Gebreken aan gehuurde ruimte

Gebreken aan de gehuurde (woon- en bedrijfs) ruimte

Het verstrekken van huurgenot door de verhuurder aan de huurder >>

Als gebrek dient te worden beschouwd een tekortkoming aan de kant van de verhuurder, waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde verkrijgt dat hij op grond van de overeenkomst mag verwachten. In de memorie van antwoord naar aanleiding van de invoering van de gebrekenregeling (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162, onder 13) staat onder meer: "wie een oud bootje huurt, mag een staat van onderhoud verwachten dat past bij het gebruik dat de huurder van het gehuurde zal gaan maken. Het bootje dient zo onderhouden zijn dat het kan varen en niet zinkt". Over het huren van een oude schuur wordt opgemerkt: "de schuur dient in een zodanige staat te zijn dat het geschikt is voor het doel waarvoor een dergelijke schuur normaliter wordt gebruikt" Het overeengekomen genot van gehuurde woon- of bedrijfsruimte kan van elkaar verschillen. Voor wat betreft gehuurde woonruimte is de verhuurder aan dwingende regels gebonden. Voor bedrijfsruimte en roerende zaken en onbebouwde grond geldt dat partijen afspraken kunnen maken over de staat van het gehuurde.
Een voorbeeld van het huurgenot dat de huurder in het algemeen en meer specifiek van onbebouwde grond mag verwachten, werd door een arrest van de Hoge Raad van 27 april 2012 (LJN: BV7337, Hoge Raad, 11/00236 ) gegeven.
Het ging hier huur om het volgende. Huurders huren sinds 2000 van de gemeente een stuk grond op het Zuiderstrand te 's-Gravenhage. Daarop exploiteren zij - overeenkomstig de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst - een strandpaviljoen met horecafunctie. De huurovereenkomst is in 2004 en in 2009 verlengd, waarbij in 2004 de huurprijs werd verhoogd. Het gehuurde was oorspronkelijk bereikbaar via vier toegangspaden. Ten gevolge van de (bouw)werkzaamheden in het kader van herontwikkeling van het nabij gelegen Duindorp zijn twee duinpaden vanaf 2007 tot eind 2009 afgesloten geweest. De Gemeente heeft de huurders over deze afsluiting niet geïnformeerd bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004. De huurders stelden de gemeente aansprakelijk voor de schade die zij hebben geleden wegens belemmering van de toegankelijkheid van het gehuurde.
Volgens de verhuurder had zij slechts de verplichting een los stuk strand ter beschikking te stellen dat geschikt dient te zijn voor het overeengekomen gebruik als zodanig, in dit geval: de exploitatie van een strandpaviljoen.
De Hoge Raad vond dit een te beperkte uitleg van de verplichtingen van de verhuurder voortvloeiende uit de huurovereenkomst.
Zo houdt de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot artikel 7:204 BW onder meer het volgende in: "Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen, noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat, al of niet in verband met de gesteldheid van de zaak - bijv. te geringe afmetingen -, een bepaald gebruik verbiedt. Men denke ook aan een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden." ( Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 3, blz 14).
Dit wordt in de Nota naar aanleiding van het verslag als volgt herhaald: "Blijkens de omschrijving in lid 2 heeft het begrip "gebrek", zoals ook in de toelichting is uiteengezet, een ruime betekenis: daarbij gaat het niet alleen om de staat van de gehuurde zaak of de materiële eigenschappen daarvan, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft. Door deze in de wet neergelegde omschrijving bestaat niet het gevaar dat het begrip "gebrek", zoals men wellicht op het eerste gezicht geneigd zouzijn te doen, louter in materiële zin wordt opgevat." (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 6)
Volgens de Hoge Raad mochten de huurders bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 verwachten dat de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van (de omgeving van) het door hen op het gehuurde geëxploiteerde strandpaviljoen geen relevante wijziging zouden ondergaan als gevolg van herontwikkelingswerkzaamheden in Duindorp waarbij de verhuurder betrokken was - het genot dat de verhuurder ingevolge de huurovereenkomst aan de huurders diende te verschaffen bestond mede uit bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling die aan die verwachting beantwoordden.
De verhuurder had - integenstelling tot woonruimte - van het rustig huurgenot af mogen wijken. Nu dit niet was gedaan, mochten de huurders van het rustig huurgenot uitgaan.
Welk genot de huurder van woon- en bedrijfsruimte mag verwachten, wordt in dit hoofdstuk duidelijk gemaakt.

De regeling voor woonruimte

De huurder mag in het kader van een huurovereenkomst het huurgenot verwachten zoals dat hem bij het aangaan van de huurovereenkomst is voorgehouden. De wet formuleert deze verplichting van de verhuurder in een negatieve vorm: de wet zegt namelijk dat de door de verhuurder verschafte prestatie gebrekkig is als de huurder niet het huurgenot ontvangt waarop hij op grond van de overeenkomst mocht rekenen. Onder het begrip gebrek valt niet alleen de aanwezigheid van materiële of fysieke gebreken aan het gehuurde, maar vallen ook andere belemmeringen die de huurder belet het gehuurde te gebruiken zoals partijen hebben beoogd (artikel 7:203 BW). Voorbeelden hiervan zijn: het gehuurde is ongeschikt voor het doel waarvoor het is verhuurd, het gehuurde vertoont ongedierte zonder dat de huurder hiervan een verwijt is te maken, of andere huurders van de verhuurder veroorzaken overlast. Een andere beperking waarmee de huurder geen rekening hoeft te houden is de inschrijving in het gehuurde door de verhuurder in de gemeentelijke basis administratie. Door deze inschrijving is het mogelijk dat een huurder problemen ondervindt met verkrijging van een uitkering en een huurtoeslag. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in het arrest van 11 maart 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:2004 ) dat deze verhuurder - ondanks herhaalde verzoeken van de huurders om zich uit te laten schrijven uit het gehuurde - een gebrek aan het gehuurde in stand hield. De verhuurders worden in een dergelijke situatie spookbewoners genoemd. De huurder hoeven met deze situatie bij aanvang van de huurovereenkomst geen rekening te houden. de verhuurder zal dit gebrek zo spoedig mogelijk op dienen te heffen. Het hof beveelt een comparitie van partijen om deze kwestie in bijzijn van partijen te bespreken.
Het verdwijnen van een ruim uitzicht uit en woning door de oprichting van andere bouwwerken in de omgeving wordt daarentegen niet als gebrek gezien. De huurder mag namelijk bij aanvang van een huurovereenkomst niet verwachten dat de omgeving van het gehuurde ongewijzigd blijft.
De rechtbank te Utrecht heeft in haar vonnis van 6 maart 2013 ( LJN: BZ4560, sector kanton rechtbank Utrecht, 819719 UC EXPL 12-9735 MJ(4221) beslist dat de verhuurder die een appartement had verhuurd in een complex waarvan de daartoe behorende woonruimte alleen aan 55-plussers verhuurd zouden worden jegens een huurder tekort schoot door dit label in te trekken en de woonruimte in het vervolg aan andere doelgroepen te verhuren. De huurder die om deze reden was verhuisd kon toch volgens de rechter toch geen aanspraak maken op schadevergoeding bestaande uit verhuiskosten en een maand dubbele huur. Dat de verhuurder het 55-pluslabel al na korte tijd introk werd aldus als een tekortkoming beschouwd. Van de verhuurder kon echter niet worden gevergd dit gebrek te verhelpen Dit gebrek kon de verhuurder volgens de rechter echter niet worden gevergd de toezeggingen te handhaven nu er leegstand dreigde, omdat de verhuring aan personen van 55 jaar en ouder tegenviel. De rechter lijkt hier te refereren aan het laatste zinsdeel van artikel 7:206 lid BW, waarin staat dat een gebrek niet verholpen hoeft te worden als dit "in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen". De door de verhuurder geboden alternatieven als tegemoetkoming ter opheffing van het nadeel (zie alinea 4.4 van het vonnis) werd door de rechter voldoende geacht.
De wettelijke regeling is vastgelegd in artikel 7:204 BW. De huidige regeling gaat uit van een objectief begrip van een “goed onderhouden zaak”. Met de huidige redactie is voorkomen dat bij het aangaan van de overeenkomst zichtbare gebreken geen gebrek op zouden leveren zonder dat de huurder hiermee akkoord is. Er is niet bedoeld dat de woning aan speciale eisen moet voldoen als de huurder in aanmerking voor de woning is gekomen door een medische indicatie. Het hof te Amsterdam is in haar arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:391 de mening toegedaan dat de medische indicatie uitsluitend erop ziet dat de huurder voor een benedenwoning of een woning op de eerste etage in aanmerking komt. De huurder moet zelf het gehuurde aanpassen aan zijn medische situatie. De huurder in deze zaak stelde dat de ventilatie in zijn woning voor een renovatie was aangepast op zijn medische toestand. Na de renovatie zou de ventilatie volgens de huurder niet meer voldoen aan de technische specificaties vóór de renovatie. Dit zou op zichzelf een serieus punt kunnen zijn, ware het niet dat de huurder zijn stelling niet kon bewijzen en het ventilatiesysteem als zodanig aan de minimum eisen voldeed.
Er is met de redactie van artikel 7:204 BW bewust voor gekozen dat de verhuurder een wat minder onderhouden woning voor een lage vergoeding mag verhuren. Mr. Huydecoper geeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2012 ( LJN: BW5357, Hoge Raad, 11/01121 ) een verfijning gegeven van het objectieve begrip van een goed onderhouden zaak. Volgens Huydecoper laat dit begrip toe dat er belangrijke kwaliteitsverschillen mogen bestaan tussen "bescheiden" woningen uit bijvoorbeeld de sociale sector en luxe woningen uit de "vrije sector". De huurders uit het eerste segment kunnen geen aanspraak maken op het hoge kwaliteitsniveau dat wordt geacht aanwezig te zijn bij woningen uit de "vrije sector".
Mr. Huydecoper heeft bij zijn bespreking van het arrest van De Hoge Raad van 8 april 2011 ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 ) in alinea 11 en 12 bevestigd dat de verhuurder van woonruimte niet van zijn onderhoudsverplichting af kan wijken, ook al wordt er een lage huurprijs afgesproken. Een dergelijke overeenkomst is vernietigbaar. De huurder kan de desbetreffende bepalingen in het huurcontract vernietigen, waarin van de onderhoudsverplichtingen wordt afgeweken in het nadeel van de huurder. Als de huurder geen beroep doet op vernietiging van een overeengekomen beperking van de onderhoudsverplichting van de verhuurder, dan is het mogelijk dat er door de rechter een beslissing wordt genomen zonder deze onderhoudsplicht van de verhuurder volledig in de beslissing te betrekken. In de uitspraak die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011 ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 ), dat werd afgedaan op grond van artikel 81 RO (de in het middel aangevoerde klachten konden niet tot cassatie leiden) had het hof naar mijn mening ten onrechte niet de in het nadeel van de huurder overeengekomen onderhoudsverplichting in haar arrest betrokken. Het hof te 's-Hertogenbosch gaf in haar arrest van 21 februari 2012 ( LJN: BV6891, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.081.741 ) een beslissing in lijn met de wettelijke regels betreffende onderhoudsverplichting van de huurder en het door mr. Huydecoper gegeven standpunt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 8 april 2011. In deze zaak had de verhuurder een woning verhuurd voor een lagere huurprijs dan de markthuurprijs en al het onderhoud in en aan de woning verlegd naar de huurders. Bij het einde van de overeenkomst vorderde de verhuurder een vergoeding van circa € 100.000 wegens achterstallig onderhoud. Het hof overwoog in rechtsoverweging 4.6.2 van haar arrest: "Deze bepalingen (artikelen 7: 204, 206 leden 1 en 2, 217 en 242 BW, toevoeging mr. F.C.P. Teeuw) zijn bij de verhuur van woonruimte in zoverre dwingend recht dat er niet ten nadele van de huurders van mag worden afgeweken (artikel 7:242 BW). Dit houdt verband met het feit dat de onderhoudsverplichtingen van invloed kunnen zijn op de omvang van de betalingsverplichtingen van de huurder in combinatie met het feit dat bij de huur van woonruimte het huurprijzenrecht dwingend recht is. De vordering van de verhuurder van circa € 100.000 wegens achterstallig onderhoud werd om deze reden dan ook afgewezen. Dit gold eens te meer nu door de verhuurder niet was gesteld en/of had onderbouwd dat deze vordering betrekking had op "kleine herstellingen" die wél voor rekening van de huurder dienden te komen. In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 17) werd vermeld dat het slechts mogelijk is om woningen onder verband van de Leegstandwet of gemeentelijke panden die voor sloop bestemd zijn (artikel 7:232 lid 4 BW) te verhuren. Bij verhuring onder de Leegstandwet is artikel 7:242 BW buiten toepassing verklaard, zodat afgeweken kan worden van de regeling van artikel 7:204 BW. Er kan bij verhuring onder de Leegstandwet van de objectieve goede onderhoudstoestand van de woning worden afgeweken. Bovendien is in de Leegstandwet tevens het zelfklusrecht (artikel 7:206 lid 3 BW) buiten toepassing verklaard. Op grond van artikel 7:232 lid 4 BW is de regeling huurrecht woonruimte buiten toepassing verklaard. A-contrario betekent dit dat in andere gevallen afwijking van de gebrekenregeling in verband met verhuring van woonruimte niet mogelijk is.
Huydecoper merkt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 10 augustus 2012 ( LJN: BW5357, Hoge Raad, 11/01121 ) op dat de huurder wél een beroep op de gebrekenregeling moet doen als zich gebreken aan het gehuurde voordoen. Doet de huurder dat niet, dan kan de rechter deze semi-dwingendrechtelijke regeling , waarvan niet in het nadeel van de huurder mag worden afgeweken, niet ambtshalve toepassen. Dit betekent dat als de huurder redenen heeft om de huur niet te betalen in verband met gebreken aan het gehuurde, hij uitdrukkelijk beroep moet doen op de regelingen van de artikelen 7:204 BW, 7:206 BW en 7:207 BW moet doen. Doet de huurder geen beroep op deze regeling, dan is het mogelijk dat de huurder wordt veroordeeld tot betaling van de gehele huur, ondanks het bestaan van gebreken. De rechter mag bovendien, als ambtshalve toepassing wél aan de orde zou zijn niet zelfstandig de feitelijke grondslag waar het beroep op de regel op zou moeten berusten, aan de hand van eigen onderzoek en uitleg van het ten processe aangevoerde materiaal "bij elkaar sprokkelen".

