na te komen.

Het Gerechtshof te 's-Gravenhage wees in haar arrest van 15 juni 2007 LJN: BB0948, Gerechtshof 's-Gravenhage , 06/624 in hoger beroep de vordering van de verhuurder tot ontruiming van een woning toe wegens herhaalde huurachterstand en wegens de opgelopen huurachterstand van ettelijke maanden. Dit is een voorbeeld van herhaald tekortschieten. De huurder was immers in het verleden al tekort geschoten in betaling van huur. De achterstallige huur in deze procedure kon - gezien de openstaande termijnen - niet gaan om een vergissing, maar om structureel door de huurder niet voldoen aan zijn betalingsverplichtingen. Dit is duidelijk een andere situatie dan boven reeds aangegeven onder kenmerk: LJN: BB7986, Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, rolnr. 677333 \ CV EXPL 07-5204 .

Voorbeelden van diverse incassodagvaardingen (met ontbinding en ontruiming)

Huurincasso 1 gedaagde met ontruiming
Huurincasso 2 gedaagden met ontruiming
Ontbinding huurovereenkomst 1 huurder wegens overtreding bepalingen van het huurcontract
Ontbinding huurovereenkomst 2 huurders wegens overtreding bepalingen van het huurcontract

Wet schuldsanering natuurlijke personen doorkruist ontruimingsvonnis
De Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen en is in het leven geroepen voor mensen die financieel zelfstandig niet meer uit de schulden komen. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat een huurder een pakket schulden heeft opgebouwd, waardoor hij niet meer instaat is om de huur te betalen. Door de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen zal de lopende huur afgedragen worden van het inkomen van de huurder en zal ten aanzien van de opgebouwde schulden een regeling worden getroffen, waarvan de aflossing gedurende drie of vijf jaar plaats dient te vinden. Als er na die periode een restschuld overblijft wordt deze kwijt gescholden.

Om in aanmerking te komen voor een schuldsanering op basis van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen zal de schuldenaar eerst de volgende actie moeten ondernemen.
Eerst moet de schuldenaar zich wenden tot de Gemeentelijke kredietbank (GKB) of de Sociale Dienst in de gemeente waarin de schuldenaar woont om een schuldhulpverleningtraject te starten. Dit wordt ook het minnelijk traject genoemd. Op basis van artikel 285 lid 2 FW is de gemeente, of een door hen aangewezen instantie, verplicht mee te werken aan het opstellen van de verklaring die toegang kan geven tot de wettelijke schuldsanering. Mocht het afgeven van de verklaring geweigerd worden dan kan een klacht worden ingediend bij de schuldhulpverlenende instantie, de gemeente (het College van Burgemeesters & Wethouders) en/of de Nationale Ombudsman.

De instantie die deze schuldhulpverlening uitvoert moet voldoen aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 48 lid 1 Wet op het consumentenkrediet. Als deze instantie niet aan deze voorwaarden voldoet, kan er uit het minnelijke traject geen aanvraag worden gedaan (artikel 288 lid 2b FW). Een schuldhulpverlener maakt een inventarisatie van de schuldeisers en de hoogte van de schulden. Daarna probeert hij een akkoord te bereiken met de schuldeisers. Dit akkoord houdt concreet in dat de schuldeisers wordt aangeboden dat een gedeelte van de schuld voldaan zal worden tegen kwijtschelding van de rest van de vordering. Wanneer alle schuldeisers akkoord gaan met dit aanbod, is het minnelijk traject gelukt. De schuldenaar komt dan niet toe aan een aanvraag conform De Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen De schuldenaar betaalt dan gedurende een vastgestelde periode via de schuldhulpverleningsinstelling maandelijks een bedrag aan de schuldeisers en daarmee is de kous af.

Als één of meerdere schuldeisers niet akkoord gaan, wordt het minnelijk traject als mislukt beschouwd en wordt dit traject als beëindigd beschouwd. De schuldhulpverlener stelt dan een verzoekschrift op naar de rechtbank met als bijlage een verklaring door de schuldenaar. Beide stukken moeten door de schuldenaar worden ondertekend. Daarna zal de rechtbank deze stukken beoordelen. In artikel 288 lid 2 FW staat wanneer het verzoek afgewezen dient te worden. Enkele weken na indiening van het verzoekschrift vindt een oproeping voor een zitting plaats. Tijdens de zitting vraagt de rechter de schuldenaar om aanvullende informatie en wordt uitgelegd welke verplichtingen de schuldenaar aangaat als deze tot De Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen wordt toegelaten.

Gedurende het traject staat de huurder onder toezicht van een bewindvoerder welke is toegewezen door de rechter. Deze zorgt er samen met de huurder dat het saneringstraject zo goed mogelijk doorlopen wordt.

Als de huurder in een traject van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen terecht komt heeft dit een verstrekkend effect voor de verhuurder die huurovereenkomst wenst te ontbinden en een ontruiming van het gehuurde wenst te bewerkstellingen. De verhuurder kan het gehuurde namelijk niet zonder meer ontruimen als er een schuldsaneringsregeling van toepassing is verklaard.

Volgens artikel 305 FW levert een tekortkoming door de huurder in de nakoming van een financiële verplichting, voortvloeiend uit de huurovereenkomst met betrekking tot zijn woonruimte, welke tekortkoming plaatsvond vóór de uitspraak tot de toepassing van de schuldsaneringsregeling, geen grond op voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst.

Als er al eerder een vonnis tot ontruiming van de woonruimte wegens een dergelijke tekortkoming uitgesproken vóór de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling, dan wordt de tenuitvoerlegging van het vonnis opgeschort voor de duur van de schuldsaneringsregeling, mits de lopende huurpenningen tijdig worden voldaan. De huurovereenkomst wordt voor de duur van de schuldsaneringsregeling verlengd. Dit wordt een moratorium genoemd. Pas als de regeling niet correct wordt nagekomen kan de verhuurder het gehuurde ontruimen.

Volgens artikel 305 FW levert een tekortkoming door de huurder in de nakoming van een financiële verplichting, voortvloeiend uit de huurovereenkomst met betrekking tot zijn woonruimte, welke tekortkoming plaatsvond vóór de uitspraak tot de toepassing van de schuldsaneringsregeling, geen grond op voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst.

Als er al eerder een vonnis tot ontruiming van de woonruimte wegens een dergelijke tekortkoming uitgesproken vóór de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling, dan wordt de tenuitvoerlegging van het vonnis opgeschort voor de duur van de schuldsaneringsregeling, mits de lopende huurpenningen tijdig worden voldaan. De huurovereenkomst wordt voor de duur van de schuldsaneringsregeling verlengd. Dit wordt een moratorium genoemd. Pas als de regeling niet correct wordt nagekomen kan de verhuurder het gehuurde ontruimen.

Zich niet gedragen als een goed huurder betaamt>>


Inleiding
Onder deze ontbindingsgrond kunnen een aantal verschillende gedragingen vallen die alle gekwalificeerd kunnen worden als "zich niet gedragen als een goed huurder betaamt". Onderstaand worden de meest voorkomende verschijningsvormen behandeld die vallen onder die kwalificatie vallen.

1. Overlast>>

De huurovereenkomst kan door een verhuurder ook worden ontbonden als de huurder voor ontoelaatbare overlast zorgt. Deze ontbindingsgrond wordt uitgebreid besproken in het hoofdstuk: "overlast"Zie Overlast.

2. Handelen in strijd met overeengekomen bestemming>>

Of er sprake is van een gebruik van het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming hangt af van de aard van de activiteit en of de huurder voor uitoefening van deze activiteit toestemming van de verhuurder nodig heeft. De vraag of de huurder vanuit zijn woning een bedrijfsmatige activiteit mag verrichten hangt af van de aard van het bedrijf en de bijbehorende feitelijke omstandigheden.

Dit kan betekenen dat het voeren van een kantoor in één van de kamers van het gehuurde geen verandering van de bestemming van het gehuurde geeft.

Er moet echter worden bedacht dat het criterium waarbij naar de omvang van de activiteit wordt gekeken naar de achtergrond wordt verschoven op het moment dat de risico's van het voeren van deze activiteit in het gehuurde groot zijn. In de overeenkomst met betrekking tot artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte is bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt voor horeca volgens een bepaalde (franchise)formule. Onder die voorwaarde is ook toestemming voor onderverhuur gegeven. Na enige tijd blijkt het karakter van de lunchroom wezenlijk gewijzigd. Het gerechtshof te Amsterdam achtte deze wijziging van de bestemming van het gehuurde in haar arrest van 17 december 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4913 ) een gerechtvaardigde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. De overeenkomst kon dus met de huurder worden ontbonden wegens het gewijzigd gebruik van het gehuurde door de onderhuurder. Er is geen sprake van misbruik van het recht om als verhuurder te bepalen welke vorm van exploitatie in het gehuurde wordt aanvaard.

In de jurisprudentie wordt overwegend geoordeeld dat de aard van de hennepteelt zodanig risicoverhogend is dat dit ontbinding van de huurovereenkomst doorgaans rechtvaardigt. Daarbij lijkt voor deze activiteit niet meer zo zeer de omvang van die activiteit te worden getoetst. In deze lijn ligt ook de uitspraak vervat in het arrest van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch van 28 september 2004 ( LJN: AR7499, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , C0300979/HE ), waarin het Hof in rechtsoverweging 4.6 en 4.7 besliste dat het voor het toerekenbaar tekortschieten niet van belang is of de hennepkwekerij zich in de woning of in een schuur op het perceel van het gehuurde bevindt. Voor het tekortschieten is volgens het Hof voldoende dat de huurder door het aanwezig hebben van een hennepkwekerij op het van verhuurder gehuurde perceel de mogelijkheid heeft geschapen dat de verhuurder en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Niet relevant is dat dergelijk nadeel zich niet heeft gerealiseerd, zoals ook niet relevant is of omwonenden al dan niet hebben geklaagd over overlast.

2.1. Het ongebruikt laten van gehuurde ruimte>>

Bedrijfsruimte
In de uitspraak van 15 juli 2005 heeft het Hof te 's-Gravenhage beslist LJN: AU1875, gerechtshof 's-Gravenhage, 04/534 dat de verhuurder de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk kon ontbinden. (zie het onderdeel "buitengerechtelijke ontbinding" op deze pagina). De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt. De exploitatie van het gehuurde werd door de gemeente Rotterdam een jaar stil gelegd vanwege overtreding van de Opiumwet. Na deze periode deed de verhuurder beroep op buitengerechtelijke ontbinding (het gehuurde was overigens nog gesloten, omdat de drankvergunning nog niet in orde was). Het hof was daarom van mening (zie rechtsoverweging 4.3) dat nu de inrichting niet meer was gesloten op grond van het besluit van de burgemeester, zodat deze inmiddels geëindigde sluiting niet meer als grond kon dienen voor een buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7A:1597 BW (oud).
Deze afwijzing van de buitengerechtelijke ontbinding mocht de huurder niet baten nu het hof van mening was dat de lange periode (twee jaar) dat de huurder het gehuurde niet exploiteerde (in het huurreglement stond vermeld dat de huurder het gehuurde conform haar bestemming als een goed huurder zal gebruiken) wel een reden was om de huurovereenkomst binnen deze procedure te ontbinden. De huurder vermeldde in zijn pleidooi dat hem geen verwijt kon worden gemaakt. Het hof overwoog dat voor ontbinding van de overeenkomst toerekenbaarheid niet was vereist. Wel diende te worden onderzocht of de tekortkoming van voldoende ernst was om tot ontbinding over te gaan. Het hof achtte een niet exploiteren van de bedrijfsruimte zoals hier het geval was - inmiddels is de termijn van het niet gebruiken opgelopen tot drie en een half jaar - bepaald niet een tekortkoming van weinig ernstige aard. Huurder heeft zich daarmee niet als een goed huurder gedragen (zie rechtsoverweging 5.4). De ontbinding was gerechtvaardigd, ook al brengt dit een verlies aan investeringen voor de huurder met zich mee en zal de huurder in de toekomst in het gehuurde geen café meer exploiteren. Met name is hierbij van belang dat partijen een bepaald gebruik contractueel waren overeengekomen. Het niet gebruiken van het gehuurde hoeft niet altijd noodzakerlijkerwijs een tekortkoming op te leveren.

