Huurovereenkomst voor bepaalde duur met betrekking tot woonruimte

Huurovereenkomst voor bepaalde- en onbepaalde duur met betrekking ot woonruimte

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd >>

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben partijen een aanvangsdatum van de huurperiode (bijvoorbeeld 1 januari 2011), maar geen einddatum afgesproken. Dit hoofdstuk behandelt voornamelijk het verhuren van woonruimte voor bepaalde periode. De positie van partijen bij verhuring van bedrijfsruimte valt buiten het bestek van de behandeling van dit hoofdstuk. Als introductie laat ik in het kort de verschillen tussen tijdelijke verhuring van woon- en bedrijfsruimte de revue passeren.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd >>

Huurovereenkomsten van kantoren en opslagruimte
De huurovereenkomst die betrekking heeft op kantoorruimte en opslagruimte en die voor bepaalde periode is gesloten (bijvoorbeeld met begindatum 1 januari en einddatum 31 december), eindigt op die datum (zonder dat opzegging is vereist). De wettelijke basis is geregeld in artikel 7:228 BW . Als er in deze overeenkomst wel een einddatum is overeengekomen, maar deze overeenkomst is na het verstrijken van die periode zonder verdere afspraken voortgezet (en in het huurcontract is geen verlengingsbeding overeengekomen), dan volgt uit artikel 7:230 BW dat de huurovereenkomst in de periode van verlenging wordt beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde periode. Bij aanwezigheid van een verlengingsbeding in het huurcontract wordt de huurovereenkomst verlengd met de overeengekomen termijn. De huurovereenkomst wordt gedurende de periode van verlenging nog steeds beschouwd als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Huurovereenkomst woonruimte
Als in de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte wel een einddatum is overeengekomen, maar deze overeenkomst na het verstrijken van die periode zonder verdere afspraken is voortgezet, dan wordt de huurovereenkomst in de periode van verlenging beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde periode. Dit volgt uit het gestelde in de artikelen artikel 7:230 BW en artikel 7:242 lid 2 BW . Dit geldt ook als er een verlengingsbeding is overeengekomen. De huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte kan niet voor bepaalde tijd worden verlengd (tenzij er sprake is van verhuring op grond van de Leegstandwet).

Huurovereenkomst artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte
Voor artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte geldt een afwijkende regel. In dit hoofdstuk wordt niet ingegaan op de regels die voor dit huurregime gelden. Ik verwijs u voor de geldende regels voor dit huurregime naar het hoofdstuk De huurperiode van winkelbedrijfsruimte.

Kort overzicht van huurovereenkomsten woonruimte voor bepaalde tijd >>

Overeenkomsten met betrekking tot woonruimte die voor bepaalde tijd kunnen worden gesloten en waarbij de verhuurder om deze redenen na verstrijken van de overeengekomen periode wederom de beschikking over de woning krijgt, kunnen als volgt worden onderscheiden:

Al deze mogelijkheden met betrekking tot de huurovereenkomsten van woonruimte worden in dit hoofdstuk uitgewerkt.
Voor de uitwerking van de huurovereenkomsten voor bepaalde tijd die betrekking hebben op kantoorruimte, opslagruimte en garages, verwijs ik naar het hoofdstuk: De opzegging van kantoren en opslagruimte.

Huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde periode >>

Het wil niet zeggen dat een huurder die met betrekking tot woonruimte met de verhuurder een bepaalde duur is overeenkomt de woning dient te verlaten na ommekomst van deze overeengekomen duur. De huurder komt in beginsel huurbescherming toe als de overeengekomen periode is verstreken. De verhuurder kan de huurovereenkomst immers alleen laten eindigen op het vooraf bepaalde tijdstip als aan strikte wettelijke voorwaarden is voldaan. De wettelijke voorwaarden staan vermeld in artikel 7:274 lid 2 BW . Artikel 7:274 lid 1 sub b BW vermeldt immers dat de rechter de vordering tot beŽindiging van de huurovereenkomst slechts toe kan wijzen: indien de verhuurder zijn vordering baseert op een beding als omschreven in artikel 7:274 lid 2 BW en bovendien aan de eisen van dit artikel is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming van het gehuurde.
Dat de huurder na verloop van de afgesproken termijn verplicht is het gehuurde te ontruimen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW bestaat dus alleen in drie limitatief opgesomde en strikt omschreven gevallen en als er in de huurovereenkomst een ontruimingsbeding staat opgenomen inhoudende dat de huurder de woning na ommekomst van de overeengekomen periode verlaat. Zonder een dergelijk beding zal de verhuurder het gebruik van het gehuurde door de huurder niet met succes kunnen beŽindigen bij verstrijken van de overeengekomen termijn. Noot 122
Het komt er op neer dat die gevallen zich voornamelijk concentreren op situaties waarin een particuliere verhuurder is betrokken. Deze particuliere verhuurder wenst dan telkens vanwege persoonlijke omstandigheden de huur te beŽindigen. Deze overeenkomsten worden dan doorgaans aangeduid met de benaming 'tussenhuur', 'diplomatenovereenkomst' en 'ontwikkelingshulpovereenkomst'. De drie gevallen lijken op elkaar, doch inhoudelijk verschillen deze situaties toch veel van elkaar. Het gaat dan om de volgende situaties:
  • De verhuurder wenst zelf na een periode de woning weer te betrekken;
  • De verhuurder wenst zelf een woning te betrekken waarin hij zelf niet eerder heeft gewoond;
  • Een huurder van de verhuurder wenst na tijdelijke afwezigheid de woning weer te betrekken.
In de rechterlijke uitspraken staat het woord "betrekken" centraal. Dit betekent dat ander gebruik dan het bewonen van de woning door de verhuurder of zijn huurder geen geldige reden is om de huurovereenkomst te beŽindigen (bijvoorbeeld: tijdelijke verhuur in afwachting van verkoop van de woning, of oplevering aan een derde). Noot 124

Er zijn huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte die door verhuurders voor bepaalde tijd van ťťn jaar worden gesloten, waarbij nog eens staat vermeld dat deze huurovereenkomst voor bepaalde periode wordt verlengd. De achterliggende gedachte zal wellicht zijn een soort proefperiode te creëren waarbij men de huurder bij een niet gebleken bevredigende relatie makkelijk uit het gehuurde denkt te kunnen werken. In een dergelijke overeenkomst is vaak een ontruimingsbeding opgenomen met het idee om te voldoen aan de wettelijke vereisten en om de huurder zand in de ogen te strooien als ware de overeenkomst daadwerkelijk slechts voor een jaar gesloten.
Op grond van artikel 7:242 lid 2 BW en artikel 7:230 BW kan de overeenkomst wel zijn aangegaan voor een minimumperiode waarbinnen partijen tussentijds de overeenkomst niet kunnen eindigen, doch kan de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen (minimum) periode niet opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW als niet wordt voldaan aan ťťn van de in dit artikel gestelde eisen. Deze overeenkomst kan tegen het einde van de overeengekomen huurperiode niet worden beŽindigd als niet wordt voldaan aan de voorwaarden die door artikel 7:274 lid 2 BW aan een dergelijke overeenkomst worden gesteld.Er is echter tussen partijen wťl een overeenkomst voor een bepaalde periode overeengekomen, waarbij partijen tussentijds geen afscheid van elkaar kunnen nemen. Dit maakt deze overeenkomst echter geen overeenkomst voor bepaalde tijd op grond van artikel 7:274 lid 2 BW. Deze overeenkomst vertoont immers een aanvangsdatum van de huurperiode (bijvoorbeeld 1 januari 2011), en een einddatum (bijvoorbeeld 31 december 2011). Ook binnen deze constructie hebben partijen zich voor een bepaalde minimumperiode aan elkaar verbonden. Als partijen geen mogelijkheid van tussentijdse opzegging ten behoeve van de huurder hebben opgenomen, dan zijn partijen ook binnen deze constructie niet bevoegd de huurovereenkomst tussentijds te beŽindigen. Het verschil in deze verschillende constructies komt pas tot uitdrukking op het moment dat de verhuurder de huur tegen het einde van de overeengekomen periode wenst te beŽindigen. Deze mogelijkheid van huurbeŽindiging wordt dan dus geblokkeerd door artikel 7:274 lid 1 sub b BW . Dit artikel geeft aan dat de overeenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten slechts tegen het einde van de overeengekomen duur om redenen als genoemd in dit artikel kan worden beŽindigd als wordt voldaan aan de voorwaarden als genoemd in dit artikel. Is dit niet het geval, dan wordt de overeenkomst gecontinueerd voor onbepaalde periode. Artikel 7:274 lid 2 BW geeft geen definitie waaraan een overeenkomst voor bepaalde periode moet voldoen, doch geeft slechts aan dat opzegging door de verhuurder tegen het einde van deze periode niet mogelijk is als de overeenkomst niet voldoet aan de eisen die in deze bepaling staan vermeld.
Dit wordt via een omweg eveneens bevestigd door de voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Gravenhage in haar vonnis van 15 februari 2011 ( LJN: BP8136, rechtbank 's-Gravenhage, 385723/KG ZA 11-78 ). In deze zaak moest door de rechter eerst worden beoordeeld of er sprake was van een huurovereenkomst van korte duur. De rechter kwam echter tot de conclusie dat er geen sprake was van een overeenkomst van korte duur, maar van een overeenkomst voor bepaalde tijd. In rechtsoverweging 4.4 concludeert de rechter dat ook deze overeenkomst opgezegd dient te worden, doch dat er van een rechtsgeldige opzegging geen sprake kan zijn nu het verstrijken van de overeengekomen duur voor deze overeenkomst geen rechtsgeldige grond van opzegging is. Door de verhuurder was niet gesteld dat er sprake was van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 2 BW . Ik laat hier buiten beschouwing of er hier wel sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd nu de huurperiode voor de tweede maal voor een bepaalde periode was verlengd. Het is hier echter van belang te constateren dat er wťl sprake kan zijn van een overeenkomst voor bepaalde tijd, doch dat opzegging van deze overeenkomst niet mogelijk is als niet voldaan wordt aan de voorwaarden van artikel 7:274 lid 2 BW .

Van artikel 7:228 lid 1 BW wordt in dit verband voor woonruimte slechts afgeweken in artikel 7:271 lid 1 BW . Als een overeenkomst niet voldoet aan de voorwaarden van artikel 7:274 lid 2 BW dan is er dus wel sprake van een overeenkomst voor bepaalde periode, maar kan de verhuurder deze overeenkomst niet beŽindigen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW wegens de door de wet ingebouwde huurbescherming ten gunste van de huurder. Na het vestrijken van deze huurperiode wordt deze overeenkomst dus verlengd voor onbepaalde periode. Een en ander brengt met zich mee dat partijen wel kunnen besluiten dat zij binnen een bepaalde periode niet van elkaar af kunnen, ook als de overeenkomst niet voldoet aan de wettelijke eisen, waardoor de overeenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode kan worden beŽindigd.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd voldoet niet aan de wettelijke vereisten >>

Wat is de positie van de huurder als de huurovereenkomst niet voldoet aan de door de wet gestelde eisen en er een overeenkomst voor bepaalde duur van een jaar is overeengekomen?

De huurovereenkomst die niet voldoet aan de eisen van artikel 7: 274 lid 2 BW en niet voldoet aan de regeling die in de Leegstandwet staat opgenomen, is wel een huurovereenkomst voor bepaalde periode, maar kan tegen het einde van de overeengekomen periode door de verhuurder niet worden beŽindigd wegens verstrijken van de overeengekomen periode. De rechter zal de vordering op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW wegens het niet voldoen aan de voorwaarden als genoemd in artikel 7: 274 lid 2 BW immers niet toewijzen.

Als de overeenkomst eenmaal in het stadium is gekomen dat er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan neemt dit niet weg dat de overeenkomst in de eerste overeengekomen periode vaak niet kan worden opgezegd door partijen. Dit blijkt eveneens uit het arrest van het hof te Leeuwarden van 17 januari 2009 ( LJN: BH3087, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.283/01 ). In dit arrest is het hof in rechtsoverweging 5 van mening dat opzegging pas plaats kan vinden tegen het einde van de overeengekomen periode wegens ontbreken van de mogelijkheid van tussentijdse opzegging binnen de overeengekomen periode (ook voor overeenkomsten waarop de mogelijkheid van opzegging van artikel 7:271 lid 1 sub b BW niet van toepassing is). Dit betekent dat het contract een contractuele beperking heeft van een aantal tijdstippen waartegen de huurovereenkomst kan worden opgezegd. In artikel 7:271 lid 2 BW staat dat een huurovereenkomst van onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (meestal de eerste van de maand). Er staat dus niet dat partijen de huur kunnen opzeggen tegen iedere voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Het staat huurder en verhuurder dus vrij aan te geven dat niet tegen iedere betaaldag kan worden opgezegd, maar slechts tegen een bepaalde in de toekomst gelegen betaaldag.

De wet wijkt hier niet af van de termijn van opzegging, want die blijft gelijk aan de in de wet gestelde termijn van ťťn maand voor de huurder en drie maanden minimaal en zes maanden maximaal voor de verhuurder. Dit betekent dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd die door partijen van 1 april 2011 tot 1 april 2012 wordt aangegaan door de huurder schriftelijk moet worden opgezegd voor 1 maart 2012 tegen 1 april 2012, terwijl de verhuurder de huurovereenkomst schriftelijk op dient te zeggen voor 1 januari 2012 tegen 1 april 2012.

Materieel vindt er geen inbreuk plaats op de termijn van opzegging, maar feitelijk kan de huurder tussentijds niet van deze overeenkomst af. De overeenkomst voor bepaalde duur lijkt daarmee te zijn geconverteerd in een overeenkomst van onbepaalde duur met een bepaalde tijdsclausule. In een dergelijk geval lijkt het mij beter dat de overeenkomst dan zou worden geconverteerd in een huurovereenkomst voor onbepaalde periode zonder tijdsclausule voor de huurder. De verhuurder zou dan wel zijn gebonden aan de bepaalde periode, maar de huurder zou dan de huur ook tussentijds met inachtneming van een opzegtermijn van een maand kunnen beŽindigen. Dit zou dan de nadelige consequentie moeten zijn (naast het feit dat de overeenkomst niet op het overeengekomen tijdstip kan worden beŽindigd door de verhuurder) voor de verhuurder van een overeenkomst die niet als huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan worden gekwalificeerd.

Verlenging van de huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde periode >>

Als in de huurovereenkomst voor woonruimte staat vermeld dat de huurovereenkomst voor een jaar is aangegaan en telkens na verloop van een jaar met een jaar wordt verlengd, geldt het volgende met betrekking tot de mogelijkheid van opzegging van de overeenkomst door de huurder.

Bij opzegging door de verhuurder in het kader van de overeenkomst voor bepaalde tijd die volgens contract elke keer met een jaar wordt verlengd, treden artikel 7:230 BW jo artikel 7:242 lid 2 BW in werking. Na de eerste termijn heeft de huurder van woonruimte recht op een overeenkomst voor onbepaalde tijd en dit recht kan hem niet contractueel worden ontnomen. Dit wordt ook bevestigd in het kortgedingvonnis van de rechtbank te Breda van 19 maart 2010 ( LJN: BL8552, sector kanton rechtbank Breda, 586764 ). Daarin wordt bevestigd dat van artikel 7:242 lid 2 BW niet ten nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken (alinea 3.7). Volgens de rechter valt ook uit de parlementaire geschiedenis te herleiden (alinea 3.8) dat artikel 7:230 BW voor woonruimte door de wetgever zo bedoeld is dat een overeenkomst voor woonruimte voor bepaalde tijd niet stilzwijgend (wederom) met een bepaalde tijd kan worden verlengd. De wetgever heeft hiermee beoogd te voorkomen dat de huurder in de nadelige positie komt dat hij na verlenging (telkens) geen gebruik kan maken van de in artikel 7:271 lid 5 onder a BW neergelegde bevoegdheid om een huurovereenkomst tussentijds (met in achtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden) op te zeggen (alinea 3.9).
Na de eerste termijn treden dus voor de huurder de opzegregels voor onbepaalde tijd in werking. De verhuurder is wel gebonden aan de verlenging en de daarbij geldende termijnen van opzegging. De verhuurder kan dan met inachtneming van de geldende termijnen van opzegging de huurovereenkomst slechts opzeggen tegen het einde van de eerste overeengekomen contractuele periode. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, lijkt in haar vonnis van 17 maart 2011 ( LJN: BP8530, sector kanton Rechtbank Haarlem, 495231/ CV EXPL 11-428 ) een onjuist standpunt in te nemen door verlenging van de overeenkomst van woonruimte toe te staan en een opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub b BW jo lid 2 BW toe te kennen. Gezien het eerder weergegeven standpunt lijkt een verlenging van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte niet mogelijk en had een beroep op huurbeŽinding wegens een beroep op een overeenkomst voor korte duur meer in de rede gelegen, hoewel de verlenging als vermeld in deze zaak een beroep hiertoe ook in de weg zou kunnen staan.