Huurder en verhuurders kunnen door een standaardregeling als vermeld in artikel 6:214 BW van de gebrekenregeling (artikelen 7: 204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217 BW) afwijken. Boek 7 BW maakt in artikel 7:242 BW uitdrukkelijk melding van de mogelijkheid van afwijking van de dwingend rechtelijke regeling. Een standaardregeling komt tot stand door een door de Minister van Justitie benoemde commissie, die vervolgens door de minister is goedgekeurd. In een dergelijke commissie zullen vertegenwoordigers van huurders en verhuurders zitting moeten hebben. Een dergelijke commissie is nog niet samengesteld. Gezien het gestelde in artikel 6:214 BW kan van de gebrekenregeling niet worden afgeweken door een particuliere verhuurder.

Het lijkt er op dat de wetgever heeft gedacht aan een standaardregeling voor de bedrijfstak verhuur van woonruimte. Het is nog niet exact duidelijk wat de wetgever bij deze standaardregeling voor ogen heeft. Als vuistregel kan worden genomen dat slechts bij hoge uitzondering en dan nog op de wijze als vermeld in artikel 6:214 BW van de gebrekenregeling kan worden afgeweken.

De regeling voor bedrijfsruimte

Voor bedrijfruimte kent de wet geen regeling zoals die voor woonruimte in artikel 7:242 BW is vastgelegd.
Dit betekent onder meer dat partijen een andere betekenis kunnen geven aan het begrip gebrek als genoemd in artikel 7:204 BW. Uit de rechtspraak blijkt dat er voor beantwoording van de vraag of er sprake is van een gebrek moet worden bekeken of de huurder het gebrek kende en heeft aanvaard bij het sluiten van de overeenkomst. Het is daarom voor de verhuurder die een bepaalde vorm van onderhoud niet voor zijn rekening wenst te nemen van belang dat hierover bij het sluiten van de overeenkomst duidelijke afspraken schriftelijk worden gemaakt en dat deze afspraken ook worden vastgelegd. Ook zonder schriftelijk vastgelegde afspraken is het mogelijk dat de huurder aan gebreken heeft geaccepteerd, zodat de verhuurder niet zonder meer voor herstel verantwoordelijk is. Dat is met name het geval als de tussen partijen duidelijk is dat het gehuurde bepaalde eigenschappen omvat. Dit zal dan wel door de huurder aannemelijk gemaakt moeten worden en dat is in de praktijk niet eenvoudig aan te tonen Noot 0aa . De bewijspositie van de huurder is vrijwel hopeloos als duidelijk is dat bepaalde eigenschappen niet aanwezig zijn zoals bij casco huur het geval is.

Hierboven is al vermeld dat deze regeling voor woonruimte een objectief begrip van "goed onderhouden zaak" als uitgangspunt neemt. Men kan bepaalde objectieve genotsverminderende omstandigheden in het huurcontract uitsluiten van de kwalificatie "gebrek". Partijen zijn dan dus contractueel overeengekomen dat deze inbreuk in het huurgenot geen gebrek is. Voor zowel artikel 7:290 BW -bedrijfsruimte als voor artikel 7:230a BW -bedrijfsruimte kunnen partijen dit overeenkomen.
De rechtbank van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg, lijkt in haar vonnis van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:RBZWB:2013:4001 ) te vergeten dat partijen in het kader van gehuurde bedrijfsruimte uit kunnen gaan van een subjectieve staat van onderhoud van het gehuurde. In deze zaak lijken partijen bij aanvang van de overeenkomst bedrijfsruimte een aantal zaken niet als gebrek te hebben beschouwd. Naar mijn mening stelt de rechter ten onrechte dat afwijking van artikel 7:206 BW ten nadele van de huurder niet mogelijk is voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Dat is juist als de huurder van deze gebreken niet op de hoogte was, doch deze stelling is onjuist als beide partijen van de gebreken op de hoogte waren en beide partijen bewust deze gebreken buiten de herstelverplichtingen van de verhuurder hebben gehouden. Partijen kunnen immers in het kader van de subjectieve staat van onderhoud bepaalde gebreken buiten de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder houden. De artikelen 7:204 BW en artikel 7:206 leden 1 en 2 BW zijn voor bedrijfsruimte immers niet semi-dwingend voorgeschreven, hetgeen voor woonruimte op grond van artikel 7:242 BW wel het geval is. Dit is alleen anders als de huurder van bepaalde specifieke gebreken niet op de hoogte was en de verhuurder dan toch heeft ontslagen van een bepaalde onderhoudsverplichting. De verhuurder kan zich dan niet exonereren door een algemeen gestelde bepaling in het huurcontract. Als de verhuurder van deze gebreken dan wel op de hoogte was, dan zal de verhuurder toch op grond van artikel 7:209 BW gehouden zijn gebreken te herstellen. Of dit laatste het geval was kan ik niet uit het vonnis halen.

Onderzoeksplicht
Uit de wetgeschiedenis blijkt dat door de verhuurder ten laste van de bedrijfsmatige huurder een onderzoeksplicht naar eventuele gebreken kan verleggen. De huurder die dit onderzoek nalaat kan dan worden geconfronteerd met een uitsluiting van de verplichting tot herstel van het gebrek door de verhuurder (Kamerstukken 11 1997/98,26089, nr 3, p. 20 en Kamerstukken 11 1999/00,26089, nr 6, p. 14). Overigens kan de verhuurder van bedrijfsmatige ruimte niet afwijken van de herstelverplichting van gebreken die hij kende of had behoren te kennen (en waarvan men bij aanvang van de overeenkomst dus niet uitdrukkelijk een afwijkend beding heeft gemaakt). De ROZ-voorwaarden die vanaf augustus 2008 worden gehanteerd vermelden in artikel 4 uitdrukkelijk een onderzoeksplicht ten laste van de huurder(een integrale versie van deze voorwaarden vindt u hier). De verhuurder is dus gelegitimeerd om herstel van de hem niet kenbare gebreken via een naar de huurder afgewentelde onderzoeksplicht voor rekening van huurder te laten komen. Er wordt hierbij niet van artikel 7:209 BW afgeweken.
Er moet dan bij de interpretatie of er sprake is van een gebrek worden gekeken naar wat de verhuurder over de zaak heeft medegedeeld en wat de huurder op grond van zijn eigen bevindingen (afspraken, etc.) mocht verwachten. De huurder doet er in ieder geval verstandig aan om een heldere omschrijving van de bestemming van het gehuurde in het huurcontract op te laten nemen. Overigens kan de verhuurder van bedrijfsmatige ruimte niet afwijken van de herstelverplichting van gebreken die hij kende of had behoren te kennen (en waarvan men bij aanvang van de overeenkomst dus niet uitdrukkelijk een afwijkend beding heeft gemaakt). Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 8 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3457 ) beslist dat de huurder die bij aanvang van de huurovereenkomst verzakkingen van de vloer had geconstateerd, desondanks de huurovereenkomst wegens deze verzakkingen die waren verergerd mocht ontbinden. In de onderhandelingen die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met de huidige verhuurder zijn gevoerd zijn deze verzakkingen aan de orde gesteld. De huidige verhuurder had over de verzakkingen geruststellende mededelingen gedaan (verzakkingen zouden zijn gestabiliseerd). Het hof was van mening dat de huurder van deze mededelingen uit mocht gaan. Op de huurder rustte onder die omstandigheden geen verdere onderzoeksplicht. Toen het gehuurde tijdens de huurperiode verder ernstig verzakte, mocht de huurder de overeenkomst terecht buitengerechtelijk ontbinden wegens ernstige gebreken aan het gehuurde.
De kantonrechter van de rechtbank 's-Gravenhage besliste in haar uitspraak van 9 juli 2014 ( ECLI:NL:RBDHA:2014:14021 ) dat de huurovereenkomst met betrekking tot advocaten-werkkamer vernietigd kon worden wegens dwaling over gehorigheid. Naar het oordeel van de kantonrechter is wel sprake geweest van dwaling van de huurder, die is veroorzaakt doordat de verhuurder heeft gezwegen over de gehorigheid in het pand en de geluidsoverlast van de kapsalon. Weliswaar betrof het kantoorruimte in een oud pand, verhuurder hoefde er niet op bedacht te zijn dat de geluidsisolatie dermate ontoereikend zou kunnen zijn dat gesprekken woordelijk te volgen zouden zijn door derden. De verhuurder had de huurder moeten informeren over de gehorigheid van het gehuurde en kan zich niet met succes beroepen op de onderzoeksplicht die de huurder volgens hem had. Volgens vaste rechtspraak immers gaat de mededelingsplicht van de verhuurder in een geval als het onderhavige boven de onderzoeksplicht van de huurder.

Hierbij lijkt dezelfde regeling te gelden als voor koop/verkoop van onroerende zaken, waarbij een verkoper die van een gebrek op de hoogte was, aansprakelijkheid voor gebrek ook niet kan afwijzen door een beroep op de onderzoeksplicht van de koper te doen.

Er is normaliter sprake van een gebrek als het gehuurde niet conform de overeengekomen bestemming kan worden gebruikt. Dit is alleen anders als de verhuurder een geslaagd beroep op artikel 4 van de vernieuwde algemene voorwaarden (ROZ-voorwaarden, versie 2008) kan doen. De verhuurder kan niet zonder meer een beroep op deze bepaling doen als hij niet voldoende heeft geïnformeerd naar het voorgenomen gebruik van het gehuurde pand door de huurder (de uithoorplicht). Als de verhuurder door enige vragen ter zake het voorgenomen gebruik door de huurder van het pand te stellen had kunnen weten dat het gehuurde niet geschikt zou zijn voor dit gebruik, dan kan de verhuurder zich niet zonder meer verschuilen achter deze voorwaarden waarin de onderzoeksplicht naar de huurder is verlegd.

Het gerechtshof te ’s-Gravenhage heeft in haar arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, gerechtshof 's-Gravenhage, 105.007.777/01 ) beslist dat de verhuurder, die op de hoogte was van gebreken aan het gehuurde vóór het sluiten van een huurovereenkomst aan het winkelcentrum waarin het gehuurde zich bevindt, zich niet kon verschuilen achter de bekendheid van het gebrek om aansprakelijkheid jegens de huurder af te wenden. Dat de huurder met een bepaling in het huurcontract akkoord was gegaan waarin werd vastgesteld dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst geen gebreken vertoonde, maakt dit niet anders. Het hof maakte korte metten met het door de verhuurder ingenomen standpunt. Het hof merkte hierover op dat de verhuurder door aanvoering van dit argument “de wereld op zijn kop zet”. De vergelijking met de "non-conformiteitsjurisprudentie" drong zich volgens het hof op, waarbij van de verkoper wordt gevergd dat hij hem bekende gebreken meldt zelfs tegenover de onvoorzichtige, te weinig onderzoekende, koper. Nu de verhuurder met haar betoog in feite erkent dat zij in ieder geval begin 2006 weet had van de windhinderproblematiek, en nu verhuurder niet alleen toen maar ook voorheen heeft gezwegen over het (de) windhinderonderzoek(en) van TNO en over haar kennelijke beduchtheid voor windproblematiek, komt de verhuurder reeds hierom geen beroep toe op artikel 9.15.2 van het huurcontract.