Hoofdverblijf woonruimte
Bovenstaande uitspraak moet worden bezien in het licht dat er geen algemene verplichting van de huurder bestaat om het gehuurde te gebruiken. Deze verplichting kan wel contractueel worden vastgelegd.
De kantonrechter te Haarlem bevestigt dit standpunt ook in zijn vonnis van 3 september 2008 (LJN: BF0403, sector kanton rechtbank Haarlem, 374587/CV EXPL 08-2290 ). Hij stelde in rechtsoverweging 4 van dit vonnis dat noch in het contract noch in de toepasselijke algemene voorwaarden is vastgelegd dat de huurder verplicht is de woning te gebruiken als hoofdverblijf. In de algemene voorwaarden staat evenmin een dergelijke bepaling. Het beroep van de verhuurder op deze voorwaarden ter ondersteuning van de stelling dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning moet hebben, gaat volgens de rechter dan ook niet op.
Voor de huurder geldt op grond van artikel 7:213 BW aldus geen algemene verplichting om het gehuurde te gebruiken. De wetgever formuleert het gebruiksrecht van de huurder als volgt: “zoals een schuldeiser niet gehouden kan worden (…) van zijn rechten gebruik te maken (…) Maar een verplichting daartoe kan uit onderhavig artikel voortvloeien, in het bijzonder wanneer de waarde van de zaak bij niet gebruik achteruit gaat. Men denke aan huur van een winkel die aldus goodwill verliest (…)”. De huurder dient aldus een goed huisvader voor het gehuurde te zorgen. Door het ongebruikt laten van het pand mag bijvoorbeeld de waarde van het pand niet achteruit gaan. Als het gehuurde bijvoorbeeld in waarde daalt of beschadigd raakt (kraakrisico) door het ongebruikt laten van het pand, dan kan de huurder wel worden verplicht om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken. De kosten van het ontruimen van krakers kunnen dan ook op de huurder worden verhaald. Ook voor bedrijfsruimte geldt dat de huurder kan worden gehouden gebruik van het gehuurde te maken.

In een door de Hoge Raad behandelde zaak ging het om het verplaatsen van het hoofdverblijf door de huurder en onderverhuring van het gehuurde door de huurder. In de uitspraak van de Hoge Raad van 13 juli 2012 werd de klacht geacht niet te kunnen leiden tot cassatie (LJN: BW7480, Hoge Raad, 11/01987 ).
In deze kwestie had een huurder het gehuurde onderverhuurd en zijn hoofdverblijf buiten het gehuurde verplaatst. In de huurovereenkomst stond de volgende bepaling vermeld.
"Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurster die toestemming geven mits huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurster schade zou kunnen lijden".
Bij een onderzoek door de verhuurder is vastgesteld dat niet de huurder, maar zijn zoon in het gehuurde woonde. De huurder heeft zich enige maanden voor dit onderzoek eerder bij de gemeentelijke basisadministratie Rotterdam uit laten schrijven waar het gehuurde gevestigd was en zich (daarna) laten inschrijven in het bevolkingsregister van een gemeente in België.
Het hof stelde bij arrest van 23 november 2010 vast dat de huurder vanaf datum uitschrijving uit het gehuurde (gedurende enige tijd) zijn hoofdverblijf niet in de van verhuurder gehuurde woning gehad heeft. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, zeker nu huurder dit niet met verhuurder heeft afgestemd. Het hof oordeelde dat deze tekortkoming door de huurder de door de verhuurder gevorderde ontbinding (en ontruiming) rechtvaardigde.

Het gerechtshof Arnhem voerde in haar arrest van 11 oktober 2011 LJN: BT7633, Gerechtshof Arnhem, 200.079.888 het door de huurder jarenlang bezet houden van een sociale huurwoning zonder daarin te wonen als bijzondere omstandigheid aan om een huurovereenkomst te kunnen beëindigen. De huurder had zich niet als goed huurder gedragen door de woning niet te bewonen. De huurder had voor deze handelwijze geen toestemming aan de verhuurder gevraagd. Het hof merkte in haar overweging op dat de huurder krachtens de wet niet kan worden verplicht het gehuurde daadwerkelijk te bewonen nu dat niet contractueel was overeengekomen. Het hof stelde verder vast dat de woning niet was verwaarloosd en dat omwonenden geen concreet nadeel hebben ondervonden van de beperkte wijze van gebruik van de woning of dat de leefbaarheid van de buurt hierdoor niet was aangetast. Het hof was echter met de verhuurder van mening (rechtsoverweging 3.10) dat het voeren van een efficiënt distributiebeleid in de sociale huursector onmiskenbaar een gewichtig belang voor de verhuurder (een woningcorporatie) is. Het jarenlang niet bewonen maar wel bezet houden van een sociale huurwoning door een huurder, druist in tegen dit belang. Goed huurderschap impliceert dat de huurder met een dergelijk gerechtvaardigd belang van de verhuurder rekening houdt. Het hof kwam verder tot de conclusie dat de huurder bij het betrekken van de woning beseft moeten hebben dat er van hem verwacht werd dat hij de woning daadwerkelijk zouden gaan bewonen en zouden blijven bewonen. Dit geldt temeer gezien de verklaring die hij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft getekend, in welke verklaring onder meer staat dat het hem bekend is dat de woning beschikbaar moet zijn voor de huisvesting van de financieel minder draagkrachtige groep van de bevolking. Door deze gegevens kwam het hof tot de conclusie dat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen, hetgeen ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.

2.2.Gebruik van het gehuurde voor de hennepteelt >>

2.2.1.Inleiding>>

Het kweken van meer dan vijf hennepplanten wordt op grond van de Opiumwet strafbaar gesteld en als bedrijfsmatige teelt beschouwd. Het kweken van hennepplanten tot en met vijf stuks wordt als kweek voor privégebruik beschouwd. De aanwezigheid van de planten geeft een indicatie voor het karakter van de teelt. Als er slechts vijf planten worden aangetroffen in een ruimte die als professionele kwekerij aangemerkt wordt, dan kan dit uiteraard best de kwalificatie professionele hennepkwekerij krijgen. Het strafrechtelijk handelen van de huurder in algemene zin hoeft geen reden te zijn om een huurovereenkomst te beëindigen (zie het hoofdstuk Overlast), doch het strafrechtelijk handelen kan wel een tekortkoming op grond van artikel 6:265 BW opleveren. Voor ontbinding van een huurovereenkomst geldt ook de eis voor ontbinding van de huurovereenkomst in algemene zin: namelijk dat een overeenkomst kan worden ontbonden als de schuldenaar tekortschiet in nakoming van de overeenkomst en de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Voor een afweging van de belangen van de huurder tegenover de belangen van de verhuurder is in het kader van ontbinding van de overeenkomst geen plaats. In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad , C04/249HR komt heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is.

Energieverbruik door hennepteelt voor rekening van de verhuurder/contractant van de energieleverancier
Het is ook nog van belang op te merken dat de verhuurder aansprakelijk is voor het gebruik jegens de energieleverancier als de gebruiker stroom heeft afgetapt vóór de meter en de aansluiting op naam van de verhuurder staat. De energieleverancier is van mening dat degene op wiens naam de aansluiting staat onvoldoende voorzorgsmaatregelen heeft genomen om geknoei met de meterkast te voorkomen. In de uitspraak van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 16 juli 2008 LJN: BD8247, Rechtbank 's-Hertogenbosch , 165600 komt de rechter in rechtsoverweging 3.4 tot dit oordeel. In de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 16 juli 2008 LJN: BD8732, Rechtbank Rotterdam , 290444 / HA ZA 07-2091 werd een verhuurder aansprakelijk gehouden voor gemanipuleer van de elektriciteitsmeter door de huurder. De rechtbank overwoog als volgt: Dat de verhuurder niet heeft voorkomen dat de elektriciteitsmeter in het pand van de verhuurder zodanig was gemanipuleerd dat het mogelijk was dat elektriciteit werd verbruikt zonder dat dit door de elektriciteitsmeter werd geregistreerd levert een tekortkoming in de nakoming van deze zorgplicht op. Ook indien -zoals door de verhuurder gesteld maar door Eneco (energieleverancier) betwist- een huurder gebruik maakte van het pakhuis, had de verhuurder voor legaal gebruik en bescherming tegen manipulatie in te staan jegens Eneco. Deze tekortkoming kan de verhuurder worden toegerekend, nu deze krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Dat de verhuurder, zoals hij stelt, het pakhuis en de bovenwoning verhuurde en nog net voor kerst in 2005 geen onregelmatigheden in het pakhuis heeft geconstateerd, doet er niet aan af dat schade, ontstaan ten gevolge van de gemanipuleerde elektriciteitsmeter, voor zijn rekening en risico moet komen.
In dezelfde zin oordeelde ook de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 11 juni 2008 LJN: BD9506, Rechtbank Rotterdam, 290443 / HA ZA 07-2090 en 299058 / HA ZA 08-136. In de uitspraak van de rechtbank Haarlem van 7 april 2010 werd in een zaak tussen een leverancier van energie (niet zijnde verhuurder) beoordeeld welk geschat verbruik voor rekening van de contractant kon komen wegens illegaal gebruik van de installatie ten behoeve van de hennepteelt. De berekening over het verbruik in dit vonnis kan naar analogie worden toegepast op het verbruik tussen de huurder en de verhuurder en/of het verweer dat contractant in een huurrelatie met de energieleverancier kan voeren LJN: BM3858, Rechtbank Haarlem, 158671 / HA ZA 09-867 . De verhuurder doet er dus goed aan na te gaan met wie hij in zee gaat. Bovendien is het met het oog op aansprakelijkheid van de contractant in verband van energiefraude door een huurder of een derde, raadzaam de huurder zelf het contract met de energieleverancier te laten sluiten.

Eigenaar/verhuurder aansprakelijk voor illegale stroomafname door de huurder?
Ook als de huurder contractant van de energieleverancier is, dan is de rechtbank Breda, sector kanton Breda, in haar tussenvonnis van 26 november 2008 LJN: BG5393, Rechtbank Breda, 190072 HA ZA 08-957 van mening dat de eigenaar/verhuurder aansprakelijk kan zijn voor de schade van een energieleverancier wegens illegale stroomafname door de huurder van een bedrijfspand.
De rechtbank is van mening dat de verhuurder, onder de in het geding genoemde omstandigheden, de identiteit van de huurder voorafgaande aan de huurovereenkomst vast had moeten stellen. Het ontbreken van een dergelijk controle zou strijdig met de zorgvuldigheid kunnen zijn, waardoor de verhuurder jegens de energieleverancier aansprakelijk zou kunnen worden voor de schade als gevolg van illegale stroomafname door de huurder. De rechtbank is van mening dat de verhuurder extra alert had moeten zijn bij de verhuring van units in een complex, waarin eerder een hennepkwekerij was aangetroffen.
De verhuurder kan volgens de rechter onrechtmatig jegens de energieleverancier hebben opgetreden door niet de identiteit van de huurders vast te stellen voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst, als er eerder in het complex een hennepkwekerij is aangetroffen (wat door de verhuurder wordt betwist). In rechtsoverweging 3.7 van deze uitspraak formuleert de rechter dit als volgt:"Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat – indien zou komen vast te staan dat op 21 mei 2005 een hennepkwekerij is aangetroffen in unit 20D – de conclusie dient te luiden dat [gedaagde] onrechtmatig jegens Essent heeft gehandeld. Dit is anders indien [gedaagde] alsnog stukken in het geding zou brengen waaruit blijkt dat hij de identiteit van de huurder van unit 20 wel heeft vastgesteld en gecontroleerd (tenzij hij die unit aan dezelfde persoon zou hebben verhuurd als degene aan wie hij eerder unit 20D had verhuurd)"

Huurgeschil.nl vindt de rechtbank met deze uitspraak erg kort door de bocht gaan. Huurgeschil.nl vraagt zich af welk causaal verband tussen vaststelling van de identiteit van een huurder en de aanwezigheid van een hennepkwekerij bestaat. Enige vragen die al snel opkomen luiden als volgt. Hoe zit het met deze onderzoeksplicht in bepaalde probleemwijken? Is door een dergelijk onderzoek het genoemde gebruik van een gehuurde ruimte te voorkomen? Bij het onderzoek naar strafbare feiten (bijvoorbeeld geknoei met de energiemeter in verband hennepteelt) doet het probleem zich voor dat de verhuurder de woning niet zonder toestemming van de huurder mag betreden als hij dit niet met de huurder is overeengekomen (bijvoorbeeld in de algemene voorwaarden). Conform artikel 4 Algemene wet op het binnentreden zijn alleen de personen als genoemd in deze wet bevoegd zonder toestemming van de huurder deze woning te betreden in het kader van een onderzoek naar strafrechtelijke feiten. Artikel 7:223 BW is regelend recht. Het in de wet opgenomen recht van de verhuurder om de woning te mogen betreden in verband met verkoop van de woning kan worden uitgebreid voor andere gevallen. Is dit recht niet uitgebreid, dan loopt de verhuurder tegen de beperking aan van artikel 4 van de wet op het binnentreden. Dit is ook bevestigd door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond in haar uitspraak van 12 april 2011 LJN: BQ1147,Sector kanton Rechtbank Roermond, 303092\CV EXPL 11-1750.