De huurder weigert het gehuurde te ontruimen >>

In geval van niet-nakoming door de huurder, zal de rechtsgeldigheid en de werking van het ontruimingsbeding aan de rechter moeten worden voorgelegd. Wordt daarbij gekozen voor de procedure van ontruiming van het gehuurde dan kan de werking van het beding alsnog buiten werking worden gesteld, als de verhuurder geen wettelijk belang bij ontruiming van het gehuurde heeft.

De verhuurder heeft ten aanzien van de bedongen ontruimingsverplichting een zware stelplicht en bewijslast, waar moeilijk aan valt te voldoen ingeval het beding niet schriftelijk is vastgelegd. Als echter door aantoonbare omstandigheden duidelijk kan worden gemaakt dat de huurder een overeenkomst heeft geaccepteerd als bedoeld in artikel 7:274 lid 2 BW, dan kan de wettelijke vertrouwensregel van artikel 3:35 BW Noot 126 met zich meebrengen dat de huurder na het verloop van de overeengekomen termijn de woning zal moeten ontruimen.

Voorheen neigde de feitenrechter, die het hier in overwegende mate voor het zeggen heeft, ertoe om in dit verband aan de letterlijke bewoordingen van het huurcontract een doorslaggevende betekenis toe te kennen. Illustratief is de uitspraak van de rechtbank Haarlem 7 mei 1993, WR 1993, 60. In het betrokken geval stond vast dat de huurder wist dat de verhuurder na een uitzending door Artsen zonder Grenzen, en na afloop van de in verband hiermee bedongen huurtermijn van 2,5 jaar weer in zijn eigen woning wilde terugkeren. En toch was de ontruimingsverplichting naar het oordeel van de rechtbank niet uitdrukkelijk bedongen! Voor andere uitspraken in dezelfde richting zie: Noot 128

Hoewel de partijbedoeling nu een grotere rol speelt bij interpretatie van positie van partijen dan voorheen het geval was en de feitelijke bewoordingen in het huurcontract hieraan onderschikt gemaakt dienen te worden, doet de verhuurder die zeker van zijn zaak wenst te zijn er dus goed aan in het huurcontract de formele gronden van opzegging te vermelden en daarbij tevens een ontruimingsbeding op te nemen. Zie voorbeeld: Noot 130

Geen ontruiming mogelijk zonder vonnis van de rechter >>

Voor alle huurovereenkomsten geldt dat een verhuurder na het verstrijken van de overeengekomen periode en na opzegging van de huurovereenkomst, het gehuurde niet op eigen gezag mag ontruimen. Als een huurder tegen de zin in van de verhuurder in het gehuurde blijft zitten, dan zal de verhuurder bij de rechtbank een procedure moeten starten. De rechter zal toestemming moeten geven om de huurder uit het gehuurde te ontruimen alvorens de verhuurder de gehuurde ruimte daadwerkelijk leeg mag maken. De verhuurder zal pas na ontvangst van de grosse van het vonnis met behulp van de deurwaarder tot ontruiming mogen overgaan Noot 132.
Na ontvangst van het vonnis door de huurder mag de verhuurder het gehuurde door een deurwaarder laten ontruimen. Voordat de ontruiming plaatsvindt, moet de deurwaarder de huurder eerst een bevel doen om het gehuurde te ontruimen. Doorgaans zal de deurwaarder in zijn brief (een exploot) de huurder bevelen de eventuele achterstallige huur te betalen en het gehuurde te ontruimen.
Een verhuurder die zelf het gehuurde ontruimt, maakt zich schuldig aan eigen richting en handelt onrechtmatig. Deze verhuurder zal schadeplichtig ten opzichte van de huurder zijn.

Huurovereenkomst bepaalde tijd op grond van de Leegstandwet >>

De Leegstandwet wordt gewijzigd in verband met de verruiming van de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur bij leegstand van woningen. De wet waarin deze wijzigingen zijn verwerkt is op 1 juli 2013 in werking getreden. De integrale versie van het wetsvoorstel vindt u hier: Wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur bij leegstand van woningen.

Leegstandverordening
Sinds de Wet Kraken en Leegstand in werking is getreden op 1 oktober 2010 hebben gemeenten een nieuw instrument tegen leegstand: "De leegstandverordening".
Deze wet beoogt zowel kraken als leegstand te bestrijden. Vanaf de inwerkingtreding is kraken strafbaar en krijgen gemeenten en vastgoedeigenaren een grotere verantwoordelijkheid in de bestrijding van leegstand. Een van de middelen die de overheid inzet is de plicht om leegstand na 6 maanden te melden.
In de Leegstandwet staan regels waaraan de gemeenten zich dienen te houden bij formulering van een leegstandverordening. De gemeenteraad kan in de leegstandverordening bepalen dat de leegstand van een of meer daarbij aangewezen categorieŽn gebouwen of gedeelten daarvan, niet zijnde woonruimte, gelegen in de gemeente of daarbij aangegeven delen van de gemeente, door de eigenaar wordt gemeld aan burgemeester en wethouders, zodra die leegstand langer duurt dan een in die verordening aangegeven termijn van minstens zes maanden.
Burgemeester en Wethouders kunnen aan de eigenaar van een leegstaand gebouw, respectievelijk het leegstaand gedeelte daarvan, een gebruiker voordragen zodra die leegstand langer duurt dan een in de leegstandverordening aangegeven termijn van minstens twaalf maanden. De eigenaar is verplicht om de voorgedragen gebruiker binnen drie maanden na de voordracht, een overeenkomst tot ingebruikname van het gebouw, respectievelijk het leegstaand gedeelte daarvan, aan te bieden.
Aangezien deze verordening een middel is ter bestrijding van leegstand van van onroerende zaken buiten woonruimte valt dit onderwerp buiten het bestek van de behandeling van dit boek. Ik ga in dit hoofdstuk verder niet in op deze verordening.

Verhuring onder de regels van de Leegstandwet
Door de regelgeving van de Leegstandwet kan ook een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden overeengekomen. De huurovereenkomst op die basis van de Leegstandwet wordt meestal voor een bepaalde periode gesloten. In het huurcontract staat immers doorgaans dat de overeenkomst tussen partijen voor een bepaalde periode wordt gesloten, omdat de verhuurder duidelijk wil maken dat de huurder er slechts op kan rekenen dat de huurder een bepaalde periode van het gehuurde gebruik kan maken. Dit heeft dan wel tot consequentie dat de verhuurder de huurovereenkomst niet tussentijds kan beŽindigen. Dit wordt ook bevestigd door de rechtbank te Groningen in haar vonnis van 15 november 2012 ECLI:NL:RBGRO:2012:BY3643 . Artikel 7:271 lid 1 BW is immers ook op deze huurovereenkomsten van toepassing. De huurovereenkomst kan alleen worden opgezegd tegen het einde van de overeenkomen termijn. Als de verhuurder de huurovereenkomst op elk moment wenst te beŽindigen met inachtneming van de termijn van opzegging als genoemd in artikel 16 lid 6 Leegstandwet , dan zal de overeenkomst niet gesloten moeten worden voor een bepaalde periode. De begrenzing zal dan voor de verhuurder moeten volgen uit de lengte van de vergunning die voor de verhuring af wordt gegeven. De verhuurder zal dan de overeenkomst op elk moment de huur op kunnen zeggen met inachtneming van de termijn van opzegging. Als de verhuurder vergeet de overeenkomst tegen het einde van de looptijd van de vergunning op te zeggen, dan zal de overeenkomst daarna worden geacht te zijn omgezet naar een reguliere overeenkomst voor onbepaalde tijd. Deze consequentie geldt ook als verhuurder verzuimt de huurovereenkomst op te zeggen, die voor bepaalde tijd is gesloten en waarvan de bepaalde periode evenals de vergunning op hetzelfde moment eindigt. Ik ga hier in dit hoofdstuk verder op in.

Met de Leegstandwet heeft de wetgever een antwoord geformuleerd op de discussies over kraken. Er bestond een discussie over kraken, omdat kraken enerzijds een schending van het eigendomsrecht inhoudt, maar anderzijds omdat leegstand van woningen in tijden van woningnood op sociale bezwaren stuit.
Het is de bedoeling van de Leegstandwet om te voorzien in tijdelijke verhuring van woonruimte in specifieke situaties. Als er sprake is van onevenredig nadeel voor de woningeigenaar bij het verhuren van woonruimte, waarbij de huurbeschermingsbepalingen van toepassing zouden zijn, dan kan de Leegstandwet van toepassing worden verklaard. De Leegstandwet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren bij verkoop van de eigen woning of bij sloop en renovatie. De overheid biedt deze mogelijkheid, vanwege het feit dat leegstand kan leiden tot verpaupering en achteruitgang van de leefbaarheid van buurten en wijken.
De normale huurbescherming die de huurder van woningen wettelijk toekomt wordt op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet aanzienlijk beperkt. Dit geldt ook voor de rechten die onderhuurders van woningen doorgaans kunnen oproepen. Artikel 7:269 BW is immers op grond van artikel 15 lid 1 Leegstandwet ook buiten toepassing verklaard. Dit is logisch. Als het risico van onderverhuring bij de verhuurder zou komen te liggen, dan zou de regeling van de leegstandwet gefrustreerd kunnen worden zodra een onderhuurder, in strijd met artikel 7:244 BW, of in strijd met het huurcontract, toch van het gehuurde gebruik maakt. Een tijdelijk bedoelde verhuring zou zonder deze bepaling dan uit kunnen lopen op een langdurige verhuring. Als de huurbescherming onverkort van toepassing zou zijn, zouden verhuurders niet snel geneigd zijn om een huurovereenkomst te sluiten, omdat dan bepaalde projecten (herontwikkeling, renovatie) door de wettelijk geregelde huurbescherming gefrustreerd kunnen worden. Deze wet bevat een uitzondering op de regel als vermeld in artikel 7:274 lid 2 BW.

De wetgever heeft aldus voor de regeling van de Leegstandwet niet eenzelfde regeling willen hanteren als genoemd in artikel 7:220 leden 2 en 3 BW en artikel 7:274 lid 3 BW. Die regelingen beogen een juist evenwicht te bieden tussen de belangen van de zittende huurder en die van de verhuurder die tot renovatie wil overgaan (zie het onderdeel: renovatie van gehuurde ruimten ), terwijl de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat een beroep op de wettelijke huurbescherming dan het realiseren van zijn plannen onmogelijk maakt. De verhuurder die van de Leegstandwet gebruik wenst te maken moet er dus zeker van zijn dat de huurder uit de woning ontruimd kan worden bij het einde van de overeengekomen periode. Het is een andere situatie als een verhuurder bij een zittende huurder met renovatie of vernieuwingsplannen van het gehuurde komt.

Woonruimte die op grond van de Leegstandwet kan worden verhuurd >>

Voor een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet komt in aanmerking:
1. Woonruimte in bepaalde gebouwen, waaronder internaten, verpleeghuizen, hotels. Het gebouw hoeft niet definitief te zijn bestemd voor verhuur van woonruimte. Het gaat om gebouwen die tijdelijk leegstaan in afwachting van een bepaalde gewijzigde bestemming zoals verbouwing of sloop;
2. Een voor verkoop bestemde woning (particuliere koopwoning) die:
  • nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
  • door de eigenaar gedurende minimaal ťťn jaar (twaalf maanden) voorafgaand aan het tijdstip van de leegstand geheel of grotendeels bewoond is geweest (of als de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, en vanaf dat moment door de eigenaar bewoond is geweest;
  • gedurende de afgelopen 10 jaar voorafgaande aan het moment waarop vergunning wordt aangevraagd korter dan drie jaar is verhuurd (als de woning gedurende deze periode door de eigenaar, of de opvolgend eigenaar normaal is verhuurd kan er twijfel bestaan of de woning voor de verkoop is bestemd);
3. Een huurwoning die gesloopt dan wel gerenoveerd gaat worden.

Mocht de voorwaarde voor het verstrekken van een vergunning bijvoorbeeld een op termijn te verwachten sloop of renovatie zijn en deze sloop of renovatie gaat niet door, dan zal er geen verlenging van de vergunning plaatsvinden, doch de bestaande vergunning blijft dan wel in stand. Ook als er gebreken aan de verleende vergunning kleven blijft deze in stand. Een verzoek tot verlenging zal echter worden afgewezen.
Woningcorporaties kunnen op grond van de Leegstandwet leeggekomen huurwoningen dus niet tijdelijk verhuren totdat ze verkocht kunnen worden. Te koop staande huurwoningen kunnen gezien de redactie van het bovenstaande niet onder deze regeling vallen. Wisselwoningen vallen evenmin onder de voorwaarden van de Leegstandwet als deze niet gesloopt of gerenoveerd worden. Een huurovereenkomst met betrekking tot een wisselwoning kan worden aangemerkt als een overeenkomst voor korte duur. Hiervoor is inschakeling van de Leegstandwet niet noodzakelijk om de overeenkomst een tijdelijk karakter te geven.

Dit geldt zowel voor zelfstandige woonruimte als voor onzelfstandige woonruimte.
Het is verstandig de huurder er op te wijzen dat bij vertrek uit de woning geen aanspraak kan worden gemaakt op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 juni 2005 LJN:†AT3442,†Hoge Raad, C04/125HR bepaald dat het hof te Amsterdam terecht had geoordeeld dat een verhuurder een huurder mocht ontruimen na opzegging tegen een datum waarop de vergunning in het kader van de Leegstandwet eindigde. Ook als er sprake is van ingrijpende werkzaamheden aan de woning, kan deze regelgeving van toepassing zijn. Het is dus niet noodzakelijk dat de woning moet worden gesloopt. Volgens de Hoge Raad is het niet noodzakelijk dat deze werkzaamheden slechts uitgevoerd kunnen worden bij beŽindiging van de huurovereenkomst. Deze werkzaamheden zouden dus ook mogelijk kunnen zijn bij instandhouding van de huurovereenkomst.

De wetgever heeft immers voor de regeling van de Leegstandwet niet eenzelfde regeling willen hanteren als genoemd in artikel 7:220 leden 2 en 3 BW en artikel 7:274 lid 3 BW. Die regelingen beogen een juist evenwicht te bieden tussen de belangen van de zittende huurder en die van de verhuurder die tot renovatie wil overgaan (zie het hoofdstuk: Renovatie van gehuurde ruimten), terwijl de regeling inzake tijdelijke verhuur in de Leegstandwet beoogt te voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning in afwachting van voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tot tijdelijke verhuur van de woning overgaat omdat hij vreest dat een beroep op de wettelijke huurbescherming het realiseren van zijn plannen dan onmogelijk maakt. De Leegstandwet geeft de verhuurder een middel om de woning in afwachting van sloop, of renovatie tijdelijk te verhuren, waarbij de verhuurder zekerheid heeft dat de huurder de woning bij het einde van de overeengekomen duur (al dan niet met inschakeling van de rechter) zal ontruimen. De verhuurder kan de Leegstandwet niet als middel inzetten bij lopende huurcontracten, waarbij renovatie, of sloop van de woning wenselijk is.

Vergunningvereiste voor verhuring op grond van de Leegstandwet >>

De Leegstandwet is gewijzigd in verband met de verruiming van de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur bij leegstand van te koop staande woningen. De wet waarin deze wijzigingen zijn verwerkt is op 1 juli 2013 in werking getreden. Ik geef waar van toepassing onderstaand afzonderlijk de belangrijkste wijzigingen weer die vanaf 1 juli 2013 van toepassing zijn geworden. De integrale versie van het wetsvoorstel vindt u hier: Wijziging van de Leegstandwet in verband met de verruiming van de mogelijkheid voor tijdelijke verhuur bij leegstand van woningen.

Voor een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is een vergunning vereist. Deze kan door het college van burgemeester en wethouders (B en W) verleend worden.
De gemeente toetst de aanvraag aan de hand van de criteria die in artikel 15 lid 3 Leegstandwet staan opgenomen:

  • De vergunning moet worden aangevraagd ten aanzien van woningen die onder het bovengenoemde onderdeel: "Woonruimte die op grond van de Leegstandwet kan worden verhuurd" zijn besproken;
  • de woonruimte moet leeg staan;
  • van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd (dat wil zeggen dat de eigenaar zonder tijdelijke verhuring onevenredig wordt benadeeld) dat deze het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt;
  • de eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate bewoond zal worden;
  • voor woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning: de (te verwachten) renovatie of sloop moet ingrijpend zijn en binnen een redelijke termijn plaatsvinden;
  • Indien sprake is van een aanvraag van een vergunning voor dezelfde woonruimte wordt die vergunning slechts verleend indien voor die woonruimte voor de duur van ten minste vijf jaren onmiddellijk voorafgaand aan het tijdstip waarop die vergunning wordt verleend geen vergunning voor het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur op grond van deze wet was verleend.