De kantonrechter te Amsterdam had in een vonnis overwogen dat de artikelen 2.6.1 en 2.6.2 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (ROZ-voorwaarden), welke deel uitmaken van de huurovereenkomst, onvoldoende basis bieden om de kosten van de brandmeld- en ontruimingsinstallatie (mede) voor rekening van huurder te laten komen. Een vergelijkbare bepaling staat in artikel 5.1 van de algemene voorwaarden vastgesteld op 20 augustus 2008. De verhuurder was tegen deze uitspraak in beroep gekomen. De verhuurder was van mening dat de huurder op grond van de algemene voorwaarden was verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van haar bedrijf (de exploitatie van een congrescentrum) vereiste vergunningen en/of ontheffingen. In de voorwaarden bij deze huurovereenkomst is bepaald dat, indien in verband met deze vergunningen en/of ontheffingen wijzigingen of vernieuwingen noodzakelijk zijn, de huurder ervoor aansprakelijk is dat bij de uitvoering van de desbetreffende werkzaamheden voldaan wordt aan de door de overheid gestelde eisen alsmede dat de benodigde vergunningen worden verkregen, terwijl de kosten van die wijzigingen of vernieuwingen voor haar rekening zullen komen.
Op grond van de algemene voorwaarden is de verhuurder verplicht tot (onder meer) vervanging van onderdelen en vernieuwing van installaties, zoals de lift-, centrale verwarmings- en hydrofoorinstallaties.
Naar het oordeel van het hof in haar arrest van 24 november 2009 ( LJN: BL8109, gerechtshof Arnhem, 200.012.097 ) volgt uit de genoemde bepalingen van de algemene voorwaarden niet dat vervanging van de brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie in een geval als het onderhavige voor rekening van huurder komt.
Deze bepalingen betreffen immers de vergunningen en ontheffingen, die huurder nodig had om in het door haar gehuurde gedeelte van het complex een congrescentrum te exploiteren, en de in verband daarmee eventueel te maken kosten.
Deze bepalingen zien niet op de vervanging van de bij het complex behorende brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie, die immers niet is aangebracht in verband met het door huurder uitgeoefende bedrijf, maar los daarvan in een congresgebouw als het onderhavige, zoals dat door verhuurder aan huurder is verhuurd, noodzakelijk is. Een brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie behoort naar het oordeel van het hof tot de installaties zoals de lift-, centrale verwarmings- en hydrofoorinstallaties voor welker vervanging en vernieuwing verhuurder zorg dient te dragen.
Door deze uitspraak blijven herstelvoorzieningen van zaken in het gehuurde die niet specifiek op de bedrijfsvoering van de huurder zijn gericht en waarvoor het onderhoud niet naar de huurder is verlegd op grond van de bepaling 14 van de huidige algemene voorwaarden (versie 2008) voor rekening van de verhuurder.

Er is normaliter een gebrek als het gehuurde niet conform de overeengekomen bestemming kan worden gebruikt. Dit kan alleen anders zijn als de verhuurder een geslaagd beroep op het bovengenoemde nieuwe artikel 4 van de algemene ROZ-voorwaarden (versie 2008) kan doen. In deze volgende uitspraak speelde dit artikel nog geen rol. In deze uitpraak van 8 november 2005 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle LJN: AU7237, sector kanton Rechtbank Zwolle, 263766 CV 05-5340 stond ter discussie dat het gehuurde niet conform de overeengekomen bestemming kon worden gebruikt. In deze uitspraak is bepaald dat het gehuurde, dat als discotheek was verhuurd, een gebrek vertoonde nu het gehuurde in de huidige staat (bij aanvang van de huurovereenkomst) slechts een geluidsniveau van 83 dB aan kon, terwijl een onderwaarde volgens de SBR-brochure 90 dB is. De door de gemeente aan de verhuurder in 1993 verstrekte vergunning ging uit van 94 dB. De kantonrechter was daarom van mening dat het pand tenminste geschikt moest zijn voor een geluidsniveau van 94 dB. De kantonrechter was daarom van mening dat het pand tenminste geschikt moest zijn voor een geluidsniveau van 94 dB (ook al was huurster met de voorwaarden van die vergunning pas in later stadium bekend geworden, zie rechtsoverweging 6). De huurster vond dat het gehuurde door opkomst van house-muziek geschikt moest zijn voor tenminste 105 dB. De rechter is van mening dat de verhuurder van het pand dan in de loop van de huurovereenkomst de daarmee gepaard gaande investeringen in betere isolatie voor zijn rekening moet nemen. Het gaat dan immers om daadwerkelijke verbeteringen ten behoeve van de exploitatie waarvoor artikel 7:215 BW een regeling geeft, en het betreft dan niet het opheffen van gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW

Is aanwezigheid van asbest een gebrek aan het gehuurde? >>

Ook bij bedrijfsruimte kan de verhuurder van bedrijfsruimte geen aansprakelijkheid uitsluiten van gebreken die hij bij aanvang van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. In artikel 7:209 BW is immers uitdrukkelijk vermeld dat van de artikelen 7:206 lid 1 en 2 BW 7:207 BW en 7:208 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken als de verhuurder deze gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Van laatstgenoemde artikelen kan dus bij bedrijfsruimte wel worden afgeweken als er gedurende de huurperiode gebreken ontstaan. Partijen kunnen dan overeenkomen dat die gebreken en de kosten van herstel voor rekening van de huurder komen. De rechtbank te Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht oordeelde op 10 februari 2005 (LJN:AS7582) dat de aanwezigheid van spuitasbest een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW nu verhuurder van asbest op de hoogte had horen te zijn nu het een feit van algemene bekendheid is dat het gebruik van spuitasbest in de jaren 1950 tot 1978 veel voorkwam en het gehuurde in 1971 is gebouwd. Uitsluiting van aansprakelijkheid wordt door artikel 7:209 BW gepareerd, zodat de verhuurder opgrond van artikel 7:208 BW schadeplichtig is.

Het gerechtshof Amsterdam wijkt in haar uitspraak van 19 augustus 2008 LJN: BG1979, Gerechtshof Amsterdam , 104.003.517 uitdrukkelijk af van bovengenoemde uitspraak van de rechtbank te Dordrecht. Volgens het hof te Amsterdam is er bij de aanwezigheid van asbest pas sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, als het asbest vrijkomt en daardoor schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid. Enkel de aanwezigheid van asbest in de plafondplaten levert volgens het hof nog geen gebrek op in de zin der wet, omdat de huurder desondanks het genot kan hebben van het gehuurde dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten (in de huurovereenkomst stond de bepaling: “vrij van asbest voor zover bekend bij de verhuurder”). De verhuurder dient dan in beginsel, op de voet van artikel 7:206 lid 1 BW, het gebrek te verhelpen. Het hof is uitdrukkelijk van mening dat de aanwezigheid van het asbest niet als een latent gebrek omschreven dient te worden. Het gebrek ontstaat pas bij het vrijkomen van asbest, waarvoor de verhuurder dan (pas) gehouden is tot herstel. Het feit dat het asbest door een inbraak is vrijgekomen is voor de kwalificatie van het gebrek niet van belang.
De Hoge Raad besliste echter in cassatie op 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ) dat het hof haar uitspraak als vervat in haar arrest van 19 augustus 2008 LJN: BG1979, gerechtshof Amsterdam, 104.003.517 niet voldoende had gemotiveerd.
In de procedure bij het hof was het resultaat van verschillende onderzoeken naar voren gebracht. Uit deze onderzoeken bleek dat er verschillende soorten asbest bestaan en dat er aan verschillende soorten asbest verschillende gevaren verbonden zijn. Deze gevaren zijn door verweerder in cassatie niet weersproken. Uit deze onderzoeken blijkt onder meer dat "in het pand het voor de gezondheid zeer schadelijke losgebonden bruine asbest (amosiet) in het plafond was verwerkt, dat dit amosiet vanwege de losse structuur gemakkelijk uiteenvalt en bij contact met de bodem een explosie van gevaarlijke stofdeeltjes geeft, dat de kwaliteit van het asbest van een extreem brokkelige verpulverende soort was en dit bij aanraking al uit elkaar viel en dat het om plafondplaten van een zachte persing ging die volgens het ministerie van VROM (thans Ministerie van Infrastructuur en Milieu, toevoeging Huurgeschil.nl) behoren tot de categorie niet-hechtgebonden asbest".
Het hof kwam tot de volgende conclusies:
"Waar het in deze zaak om gaat, is dat er door de aanwezigheid van (bruin) asbest in het (tussen)plafond, een potentieel gevaar voor de gezondheid schuilt. Dit gevaar verwezenlijkt zich indien het asbest wordt "bewerkt" bijvoorbeeld door (ongewilde) beschadigingen zoals hier door een inbraak. Maar mogelijk is natuurlijk ook dat het asbest(stof) op andere wijze kan vrijkomen, bijvoorbeeld door een verbouwing."
"Naar het oordeel van het hof levert het vrijkomen van (bruine) asbest in het plafond van het pand een gebrek op in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Gezien de ratio van deze bepaling levert de enkele aanwezigheid van asbest in de plafondplaten nog geen gebrek op in de zin der wet, omdat de huurder desondanks het genot kan hebben van het gehuurde dat hij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dit wordt pas ánders indien het asbest, door welke oorzaak dan ook, vrijkomt en daardoor schadelijke gevolgen heeft voor de gezondheid. Op dàt moment kan de huurder niet meer het genot hebben dat hij mocht verwachten en vormt het vrijkomen van het (schadelijke) asbest een gebrek."
De Hoge Raad heeft, in het licht van de centrale vraag in deze zaak of er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, in rechtsoverweging 4.1 beslist dat het hof haar conclusie dat in het onderhavige geval de aanwezigheid van dit asbest in het plafond niet als een gebrek valt aan te merken doch van een gebrek pas sprake is wanneer het asbest door enigerlei oorzaak vrijkomt, niet voldoende had gemotiveerd. Voorts is de Hoge Raad van mening dat het hof zonder motivering voorbij is gegaan aan hetgeen eiseres in cassatie heeft aangevoerd ten betoge dat het genot van het gehuurde waarop zij aanspraak kon maken, mede kon leiden tot werkzaamheden en andere gebeurtenissen waardoor het asbest vrij zou kunnen komen.

De Procureur-Generaal, mr. Huydecoper, geeft in zijn conclusie bij dit arrest een heldere uiteenzetting waarom hier sprake kan zijn van een gebrek op grond van artikel 7:204 BW en waarom de uitspraak van het hof naar zijn mening niet correct was gemotiveerd.
De Hoge Raad lijkt de overwegingen van mr. Huydecoper te hebben gevolgd die hij naar aanleiding van deze zaak in zijn conclusie heeft neergelegd.

Latente risico's
Volgens Huydecoper dient als gebrek te worden beschouwd een tekortkoming aan de kant van de verhuurder, waardoor de huurder niet het genot verkrijgt dat hij op grond van de overeenkomst mag verwachten. Dat is op zichzelf niets nieuws en hierboven al uitgebreid besproken. Een nieuw gezichtspunt volgens de benadering door Huydecoper is echter dat een latent risico ook als gebrek aangemerkt mag worden. Volgens mr. Huydecoper valt onder het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten, dat het gehuurde geen latente risico's in zich mag bergen die zich onder normaal gebruik van het gehuurde kunnen openbaren en dan tot gevaar en/of andere genotsbeperkingen kunnen leiden. Of er sprake is van een gebrek moet beoordeeld worden naar de omstandigheden van het geval. Als partijen zich bewust zijn van de gevaren van het asbest in het plafond en dit risico uitdrukkelijk niet als gebrek hebben aangemerkt, dan kan de aanwezigheid van asbest niet als gebrek worden aangemerkt. Verder is het beoogde gebruik van het gehuurde en het risico van gevaar van het gebruik van het gehuurde van belang, waarop men bedacht moet zijn.
Bij bedrijfsruimte kan de verhuurder - in tegenstelling tot de verhuurder van woonruimte - afwijken van de objectieve onderhoudsituatie van het gehuurde. Eiser in cassatie is van mening dat zij ook bij een subjectief overeengekomen onderhoudssituatie niet had hoeven te rekenen op dit gebrek. Om hier een juiste beoordeling te geven dient dan ook de vraag betrokken te worden of in de gegeven situatie en met inachtneming van de overeengekomen subjectieve onderhoudssituatie het asbest een niet-aanvaardbaar risico oplevert.
De lezing van verweerder in cassatie is dat het aanwezige asbest (ook van de soort zoals die hier aanwezig bleek te zijn) geen probleem oplevert omdat zulk asbest bij "dagelijks" gebruik geen gevaar oplevert en er bij verbouwingswerkzaamheden e.d. met de mogelijke aanwezigheid van zulk asbest rekening wordt gehouden. De lezing van eiseres in cassatie komt min of meer op het tegendeel neer: bij tamelijk alledaagse gebruikstoepassingen (zoals onderhoud aan - via het plafond verlopende - leidingen )- misschien ook bij "gewone" reinigings- en controlewerkzaamheden - levert de aanwezigheid van asbest van de onderhavige soort wel degelijk een aanmerkelijk risico op (zie alinea 24 van de conclusie bij dit arrest).

Waardering van risico's
Terecht stelt Huydecoper in alinea 25 van zijn conclusie dat de waardering van het risico van belang is. Alleen door uit te zoeken welke risico's partijen bij het aangaan van de overeenkomst met betrekking tot de aanwezigheid van asbest hebben ingecalculeerd kan worden achterhaald welk huurgenot partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gestaan. De vermelding dat zich asbest in het pand bevindt is niet voldoende om het risico in te schatten. Het gezondheidsrisico van hechtgebonden asbest zoals verwerkt in eternietplaten (deze platen werden in het verleden gebruikt om gevelkachels aan op te hangen) is verschillend van het type asbest waarover in deze kwestie wordt gesproken (bruin asbest of amosiet).
Eiseres in cassatie meende dat er door het hof ten onrechte geen onderscheid is gemaakt tussen de verschillende soorten asbest en de daaraan verbonden gevaren. De vraag die beantwoord dient te worden is de vraag of de huurder van deze bedrijfsruimte mocht verlangen van het risico van de aanwezigheid van (bruin) asbest verschoond te blijven, of dat het hier risico van een dusdanige beperkte omvang betreft dat men dat als huurder voor lief dient te nemen.
Volgens Huydecoper heeft het hof ten onrechte geen aandacht besteed aan de vraag, althans is de conclusie van het hof gebrekkig gemotiveerd en heeft dus niet kunnen waarderen, welk huurgenot partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gestaan. Dit is mede van belang gezien het feit dat partijen bij bedrijfsruimten de mogelijkheid hebben het te verwachten huurgenot in te kleuren. Het moge duidelijk zijn dat er geen sprake is van een gebrek als na onderzoek zou blijken dat partijen deze onderhoudssituatie van het gehuurde voor ogen hebben gestaan bij aanvang van de huurovereenkomst.