2.2.2.Blootstelling aan onredelijke gevaren voor omwonenden door huurder>>

De risico's van de hennepteelt en de mogelijke nadelige effecten voor de woning luiden:

  • Bij het kweken van hennepplanten komt er een sterke geur van de planten af. Deze geur kan overlast aan de omwonenden opleveren. Als deze geurvorming wordt ondervangen door een afzuiginstallatie, dan moeten voor de afzuiging gaten in muren en daken worden gemaakt, wat schade aan het gehuurde kan veroorzaken;
  • Er wordt veel water bij het kweken van de planten gebruikt. Er moet dus ernstig rekening worden gehouden met waterschade;
  • De planten moeten bij de groei sterk worden verlicht met assimilatielampen. Deze lampen gebruiken veel stroom. Voor 20 lampen moet worden gedacht aan een stroomverbruik van ongeveer 10.000 watt. Een dergelijke voorziening wordt vaak illegaal afgetapt van het elektriciteitsnet en op amateuristische wijze intern verbonden, waardoor een verhoogde kans van brand ontstaat.

Als de huurder in het gehuurde een hennepkwekerij exploiteert, handelt hij niet conform de bestemming van het gehuurde (zie artikel artikel 7:214 BW) en is het gebruik tevens in strijd met de algemene zorgplicht die een huurder ten aanzien van het gehuurde dient te hebben (zie artikel 7:213 BW). Op grond van deze verplichtingen kan de rechter bij beoordeling van de vraag of de huurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de overeenkomst zich beperken tot de vraag of de huurder door zijn gedrag zijn omwonenden of de medehuurders onnodig aan onredelijke gevaren heeft bloot gesteld. Of er in een concreet geval een aanzienlijke gevaarzetting heeft voorgedaan dient op grond van de feitelijke omstandigheden worden beoordeeld. Gezien het brandgevaar dat bij de exploitatie van de hennepkwekerij is verbonden en de ernstige gevolgen aan de onroerende zaak als die gevolgen zich daadwerkelijk manifesteren mag worden geconcludeerd dat de huurder zijn omwonenden en medehuurders aan onredelijke en onnodige gevaren bloot stelt bij de exploitatie van een hennepkwekerij.

In strijd met de overeengekomen bestemming
De rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, oordeelde in rechtsoverweging 3.5 en 3.6 van zijn vonnis dat door de hennepkwekerij in de woning sprake is geweest van gevaar voor de omwonenden en een risico voor de woning. Dit is volgens de rechter reden om de gevorderde ontruiming toe te wijzen (zie: LJN: AR7864, Rechtbank Breda, 317543 CV 04-4199 ). Tot eenzelfde oordeel kwam de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht op 26 juli 2002, die in kortgeding ontruiming van de woning toestond vanwege de ernst van het toerekenbaar tekortschieten vanwege de teelt van hennepplanten in de woning LJN: AE6648, Sector kanton Rechtbank Maastricht, 114006 .

In het arrest van de het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 31 augustus 2007 LJN: BB4615, Gerechtshof 's-Gravenhage, 06/1456 is in rechtsoverweging 3.2 van dit arrest bevestigd dat hennepteelt in een woning strijdig is met de bestemming waarvan de woning. De kern van deze rechtsoverweging luidt: "Een huurder is niet alleen gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, hij zal het gehuurde ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken. Het gebruik van (een deel van) een woning voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepkweek, kan niet als zodanig gebruik worden aangemerkt. Ook indien juist is de stelling van huurster, dat zij van de activiteiten van de gebruiker van het gehuurde met betrekking tot de hennepkweek niet op de hoogte is geweest - hetgeen het hof met de rechtbank niet waarschijnlijk voorkomt - doet dit niet ter zake, nu zij als mede huurster hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst".

Tot eenzelfde oordeel kwam de kantonrechter van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, in zijn vonnis van 20 april 2011 LJN: BQ3187,Sector kanton Rechtbank Roermond, 290244 \CV EXPL 10-4130 . In deze zaak had de zoon van de huurder hennep geteeld in het tot het gehuurde behorende schuurtje. In de huurovereenkomst is in de algemene voorwaarden gesteld het gehuurde conform de overeengekomen bestemming te gebruiken. Verder is (ten overvloede) in de algemene voorwaarden gesteld dat het verboden is in het gehuurde producten die onder de Opiumwet vallen, te hebben en te bereiden.
Tevens zijn ook met regelmaat publicaties via huis-aan-huiskranten in de gemeente Venlo (de omgeving van het gehuurde) verschenen en is aandacht gegeven via de lokale omroep met betrekking tot het zero-tolerancebeleid betreffende de activiteiten die in strijd zijn met het bepaalde in de Opiumwet.
De rechter is van mening dat het gehuurde in strijd met artikel 7:213 BW is gebruikt. Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW is de huurder ook aansprakelijk voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met diens goedvinden daarop bevinden. Het verweer dat de huurder niet bekend was met de aanwezigheid van de aangetroffen zaken en het handelen van de zoon van gedaagde acht de kantonrechter ongeloofwaardig. De huurder is verantwoordelijk voor hetgeen er in het door haar gehuurde gebeurt en met het afgeven van een sleutel loopt de huurder het risico dat er praktijken plaatsvinden die niet door de beugel kunnen en zeer zeker het daglicht niet kunnen en mogen verdragen.
Een en ander rechtvaardigde dus ontbinding van de overeenkomst.

Algemene zorgplicht
In het vonnis van 28 december 2006 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: AZ5237, sector kanton rechtbank Haarlem, zaak/rolnr: 320445 CV EXPL 06-5214 wordt de huurovereenkomst ook ontbonden vanwege een aanwezige professionele hennepplantage in de woning. Volgens de rechter was het gebruik van het gehuurde wegens het houden van een hennepplantage in de woning in strijd met de algemene zorgplicht die een huurder ten aanzien van het gehuurde dient te hebben (zie artikel artikel 7:213 BW) en leverde dit een tekortkoming op die ontbinding op grond van artikel 6:265 BW rechtvaardigde.
De huurder stelde ter afwering van de vordering nog dat zij van de plantage (die zich op zolder bevond en te bereiken was met een vlizotrap) niets had geweten (zij had een ander gebruik van de zolder laten maken). De rechter deed dit argument af als ongeloofwaardig. De kantonrechter onderbouwde dit als volgt: "het is een feit van algemene bekendheid dat de teelt van hennep naar zijn aard gepaard gaat met stankoverlast. Weliswaar kan men door middel van technische voorzieningen wel proberen om die stankoverlast te beperken, maar dat huurder in haar huis niets heeft geroken kan en wil ik gewoon niet geloven. Tenslotte moet het huurder zijn opgevallen dat haar energiekosten buitengewoon stegen. Ik heb haar gevraagd hoe zij dit met haar uitkering kon betalen, althans voorschieten, waarop ik geen bevredigend antwoord heb gekregen".
Op het verweer dat de huurder geestelijk onder het gemiddelde zou functioneren en/of minder dan de gemiddelde mens in staat moet worden geacht om weerstand te bieden aan lieden zoals de persoon die de hennepkwekerij heeft geëxploiteerd, was de rechter ook kort in zijn oordeel: de geestelijke gesteldheid mag geen vrijbrief zijn het gehuurde voor deze doeleinden te gebruiken.
De rechter kon zich ook duidelijk op het standpunt stellen dat voor ontbinding toerekenbaarheid niet is vereist. Eigenlijk komt zijn standpunt daar ook op neer. Zie ook de uitspraak van de Hoge Raad van 9 december 2005: LJN: AU3255, Hoge Raad, C04/249HR In deze uitspraak komt heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is.

In het vonnis van 20 maart 2008 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: BC7543, Sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.:365767 CV EXPL 07-7242 wordt de huurovereenkomst ontbonden vanwege de aanwezigheid van twintig hennepplanten in een slaapkamer van een appartement. De huurder had ten behoeve van de hennepteelt een tent aangeschaft, lampen, afzuiging, filter pomp, transformatoren. In het appartement was brand uitgebroken, waarschijnlijk door oververhitting van één van de transformatoren. De huurder had de brand zelf geblust en de schade hersteld. De rechter overwoog:

  • Uit winstbejag telen van een twintigtal hennepplanten in het gehuurde, waarbij brand is ontstaan, is als zeer ernstig aan te merken en rechtvaardigt op zichzelf reeds de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde;
  • Daaraan kan niet afdoen dat de huurder zich in het verleden altijd een goed huurder heeft getoond;
  • Er was een duidelijk risico van uitslaande brand, met alle gevaren van dien voor het pand en voor de omwonenden;
  • De persoonlijke belangen van huurder bij het behoud van deze woonruimte, hoe gewichtig ook, zijn niet van dien aard en omvang, dat dit zou moeten leiden tot afwijzing van de vordering.
De persoonlijke belangen spelen sowieso niet mee (zie de inleiding). In dit verband had de rechter beter kunnen stellen dat de persoonlijke belangen van de huurder geen afbreuk kunnen doen aan de vordering tot ontbinding van de overeenkomst. Als de vraag of de tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen, dan dient de rechter de vordering toe te wijzen. Deze rechter was overigens dezelfde rechter die in het vonnis van 28 december 2006 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: AZ5237, sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 320445 CV EXPL 06-5214 ontbinding van de huurovereenkomst ook toe had gewezen. In het vonnis van 31 maart 2009 van de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen LJN: BI3753, sector kanton Rechtbank Assen, 236815 werd de huurovereenkomst niet ontbonden ondanks de aanwezigheid van 18 hennepplanten in de slaapkamer. De beperkte omvang van 18 plantjes en de onvoldoende aangetoonde gevaarzetting, overlast of schade aan het gehuurde (de huurder gebruikte een tafelventilator en een plantenspuit voor verzorging van de planten) was voor de rechter reden om aan te nemen dat de tekortkoming niet ernstig genoeg was om ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij waren de bijzondere persoonlijke omstandigheden van huurster (psychische problemen en het feit dat zij na ontbinding van de overeenkomst met haar twee kinderen op straat komt te staan; het in onderdeel 2.2.3 besproken woonbelang) ook van belang. Ook hierbij speelde het belang van de kinderen van de huurder een grote rol. Dit is toch bedenkelijk gezien het feit dat een afweging van belangen bij een ontbinding geen rol dient te spelen.

Het Gerechtshof te 's-Gravenhage volgt in haar arrest van 13 april 2007 LJN: BA6381, Gerechtshof 's-Gravenhage , C06/60 de lijn in bovengenoemde uitspraken en vernietigt de uitspraak van de rechtbank in eerste aanleg gewezen en wijst alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst toe.
De kern van de uitspraak luidt als volgt:

  • Door de aanwezigheid van lampen, transformatoren, filters, 106 hennepplanten, 539 hennepstekken is er sprake van een kwekerij met bedrijfsmatig karakter (dat er geen stroom illegaal is afgetapt en de installatie door een erkende installateur is aangelegd maakt geen verschil), zodat de huurder heeft gehandeld in strijd met de overeengekomen bestemming (woonruimte) van de woning;
  • Bovendien is van belang dat er sprake is geweest van gevaarzetting. Dat het gehuurde door dit specifieke gevaar geen schade heeft opgelopen doet hier niets aan af;
  • Dit gebruikt is een zodanig ernstige schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

Zie in dezelfde lijn (met name de rechtsoverweging 3.15 t/m 3.17) het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2008 LJN: BC5722, Hoge Raad, C06/338HR

De rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, roeit kennelijk in haar eentje tegen de vloed van rechtspraak op. Waar andere rechtbanken de aanwezigheid van tientallen hennepplanten als gevaarlijk voor de woning en de woonomgeving kwalificeren en op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst uitspreken, besloot de rechtbank in haar vonnis van 26 februari 2004 LJN: AQ9905, sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch, 307591 dat: "Het hebben van een hennepkwekerij in het gehuurde is op zich onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat gedaagde geen goede huurder zou zijn. Het gedrag van een huurder gaat de verhuurder pas aan als het gedrag overlast, schade of gevaar veroorzaakt of een aanzienlijke kans op een en ander in het leven roept of in strijd is met het huurcontract op een manier die ertoe doet. Van wanprestatie die een ontbinding rechtvaardigt kan dus pas gesproken worden als vast komt te staan dat de omstandigheden rondom de hennepkwekerij een gewichtige schending van het goed huurderschap opleveren". De verhuurder werd vervolgens bewijs opgedragen dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij ontbinding rechtvaardigt.
Deze kantonrechter gaat kennelijk volkomen voorbij aan hetgeen boven is gesteld - en is bevestigd door andere rechtsprekende instanties - over de bestemming van het gehuurde en de gevaarzetting door de huurder wegens aanwezigheid van de hennepkwekerij. Huurgeschil.nl gaat ervan uit dat dit vonnis op een vergissing berust.