De toetsing van de gemeente moet plaatsvinden vůůr het aangaan van de huurovereenkomst. Als de toetsing wordt gevraagd nadat de huurovereenkomst is gesloten dan is de Leegstandwet niet van toepassing.

Er kan meer dan eenmaal een vergunning per woning worden verleend
Vůůr 1 juli 2013 kon een vergunning voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning slechts ťťnmaal worden verleend. Met de wettelijke regeling die vanaf 1 juli 2013 van kracht is geworden is het op grond van artikel 15 lid 4a Leegstandwet mogelijk gemaakt om dezelfde woonruimte gedurende de totale levensduur meerdere keren tijdelijk te verhuren.
Om te waarborgen dat het bij een volgende periode van tijdelijke verhuur daadwerkelijk gaat om een nieuw ontstane situatie van leegstand, zal alleen een vergunning voor een volgende periode van tijdelijke verhuur worden verstrekt als tussen de verschillende perioden van tijdelijke verhuur een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar ligt van minstens vijf jaren.

Het door de gemeente te voeren beleid
Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties biedt de gemeente de mogelijkheid om eigen beleid te voeren. Door dit beleid mag de huidige wet- en regelgeving niet worden aangescherpt, terwijl er anderzijds ook geen versoepeling van de wet- en regelgeving op kan treden. Met inachtneming hiervan behoort een uitbreiding van de wet- en regelgeving wťl tot de mogelijkheden. De gemeente kan bijvoorbeeld bepalen dat de huurprijs 80 % van de maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel mag belopen. De gemeente mag ook een bepaald bedrag aan leges heffen (de leges dienen in een legesverordening te worden opgenomen) voor het verstrekken van een vergunning. Als een gemeente als voorwaarde aan het verstrekken van een vergunning de instemming van een hypotheekverstrekker verbindt, dan wordt de voorwaarde ten onrechte gesteld. De Leegstandwet kent een dergelijke voorwaarde aan het verstrekken van een vergunning immers niet. Tegen een afwijzing van de vergunning is geen beroep of bezwaar mogelijk (artikel 15 lid 12 Leegstandwet ).

Afwijking tot het voeren van het beleid door de gemeente vanaf 1 juli 2013
De vergunning voor tijdelijke verhuur van onder meer te koop staande woningen mag uitsluitend aan de in de wet genoemde voorwaarden worden getoetst. De vergunning mag dus niet worden geweigerd als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de gemeente voor deze woningen geen extra voorwaarden aan de vergunning mag stellen dan al in de Leegstandwet worden genoemd. De onder artikel 15 lid 1 onder b Leegstandwet (te koop staande woningen) wordt verleend voor vijf jaar. Dit betreft de voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning inhoudende dat van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin van de Leegstandwet, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting. De gemeente kan op grond van dit artikel wel verlangen dat een onrealistisch hoge verkoopprijs van een woning wordt verlaagd om de kans op verkoop te vergroten. Als de verkoper hieraan weigert mee te werken kan de vergunning worden geweigerd.

Verlenging vergunning
De vergunning ten aanzien van woonruimte als bedoeld in artikel 15 lid 1 onder a Leegstandwet , voor het gebruik waarvan een omgevingsvergunning is verleend, wordt verleend voor de duur van die omgevingsvergunning, met een maximum van 10 jaren.
De vergunning, ten behoeve van de woonruimte als bedoeld in artikel 15 lid 1 onder c Leegstandwet wordt verleend voor ten hoogste twee jaren. Op verzoek van de eigenaar kunnen burgemeester en wethouders deze duur telkens met ten hoogste een jaar verlengen tot maximaal zeven jaren (artikel 15 lid 5 Leegstandwet). De onder artikel 15 lid 1 onder b Leegstandwet (te koop staande woningen) wordt verleend voor vijf jaar. Deze vergunning kan niet worden verlengd (artikel 15 lid 5a Leegstandwet). De huurder van deze woonruimte hoeft dus niet meer binnen een huurperiode van vijf jaren meermalen verlenging van de vergunning aan te vragen. De maximum termijn waarbinnen deze woonruimte verhuurd kan worden blijft dus vijf jaar.
De huurovereenkomst blijft van kracht na het tijdtip waarop de vergunning haar geldigheid heeft verloren tot het tijdstip waarop burgemeester en wethouders op het verlengingsverzoek hebben beslist. De huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt in elk geval op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest en/of burgemeester en wethouders na dat tijdtip het verlengingsverzoek hebben afgewezen. Bij afwijzing van de vergunning moet de verhuurder de ontruiming aanzeggen. Als de verhuurder dit verzuimt, dan ontstaat er een reguliere overeenkomst. Als de huurder het gehuurde niet vrijwillig ontruimt, dan zal de verhuurder de rechter in moeten schakelen om ontruiming te bewerkstelligen.

Als de huurder dan door een fout van de verhuurder met toestemming van verhuurder het gehuurde blijft gebruiken, dan ontstaat er een normale huurovereenkomst op grond van artikel 7:232 BW e.v. voor onbepaalde tijd. Bedacht moet worden dat de huurovereenkomst na verlenging ook schriftelijk moet worden verlengd. Blijft verlenging van de huurovereenkomst achterwege, dan wordt de overeenkomst omgezet in een reguliere huurovereenkomst. Dit is nu vastgelegd in artikel 16 lid 8 Leegstandwet .

De verschillende perioden waarvoor een vergunning verleend kan worden
Door deze nieuwe regeling wordt de maximale termijn voor verlenging van de vergunning voor bepaalde woonruimte aangepast. Hieronder treft u een overzicht aan van de huurtermijnen, die van toepassing zijn bij de verschillende vormen van verhuring.

Huurwoningen in afwachting van sloop of renovatie
In de huidige financiŽle crisis blijken herstructureringsprojecten echter soms nog langduriger vertraging te ondervinden. De maximumtermijn voor tijdelijke verhuur wordt verlengd naar zeven jaren (artikel 15 lid 5 Leegstandwet ). De gemeente die de verlenging van de vergunning dient af te geven zal moeten onderzoeken of verlenging van de termijn van tijdelijke verhuur in de specifieke situatie van toepassing is.

Woonruimte in leegstaande gebouwen (bijvoorbeeld kantoren of scholen)
Het gaat hierbij om gebouwen die op min of meer weinig ingrijpende wijze dienstbaar zijn te maken voor volkshuisvestingsdoeleinden, die tijdelijk leegstaan in afwachting van een bepaalde andere bestemming zoals verbouwing of verkoop dan wel bestemd zijn om te worden afgebroken, waarbij niet in redelijkheid kan worden gevergd de woonruimte op andere wijze dienstbaar te maken aan de volkshuisvesting. Bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, waardoor permanente verhuur geen optie is. De maximumtermijn voor tijdelijke verhuur van deze woonruimte wordt verlengd naar tien jaren (artikel 15 lid 4a Leegstandwet ).

Woonruimte bij verhuur van te koop staande woningen
De periode waarvoor een vergunning kan worden verleend blijft vijf jaar. Dit staat in artikel 15 lid 5a Leegstandwet .

Eisen voor verhuring op grond van Leegstandwet >>

Om een huurovereenkomst onder de Leegstandwet te laten vallen moet de huurovereenkomst (artikel 16 leden 4, 10 en 12 Leegstandwet):

  1. voor minstens zes maanden worden aangegaan (een huurovereenkomst afgesloten voor een kortere tijd kan niet onder de Leegstandwet vallen);
  2. schriftelijk worden aangegaan;
  3. vermelden dat de ruimte wordt verhuurd op grond van de Leegstandwet en dat hiervoor een vergunning is afgegeven;
  4. het tijdvak vermelden waarvoor de vergunning is verleend;
  5. de in de vergunning vermelde huurprijs vermelden.

Indien de verhuurder deze zaken niet in de huurovereenkomst heeft opgenomen, is er sprake van een ‘normale’ huurovereenkomst; de huurder geniet dan huurbescherming (zie verder onder opzeggingsgronden).

Ad 1. De duur van de overeenkomst>>

Uit artikel 16 lid 4 Leegstandwet blijkt dat de gemeente voor minimaal 6 maanden een vergunning kan verlenen. Deze vergunning kan afhankelijk van de aard van de soort woonruimte (zie artikel 15 lid 4 tot en met 5a Leegstandwet) worden verlengd. De vergunning is niet gebonden aan een bepaalde huurder. De woning hoeft dus niet gedurende de duur waaronder deze onder de Leegstandwet kan worden verhuurd (5,7 of 10 jaar) niet aan dezelfde huurder verhuurd te worden. Als nog niet bekend is wie de huurder van de woning wordt, dan kan in de vergunning worden bepaald dat de huurder op een later tijdstip nog aan de gemeente bekend wordt gemaakt.
Bijvoorbeeld: er is een vergunning verleend voor 2 jaar. In de huurovereenkomst is een huurperiode van ťťn jaar genoemd. De huurder zegt de overeenkomst op tegen het einde van de overeengekomen duur. De verhuurder kan voor de rest van de termijn en de eventueel nog te verlengen termijnen de woning aan een nieuwe tijdelijke huurder verhuren. De verhuurder kan de overeenkomst opzeggen met inachtneming van de in artikel 16 lid 5 Leegstandwet genoemde termijn. De wettelijke opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:274 BW zijn niet van toepassing. De nieuwe huurovereenkomst moet natuurlijk ook voldoen aan de bepalingen van de Leegstandwet. De huurder is daardoor op de hoogte van de bepaalde duur en de beperkte huurbescherming.

Aangezien artikel 7:271 leden 1 en 2 BW gewoon van toepassing zijn dient de overeenkomst gewoon conform deze bepalingen opgezegd te worden. Als de vergunning haar geldigheid verliest eindigt de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet van rechtswege, doch wordt deze overeenkomst bij gebreke van een opzegging omgezet in een reguliere huurovereenkomst. Sommige schrijvers betogen dat opzegging tegen het einde van de vergunning niet nodig is. Gezien het niet uitgesloten artikel 7:271 leden 1 en 2 BW adviseert Huurgeschil.nl u het risico niet te nemen en de overeenkomst gewoon op te zeggen.

Ad 2. Schriftelijkheidsvereiste>>

Een huurovereenkomst is vormvrij en kan ook mondeling worden gesloten. Van dit beginsel wordt in de Leegstandwet afgeweken in die zin dat een mondelinge overeenkomst weliswaar als huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd, doch geen overeenkomst op grond van de Leegstandwet is. Er kan geen mondelinge overeenkomst op grond van de Leegstandwet worden gesloten. Dit is begrijpelijk gezien de inperking van huurbescherming die op grond van de Leegstandwet in het nadeel van de huurder mogelijk is. Het moet daarom tussen partijen - zonder mogelijkheid van misinterpretatie - duidelijk zijn dat de bepalingen van de Leegstandwet van toepassing zijn. Een schriftelijke overeenkomst biedt een waarborg dat de huurder van de specifieke bepalingen van de Leegstandwet op de hoogte is (artikel 16 lid 12 Leegstandwet).

Ad 3 en 4. Vermelding in de huurovereenkomst van de vergunning>>

In het huurcontract moet hierover (uiteraard met andere variabelen) zijn bepaald (artikel 16 lid 10 en 12 Leegstandwet):
  • dat voor het tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandwet een vergunning is verleend voor de periode 1 januari 2010 tot 1 januari 2011;
  • dat het vergunningsnummer 12345678 is;
  • dat in de vergunning een maximale huurprijs van Ä 250,- is vermeld.

Ad 5. In de vergunning staat ook de huurprijs vermeld >>


In de vergunning die B&W afgeeft, wordt aangegeven tegen welke huurprijs de woonruimte die valt onder artikel 15 lid a en c Leegstandwet woning maximaal mag worden verhuurd (zie artikel 16 lid 1 Leegstandwet). Deze huurprijs wordt op grond van artikel 16 lid 10 Leegstandwet vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Geliberaliseerd verhuren voor deze woonruimte is - behoudens nader te noemen mogelijkheid - niet mogelijk. Dit betekent niet dat de huurprijs de liberalisatiegrens niet zou mogen overstijgen. Het betekent slechts dat huurprijzen altijd via het puntenstelsel berekend dienen te worden, zelfs als de woning boven de 250 punten gewaardeerd zou worden. Wanneer een woning meer dan 250 punten heeft, kan de huurprijs worden bepaald door de tabel te extrapoleren. Dit betekent dat de extra punten dan worden vermenigvuldigd met het verschil tussen de maximale huurprijs bij 250 en die bij 249 punten. De gemeente kan zelf een puntentelling opstellen aan de hand van de puntentelling behorend bij het woningwaarderingsstelsel.
Bij een geliberaliseerde huurprijs conform de Crisis en Herstelwet hoeft de gemeente geen maximale huurprijs in de vergunning te vermelden.
De gemeente kan bij het vaststellen van de maximale huurprijs rekening houden met in de woningen aanwezige gebreken. De huurder kan ook verzoeken de gebreken te laten verhelpen. Artikel 7:206 lid 1 en 2 BW is immers van toepassing. De huurder mag niet het zelfklusrecht als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW toepassen. Toepassing van dit artikel is immers uitgesloten in artikel 15 lid 1 Leegstandwet . Een vordering tot verlaging van de huur op grond van artikel 7:207 BW zal weinig effect kunnen hebben als de maximum huurprijs als gevolg van aanpassing van de huurprijs op grond van gebreken aan de woning door de gemeente al op een laag bedrag is gesteld.

Indien beide partijen (huurder en verhuurder) toch een hogere huurprijs afspreken dan op grond van het waarderingsstelsel mogelijk is, dan treedt de huurprijs die vermeld wordt in de vergunning hiervoor in de plaats. Ook dan valt de huurovereenkomst door deze conversie onder de leegstandwet (arikel 16 lid 10 Leegstandwet ). De te veel betaalde huur kan door de huurder als onverschuldigd betaald worden teruggevorderd.

Afwijking van deze regeling voor te koop staande woningen
De huurprijs van te koop staande woningen kan geheel vrij overeen worden gekomen tussen huurder en verhuurder. Geliberaliseerd verhuren is wel mogelijk. De huurprijsbescherming wordt voor deze categorie woningen buiten toepassing verklaard. Let vooral op artikel 16 lid 2 Leegstandwet. Door deze wettelijke regeling is de huurprijswetgeving en de wetgeving omtrent servicekosten, behoudens enkele artikelen, geheel buiten toepassing verklaard. Zie verder artikel 16 leden 10 en 11 Leegstandwet. In artikel 16 lid 2 Leegstandwet staat immers uitdrukkelijk vermeld dat bij de verhuring van te koop staande woningen artikel 7:232 BW en titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing wordt verklaard, behoudens de artikelen 7:251 BW, 7:259 BW, 7:261 BW, eerste lid, en 7:264 BW. Deze regeling is een afwijking van de uitzonderingen die in artikel 15 lid 1 Leegstandwet staan vermeld. Voor deze categorie verhuurde woonruimte geldt dus dat de toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW) niet van toepassing is. Volgens de toelichting bij de wettelijke regeling zal de marktwerking voorkomen dat de eigenaar-verhuurder een te hoge huurprijs zal vragen. Aangezien de huurprijsbescherming voor deze verhuurde woonruimte is uitgesloten, kunnen partijen overeenkomen dat de huur per jaar met een bepaald percentage wordt verhoogd. Dit geldt dus ook voor woonruimte met een overeengekomen huurprijs onder de liberalisatiegrens. Enige oplettendheid is dus vereist. Door formulering van artikel 15 lid 1 Leegstandwet zal een partij geneigd zijn over de aanvullende regeling van artikel 16 lid 2 Leegstandwet heen te lezen. Uit arikel 16 lid 10 Leegstandwet is duidelijk ten aanzien van verhuring van te koop staande woningen de vergunning geen maximum prijs vermeld hoeft te worden. Artikel 2.8 van de Crisis en Herstelwet is door deze regeling overbodig geworden en is komen te vervallen. Ook de mogelijkheid van het aanhangig maken van een geschil bij de huurcommissie vervalt. Dit wordt volgens deze regeling verantwoord geacht omdat het de huurders van deze woningen van meet af aan duidelijk is dat het om een tijdelijke woonoplossing gaat en om potentiŽle verhuurders te stimuleren om deze woningen op de markt te brengen. Volgens deze regeling zal het vrijlaten van de huurbescherming in het het belang zijn van een snelle verhuur, ter voorkoming van dubbele lasten, de eigenaar/verhuurder ervan weerhouden een onredelijk hoge prijs te vragen.

