Veel gestelde vragen over bedrijfsruimte

FAQ Bedrijfsruimte


Hier wordt gestreefd een antwoord binnen enkele regels te formuleren. Het volledige antwoord voor uw specifieke situatie vindt u uiteraard op deze site. Het volledige antwoord kan dan uiteraard op deze site worden gevonden. In de meeste gevallen komen de onderdelen van deze vragenlijst overeen met de hoofdstukindeling van deze site, wat de zoektocht naar het volledige antwoord vergemakkelijkt. De lijst is geruime tijd niet bijgewerkt en beslaat ongeveer de helft van alle tekst op deze site.

Het begrip bedrijfsruimte>>


Ambacht- Bedrijfsruimte, onderscheid - Bestemming en de regeling van 7:290 BW - Benaming en de regeling van 7:290 BW - Exploitatie en bescherming volgens het huurecht- Gemengde overeenkomsten - Hotel, cafébedrijf of restaurant en kampeerbedrijf - Kleinhandelsbedrijf - Onroerende zaken en de regeling van 7:290 BW - Plaatsgebonden bedrijven - Publiekrechtelijke regelingen en artikel 7:290 BW - Publiek toegankelijk lokaal


Ambacht

Wat wordt onder ambacht verstaan?

Een “ambacht” is handwerk dat wordt aangeleerd om een beroep mee uit te oefenen. De ambachten kunnen worden onderverdeeld in:

Traditionele ambachten. Bijvoorbeeld: klompenmaker, touwslager, mandenvlechter, bezembinder. Sinds de industrialisatie zijn deze ambachten vrijwel uitgestorven. Vaak worden ze nog slechts beoefend als demonstratie voor een museumpubliek, bijvoorbeeld in het Nederlands Openluchtmuseum te Arnhem.
“Hedendaagse ambachten“ - Bijvoorbeeld: timmerman, metselaar, smid, bakker (beroep)bakker, slager.

Valt de beoefenaar van een ambacht onder de werking van 7:290 BW?

Bij het ambachtsbedrijf moet men zich afvragen waar de ambachtelijke activiteiten die rechtstreeks het plubliek dienen ophouden en waar de fabrieksmatige productie begint. Zonder contacten met het publiek is er geen sprake van verhuurde ruimte waarop de regeling van 7:290 BW van toepassing is.

Enige voorbeelden van een ambacht?

Een kleermaker Pedicure. Smederij

Bedrijfsruimte, Onderscheid

Welke soorten 7:290 BW bedrijfsruimte worden onderscheiden?

    - een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die krachtens overeenkomst van huur en verhuur bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf;
    - van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst
    - of van een ambachtsbedrijf;
    - waarbij het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal;
    - voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
    - een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die krachtens overeenkomst van huur en verhuur bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf.
    - een onroerende zaak die krachtens overeenkomst van huur en verhuur bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Bestemming en de regeling van 7:290 BW

Wat is het belang bij de overeengekomen bestemming van het gehuurde?

De contractuele bestemming van het gehuurde staat centraal voor beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is en niet het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard van het pand. Het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard kunnen echter wel een rol spelen. De kwalificatie die partijen zelf aan hun overeenkomst hebben gegeven is niet bepalend.

Wat is de positie van partijen als de bestemming in het huurcontract niet is overeengekomen?

Als de bestemming niet is overeengekomen en/of niet in het huurcontract is opgenomen is het voor de vraag welke regeling van toepassing is bepalend tot welk gebruik de zaak naar zijn aard bestemd is. Dit is ook als basis in artikel 7:214 BW vermeld.

Wat wordt bedoeld met de bestemming en het vertrouwensbeginsel ?

Uit de rechtspraak is vooral te herleiden dat als partijen de huurovereenkomst niet schriftelijk hebben vastgelegd en de verhuurder jarenlang heeft aanvaard dat het gehuurde volgens een bepaalde bestemming werd gebruikt dat dan de huurde met beroep op het vertrouwensbeginsel zich er op kunnen beroepen dat hij het gehuurde mocht gebruiken zoals hij het gehuurde met kennis van de verhuurder de laatste jaren heeft gebruikt.

Is de huurder verplicht het gehuurde het gehuurde voor het overeengekomen doel te gebruiken ?

De Hoge Raad heeft bepaald dat de huurder niet slechts gerechtigd is het gehuurde voor een bepaald doel te gebruiken, maar daartoe ook verplicht is.
Deze uitspraak moet echter wel worden bezien in het kader van de specifieke verplichtingen die partijen ten aanzien van de bestemming en het gebruik van het gehuurde over en weer met elkaar hadden gesloten.

Is het huurecht bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW e.v. ) van toepassing als het daadwerkelijk gebruik niet overeenkomt met de overeengekomen bestemming ?

Als de verhuurde onroerende zaak geschikt en bedoeld is te zijn verhuurd conform een bestemming die is genoemd in de wet (zie artikel 7:290 lid 2 BW) wordt verder aan de daar gestelde eisen voldaan, dan zijn de artikelen van 7:290 BW e.v. van toepassing, ook als het gebruik dat daadwerkelijk van het gehuurde wordt gemaakt daarmee niet in overeenstemming is.