2.2.3. Woonbelang huurder tegenover ontbinding in verband met hennepteelt>>

Het belang van de huurder om in het gehuurde te mogen blijven wonen na ontdekking van de hennepkwekerij hoort door de rechter in beginsel niet te worden betrokken bij de beoordeling van een door de verhuurder ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. De hennepteelt in gehuurde ruimte wordt in het algemeen als een voldoende ernstige tekortkoming aangemerkt om ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen rechtvaardigen.
Het woonbelang van de bij de ontruiming betrokken personen kunnen wél worden meegewogen in het kader van een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Dit is echter een andere benadering dan wanneer louter in het kader van de ontbindingsactie een belangenafweging plaats zou vinden. Te denken valt bijvoorbeeld aan de situatie dat door de ontruiming een ernstige situatie ontstaat, waardoor personen (geestelijk) kunnen worden beschadigd. Hierbij kan worden gedacht aan kinderen van een huurder. Het belang van de huurder zelf zal bij deze afweging niet zonder meer een rol spelen, omdat de huurder het risico heeft genomen.
In deze lijn lag ook de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 26 augustus 2004 LJN: AQ7902, Gerechtshof Amsterdam, 454/04 SKG die in hoger beroep van een kortgeding uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, in rechtsoverweging 4.7 van dit arrest besliste dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij ontruiming van de woning niet in de weg stond.
Een ander voorbeeld waarbij de redelijkheid en billijkheid een stokje voor de ontbindingsactie kunnen steken betreft een zaak waarbij een verhuurder ontbinding en ontruiming vorderde van een woning waarin een man een hennepplantage was begonnen. Zijn vrouw moest naar de mening van de verhuurder de woning ook ontruimen en men had daarom ook ten laste van de vrouw een ontruimingsvonnis gevraagd. Op grond van artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid) was het Hof van mening dat onder omstandigheden van de vrouw niet kon worden gevergd dat deze tegen haar man aangifte bij de politie zou doen van de hennepkwekerij. De man had de vrouw al eerder ernstig mishandeld en was daarvoor veroordeeld. De vrouw had geen familie in Nederland en kon dus nergens anders met haar dochtertje heen. De man had gezegd/gedreigd dat zij haar dochtertje kwijt zou raken als zij de woning zou verlaten. Haar kon niet worden verweten dat zij heeft gekozen voor haar eigen veiligheid en de veiligheid van haar dochtertje. Een anonieme aangifte zou die angst ook niet wegnemen. De omstandigheden in de persoonlijke situatie van de huurder zijn zodanig dat bij afweging daarvan tegen het belang van de verhuurder bij ontbinding van de overeenkomst, het belang van de huurster prevaleert.
In de vordering tot ontbinding vond geen afweging van belangen plaats. Daar is in het kader van een ontbindingsactie ook geen ruimte voor. De redelijkheid en billijkheid kan in bijzondere omstandigheden echter een op zichzelf gerechtvaardigde ontbindingsactie tegenhouden.

In de uitspraken waarin de rechter de ontbinding niet heeft uitgesproken waren kinderen betrokken die al onder bijzondere omstandigheden leefden en die door de ontruiming extra geraakt zouden worden. De rechter zal de ontbinding dus niet zonder meer weigeren als er kinderen van de huurder door de ontruiming worden benadeeld. Dit is alleen een mogelijkheid door een specifiek beroep op de redelijkheid en billijkheid. Daarbij dient door de rechter dan te worden beoordeeld of er gezien de omstandigheden van het geval een onevenredige benadeling van de andere gebruikers van de woning dan de huurder plaatsvindt. Een algemeen beroep op het woonbelang met verwijzing naar de kinderen is dus niet voldoende. De omstandigheden die tot afwijzing van de ontbindingsvordering hebben geleid vanwege die omstandigheden luiden:

  • De aanwezigheid van een geestelijk gehandicapt kind, dat vanwege het sociale vangnet en goede opvang op school alleen in de woning een normaal leven kan leiden;
  • De zorg van een alleenstaande huurder voor drie kinderen die door ontruiming dakloos zouden worden, mede doordat de huurder niet meer in aanmerking kwam voor een tweede kans woning ;

2.2.4. Hennepteelt en opstalverzekering/verhoogd risico>>

Een brandverzekering kan uitkering weigeren als blijkt dat de schade is veroorzaakt door een hennepkwekerij in de woning of bedrijfsruimte. De verzekeraar gaat er dan vanuit dat de bestemmingswijziging een aanzienlijke risicoverzwaring tot gevolg had. Aangezien die risico verzwaring niet is opgegeven valt de schade die door het openbaren van dit risico is ontstaan niet onder dekking van de verzekering. Als de verhuurder niet van het bestaan van de hennepkwekerij op de hoogte was (de verhuurder is hier uiteraard eigenlijk zelden van op de hoogte) brengt dat geen verandering in het standpunt van de verzekeraar met zich mee. Volgens de rechtspraak zou een redelijk handelend verzekeraar die van de hennepteelt op de hoogte zou zijn geweest de verzekering hebben geroyeerd, of niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten. Deze redenering hield vervolgens ook stand bij de Hoge Raad. De verhuurder verhuurt om hem moverende redenen een pand aan een bepaald persoon, zodat de verhuurder ook het risico voor de gevolgen van die verhuring dient te dragen.

2.2.5. Conclusie met betrekking tot hennepteelt>>

Uit deze bespreking kan de volgende 'rode lijn' worden gehaald:

  1. de exploitatie van een hennepkwekerij (meer dan vijf planten) wordt in het algemeen als gevaarzettend beschouwd;
  2. het is niet van belang of het gevaar daadwerkelijk tot uitdrukking is gekomen;
  3. de exploitatie van een hennepkwekerij wordt in het algemeen als een ongeoorloofde bestemmingswijziging van het gehuurde beschouwd;
Door voldoening aan de kwalificatie "hennepkwekerij" wegens het aantal planten en de daarbij behorende noodzakelijke installatie in een woning en de daaraan verbonden juridische betekenis (gevaarzetting en bestemmingswijziging), ligt de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst annex ontruiming, meestal voor toewijzing gereed. Een afweging van belangen hoort in het kader van de gevorderde ontbinding op grond van artikel 6:265 BW niet plaats te vinden. De rechtbank Breda, sector kanton Bergen op Zoom maakt in haar vonnis van 12 mei 2010 LJN: BM5007, sector kanton Rechtbank Breda, 585988 cv 10-890 ten onrechte in het kader van een ontbindingvordering door de verhuurder een afweging van belangen en komt in dit vonnis tot oordeel dat de belangen van de huurder dienen te prevaleren. Dit ging niet zozeer om een tekortkoming in verband met het houden van hennep, maar om het doen laten ontstaan van een aanzienlijke huurachterstand. Wel bepaalt artikel 6:265 lid 2 BW dat de tekortkoming de ontbinding moet kunnen rechtvaardigen. Dat betekent dat er wel 'iets' gewogen moet worden. En alle omstandigheden kunnen daarbij een rol spelen. Een antwoord op de vraag of een tekortkoming voldoende groot is om ontbinding te rechtvaardigen is iets anders dan in het kader van de procedure belangen tegen elkaar af te wegen. De kantonrechter te Bergen op Zoom heeft daarom ten onrechte in het laatstgenoemde vonnis alsnog een afweging van de belangen gemaakt. Voor het bedrijfsmatig houden van hennep en/of het overtreden van de Opiumwet in dit verband, lijkt een afweging van belangen om deze reden ook niet aan de orde. De laatste strohalm voor de huurder is dan aanwezig in de vorm van een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW). Zoals boven reeds aangegeven zullen slechts enkele zeer bijzondere woonomstandigheden (bijvoorbeeld gehandicapte kinderen) er toe kunnen leiden dat de vordering tot ontbinding niet wordt toegewezen.

2.3. Het niet bewonen van het gehuurde in strijd met een contractueel overeengekomen verplichting en andere contractuele verplichtingen>>

Als er in het huurcontract geen contractuele verplichting staat vermeld, die de huurder verplicht het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken, dan bestaat er geen wettelijke verplichting tot het hebben van een hoofdverblijf in het gehuurde. Het Hof van Arnhem komt in haar uitspraak van 2 juni 2005, WR 2005,89 tot eenzelfde standpunt. Als die verplichting wél contractueel is overeengekomen, dan kan het overtreden van deze regel leiden tot een succesvol beroep op ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder.
Bovenstaande uitspraak moet worden bezien in het licht dat er geen algemene verplichting van de huurder bestaat om het gehuurde te gebruiken, zoals in onderdel 2.1 al is besproken.
Het hof te Leeuwarden stelt in haar arrest van 14 oktober 2008 ECLI:NL:GHLEE:2008:BG3271 voorop dat uit de wet niet een verplichting blijkt dat het gehuurde bewoont dient te worden. Deze procedure was door de verhuurder gestart tegen een huurder die zich circa twee jaar in detentie bevond. Gedurende deze periode bevond de zoon van de huurder zich tezamen met een aantal drugsverslaafden in de woning. Deze zoon en andere gebruikers van de woning veroorzaakten overlast.
De verhuurder had een procedure gestart tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter had de vordering niet wegens het bezorgen van overlast toegewezen, doch had de vordering toegewezen wegens het handelen in strijd met een verplichting het gehuurde zelf te bewonen. De huurder kwam hiertegen in beroep bij het hof te Leeuwarden.
Het hof keek bij haar beoordeling naar de bepaling in het huurcontract waarin een een overlastbeding en een verplichting tot bewoning stond opgenomen. Deze bepalingen luidden als volgt:
  1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.
  2. Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurster geheel noch gedeeltelijk kosteloos noch tegen betaling afstaan aan personen, die niet tot zijn gezinshuishouding behoren.
  3. Huurder zal omwonenden geen hinder of overlast bezorgen.
Ondanks deze bepaling was het hof van mening dat deze bepaling vooral bedoeld lijkt te zijn om vast te leggen dat de onderhuur van de gehele woning of (in afwijking van de hoofdregel van artikel 7:244 BW) een gedeelte ervan verboden is. De eerste woorden van de bepaling, inhoudende dat de huurder het gehuurde zelf moeten bewonen, vormen de keerzijde van het verbod op het onderverhuren of in gebruik geven van de woning aan derden. Er kan dan ook volgens het hof niet van worden uitgegaan dat de huurder door de woning niet te bewonen in strijd handelt deze huurvoorwaarden. Onderverhuring van de woonruimte was geen onderwerp van de procedure.
Het blijft dus van belang de bedoeling van een bepaald beding zo duidelijk mogelijk te formuleren. In het kader van deze duidelijke formulering is het van belang bepaalde verboden niet door elkaar heen te knopen, maar voor elke verbodsbepaling een afzonderlijk artikel te formuleren.
Het hof was toch van mening dat de huurovereenkomst beëindigd kon worden, omdat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen. De huurder draagt immers de verantwoordelijkheid voor hetgeen tijdens zijn afwezigheid in het gehuurde gebeurt. Nu hij dit toezicht niet had geregeld en er overlast door de gebruikers van de woning was ontstaan was de huurder tekortgeschoten, hetgeen beëindiging van de overeenkomst rechtvaardigde.

De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, besliste in haar vonnis van 2 juni 2009 LJN: BI5937, sector kanton Rechtbank Haarlem, 411272/CV EXPL 09-695 dat een verhuurder de huurovereenkomst met een huurder niet kon ontbinden vanwege het niet continue bewonen van het gehuurde. Deze kantonrechter gaf een volgende interpretatie met betrekking tot de verplichting tot bewoning van het gehuurde. De casus luidde als volgt. In de huurovereenkomst die tot deze casus heeft geleid was een verplichting opgenomen om de woning te bewonen. De woning werd door twee huurders gehuurd. Er was in de algemene voorwaarden geen verplichting opgenomen dat beide huurders waren verplicht gelijktijdig in het gehuurde te wonen. Op het huurcontract stonden onder meer zowel man als vrouw als huurder op het huurcontract vermeld. Er was aldus sprake van contractueel medehuurderschap zoals beschreven in het hoofdstuk: Contractuele Medehuur . (In laatstgenoemd hoofdstuk wordt uitgebreid besproken dat het niet bewonen van de woning door de huurder niet zonder meer een reden is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen). Na eerst in de woning te hebben samengewoond had de vrouw na de echtscheiding bijna 3 jaar alleen in het huis gewoond en na haar vertrek was de man weer in de woning gaan wonen. De woning was dus steeds door minstens één huurder bewoond. Doordat de woning steeds door één huurder was bewoond, was voldaan aan de zorgplicht die op de huurder rust. Dit betekende volgens de rechter dat moet worden aangenomen dat steeds als “goed huisvader” voor het gehuurde was gezorgd. In het huurcontract stond tevens vermeld dat de huurder de verhuurder van een vertrek van een huurder op de hoogte moest brengen. De huurder was tekortgeschoten in nakoming van de overeenkomst door die mededeling niet aan de verhuurder te doen. Dit tekortschieten rechtvaardigde ontbinding van de overeenkomst niet. In de huurovereenkomst was niet de verplichting opgenomen steeds over een huisvestingsvergunning te beschikken. De bestuursrechtelijke kwestie over het al of niet beschikken over zo'n vergunning stond verder buiten dit geding.

De rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch, besliste in haar vonnis van 8 april 2008 LJN: BI4152, sector kanton rechtbank 's-Hertogenbosch, 596579 dat de huurder toerekenbaar terkort was geschoten in zijn verplichtingen nu de huurder de verplichting het gehuurde zelf te bewonen - mede als gevolg van detentie - heeft geschonden en niet heeft voldaan aan de zorgplicht ten aanzien van de woning en de woonomgeving. De kantonrechter overwoog vervolgens dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden niet waren weersproken en dat deze dus van toepassing waren. De algemene voorwaarden bepaalden in artikel 5.3 dat de huurder zich als goed huurder dient te gedragen. Artikel 5.6 van de algemene voorwaarden bepaalde voorts - kort gezegd - dat de huurder ervoor diende te zorgen dat hij geen overlast en hinder zou veroorzaken. Naar het oordeel van de kantonrechter had de huurder zich dan ook, ingevolge de algemene voorwaarden, alsmede ingevolge de artikelen 7:213 BW, 7:214 BW en 7:217 BW (in samenhang met het Besluit kleine herstellingen onder punt l en t, ten aanzien van het gebruik en het onderhoud van de gehuurde zaak) niet gedragen zoals goed huurder betaamt. De huurder had ook geen derde verzocht om voor het onderhoud zorg te dragen. De kantonrechter overwoog in rechtsoverweging 3.4 van dit vonnis voorts dat de huurder zijn verplichting om zelf het gehuurde te bewonen heeft geschonden en in samenhang met schending van zijn zorgplicht (onderhoud tuin en schending van zorgplicht ten aanzien van zijn woonomgeving) gaf dit een gerechtvaardigde reden om de overeenkomst te ontbinden. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 24 januari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:427 dat het sporadisch bewonen van de huurwoning - niettegenstaande een bepaling dat de huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf moet hebben - kon leiden tot huurbeëindiging. De huurder woonde vrijwel permanent in het buitenland om zijn zieke moeder te verzorgen. Dat de woning een sociale huurwoning is, woog hierbij in de beslissing van de rechter mee. De verhuurder heeft er volgens de rechter als verhuurder in de sociale sector belang bij dat haar woningen worden bewoond door haar doelgroep en dit brengt met zich mee dat het verplaatsen van het hoofdverblijf door de huurder in beginsel niet is aan te merken als een tekortkoming van te geringe aard. De belangen van de kinderen maken dit niet anders nu deze niet af doen aan de verplichting van de huurder – en niet van zijn zonen – om in het gehuurde hoofdverblijf te hebben.

Bovenstaande uitspraken maken in ieder geval duidelijk dat, als de verplichting tot bewoning van de woning wél contractueel is overeengekomen, het overtreden van deze regel kan leiden tot een succesvol beroep op ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder. Als de verplichting tot gebruik van de woning niet contractueel is overeengekomen kunnen bijzondere omstandigheden toch leiden tot huurbeëindiging wegens het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt. De verhuurder kan ook eisen dat de huurder het gehuurde weer in gebruik moet nemen. Deze actie wordt echter voornamelijk bij bedrijfsruimte toegepast. De verhuurder van woonruimte heeft er kennelijk meer belang bij om bij overtreding van deze contractuele bepaling de overeenkomst te beëindigen dan deze in stand te houden. Bij bedrijfsruimte heeft de verhuurder er om verschillende redenen vaak juist belang bij om de overeenkomst voort te zetten. (bijvoorbeeld voortzetten van exploitatie van het gehuurde in een winkelcentrum waar deze huurder als publiekstrekker van belang is).

Bedrijfsruimte
Boven is al opgemerkt dat er geen algemene regel bestaat, die de huurder van bedrijfsruimte verplicht de gehuurde ruimte te gebruiken. In het huurcontract kan echter wel een gebruiksplicht zijn opgenomen. In de algemene “ROZ” voorwaarden (versie 2008) staat in artikel 6.1 de volgende bepaling opgenomen:

6.1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming.

Volgens deze bepaling dient de huurder gedurende de huurperiode het gehuurde te gebruiken. In de rechtspraak zijn een aantal uitspraken gewezen, waarin de huurder werd verplicht het gebruik van het gehuurde conform de overeengekomen bestemming weer te hervatten. Ook als een huurder om moverende redenen besluit de exploitatie van het gehuurde te staken, bijvoorbeeld om redenen van verliesgevendheid van de exploitatie, kan de huurder worden verplicht de exploitatie wederom op te pakken (Voorzieningenrechter Utrecht 6 februari 2003, KG 2003,83). De formulering van de gebruiksplicht is hierbij met name van belang. Een voorbeeld van een zaak, waarin door de rechter wegens een onvoldoende formulering een exploiatieplicht niet werd aangenomen geeft het vonnis van 12 september 2012 van de rechtbank Midden-Nederland LJN: BY5238, sector kanton rechtbank Utrecht, 805294 UC EXPL 12-5349 4091, locatie Utrecht. De volgende bepalingen in het huurcontract luidende "dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als apotheek en voor zover daarmee verbandhoudend" en de bepaling "dat het de huurder niet vrijstaat om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven", kunnen niet leiden tot een exploitatieverplichting van de huurder. De rechtbank geeft aan dat als de huurder het gehuurde conform het contract moet gebruiken overeenkomstig des zelfs aard en bestemming zoals een goed huurder betaamt, dan is dat een verbijzondering van de redelijkheid en billijkheid die in acht moet worden genomen bij de invulling van aard en bestemming en levert geen verplichting om het gehuurde de gehele huurperiode te gebruiken. .
Zo diende de verzekeraar Fortis door een uitspraak van de voorzieningenrechter te Middelburg het gebruik van het door haar gesloten kantoor te Sas van Gent weer te hervatten. De teruglopende winstgevendheid van de exploitatie woog naar het oordeel van de rechter niet op tegen het belang van de verhuurder (de verhuurder was een particuliere belegger die onder andere uit de huurinkomsten van onderhavig pand zijn pensioen haalde) bij continuering van het gebruik.
Het hof te ’s-Gravenhage heeft in hoger beroep in haar arrest van 1 mei 2012 LJN: BW4608, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.103.408/01 beslist dat het in het kader van de behandeling in kort geding niet beslist kon worden dat van de huurder kon worden verlangd de exploitatie van het gehuurde ter hand te nemen. Het gehuurde was van meet af aan onderverhuurd. De onderhuurder was in staat van faillissement verklaard. In de huurovereenkomst was een verplichting tot exploitatie van het gehuurde opgenomen. Het hof vond in rechtsoverweging 3.7 van dit arrest dat er nadere bewijslevering nodig was ter bepaling van de vraag of tussen partijen een verplichting bestond om het gehuurde zélf te exploiteren. Volgens het hof betekende dit dat de hoofdhuurder weliswaar toerekenbaar tekortschoot in de nakoming van de exploitatieverplichting, maar dat zij in dit kort geding niet (op straffe van een dwangsom) veroordeeld kon worden tot nakoming van die verplichting. Dit oordeel laat echter het recht van de verhuurder onverlet aanspraak te maken op schadevergoeding en een beroep op contractueel overeengekomen boete.

2.3.1. Verwaarlozing van het gehuurde>>

Verwaarlozing van het gehuurde door de huurder kan ook reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden op verzoek van de verhuurder. Daarvan kan sprake zijn als de huurder het gehuurde niet onderhoudt, waardoor er schade aan het gehuurde ontstaat. Het gerechtshof te 's-Gravenhage besliste in haar arrest van 22 december 2006 in hoger beroep LJN: AZ6559, gerechtshof 's-Gravenhage , C05/255 dat de huurovereenkomst met de huurder in tegenstelling tot de lagere rechter (sector kanton) alsnog ontbonden mocht worden. De huurder had schade aan het gehuurde niet gemeld, waardoor het gehuurde door de verhuurder niet was hersteld en verder was beschadigd. De huurder had zijn verplichting voortvloeiende uit artikel 7:222 BW geschonden (gebreken te melden waardoor het gehuurde beschadigd zou kunnen worden). De huurder had door zijn handelwijze het gehuurde verder nog beschadigd door het gehuurde niet te verwarmen, waardoor er vocht- en schimmelvorming is ontstaan. Dit alles was reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Voor alle duidelijkheid: de huurder hoeft een gebrek niet te laten herstellen als dit gebrek van ondergeschikte betekenis is en het gehuurde door aanwezigheid van dit gebrek niet in waarde daalt, of de verhuurbaarheid door dit gebrek niet wordt verminderd.
Het gerechtshof te Leeuwarden besliste in haar arrest van 26 februari 2013 in hoger beroep LJN: BZ2350, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.803/01 dat huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte ontbonden kon worden wegens verwaarlozing van het gehuurde. De woning was als een pakhuis volgestouwd met spullen. De aanwezigheid van een grote hoeveelheid spullen was al niet conform een normaal gebruik van de woning. Het grootste bezwaar achtte het hof dat de ruimten vies en ernstig vervuild waren en dat er sprake is van een gevaarlijke situatie nu het gehuurde in het geval van brand of een ander noodgeval niet goed beloopbaar was. De voor- en achtertuin waren ook bijna dichtgegroeid. De in het gehuurde zich voordoende toestand laat zich volgens het hof niet verenigen met goed huurderschap. Bovendien levert deze toestand gezondheidsrisico’s en brandgevaar op. Het hof was dan ook met de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming aan de zijde van de huurder, dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Als de woning weliswaar vol, maar wel schoon was geweest, dan had het hof wellicht tot een ander oordeel gekomen.

2.3.2. Onderverhuring in strijd met het huurcontract>>

De rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch besliste in haar vonnis van 12 juni 2008 LJN: BD7667, sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch, 518381 in rechtsoverweging 3.5.1 dat een huurovereenkomst met betrekking tot 7:290 BW-bedrijfsruimte, waarbij de huurder de gehuurde ruimte in strijd met een contractueel verbod tot het in gebruik geven van de verhuurde ruimte toch had onderverhuurd, kon worden ontbonden wegens overtreding van dit beding. De overtreding was zodanig ernstig dat dit ontbinding rechtvaardigde
Dit gold ook voor de huurder die in strijd met het huurcontract aan drie verschillende onzelfstandige woonruimten aan diverse verschillende personen verhuurde. De huurder woonde zelf niet in deze woning. Uit de inrichting van de verschillende ruimte kon worden herleid dat deze afzonderlijk waren verhuurd. Het gerechtshof 's-Gravenhage bekrachtigde in haar arrest van 30 augustus 2011 LJN: BR6284, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.069.924/01 het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage dat de op grond van overtreding van de bepalingen in het huurcontract de huurovereenkomst heeft ontbonden en de verhuurder heeft toegestaan het gehuurde te ontruimen. Het hof spreek van een tekortkoming te weten van gebruik van de woning in strijd met het bepaalde in artikel 9, lid 6 van het toepasselijke reglement. Er was hier ook sprake van overtreding van een wettelijke regel (zie artikel 7:244 BW) nu de huurder onzelfstandige ruimte in het gehuurde heeft verhuurd zonder in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Deze grond voor de ontbindingsactie was door de verhuurder kennelijk niet aangevoerd, gezien de door het hof gegeven overweging in rechtsoverweging 3.3 laatste zin.