Huurders van woonruimte lijken ervan uit te mogen gaan dat er géén asbest in het gehuurde aanwezig is als dit asbest een normaal gebruik van het gehuurde in de weg staat. Bij woonruimte kan de onderzoeksplicht naar de aanwezigheid van asbest immers niet naar de huurder worden verlegd. De huurder van woonruimte mag uitgaan van een objectieve goede staat van het gehuurde, zodat niet hoeft te worden verwacht dat er asbest op plaatsen zit verwerkt, waarvan kan worden verwacht dat deze plekken door de huurder bewerkt zullen worden. Denk bijvoorbeeld aan een asbesthoudende onderlaag onder het tapijt op een trap in het gehuurde, die door de vorige huurder is achtergelaten en door de verhuurder bij oplevering van de woning niet is verwijderd. Dit geldt met name bij ‘asbestgevoelige’ woningen (van vóór 1993). Niet hechtgebonden asbest (zoals spuitasbest) is gevaarlijk voor de volksgezondheid, omdat de vezels van dit asbest ook bij normaal gebruikgemakkelijk vrij kunnen komen. Dergelijk asbest werd vóór 1978 regelmatig gebruikt als isolatiemateriaal. Alleen al de aanwezigheid hiervan levert een gebrek op, omdat de vezels bij normaal gebruik al vrij kunnen komen. Zie hetgeen hierover is gezegd door De Hoge Raad in haar arrest op 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ). Hier acht de Hoge Raad de aanwezigheid van asbest ook als een gebrek als de vezels tijdens de huurperiode vrij kunnen komen. Als er tijdens de huurperiode asbest vrijkomt is er sprake van een gebrek en is de verhuurder dus zonder meer aansprakelijk voor de directe en indirecte schade die de huurder lijdt. Indien de verhuurder de aanwezigheid een dergelijke vorm van asbest vermoedt, doet hij er verstandig aan dit gebrek zo spoedig mogelijk te herstellen.
Hechtgebonden asbest is minder gevaarlijk zolang dit asbest niet bewerkt wordt. Er is echter sprake van een gebrek als de huurder bij normaal gebruik toch met asbestdelen in aanraking komt. Als zich asbest op minder toegankelijke plaatsen bevindt (zoals tussen de plafonds of achter een verwarmingsketel), dan zal niet snel sprake van een gebrek zijn. Dit is anders wanneer het hechtgebonden asbest zich op toegankelijke plaatsen bevindt zoals een vensterbank of een tussenwand.
Het ligt namelijk voor de hand dat door de huurder op enig moment normale werkzaamheden verricht zullen worden (boren van gaatjes, vervanging van asbesthoudende vloerbedekking), waardoor asbestvervuiling van de woning met asbestdeeltjes met daarbij gezondheidsrisico voor de huurder niet denkbeeldig is. De huurder komt veelal na contact met asbest pas tot ontdekking dat er asbest in de woning aanwezig is. Dan is echter het kwaad al geschied. De verhuurder dient er, bij oplevering van woonruimte waarvan de huurovereenkomst vóór 1993 is gesloten, op attent te zijn dat er huurders asbesthoudende zaken in het gehuurde hebben aangebracht. Het is dus zaak bij een nieuwe verhuring ervoor zorg te dragen alle asbesthoudende elementen waarmee de huurder eenvoudig in aanraking kan komen uit de woning te (laten) verwijderen voor aanvang van de nieuwe huurovereenkomst.

De rechtbank te Amsterdam bepaalde in haar vonnis van 20 oktober 2008 Noot 00 in deze uitgezette lijn dat er geen sprake was van een gebrek wegens aanwezigheid van asbest in een ventilatiekanaal. De huurder had voorafgaande aan de huurovereenkomst bij de (opzichter van de) verhuurder gevraagd of er asbest in de woning aanwezig was. De opzichter had gezegd niet te weten of er asbest aanwezig was en had de huurder tevens vermeld dat het beleid van de verhuurder is om deze te laten zitten mits deze hechtgebonden asbest betreft en onbeschadigd is. Asbest die een gezondheidsrisico vormt, wordt verwijderd. Bij andere werkzaamheden stelt een werkman vast dat in het ventilatiekanaal asbest zit. De huurder vorderde primair vernietiging van de huuroverenkomst en subsidiair de huur op nihil te stellen zolang asbest zich in de woning bevindt. Volgens de kantonrechter was er niet sprake van dwaling of een gebrek. Voor een beroep op dwaling had de huurder voor of bij aangaan huurovereenkomst expliciet te vragen naar de aanwezigheid van asbest. Verder mochten de huurders gezien de ouderdom van de woning verwachten dat in deze woning asbest verwerkt zou zijn. Volgens de rechter zou er op de verhuurder geen mededelingsplicht gelden voor zaken die van algemene bekendheid zijn. Nu er sprake is van hechtgebonden asbest in de vorm van asbestcement dat in veel woningen is toegepast, wat niet in strijd is met de bouwverordening, is er geen sprake van belemmering bij het gebruik van de woning. Er was bovendien geen reële kans dat de gezondheid en de veiligheid van de in het gehuurde personen wordt geschaad door aanwezigheid van de asbest. Het beroep op het bestaan van gebrek werd dus afgewezen.

Het huurrecht contra gebrek in de zin van artikel 6:174 BW
Er is door de huurder in laatstgenoemde zaak ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ) ook aangevoerd dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW. In een contractuele relatie zijn de afspraken in het huurcontract bepalend voor invulling van het begrip gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Wat dat betreft verschilt het begrip gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW aanzienlijk van de eigenschappen die een onroerende zaak op grond van artikel 6:174 BW dient te hebben en wat als een gebrek onder laatstgenoemd artikel wordt verstaan. In het laatstgenoemde artikel gaat het om de eigenschappen die in het algemeen van opstallen mogen worden verwacht door (al) diegenen die daarmee - in de context van de gegeven omstandigheden - in aanraking komen, aldus Huydecoper. Als er in het huurcontract geen bijzondere afspraken zijn gemaakt, dan kunnen de eisen aan onroerende zaken op grond van beide artikelen parallel lopen.
De rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, kwam in haar vonnis van 14 december 2011 ( LJN: BV3501, rechtbank Utrecht, 285098/HA ZA 10-872 ) eveneens tot de conclusie dat de aanwezigheid van asbest in een pand niet een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW hoeft op te leveren. In deze zaak was door de architect die door de huurder van een pand was ingeschakeld om een verbouwing uit te voeren een procedure tegen de eigenaren van het pand gestart, omdat er in de vloer van het pand asbest aan is getroffen. De eigenaar zou wel hebben verteld dat er asbest in een luifel aanwezig was, doch van asbest in de vloer was de eigenaar niet op de hoogte. De huurder stelt dat de eigenaren tegenover hem aansprakelijk is als bezitter van de opstal, op grond van artikel 6:174 BW, en vanwege een onrechtmatige daad, op grond van artikel 6:162 BW.
De rechtbank stelt als eerste vereiste voor een vordering op grond van artikel 6:174 BW dat de opstal gebrekkig was, dat wil zeggen dat hij niet voldeed aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mocht stellen.
Volgens de rechtbank hoeft de enkele aanwezigheid van asbest geen gebrek te vormen, wanneer door de aard van het asbest (hechtgebonden) en de plaats waar het zich bevindt de kans klein is dat onder normale omstandigheden iemand daarvan schade lijdt (De Hoge Raad in haar arrest op 15 juni 2001 LJN: AB2149, Hoge Raad, C99/350HR ; Hoge Raad 7 november 2003 LJN: AI0341, Hoge Raad, C02/163HR ). Dat kan anders zijn wanneer bijvoorbeeld niet hechtgebonden asbest zich in het pand bevindt op een zodanige plaats dat het kan vrijkomen bij gewoon dagelijks gebruik, bij onderhoud of bij kleine beschadigingen Zie hetgeen hierover is gezegd door De Hoge Raad in haar arrest op 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ). Eiser had over de aard van het asbest en over de kans dat het bij gewoon gebruik zou vrijkomen echter niets gesteld.
Vast staat dat het asbest in deze zaak niet bij gewoon gebruik is aangetroffen maar bij een verbouwing. Bij een verbouwing geldt net als bij een gebouw in aanbouw dat zich daarbij risico’s kunnen voordoen die veiligheidsmaatregelen noodzakelijk maken (bijvoorbeeld stutten, afschermen of in dit geval een asbestinventarisatie). Het feit dat tijdens de bouw of de verbouwing deze veiligheidsmaatregelen noodzakelijk zijn is niet te beschouwen als een gebrek van de opstal, aldus de rechtbank. Ook wanneer de veiligheidsmaatregelen tekortschieten is dat geen gebrek van de opstal (Hoge Raad 6 december 1963, NJ 1965, 9; LJN AB 7270) maar mogelijk een kwestie van nalatigheid van degene die daarvoor had moeten zorgen. De eiser heeft zijn vordering hier ook niet op gebaseerd.
De rechter wijst vervolgens de actie op grond van artikel 6:162 BW af omdat in de procedure niet is vastgesteld dat de eigenaren van het pand wisten dat er asbest in het pand zat verwerkt op andere plaatsen dan reeds bij hen bekend was.
Gezien deze uitspraak kan de conclusie worden getrokken dat een eigenaar/verhuurder niet aansprakelijk is voor schade door de gebruiker van het pand als het asbest slechts vrij is gekomen door werkzaamheden aan het pand en niet door gewoon gebruik van het pand en deze asbestbesmetting door een eenvoudige inventarisatie voorafgaande aan de werkzaamheden voorkomen had kunnen worden.

Verhuurder aansprakelijk voor gebreken aanwezig bij aanvang van overeenkomst>>

Voor woon- en bedrijfsruimte kan de verhuurder zich niet onttrekken aan gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren. Dit is dwingend recht. Voor andere gehuurde zaken is deze regel regelend recht (bijvoorbeeld bij de huurovereenkomst van een boormachine).
Dit betekent dan dat de verhuurder voor een gebrek aansprakelijk blijft ook als de huurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard (zie artikel 7:209 BW). De achterliggende gedachte van deze bepaling is dat men zich niet voor eigen opzet of grove schuld mag vrijtekenen. Het schenden van een mededelingsplicht over een gebrekkige zaak mag uiteraard niet worden beloond met uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder. Hierboven is vermeld dat de verhuurder op grond van ROZ-voorwaarden (versie augustus 2008) een zware onderzoeksplicht ten laste van de huurder kan brengen. De huurder die verzaakt onderzoek te doen naar gebreken aan het gehuurde (waarvan de verhuurder niet bekend was) kan gehouden zijn deze gebreken te herstellen als deze gebreken door onderzoek bij aanvang van de huurovereenkomst zouden zijn ontdekt.

De begrenzing van de term gebrek>>

Door de omschrijving van gebrek in artikel 7:204 BW. lijken er veel raakvlakken te bestaan met het begrip tekortkoming, zoals die in het algemene verbintenissenrecht wordt gehanteerd. Het begrip tekortkoming houdt namelijk in dat de schuldenaar tekort schiet als hij een prestatie verricht die achterblijft bij wat de verbintenis vergt. Het begrip gebrek omvat een belemmering in het genot van het gehuurde, die aan de huurder zelf toerekenbaar is, zodat deze begrippen niet helemaal synchroon met elkaar lopen. In het algemene verbintenisrecht wordt een gebrek in de verschuldigde prestatie, dat aan de crediteur is toe te rekenen niet als een tekortkoming van de debiteur aangemerkt.
Als het aan de huurder toekomende huurgenot wordt belemmerd, geldt dit als een gebrek dat voor rekening van de verhuurder moet worden hersteld, tenzij de oorzaak van de gebreken aan de huurder valt toe te rekenen. De gevolgen die door het gebrek zijn veroorzaakt, komen niet voor rekening van de verhuurder als het onderhoud op de huurder rust, of als de huurder voor het gebrek jegens de verhuurder aansprakelijk is.

