De regeling "Koop breekt geen huur"

De regeling "koop breekt geen huur"


De wettelijke regeling >>

De wettelijke regeling is vastgelegd in artikel 7:226 BW
Door deze regeling wordt de huurder beschermd bij eigendomsoverdracht van de gehuurde onroerende zaak. Deze regeling geldt voor alle verschillende huurregimes. De regeling is dwingend recht voor woon- en bedrijfsruimte en is regelend recht voor roerende zaken en onbebouwde grond. Als deze bepaling niet zou bestaan dan zou het in theorie mogelijk zijn dat de nieuwe eigenaar de huurder uit het gehuurde zou kunnen laten ontruimen onder motivering dat hij met deze huurder geen contractuele relatie in de vorm van een huurovereenkomst heeft gesloten. Door het gestelde in artikel 7:226 BW gaat dit argument niet op. Voor roerende zaken en onbebouwde grond kan de nieuwe eigenaar dus wel de huurovereenkomst verbreken.

Men moet zich uiteraard wel bedenken dat door de verkooptransactie de koper het eigendom van het gehuurde niet verwerft; slechts door levering van het gekochte krijgt de koper macht over de onroerende zaak waarvan het gehuurde deel uit maakt. De term zou dus beter kunnen luiden: levering van de gekochte onroerende zaak breekt geen huur. De term "koop breekt geen huur" is echter een kernachtige weergave van hetgeen hiermee wordt bedoeld.

De bepaling is op iedere vervreemding van toepassing >>

Deze bepaling geldt ook als er sprake is van schenking door legaat, of van een ruilovereenkomst. De regeling is dus niet alleen bedoeld voor koopovereenkomsten. De bepaling is in beginsel alleen van toepassing als een verhuurde onroerende zaak na het sluiten door partijen van een koopovereenkomst feitelijk wordt geleverd. Het moet dus gaan om juridische levering van de onroerende van de ene eigenaar op de (nieuwe) opvolgende eigenaar. Als de onroerende zaak van de juridische eigenaar onder de verantwoordelijkheid van een economische eigenaar komt, dan valt dit niet zonder meer onder artikel 7:226 BW.
Als een partij het economische eigendom verwerft, wordt deze wel feitelijk eigenaar, doch de economisch eigenaar staat als zodanig niet als eigenaar geregistreerd in het kadaster (tenzij de economisch eigenaar de onroerende zaak met hypotheek heeft bezwaard). Met feitelijk eigenaar bedoel ik dan dat deze partij het feitelijk gebruik van de onroerende zaak heeft gekregen. Partijen hebben in het kader deze regeling onderling bij overeenkomst de verdeling van rechten en plichten ten aanzien van het betrokken onroerend goed bepaald. In het kader van de economische eigendomsoverdracht draagt de juridische eigenaar alle rechten en plichten aan de andere partij (de economische eigenaar) over. De economisch eigenaar draagt dan ook het risico van waardedaling.

Analoge toepassing
De rechtbank 's-Gravenhage heeft in haar kortgedingvonnis van 11 augustus 1995 (KG 1995, 337) artikel 7A:1612 BW (het huidige artikel 7:226 BW) analoog van toepassing verklaard op een situatie waarbij de economisch eigenaar een huurovereenkomst had gesloten betreffende een gedeelte van een bedrijfshal. De economische eigenaar had de bedrijfsruimte met toestemming van de juridische eigenaar verhuurd.
De koopovereenkomst tussen de juridische eigenaar en de economisch eigenaar werd ontbonden.
Een andere partij had na ontbinding van de koopovereenkomst tussen de economisch eigenaar en de juridisch eigenaar met de juridisch eigenaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehele pand. De huurder die met de juridisch eigenaar de huurovereenkomst had gesloten was van mening dat de huurder, die de huurovereenkomst met de economisch eigenaar had gesloten, geen recht tot gebruik van de onroerende zaak toekwam. Hij redeneerde dat de huurder die de huurovereenkomst met de economisch eigenaar had gesloten niet werd beschermd door artikel 7:226 BW nu dit artikel niet van toepassing is op de economisch eigenaar. De stelling was aldus dat de huurder die met de economisch eigenaar de huurovereenkomst had gesloten geen recht of titel tot gebruik tot deze zaak toe kwam.
De rechtbank bevestigde dat de economisch eigenaar toestemming tot verhuring van de juridisch eigenaar had gekregen. De huurder mocht er dus in beginsel van uitgaan dat hij dan ook de gehele periode van de overeengekomen huur gebruik zou kunnen maken van het gehuurde, uiteraard mits hij aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst voldoet en er zich overigens geen wettelijke gronden voor opzegging of ontbinding aan de zijde van de verhuurder voordoen. Dat laatste staat thans echter niet ter discussie. Naar voorlopig oordeel van de rechtbank kon de wijziging in de economische eigendomsverhouding als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst tussen de economisch eigenaar en de juridisch eigenaar hierin geen verandering brengen. Op dit punt bestaat immers op zijn minst genomen een sterke analogie met de situatie die in art. 7A:1612 Burgerlijk Wetboek (het huidige artikel 7:226 BW) is voorzien. Volgens dat artikel wordt de huurder ingeval van verkoop van het gehuurde in zijn positie als huurder beschermd. Dit geldt ook bij het weer terugverkopen. Er lijkt dan geen goede reden om een dergelijke bescherming aan de huurder te onthouden, indien het niet gaat om een terugverkoop doch om een ontbinding van de oorspronkelijke koopovereenkomst met in feite het zelfde effect.