Is het huurecht bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW e.v. ) van toepassing als het huurobject is verhuurd met een bestemming die niet valt onder 7:290 BW en het feitelijk gebruik daar wel onder valt?

Een huurobject dat met een andere bestemming dan de in art. 7:290 BW genoemde bestemmingen, wordt geen bedrijfsruimte in de zin van dit wetsartikel als het feitelijk gebruik wel overeenstemt met het soort bedrijf als genoemd in het tweede lid van artikel 7:290 BW. Met andere woorden: een gebouw dat als opslagruimte is verhuurd kan geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW worden als de huurder er zelf winkelruimte van maakt.

Wat kunnen de gevolgen zijn van het eigenmachtig wijzigen van de overeengekomen bestemming ?

Het eigenmachtig veranderen van de bestemming van het gehuurde door de huurder levert een toerekenbaar tekortschieten van de huurder wat ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Het niet gebruiken van het gehuurde volgens de overeengekomen bestemming kan een ernstige tekortkoming opleveren.

Als de huurovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd kan de huurder soms nog wel beroep op het vertrouwensbeginsel doen. Zie hierover ook: De niet contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde.

Kan een wijziging van de bestemming met de verhuurder worden overeengekomen ?

Met de verhuurder kan een wijziging in de bestemming worden overeengekomen. Door een overeengekomen wijziging van de bestemming kan de aanvankelijk onder artikel 7:230a BW vallende overeenkomst onder het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.

Wat zijn de gevolgen als de verhuurder niet optreedt tegen een wijziging van het overeengekomen gebruik?

Als de verhuurder van de wijziging van de bestemming weet, maar daartegen niet optreedt, kan daaruit niet zonder meer afleiden dat de wijziging tussen partijen is overeengekomen. Een duidelijk gedogen wordt soms als een gedraging van de verhuurder aangemerkt.
Zelfs als de verhuurder zich enthousiast heeft gereageerd over een met een bestemmingswijziging samenhangende verbouwing mag daaraan - gelet op de verstrekkende gevolgen - niet de gevolgtrekking worden verbonden dat hij met een bestemmingswijziging heeft ingestemd. De verhuurder veelal pas een beroep op een ander huurregime kunnen doen na uitdrukkelijk instemming door de verhuurder met deze wijziging van de bestemming van het gehuurde.

Wat wordt verstaan onder aanhorigheden bij 7:290 BW bedrijfsruimte?

Als een gebouw met omliggende grond of zelfs met nabij liggende grond bij één contract wordt verhuurd, ligt het voor de hand dat de grond het juridisch lot van het gebouw volgt. Soms evenwel is die samenhang minder duidelijk. Grond en opstal die elders ligt maar rechtstreeks dient aan de 7:290 BW moet ook als zodanig worden gekwalificeerd.
Voor alle duidelijkheid: een ongebouwde onroerende zaak valt niet onder de regeling van 7:290 BW (met uitzondering van het kampeerbedrijf) ook als deze onroerende zaak verder aan de eisen van dit huurregime valt.

Benaming en de regeling van 7:290 BW

Is de benaming van de overeenkomst bepalend om de vallen onder de regeling van 7:290 BW?

De benaming van de tussen partijen gesloten overeenkomst is niet bepalend voor toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 BW e.v. De overeenkomst, die de kenmerken van huur heeft, dient op grond van art. 7:201 BW als huurovereenkomst te worden aangemerkt. Esso/Pols (HR 19 juni 1987, NJ 1988, 71)

Exploitatie en bescherming volgens het huurecht

Moet de (hoofd) huurder zelf de exploitatie voeren om onder de regeling van 7:290 BW te vallen ?

De regeling van artikel 7:290 BW is ook van toepassing als de (hoofd) huurder niet zelf het bedrijf exploiteert dat in het gehuurde is gevestigd. De Hoge Raad heeft dit bevestigd met de kernachtige formulering: “ doch noch dit noch enige andere bepaling van genoemde afdeling (artikel 7:290 BW e.v. ) grond geeft voor de opvatting dat die wettelijke regeling zou ophouden te gelden, indien het niet de huurder zelf is die in het gehuurde bedoeld bedrijf uitoefent, doch een onderhuurder aan wie de huurder krachtens een hem daartoe bij de huurovereenkomst gegeven bevoegdheid het gehuurde heeft onderverhuurd'.

Gemengde overeenkomsten

Wat wordt bedoeld met gemengde overeenkomsten bij bedrijfsruimten ?

Bij het verhuren van bedrijfsruimte kunnen diverse overeenkomsten separaat worden gesloten en verband houden met de gesloten huurovereenkomst (bijvoorbeeld: huurovereenkomst met Heineken met betrekking tot een café, tevens sluit men een overeenkomst voor afname van bier en sluit men een huurkoopovereenkomst ten aanzien van inventaris). In zo’n geval wordt dan gesproken van een gemengde overeenkomst.
Bij gemengde overeenkomsten zijn de bepalingen van het huurrecht voor bedrijfruimten van toepassing als het element van huurrecht het meest overheersende element is. Hierbij is van belang welke gebruik partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst met het gehuurde voor ogen hebben gehad.