Een andere zaak waarin ingebruikgeving van een woning in strijd met het huurcontract onderwerp van geschil was is behandeld door het gerechtshof te Amsterdam. Het gerechtshof Amsterdam vernietigde in hoger beroep in haar arrest van 15 februari 2011 LJN: BR6437, gerechtshof Amsterdam, 200.045.299/01 het vonnis van de rechtbank, sector kanton Amsterdam. Hier ging het om een huurder die de woning aan derden in gebruik had gegeven in strijd met de algemene bepalingen behorende bij het huurcontract. De kantonrechter had de vorderingen van de verhuurder in eerste aanleg afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter kon niet worden vastgesteld dat de huurder niet meer haar hoofdverblijf in de woning had. Evenmin was volgens de kantonrechter vast komen te staan dat de huurder de woning aan derden in gebruik had gegeven op een wijze die de gevorderde ontbinding rechtvaardigde.
Het hof stelde echter vast dat er zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder op het adres van het gehuurde diverse personen stonden ingeschreven die niet tot de huishouding van de huurder behoorde en dat (in ieder geval) een aantal van deze personen ook daadwerkelijk in de woning verbleven (zie rechtsoverweging 3.6 en 3.8 van het arrest). Het hof achtte dit in strijd met artikel 3 van de huurovereenkomst in verbinding met artikel 8 van de toepasselijke algemene bepalingen.
Ik heb de overwegingen van de kantonrechter hier ook bij vermeld, omdat dit duidelijk maakt dat de huurder op grond van de wettelijke regel van artikel 7:244 BW niet tekort hoeft te schieten (behoudens en andersluidende contractuele bepaling) als hij onzelfstandige ruimte in het gehuurde aan derden in gebruik geeft en zelf tevens zijn hoofdverblijf in het gehuurde houdt. Voorts is het ook mogelijk een woning aan derden tijdelijk in gebruik te geven zonder dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Te denken valt aan gebruik van het gehuurde als postadres of tijdelijk opvang van personen, waarbij de gebruiksperiode is te beschouwen als logeren in het gehuurde.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 7 juni 2011 LJN: BQ9780, gerechtshof Amsterdam, 200.034.785/01 het oordeel van de kantonrechter bevestigd dat de huurder die gedurende een bepaalde periode de gehuurde woning tijdelijk en bij wege van vriendendienst aan een vriend en een vriendin in gebruik heeft afgestaan, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hierbij is met name van belang dat het aangeleverde bewijsmateriaal niet van zodanige aard en inhoud is dat kan worden aangenomen dat de vriend en de vriendin langer dan tijdelijk en anders dan op basis van een vriendendienst in het gehuurde hebben gewoond (rechtsoverweging 4.8 arrest). Van belang was voorts dat de huurder gedurende langere periode wel binding met het gehuurde bleef houden.
Hier was dus van belang dat de gebruikers geen huur hoefde te betalen en dat de gebruikers ook niet de exclusieve beschikking over de woning hadden.
Deze uitspraak balanceert "op het randje". Dit arrest zal niet maatgevend zijn voor de rechtspraak op dit gebied. Het hof was bepaald mild voor de huurder. Het is immers duidelijk dat de woning in strijd met een contractuele bepaling gedurende een bepaalde periode aan een ander in gebruik is gegeven. Dat de huurder zijn hoofdverblijf in de woning had, maakte deze overtreding op het contractuele verbod de woning om aan een derde in gebruik te geven niet minder ernstig. Dat niet bewezen is dat er een vergoeding voor dit gebruik betaald diende te worden, doet niets af aan dit tekortschieten. Betaling kan wel verondersteld worden, want waarom zou iemand die een paar maanden in het buitenland verblijft zijn woning voor niets aan een ander ter beschikking stellen? In dit verband had de verhuurder wel opvolgende bankafschrijvingen van de huurder kunnen vragen. Voorts is belang dat de scheiding tussen "in gebruik geven" en onderhuur wel heel diffuus wordt. Zo zal de huurder zijn woning onder het mom van tijdelijke ingebruikgeving en contante betaling door de onderhuurder zich wel erg eenvoudig kunnen onttrekken aan het verbod als gemeld in artikel 7:244 BW.
Al schrijvende merk ik dat ik het arrest van het hof wel sympathiek vind, doch ook onjuist acht. Het in gebruik geven van woonruimte is een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dat is de kern van een ontbindingsactie. Een belangenafweging hoort hier niet aan de orde te komen. In Amsterdam geldt bovendien ernstige woningnood. Als een huurder enige maanden per jaar het gehuurde aan een ander in gebruik kan geven, dan lijkt het mij wel logisch dat de verhuurder de woning liever aan een andere huurder in gebruik geeft die de woning gedurende het gehele jaar zelf gebruikt. Dit is een gerechtvaardigd belang van een woningbouwcorporatie in Amsterdam.

2.3.3. Andere verbodsbepalingen in het huurcontract>>

In het huurcontract kunnen nog andere verbodsbepalingen staan. Het is de vraag of overtreding daarvan ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. In een zaak die speelde voor de voorzieningenrechter te Dordrecht was ontruiming van woonruimte gevorderd wegens een huurachterstand (ontbinding kan in een voorlopige voorziening niet worden gevorderd), maar ook wegens overtreding van een verbod om het slot van de woonruimte te vervangen. Tevens had de huurder in huis geblowd ondanks een verbod om in de woonruimte verdovende middelen te gebruiken. De voorzieningenrechter oordeelde in haar vonnis van 15 mei 212 LJN: BW5790, voorzieningenrechter rechtbank Dordrecht, 97728/KG ZA 12-67 dat de huurachterstand voldoende hoog was om in een bodemprocedure ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.
De gevorderde ontbinding kon om deze redenen worden toegewezen. De rechter was van mening dat blowen in de woning wanprestatie oplevert, doch dat dit op zichzelf onvoldoende is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen in een bodemprocedure. Ook hier geldt dat zonder aanvoering van bijzondere omstandigheden de overtreding gezien haar geringe betekenis de ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt, omdat niet wordt verwacht dat in een bodemprocedure de ontbinding van de overeenkomst om deze redenen zal worden uitgesproken.
Het hof te 's-Hertogenbosch was in haar arrest van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:683 dat in hoger beroep is gewezen, van mening dat de aanwezigheid van geringe hoeveelheden amfetamine en cocaïne in de woning een tekortkoming betrof die ontbinding niet rechtvaardigde. In de algemene huurvoorwaarden is bepaald dat het huurder niet is toegestaan activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. De verhuurder had gesteld dat er werd gedeald in de woning. Als bewijs bracht de verhuurder ook verklaringen van buurtbewoners in het geding die tegenover de politie hadden verklaard dat er erg veel mensen tijdens de avonduren langsgaan bij de woning en er dan ongeveer vijf minuten bleven. Tijdens de doorzoeking van de woning kwam er een persoon naar de woning die bij de politie bekend stond als harddrugsgebruiker. Uit de gegevens die in het geding werden gebracht en die een vingerwijzing gaven dat er inderdaad mogelijk in drugs werd gehandeld vanuit de woning, zag het hof echter geen sluitend bewijs van handel in drugs van uit de woning. Zonder bewijs van handel in drugs van uit de woning was de aanwezigheid van drugs onvoldoende ernstig om ontbinding te rechtvaardigen. Ik ben van mening dat het hof de huurder wel erg goed gezind was. Op basis van de in het geding gebrachte gegevens had het hof ook kunnen herleiden dat het de handel in drugs van uit de woning aannemelijk was wel degelijk ontbinding rechtvaardigde op basis van de handel in drugs. Verder verbaast het mij dat het hof in alinea 4.11 van het arrest spreekt van een afweging van belangen. Een afweging van belangen is in het kader van de ontbindingsactie niet van belang. De aanwezigheid van deze drugs levert immers een overtreding van de Opiumwet op, zodat ontbinding uitgesproken had moeten worden. In de algemene voorwaarden stond immers eveneens vermeld dat overtreding van de Opiumwet ontbinding rechtvaardigde. Een dergelijke lijn wordt ook gevolg als een huurder tussen de vijf en tien hennepplanten in huis heeft zonder dat bewezen wordt of er handel in hennep wordt gedreven. Overtreding van de Opiumwet wordt doorgaans voldoende ernstig geacht om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen.

Mogelijkheid van (buitengerechtelijke) ontbinding door zowel huurder als verhuurder >>

In artikel 7:210 lid 1 BW wordt de mogelijkheid voor zowel de huurder als de verhuurder geboden om de huurovereenkomst te ontbinden als van de verhuurder niet kan worden gevergd dat hij aanzienlijke uitgaven doet om het gehuurde te herstellen c.q. te herbouwen. Deze situatie kan bijvoorbeeld ontstaan als het gehuurde geheel door brand is verwoest. Door het geheel verloren gaan van het gehuurde kan de verhuurder aan de huurder niet meer het huurgenot verstrekken dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Als het gehuurde niet is verwoest en er nog enig genot mogelijk is, kan dit toch reden zijn om een beroep op deze ontbindingsgrond te doen als door het gebrek een wezenlijk ander genot wordt verstrekt dan de huurder mocht verwachten. Zo zal een door blikseminslag onbewoonbaar gedeelte van een woonhuis een geheel tenietgaan van de mogelijkheid van genot van dat woonhuis opleveren, ook al is het overblijvende wellicht bewoonbaar gebleven.
In de uitspraak van 15 juli 2005 LJN: AU1875, Gerechtshof 's-Gravenhage, 04/534 heeft het hof te 's-Gravenhage in haar arrest beslist dat de verhuurder de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk kon ontbinden. De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt. De exploitatie van het gehuurde werd door de gemeente Rotterdam een jaar stil gelegd vanwege overtreding van de Opiumwet. Na deze periode deed de verhuurder beroep op buitengerechtelijke ontbinding (het gehuurde was overigens nog gesloten, omdat de drankvergunning nog niet in orde was). Het Hof was daarom van mening (zie rechtsoverweging 4.3) dat nu de inrichting niet meer was gesloten op grond van het besluit van de burgemeester, zodat deze inmiddels geëindigde sluiting niet meer als grond dienen voor een buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7A:1597 BW (oud). Deze afwijzing van de buitengerechtelijke ontbinding mocht de huurder verder niet baten nu het Hof van mening was dat de huurder het gehuurde niet exploiteerde conform het contract (in het huurreglement stond vermeld dat de huurder het gehuurde conform haar bestemming als een goed huurder zal gebruiken) wat een reden was om de huurovereenkomst binnen deze procedure te ontbinden.

Een voorbeeld van ontbinding van de overeenkomst door de verhuurder
Dat voorzichtigheid bij toepassing van de mogelijkheid tot buitengerechtelijke ontbinding door partijen moet worden toegepast wordt geïllustreerd door een uitspraak van 13 mei 2009 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton Leiden LJN: BI3830, rechtbank 's-Gravenhage, 842187/09-2308 . De casus die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Huurder huurde bedrijfsruimte ten behoeve van de exploitant van een C-1000 supermarkt. In deze supermarkt had brand gewoed. De brand was begonnen in de winkelwagentjes die voor de winkel stonden. Na de brand was het onmogelijk in het gehuurde een supermarkt te exploiteren. De verhuurder had de huurovereenkomst met de huurder buitengerechtelijk ontbonden. De huurder had deze buitengerechtelijke ontbinding door middel van een brief vernietigd. De huurder startte een kort geding en vroeg in deze procedure bij wijze van voorziening bij voorraad de verhuurder (onder meer) te veroordelen om zo spoedig mogelijk te beginnen met het herstel van het gehuurde in oude toestand ten behoeve van - en in overleg met - de huurder.
De kantonrechter veroordeelde de verhuurder om binnen één week na de uitspraak van dit vonnis met de huurder in overleg te treden over herstel of herbouw van het gehuurde ten behoeve van de huurder en er alles aan te doen wat redelijkerwijs van haar verwacht kon worden om ervoor te zorgen dat zulk herstel of herbouw ten behoeve van de huurder zo spoedig mogelijk zou worden geëffectueerd.
De kern van het verweer van de verhuurder was onder meer gebaseerd op de zinsnede in artikel 7:206 lid 1 BW (dat van verhuurder herstel niet kan worden gevergd) en dat zij niet gehouden is het gebrek te herstellen, omdat de brand door onzorgvuldigheid van de huurder (artikel 7:206 lid 2 BW) was ontstaan wegens het buiten de winkel plaatsen van de winkelwagentjes.
In rechtsoverweging 6 wees de kantonrechter allereerst aansprakelijkheid van de huurder voor de brand van de hand. De kantonrechter stelde onder meer: ervan uitgaande dat de brand inderdaad was ontstaan door brandstichting in de buiten de supermarkt opgestelde winkelwagentjes, stond slechts vast dat de brandschade was ontstaan door het gedrag van derden, voor wiens daden de huurder niet aansprakelijk was. Dat bij supermarkten ook buiten de openingstijden van de winkel winkelwagens buiten staan opgesteld, was gebruikelijk, terwijl winkelwagens bovendien op het eerste gezicht ook geen “brandbare zaken” zijn. In de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder stond ook geen verbod om de winkelwagens buiten te stallen. Dat huurder wist, of moest weten, dat de winkelwagens brandgevaarlijk waren is door haar betwist en overigens gesteld noch gebleken. De omstandigheid dat de polis van de opstalverzekering wellicht geen (volledige) dekking bood omdat de verzekeraar zich op het standpunt stelde dat de schade was veroorzaakt of vergroot door het buiten plaatsen van brandbare zaken, werd onvoldoende geacht om aansprakelijk voor de brandschade bij de huurder neer te kunnen leggen.
In rechtsoverweging 7 en 8 van het vonnis wordt rechter het volgende overwogen:

  • het verhelpen van het gebrek is niet onmogelijk. De verhuurder heeft bovendien erkend om het gehuurde te herbouwen, waarna het weer gebruikt kan worden als supermarkt. De kantonrechter overweegt daarbij, dat naar haar voorlopig oordeel onder “verhelpen van gebreken” als bedoeld in artikel 7:206 BW ook “herbouw” kan worden begrepen.
  • dat herstel van het gebrek uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen, doet zich hier – anders dan verhuurder aanvoert - niet voor. Partijen zijn het erover eens, dat de (opstal)schade aan het gehuurde (ten minste) € 1.500.000,= bedraagt en de opstalverzekeraar zal (een groot deel van) deze schade vergoeden. Daar komt bij dat verhuurder ook het voornemen heeft het gehuurde te herbouwen, waaruit eveneens blijkt dat de daarmee gemoeide kosten voor haar geen onoverkomelijk probleem vormen.