Contractsoverneming
De voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem, sector kanton Arnhem, besliste in haar vonnis van 5 september 2011 ( LJN: BS7506, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 767549 VV Expl. 11-20084 ) dat de verhuurder, die bedrijfsruimte had verhuurd aan een huurder die een snackbar exploiteerde, in strijd met artikel 16 van het huurcontract had gehandeld. De verhuurder was economisch eigenaar van een aantal appartementen in Arnhem, waaronder het etablissement dat huurder huurt. Bedrijf B was juridisch eigenaar van de appartementen. Huurder had volgens de economisch eigenaar in plaats van gedaagde (economisch eigenaar) de juridisch eigenaar moeten dagvaarden. Volgens gedaagde was artikel 7:226 lid BW op deze situatie immers niet van toepassing.

De rechter overwoog als volgt. In dit geval stond vast dat de huur niet zonder meer met de (juridische) eigendom was overgedragen, maar dat de verhuurder een ander was dan de (juridische) eigenaar. Nu de verhuurder niet dezelfde was als degene die de (juridische) eigendom heeft van het appartement, was artikel 7:226 lid BW niet zonder meer van toepassing te achten. De overgang van het huurcontract kon volgens de rechter ook zijn grondslag vinden in artikel 6:159 BW, met betrekking tot de contractsoverneming. Gelet op hetgeen was gesteld door huurder over de wijze waarop hij met gedaagde partij over het betreffend beding had gesproken, hetgeen onvoldoende was betwist door gedaagde partij, was de kantonrechter voorshands van oordeel dat veeleer sprake was van contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW dan van een overgang van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:226 lid BW.

Gevolgen van de levering van een gehuurde zaak >>

De verkrijger (de koper) wordt partij bij de huurovereenkomst. Alleen de rechten die na het tijdstip van de overgang opeisbaar worden, gaan over op de nieuwe eigenaar.
Indien er ten tijde van de levering van het gehuurde reeds opeisbare verplichtingen bestonden tussen de huurder en de overdragende verhuurder (bijvoorbeeld de aanspraak op vervallen huurtermijnen), dan blijven deze verplichtingen bestaan tussen de oorspronkelijke partijen en gaan zij niet over op de nieuwe eigenaar. Dit wordt in de rechtspraak ook bevestigd. Zie rechtsoverweging 8 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 24 maart 2009 LJN: BI0878, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.640/01 .
De koper is eveneens gebonden aan huurovereenkomsten waarvan hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen kennis had en die tot stand zijn gekomen tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de overdracht. De verkoper schiet dan uiteraard toerekenbaar tekort. Op verschillende posities wordt in dit hoofdstuk nader ingegaan.