Gevolgen van een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet >>

Bij de tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet zijn de wettelijke huurbeschermingsbepalingen grotendeels niet van toepassing. De verhuurder kan dan ook de huur opzeggen zonder zich aan de gronden van opzegging te houden te houden als staan vermeld in artikel 7:274 BW . Dit geldt ook als de grond waarop de vergunning is verleend tijdens de huurperiode is komen te vervallen. Bijvoorbeeld: oorspronkelijk zou de woning waarvoor een vergunning is verleend worden gesloopt en tijdens de huurperiode komen de sloopplannen te vervallen. Dit is beslist door de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht in haar vonnis van 21 februari 2014 ECLI:NL:RBNME:2014:640 . Wel moet de verhuurder de wettelijke termijnen van opzegging als genoemd in de Leegstandwet in acht nemen. Artikel 7:271 lid 1 BW is gewoon van toepassing, waardoor in afwijking van artikel 7:228 BW een voor bepaalde tijd aangegane overeenkomst moet worden opgezegd. De termijnen van opzegging wijken af van de normale regeling van woonruimte, omdat artikel 7:271 leden 4 tot en met 8 BW niet van toepassing zijn verklaard.
De huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het tijdstip waarop de vergunning afloopt. De huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet is aldus een overeenkomst voor bepaalde tijd, gedurende welke overeengekomen periode partijen aan elkaar zijn verbonden. Partijen kunnen de overeenkomst niet tussentijds beŽindigen. HuurbeŽindiging op grond van wederzijds goedvinden is ook niet mogelijk, omdat artikel 7:271 lid 8 BW is uitgesloten in artikel 15 lid 1 Leegstandwet .

Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen de verhuring van woonruimte vallende onder artikel 15 lid 1 sub a en c leegstandwet en artikel 15 lid 1 sub b Leegstandwet (te koopstaande woningen). Voor de laatste categorie geldt immers bovenop de beperkingen als genoemd in artikel 15 lid 1 Leegstandwet de beperking van het ontbreken van huurprijsbescherming.

De verhuurder die bij het einde van de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet de huurder per brief aanbood de overeengekomen termijn met een jaar te verlengen, waarbij de bruto huurprijs met ongeveer Ä 50 werd verhoogd, mocht bij het uitblijven van een reactie van de huurder ervan uitgaan dat deze zich met dit aanbod akkoord verklaarde. Het feit dat de huurder de huurverhoging niet betaalde deed daar niets aan af. Na verstrijken van de verlengde termijn diende de huurder het gehuurde te ontruimen Noot 133a Uiteraard had deze verlenging plaatsgevonden binnen de maximum periode van vijf jaar conform de Leegstandwet, zoals de regeling gold tot 1 juli 2013. Boven is al opgemerkt dat een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet opgezegd dient te worden, omdat artikel 7:271 lid 1 BW gewoon van toepassing is. Hoewel sommige schrijvers betogen dat opzegging niet plaats hoeft te vinden bij verstrijken van de overeengekomen termijn, wordt dit standpunt door de jurisprudentie niet zonder meer bevestigd.

Leegstandwet en onderverhuring >>

Op welke wijze de wetgever bij de totstandkoming van de Leegstandwet de belangen van hoofdverhuurder en onderhuurder heeft afgewogen, blijkt uit de toelichting bij de Vijfde nota van wijziging, wetsvoorstel 15442, Tweede Kamer, zitting 1980-1981, nr. 111, pagina 2, waarbij artikel 15a kan worden beschouwd als de voorloper van het huidige artikel 15 Leegstandwet en artikel 7A:1623k Burgerlijk Wetboek als de voorloper van het huidige artikel 7:269 BW: ďIngevolge artikel 15a, eerste lid, blijven de daar genoemde huurbeschermingsvoorschriften buiten toepassing ten aanzien van huurovereenkomsten welke zijn aangegaan door degeen aan wie de vergunning is verleend. In het systeem van de wet zijn de beschermingsbepalingen niet uitgezonderd ten aanzien van overeenkomsten welke door de tijdelijke huurder als onderverhuurder met een onderhuurder worden aangegaan. Tot die voorschriften behoort artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek, op grond waarvan bij onderverhuur van een zelfstandige woning, de hoofdverhuurder in de plaats van de onderverhuurder partij wordt bij de onderhuurovereenkomst, indien de hoofdhuur eindigt. De consequentie van de toepasselijkheid van artikel 1623k, eerste lid, Burgerlijk Wetboek is dat de eigenaar, nadat de tijdelijke hoofdhuur is geŽindigd, kan worden geconfronteerd met een onderhuurverhouding waarvoor hij geen toestemming heeft verleend en waarvan hij wellicht op dat tijdstip voor het eerst hoort. Weliswaar kan hij trachten deze overeenkomst, waarop de huurbeschermingsbepalingen naar moet worden aangenomen volledig van toepassing zijn, te beŽindigen op grond van artikel 1623k, tweede lid, Burgerlijk Wetboek, maar de uitkomst van een dergelijke procedure staat niet bij voorbaat vast. De eigenaar loopt het risico dat de als tijdelijk bedoelde huur niet tijdelijk zal blijken te zijn. Wij zijn van mening dat van degenen die bereid zijn om leegstaande woonruimte tijdelijk voor bewoning beschikbaar te stellen, niet kan worden verwacht dat zij dit risico aanvaarden. Met het oog daarop wordt in de bijgaande nota van wijzigingen aan artikel 15a, eerste lid, van het ontwerp een bepaling toegevoegd waardoor het eerste en ook het daarmee samenhangende tweede lid van artikel 1623k, Burgerlijk Wetboek, voor onderverhuring van woonruimte welke oorspronkelijk tijdelijk is verhuurd, buiten werking wordt gesteld.Ē
Met deze wetsgeschiedenis in het achterhoofd achtte het hof te Arnhem in haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV0332, gerechtshof Arnhem, 200.072.096 het beroep van een onderhuurder op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW niet houdbaar. In deze situatie was de hoofdhuurovereenkomst geregeld op grond van de Leegstandwet. Tussen hoofdhuurder en onderhuurder was de Leegstandwet niet van toepassing verklaard.
Desondanks was het hof van mening dat de huurder geen huurbescherming toekwam. In het kader van de regeling van de Leegstandwet hoeft de hoofdverhuurder immers het risico van een beroep op huurbescherming door een onderhuurder niet te aanvaarden van de hoofdhuurder die volgens de bepalingen van de Leegstandwet huurt (zie artikel 15 lid 1 Leegstandwet ). De inhoud van de (onder)huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en de onderhuurder onttrekt zich immers aan de invloedssfeer van de hoofdverhuurder. Het toekennen van huurbescherming wegens het niet volgen van de bepaling van artikel 16 lid 10 Leegstandwet is naar de mening van het hof strijdig met de strekking van de tijdelijke verhuur in de zin van de Leegstandwet.
Mr. Susanne van de Pest is in haar artikel "De nieuwe Leegstandwet"in Vastgoedrecht van 2013, nummer vier, van mening dat de onderhuurder toch huurbescherming geniet als de onderhuurovereenkomst niet door de Leegstandwet is geregeld. Ik ben het hier niet mee eens. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 1982 (NJ 1983, 213) en 28 januari 1994 (NJ 1994,421) immers het volgende overwogen: ďWaar noch de tekst van de wet, noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend voorschrift als artikel 1623 k (voorganger van het huidige 7:269 BW, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw), niet worden uitgebreid tot gevallen van beŽindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door artikel 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen - zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist Ė partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen overeenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onderhuur) overeenkomst door andere wettelijke regels Ė ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft Ė geregeerd kan worden dan die welke overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaanĒ. Aangezien artikel 7:269 BW in de hoofdhuurovereenkomst niet van toepassing is verklaard, kan dit artikel in de onderhuurovereenkomst dus ook geen rol spelen.

De rechtbank Arnhem, sector kanton Arnhem, kwam in haar vonnis van 26 april 2010 LJN: BV2950, sector kanton rechtbank Arnhem, 634742 CV Expl. 09-8350 en 634743 CV Expl. 09-8351 eveneens tot oordeel dat de onderhuurder van een woning die op grond van de Leegstandwet aan de hoofdhuurder was verhuurd geen recht had op huurbescherming jegens de hoofdverhuurder, omdat de overeenkomst tussen onderhuurder en onderverhuurder werd beheerst door artikel 7:232 lid 2 BW (overeenkomst voor korte duur). Zowel de onderverhuurder als de hoofdverhuurder gingen door het "oog van de naald".
De huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder werd beheerst door de Leegstandwet. Ook nadat de (hoofd) huurder na het einde van de huurovereenkomst gebruik van het gehuurde mocht blijven maken ontstond er geen nieuwe huurovereenkomst, omdat de (hoofd)huurder slechts gebruik maakte van een mogelijkheid van verlenging van de ontruimingstermijn en gedurende deze periode geen huur werd betaald. Deze verlenging is niet in strijd met de strekking van de Leegstandwet nu tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder geen onduidelijkheid bestond over de tijdelijkheid van de huurovereenkomst, ťn de verlengde ontruimingstermijn binnen de looptijd van de vergunning bleef. De hoofdhuurder heeft bovendien na het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst geen huur meer betaald. Nu een tegenprestatie (huurprijs) - en daarmee ťťn van de essentialia voor het bestaan van een huurovereenkomst ontbrak - kon er volgens de rechter niet langer worden gesproken van een huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder.

Interessant aan deze uitspraak is dat de rechter impliciet te kennen geeft dat na het einde van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 16 lid 7 Leegstandwet de overeenkomst op grond van de Leegstandwet kan worden omgezet in een reguliere overeenkomst met huurbescherming ten gunste van de huurder. Ik benadruk hierbij dat met de tekst van dit artikel slechts wordt bedoeld dat de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet eindigt. Met dit artikel wordt niet bedoeld dat de huurrelatie per definitie eindigt als de verhuurder de huurder na de looptijd van de vergunning tegen betaling gebruik van het gehuurde laat maken.

Verder was in deze uitspraak duidelijk dat de relatie tussen onderverhuurder en onderhuurder niet werd beheerst door de regels van de Leegstandwet nu door partijen niet was voldaan aan de eisen van artikel 16 lid 12 Leegstandwet. Bij het niet toepassen van laatstgenoemd artikel blijft volgens artikel 16 lid 13 Leegstandwet artikel 15 lid 1 Leegstandwet buiten toepassing. Dit betekent dat de onderhuurder in beginsel een beroep kan doen op huurbescherming van artikel 7:269 BW nu de werking van dit artikel niet door de Leegstandwet wordt geblokkeerd.
Deze mogelijke bescherming mocht deze onderhuurder echter niet baten. De rechter was van mening dat hier sprake was van een huurovereenkomst van korte duur, waardoor artikel 7:269 BW alsnog buiten toepassing geplaatst kon worden. In de alinea's 4.2, 4.3 en 4.4 van deze uitspraak wordt dit standpunt gemotiveerd door te wijzen naar de aanbiedingsbrief.
In deze aanbiedingsbrief van de onderverhuurder aan onderhuurder staat vermeld dat de onderverhuurder een bruikleenovereenkomst/huurcontract van beperkte duur met de eigenaar heeft afgesloten en dat de onderverhuurder het pand voor korte tijd in beheer had. Bij het aangaan van de onderhuurovereenkomst had voor beide partijen duidelijk moeten zijn dat zij een kortstondige huurrelatie zouden aangaan. Dit volgt tevens uit de overeengekomen lage huurprijs.
De bedoeling van hoofdverhuurder, onderverhuurder en onderhuurder was ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. Hoofdverhuurder en onderverhuurder hebben consequent vastgehouden aan deze bedoeling. De duur van de huurovereenkomst doet hier niet aan af nu algemeen bekend is dat met het ontwikkelen en uitvoeren van renovatieprojecten enige tijd gemoeid kan zijn.

Campuscontracten>>

Campuscontracten vormen een bepaald soort overeenkomst voor bepaalde duur. Deze overeenkomsten zijn bedoeld voor de verhuurders van woningen en kamers voor studenten.
De huurovereenkomst wordt gesloten voor de duur van de studie van de huurder. Dit is in het huurrecht bijzonder, omdat vůůr invoering van de wettelijke regeling die huurbeŽinding om deze reden mogelijk maakt niet een dergelijke beŽindigingsgrond was geaccepteerd, die rechtstreeks betrekking heeft op de persoonlijke situatie van de huurder, die niet direct met de huurovereenkomst te maken heeft.
Bij het beŽindigen van de studie en/of beŽindiging van de inschrijving aan een onderwijsinstelling kan de huurovereenkomst door de verhuurder worden beŽindigd om doorstroming van de woonruimte ten behoeve van andere studenten te bevorderen.

Een verhuurder kan woonruimte verhuren door middel van een campuscontract. In dit contract staat dan ook een bepaling opgenomen dat de huur kan worden beŽindigd na afronding van de studie en/of beŽindiging van de inschrijving bij een aangewezen onderwijsinstelling. Als een dergelijke bepaling in het contract ontbreekt, dan is er geen sprake van een campuscontract.

Een verhuurder mag in het kader van het campuscontract jaarlijks een bewijs van inschrijving van de huurder verlangen bij een universiteit of hoge school verlangen. Een huurder heeft dan drie maanden de tijd om hieraan te voldoen. De verhuurder mag vervolgens de huur opzeggen als de huurder geen bewijs van inschrijving bij een aangewezen onderwijsinstelling aan kan tonen. Deze regeling is nu uitdrukkelijk neergelegd in artikel artikel 7:274 lid 4 BW. De opzeggingsmogelijkheden zijn voor deze specifieke doelgroep van huurders voor de verhuurder verruimd om doorstroming van woningen voor studenten te bevorderen. Voor het overige gelden de normale regels van opzegging. Voor verdere informatie over de opzegging van de huurovereenkomst zie het hoofdstuk:de opzegging (formaliteiten).

De huurder van campuscontracten komt voor een belangrijk deel dezelfde bescherming toe als die alle andere huurder hebben (gebrekenregeling, huurprijsrecht, regeling opzegging, etc). De verhuurder kan immers weliswaar opzeggen op grond van de bepalingen van het campuscontract, maar de verhuurder zal zich toch tot de rechter moeten wenden als de huurders het gehuurde niet vrijwillig wenst te verlaten. De rechter zal dan op grond van de besproken bepalingen de huurovereenkomst wel moeten beŽindigen als het huurcontract daartoe aanleiding geeft.

Er bestaat een mogelijkheid om contracten die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan met betrekking tot woningen ten behoeve van studenten om te zetten naar overeenkomsten voor bepaalde tijd. Zie voor de mogelijkheid van omzetting van een huurcontract voor onbepaalde tijd naar een huurcontract voor bepaalde tijd in het kader van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst verbandhoudende met campuscontracten het hoofdstuk: De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.

Huurovereenkomst van korte duur >>

Inleiding

De overeenkomst van korte duur is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Hieronder vallen de huurovereenkomst voor vakantiehuisjes en de huurovereenkomsten voor wisselwoningen. De wisselwoning wordt vaak gebruikt om huurders tijdelijk te huisvesten gedurende de renovatie van hun woning. Op deze overeenkomsten zijn de beschermende bepalingen van het woonrecht van artikel 7:232 lid 2 BW e.v. niet van toepassing.

De overeenkomst naar aard van korte duur kan ook in andere situaties van toepassing zijn. Deze kan ook worden aangewend als de verhuurder een woning binnen een bepaalde termijn wenst te slopen te renoveren waarbij huurbeŽindiging noodzakelijk is. Er moet dan wel sprake zijn van een huurovereenkomst, waarin uitdrukkelijk is vastgelegd dat er sprake is van een tijdelijk huurcontract. Een voorbeeld van een overeenkomst naar aard van korte duur wordt gegeven in het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 23 oktober 2009 LJN: BK3219, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 190286 . In deze overeenkomst is tussen partijen vastgelegd dat de huurder na een bepaalde periode de woning zou moeten verlaten wegens verkoop van de woning door de verhuurder, of terugkomst van de verhuurder. De bepalingen waarin dit is vastgelegd lieten volgens de rechter geen twijfel dat het de bedoeling van partijen was om het gebruik van de woning door de huurder tijdelijk te laten zijn ťn naar zijn aard van korte duur.
Ook in het geval er sprake is van een overeengekomen bepaalde periode, is het niet noodzakelijk om een exacte einddatum in het contract op te nemen. Uit het contract moet wťl duidelijk zijn dat - door bijvoorbeeld sloop van de woning - het contract binnen een bepaalde termijn moet worden beŽindigd. Hiervan is bijvoorbeeld ook sprake als de huurder na beŽindiging van een stageplek in een ziekenhuis de gehuurde woonruimte moet ontruimen (zie de uitspraak van de kantonrechter te 's-Hertogenbosch van 17 februari 2011 LJN: BX5625, sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch, 710661 ). Ook als op de overeenkomst de Leegstandwet van toepassing zou kunnen zijn en op deze overeenkomst de Leegstandwet niet van toepassing is verklaard, staat dit er niet aan in de weg om de overeenkomst naar aard van korte duur aan te merken. De Hoge Raad heeft hierover in alinea 3.6 van haar arrest van 13 april 2012 LJN: BV2628, Hoge Raad, 10/04442 het volgende opgemerkt: ďdat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevatĒ.

Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling echter zeer restrictief te worden opgevat en gaat het om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval zich voordoet, past dan ook terughoudendheid. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495 met noot PAS, rechtsoverweging 3.4).

Het is partijen in die situaties dan altijd duidelijk dat de huurperiode van tijdelijke aard is, waarbij de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten buiten het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW vallen.
Terecht stelt mr. M.H. Wissink in zijn conclusie van het arrest van de Hoge raad van 13 april 2012 dat het toelaten van tijdelijke verhuur van woonruimte een lastige kwestie is. Er moet immers een evenwicht worden gevonden tussen, enerzijds, de overwegingen van opportuniteit die er in bepaalde situaties voor kunnen pleiten om tijdelijke verhuur van woonruimte bij uitzondering toe te laten en, anderzijds, de wens om huurders van woonruimte adequaat te beschermen, mede tegen misbruik van bepalingen die een uitzondering bevatten op de reguliere regels van huurbescherming in afdeling 7.4.5 BW.

Het gerechtshof te Amsterdam komt in haar arrest van 19 november 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4154 tot de conclusie dat er niet sprake was van een huurovereenkomst van naar aard korte duur. De verhuurder had namelijk na beŽindiging van huurovereenkomsten op grond van de Leegstandwet in de loop van 2009/2010 het beheer van deze woningen overgedragen aan Anti-Kraak. De verhuurder wenste de woningen binnen korte termijn te slopen. De bewoners die onder de Leegstandwet in de woning woonden mochten een bruikleenovereenkomst sluiten, waarbij de bewoners als bemiddelingskosten aan Anti-Kraak een vergoeding tussen Ä 900 en Ä 960 voor een gebruiksperiode van zes maanden moesten betalen. In alinea 3.1.6 van het arrest zijn de voorwaarden opgenomen op grond waaronder de voorgestelde bruikleenovereenkomst was gesloten. Eind 2009 was duidelijk geworden dat de woningen niet eerder gesloopt zouden worden dan tegen 2015. Het hof stelt eerst vast dat er geen sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst nu er sprake was van voortgezet gebruik van de woningen door de bewoners. Anti-Kraak heeft niet kunnen verklaren op grond van welke diensten de vergoedingen van Ä 900 en Ä 960 per zes maanden betaald diende te worden. Het hof was daarom van mening dat die vergoeding als tegenprestatie aangemerkt dient te worden voor het in gebruik verstrekken van de woning aan de bewoners. De rechtsverhouding tussen haar en de bewoners dient op grond van artikel 7:201 BW aangemerkt te worden als huurovereenkomst (alinea 3.8 van het arrest).
Verder verwijst het hof naar de restrictieve uitleg die gegeven moet worden aan de overeenkomst van korte duur. Aangezien volgens het hof de woningen nog voldoende geschikt waren voor langdurige bewoning was er volgens het hof onvoldoende reden om ten tijde van het aangaan van de overeenkomst met Anti-Kraak deze overeenkomsten als overeenkomst van korte duur aan te merken.
Het hof geeft in alinea 3.13 van het arrest nog aan dat met de bewoners een gewone huurovereenkomst was gesloten. omdat de mogelijkheden van de verhuurder om tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet waren uitgeput. Ik ga ervan uit dat het hof hiermee impliciet te kennen geeft dat na het einde van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 16 lid 7 Leegstandwet de overeenkomst op grond van de Leegstandwet wordt omgezet in een reguliere overeenkomst met huurbescherming ten gunste van de huurder.

Ik heb zelf in een eerdere uitgave van dit boek geworsteld met dit vraagstuk. Ik vroeg mij af of de wetgever hier niet zou moeten ingrijpen. Met name vroeg ik mij af of er geen plaats zou zijn voor toepassing van de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW als de Leegstandwet toegepast zou kunnen worden in een bepaalde situatie. Na bestudering van de conclusie van mr. Wissink ben ik van mening dat een aanvullende wettelijke regeling niet nodig is en dat de Leegstandwet geen exclusieve regeling bevat. Als de Leegstandwet wel van toepassing zou kunnen zijn, dan loopt de verhuurder het risico dat huurder huurbescherming toekomt als niet voldoende duidelijk is dat er sprake is van een overeenkomst van korte duur.
Ik adviseer de verhuurder toch gebruik te maken van de Leegstandwet als er sprake is van huurbeŽindiging binnen korte termijn in verband met sloop en/of renovatie. In dat geval wordt elke discussie over huurbescherming in het nadeel van de huurder beslecht zonder dat het huurcontract geÔnterpreteerd dient te worden. Het lijkt mij onverstandig om een risico voor wat betreft de interpretatie over de duur van de overeenkomst te nemen als de Leegstandwet van toepassing kan worden verklaard. Zoals in zoveel gevallen doen de problemen zich juist voor wanneer partijen niet optimaal gebruik hebben gemaakt van de wettelijke mogelijkheden. Het is ieder geval goed om te weten dat de Leegstandwet niet een exclusieve regeling bevat om de duur van de huurovereenkomst te begrenzen.
Op deze plaats lijkt het mij van toegevoegde waarde om de wetsgeschiedenis van artikel 7:232 lid 2 BW beknopt weer te geven. Uit de wetsgeschiedenis wordt duidelijk dat artikel 7:232 lid 2 BW en de voorloper van dit artikel bedoeld is voor overeenkomsten waarvan onomstotelijk duidelijk is dit hier sprake is van overeenkomsten van korte duur. Mede door deze achtergrondinformatie is het duidelijk dat een aanvullende wettelijke regeling overbodig is.

Bij de invoering van de voorloper van artikel 1623a e.v. (oud) BW werd door de minister bij mondelinge behandeling gesteld Noot 126a:"Ik wil er graag een uiteenzetting over geven, maar mijn conclusie is bij voorbaat dat voor die vrees geen grond aanwezig is. Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. (...) Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. (...) Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende duur. (...) Uiteindelijk zal de rechter het moeten uitmaken. (...) Ik blijf erbij dat wij geen behoefte hebben aan een aanvulling op dit punt.
In de memorie van antwoord schreven de minister en de staatssecretaris Noot 126b : "Genoemd artikel geeft aan voor welke overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte deze wet niet geldt, namelijk die, welke een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het zuiver feitelijk criterium is derhalve de duur van de overeenkomst. Om ontduiking te voorkomen, is in de wet dit criterium gegeven. Bij geschil zal de rechter van geval tot geval moeten beslissen of de huurovereenkomst wel of niet door deze wet wordt beheerst. (Ö) Het noemen van meerdere voorbeelden houdt het gevaar in, dat een min of meer limitatieve opsomming zou kunnen worden verondersteld. De ondergetekenden zijn van mening, dat de bedoeling omtrent de aard van het gebruik, namelijk van korte duur, duidelijk is."
Mr. Wissink merkt ten aanzien een exclusieve werking van de Leegstandwet het volgende op: ďDe bewoordingen en stelsel van de Leegstandwet geven op zichzelf beschouwd geen aanleiding te veronderstellen dat de regeling van de Leegstandwet exclusief is bedoeld. Uit artikel 15, aanhef en lid 1 onder c, en artikel 16, lid 1 Leegstandwet Noot 126c volgt dat indien een vergunning voor tijdelijke verhuur volgens de Leegstandwet is verleend, dan artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing is. Is dat laatste niet het geval, dan heeft de Leegstandwet geen rechtsgevolg in relatie tot artikel 7:232 lid 2 BWĒ. Dit betekent dus dat als de Leegstandwet van toepassing is verklaard er geen discussie over toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW hoeft te zijn.

Daarnaast werd bij invoering van de regeling van artikel 7:232 lid 2 BW nog opgemerkt dat artikel 7:232 lid 4 BW het eerstgenoemde artikel niet beperkt. De regeling voor slooppanden, die aan de gemeenten toehoren gelden niet slechts de panden voor korte duur Noot 126d. De memorie van toelichting op deze wet merkt het volgende op: ďZoals ook in de MvT wordt opgemerkt, bestaat er verschil tussen de regeling voor de gemeentelijke slooppanden en de uitzondering voor gebruik van korte duur. De regeling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW heeft een eigen toepassingsgebied (woningen in gebouwen die aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd), dat afwijkt van het toepassingsgebied van de regeling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW (dat ziet op elke huur dat een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is). De rechtsgevolgen van beide regimes verschillen, onder meer in die zin dat bij de regeling voor de gemeentelijke slooppanden de feitelijke contractduur geen rol speeltĒ.

De rechtspositie van de huurder van een overeenkomst die als een overeenkomst voor korte duur wordt gekwalificeerd, ontbeert elke vorm van huurbescherming (zie artikel 7:232 lid 2 BW). De situaties die onderstaand worden beschreven verschillen, met name voor wat betreft de overeenkomsten die tijdelijk worden gesloten in verband met sloop en/of renovatie van de gehuurde ruimte, feitelijk niet - voor wat betreft de duur van de overeenkomst - van huurovereenkomsten die onder artikel 7:274 lid 2 BW vallen. Of een huurder nu een woning dient te verlaten na een huurperiode van een jaar, omdat de verhuurder weer van zijn woning gebruik wenst te maken, verschilt niet zo veel van de situatie dat een huurder een woning dient te verlaten wegens aanvang van de sloop van de woning op een overeengekomen tijdstip. De huurder die een huurovereenkomst heeft gesloten die valt onder de situatie als genoemd in artikel 7:274 lid 2 BW kan wel aanspraak maken op de regeling van artikel 7:233 BW e.v. (Boek 7 BW titel 4, afdeling 5). Een huurder die een overeenkomst voor naar aard korte duur sluit kan niet op de regels van deze afdeling terugvallen.

Als de partijbedoeling duidelijk is gericht op de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur, dan lijkt er niets op tegen de huurbescherming ten behoeve van de huurder uit te schakelen. Het huurrecht wordt immers beheerst door contractsvrijheid. Partijen mogen overeenkomen dat een woning voor korte periode wordt verhuurd (zodat de huurder huurbescherming ontbeert). Als het de huurder volkomen duidelijk is waar hij aan toe is voor wat betreft de korte huurperiode, dan is er geen bezwaar om de huurovereenkomst als een overeenkomst voor bepaalde periode aan te merken.
Het is partijen in die situaties dan altijd duidelijk dat de huurperiode van tijdelijke aard is, waarbij de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten buiten het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW vallen. Als de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten, vallen binnen het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW, dan is uiteraard deze wettelijke regeling van toepassing.
Als de omstandigheden waaronder de overeenkomst wordt gesloten, vallen binnen het bestek van artikel 7:274 lid 2 en 4 BW, dan is uiteraard deze wettelijke regeling van toepassing. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, besliste in haar vonnis van 17 november 2011 (LJN: BV5570, sector kanton Rechtbank Haarlem,519748/CV EXPL 11-9411) dat er te weinig aanknopingspunten aanwezig waren om te spreken van een overeenkomst van korte duur. Er was sprake van een normale bewoonbare woning en bij aanvang van de overeenkomst was niet duidelijk gemaakt dat de woning na een periode van een jaar ingrijpend gerenoveerd zou moeten worden.
In het arrest van het gerechtshof Arnhem van 15 december 2009 (LJN: BL8880, gerechtshof Arnhem, 200.022.890) was het hof eveneens van mening dat uit het huurcontract niet duidelijk was te herleiden dat partijen duidelijk een overeenkomst voor tijdelijke aard aan zijn gegaan. In de huurovereenkomst stond dat deze was aangegaan voor onbepaalde tijd en er waren gebruikelijke bepalingen over het onderhoud overeengekomen. Dat de verhuurder duidelijk had gemaakt dat zij de woning minimaal anderhalf jaar in beheer zou hebben deed hier niets aan af. Aangezien hier sprake was van een onderhuurovereenkomst van zelfstandige woonruimte kwam de huurder een beroep op huurbescherming op grond van artikel 7:269 lid 1 BW toe.
Ik begrijp gezien het bovenstaande niet zo goed dat de voorzieningenrechter te Rotterdam in haar vonnis van 30 oktober 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8482 ) tot de conclusie kwam dat er geen overeenkomst was gesloten die naar aard van korte duur gekwalificeerd kon worden. In rechtsoverweging 4.3 komt de rechter immers tot de conclusie dat "het derhalve voorshands voldoende aannemelijk dat het - voor beide partijen - onmiskenbaar ging om een huurovereenkomst voor een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning. Deze tijdelijke verhuur, die tussentijds kon worden opgezegd, is bedongen met het oog op verkoop". Ik begrijp niet dat de rechter desondanks tot het oordeel komt dat er geen sprake is van een overeenkomst van naar aard korte duur. De motivatie om tot dit oordeel te komen ontbreekt naar mijn mening volledig. De rechter komt vervolgens tot een ontruiming op grond van artikel 6:248 lid 2 BW. Gezien het feit dat de verhuurder van de woning na de verkoop van de woning een contractuele boete van Ä 22.000,00 zou verbeuren. Daarnaast was de rechter van mening dat de verhuurder er door de handelwijze van de huurders "op geen enkele wijze op bedacht te zijn dat hij niet aan zijn verplichtingen jegens de kopers zou kunnen voldoen". Het ging hier ook om een vriendendienst.
Ik vind de argumentatie van de rechter teneinde de woning te kunnen laten ontruimen in beginsel minder sterk dan wanneer de ontruiming was gebaseerd op een overeenkomst van naar aard van korte duur. Ik vind het gezien de omstandigheden van het geval en gezien de rechtszekerheid meer recht doen om de ontruiming van de huurders te baseren op een overeenkomst van naar aard van korte duur. De door de rechter toegepaste weg biedt naar mijn mening minder rechtszekerheid.

De partijbedoeling en de overeenkomst van korte duur

Restrictieve uitleg van de overeenkomst van korte duur
De huurder kwam volgens de voorzieningenrechter van de rechtbank 's-Gravenhage in haar vonnis van 15 februari 2011 (LJN: BP8136, rechtbank 's-Gravenhage, 385723/KG ZA 11-78) huurbescherming toe nadat de verhuurder eerst een overeenkomst van zes maanden en aansluitend daaraan een overeenkomst voor de periode van een jaar had gesloten. De verhuurder had de woning gedurende de huurperiode verkocht en wenste de woning vrij van huur aan de koper te leveren.
Ook hier verwees de rechter naar de aard en de bedoeling van partijen en de wetsgeschiedenis waaruit de restrictieve uitleg van de overeenkomst van naar aard korte duur duidelijk naar voren komt. De rechter was van mening dat er in dit geval sprake was van een huurovereenkomst gesloten voor de duur van ťťn jaar, die ook nog eens direct werd voorafgegaan door een huurovereenkomst voor de duur van zes maanden. Deze overeengekomen - in tijd beperkte - duur kon niet als 'korte duur' in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW worden beschouwd. Daarvan is naar de mening van de rechter bijvoorbeeld sprake in geval van noodoplossingen ten behoeve van de huurder, gebruik in afwachting van een op handen zijnde renovatie of verkoop alsmede verhuur met een beperkt en tijdelijk karakter. Dit was hier niet aan de orde. Nu Boek 7, Titel 4, afdeling 5 op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is, zou de overeenkomst opgezegd moeten worden, hetgeen niet had plaatsgevonden. Nu de woning niet overduidelijk voor partijen binnen korte termijn na het sluiten van de huurovereenkomst voor sloop of renovatie was bestemd, kon de rechter de overeenkomst - mede gezien de restrictieve uitleg die bij interpretatie van de overeenkomst moet worden toegepast - niet aanmerken als een huurovereenkomst voor naar aard van korte duur. Er was tevens geen sprake van een overeenkomst voor bepaalde tijd op grond van artikel 7:274 lid 2 BW. Deze verhuurder had de woning voor een bepaalde periode kunnen verhuren op grond van de Leegstandwet.
Dat een huurovereenkomst waarin en bepaalde huurperiode stond vermeld waarbinnen partijen de huurovereenkomst niet konden beŽindigen niet hoeft te leiden tot de kwalificatie van een overeenkomst van korte duur werd in het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 13 oktober 2011 bevestigd ( LJN: BU4226, sector kanton rechtbank Haarlem, 528145/VV EXPL 11-250 ). De rechtbank overwoog uitdrukkelijk dat het enkele feit dat de huur volgens de door verhuurder gestelde - en door huurder betwiste- afspraak voor slechts drie jaar zou gelden maakte niet dat sprake was van een huur die naar zijn aard van korte duur was. Naar de mening van de rechtbank waren daarom de wettelijke regels voor opzegging van de huur van woonruimte van toepassing. Ik lees in deze uitspraak tevens de mogelijkheid om een huurovereenkomst met een beperkte tijdsclausule aan te gaan waarbinnen opzegging door partijen niet mogelijk is. De regels van opzegging zijn daarentegen onverkort van toepassing. Dit betekent dus dat de verhuurder de overeenkomst niet kan beŽindigen tegen het einde van de huurperiode. Artikel 7:274 lid 2 is immers niet van toepassing.
Door de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, werd een overeenkomst voor bepaalde duur in haar vonnis van 5 juni 2012 (LJN: BX0197 sector kanton rechtbank Amsterdam, CV11-5911) wťl aangenomen. Hoewel uit de huurovereenkomst de bedoeling van partijen niet duidelijk uit de verf kwam (huurperiode van korte duur) blijkt deze bedoeling wel door verklaringen die partijen gedurende de procedure hebben afgelegd. De huurder had gedurende deze procedure verklaard dat bewoning van het gehuurde een noodsituatie betrof en dat bewoning voor ongeveer een jaar zou zijn. Door de rechter wordt uit deze verklaring een bedoeling van de huurder gedestilleerd om de woning slechts een korte periode te bewonen. Volgens de rechter was de kern van de bedoeling van de verhuurder woonruimte te gaan verhuren, vanwege de noodsituatie waarin de huurder verkeerde. De verhuurder mocht er, gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken en de door de huurder gewekte verwachtingen, op vertrouwen dat de huurder uiterlijk 1 juli 2010 zou vertrekken. Gezien deze redenering werd door de rechter geacht dat hier sprake was van een overeenkomst van bepaalde duur.