Een voorbeeld van ontbinding door huurder

Tussen huurder en verhuurder was een huurovereenkomst gesloten voor een overeengekomen periode van minimaal twaalf maanden met betrekking tot een woning. Het gehuurde was wegens een door de verhuurder zelf aangebrachte voorziening, waarvoor geen bouwvergunning was aangevraagd, extreem onveilig en ongezond (brandveiligheid, voldoende vluchtwegen, daglichttoetreding). Er is hier sprake van een gebrek. Verhuurder heeft niet voldaan aan zijn verplichting om het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en is zonder ingebrekestelling in verzuim. Huurder kon de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden en kan schadevergoeding eisen.
In dit vonnis staat onder punt 2.10 een interessante overweging. De rechter is van mening dat de huurder zich niet eerst tot de verhuurder hoefde te wenden met verzoek tot herstel van het gebrek, maar dat de huurder zich rechtstreeks tot de afdeling bouw- en woningtoezicht van de gemeente kon wenden, onder meer vanwege de twijfel over de brandveiligheid van het pand. Dit geldt eens te meer nu de verhuurder tijdens de zitting ook niet heeft laten blijken dat hij na indiening van een dergelijke klacht alsnog een extra vluchtweg zou hebben aangelegd. De verhuurder had het gehuurde niet correct ter beschikking gesteld en verkeerde daarom op grond van artikel 6:83 sub a BW zonder ingebrekestelling in verzuim.Noot 57

Voorzichtigheid bij het inroepen van buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst blijft geboden. In de zaak die heeft geleid tot een uitspraak op 27 mei 2008 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen LJN BD5522, Rechtbank Assen, 207907EV besliste de kantonrechter dat de huurder ten onrechte de buitengerechtelijke ontbinding had ingeroepen. De huurder diende alsnog de huur (€ 107.000,- ) te betalen tot het moment de verhuurder het pand weer had verhuurd. De huurder had de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van gebreken aan het gehuurde. De rechter was over deze actie de volgende mening toegedaan: "los van de vraag of verhuurder in verzuim is komen te verkeren jegens huurder met betrekking tot het uitvoeren van reparaties aan het gehuurde, brengt dit met zich mee dat onvoldoende is komen vast te staan dat de door huurder gevraagde reparaties ter zake noodzakelijk waren en bij het achterwege laten ervan een reden tot ontbinding zouden kunnen opleveren. In de tweede plaats moet worden vastgesteld dat verhuurder telkens voldoende bereidheid heeft getoond om op klachten van huurder te reageren, maar dat de daarvoor noodzakelijke toegang tot het pand soms onmogelijk was of afhankelijk werd gesteld van een te verkrijgen toestemming van de gemachtigde van huurder. (...) De conclusie van huurder dat verhuurder niet aan laatstgenoemde sommatie had voldaan en dat er daarom voldoende reden was om te ontbinding over te gaan deelt de kantonrechter daarom niet. Het inroepen van de ontbinding was onder gegeven omstandigheden onnodig en voorbarig".
Hier had de huurder dus niet langer het gebruik van het gehuurde gemaakt en diende hij toch een aanzienlijke som te betalen over de periode dat hij het gebruik had gestaakt. De buitengerechtelijke ontbinding is daarom slechts een mooi middel om de huurovereenkomst te beëindigen als het op grond van de toestand van het gehuurde het zonneklaar is dat het gebruiksgenot zodanig is verminderd dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

Wettelijke motivatie buitengerechtelijke ontbinding >>

De wetgever heeft in de gevallen dat er bij beide partijen duidelijk de behoefte bestaat om de huurovereenkomst te beëindigen wegens de toestand van het gehuurde de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst in de wet opgenomen. In deze gevallen was de wetgever van mening dat de noodzaak van rechterlijke ontbinding van de overeenkomst niet langer noodzakelijk was omdat het partijen in deze gevallen waarop artikel 7:210 BW betrekking heeft volstrekt duidelijk is dat het huurgenot geheel onmogelijk is geworden. Het is daarom volgens de wetgever alleen omslachtig om eerst een tijdrovende procedure te beginnen om tot de beoogde ontbinding te komen. Wanneer niet zonder meer duidelijk is of het geheel is vervallen dan wel of er nog enig genot overblijft, dan is het verstandig dat de partij die de overeenkomst heeft ontbonden zich wendt tot de rechter om een verklaring voor recht te vorderen inhoudende dat de overeenkomst terecht is ontbonden.

Mogelijkheid tot ontbinding volgens algemene recht blijft in stand >>

De huurder dan wel de verhuurder blijft bevoegd tot ontbinden op de voet van artikel 6:265 BW. Noot 58

Dit is mogelijk omdat volgens artikel 7:205 BW alle andere rechten en vorderingen uit het verbintenissenrecht ook van toepassing blijven. Bij ontbinding op grond van artikel 6:265 BW kan degene die prestatie verlangt ontbinden als degene die prestatie moet leveren nalatig blijft. In geval van artikel 7:210 BW mogen beiden partijen de overeenkomst ontbinden. De verhuurder is in beginsel verplicht tot reparatie van het gebrek aan het gehuurde; deze verplichting vervalt als herstel van het gehuurde onmogelijk is of uitgaven vergt die in redelijkheid niet van de verhuurder verlangd mogen worden. Dus zowel degene die nalatig blijft als degene die nakoming verlangt. De nalatige partij blijft wel gehouden om de schade die de ander lijdt te vergoeden (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 14 e.v.). Ook op grond van gebreken als bedoeld in artikel 7:204 BW kan de huurovereenkomst worden ontbonden. Over de periode voor ontbinding van de overeenkomst kan er door de huurder nog huurvermindering worden gevorderd wegens de aanwezigheid van deze gebreken. De huurder moet bij sociale woonruimte er wel rekening mee houden dat huurvermindering maximaal zes maanden vanaf indiening van de vordering terug kan werken (zie artikel 7:257 BW ).Voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze beperking niet.

Gebrek toerekenbaar aan verhuurder? >>

Bij de beoordeling van de vraag of herstel in redelijkheid van de verhuurder verlangd mag worden, speelt een belangrijke rol in hoeverre de genotsverminderende omstandigheden aan de verhuurder toerekenbaar zijn.
Artikel 7:210 BW is wel van toepassing op gevallen waarin het desbetreffende gebrek aan één van de partijen toegerekend mag worden. De schadevergoedingsplicht maakt dat nog eens nader duidelijk. Het mag niet de bedoeling zijn dat de partij aan wie het desbetreffende gebrek toerekenbaar is, deze bepaling in zijn eigen voordeel mag inroepen. Noot 60

Als eenmaal vaststaat dat de in artikel 7:210 BW omschreven situatie zich voordoet, dan heeft de verhuurder rechtens aanspraak op ontbinding. De schuldeiser houdt de mogelijkheid op grond van de ‘gewone’ regels van het vermogensrecht.

Ontbinding door de verhuurder is in de volgende gevallen niet mogelijk >>

Als de verhuurder zijn ontbinding baseert op de artikelen 7:210 BW jo 7:206 BW, dan kan dit alleen tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden als de verhuurder het gebrek niet bij aanvang van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen (zie artikel 7:209 BW).

Artikel 7:210 BW is de opvolger van artikel 7a:1589 BW (oud). Laatstgenoemd artikel was alleen van toepassing op gevallen waarin het gehuurde door ‘toeval vergaan was‘. In dit laatstgenoemde artikel was dus niet een toerekenbaar vergaan van het gehuurde geregeld. artikel 7:210 BW regelt echter een situatie waarin het gebrek aan het gehuurde wel aan de verhuurder of huurder valt toe te rekenen. Dit wordt nog eens onderstreept door de schadevergoedingsplicht, die in lid twee van dit artikel geregeld is.

In de MvT, Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 3 p. 20 wordt opgemerkt dat de bescherming van de huurder in het kader van een dwingendrechtelijke bepaling wordt opgerekt als de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst had behoren te kennen. Volgens dit kamerstuk is de verhuurder beter dan de huurder instaat zich inzicht in de werkelijke toestand van de zaak te verschaffen. Het is redelijk te veronderstellen dat de verhuurder, alvorens te verhuren, een onderzoek heeft gedaan naar de geschiktheid van het gehuurde voor het doel waarvoor het gehuurde is verhuurd.

Woonruimte
In de MvT, Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 3 p. 14 wordt voorts opgemerkt dat alle omstandigheden die het huurgenot beperken en niet aan de huurder vallen toe te rekenen een gebrek vormen. De huurder mag een goed onderhouden zaak verwachten.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte mag hiervan worden afgeweken. De verhuurder van bedrijfsruimte kan de huurder te kennen geven niet van de technische staat van het gehuurde op de hoogte te zijn en het onderzoek naar de technische staat van het gehuurde bij de huurder neerleggen (bijvoorbeeld in de ROZ-voorwaarden, versie 2008). Als de huurder geen onderzoek naar de technische staat van het gehuurde doet, kan hij de verhuurder (afhankelijk van het gebrek) niet geheel verantwoordelijk stellen voor een later ontdekt gebrek aan het gehuurde. Een en ander is afhankelijk van de vraag het gebrek bij normaal onderzoek tot uitdrukking was gekomen en wat partijen bij aanvang van de overeenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen hebben gestaan.
Het is van belang dat de huurder zo uitgebreid mogelijk het voorgenomen gebruik van het gehuurde uit de doeken doet. De verhuurder kan daar dan op reageren of het gehuurde al dan niet aan de condities voldoet om dit gebruik te bewerkstellingen en voor wiens rekening aanpassing van gehuurde komt. De verhuurder die weet van het voorgenomen gebruik en de “haken en ogen” aan dit gebruik in het gehuurde mag over problemen ten aanzien van dit voorgenomen gebruik niet zwijgen. Doet de verhuurder dat wel, dan kan een uitsluiting van aansprakelijkheid met verwijzing naar de onderzoeksplicht van de huurder terzijde worden gezet (zie artikel 7:209 BW).

Een afwijking van deze regel kan plaatsvinden als de huurder van bedrijfsruimte voorafgaande aan de huurovereenkomst door de verhuurder op de gebreken is gewezen. Een afstemming van de huurprijs op gebrekkige bedrijfsruimte is ook mogelijk. Voor alle duidelijkheid: voor woonruimte is een dergelijke afwijking niet mogelijk!

Artikel 7:209 BW heeft aldus de strekking dat de verhuurder geen beroep op ontbinding van de huurovereenkomst kan doen als hij bekend was met het gebrek aan het gehuurde, of als hij het gebrek had behoren te kennen. Artikel 7:209 BW beschermt de huurder tegen een aanmerkelijke schuld van de verhuurder. Dit geldt eens te meer als de verhuurder een professionele verhuurder is en de huurder een leek op het gebied van verhuur van onroerend goed is.

Door toedoen of risico van huurder is het huurgenot beëindigd >>

Artikel 7:210 BW lijkt ook bedoeld te zijn voor het geval dat bijvoorbeeld door toedoen of voor risico van de huurder het gehuurde is afgebrand. Het heeft er alle schijn van dat de huurder dan ook in dit geval de ontbinding in mag roepen. Onder het begrip “ gebrek” van artikel 7:204 BW vallen immers ook de genotsverhinderende omstandigheden die aan de huurder moeten worden toegerekend. Onder de zinsnede “ geheel onmogelijk maken door een gebrek” van artikel 7:210 BW moet ook wel worden begrepen een gebrek waardoor het genot wezenlijk minder is dan strookt met het door de overeenkomst beoogde (huur)genot.