Gebrek als technische fout aan het gehuurde
Met de term gebrek wordt veelal gedoeld op een technische fout aan het gehuurde. Zoals boven reeds opgemerkt is de term "gebrek aan het gehuurde" niet begrensd tot technische gebreken aan het gehuurde, maar vallen hieronder ook andere omstandigheden, waardoor de huurder niet het overeengekomen genot verkrijgt, zoals partijen bij aanvang van de overeenkomst hebben bedoeld. Te denken valt aan de overlast die door andere huurders wordt veroorzaakt, of pesterijen die op initiatief van de verhuurder plaatsvinden. Als de verhuurder zijn overlast veroorzakende huurders niet tot orde roept, terwijl dit wel mogelijk is, dan wordt de verhuurder geacht zelf aan deze overlast bij te dragen. Voor meer informatie over overlast wordt verwezen naar het gelijknamige onderdeel overlast op deze site.
De verhuurder is daarentegen niet verantwoordelijk voor feitelijke inbreuken op het huurgenot door derden, niet zijnde haar overige huurders van woonruimte. Te denken valt aan drugsoverlast in de wijk waar het gehuurde staat, veranderingen in de omgeving van het gehuurde, waardoor het uitzicht uit het gehuurde wordt beperkt, of verpaupering van de wijk. Het begrip gebrek heeft dus betrekking op de prestatie die de verhuurder op grond van de huurovereenkomst is gehouden te leveren. De prestatie betreft het ter beschikking stellen en laten van de verhuurde zaak voor het beoogde gebruik (artikel 7:203 BW).

Een onderverdeling van gebreken aan het gehuurde luidt als volgt >>


Een onderverdeling van gebreken aan het gehuurde is als volgt te maken:
  1. Defecten aan het gehuurde, waardoor het beoogde gebruik van het gehuurde niet langer aan een redelijk kwaliteitsniveau beantwoordt (tenzij de huurder dit gebrek heeft veroorzaakt). Herstel van deze gebreken komt voor rekening van de verhuurder;
  2. Stoornissen van zaken die niet aan het gehuurde behoren, maar die wel manco’s aan het gehuurde veroorzaken (het overgelopen bad van de bovenburen, waardoor lekkage is ontstaan, omgevallen boom van buren op het gehuurde). De gebreken aan het gehuurde als gevolg van deze manco’s moeten wel door de verhuurder worden verholpen, maar leiden niet tot een schadevergoedingsplicht omdat de toerekenbaarheid voor deze schade bij de verhuurder ontbreekt;
  3. Stoornissen die het gehuurde niet treffen, maar die bijvoorbeeld de toegang belemmeren zonder het gehuurde te treffen (weg naar het gehuurde is tijdelijk afgesloten wegens jaarlijkse kermis). Deze “storingen” komen niet voor rekening van de verhuurder. Deze stoornissen vallen buiten het kader van hetgeen de huurder krachtens de overeenkomst mag verwachten. Een huurovereenkomst levert immers geen verzekering op dat bepaalde hinder afwezig blijft, waarmee een huiseigenaar ook buiten schuld te maken kan hebben.

Welk huurgenot mag de huurder verwachten? >>


Woonruimte
De huurder van woonruimte mag van woonruimte verwachten dat het gehuurde goed onderhouden is. Dit wordt tot semi-dwingend recht verklaard in artikel 7:242 BW. In dit artikel wordt bepaald dat van de volgende artikelen niet (ten nadele van de huurder) mag worden afgeweken:
Dit betekent dat voor woonruimte geen geldige afwijkingen - in het nadeel van de huurder – van de onderhoudsverplichting zijn toegestaan. Daarnaast mag de verhuurder in het nadeel van de huurder niet afwijken van zijn verplichting het gehuurde in objectieve goede staat ter beschikking te stellen.

Artikel 7: 204 BW objectiveert de onderhoudsverplichting. Het is dus niet van belang wat de individuele huurder van de huursituatie vindt, maar het is van belang dat de woonruimte naar objectieve maatstaven goed onderhouden is. De verhuurder van woonruimte kan de verplichting tot een bepaald niveau van verschaffing van huurgenot niet afhankelijk maken van een bepaalde soort woning, waarbij de ene woning wel wordt geacht goed te worden onderhouden en de andere niet. Verhuur van afbraakpanden kan hierdoor een riskante onderneming worden; de huurder van afbraakpanden kan gezien de objectief gestelde onderhoudsverplichting verlangen dat de woning goed is onderhouden met inachtneming van de kwaliteit die de huurder van deze woning mag verwachten.

Gemeenschappelijke ruimte

De verhuurder dient zorg te dragen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte. De verhuurder is slechts gehouden aan het onderhoud van specifieke voorzieningen in gemeenschappelijke ruimten als deze voorziening naar objectieve maatstaven tot het gehuurde behoort en/of wanneer de verhuurder zich in het huurcontract uitdrukkelijk heeft verplicht tot het onderhoud van deze voorziening.
Zo zal de verhuurder gehouden zijn te zorgen voor het onderhoud van cv, lift, hydrofoon, stortkoker, etc. Verhuurders plegen het onderhoud van deze voorzieningen nogal eens door te berekenen in de servicekosten. Dit is niet zonder meer toegestaan (zie het hoofdstuk: servicekosten, met name het onderdeel "meest voorkomende posten" die niet als servicekosten mogen worden doorbelast).

In een uitspraak van de rechtbank van Amsterdam van 9 december 2004 Noot 0a is beslist dat het ontbreken van automatische deuropeners in een appartementencomplex voor ouderen niet als gebrek kon worden aangemerkt. In deze procedure was niet gesteld of gebleken dat het aantal rolstoelgebruikers onder de bewoners van het appartementencomplex zo groot is dat een appartementengebouw voor deze categorie huurders niet aan algemene, redelijke eisen van bewoonbaarheid voldeed, indien de gemeenschappelijke ruimten niet met automatische deuropeners waren uitgerust. Bovendien had de verhuurder zich niet verplicht deze deuropeners aan te brengen.
Volgens deze uitspraak zou een appartementencomplex met voornamelijk invalide mensen wél gebrekkig zijn als daarin automatische deuropeners ontbreken.

Er ontstaat soms een discussie voor wiens rekening herstel dan wel onderhoud van onroerende aanhorigheden dient te komen. Een onroerende aanhorigheid is in beginsel een voorziening, die krachtens overeenkomst tot het gehuurde behoort. Deze voorziening zit doorgaans aan het gehuurde verbonden; de huurder heeft van deze voorziening het exclusieve gebruik. De regels van herstel van het gehuurde zijn op deze voorzieningen van toepassing. Als de verbondenheid met het gehuurde ontbreekt, dan kan er ook sprake zijn van een onroerende aanhorigheid. Op grond van verkeersopvattingen kunnen bepaalde voorzieningen als aanhorig worden beschouwd. Zo zal in een flatgebouw een liftinstallatie, een parkeervoorziening en een hydrofoor als onroerende aanhorigheid aangemerkt worden.
Als de verhuurder tot herstel of onderhoud van deze voorzieningen gehouden is, mogen de kosten van deze werkzaamheden niet in de servicekosten worden doorbelast. De bekendste discussies gaan over de doorbelaste kosten van het onderhoud van de groenvoorziening om het gehuurde. Zie voor de inhoudelijke discussie over het doorbelasten van kosten van deze voorzieningen het hoofdstuk: Servicekosten .
Voor een antwoord op de vraag wie bevoegd is herstel ter hand te nemen is het karakter of de aard van de zaak van belang. Het lijkt mij duidelijk dat de huurder het zelfklusrecht als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW ter hand kan nemen als de verhuurder verzuimt herstel van onroerende aanhorigheden ter hand te nemen, waarvan de huurder het exclusieve gebruiksrecht heeft. Dat ligt anders als het gaat om collectieve voorzieningen zoals collectieve verwarmingsinstallaties en/of de liftinstallaties. De huurder is in de meeste gevallen niet eens in staat om bij deze voorzieningen te komen. De centrale verwarming staat vaak achter slot en grendel en de kelder van een gebouw.
Ook als de verhuurder bijvoorbeeld niet correct omgaat met herstel van een liftinstallatie, waardoor deze installatie gedurende een korte periode diverse malen buiten gebruik is, dan is huurder niet bevoegd om zelf een monteur in te schakelen en de kosten van herstel te verrekenen met de huur. Dat herstel van deze voorziening door de verhuurder niet aan de huurder doorbelast mag worden, maakt dit niet anders. Dat het zelfklusrecht niet geldt voor collectieve voorzieningen waarvan de huurder niet het zelfklusrecht van artikel 7:206 lid 3 BW toekomt, lijkt ook wel logisch. Andere huurders zouden onderling kritiek kunnen hebben over de wijze van herstel en de huurder is niet exclusief bevoegd over het gehele gehuurde te beschikken. Herstel van het gehuurde impliceert exclusieve bevoegdheid over het gehuurde. Dat is bij dit soort onroerende aanhorigheden niet het geval. Mocht de huurder toch een actieve rol in het herstel van deze voorzieningen wensen te realiseren, dan zal de verhuurder door de huurder in een procedure betrokken dienen te worden. In deze procedure zal de huurder de verhuurder bijvoorbeeld onder verbeuring van een dwangsom tot herstel van deze voorzieningen kunnen dwingen. Dat is anders als het gehuurde zich in een appartementencomplex bevindt, waarbij er sprake is van vereniging van eigenaren. In dat geval zal de vereniging van eigenaren een beslissing dienen te nemen over herstel van deze collectieve voorzieningen. Zie voor meer informatie het hoofdstuk: VVE en Verhuring. Dat de zaak als onroerende aanhorigheid is te beschouwen, is daarom niet zo zeer van belang voor toepassing van het zelfklusrecht, maar lijkt meer van belang voor een antwoord op de vraag of herstelkosten wel of niet als servicekosten doorbelast kunnen worden.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte kent de wet geen regeling zoals die voor woonruimte in artikel 7:242 BW is vastgelegd.
Dit betekent onder meer dat partijen een andere betekenis kunnen geven aan het begrip gebrek als genoemd in artikel artikel 7:204 BW.

Boven is al vermeld dat deze regeling voor woonruimte een objectief begrip van "goed onderhouden zaak" tot uitgangspunt neemt. Voor bedrijfsruimte gaat men uit van een subjectief criterium. Men kan bepaalde objectieve omstandigheden die het huurgenot verminderen in het huurcontract uitsluiten van de kwalificatie "gebrek". Partijen zijn dan dus contractueel overeengekomen dat deze inbreuk in het huurgenot geen gebrek is. Voor zowel artikel 7:290 BW -bedrijfruimte als voor artikel 7:230a BW -bedrijfsruimte mogen partijen dit overeenkomen.

Het leek mij goed hier nog eens te herhalen wat ik boven al geschreven had, omdat er veel vergissingen worden gemaakt in verband met de herstelverplichtingen van de verhuurder van bedrijfsruimten. Vaak gaat men voor bedrijfsruimte abusievelijk uit van de regeling die voor woonruimte geldt. Voor bepaling van de herstelverplichtingen van de verhuurder moet worden gekeken of de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen (is dat het geval dan is herstel in ieder geval voor rekening van de verhuurder, zie artikel 7:209 BW). Gedurende de huurperiode kunnen de herstelverplichtingen voor rekening van de huurder komen als dit is overeengekomen. Dit is dus mogelijk omdat artikel 7:242 BW voor bedrijfsruimte niet van toepassing is verklaard. Daarnaast geldt op grond van ROZ-voorwaarden (versie augustus 2008, een integrale versie van deze voorwaarden vindt u hier) een zware onderzoeksplicht ten laste van de huurder. Hierboven is al uitdrukkelijk vermeld dat de huurder die verzaakt onderzoek te doen naar gebreken aan het gehuurde (waarvan de verhuurder niet bekend was) kan gehouden zijn deze gebreken te herstellen als deze gebreken door onderzoek bij aanvang van de huurovereenkomst zouden zijn ontdekt.


De kernverplichting van de verhuurder >>

Artikel 7:203 BW vermeldt een kernverplichting van de verhuurder. De kern van het verschaffen van woongenot bestaat in ieder geval uit:
  • het ter beschikking stellen van het gehuurde;
  • de verplichting om er voor zorg te dragen dat het gehuurde aan de huurder ter beschikking blijft (dus de plicht tot onderhoud);
  • het zich onthouden van stoornissen die het huurgenot kunnen belemmeren.
Uit de Kamerstukken (MvT Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3. p. 10-11) voorafgaande aan deze huidige regeling blijkt dat ook mogelijk is om een gedeelte van een onroerende zaak ter beschikking te stellen als dit past in het kader van de verhuring. Zo kan de huur van een muur voor reclamedoeleinden worden beschouwd als huur van de betreffende onroerende zaak strekkende tot een beperkt gebruik daarvan. De verhuurder dient gedurende de huurperiode de huurder het rustig huurgenot te verschaffen. Het plaatsen van een steiger voor het gedeelte van deze muur waarop de reclame staat afgebeeld kan dus een beperking van het huurgenot inhouden.
Artikel 7:203 BW is regelend recht. Het staat partijen vrij te bepalen welke omvang het gebruiksrecht heeft. Bij woonruimte vindt dit artikel haar begrenzing voor zover een te enge begrenzing van het huurrecht indruist tegen de overige (dwingende) regels ter bescherming van de huurder van woonruimte.
De verhuurder dient het gehuurde tijdig ter beschikking te stellen. De ingangsdatum van de huur levert een fatale termijn op waarbinnen het gehuurde ter beschikking gesteld dient te worden. De verhuurder is bij niet-inachtneming van rechtswege in verzuim Noot 0 . Daarnaast dient de verhuurder zorg te dragen voor het onthouden van stoornissen die het huurgenot kunnen belemmeren. De verhuurder is dus ook gehouden om schade aan het gehuurde te herstellen ook al valt die schade hem niet toe te rekenen (bijvoorbeeld: de pui van een pand wordt door een dronken automobilist geramd). De vraag of de schade de verhuurder valt toe te rekenen is voornamelijk van belang voor de vraag of de gevolgschade aan eigendommen van de huurder voor rekening van de verhuurder komt. De huurder die het gehuurde bewust kapot maakt, dient de kosten van herstel te dragen. De verplichting tot onderhoud is niet letterlijk in de wetstekst opgenomen. De parlementaire geschiedenis geeft echter duidelijk aan dat de verhuurder een verplichting tot onderhoud van het gehuurde heeft. In de huidige wet wordt de huurder een effectief middel in handen gegeven om de onderhoudsverplichting af te dwingen.