Bovenstaand is het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 23 oktober 2009 LJN: BK3219, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 190286 al genoemd als voorbeeld van overeenkomst naar aard van korte duur.
De bedoeling om een huurovereenkomst voor korte duur te sluiten kwam tot uitdrukking uit de omstandigheid dat de verhuurder gedurende de overeengekomen periode te kennen had gegeven het gehuurde daadwerkelijk te willen verkopen, zoals bij aanvang van de overeenkomst ook al te kennen was gegeven. Er hadden bezichtigingen plaatsgevonden door potentiŽle kopers en er was in principe overeenstemming over de verkoop van de woning bereikt. De potentiŽle kopers hadden verklaard pas een definitieve koopovereenkomst te willen aangaan als duidelijk was dat en wanneer de huurder zou vertrekken. De huurder had telefonisch aan de verhuurder te kennen gegeven dat hij pas uit de woning zou vertrekken op het moment dat hij een andere geschikte huurwoning zal hebben gevonden voor zijn gezin.
De rechter overwoog in verband met de partijbedoeling dat voor een antwoord op de vraag of er sprake is van huur van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, moet worden gekeken naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Naast de duidelijke bepalingen in de overeenkomst was het is ook gebleken dat partijen die bedoelingen hadden geŽffectueerd, in die zin dat de verhuurder in maart 2009 had aangekondigd de woning actief in de verkoop te zetten en dat huurder vervolgens zijn medewerking had verleend aan diverse bezichtigingen. Dat huurder later, lopende de huurovereenkomst, door zijn gewijzigde gezinssituatie van gedachten was veranderd, maakte de bedoelingen van de partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet met terugwerkende kracht anders en bracht evenmin wijziging in de aard van de huurovereenkomst.

De voorzieningenrechter te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, heeft in haar uitspraak van 8 januari 2007 Noot 133 bepaald dat een huurovereenkomst die in het kader van de sloop van een woning was gesloten en waarvoor geen vergunning in het kader van de Leegstandwet was aangevraagd, toch had te gelden als een overeenkomst voor korte duur, ondanks het feit dat de overeenkomst al 3,5 jaar had geduurd. De huurder kwam geen huurbescherming toe. In het onderdeel "Huurovereenkomst voor korte duur" wordt hier nader op ingegaan.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 15 april 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:3195 beslist dat er sprake was van een overeenkomst van naar aard korte duur. Hier was door de verhuurder aan een buitenlandse studente woonruimte verhuurd. De huurovereenkomst is aangegaan voor 10 maanden, te weten voor de periode 1 september 2011 tot en met 30 juni 2012. Partijen zijn een huurprijs van Ä 322,- per maand overeengekomen, inclusief kosten voor verwarming, elektriciteit, water en andere bijkomende kosten.
Het hof geeft eerst weer dat de regeling restrictief moet worden uitgelegd. De overwegingen van het hof komen overeen met de overwegingen die boven al zijn weergegeven.
Verder geeft het hof de feiten weer. Het hof stelt de omstandigheden vast waaronder de woonruimte is verhuurd.
Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet het de huurder duidelijk zijn geweest, dat het aanbod van de verhuurder slechts tijdelijke woonruimte betrof. Het door haar ondertekende contract vermeldt dit een aantal malen en is in dat opzicht niet voor misverstand vatbaar. Het hof bevestigt dat de tekst van de overeenkomst niet zonder meer doorslaggevend is, is deze hier, mede gelet op de helderheid ervan, niet zonder belang. Het hof acht de volgende omstandigheden van belang:

  • Gelet op die bijzondere context had huurder moeten doorzien dat de limitering in duur nodig was om de komst van buitenlandse studenten ook in het volgende studiejaar te kunnen faciliteren;
  • De door huurder gehuurde woonruimte maakte onderdeel uit van een speciaal voor buitenlandse gasten gereserveerd segment op de woningmarkt voor studenten, waar "gewone" Nederlandse studenten geen toegang toe hadden;
  • In afwijking van de ďgewoneĒ kamers in het complex wordt deze kamer geheel gestoffeerd en gemeubileerd aangeboden Ė zelfs met de mogelijkheid om bedlinnen (dekbedovertrek, sloop en hoeslaken) bij te huren voor Ä18,50 per verblijf. Verder springt in het oog dat er sprake was van 24-uurs service, toezicht en schoonmaakfaciliteiten ďall this in comparison with the rental of a hotel roomĒ, hetgeen niet bepaald met het beeld van een doorsnee studentenkamer correspondeert.
Het vorenoverwogene brengt het hof tot de conclusie dat het onderhavige geval zich wel degelijk onder de uitzonderingsbepaling van artikel 7:232 lid 2 BW laat brengen, zodat de vordering van huurder niet kan slagen.

Uit de uitspraken die zijn weergegeven concludeert de rechter dat als tussen partijen vaststaat dat er een duidelijke einddatum van de overeenkomst is overeengekomen, dat er dan sprake is van een overeenkomst van naar aard korte duur. Het bevreemdt mij dat er geen onderscheid wordt gemaakt tussen een overeenkomst die voor drie weken met betrekking tot een woning wordt gesloten, en de overeenkomst die met betrekking tot een woning voor drie jaar wordt gesloten. Van de eerste overeenkomst kan toch worden gezegd dat deze voor korte duur wordt gesloten, terwijl dat voor wat betreft het tweede voorbeeld niet zonder meer kan worden gezegd. Waar ligt de grens tussen de overeenkomst naar aard van korte duur en wanneer er niet meer kan worden gesproken van een overeenkomst van naar aard van korte duur. Het lijkt toch logisch dat de duur van de overeengekomen periode van belang is voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een overeenkomst van naar aard van korte duur. Een overeenkomst die voor bepaalde tijd wordt gesloten hoeft immers nog niet te voldoen aan de voorwaarden van een overeenkomst van korte duur. Ik ben van mening dat deze uitspraken, met name de uitspraken met betrekking tot sloop/renovatie van de woning, voor de verhuurder een mogelijkheid geven om zich op gemakkelijke wijze van een huurder te ontdoen. Dat geldt eens te meer als de voorwaarden waaronder de overeenkomst is gesloten niet, of niet meer voldoen aan de voorwaarden om de overeenkomst onder de regels van de Leegstandwet te kunnen brengen.

Bewoning gehuurde in afwachting van levering na verkoop van de woning

De overeenkomst waarbij de koper van de gekochte woning, deze voor de levering al daadwerkelijk in gebruik neemt en voor dat gebruik maandelijks een vergoeding betaalt aan de verkoper is een huurovereenkomst voor korte duur. De huurovereenkomst eindigt op de dag van transport dan wel bij ontbinding van de koopovereenkomst. Noot 134 Huurbescherming werd ook niet aangenomen in het kort geding voor de voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Hertogenbosch van 25 april 2007 158021 / KG ZA 07-246 : Een voormalige eigenaar /verkoper had een woning na een echtscheiding toebedeeld gekregen en was genoodzaakt de woning te verkopen. Deze persoon sloot in afwachting van realisatie van verkoop en levering van de woning een huurcontract voor korte duur. De omstandigheden in deze zaak die voor de rechter meewogen in zijn beslissing dat de overeenkomst inderdaad als een huurovereenkomst naar aard van korte duur was te beschouwen luidden als volgt:

  • De woning betrof geen woning die voor de sociale sector is bedoeld (huurprijs was Ä 1750,- per maand);
  • In de hypotheekakte van de woning stond een huurbeding opgenomen. Door overtreding van dit beding zou de bank tot ontruiming van de woning over kunnen gaan;
  • Het verhuren was een preventie tegen kraken;
  • In de overeenkomst hadden partijen uitdrukkelijk vastgelegd dat de overeenkomst strekte ter voorkoming van kraak, dat de verhuurder/eigenaar de woning in de verkoop had en dat verkoop en levering door verhuurder/eigenaar op betrekkelijk korte termijn werd voorzien. De huurder stemde uitdrukkelijk in met het beschikbaar stellen van de woning voor bezichtiging door potentiŽle kopers;
  • De eigenaar/verhuurder had, in goed vertrouwen afgaande op hetgeen tussen partijen was overeengekomen, met een derde een verkoopovereenkomst gesloten op grond waarvan hij gehouden was op 1 mei 2007 leeg en ontruimd te leveren, bij gebreke waarvan hij een contractuele boete van Ä 80.000 verbeurde.
Deze uitspraak lijkt juist, nu ook in het huurrecht de partijbedoeling als uitgangspunt van de overeenkomst heeft te gelden en de huurprijs bovendien boven de liberalisatiegrens uitstijgt, waardoor de huurder niet extra huurbescherming wordt geacht behoort te hebben (dus geen woning uit de sociale huursector). Zie ook de uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Almelo van 7 juli 2008 LJN:†BE8686,†rechtbank Almelo, 94851 / KG ZA 08-164 , waarin de voorzieningenrechter geen huurbescherming toekende aan de koper van een woning die van de verkoper in afwachting van de levering de mogelijkheid had gekregen de woning op grond van een "verklaring sleutelgebruik" te gebruiken. De koper had zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet na kunnen komen wegens het niet kunnen regelen van een financiering. Aangezien de koper niet aan kon tonen dat was overeengekomen dat hij permanent in de woning mocht wonen, werd de woning na ontbinding van de koopovereenkomst zonder recht of titel door de koper bewoond en diende de koper de woning te ontruimen. De rechtbank 's-Gravenhage gaf in een soortgelijke casus een gelijksoortige beslissing in haar uitspraak van 19 mei 2009 ( LJN: BI4427, rechtbank 's-Gravenhage, 334081 / KG ZA 09-416 ).

Uitspraken in verband met sloop van woonruimte

De voorzieningenrechter te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, heeft in haar uitspraak van 8 januari 2007 Noot 133 ook bepaald dat een huurovereenkomst die in het kader van de sloop van een woning was gesloten en waarvoor geen vergunning in het kader van de Leegstandwet was aangevraagd toch had te gelden als een overeenkomst voor korte duur, ondanks het feit dat de huurperiode al 3,5 jaar had geduurd. De huurder kwam geen huurbescherming toe. Het ging hier om de vordering tot ontruiming van de woning en niet om huurbeŽindiging. Tot de laatste vordering is de rechter in een voorlopige voorziening immers niet bevoegd.

Volgens de kantonrechter moest voor het karakter van de huurovereenkomst worden gekeken naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik van het gehuurde, de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. De kantonrechter overwoog dan dat het partijen volkomen duidelijk was dat de woning voor de sloop bestemd was, dat de huurders bij aanvang van de overeenkomst hebben begrepen dat de woning voor de sloop bestemd was en dat de verhuurder dit altijd heeft volgehouden. Vervolgens hebben de huurders 3,5 jaar in de woning gewoond, maar volgens de rechter was er geen periode aan te duiden gedurende welke de huurders redelijkerwijs hadden kunnen menen dat zij definitief in de woning zouden kunnen blijven. Volgens de kantonrechter had de huurder bewust genoegen genomen met een zwakke rechtspositie.
De verhuurder had bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk gemaakt dat er sprake was van een huurovereenkomst voor korte duur in verband met sloop van de woning. In het huurcontract stonden allerlei verwijzingen dat het huurcontract slechts voor tijdelijke duur was aangegaan. Er stond echter geen einddatum in het huurcontract opgenomen. De huurder zou de woning volgens het huurcontract moeten verlaten op eerste aanwijzing van de verhuurder.

Als de partijbedoeling duidelijk is gericht op de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur, dan lijkt er niets op tegen de huurbescherming ten behoeve van de huurder uit te schakelen. Het huurrecht wordt immers beheerst door contractsvrijheid. Partijen mogen overeenkomen dat een woning voor korte periode wordt verhuurd (zodat de huurder huurbescherming ontbeert). Als het de huurder volkomen duidelijk is waar hij aan toe is voor wat betreft de korte huurperiode, dan is er geen bezwaar om de huurovereenkomst als een overeenkomst voor bepaalde periode aan te merken. Laatstgenoemde uitspraak roept naar de mening van Huurgeschil.nl - in aansluiting op wat hierover in de inleiding van dit onderdeel al is gezegd - veel vraagtekens op. Er kan moeilijk van een overeenkomst van korte duur worden gesproken als de einddatum van de huurperiode bij benadering niet valt te noemen.
In de besproken casus van de voorzieningenrechter te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, van 8 januari 2007, had de verhuurder kunnen kiezen voor verhuring op grond van de Leegstandwet en dan had men zekerheid kunnen hebben over huurbeŽindiging op grond van de Leegstandwet. De positie van de huurder is dan glashelder. Waarom had de verhuurder niet voor deze veilige weg gekozen? Voorts is de huurprijs in deze uitspraak niet aan de orde gesteld. Betaling door de huurders van een "normale huurprijs" maakt de positie toch anders als de huurders een symbolisch bedrag zouden betalen. Daarnaast was er geen vaste huurperiode afgesproken. De huurperiode van 3,5 jaar lijkt te lang om van een huurperiode van korte duur te spreken. De uitspraak van deze kantonrechter is op zijn minst merkwaardig te noemen.

Huurovereenkomst van korte duur en leeftijd gebondenheid van huurcontract

In een uitspraak van de voorzieningsrechter te Amsterdam van 11 mei 2006 Noot 135b heeft de rechter bepaald dat er na een huurperiode sprake was van een huurovereenkomst van korte duur. De rechter stond de verhuurder toe het gehuurde te ontruimen.
De feiten die aanleiding tot deze uitspraak gaven waren:

  • verhuurder stelde zich tot doel het verschaffen van betaalbare woonruimte aan jongeren, of aan anderen die door omstandigheden buiten gangbare patronen vallen;
  • Sinds enige jaren hanteert de verhuurder een leeftijdsgrens van 27 jaar;
  • Bij het sluiten van de huurovereenkomst was de huurder er uitdrukkelijk op gewezen dat er een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten tot dat de huurder de leeftijd van 27 jaar heeft bereikt;
  • De huurder is akkoord gegaan met huurovereenkomst voor bepaalde tijd die niet langer loopt dan tot zijn 27ste jaar.
Volgens de rechter gaven bovengenoemde feiten aanleiding voor de conclusie dat er sprake is van huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. Vanwege deze kwalificatie is artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing, waardoor de huurder geen huurbescherming geniet. Voorts achtte de rechter artikel 7:228 lid 1 BW van toepassing, waardoor de huurovereenkomst niet door opzegging eindigt, maar door verloop van tijd (in dit geval doordat de huurder 27 jaar oud is geworden). Nu de huurovereenkomst was geŽindigd verbleef de huurder zonder recht of titel in het gehuurde. De rechter achtte de ontruimingsvordering daarom toewijsbaar.