Ontbinding is ook mogelijk door de partij die toerekenbaar tekort is geschoten>>

Een uitleg dat een huurder de huurovereenkomst kan ontbinden ook als de zich voordoende situatie geheel binnen zijn risicosferen ligt, lijkt strijdig met algemeen geldende uitgangspunten van het vermogensrecht . Als een omstandigheid die het gebruik van het gehuurde geheel verhindert in de aansprakelijkheid- of risicosfeer van de huurder ligt, moet worden aangenomen dat de huurder geen aanspraak kan maken op de ontbindingsmogelijkheid van artikel 7: 210 BW.

Dit valt te beargumenteren om de volgende redenen:

  • de omstandigheid mag niet als een gebrek als vermeld in artikel 7:204 BW worden gezien;
  • die uitkomst is niet te verenigen met de door artikel 7:210 BW beoogde strekking.

De verhuurder mag in een dergelijk geval aan de hand van de normale regels van het vermogensrecht wel een beroep op ontbinding doen. De verhuurder zal zich daarbij gewoonlijk beroepen op een tekortkoming aan de kant van de huurder, zodat niet valt in te zien waarom aan de regel van artikel 7:231 BW voorbij zou mogen worden gegaan. De parlementaire geschiedenis spreekt weliswaar uit dat dit de bedoeling is, maar met grote waarschijnlijkheid is dit een misverstand, of geeft dit een opening voor uitzonderingen.

Tijdelijke onmogelijkheid van huurgenot >>

Het is niet mogelijk om artikel 7: 210 BW in te roepen als het gaat om tijdelijke onmogelijkheid van het genot. Verhuurders zouden daardoor situaties kunnen aangrijpen om zich van een hen niet meer welgevallige huurovereenkomst te ontdoen. Voor huurder bestaat de mogelijkheid van ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 7:279 BW lid 1. Indien een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW het deel van gehuurde woonruimte dat voor de huurder en zijn gezin voor bewoning noodzakelijk is, onbewoonbaar maakt dan wel werkzaamheden tot verhelpen van een zodanig gebrek dit doen of zullen doen, is de huurder bevoegd de huur op de voet van artikel 6:267 BW te ontbinden.
Volgens artikel 7:279 lid 2 BW heeft de huurder dezelfde bevoegdheid, wanneer het gebruik van de gehuurde woonruimte gevaren oplevert.

Omvang schadevergoeding >>

Artikel 7:210 lid 2 BW stelt buiten twijfel, dat de verplichting tot schadevergoeding in verband met een gebrek dat kan lijden tot ontbinding van de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:210 BW ook de door het einde van de huur als gevolg van ontbinding veroorzaakte schade omvat.

De hier omschreven aansprakelijkheid voor schadevergoeding bestaat daarom ook wanneer ontbinding anders dan door toepassing van artikel 7:210 BW plaatsvindt (dus in het 'gewone' geval van ontbinding wegens wanprestatie, waarbij allicht geen sprake hoeft te zijn van gebreken die het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maken).

Buitengerechtelijke ontbinding in de praktijk>>

Vóór de invoering van het huidige wetboek was buitengerechtelijke ontbinding door zowel huurder als verhuurder mogelijk (tenzij contractueel uitgesloten). Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten. Dit is dwingend recht, zie artikel 7:231 lid 1 BW.

Buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder
In twee gevallen is het voor de verhuurder wel mogelijk de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden:

  1. Indien sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat zodanig is dat het gebruik ervan door de huurder geheel onmogelijk is (zie artikel 7:210 BW). In dat geval zijn zowel de huurder als de verhuurder bevoegd buitengerechtelijk te ontbinden;
  2. In het geval van artikel 7:231 lid 2 BW (strijd met openbare orde, wet Victor). Voor de verhuurder is buitengerechtelijke ontbinding naast het gestelde in artikel 7:210 BW alleen mogelijk als er door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde deswege op grond van artikel 174 a van de Gemeentewet (Noot 62a)dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet (Noot 62b) is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 97 van de Woningwet is gesloten (zie artikel 7:231 lid 2 BW).

Dit betekent dat de verhuurder die buitengerechtelijk heeft ontbonden schriftelijk de ontruiming zal moeten aanzeggen, en dat hij voor overige bedrijfsruimte gedurende de schorsingstermijn van twee maanden (artikel 7:230a BW) geen ontruiming verlangen. Na buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is de verhuurder van overige bedrijfsruimte dus niet bevoegd onmiddellijk zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten. Opschorting is in strijd met de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW.
In zijn verlengingsverzoek is de huurder ontvankelijk. Of de rechter vervolgens het verzoek zal toewijzen, is een geheel andere vraag.

Buitengerechtelijke ontbinding is dus in principe wel mogelijk bij de verhuring van los land (geen pacht) en de verhuur van een perceel strand ten behoeve van de exploitatie van een strandtent. In de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank te Haarlem van 19 juni 2008 LJN: BD4854, Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 145708 / KG ZA 08-236 was de rechter in rechtsoverweging 5.1 en 5.2 deze mening ook toegedaan. De rechter stond de gevorderde ontruiming echter niet toe. De rechter vond dat de belangen van de strandexploitant te vergelijken waren met de belangen van middenstandsbedrijfsruimte en dat de verhuurder de huurder, ondanks de aanwezigheid van een betalingsachterstand, gelegenheid moest geven om de contractuele mogelijkheid van indeplaatsstelling toe te staan. De verhuurder mag niet lichtvaardig omgaan met de belangen van de huurder. De rechter overwoog voorts: Bij die stand van zaken is aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de Gemeente, alvorens tot opzegging over te gaan, huurder uitdrukkelijk in de gelegenheid had moeten stellen om gedurende een daartoe redelijk te achten termijn een kandidaat voor opvolging voor te dragen.
Ondanks het feit dat de huurder van een perceel strand feitelijk geen ontruimingsbescherming toekomt (artikel 7:230a BW) is niet van toepassing), vond de rechter de genoemde omstandigheden geen reden om in kort geding ontruiming uit te spreken.

Buitengerechtelijke ontbinding door de huurder
In dit hoofdstuk is al uitdrukkelijk vermeld dat de huurder op grond van artikel 7:231 lid 1 BW jo artikel 6:265 BW de mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als de verhuurder te kort schiet in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

De mogelijkheid van ontbinding op grond van artikel 7:210 BW lijkt een doublure te zijn van de ontbindingsmogelijkheid van de huurder, doch is dat niet. De huurder kan immers op grond van artikel 7:210 BW de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als het gebrek aan het gehuurde hem valt aan te rekenen (hierbij schiet de huurder dus eigenlijk tekort). De mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 1 BW jo artikel 6:265 BW is alleen mogelijk als de verhuurder toerekenbaar tekort is geschoten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst en deze tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.

Het middel van buitengerechtelijke ontbinding is riskant als de door de huurder ingeroepen ontbinding ten onrechte is voorgesteld. Dit overkwam de huurder die de huurovereenkomst had ontbonden onder dreiging van de executie van een hypotheekbank, die de onroerende zaak dreigde te executeren nu de eigenaar/verhuurder zijn verplichtingen niet nakwam en de onroerende zaak bovendien zonder toestemming van de bank was verhuurd. De huurder vorderde in verband met de ontbinding schadevergoeding.
De kantonrechter wees de vordering af en overwoog onder meer dat huurder de huurovereenkomst reeds wenste te ontbinden, terwijl het nog niet zeker was dat de huurovereenkomst inderdaad beëindigd zou moeten worden en dat de gevolgen daarvan voor zijn rekening en risico dienen te blijven.
De huurder was tegen deze uitspraak in beroep gekomen. Het hof was in haar arrest van 18 november 2008 LJN: BI4061, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 103.005.049 van mening dat door uitlatingen van de verhuurder het er niet naar uitzag dat deze verhuurder in de toekomst niet zijn verplichtingen uit de huuroverenkomst zou kunnen voldoen. Bovendien was het voor het aannemen van een toerekenbaar tekortschieten van verhuurder niet voldoende dat de verhuurder niet aannemelijk had gemaakt dat hij in de toekomst zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst gestand zou doen. Een verplichting voor de verhuurder om zulks aannemelijk te maken bestaat in het algemeen niet, aldus het hof. Van tekortschieten kan eerst sprake als er met voldoende mate van zekerheid vaststaat dat de verhuurder, of een opvolgend verhuurder, niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst zullen gaan voldoen en het enkele bestaan van die mogelijkheid is onvoldoende. Die zekerheid kan in de regel niet eerder bestaan dan wanneer een executie daadwerkelijk wordt voorbereid. De opzegging van de geldlening door de bank, met eventueel in het vooruitzicht te stellen executiemaatregelen, is onvoldoende om reeds daaruit een tekortschieten van (de schuldenaar) verhuurder af te leiden.

Updates>>

  • Bijgewerkt 14 juni 2011, Ontruimingsvonnis verliest kracht na gehele betaling van de huurachterstand LJN: BP8058, sector kanton rechtbank 's-Hertogenbosch, 740186 ).
  • Bijgewerkt 23 juni 2011, de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, ontbinding overeenkomst wegens gebruik schuurtje door zoon huurder voor zaken in strijd met Opiumwet, vonnis van 20 april 2011 LJN: BQ3187,Sector kanton Rechtbank Roermond, 290244 \CV EXPL 10-4130
  • Bijgewerkt 30 juni 2011, rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond12 april 2011 LJN: BQ1147,Sector kanton Rechtbank Roermond, 303092\CV EXPL 11-1750: verhuurder mag zonder de wil van de huurder niet de woning betreden op zoek naar strafbare feiten.
  • Bijgewerkt 2 september 2011. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 7 juni 2011 LJN: BQ9780, gerechtshof Amsterdam, 200.034.785/01 de huurovereenkomst niet beëindigd ondanks tijdelijke gebruikgeving van het gehuurde aan derden.
  • Bijgewerkt 12 juli 2012, De voorzieningenrechter te Dordrecht van 15 mei 212 LJN: BW5790, voorzieningenrechter rechtbank Dordrecht, 97728/KG ZA 12-67: blowen in een woning in strijd met een verbod is onvoldoende om in een bodemprocedure ontbinding van de overeenkomst te verwachten.
  • Bijgewerkt 12 juli 2012, het hof te 's-Gravenhage arrest van 27 december 2011 LJN: BV1677, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.096.025/01 : laten verlopen van temijn terme de grâce komt voor rekening en risico van huurder. tevens wijziging van eerst ingenomen standpunt. Ik ga er nu van uit dat deze regeling ambtshalve door de rechter toegepast kan worden.
  • Bijgewerkt 19 maart 2013. De Hoge Raad van 13 juli 2012 (LJN: BW7480, Hoge Raad, 11/01987 ). Ontbinding overeenkomst wegens verplaatsing van hoofdverblijf uit het gehuurde.
  • Bijgewerkt 28 april 2013. De Hoge Raad arrest van 11 januari 2002 LJN: AD4925, Hoge Raad, C00/112HR . Ontbinding van de overeenkomst zonder ingebrekestelling mogelijk.
  • Bijgewerkt 13 augustus 2013. Uitwerking huur en schuldsanering natuurlijke personen.
  • Bijgewerkt 7 september 2013. Het hof te Leeuwarden stelt in haar arrest van 14 oktober 2008 ECLI:NL:GHLEE:2008:BG3271 dat er geen wettelijke verplichtingen tot gebruik van een woning bestaat.
  • Bijgewerkt 9 januari 2014.Het gerechtshof te Leeuwarden besliste in haar arrest van 26 februari 2013 in hoger beroep LJN: BZ2350, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.803/01 dat de huurovereenkomst kon worden ontbonden wegens verwaarlozing van het gehuurde.
  • Bijgewerkt 26 februari 2014. Volgens de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 22 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:378 is de huurder die de woning in strijd met wettelijke dan wel contractuele bepalingen heeft onderverhuurd zonder ingebrekestelling van rechtswege in verzuim.
  • Bijgewerkt 11 maart 2014. Het gerechtshof te Amsterdam achtte deze wijziging van de bestemming van het gehuurde in haar arrest van 17 december 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4913 ) een gerechtvaardigde grond voor ontbinding van de huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 19 maart 2014. Het hof te 's-Hertogenbosch was in haar arrest van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:683 dat in hoger beroep is gewezen van mening dat de aanwezigheid van geringe hoeveelheden amfetamine en cocaïne in de woning een tekortkoming betreft die ontbinding niet rechtvaardigde.
  • Bijgewerkt 5 mei 2014. Een voorbeeld van een zaak, waarin door de rechter wegens een onvoldoende formulering een exploiatieplicht niet werd aangenomen geeft het vonnis van 12 september 2012 van de rechtbank Midden-Nederland LJN: BY5238, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 805294 UC EXPL 12-5349 4091, locatie Utrecht.