Jurisprudentie over de vraag of het huurgenot is geschonden>>

Deze beschrijving leent zich voor een bonte casuïstiek. Hieronder zullen de uitspraken kort worden aangestipt. De uitspraken en de korte aanduiding van de inhoud van deze uitspraken kunnen een bijdrage leveren aan het verstrekken van duidelijkheid aan het begrip huurgenot. Noot 1

De rechtspraak over gebreken in het gehuurde, waardoor huurverlaging of huurbevriezing bij de huurcommissie aanhangig kan worden gemaakt geven een verdere invulling van schending van het huurgenot door een gebrek aan het gehuurde.

Preventief onderhoud afdwingbaar? >>

De verhuurder heeft het recht om te beoordelen op welke wijze preventief onderhoud uitgevoerd moet worden. De huurder heeft dus geen recht om preventief onderhoud af te dwingen. Er is bovendien weinig discussie bekend dat niet uitgevoerd preventief onderhoud tot schending van het huurgenot leidt. In de memorie van antwoord dat de opzet van de artikelen 7:204-208 BW behandelde (MvA, Kamerstukken I 2001/02, 26 89, nr. 162 p. 8. e.v.), werd gesteld dat de verhuurder actie dient te ondernemen als bij haar huurders ongedierte wordt aangetroffen. Als de verhuurder niets onderneemt, dan schiet de verhuurder tekort jegens de huurder die nog geen last van ongedierte ondervond. De huurder die nog geen last van ongedierte heeft, doch ervan op de hoogte is dat andere huurders hiervan wel overlast ondervinden, kan volgens de memorie van antwoord onder punt 5 van de verhuurder wel verlangen dat deze hiertegen actie onderneemt. Meestal leidt het uitblijven van preventief onderhoud tot gebreken aan het gehuurde, waartegen de huurder wél gerichte actie kan ondernemen Noot 1a Als door onvoldoende onderhoud het genot van het gehuurde niet staat op een niveau dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen hadden, dan kan de huurder echter wel preventief onderhoud vorderen (de grens tussen een gebrek dat hersteld moet worden en de status van onderhoud dat tot vermindering van huurgenot leidt lijkt flinterdun). Er moet dus voor de huurder sprake zijn van doorlopend huurgenot dat op hetzelfde niveau blijft staan als partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor hadden.
De huurder kan geen onderhoud vorderen als er geen sprake is van vermindering van het huurgenot.
Feitelijk kan de huurder alleen onderhoud vorderen als zijn huurgenot door het achterblijven van onderhoud achteruit is gegaan. Als voorbeeld kan worden genoemd de verflaag die technisch nog een jaartje mee kan, maar die het gehuurde een afgetrapte uitstraling geeft.

Als het gebrek door gebrekkig onderhoud is ontstaan en tot schade lijdt, dan staat de huurder van woonruimte een actie tot vergoeding van zijn schade open op grond van artikel 7:208 BW. Voor de verhuurder van bedrijfsruimte kan in de huurovereenkomst gevolgschade zijn uitgesloten. Voor een uitgebreide verhandeling over de acties in verband met gevolgschade door de huurder van woon- en bedrijfsruimte zie het hoofdstuk:“Schadevergoeding als gevolg van een gebrek aan het gehuurde” op deze site.

De verhuurder moet op verzoek van de huurder het gebrek verhelpen. De aanspraak op het verhelpen van een gebrek ontstaat pas op het moment dat de huurder aanspraak op herstel van het gebrek heeft gemaakt. De verhuurder heeft geen recht op het plegen van onderhoud, tenzij voor de toestand van het gehuurde langer uitstel van onderhoud niet verantwoord is. Dit is anders als in het huurcontract is bedongen dat de huurder klein onderhoud op verzoek van de verhuurder dient te gedogen. Hierbij wordt dan ook de vraag betrokken of het onderhoud niet kan worden uitgesteld tot na afloop van de huurovereenkomst. Als deze vraag met “ja” wordt beantwoord, dan hoeft de huurder deze onderhoudswerkzaamheden niet te gedogen ( zie artikel 7:220 BW en Noot 2)

Schade versus onderhoud >>

Aangenomen kan worden dat een onderhoudsverplichting van het gehuurde bij de verhuurder ligt. Schade aan het gehuurde is voor rekening van de huurder, voorzover de schade aan hem of aan de zijnen valt toe te rekenen. Hierbij is er een vermoeden dat schade (met uitzondering van brandschade) door toerekenbaar tekortschieten van de huurder is ontstaan.
Het is niet altijd duidelijk of een tekortkoming aan het gehuurde als een gebrek moet worden beschouwd dat voor rekening van de verhuurder dient te worden hersteld. Een bekend voorbeeld is de verstopping van afvoeren (waarmee ook niet onbelangrijke 'gevolgschade' verbonden kan zijn). Verstoppingen kunnen worden veroorzaakt door een inherent gebrek aan de leiding of door tekortschietend onderhoud door de verhuurder, maar ook door onoordeelkundig gebruik door de huurder of door tekortschietend onderhoud door de huurder (bijvoorbeeld het (niet) verwijderen van bladeren die dak- en regengoten (kunnen) verstoppen). Schade waarvan de oorzaak niet kan worden vastgesteld, maar die mogelijkerwijs door de huurder zijn veroorzaakt, lijken volgens bovenstaande regeling voor rekening van de huurder te komen.
Het gerechtshof te 's-Gravenhage besliste in haar arrest van 22 december 2006 in hoger beroep LJN: AZ6559, gerechtshof 's-Gravenhage, C05/255 dat de huurovereenkomst met de huurder in tegenstelling tot de lagere rechter (sector kanton) alsnog ontbonden mocht worden, omdat de huurder het gehuurde had verwaarloosd. De huurder had schade aan het gehuurde niet gemeld, waardoor het gehuurde door de verhuurder niet was hersteld en verder was beschadigd. De huurder had door deze handelwijze zijn verplichting voortvloeiende uit artikel 7:222 BW geschonden (gebreken te melden waardoor het gehuurde beschadigd zou kunnen worden).

Huurder heeft wel recht op onderhoud, niet op verbetering >>

De onderhoudsverplichting geeft de huurder aanspraak op onderhoud. De huurder in beginsel verbetering van het gehuurde niet afdwingen van de verhuurder. Een uitzondering op deze regel staat vermeld in artikel 7:243 BW. De huurder kan op grond van artikel 7:243 BW verlangen dat er door de verhuurder een bepaalde woonverbetering wordt aangebracht onder voorwaarde van een redelijke huurverhoging.

De huurder heeft op grond van het laatstgenoemde artikel het recht om van de verhuurder te verlangen dat deze energiebesparende maatregelen neemt (Hr-CV-ketel, isolatie), mits deze huurder bereid is een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten daarvan.

Een tweede uitzondering kwam tot uitdrukking in de uitspraak van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo van 19 augustus 2008 LJN: BE8653, sector kanton Rechtbank Almelo, 266286 . De kwestie die tot deze zaak had geleid draaide om ongelijke behandeling van de bewoners. Een groot aantal huurders behoorde tot de zogenaamde leden van Gold Service. De huurders die tenminste vier maanden op rij via automatische incasso op tijd de huur hadden betaald en die geen overlast veroorzaakten mochten zich voegen in dit speciale ledenbestand. De verhuurder gaf voor deze leden voordelen zoals extra keuzemogelijkheden bij renovatie. Toen de verhuurder alleen voor deze "speciale" huurders een gewilde renovatie uitvoerde schoot dit andere huurders in het "verkeerde keelgat" die wel op tijd betaalden doch niet met automatische incasso.
De rechter vond deze ongelijke behandeling niet door de beugel kunnen. De rechter vond dat de verhuurder op basis van Het Besluit Beheer Sociale Huursector was gehouden zorg te dragen voor het leefbaar houden van de buurt. De rechter vond dat een bepaalde wijze van betaling niet een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid in een bepaalde buurt. De rechter gaf toe dat een geriefsverbetering door een huurder in beginsel niet afgedwongen kan worden, omdat er geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:206 BW. De rechter was van mening (zie rechtsoverweging 5.2) dat de verhuurder op grond van artikel 6:248 BW de huurders gelijk dient te behandelen.
De rechter verwoordde dat als volgt: Een verhuurder (een sociale verhuurder) dient bij het treffen van voorzieningen die van doen hebben met het huurgenot haar huurders, die gelijksoortige huurovereenkomsten met haar hebben gesloten, gelijk te behandelen. Dat gevolg vloeit naar eisen van redelijkheid en billijkheid voort uit de aard van de huurovereenkomst. Het voorgaande kan misschien anders zijn bij huurders die op enigerlei wijze hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet of niet behoorlijk nakomen, maar daarvan is in het geval van eisers niet, althans onvoldoende, gebleken.
Bij verbetering van het gehuurde kan de verhuurder een huurverhoging met toepassing van artikel 7:255 BW doorvoeren.
Over vaststelling van de huurverhoging in het kader van geriefsverbetering zie het onderdeel Huurprijsverhoging en renovatie.

Als de huurder wist of moest weten dat een bepaalde voorziening ontbreekt, dan kan hij niet van de verhuurder verlangen dat die voorziening op kosten van de verhuurder alsnog wordt aangebracht (behoudens bovengenoemde uitzondering voor wat energiebesparende zaken betreft). Het is natuurlijk anders als de huurder niet wist dat het gehuurde die voorziening niet had en men ook niet had moeten weten dat deze voorziening ontbrak.

De huurder mag op zijn minst verlangen dat de staat van oplevering voldoet aan wat hij redelijkerwijs mocht verwachten. (Ook) de inhoud van de huurovereenkomst wordt in zoverre bepaald door wat partijen in de gegeven context over en weer redelijkerwijs mochten begrijpen en verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, m.nt. C.J.H. Brunner Ermes/Haviltex).
Wanneer de huurder mocht aannemen dat het gehuurde wél aan bepaalde eisen voldeed (met inachtneming van de onderzoeksplicht) terwijl dat niet zo blijkt te zijn, levert dat een tekortkoming aan de zijde van de verhuurder op. In het algemeen hoeft een huurder er geen rekening mee te houden dat voorzieningen die aan een bepaald huurobject inherent plegen te zijn - in een woning bijvoorbeeld een functionerende badgelegenheid en sanitair - in het hem aangeboden huurobject ontbreken, of minder goed bruikbaar zijn. Wil de huurder daar wél rekening mee moeten houden, dan zal de verhuurder daar duidelijk op gewezen moeten hebben. Wanneer de verhuurder in dit opzicht tekort is geschoten kan er dus wél een verplichting tot het aanbrengen van verbeteringen (maar in de gegeven context dus: het opheffen van gebreken) bestaan. Noot 4

De gebreken die op de nulpuntenlijsten voorkomen, waarvan herstel tot verbetering van het gehuurde leidt worden geacht door de verhuurder onder de noemer van gebrek te worden verholpen zonder dat daarvoor een tegenprestatie in de vorm van een hogere huurprijs mag worden gesteld.


Overname van zaken door huurder aan opvolgend huurder>>

Als er zaken in het gehuurde achterblijven van de vorige huurder en de verhuurder laat deze zaken ongemoeid, dan konden de (nieuwe) huurder en de verhuurder in het recht vóór augustus 2003 afspreken dat deze huurder na acceptatie van deze zelf aangebrachte voorzieningen, verder te noemen ZAV, het volledige onderhoud en het herstel van alle gebreken voor zijn rekening neemt. Dat was de gangbare praktijk onder het oude, voor 1 augustus 2003 van toepassing zijnde huurrecht. Toen was de onderhoudsverdeling tussen huurder en verhuurder vrij overeen te komen (artikel 7A:1619 BW (oud)).

Door invoering van het huidige recht op 1 augustus 2003 is de regeling omtrent de vrij overeen te komen onderhoudsverdeling betreffende ZAV veranderd en kunnen huurder en verhuurder niet meer vrij overeenkomen dat het onderhoud van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen voor rekening van de nieuwe huurder komt. De wet bepaalt in artikel 7:217 BW immers dat de huurder alleen gehouden is de herstelwerkzaamheden uit te voeren die als kleine herstellingen (zie het Het Besluit kleine herstellingen) aangemerkt dienen te worden. Bovendien is in de wet bepaald dat artikel 7:217 BW semi-dwingend recht is, zodat er niet ten nadele van de huurder van mag worden afgeweken. De enige uitzondering betreft de huurder die gedurende de huurperiode de ZAV aanbrengt. Met deze huurder mag worden afgesproken dat het volledige onderhoud ten aanzien van de ZAV voor zijn rekening komt.