De particuliere verhuurder die een woning van een corporatie kocht, kreeg te maken met artikel 7:226 lid 1 BW in de volgende situatie.
Door een huurder was met een woningcorporatie een huurovereenkomst aangegaan, die voorzag in woonruimtebehoefte in sociale context. Door de verhuurder werd onder meer de mogelijkheid geboden om de huursubsidie rechtstreeks over te laten maken naar de verhuurder om zo het risico op betalingsproblemen te verkleinen. De huurder had van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Daarnaast had de verhuurder in het kader van deze sociale context een convenant met de gemeente Zwolle gesloten, waarin afspraken met meerdere partijen waren opgenomen ter voorkoming van uithuiszetting. Op grond daarvan werd in geval van betalingsproblemen het lokale zorgnetwerk ingeschakeld om in een zo vroeg mogelijk stadium schuldhulpverlening en budgetbeheer te kunnen toepassen.
De huurder die een huurachterstand had laten ontstaan, had maatschappelijk werk ingeschakeld voor zijn psychische problemen, een betalingsregeling voorgesteld, afspraken gemaakt voor het opstarten van beschermingsbewind en, vooruitlopend daarop, budgetbeheer door de gemeente Zwolle geaccepteerd.
In het licht van het bovenstaande achtte de rechter van de rechtbank te Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011 (zie LJN: BV0184, sector kanton rechtbank Zwolle, 561027 CV 11-4086) de verhuurder op grond van artikel 7:226 lid 1 BW gebonden aan de afspraken die de corporatie met de gemeente Zwolle had gemaakt. De door de opvolgend verhuurder gevorderde ontbinding van de overeenkomst wegens een huurachterstand werd afgewezen wegens de door de corporatie gemaakte afspraken met de gemeente Zwolle. In deze context werd de door de particuliere verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet toegewezen.

Een mooi voorbeeld van het beginsel dat koop geen huur breekt levert een uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton Rotterdam van 16 augustus 2006 op ( zie LJN: AY6637, Sector kanton Rechtbank Rotterdam, 573322). De casus luidt als volgt: Huurder huurt een appartement plus een halve zolder op de derde verdieping. Het gehuurde wordt diverse malen doorverkocht. De zolder wordt aan een ander (inmiddels eigenaar) in gebruik gegeven. In de splitsingsakte wordt gesproken dat de achterzijde van het gehuurde tot het gehuurde behoort. Het is daarom de vraag of het voorste deel van de zolder aan de nieuwe eigenaar is geleverd.
Allereerst merkt de rechter op dat er sprake is van een vergissing, omdat in het verleden in de splitsingsakte ook is gesproken dat het voorste gedeelte van de zolder tot het gehuurde behoort. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat het in de oudbouw te Rotterdam zeer gebruikelijk was en vaak nog is, dat tot woningen op de eerste en tweede verdieping elk een halve zolder op de derde verdieping behoorde. De thans beoordeelde situatie was en is dan ook niet ongebruikelijk.

Het gebruiksrecht in het kader van de huurovereenkomst van de huurder met betrekking tot het gehuurde, waarvan de voorzolder dus deel uitmaakt, kan alleen eindigen wanneer de huurovereenkomst door één van de partijen wordt opgezegd of wanneer de huurovereenkomst door de rechter wordt ontbonden. Niet is gesteld of gebleken dat de huurovereenkomst op enig moment is opgezegd of ontbonden, zodat vaststaat dat nog altijd sprake is van een huurovereenkomst, ook met betrekking tot de voorzolder op de derde verdieping. Op grond van de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:226 BW doet een overdracht van de zaak waarop het huurrecht betrekking heeft de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger (koop breekt geen huur). De kantonrechter komt dan ook tot het oordeel dat de verschillende overdrachten van het appartementsrecht, waarvan de door huurder gehuurde zolder deel uitmaakt, niet hebben geleid tot een beëindiging van de huurovereenkomst voor zover dit de door huurder gehuurde zolder betreft.

Van rechtsverwerking is geen sprake. Van rechtsverwerking kan alleen sprake zijn wanneer de huurder uitdrukkelijk kenbaar heeft gemaakt dat hij zijn huurrecht, voor zover het de halve zolder betreft, heeft opgegeven. De huurder had al snel na de gewijzigde situatie aangeven gebruik van de zolder te willen maken. Nu huurder de huurovereenkomst niet (partieel) heeft opgezegd kan volgens de rechter van rechtsverwerking geen sprake zijn.