Huurovereenkomst voor korte duur en sloop van de woning

Volgens een uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 15 september 2008 LJN: BF1822, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 173468 was er in een situatie die aanleiding is geweest tot deze procedure, sprake van een overeenkomst van korte duur. In de casus die tot deze uitspraak heeft geleid was er een woning door een zorgcentrum tijdelijk verhuurd aan een stichting, verder te noemen de stichting, die zich inzette voor tijdelijk huisvesten van uitgeprocedeerde asielzoekers. Tussen partijen was ondubbelzinnig duidelijk gemaakt dat er sprake was van tijdelijke verhuring van de woning vanwege sloop van het complex waartoe de woning behoorde. In de overeenkomst stond onder meer de volgende bepaling opgenomen:
ďde aanleunwoningen zullen uiterlijk binnen een termijn van drie jaren na ondertekening van deze overeenkomst worden gesloopt in verband met het plan van de verhuurder om ter plaatse een dependance van het verpleeghuis van Stichting de Waalboog te vestigen. Daarnaast heeft verhuurder het plan een nieuw wooncentrum te bouwen op het eigen terrein . In verband hiermee wordt hierna te noemen woning , die deel uit maakt van het complex aanleunwoningen, voor korte duur, namelijk uiterlijk tot drie maanden vůůr de aanvang van de sloop van de aanleunwoningen verhuurd aan huurders (Ö) Huurder verklaart zich er nadrukkelijk mee akkoord dat het gehuurde slechts voor korte duur wordt verhuurd en dat hij/zij het gehuurde dient te verlaten drie maanden vůůr de geplande aanvang van de sloop. Huurder erkent dat hij om die redenen geen aanspraak kan maken op enige huurbeschermingĒ.
Verder was in het huurcontract opgenomen: ďHuurder en verhuurder stellen hierbij vast, dat zij deze overeenkomst met elkaar zijn aangegaan teneinde tijdelijk in de behoefte aan woonruimte van huurder te voorzien tot aan en in afwachting van sloop van het gehuurde ten behoeve van hiervoor genoemde bestemming. Alle termijnen genoemd in deze overeenkomst zijn afhankelijk van het daadwerkelijke tijdstip van slopenĒ.
Voorts was de huurprijs bepaald op Ä 75,- per maand inclusief kosten van bijkomende levering en diensten.

De stichting verhuurde de woning vervolgens aan een asielzoeker. In de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoekers stond de volgende bepaling opgenomen: ďHet contract wordt beŽindigd als de cliŽnte weer opvang krijgt van de overheid of een verblijfsvergunning gekregen heeft. Wanneer de cliŽnte een verblijfsvergunning gekregen heeft zal hij alles doen wat nodig is om zo snel mogelijk onafhankelijk te worden van de verhuurder. Voor de overgangsperiode zal een nieuwe contract worden opgesteldĒ. Een ander gedeelte uit het huurcontract tussen de stichting en de asielzoeker luidt: ďde stichting heeft huurcontracten waarin staat dat bewoning alleen is toegestaan aan uitgeprocedeerde asielzoekers. Daarom is de cliŽnt (= de asielzoeker) in principe verplicht een aangeboden kamer of woning te accepteren als deze niet aan de verwachtingen of wensen beantwoordt en is de cliŽnt ook verplicht huisvesting buiten Nijmegen te accepterenĒ.

De huur tussen het zorgcentrum en de stichting werd beŽindigd door middel van een brief waarin het einde van de overeenkomst werd vermeld met mededeling dat het gehuurde moest worden ontruimd en de sleutels ingeleverd dienden te worden. De stichting berichtte de huurders schriftelijk om de woning op een bepaalde datum te ontruimen en leeg op te leveren. De huurders weigerden de woning te verlaten.

De voorzieningenrechter overwoog in alinea 4.3 van het vonnis dat het geen twijfel leed dat de huurovereenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting naar zijn aard slechts van korte duur was. Partijen waren het er over eens dat het om een dergelijke overeenkomst ging. Zij hebben deze huurovereenkomst bij het aangaan daarvan ook als zodanig benoemd. Voorts bleek uit de inhoud van de overeenkomst onmiskenbaar dat het gehuurde was bestemd voor sloop binnen afzienbare termijn in verband met de nieuwbouw van de dependance van het zorgcentrum. De bewoordingen van de overeenkomst waren overduidelijk. (Ö) De bedoeling van partijen was ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. De rechter kwalificeerde de huurovereenkomst als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur was. Volgens de rechter werd de relatie tussen de stichting en de asielzoekers beheerst door eenzelfde regime (huurovereenkomst van korte duur) en kon een huurder geen beroep doen op huurbescherming. De rechter baseerde dit oordeel op grond van uitspraken van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 oktober 1982 (NJ 1983, 213) en 28 januari 1994 (NJ 1994,421) het volgende overwogen: ďWaar noch de tekst van de wet , noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend voorschrift als artikel 1623 k (voorganger van het huidige 7:269 BW, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw), niet worden uitgebreid tot gevallen van beŽindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door artikel 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen - zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist Ė partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen overeenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onderhuur) overeenkomst door andere wettelijke regels Ė ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft Ė geregeerd kan worden dan die welke overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaanĒ. De rechter was gezien bovengenoemde uitspraak van mening dat het gebruik van de woonruimte door de asielzoekers naar zijn aard slechts van korte duur was, waarop geen huurbescherming van toepassing is. De asielzoekers verbleven daarom zonder recht of titel in de woning, zodat deze de woning moesten ontruimen. In deze casus kwam de problematiek van gemengde overeenkomsten aan de orde. Mr A.M Langeloo plaatst in zijn noot bij dit arrest kritische kanttekeningen bij deze uitspraak. In het onderdeel: De Begrenzing van het begrip bedrijfsruimte wordt dit begrip verklaard.

Kritiek op deze uitspraak

Allereerst had de rechter in twijfel kunnen trekken of hier wel sprake was van een huurovereenkomst. Tussen het zorgcentrum en de stichting was een huurprijs afgesproken van Ä 75,- inclusief gebruik van gas en licht. Er kan van uit worden gegaan dat de stichting de woning aan de asielzoekers voor een zelfde prijs heeft doorbelast. Het is daarom discutabel of er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Voor het bestaan van een huurovereenkomst is betaling van huur (dus een tegenprestatie voor het gebruik van de woning) noodzakelijk. Als kan worden geconcludeerd dat er geen huur wordt betaald, dan is er geen sprake van een huurovereenkomst.

Het is niet helemaal zeker of artikel 7:232 BW e.v. op de overeenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing was. Mr. Langeloo maakt in haar noot bij deze uitspraak tussen de stichting en de asielzoekers een vergelijking met een uitspraak die is gewezen in een zaak die op 20 september 1985 heeft geleid in een arrest van de Hoge Raad (NJ 1986,260 (Zonshofje I). In deze zaak had stichting Zonshofje van een Doopsgezinde gemeente een complex van onzelfstandige woningen gehuurd ten behoeve van de kamerverhuur. Ook hier was de Hoge raad van mening dat het niet wenselijk is dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van kamers een verschillend wettelijk regime zou gelden. De Hoge Raad achtte het regime van de overeenkomst van onderhuur (in het geval van deze casus: tussen de stichting en de asielzoekers) bepalend voor het wettelijk regime dat beide overeenkomsten diende te beheersen. De Hoge Raad was deze mening toegedaan, omdat de huurbescherming van de onderhuurders dan ten onrechte niet zou bestaan.
Gezien bovenstaande redenering zou het goed verdedigbaar zijn dat het regime van artikel 7:230a BW op de overeenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing was. Het was immers aannemelijk dat tussen het zorgcentrum en de stichting was overeengekomen dat de stichting het gehuurde voor gebruik om niet aan derden ter beschikking stelde en dat het niet was bedoeld dat de stichting deze ruimte zelf als woonruimte zou gebruiken. Door als tegenprestatie voor het gebruik van de woningen geen huur te vragen, kon de relatie tussen de stichting en de asielzoeker niet als een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte worden gekwalificeerd. Daarnaast lijkt het volgens mij ook mogelijk dat het huurrecht ook niet op de relatie tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing zal zijn als er door de geringe prestatie door de stichting voor het gebruik van de bedoelde ruimte niet van huur kan worden gesproken, maar van een gebruiksovereenkomst. Ook met de in het arrest van het Zonshofje genoemde gelijkschakeling van diverse huurregimes kan de huurder (de stichting jegens het zorgcentrum) geen aanspraak op huurbescherming claimen als de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoeker als een huurovereenkomst voor korte duur moet worden gekwalificeerd.

In het arrest van het Zonshofje was bovendien de volgende nuance aangebracht. Er is een verschil tussen de rechtspositie van de onderverhuurder als deze als een commerciŽle onderverhuurder kan worden aangemerkt, of als deze onderverhuurder gezien moet worden als een instelling waarvan de verhuring dienstbaar moet zijn aan een bijzondere maatschappelijke taakstelling. Het in gebruik geven van een woning in het kader van de laatstgenoemde dienstverlening kan slechts onder het bereik van huurbescherming vallen als de essentialia van de huurovereenkomst als genoemd in artikel 7:201 BW van toepassing zijn.
Slechts als de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoekers als een volwaardige huurovereenkomst met volledige huurbescherming aan zou zijn te merken, dan zou de huurovereenkomst tussen de stichting en het zorgcentrum ook als zodanig te zijn beschouwen. De annotator is van mening dat de rechter bovengenoemde overwegingen bij zijn oordeel had moeten betrekken in plaats van zonder meer uit te gaan van een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur tussen de stichting en de asielzoekers.

Huurovereenkomst gehuurde ruimte eigendom van gemeente en die voor sloop is bestemd >>

Inleiding
In artikel 7:232 lid 4 BW staat vermeld dat de beschermende bepalingen van woonruimte niet van toepassing zijn op de huur van woonruimte in gebouwen, welke aan de gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd.
Deze bepaling is niet van toepassing bij verhuur van slooppanden door andere overheden dan gemeenten. Noot 135 Volgens de toelichting op deze wettelijke regeling (Kamerstukken II 1974/75 12 306, nr. 5 p. 2) is er gekozen om deze regeling slechts van toepassing te verklaren voor woningen die eigendom zijn van gemeenten. Een verdere uitbreiding van deze groep verhuurders (bijvoorbeeld provincies en particulieren) zou de huurbescherming ten behoeve van de huurders te zeer aantasten.
Contractduur speelt in deze regeling geen rol. Normaal gesproken zal het slechts gaan om tijdelijke verhuring van woonruimte. De regeling sluit de verhuring voor langere perioden niet uit. De regeling sluit wel verhuur van renovatiepanden (waarbij de huur niet hoeft te worden geŽindigd) uit. Als er sprake is van renovatie met sloop en vervangende nieuwbouw, dan kan deze regeling wel van toepassing is. Dat er een lange tijd kan liggen tussen het sluiten van de overeenkomst en het beŽindigen van de overeenkomst blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 9 mei 2005, waarin de rechter van mening was dat de overeenkomst na 18 jaar (!) nog kon worden beŽindigd Noot 136. De rechter motiveert dit vonnis als volgt: ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst tussen de gemeente en de huurder bestonden sloopplannen. Dat de gemeente pas 18 jaar laten de sloopplannen verwezenlijkt, doet niets af aan de mogelijkheid om de huurovereenkomst te kunnen beŽindigen zonder dat de huurder aanspraak kan maken op de beschermende bepalingen die gelden voor woonruimte (boven is al gesteld dat de huurperiode niet van belang is!).
De sloopplannen bleken ook uit de tekst van de huurovereenkomst. De sloopplannen waren bij de huurder dus bekend.

De huurder van dit soort ruimte moet zich dus realiseren dat hem als huurder van woonruimte die aan de gemeente toebehoort geen huurbescherming toekomt als de woning voor sloop is bestemd, terwijl hem deze bescherming wel toekomt als de woning aan een woningcorporatie of een particulier toebehoort.
Dat er sprake is van een voor sloop bestemde woonruimte hoeft niet slechts uit een bestemmingsplan afgeleid te worden. Deze bestemming kan ook blijken uit gemeentelijke nota's of saneringsplannen die bekend zijn bij deze gemeenten en die openbaar zijn gemaakt. De huurder moet bij het aangaan van deze overeenkomst van het tijdelijke karakter van de huurperiode op de hoogte zijn. Hoewel deze eis niet zonder meer blijkt uit de tekst van de wet, brengt de aard van deze regeling mee dat dit tijdelijke karakter van de overeenkomst wťl bij aanvang van de overeenkomst bekend moet zijn. Dit komt het best naar voren in een uitspraak van het hof te 's-Hertogenbosch van 13 januari 2004 (WR 2205,18). Het hof besliste dat voor beoordeling van de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst vallende onder de regeling van artikel 7:232 lid 4 BW beoordeeld dient te worden of de feitelijke situatie valt onder deze regeling en of partijen bekend waren met deze situatie. Het hof oordeelde voorts dat het partijen niet vrij staat de huurder de beschermende bepalingen van het huurrecht woonruimte te ontzeggen. Volgens het hof kunnen deze beschermende bepalingen slechts terzijde worden gezet als er voldoende concrete gemeentelijke plannen bestaan, die bovendien in een (onomkeerbare) uitvoeringstadium zijn gekomen om binnen afzienbare tijd afbraak te realiseren. Als deze plannen bij het sluiten van de overeenkomst onvoldoende concreet zijn, dan kan dit niet leiden tot huurbeŽindiging op grond van deze regeling. Dat wordt niet anders als er door de gemeente plannen in voorbereiding zijn die kunnen leiden tot afbraak van de verhuurde woning.

Verandering van omstandigheden
Het bijzondere regime komt te vervallen bij eigendomsoverdracht door de gemeente aan een organisatie buiten de gemeente. Aankoop door de gemeente van een voor afbraak bedoeld pand maakt het regime van artikel 7:232 lid 4 BW niet toepasbaar. Het moet de huurder immers bij aanvang van de huurovereenkomst duidelijk zijn dat er sprake is van huurbeŽindiging in verband met sloop van het pand. Dit is uiteraard niet het geval als door de gemeente van een particulier een woning wordt overgenomen die voor de sloop is bestemd. De gemeente zal de huur dan moeten beŽindigen op grond van "Dringend eigen gebruik" . De gemeente zal dan een wachttijd van drie jaar na melding van de eigendomsoverdracht in acht moeten nemen.
Mocht de gemeente een afbraakpand waarvoor een huurovereenkomst op grond van artikel 7:232 lid 4 BW is gesloten worden overgedragen aan een woningcorporatie, dan geldt de regeling niet zoals die geldt voor de gemeente die de overeenkomst heeft gesloten. Voor de verkrijger zal artikel 6:258 BW of artikel 6:248 BW wellicht uitkomst kunnen bieden.

De werking van artikel 7:232 lid 4 BW moet worden beoordeeld op grond van de situatie zoals die bij aanvang van de overeenkomst van toepassing was. Dit artikel geldt in beginsel dus ook als de afbraakbestemming na het aangaan van de huur als gevolg van een beleidswijziging na het sluiten van de overeenkomst is komen te vervallen. Het is ook mogelijk dat de huurder op grond van omstandigheden die bij aanvang van de overeenkomst niet voorzienbaar waren (artikel 6:258 BW) reden kan zijn niet aan toepassing van artikel 7:232 lid 4 BW vast te houden. Door onvoorziene omstandigheden kan dus de regeling van artikel 7:232 lid 4 BW worden verzacht door bijvoorbeeld bij huurbeŽindiging schadevergoeding toe te staan.

Overheid als verhuurder
Als de overheid als verhuurder optreedt wordt de redelijkheid en billijkheid aangevuld met de beginselen van behoorlijk bestuur.
Een voorbeeld betreft een huurovereenkomst tussen huurder en een gemeente. Huurder huurt een schoolgebouw en exploiteert in het gehuurde een kinderdagverblijf. In artikel 3 lid 2, aanhef en onder c., van de huurovereenkomst staat dat het huurder is verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder opstallen - van welke aard ook - te stichten op het tot het verhuurde behorende onbebouwde terrein.
Huurder vraagt een bouwvergunning aan. Nadat de bouwvergunning is verstrekt vraagt de huurder toestemming voor plaatsing van een opstal op het schoolplein. Deze toestemming wordt geweigerd. De huurder plaatst desondanks een noodlokaal op het schoolplein. Zowel huurder als verhuurder stellen een vordering in. De huurder vordert een verklaring van recht dat de gemeente wordt geacht toestemming te hebben verleend voor deze wijziging en de gemeente vordert verwijdering van de opstal. Beide vorderingen worden afgewezen. Huurder berust in de vordering, maar de verhuurder gaat in beroep tegen deze uitspraak. In cassatie (HR 9 januari 1998, NJ 1998, 363, gemeente Apeldoorn/Kinderdagverblijf Snoopy) is alleen deze laatste zaak aan de orde.
De kern van deze zaak is de vraag of de gemeente "haar toestemming voor het plaatsen van een noodlokaal naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aan de huurder kon onthouden".
De Hoge Raad is van mening dat de gemeente in het kader van artikel 6:248 BW toegepast op overeenkomsten met de overheid, ook algemene beginselen van behoorlijk bestuur en publieke belangen in aanmerking dienen te worden genomen.
Hiermee wordt de uitspraak in hoger beroep van de rechtbank ondersteund, maar ook aangevuld. De rechtbank was volgens de Hoge raad ten onrechte van mening dat in dit kader alleen rekening gehouden moet worden met civielrechtelijke belangen. Volgens de Hoge Raad dient echter ook rekening te worden gehouden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur naast de civielrechtelijke belangen. In dit kader kan de gemeente dus de toestemming niet weigeren als de gemeente geen redelijk belang heeft om de toestemming te weigeren gezien de belangen van de huurder. Hiermee lijkt gemeente het verbod tot het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde dus in sommige gevallen beperkter te kunnen toepassen dan uit artikel 7:215 lid 6 BW blijkt.
In een arrest van het hof te Arnhem van 10 juni 2008 LJN: BH2887, gerechtshof Arnhem, 200.001.256 is bepaald in rechtsoverweging 5.14 tot en met 5.17 dat de gemeente bij opzegging van een standplaats ten behoeve van een caravan naast de redelijkheid en de billijkheid alle relevante omstandigheden in aanmerking dient te nemen.

