Huurprijzen (huurverlaging)

Huurprijzen (huurverlaging)

Verschillende acties die kunnen leiden tot huurverlaging>>

Een huurder kan om huurverlaging vragen om een aantal redenen. Ik geef in het kort vijf redenen die een huurder aan kan voeren als argument om een vordering tot huurverlaging in te stellen. Hierbij is het onderscheid tussen geliberaliseerde of niet-geliberaliseerde woonruimte van belang. Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als het gaat om zelfstandige woonruimte, waarvan bij begin van de bewoning een huurprijs gold die boven de toen geldende huurliberalisatiegrens lag. Bovendien moet de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. Een huurovereenkomst is ook geliberaliseerd als deze betrekking heeft op een woning die op of na 1 juli 1989 toegevoegd is aan de woningvoorraad met een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens. Vanaf 1 januari 2011 wordt de liberalisatiegrens elk volgend jaar op 1 januari vastgesteld. Huurovereenkomsten die voor 1989 tot stand zijn gekomen zijn ongeacht de hoogte van de toen geldende huurprijs nog altijd niet-geliberaliseerd. Deze huurders kunnen dus altijd terecht bij de huurcommissie voor geschillen waarover de huurcommissie is bevoegd te oordelen.

1. Als de aanvangshuurprijs onredelijk is.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen niet-geliberaliseerde (huurprijs onder de huurliberalisatiegrens) en geliberaliseerde woningen (huurprijs boven de huurliberalisatiegrens). De huurder van woonruimte heeft na aanvang van de huurovereenkomst zes maanden de tijd om de redelijkheid van de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie. De huurder moet hiervoor dit formulier gebruiken. Blijkt de huurprijs na toetsing door de huurcommissie uit te komen op een huurprijs die ligt boven de liberalisatiegrens, dan wordt de huurprijs niet aangepast. Wordt de huurprijs door de huurcommissie berekend onder het niveau van de liberalisatiegrens, dan vindt aanpassing van de huurprijs plaats naar de maximaal redelijke huurprijs voor deze woonruimte.
Bij niet-geliberaliseerde woonruimte geldt hetzelfde behoudens de mogelijkheid om altijd de huurprijs terug te laten brengen naar de maximum huurprijs geldend voor deze woonruimte vanaf het moment van indiening van het verzoekschrift.
Het hof te s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 26 augustus 2008 ( LJN: BF0454, Gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 103.004.627) besloten dat de toetsing van een aanvangshuurprijs van een woning die onder de monumentenzorg viel op grond van het artikel 8 a van het Besluit huurprijzen Woonruimte
naar redelijkheid vastgesteld dient te worden en dat het door de huurcommissie gehanteerde woningwaardering voor zelfstandige woningen op grond van artikel 5 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte toepassing mist. De huurprijs mag daarom worden vastgesteld met inachtneming van de door de verhuurder voor de instandhouding van de monumentale waarde gemaakte kosten. De huurcommissie heeft voor het toekennen van de punten aan een woning een handleiding opgesteld, aan de hand waarvan zowel de huurder, de verhuurder en de huurcommissie punten aan de woning toe kunnen kennen. Deze handleiding behorende bij het waarderingsstelsen van zelfstandige woningen treft u hier aan. Door deze handleiding te gebruiken kunt u beoordelen of de huurprijs van de verhuurde woning confom de regels van het waarderingstelsel voor zelfstandige woonruimte tot stand is gekomen.

2. De maximale huurprijsgrens wordt overschreden.

2a Toetsing aanvangshuurprijs
Bij geliberaliseerde huurwoningen heeft de huurder na aanvang van de huurovereenkomst zes maanden de tijd om overschrijding van de maximale huurprijsgrens ( zie puntentelling zelfstandige woonruimte) te laten toetsen door de huurcommissie. Na verloop van deze termijn is het niet meer mogelijk de huur aan te laten passen. Voor een toelichting op dit puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte kijkt u hier.

Voor onzelfstandige woonruimte geldt hetzelfde. Zie zie puntentelling onzelfstandige woonruimte. Voor een toelichting op dit puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte kijkt u hier.