De huidige eigenaar van de zolder en het appartement moet als verhuurder worden aangemerkt. Het feit dat één of meer voorgaande verhuurders c.q. eigenaren de opvolgende eigenaar niet, althans niet correct, hebben geïnformeerd over de bestaande huurrechten doet niet af aan de werking van artikel 7:226 BW. De laatste eigenaar is tevens verhuurder en zij is uit dien hoofde gehouden het huurrecht van huurder te respecteren. Deze verhuurder kan uiteraard aanspraak maken op de overeengekomen huurprijs, althans vanaf het moment dat de zolder weer ter beschikking wordt gesteld aan de huurder. Wanneer de eigenaar meent onjuist te zijn geïnformeerd door haar voorganger staat het haar vrij deze voorganger aan te spreken en, indien daartoe redenen zijn, aan te spreken tot het betalen van een schadevergoeding.
In de zaak wordt ten laste van de huidige eigenaar van het appartement een verklaring voor recht van bestaan van de huurovereenkomst uitgesproken en wordt de eigenaar gedwongen het gehuurde tegen een dwangsom van € 250,- per dag ter beschikking te stellen.

Nabetaling of terugbetaling van (service)kosten
Een vordering tot nabetaling of terugbetaling van servicekosten is bij woonruimte opeisbaar na afloop van het desbetreffende boekjaar. Als de huurders op grond van de eindafrekening te veel hebben betaald en de onroerende zaak is na het boekjaar overgedragen aan een nieuwe eigenaar, dan moeten de huurders hun vordering bij de oude eigenaar indienen nu deze vordering betrekking heeft op voor de eigendomsoverdracht geëindigde boekjaren en daarom opeisbaar is geworden vóór de eigendomsoverdracht van de woning aan de nieuwe eigenaar. Noot 121b Dit wordt ook bevestigd door een uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 6 april 2009 LJN: BI4066, rechtbank Amsterdam, CV 08-4438 . In rechtsoverweging 18 tot en met 20 wordt door de rechter beargumenteerd dat de rechten en verplichtingen tot het verstrekken van een afrekening stookkosten en tot verrekening met betaalde voorschotten over 2003 en 2004 reeds vóór de eigendomsverkrijging op de nieuwe eigenaar op 1 april 2005 opeisbaar waren geworden en derhalve niet krachtens artikel 7:226 BW op deze nieuwe eigenaar zijn overgegaan. Voor bedrijfsruimte geldt de regeling zoals in het huurcontract is overeengekomen.
Dit geldt ook voor opeisbaar geworden huur vóór levering van het gehuurde aan een opvolgende eigenaar. De opeisbaar geworden huur vóór levering van het gehuurde aan een opvolgende eigenaar kan niet door de opvolgende eigenaar aan de huurder in rekening worden gebracht. Het gerechtshof te Leeuwarden was in hoger beroep in haar arrest van 30 juni 2009 LJN: BJ1270, gerechtshof Leeuwarden, 200.032.014/01 van mening dat de opvolgend eigenaar ten onrechte een huurbedrag had gevorderd inclusief een aantal maanden verschuldigde huur aan de voormalige eigenaar. De kantonrechter had er in eerste aanleg geen rekening mee gehouden dat de gevorderde huurachterstand nog slechts betrekking had op een huurachterstand aan de voormalige eigenaar. Aanvankelijk had de huurder ook een huurachterstand ten aanzien van de nieuwe eigenaar opgebouwd, doch deze achterstand had de huurder ruim voor de datum ingelopen waarop de kantonrechter vonnis had gewezen. De kantonrechter had desondanks de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. De huurder startte daarop een executiegeschil. De executie werd stopgezet. De verhuurder was het hier niet mee eens en stelde hoger beroep in tegen dit arrest. Het hof was in haar arrest in rechtsoverweging 3 van oordeel dat "de overweging van de kantonrechter in zijn vonnis van 18 september 2008 dat uitgegaan moet worden van een huurachterstand van meer dan vijf maanden en dat een dergelijke huurachterstand de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, is gebleken feitelijk onjuist te zijn. Het vonnis berust derhalve op een feitelijke misslag". Met de feitelijke misslag werd bedoeld dat de opvolgende eigenaar geen vordering in kon stellen met betrekking tot een huurachterstand die was ontstaan onder de voormalige verhuurder.