In een uitspraak van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 28 augustus 2008 LJN: BF0055, Gerechtshof 's-Gravenhage, 105.005.626/01 (Rolnummer oud: C06/1414) is daarentegen beslist dat een rookkanaal behorend bij een door een vorige huurder aangelegde openhaard niet tot het gehuurde behoorde en dat daarom de huidige huurder was gehouden zelf zorg te dragen voor reparatie van het rookkanaal dat lekkage was gaan vertonen. De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt. Een huurder van een woning had met een vorige huurder een contract ondertekend waardoor een aantal zelf aangebrachte zaken in de woning door de opvolgend huurder zijn overgenomen. De woning was door de verhuurder voorzien van een CV-installatie. Voorts bevindt zich in de woning een schoorsteen met daarin een rookkanaal, dat in vroeger tijd, voordat de CV was geïnstalleerd, verbonden was met een toen nog in gebruik zijnde kachel of haard. De vorige huurder heeft het op dat moment al niet meer in gebruik zijnde rookkanaal weer in gebruik genomen door dit, na enige aanpassing (inkorting), aan te sluiten op een door hem aangelegde openhaard, bestaande uit een tegelplateau en een daarop geplaatste vuurkorf. De opvolgend huurder heeft deze openhaard op zijn beurt gebruikt door er vanaf de aanvang van de huurovereenkomst nagenoeg het hele jaar (behalve in de zomermaanden) hout in te stoken.

In het huurcontract is overeengekomen dat de huurder door de verhuurder kan worden verplicht deze voorziening bij het einde van de overeenkomst te verwijderen. Uit het overnamerapport was duidelijk te herleiden dat de openhaard niet tot het gehuurde behoorde. Toen het rookkanaal bleek te lekken was de huurder van mening dat de verhuurder dit kanaal diende te repareren. De kantonrechter steunde het standpunt van de huurder. Het gerechtshof was in hoger beroep een andere mening toegedaan.

Rechtsoverwegingen 11 en 14 van het arrest van het gerechtshof te ’s-Gravenhage luiden als volgt: “ Blijkens het hiervoor gedeeltelijk geciteerde overnamerapport heeft huurder de verandering aan het gehuurde voor zover die betrekking heeft op de openhaard aanvaard, welke aanvaarding mede betrekking heeft op de verandering met betrekking tot (het gebruik van) de met die haard verbonden schoorsteen en het zich daarin bevindende rookkanaal. Dat rookkanaal is immers met die haard verbonden en, naar mag worden aangenomen, noodzakelijk voor de goede werking daarvan.
(...) Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke wetsuitleg mee dat onder door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen in beginsel ook moeten worden verstaan de veranderingen en toevoegingen die door een voorgaande huurder zijn aangebracht en door de opvolgende huurder zijn aanvaard. Blijkens de wetsgeschiedenis is de bedoeling van de gebrekenregeling zoals onder meer neergelegd in de artikelen 7:206 en 7:217 BW in samenhang met artikel 7:242 BW, om de belangen van de huurder van woonruimte te beschermen door zeker te stellen dat hij niet voor kosten wordt gesteld die betrekking hebben op groot onderhoud van de door hem gehuurde woning. De huurder die zelf de veranderingen aanbrengt, behoeft die bescherming op dat punt niet. Niet valt in te zien waarom de huurder die voorzieningen van een vorige huurder overneemt die bescherming wel nodig zou hebben, tenzij sprake zou zijn van bijzondere omstandigheden die hier niet zijn gesteld of gebleken. In beide gevallen gaat het immers om niet door de verhuurder verschaft, maar door de huurder zelf (in het tweede geval: via de overname) gerealiseerd extra woongenot, dat niet van invloed is op de huurprijs”
.
Het hof geeft hier een compleet andere interpretatie van artikel 7:217 BW in relatie tot artikel 7:216 lid 2 BW in het kader van beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder die de wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht en de positie van de opvolgend huurder die het gehuurde inclusief deze wijzigingen heeft aangetroffen. Deze uitspraak lijkt daarom een misslag te zijn voor zover daaruit de bedoeling zou spreken dat de door een opvolgend huurder in het gehuurde aangetroffen zaken door de opvolgend huurder onderhouden dienen te worden, die door de vorige huurder zijn aangebracht. Op welke bijzondere omstandigheden het hof doelt is mij niet duidelijk.
Daarnaast moet bovendien worden bedacht dat zaken die tot de standaard voorziening van het gehuurde behoren (zoals bijvoorbeeld badkamers) sowieso niet voor overname door de opvolgende huurder in aanmerking komen, omdat het ontbreken van deze voorzieningen een gebrek aan het gehuurde zou veroorzaken. De verhuurder dient voor de aanwezigheid van deze voorzieningen zorg te dragen; afwezigheid van deze voorzieningen levert een gebrek aan het gehuurde op.

Redelijkheid en billijkheid >>

De verplichtingen van de verhuurder ter zake van onderhoud worden door redelijkheid en billijkheid begrensd. In artikel 7:206 BW wordt dit geformuleerd door de zinsnede “in redelijkheid niet kunnen worden gevergd”. Enkele voorbeelden: Noot 6

Feitelijke stoornis kan een gebrek zijn>>

In artikel 7:204 lid 3 BW is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden. Feitelijke stoornis door derden (verkeerslawaai, wateroverlast door grondwater) is geen gebrek aan het gehuurde. Een belemmering van het rustig genot in verband met een breuk in een buiten het gehuurde gelegen dienstleiding is de verhuurder niet zonder meer aan te rekenen. Dit was ook de conclusie in een zaak die was gevoerd voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 10 februari 2010 Noot 6aa. Na verplaatsing van een bushalte heeft een huurder last van roetaanslag in de woning. Een ingeschakelde deskundige concludeert dat het roet geen gezondheidsrisico oplevert. Bovendien kan de roetaanslag kan niet eenduidig herleid worden tot uitlaatgassen bussen. De oorzaak van de roetaanslag is ook niet gelegen in een onvoldoende functioneren van het luchtcirculatiesysteem. Nu de roetaanslag niet zijn oorzaak vindt in het binnenmilieu van woning of pand, moet er dus sprake zijn van een feitelijke stoornis vanaf buiten. Er is geen sprake van een gebrek, zodat de verhuurder niet aansprakelijk is voor herstel en ook niet gehouden is om gevolgschade te vergoeden. Ook als geconcludeerd zou zijn dat de roetaanslag wel schadelijk zou zijn voor de bewoner, brengt dit niet zonder meer aansprakelijkheid van de verhuurder met zich mee. Als immers aangetoond zou worden dat een te zware concentratie van uitlaatgassen deze roetvorming veroorzaakt, brengt dit nog niet een gebrek van het gehuurde met zich mee. Het onheil komt immers van buitenaf het gehuurde. In een dergelijk geval kan bijvoorbeeld de gemeente aansprakelijk zijn die een te hoge belasting aan frequentie van busvervoer aantoonbaar voor de roetvorming en de slechte leefomgeving zorgt.
In sommige vallen kan er toch een gebrek aan het gehuurde zijn als de beperking van het huurgenot van buitenaf komt. De verhuurder kan bijvoorbeeld in het huurcontract levering middels de dienstleiding garanderen Noot 6a. Het hof Amsterdam was in haar arrest van 6 september 2007 Noot 6b van mening dat de toenemende geluidsoverlast van cafébezoekers buiten het gehuurde niet tot de verantwoordelijkheid van de verhuurder behoorde. De verhuurder kon hier niets aan veranderen. De verhuurder was daarom volgens het hof ook niet gehouden bij te dragen aan de kosten van geluidswerend dubbelglas. Het hof te 's-Gravenhage was in haar arrest van 7 september 2007 Noot 6c van mening dat het gehuurde geen gebrek vertoonde wegens de door de huurder ervaren overlast van spelende kinderen. De verhuurder was het bij het sluiten van de overeenkomst niet van op de hoogte dat de huurder in een absoluut rustige woonomgeving wenste te wonen. De verhuurder zal een huurder dienen te beschermen tegen een derde, die zich beroept op een toekomend recht op het gehuurde. De verhuurder dient de huurder ook te beschermen als de derde, die gerechtigd meent te zijn, dit recht in werkelijkheid niet heeft (bijvoorbeeld geclaimd recht op een erfdienstbaarheid, dat wil zeggen het recht om over het terrein van een ander te lopen om bij het andere terrein te komen).

Verhuurder moet optreden tegen overlastveroorzakers >>


Een verhuurder, die niet ook verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder, is voor overlast aansprakelijk als dit in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van het overeenkomstenrecht. Als er sprake is van een verplichting van de verhuurder om op grond van een anti-overlastclausule in het huurcontract tegen derden (niet zijnde huurders van dezelfde verhuurder) op te treden, dan is er sprake van een aansprakelijkheid van de verhuurder op grond van de regels van boek 6 BW. Er is dan geen sprake van een gebrek aan het gehuurde. Het is dus van belang onderscheid te maken tussen overlastveroorzakers die dezelfde verhuurder hebben als degene die overlast ondervindt en bewoners die niet tot de kring van deze verhuurder behoren. De verhuurder kan dan door zijn huurders en/of door de omwonenden die een andere verhuurder hebben of woningeigenaar zijn worden gehouden om jegens de overlastveroorzaker een ontruimingsprocedure te starten. Noot 52. Deze overlast wordt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW gezien. Dit kan worden verklaard door het volgende: de verhuurder die rechten tegenover derden (zijn huurders) heeft, maar daarvan geen gebruik maakt, kan worden geacht een bijdrage aan de stoornis te leveren (bijvoorbeeld de verhuurder van zowel bedrijfsruimte als van een woning draagt bij tot de stoornis als hij de overlast veroorzakende bedrijfsmatige huurder niet tot de orde roept).

Er heeft zich rechtspraak gevormd die de verhuurder verplicht om tegen “zijn overlast veroorzakende huurders” op te treden in de gevallen waarin in het huurcontract een overlastbeding was opgenomen dat wil zeggen een beding in het huurcontract waarin de huurder zich had verplicht zich te onthouden van overlast ten opzichte van de omwonenden.

HR 17 december 1982, NJ 1983, 511, m.nt. P.A. Stein; Prg. 1983, 1914, m.nt. F.T. Oldenhuis. In deze uitspraak overwoog de HR onder meer (r.o. 3.2): 'Dat een dergelijke verplichting nooit op grond van de genoemde rechtsregels en -beginselen kan worden aangenomen, vindt geen steun in het recht. Het Hof geeft ook geen blijk te zijn uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door onder de in deze procedure vastgestelde omstandigheden het bestaan van de in het middel betwiste verplichting van de verhuurder aan te nemen.' In latere rechtspraak is steeds gemakkelijker een verplichting van de verhuurder aangenomen om tegen overlast van andere huurders actie te ondernemen. Naar die rechtspraak verwijst de toelichting bij artikel 7:204 lid 3 BW expliciet.

Onder de opgestelde regels van het huidige artikel 7:204 lid 3 BW moet worden aangenomen dat overlast, zonder dat er sprake is van een tekortschieten van de verhuurder in de verplichting om daartegen op te treden, niet als een gebrek mag worden aangemerkt. Stoornissen van derden komen aldus niet voor rekening van de verhuurder, tenzij er sprake is van overlast door andere huurders van de verhuurder. De verhuurder is ook jegens omwonenden aansprakelijk voor het gedrag van zijn huurder die aan deze omwonenden overlast veroorzaakt. Op deze lijn zit ook de reeds eerder aangehaalde uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, in haar vonnis van 25 mei 2010 (zie alinea's 2.12 tot en met 2.14). De verhuurder kan ook worden gehouden om op te treden tegen overlast van zijn huurder jegens de omwonenden (die geen huurder van de verhuurder hoeven te zijn). Op deze lijn zit ook de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle, in haar vonnis van 25 mei 2010 LJN: BM7386, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 915048 (zie alinea's 2.12 tot en met 2.14).

Een greep uit de rechtspraak laat zich als volgt weergeven: Noot 8

Een rechtstreekse actie van de huurder tegen deze persoon op grond van bijvoorbeeld onrechtmatig handelen, kan echter effectiever zijn. Zie meer over het onderwerp overlast het hoofdstuk: Overlast en huurbeëindiging

Aan huurder toe te rekenen omstandigheden>>

Ongelukkige natuurlijke omstandigheden (zoals slechte drainage in omgeving, ondoordringbare leemlaag niet ver onder de verhuurde woning) kunnen leiden tot de conclusie dat er een gebrek aanwezig is. Dat brengt de huurder overigens weinig soelaas als tevens moet worden aangenomen dat het gebrek niet aan de verhuurder mag worden toegerekend en dat niet van de verhuurder gevergd kan worden dat hij het gebrek 'verhelpt'. Dan blijft alleen de mogelijkheid van vermindering van de huurprijs op basis van artikel 7:207 BW of artikel 7:257 BW over.

Artikel 7: 209 BW bepaalt dat van de artikelen 206, leden 1 en 2, 207 en 208 niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Dit geldt met name voor andere ruimte dan woonruimte, omdat voor woonruimte artikel 7:206 BW al van dwingend recht was verklaard.