2b Toetsing maximale huur bij niet geliberaliseerde woonruimte
Bij niet-geliberaliseerde woonruimte is aan het indienen van een verzoek tot huurverlaging geen termijn gebonden. De huurprijs van een niet-geliberaliseerde woonruimte mag in beginsel de maximale huurprijs niet overschrijden. Als er een huurprijs is overeengekomen die wl de maximum huurprijs overstijgt, doch niet hoger is dan de huurliberalisatiegrens, dan is er sprake van niet-geliberaliseerde woonruimte en kan de huurder de huurcommissie verzoeken de huurprijs terug te brengen naar het maximum redelijke niveau dat de huur volgens woningwaardering voor zelfstandige woningen mag luiden. De huurprijs kan dan door de huurcommissie worden teruggebracht naar deze maximaal redelijke huurprijs. De huurder dient de huurder eerst een verzoek tot huurverlaging te doen. Dit voorstel dient te worden gedaan met een standaardformulier van de huurcommissie. Dit formulier is van de site van de huurcommissie of van Huurgeschil.nl te downloaden. Als de verhuurder daar niet op in gaat, kan de huurder de huurcommissie verzoeken de huur terug te brengen naar de maximum redelijke huurprijs. De huurder dient deze procedure te starten binnen zes weken nadat de verlaging blijkens dit voorstel in had moeten gaan (artikel 7:254 BW). Dit lijkt mij geen vervaltermijn. De huurder dient naar de huurcommissie het volgende formulier te sturen om de procedure te starten. Dit zou namelijk in het nadeel van de huurder zijn. De huurder kan de maximale huurprijs van de zelfstandige woonruimte berekenen met dit formulier. De huurder van onzelfstandige woonruimte kan de maximale huurprijs van de onzelfstandige woonruimte berekenen met dit formulier.
Aangezien er door de contractsvrijheid wel een geldige overeenkomst tot stand is gekomen gaat de gewijzigde huurprijs in vanaf het moment van indiening van het verzoekschrift en niet vanaf ingangsdatum van de huurovereenkomst. De wet heeft die laatste mogelijkheid alleen voorbehouden aan toetsing van de aanvangshuurprijs.

3. Variant op de toetsing van de aanvangshuurprijs

Voor geliberaliseerde zelfstandige woningen waarvan de huurovereenkomst voor 1994, maar na juli 1989 is afgesloten kan huurverlaging alsnog plaatsvinden als het huurpeil van vergelijkbare woningen daartoe aanleiding geeft. De huurprijs van deze woningen kan niet worden verlaagd tot minder dan de maximale huurprijsgrens behorend bij 250 punten (tenzij er tevens sprake van huurverlaging op grond van gebreken is). Door deze mogelijkheid kan onder genoemde voorwaarde dus een afgezwakte vorm van de toetsing van de aanvangshuurprijs plaatsvinden, ook als de zes maanden termijn als genoemd in artikel 7:249 BW ruimschoots is verstreken.

4. Het gehuurde vertoont gebreken.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
Een mogelijkheid tot tussentijdse huurverlaging is mogelijk als de huurder niet het genot heeft van het gehuurde dat hij bij het aangaan mocht verwachten (bijvoorbeeld bij aanwezigheid van een gebrek). Een huurverlaging op grond van gebreken mag de huurder zelfs een paar keer per jaar voorstellen. Dit is dan mogelijk door een verzoek aan de huurcommissie door middel van dit formulier. De periode voorafgaand aan het verzoek, waarover huurvermindering kan worden gevraagd is beperkt voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte tot 6 maanden. Deze vervaltermijn wordt berekend vanaf de dag volgend op die waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. De huurverlaging geldt dan in ieder geval voor een periode van maximaal zes maanden voor indiening van het verzoekschrift en loopt door tot het moment dat het gebrek is verholpen. Als zich een gebrek, waarvoor huurverlaging kan worden aangevraagd, al n jaar voordoet, dan kan de huurverlaging dus voor maximaal 6 maanden terug worden gerekend. Deze termijn kan niet worden gestuit. Dat deze termijn niet kan worden gestuit, is inherent aan het feit dat deze termijn een vervaltermijn betreft. Zie ook het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton Leiden van 16 februari 2011 BQ3486, sector kanton rechtbank 's-Gravenhage, 891509\CV EXPL 09-7112 .
Als het gebrek meer dan zes maanden geleden is verholpen, dan kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte geen verlaging van de huur vorderen op grond van een gebrek dat al aanwezig was gedurende een periode die zich uitstrekt over meer dan zes maanden voor indiening van het verzoekschrift. Deze beperking geldt ook voor de gelijksoortige vordering op grond van artikel 7: 207 BW (zie artikel 7: 257 lid 3 BW).
In het hoofdstuk "De procedure bij de huurcommissie" is al gemeld dat artikel 7:247 BW voor geliberaliseerde woonruimte artikel 7:257 BW buiten toepassing heeft verklaard.