Afwijking regels huurbescherming bij een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 4 BW
Deze regeling lijkt dus veel op de regeling die geldt voor huurovereenkomst van naar haar aard van korte duur. Net als bij de overeenkomst van naar aard korte duur zijn een aantal regels die huurbescherming aan de huurders verlenen uit gesloten. In het kader van de huurovereenkomst van naar aard van korte duur is afdeling 5 van boek 7 BW (Huur van woonruimte) niet van toepassing. Bij verhuring op grond van artikel 7:232 lid 4 BW is deze afdeling wťl van toepassing, maar zijn een belangrijk aantal punten die in deze afdeling zijn geregeld niet van toepassing verklaard.
Zo is conform deze regeling niet van toepassing:

  • het zelfklusrecht als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW; de bescherming van de onderhuurder van zelfstandige woonruimte als genoemd in artikel 7:269 BW en artikel 7:278 leden 1 en 2 BW;
  • de regeling betreffende woningruil als genoemd in artikel 7:270 BW;
  • de regels over opzegging van een huurovereenkomst en de termijnen van opzegging als genoemd in artikel 7:271 BW;
  • de regel dat de overeenkomst slechts eindigt bij opzegging van de verhuurder door een uitspraak door de rechter artikel 7:272 BW;
  • de noodzaak van vermelding van de gronden van opzegging in de opzeggingsbrief en de gronden van opzegging die tot huuropzegging kunnen leiden (artikel 7:273 BW en artikel 7:274 BW);
  • de vergoeding bij huuropzegging in verband met huurbeŽindiging wegens dringend eigen gebruik en bij huurbeŽindiging omdat de verhuurder een bepaalde bestemming wil verwezenlijken en de mogelijkheid door de huurder om een claim bij de verhuurder neer te leggen als de huurovereenkomst is opgezegd wegens dringende reden, terwijl deze reden feitelijk niet aanwezig is geweest;
  • de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst bij verkoop van het gehuurde en de verwezenlijking van een bestemming artikel 7:281 BW).
De belangrijkste regels die wťl van toepassing zijn (niet uitputtend opgesomd):
  • artikel 7:332 lid 4 BW verplicht niet om een huurperiode van een bepaalde periode af te sluiten;
  • de regeling ter bepaling van de hoogte en de verhoging van de huurprijs;
  • de regeling ter bepaling van de hoogte en de verhoging van de servicekosten;
  • de regeling over medehuurderschap artikel 7:266 BW en artikel 7:267 BW;)
  • de regeling over voortzetting van de huur door de medehuurder en/of samenwoner na het overlijden van de huurder artikel 7:268 BW.
Opzegging in verband met werken algemeen belang
Het gerechtshof te 's-Gravenhage heeft zich in haar arrest van 10 juli 2008 LJN:†BD7109,†gerechtshof 's-Gravenhage, 105.004.607/01 moeten buigen over de vraag of de huurder van een kantoorvilla (onroerende zaak ex artikel 7:230a BW) recht had op schadevergoeding op grond artikel 7:309 BW na opzegging van de huurovereenkomst door de gemeente, die als verhuurder optrad.
In het huurcontract stond voor deze kwestie onder meer de volgende relevante bepaling vermeld:
"Het is huurder bekend dat verhuurder te zijner tijd op het gehuurde een nieuw pand wil stichten. Huurder verklaart nu voor alsdan mee te zullen werken aan ontruiming c.q. het leeg opleveren van het gehuurde. De huurperiode is daarom uitdrukkelijk vastgesteld voor ď5Ē jaar, daarna volgt een automatische verlenging met steeds een jaar, waarbij wederzijds een opzegtermijn van 3 maanden geldt.Ē
Huurder A heeft per 1 oktober 1995 al haar rechten en verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst overgedragen aan huurder B, die deze rechten en verplichtingen heeft aanvaard. De toenmalige verhuurder heeft met de overgang van het contract ingestemd.
In het betreffende aanhangsel bij de huurovereenkomst d.d. 28 september 1995 is onder meer vermeld:
Huurder B is ermee bekend dat momenteel plannen zijn ontwikkeld op het perceel waarop het gehuurde zich bevindt.
Ē

Bovengenoemde regeling is mogelijk bij artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Deze overeenkomsten kunnen voor bepaalde tijd worden verlengd (zie artikel 7:230 BW). Op 1 februari 2002 heeft de gemeente het gehuurde in eigendom verkregen en is ingevolge het huidige artikel 7:226 BW verhuurster geworden.
De gemeente heeft per aangetekende brief van 23 december 2002 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2003 op grond van haar voornemen het gehuurde te gebruiken in het kader van de centrumontwikkelingsplannen.

Ten aanzien van de ingestelde vordering bevestigde het hof allereerst het oordeel van de kantonrechter over de grond waarop de verhuurder de huurovereenkomst heeft kunnen opzeggen. Uit rechtsoverweging 4 komt duidelijk tot uitdrukking dat het hof van mening was dat hier sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde duur, die telkens van jaar tot jaar verlengd werd en daarom ook tegen het einde van de lopende huurperiode opgezegd kon worden. Dit onderdeel van het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. Zie voor meer informatie over huurovereenkomsten voor bepaalde tijd bij overige bedrijfsruimte het hoofdstuk: De opzegging van kantoren en opslagruimte
Ten aanzien van de stelling van de kantonrechter waartegen huurder B bezwaar aantekent dat de huurverhouding zonder eigendomsovergang ook niet zou hebben voortgeduurd en er dus op grond van artikel 7:309 BW geen recht op schadeloosstelling is, overwoog het hof als volgt: waar de huurovereenkomst de mogelijkheid kent deze ieder jaar te beŽindigen en op huurder B de verplichting legt het gehuurde alsdan te ontruimen en leeg op te leveren, kan huurder B niet volstaan met de stellingen zoals in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd (huurder B stelde dat de huurverhouding zonder de eigendomsovergang niet zou zijn beŽindigd of in ieder geval langer zou hebben geduurd). Ook uit de akte van indeplaatsstelling blijkt immers de bekendheid van huurder met sloop- en herbouwplannen. Daar de gemeente ook heeft bewezen alternatieve locaties te hebben aangeboden (vaste gedragslijn van de gemeente), ging de vordering tot schadevergoeding van huurder B kansloos ten onder.
Artikel 7:309 BW is immers slechts bedoeld voor die gevallen waarbij de huur wordt opgezegd en de huurder met beŽindiging van de huurovereenkomst geen rekening had hoeven te houden. Daarvan kan gezien de aard van het gehuurde en het huurregime waaronder het gehuurde valt en de bepalingen in het huurcontract geen sprake zijn. Artikel 7:309 lid 5 BW verklaart deze regeling ook van toepassing op overige bedrijfsruimte.

Wettelijke verruiming overeenkomsten voor bepaalde tijd

Volgens een brief van 11 april 2014 Regelgeving voor tijdelijk huren van woonruimte, wetsvoorstel 27 926, vergaderjaar 2013-2014 wordt de Tweede Kamer door de Minister van Veiligheid en Justitie geÔnformeerd over het voornemen om het tijdelijk huren van woonruimte uit te breiden.

Dit wetsvoorstel zal het volgende omvatten:

  • Een uitbreiding van de specifieke categorieŽn van "dringend eigen gebruik" (artikel 7:274 leden 1 onder c jo de leden 3 en 4 van het Burgerlijk Wetboek) met een aantal nieuwe categorieŽn, namelijk jongeren, starters (5-jarencontract) en grote gezinnen, en mogelijk een door het College van Burgemeester en Wethouders aan te wijzen groep personen;
  • Introductie van een nieuwe vorm van tijdelijk huren: de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, met een maximumduur van 2 jaar;
  • Uitbreiding van de Leegstandwet met de categorie te koop staande huurwoningen;
  • Aanpassing van de zogenoemde diplomatenclausule (artikel 7:274 lid 1 onder b jo. lid 2 van het Burgerlijk Wetboek);
  • Uitbreiding van de campuscontracten met promovendi.
Dit voorstel behelst het mogelijk te maken om starters onder de 30 jaar voor een aantal in overleg met de gemeente aan te wijzen woningen een tijdelijk huurcontract aan te bieden voor 5 jaar. Na afloop van die 5 jaar kan de huurder als het inkomen is gestegen een nieuwe woning vinden op de vrije markt. Als het inkomen nog laag is kan met de opgebouwde wachttijd een reguliere sociale huurwoning worden gehuurd.
Dat lijkt mij wel erg optimistisch. Een jonge huurder krijgt naar mijn mening niet binnen deze periode te maken met een inkomensstijging dat een woning op de vrije markt kan worden bekostigd. Stel dat een huurder een huurprijs moet betalen van Ä 450. De gemiddelde huurprijs van een vrije sectorwoning ligt in sommige gebieden rond de Ä 1200. De liberalisatiegrens ligt in ieder geval in 2014 op Ä 699,48. Ook een vrije sector huurwoning in het lage segment zal doorgaans voor de huurder doorgaans een verdubbeling van de huur betekenen. Daarnaast geldt voor sociale huurwoningen bijvoorbeeld in Amsterdam vaak een wachttijd van meer dan vijftien jaar. Met deze regeling wordt dat niet anders lijkt mij.

Volgens dit voorstel vervullen de campuscontracten (artikel 7:274 lid 4 BW) een uitstekende rol en het succes van deze aanpak zou zijn bewezen. Er wordt daarom voorgesteld dergelijke vormen van tijdelijk huren voor meer categorieŽn woningen mogelijk te maken, en wel door de huidige specifiek benoemde vormen van de opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik" in artikel 7:274 lid 1 onder c jo leden 3 en 4 van het Burgerlijk Wetboek, die gericht zijn op gehandicapten- ouderen- en studentenwoningen, aan te vullen.
De keerzijde van de ruime vormen van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd is een mindere huurbescherming voor de huurders. Deze benoemde groepen vormen een groot deel van de bevolking. Dit zou dus kunnen betekenen dat het niet kunnen realiseren van voldoende woonruimte er voor zorgt dat er voor grote groepen mensen onzekerheid bestaat of er na een periode van een paar jaar nog woonruimte is te realiseren. Het inrichten van woonruimte door de huurder moet dan bovendien ook op korte termijn worden gedaan, omdat het zinloos is een dure inrichting (gordijnen en vloerbedekking) te realiseren als je toch binnen korte termijn de woning moet verlaten.
In het voorstel wordt opgemerkt dat tijdelijk contracten wenselijk zijn voor groepen zoals studenten, arbeidsmigranten, werknemers in noodzakelijke sectoren (verpleegsters, agenten) en kenniswerkers. Deze hebben behoefte aan (tijdelijke) huisvesting tijdens hun periode van studie of werk. Ik begrijp het probleem niet zo. Ook als er sprake is van een huurperiode voor onbepaalde tijd, dan kunnen deze groepen de huurovereenkomst altijd opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van een maand. Pas als deze groepen toch in de woning willen blijven zitten, dan heeft de verhuurder nu geen mogelijkheid om de huurovereenkomst te beŽindigen. Deze regeling lijkt dus niet in het belang van de huurder, maar in het belang van de verhuurder. Deze kan dan toch de overeenkomst beŽindigen als de huurder gebruik van de woonruimte wenst te maken. Er wordt gesuggereerd alsof de huurder belang bij deze ontwikkeling heeft. Dat lijkt mij onjuist. De enige partij die belang bij een dergelijke gereguleerd contract heeft is de verhuurder en niet de huurder.

Er wordt voorgesteld de campuscontracten (artikel 7:274 lid 4 BW ) uit te breiden met de categorie promovendi, zodat studentenhuisvesters ook promovendi tijdens hun promotie kunnen huisvesten en de huur na afloop van het promotieonderzoek kunnen opzeggen. dat lijkt mij een logische uitbreiding. Het valt immers goed uit te leggen dat promotieonderzoek een uitbreiding van de studie is. Door een promotieonderzoek verandert de inkomenspositie van de voormalig student enigszins. De voormalig student zal doorgaans niet in een inkomen van boven de Ä 34.085 (prijsbasis 2014) terecht komen, zodat deze huurder in beginsel ook nog steeds in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Ik vind deze regeling daarom wel zinnig.

Het wetsvoorstel "tijdelijk huren" zal naar verwachting dit najaar bij de Tweede Kamer voor verdere behandeling worden ingediend. Ik houd u op de hoogte van de uiteindelijke wetswijziging.

Updates>>

  • Bijgewerkt 13 juni 2011, verwijzing naar huurbeŽindiging in het kader van het doen van een redelijk voorstel (Campuscontract). De rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 29 april 2011 ( LJN: BQ5697, rechtbank Amsterdam, rolnummer: 10-20027 );
  • Bijgewerkt 22 januari 2012; algehele bijwerking van dit hoofdsuk, met name wat betreft het onderdeel overeenkomst bepaalde duur met toevoeging van de uitspraken: het arrest van het hof te Leeuwarden van 17 januari 2009 ( LJN: BH3087, gerechtshof Leeuwarden, 107.002.283/01 ) en de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam, vonnis van 17 maart 2011 ( LJN: BP8530, sector kanton Rechtbank Haarlem, 495231/ CV EXPL 11-428 )
  • Bijgewerkt 21 april 2012; algehele bijwerking van het onderdeel "de huurovereenkomst van korte duur"
  • Bijgewerkt 15 augustus 2012; De rechtbank, sector kanton, locatie Haarlem van 13 oktober 2011 ( LJN: BU4226, sector kanton rechtbank Haarlem, 528145/VV EXPL 11-250 ).
  • Bijgewerkt 16 december 2012. Aanpassing onderdeel: "Huurovereenkomst gehuurde ruimte eigendom van gemeente en die voor sloop is bestemd".
  • Bijgewerkt 1 janauri 2013. Aanpassing onderdelen betreffende de Leegstandwet. De onderdelen ingevoegd, die door een wetswijziging worden gewijzigd.
  • Bijgewerkt 11 juli 2013. Aanpassing onderdelen betreffende de Leegstandwet. Wijzigingen verwerkt wegens de wijziging die vanaf 1 juli 2013 geldt.
  • Bijgewerkt 28 november 2013. Het gerechtshof te Amsterdam komt in haar arrest van 19 november 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4154 tot de conclusie dat er niet sprake was van een huurovereenkomst van naar aard korte duur.
  • Bijgewerkt 19 februari 2014. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan tussentijds niet worden beŽindigd. Dit wordt ook bevestigd door de rechtbank te Groningen in haar vonnis van 15 november 2012 ECLI:NL:RBGRO:2012:BY3643 . Artikel 7:271 lid 1 BW is immers ook op deze huurovereenkomsten van toepassing.
  • Bijgewerkt 19 februari 2014. Aanvulling onderdeel onderhuur en huurbescherming.
  • Bijgewerkt 19 februari 2014. In artikel 16 lid 2 Leegstandwet staat immers uitdrukkelijk vermeld dat bij de verhuring van te koop staande woningen artikel 7:232 BW en titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing wordt verklaard, behoudens de artikelen 7:251 BW, 7:259 BW, 7:261 BW, eerste lid, en 7:264 BW.
  • Bijgewerkt 27 februari 2014. Aanpassing inhoudende dat er wel meerdere keren voor deze woonruimte een vergunning kan worden gegeven. Indien sprake is van een aanvraag van een vergunning voor dezelfde woonruimte wordt die vergunning slechts verleend indien voor die woonruimte voor de duur van ten minste vijf jaren onmiddellijk voorafgaand aan het tijdstip waarop die vergunning wordt verleend geen vergunning voor het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur op grond van deze wet was verleend. Zie artikel 15 lid 5 Leegstandwet en 15 lid 5a Leegstandwet.
  • Bijgewerkt 3 maart 2014. Huurbeeindiging op basis van de Leegstandwet is mogelijk ook als de grond voor het verstrekken van de verguuning is komen te vervallen. Dit is beslist door de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht in haar vonnis van 21 februari 2014 ECLI:NL:RBNME:2014:640 .
  • Bijgewerkt 13 april 2014. Aanvulling plannen overeenkomsten voor bepaalde tijd
  • Bijgewerkt 27 april 2014. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 15 april 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:3195 beslist dat er sprake was van een overeenkomst van naar aard korte duur.
  • Bijgewerkt 29 mei 2014. Onderdeel "Wettelijke verruiming overeenkomsten voor bepaalde tijd" bijgewerkt.