Toerekenbaar tekortschieten van de huurder vóór eigendomsoverdracht
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 april 2009 LJN: BH0762, Hoge Raad, 07/11260 beslist beslist dat ontbinding van de overeenkomst ook tegen de medehuurder kan worden ingeroepen, die zelf de tekortkoming niet heeft bewerkstelligd. De procureur generaal Mr. J.L.R.A. Huydecoper trekt in zijn conclusie naar aanleiding van deze zaak een vergelijking met artikel 7:226 lid 3 BW. Hij betoogt dat een partij die de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet nakomt de benadeelde de mogelijkheid geeft te opteren voor ontbinding van de overeenkomst als dat het tekortschieten van de overeenkomst rechtvaardigt. De klemtoon ligt dan niet op een “recht” dat op een bepaald ogenblik “opeisbaar” is geworden, maar op het feit dat wie een contractspartij tegenover zich heeft die er blijk van heeft gegeven zijn verplichtingen niet te kunnen of niet te willen nakomen, aan dat gegeven aanspraak kan ontlenen op beëindiging van de contractsband. Bij die benadering valt niet in te zien waarom die aanspraak niet even goed zou moeten toekomen aan een partij die even ná het intreden van deze voorwaarde in die positie is “opgevolgd”. Naar de mening van Mr. Huydecoper niet dus in te zien waarom hier door een wisseling in de persoon van de contractspartij (de eigenaar/verhuurder) verandering in zou (moeten) komen.

Het uitgangspunt van deze regel, namelijk dat die bevoegdheid (ontbinding van de overeenkomst) na “overgang” van de hoedanigheid van verhuurder bij de oorspronkelijke verhuurder/eigenaar zou blijven berusten, kan volgens mr. Huydecoper niet worden aanvaard: de oorspronkelijke verhuurder/eigenaar is geen contractspartij, en mist daarom zowel de bevoegdheid, alsook het belang om zich met zijn voormalige huurder te bemoeien. De nieuwe verhuurder heeft daarentegen niet de mogelijkheid om de “voor zijn tijd” daterende bevoegdheid uit te mogen uitoefenen. Deze padstelling acht mr. Huydecoper moeilijk aanvaardbaar: immers de nieuwe verhuurder heeft zowel de hoedanigheid van contractspartij die legitimeert dat de desbetreffende bevoegdheid hem zou toekomen, alsook een legitiem belang daarbij. Het dringt zich dan ook op dat deze bevoegdheid wél aan de nieuwe eigenaar/verhuurder zou moeten toekomen; en dat aangenomen moet worden dat de regel dat alleen na de rechtsovergang opeisbaar wordende verbintenissen door de nieuwe rechthebbende geldend kunnen worden gemaakt, niet voor een geval als dit is geschreven. Partijwisseling die als gevolg van artikel 7:226 BW plaatsvindt mag er volgens mr. Huydecoper niet toe mag leiden dat de aanspraak op ontbinding wegens wanprestatie niet langer (en dan: door de “nieuwe” contractspartijen) geldend zou kunnen worden gemaakt.

Het huurbeding >>

In bijna alle hypotheekakten staat een standaardbepaling vermeld, die de eigenaar verbiedt om zonder schriftelijke toestemming van de bank het huis te verhuren of te verpachten. Als de eigenaar/verhuurder zijn betalingsverplichting aan de bank niet nakomt en de bank wil het huis verkopen, dan kan de bank zich op het huurbeding beroepen en bij de rechter ontruiming van de woning vorderen. De rechter zal zijn toestemming tot ontruiming niet geven, als verwacht wordt dat verkoop in de verhuurde staat voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheekschuld te betalen. Als de huurovereenkomst ouder is dan de hypotheekakte, kan de bank zich niet op dit beding beroepen.
In bovengenoemde uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton Rotterdam van 16 augustus 2006 op ( zie LJN: AY6637, sector kanton rechtbank Rotterdam, 573322) was het huurbeding niet voor de executoriale verkoop van de woning ingeroepen. Dientengevolge is de huurovereenkomst met huurder niet beëindigd door de executieverkoop. De mogelijkheid dat de vorige verhuurder de hypotheekverstrekker niet heeft geïnformeerd over de hem bekende huurovereenkomst met huurder maakt dit niet anders. De kantonrechter komt tot het oordeel dat ook de huidige eigenaar, na aankoop op de veiling, gebonden is aan de huurovereenkomst met huurder op grond van artikel 7:226 BW.