Soms wordt de vervaltermijn als genoemd in artikel 7:257 BW door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing verklaard. De rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton locatie Leiden, oordeelde in haar uitspraak van 3 mei 2006 (WR2006, 90) dat het beroep van de verhuurder op de vervaltermijn van 6 maanden in strijd met de redelijkheid en billijkheid was. De verhuurder had een verwijtbaar uitstelgedrag met betrekking tot de reparatieverplichting vertoond. Hier kan een partij dus worden afgestraft voor uitstelgedrag.

Uitstelgedrag wordt op soortgelijke wijze bij huurprijsherziening afgestraft: door uitstelgedrag kan immers de gewijzigde huurprijs op een andere datum worden gestart dan het tijdtip waarop de vordering, of het verzoek tot aanwijzing van een deskundige ter bepaling van de huurprijs, wordt ingediend.

Geliberaliseerde woonruimte
Voor de geliberaliseerde huurder gelden de in artikel 7:257 BW opgenomen beperkingen niet. Artikel 7:257 BW door de werking van artikel 7:247 BW voor geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing is verklaard. Voor de geliberaliseerde huurder gelden de in artikel 7:257 BW opgenomen beperkingen (de wachttijd van zes weken en de vervaltermijn van zes maanden) dus niet.

5. Gedaald inkomen en huurverlaging en huurverlaging en energielabel

5a. Het inkomen is gedaald nadat er een huurverhoging is doorberekend conform artikel 7:252a lid 1 BW

De huurder kan verlaging van de huurverhoging vragen op grond van artikel 7:252b BW. In het hoofdstuk Periodieke huurprijsverhoging wordt op dit onderwerp in het onderdeel scheefwonen hier uitgebreid op ingegaan. Huurverlaging op grond van daling van het inkomen kan worden gedaan met het volgende formulier

5b Huurverlaging en energielabel
Vanaf 1 januari 2014 gaat het energielabel in het woningwaarderingsstelsel meetellen voor alle huurwoningen die vallen onder het WWS. De berekening van het aantal punten vindt dan altijd plaats mede op basis van het energielabel. Vanaf 1 januari 2014 kan een te hoge huur leiden tot huurverlaging ongeacht de startdatum van de huurovereenkomst.

Aanvraagformulieren huurverlaging >>

Het voorstel tot huurverlaging kan door de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte alleen worden gedaan met een door de overheid verstrekt formulier. De huurder kan dus alleen op bepaalde door de wet vastgestelde wijze een huurprijsverlaging voorstellen. Mocht de verhuurder met dit voorstel niet akkoord gaan, dan kan de huurder de zaak bij de huurcommissie aanhangig maken door toezending van dit formulier

De huurder dient zijn berekening van de maximale huurprijs met dit voorstel mee te sturen. Met betrekking tot zelfstandige woonruimte dient het formulier puntentelling zelfstandige woonruimte meegestuurd te worden met het voorstel tot huurverlaging. Met betrekking tot onzelfstandige ruimte dient het formulier puntentelling onzelfstandige woonruimte meegestuurd te worden met het voorstel tot huurverlaging.