In artikel 7:204 lid 2 BW staat onder meer dat een gebrek aan het gehuurde een staat of eigenschap is, waardoor de huurder niet het (huur)genot wordt verstrekt dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten, tenzij deze discrepantie tussen het voorgespiegelde huurgenot en het daadwerkelijk verschafte huurgenot aan de huurder valt toe te rekenen. Wat wordt met deze zinsnede bedoeld?
Van aan huurder toe te rekenen omstandigheden is onder meer sprake als de gevolgen van een gebrek krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt. Daarvan is onder meer sprake als er in een winkelcentrum sprake van teleurstellende bezoekersaantallen. De Hoge Raad is in haar arrest van 1 februari 2008 LJN: BB8098, Hoge Raad, C06/233HR de mening toegedaan dat de in teleurstellende bezoekersaantallen tot uiting komende nadelen die verbonden blijken te zijn aan de opzet en de ligging van een (nieuw) winkelcentrum naar verkeeropvattingen in beginsel voor rekening van de huurder komt.

In deze zaak ging het om tegenvallende bezoekersaantallen in een nieuw winkelcentrum te Amersfoort (Amicitia). Het winkelcentrum lag verdiept ten opzichte van de omgeving en is via trappen toegankelijk via een hoofdgebouw. De bedrijfsruimten liggen grotendeels aan weerzijde van een – verdiept liggende – promenade. Het is de verhuurder niet gelukt om alle winkelruimte te verhuren. De bezoekersaantallen zijn achter gebleven bij de verwachtingen.
Het Hof heeft in rechtsoverweging 4.10 van haar arrest (waarvan men in cassatie was gegaan) de mogelijkheid van een gebrek aan het winkelcentrum opengelaten door een onderzoek naar de trappen van het winkelcentrum in te laten stellen. Als de constructie van de trappen de bereikbaarheid van het gehuurde nadelig beïnvloeden, dan kan dit een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleveren. De huurders werden in het arrest de bewijslast opgedragen dat door de constructie van de trappen bezoekers zouden worden afgeschrikt om het winkelcentrum te bezoeken. In de conclusie bij dit arrest merkt de A.G. Mr Huydecoper onder meer op dat artikel 7:204 BW niet is bedoeld om het normale risico van de huurder volgens de algemene regels van artikel 6:75 BW op de verhuurder af te wentelen. Artikel 7:204 BW spreekt immers uitdrukkelijk van een eigenschap van het gehuurde dat de huurder wegens een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid (verminderd) huurgenot verschaft. De keuze van een bepaalde locatie blijft voor rekening van de huurder, ook als die locatie achteraf bezien minder gunstig is dan de huurder heeft ingeschat.
Het is niet eenvoudig de verhuurder een verwijt van tegenvallende bezoekers te maken als dit niet wordt veroorzaakt door gebreken aan het complex waarin het gehuurde is gevestigd en als de verhuurder geen garantie heeft gegeven ten aanzien van het te verwachten publiek. De opgewekte verwachting was met name onderwerp van een huurgeschil dat in hoger beroep door het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 13 juli 2010 was behandeld LJN: BN8208, gerechtshof Amsterdam, 200.041.903/01 . Het hof oordeelde dat de verhuurder geen misleidende mededelingen had gedaan met betrekking tot de bezoekersaantallen. De verhuurder was volgens het hof niet te kort geschoten in promotie ten aanzien van het complex. Wegens de tegenvallende bezoekersaantallen heeft de verhuurder de openingstijden beperkt en de huur verlaagd. Volgens het hof was de huur voldoende verlaagd met het oog op die beperkte openingstijden.

Doorgaans hebben huurders in een winkelcentrum concurrentie van een bepaalde omvang te dulden. De kantonrechter te Breda, sector kanton, Bergen op Zoom, heeft zich in haar vonnis van 25 mei 2011 LJN: BQ6146, sector kanton Rechtbank Breda, 645017 cv 11-977 moeten buigen over de vraag of de verhuurder ten aanzien van een huurder die een kapperszaak drijft met de bestemming " kapsalon voor dames en heren", verder te noemen eerste kapper, tekort schiet als deze toestaat dat er in de nabijheid van deze kapsalon een andere (dames)kapsalon, verder te noemen dameskapper, als huurder wordt geaccepteerd waar ook heren worden toegelaten. In het laatstgenoemde huurcontract staat als bestemming "dameskapper". De eerste kapper is van mening dat de "dameskapper" in strijd met de bestemming ook heren knipt. De eerste kapper is van mening dat deze concurrentie een gebrek oplevert en dat hij deze concurrentie niet had hoeven te verwachten.
De kantonrechter overwoog in rechtsoverweging 3.5 van dit vonnis als volgt: de door de eerste huurder gestelde concurrentie van de zijde van de kapsalon van de dameskapper levert geen gebrek op als bedoeld in artikel 7:204 BW. Onbetwist staat vast, dat in de dameskapper hoofdzakelijk dames worden geknipt. Indien de door de eerste kapper genoemde heren niet bij de dameskapper zouden zijn geknipt, betekent dit niet dat deze heren vervolgens naar de eerste kapper zouden zijn gegaan. De gebrekenregeling van artikel 7:204 BW gaat inderdaad uit van de redelijke verwachting die eiser als huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook in de kappersbranche moet de eerste kapper rekening houden met concurrentie van enige omvang. De eerste kapper heeft er zelf voor gekozen om in het gehuurde alleen een herenkapsalon te exploiteren. Hij had en heeft nog steeds de mogelijkheid om gelet op de destijds overeengekomen bestemming van het gehuurde behalve heren ook dames te knippen.

Ontbreken van vergunningen aan de zijde van de verhuurder levert een gebrek op>>


Woonruimte
Het gerechtshof te 's-Gravenhage was in haar uitspraak van 16 februari 2007 LJN: BA1581, gerechtshof 's-Gravenhage , C05/770 van mening dat het ontbreken van een vergunning ten behoeve van de verhuurder om zelfstandige woonruimte te mogen omzetten naar onzelfstandige woonruimte een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. Volgens dit artikel kan de verhuurder door het ontbreken van de vergunning aan de huurder niet het genot verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bovendien dient de verhuurder door de werking van artikel 7:203 BW de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te houden, zodat de huurder daarvan het overeengekomen gebruik kan hebben.

Er ontstaan nogal eens een probleem als de verhuurder ruimte heeft verhuurd, zonder hiervoor vergunning bij de gemeente te vragen. Wegens ontbreken van een vergunning kan een gemeente een verhuurde ruimte onder bestuursdwang sluiten. Door deze actie verliezen huurders hun woonruimte. In de genoemde uitspraak van 16 februari 2007 kon de verhuurder het gebrek echter niet herstellen, omdat de gemeente te kennen had gegeven de vergunning niet te verstrekken. De verhuurder kon de huurovereenkomst aldus op grond van artikel 7:210 BW ontbinden, doch deze mogelijkheid tot ontbinden ontslaat de verhuurder niet tot de verplichting tot vergoeding van de schade. De omstandigheid dat huurders de gebreken bij aanvang van de overeenkomst kenden, doet hieraan niet af. Doorslaggevend is dat verhuurster de gebreken bij het aangaan van de overeenkomst kende, of had behoren te kennen (zie artikel 7:208 BW). De zaak werd voor verdere schadebepaling aangehouden. Voor verdere informatie hierover zie ook het onderdeel: "Ontbinding van huurovereenkomsten woon- en bedrijfsruimte".

Bedrijfsruimte
Ook het ontbreken van een bouwvergunning voor een aanbouw aan een gehuurde bedrijfsruimte komt voor rekening van de eigenaar/verhuurder. De onderzoeksplicht van de huurder strekt zich niet uit tot deze situatie. De benodigde vergunning strekt immers niet op de door huurder gewenste bestemming van de bedrijfsruimte, de exploitatie van het gehuurde, maar op de bouwconstructie van de bedrijfsruimte. De illegaliteit van de aanbouw is mede door de redactie van artikel 7:209 BW een omstandigheid die voor rekening en risico van de eigenaar van het opstal komt, ook indien hij daar niet daadwerkelijk van op de hoogte was (Voorzieningenrechter rechtbank ’s-Gravenhage, 4 april 2011, 388485 KG ZA 11-241, WR 2011/78). Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5084 moeten beslissen over de vraag of de kantonrechter een juiste beslissing had genomen door en huurverlaging en schadevergoeding toe te kennen nu de huurder door overheidsregels het gehuurde niet kon gebruiken voor feesten en partijen, welke gebruik van het gehuurde door de verhuurder was toegezegd. De kantonrechter was van mening dat het gehuurde door dit beperkte gebruik een onherstelbaar gebrek vertoonde, namelijk het feit dat de huurder in het gehuurde geen feesten en partijen voor derden mag houden. Door dit gebrek vond de kantonrechter het gerechtvaardigd om de huurprijs aan te passen. De kantonrechter achtte voorshands een verlaging met terugwerkende kracht met 30% (tot € 955,49 per maand) geïndiceerd. Daarnaast heeft de kantonrechter schadevergoeding toegewezen tot een bedrag van € 15.500, zijnde de door de kantonrechter ingeschakelde deskundige geschatte winstderving in 2009 als gevolg van het hiervoor vermelde gebrek.
De verhuurder maakte allereerst bezwaar tegen de hoogte van de toegekende huurverlaging. Naar het oordeel van het hof trof dit onderdeel van de grief van de verhuurder geen doel. Het hof nam tot uitgangspunt dat de huurder ingevolge artikel 7:207 BW aanspraak kan maken op een evenredige vermindering van de huurprijs. De door de kantonrechter benoemde deskundige had een bepaalde omzetverlaging berekend, die gelet op deze cijfers, een huurvermindering (in de zin van verlaging van de minimum huurprijs) met 30% alleszins gerechtvaardigd. De door de kantonrechter toegekende huurprijsvermindering stond in verhouding met deze door de deskundige geschatte winstderving.
Volgens de verhuurder was voor toekenning van een degelijke schadevergoeding, naast huurvermindering, geen plaats omdat het gemiste resultaat als gevolg van het gebrek aan het gehuurde al was verdisconteerd in de huurvermindering.
Dit argument vond het hof steekhoudend. Het gebrek aan het gehuurde kon niet worden verholpen en vormt dus een structureel gebrek, zodat er sprake is van een (structurele) beperking van het huurgenot. Deze beperking leidt tot een (structureel) omzetverlies. De aanwezigheid van dit gebrek werd naar het oordeel van het hof gecompenseerd door de hiervoor besproken passende huurprijsvermindering. Voor een recht op schadevergoeding (eveneens in verband met datzelfde omzetverlies) was, naast de reeds vastgestelde huurprijsvermindering, geen plaats.

Updates>>

  • 14 juni 2011. De verhuurder van woonruimte kan niet afwijken van de onderhoudsverplichtingen ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 );
  • 16 juni 2011. Concurrentie is geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De kantonrechter te Breda, sector kanton, Bergen op Zoom, vonnis van 25 mei 2011 LJN: BQ6146, sector kanton Rechtbank Breda, 645017 cv 11-977 ;
  • 4 januari 2012. Aanvullingen asbestkwesties.
  • 17 mei 2012. Ontbreken bouwvergunning voor aangebouwde uitbouw voor rekening en risico van de verhuurder/eigenaar (Voorzieningenrechter rechtbank ’s-Gravenhage, 4 april 2011, 388485 KG ZA 11-241, WR 2011/78).
  • 21 april 2013. Toelichting van wat als gebrek aangemerkt wordt. Zie de Hoge Raad van 27 april 2012 (LJN: BV7337, Hoge Raad, 11/00236 )
  • 17 oktober 2013. Onderdeel gemeenschappelijke ruimte uitgebreid.
  • 24 november 2013. Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 8 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3457 ) beslist dat van de huurder geen verdere onderzoeksplicht verwacht hoefde te worden.
  • 18 maart 2014. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in het arrest van 11 maart 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:2004 ) dat deze verhuurder - ondanks herhaalde verzoeken van de huurders om zich uit te laten schrijven uit het gehuurde - een gebrek aan het gehuurde in stand hield. De verhuurders worden in een dergelijke situatie spookbewoners genoemd.
  • Bijgewerkt 4 mei 2014. De rechtbank van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg, lijkt in haar vonnis van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:RBZWB:2013:4001 ) te vergeten dat partijen in het kader van gehuurde bedrijfsruimte uit kunnen gaan van een subjectieve staat van onderhoud van het gehuurde.
  • Bijgewerkt 5 mei 2014. Het hof te Amsterdam is in haar arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:391 de mening toegedaan dat de medische indicatie uitsluitend erop ziet dat de huurder voor een benedenwoning of een woning op de eerste etage in aanmerking komt. De huurder moet zelf het gehuurde aanpassen aan zijn medische situatie.
  • Bijgewerkt 18 september 2014. De rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 10 februari 2010 Noot 6aa geeft aan dat roetvorming een storing van buitenaf betreft en geen gebrek aan het gehuurde is.
  • Bijgewerkt 18 september 2014. De rechtbank te Amsterdam bepaalde in haar vonnis van 20 oktober 2008 Noot 00 dat er geen sprake was van een gebrek wegens aanwezigheid van asbest in een ventilatiekanaal.
  • Bijgewerkt 15 december 2014. Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5084 moeten beslissen over de vraag of de kantonrechter een juiste beslissing had genomen door en huurverlaging en schadevergoeding toe te kennen nu de huurder door overheidsregels het gehuurde niet kon gebruiken voor feesten en partijen, welke gebruik van het gehuurde door de verhuurder was toegezegd.