Koopbeding in huurcontract tbv huurder is na verkoop uitgewerkt als huurder hiervan geen gebruik heeft gemaakt>>

Voorbeeld van een koopbeding in een huurcontract
Een koopbeding kan er als volgt uit zien: "Indien de verhuurder, gedurende de overeengekomen huurtijd, verlengingen daaronder begrepen, voornemens is het gehuurde te verkopen, te vervreemden, te ruilen en/of in te brengen in een maatschap is hij verplicht huurster hiervan onverwijld bij aangetekend schrijven als eerste in kennis te stellen onder opgave van de koopsom en de verdere voorwaarden en bedingen".
Huurster heeft alsdan het recht van voorkeur om het gehuurde voor genoemde koopsom, voorwaarden en bedingen te kopen, welk recht vervalt na verloop van bijvoorbeeld 30 dagen na dagtekening van verhuurders' mededeling als is bedoeld. Uiteraard kan dit beding zich in verschillende vormen voordoen. De kern van het beding is, dat de huurder in gelegenheid wordt gesteld om het gehuurde als eerste te kopen.

In de uitspraak van de Hoge Raad van 15 juni 2007 LJN: BA1955, Hoge Raad , C06/011HR is bepaald dat een koopoptie is uitgewerkt als het gehuurde door een nieuwe eigenaar is gekocht en de huurder van deze optie dus geen gebruik heeft gemaakt. De Hoge Raad legt dit als volgt uit.
Artikel 7:226 lid 3 BW bepaalt dat de verkrijger slechts gebonden wordt door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Blijkens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1997-1998, 26 089, nr. 3, blz. 36) heeft de wetgever hiermee de rechtspraak van de Hoge Raad over koopopties in een huurovereenkomst willen codificeren met dien verstande dat bedingen houdende een koopoptie waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag (de huur ) naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt, zoals in leaseovereenkomsten, wel van rechtswege gelden tussen de huurder en de opvolgende verhuurder, omdat daarbij wel degelijk aan de eis van voldoende verband is voldaan. Met andere woorden: als boven het huurbedrag ook een vergoeding wordt betaald voor de toekomstige eigendomsverkrijging, dan valt een dergelijke regeling wel onder de regeling als genoemd in Artikel 7:226 lid 3 BW.

Naar de mening van de Hoge Raad is beantwoording van de vraag of opvolgende verhuurders al of niet zijn gebonden aan het beding, niet afhankelijk van de vraag of de contractspartijen zo'n binding beoogden. Er dient te worden beoordeeld of artikel 7:226 lid 3 BW die binding van rechtswege meebrengt. Dit is niet het geval. Dat andere rechtsvoorgangers van de huidige verhuurder het voorkeursrecht in het huurcontract wel respecteerden doet hier niets aan af. Dat een ander wordt gebonden aan de huurovereenkomst (de regel "koop breekt geen huur") is immers al een uitzondering op de regel van de vrije contractsvorming tussen partijen. Deze regel moet daarom alleen bij uitzondering worden toegepast voorzover het ("echt") huur en verhuur betreft, dus: de rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Een koopoptie van het gehuurde valt hier niet zonder meer onder. De procureur-generaal bespreekt in zijn conclusie een aantal mogelijkheden, waardoor een koopoptie wel overgedragen zou worden (bijvoorbeeld als de huurder al maandelijks naast de huurprijs betalingen in verband met die toekomstige eigendomsverkrijging doet). Een koopoptie zoals in bovenstaand arrest beschreven valt hier niet onder.

De huurder kan zich in twee gevallen niet op het begrip "koop breekt geen huur" beroepen >>

Als de huurovereenkomst voor de koopovereenkomst is gesloten en de overdracht van de onroerende zaak eerder plaats vindt dan het gebruik door de huurder, dan komt de huurder geen beroep toe op het gestelde van artikel 7:226 BW Schematisch ziet dit er dan zo uit: huurovereenkomst, koopovereenkomst, overdracht, gewenst gebruik door de huurder.