Vordering verlaging huur via een procedure bij de kantonrechter>>

Herstel gebrek en vermindering huur vanwege het gebrek

De huurcommissie kan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte alleen de huurprijs verlagen gedurende de periode dat het gebrek voorduurt en gedurende een periode van maximaal zes maanden voorafgaande aan de indiening van het verzoekschrift, waarbinnen zich dit gebrek al heeft gemanifesteerd, maar kan de verhuurder niet dwingen het gebrek te herstellen. Als het gebrek toch door de verhuurder hersteld moet worden (het gebrek kan te omvangrijk zijn om het zelfklusrecht toe te passen), dan is het misschien handig voor zowel vermindering van de huurprijs als voor herstel van het gebrek een vordering bij de kantonrechter in te dienen. Deze weg moet in ieder geval door de huurders van geliberaliseerde woonruimte (zowel voor huurverlaging als voor herstel van het gebrek) worden bewandeld, omdat zij voor deze kwestie niet bij de huurcommissie terecht kunnen. Een voorbeeld van een dagvaarding waarin zowel huurverlaging als herstel van een gebrek aan het gehuurde wordt gevorderd treft u hier aan.

Vermindering huur vanwege het gebrek

Een voorbeeld van een dagvaarding tot vermindering van de huurprijs in combinatie met een vordering tot herstel van dit gebrek treft kan men hier aan. Deze combinatie lijkt het meest voor de hand te liggen. Waarom zou je wel een vordering tot herstel van het gehuurde indienen en niet een vordering indienen tot vermindering van de huur? Mocht al een vordering tot vermindering van de huur bij de huurcommissie zijn ingediend, dan kunt kan men alleen herstel van het gehuurde vorderen. Er kan ook een vordering tot vermindering van de huur worden ingediend als het gebrek inmiddels is hersteld. Deze vordering is van belang als door de huurder van geliberaliseerde woonruimte het gebrek zelf is hersteld. De huurder van niet geliberaliseerde woonruimte kan deze actie via de huurcommissie instellen door indiening van dit formulier. De huurder van geliberaliseerde woningen kan deze vordering indienen door middel van de volgende dagvaarding: Vordering verlaging van de huur wegens gebreken aan het gehuurde. Voor de verschillende rechtsposities van de huurder van geliberaliseerde woonruimte en de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte verwijs ik u naar het hoofdstuk "De procedure bij de huurcommissie".

Motivatie huurverlaging >>

De huurder moet het verlagingsvoorstel ook motiveren. Als het huurverlagingsvoorstel door de verhuurder niet wordt geaccepteerd (het uitblijven van een reactie wordt als verwerping van het voorstel beschouwd), dan kan de huurder de huurcommissie binnen zes weken nadat de huurverlaging in had moeten gaan, verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. Zie hierover artikel 7:254 BW. Dit verzoek doet de huurder dan met het eerdergenoemde formulieren tot huurverlaging. Bij huurverlaging in verband met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens gebruikt men dus dit formulier en bij voorstel tot huurverlaging gebruikt de huurder dit formulier.

Huurcommissie doet uitspraak over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverlaging >>

De huurcommissie doet uitspraak over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverlaging met inachtneming van de regels van artikel 14 UHW. Zij vermeldt de verlaging van de huurprijs die zij redelijk acht of spreekt uit dat het ongewijzigd blijven van de huurprijs redelijk is. Verder geeft zij in haar uitspraak de ingangsdatum van de huurprijsverlaging aan. Deze ingangsdatum is de datum waartegen de huurprijsverlaging is voorgesteld of een latere datum als de wet dit eist. Daarvan is bijvoorbeeld sprake als de verlaging maar een maand van tevoren is voorgesteld. (artikel 7:252 BW en artikel 13 lid 6 UHW).

 

Updates>>

  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012.
  • Bijgewerkt 3 april 2013. Verzoek verlaging huurverhoging op grond van artikel 7:252b BW.
  • Bijgewerkt 18 juli 2013. Redactie gehele hoofdstuk aangepast.
  • Bijgewerkt 21 augustus 2013. Formulieren huurcommissie herschikt.