De tweede situatie, waarbij de huurder geen beroep op deze bepaling kan doen is in de volgende situatie: Als de koopovereenkomst voor de huurovereenkomst is gesloten, en de overdracht van de onroerende zaak eerder plaats vindt dan het gebruik door de huurder, dan komt de huurder geen beroep toe op het gestelde van artikel 7:226 BW. Schematisch ziet dit er dan zo uit: koopovereenkomst, huurovereenkomst, overdracht, gewenst gebruik door de huurder.

Het komt er dus op neer dat de huurder die vóór de levering van de onroerende zaak al het feitelijk gebruik van deze onroerende zaak had, wordt beschermd op grond van artikel 7:226 BW. Dit betekent dat de huurder die op de dag van de overdracht het gebruik verkrijgt, zich niet kan beroepen op artikel 7:226 BW.

Positie van huurder die het gehuurde pand koopt en waarbij het einde van de huurperiode niet aansluit op de datum van levering >>

Moet de huurder het gehuurde pand verlaten als hij het pand heeft gekocht en de huurovereenkomst is geëindigd, zonder dat het pand is geleverd? De huurder lijkt zich na het einde van de immers zonder recht of titel in het pand te bevinden. In een casus waarin de huurder tijdig een koopoptie had ingeroepen oordeelde de rechter dat de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid niet kon verlangen dat de huurder het pand zou verlaten. Deze uitspraak, die onderstaand verkort wordt weergegeven, kan ook naar analogie worden toegepast op een situatie waarin de huurder het pand al heeft gekocht en het pand in afwachting van de levering nog gebruikt.

In de zaak die over de koopoptie ging was een discussie ontstaan over de koopprijs van het pand. De huurder vond dat sanering van de bodem invloed moest hebben op de koopprijs. De verhuurder was een andere mening toegedaan. Toen de huurder na de oorspronkelijke leveringsdatum geen huur en ook geen gebruiksvergoeding wenste te betalen, vorderde de verhuurder ontruiming van het gehuurde in kort geding bij de rechtbank.
Deze vordering werd afgewezen. De verhuurder ging na deze uitspraak bij het Hof in hoger beroep. De vordering werd opnieuw afgewezen. Het Hof oordeelde: in dit verband is van belang dat de koopoptie uit haar aard een voortgezet gebruik beoogt, aansluitend op het einde van de huur. Het bestaan van een geschil over de hoogte van de koopprijs kan huurder dit recht op voortgezet gebruik niet ontnemen. Reeds hierom kan de vordering tot ontruiming niet worden toegewezen. Daarbij neemt het Hof ook nog in overweging dat partijen als gevolg van het inroepen van de koopoptie, tot elkaar in een rechtsverhouding staan die wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Zolang het geschil omtrent de vaststelling van de door huurder te betalen koopprijs niet is opgelost, verzetten die redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat huurder gedwongen wordt tot ontruiming. Huurder moet wel de over de maanden februari, maart en deels april 2007 gevorderde gebruiksvergoeding, gelijk aan de huur, voldoen aan eiseres.

De verhuurder heeft daarop vervolgens een vordering tot ontruiming van het gehuurde ingediend bij de voorzieningenrechter van de sector kanton van de rechtbank Maastricht toen de vervallen termijnen na de termijnen waarvoor de huurder was veroordeeld onbetaald bleven. In de uitspraak van 26 juni 2008 van de rechtbank te Maastricht LJN: BD7398, Sector kanton Rechtbank Maastricht, 293258 CV EXPL 08-3881 besliste de voorzieningenrechter dat de "huurder" gebruiksvergoeding moest betalen gedurende de periode dat deze na het einde van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde heeft gehad. Het verbaasde de voorzieningenrechter dat beide partijen nog geen bodemprocedure waren gestart. De rechter besloot daarom aan de executiemogelijkheid ter zake van de betalingsverplichting de voorwaarde te stellen dat de verhuurder een bodemprocedure omtrent het geschil over de koopprijs diende te starten.
Bij de verkoop van het gehuurde aan de huurder is het uiteraard niet de bedoeling dat het gebruik van het gehuurde door de huurder eindigt als er problemen in verband met de verkooptransactie ontstaan. De verhuurder kan daarom niet zonder meer ontruiming van het gehuurde vorderen bij het einde van de huurovereenkomst.

Updates>>