Wat is het gevolg van het tekortschieten door een partij van een overeenkomst die als gemengde overeenkomst wordt beschouwd?

Bij gemengde overeenkomsten is het van belang te beseffen dat een toerekenbaar tekortschieten van een verplichting van een huurder met betrekking tot de tezamen met de huurovereenkomst gesloten overeenkomst evengoed ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt als niet nakoming van een verplichting die op de huurovereenkomst betrekking heeft.

Wanneer weet je of bij gemengde overeenkomsten de regels van huurrecht van toepassing zijn?

Het moet gaan om een overheersend element Voor bepaling welk element overheersend is, kan het gebruik van het gehuurde oppervlakte betekenis hebben. Er kan ook op een andere manier worden bepaald welke elementen overheersen, bijvoorbeeld de verhoudingen tussen omzetten. Als bijvoorbeeld 70 % van de omzet afkomstig is van bemiddelingen en 30 % van verkopen en reparaties dan is het huurecht van artikel 7:290 BW e.v. niet van toepassing.

Valt de gehuurde woning bij bedrijfsruimte onder het regime van de bedrijfsruimte ?

Ja, als er sprake is van een afhankelijke woning, of als dit uit het huurcontract blijkt.

Wanneer is er sprake van een afhankelijke woning ?

De afhankelijke woning staat door de bouwkundige constructie niet los van de bedrijfsruimte. Vaak kan de bewoner niet zonder gebruik van de bedrijfsruimte maken in de woning komen. Het gebruik van de afhankelijke woning door een ander dan de bedrijfsmatige huurder stuit vaak op praktische bezwaren (bijvoorbeeld indien de gebruiker van deze woning slechts via een met alarm beveiligde ruimte kan worden betreden.

Welke huurprijs geldt voor de afhankelijke woning ?

De huurprijs van de afhankelijke woning volgt de huurprijs van de bedrijfsruimte. Er is dus geen plaats voor jaarlijkse huurverhogingen, die voor woningen wel kunnen worden gevraagd.

Welke omstandigheden maken de woning afhankelijk als de woning in technisch opzicht niet afhankelijk is ?

Het feitelijk gebruik van de huurder van bedrijfsruimte (dus van de aanwezigheid van de afhankelijke woning) en de volgende omstandigheden kunnen zorgen dat de woning als afhankelijk wordt gekwalificeerd:
    • Wordt de woning door een willekeurige derde of door een werknemer van het bedrijf bewoond?
    • Is er door de verhuurder een totaalprijs voor de winkel en woning overeengekomen?
    • Zijn de bedrijfsruimte en de winkel op dezelfde of eigen energie meters aangesloten?
    • Is de woning intern met de winkel verbonden?

Er is sprake van een zelfstandige woning als de woning zelfstandig kan worden verhuurd en als uit de feiten kan worden herleid dat de aanwezigheid van de woning niet bijdraagt aan de exploitatie van de bedrijfsruimte. Als verder er sprake is van een aparte opgang naar de woning dan valt de woning onder een eigen huurregime. De partij bedoeling niet van belang.

Valt een bedrijfsruimte niet onder de regeling van artikel 7:290 BW (bijvoorbeeld bij woning praktijkruimte arts), dan is het de vraag of het geheel als woonruimte aangemerkt kan worden. Volgens de Hoge Raad moet een dergelijke ruimte niet als woonruimte worden aangemerkt als partijen het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning hebben gebruikt.

Welk regime moet worden gehanteerd bij het sluiten van twee aparte huurovereenkomsten ?

Ook als er sprake is van twee aparte overeenkomsten (een voor de bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van het ambachtsbedrijf en een voor de producten ten behoeve van dat ambachtsbedrijf) kan het zo zijn dat de tweede overeenkomst vanwege het verband met de eerste overeenkomst onder artikel 7:290 BW valt. Wel moeten er dan sprake zijn van dezelfde verhuurder die beide ruimten verhuurt.

Hotel, cafébedrijf of restaurant en kampeerbedrijf

Valt een hotel, cafebedrijf, restaurant of kampeerbedrijf ook onder de werking van artikel 7:290 BW?

Het hotel-, restaurant- en cafébedrijf is afzonderlijk genoemd, omdat dit naar het spraakgebruik niet onder detailhandel valt. Wordt het gehuurde gebruikt voor dit soort bedrijven, dan valt het gehuurde onder de regeling van artikel 7:290 BW.

Is voor het hotel een publiek toegankelijk lokaal een vereiste ?

Voor het hotelbedrijf is een publiek toegankelijk lokaal geen vereiste. Een nadere overweging hiervoor is dat een hotel dat uitsluitend hotelkamers verhuurt geen publiek toegankelijk lokaal hoeft te hebben, maar wel onder de regeling dient te vallen.

Kan een kantine onder de werking van artikel 7:290 BW vallen ?

Een kantine zou wel onder de regeling kunnen vallen. Een bedrijfskantine voldoet veelal niet aan de eisen, omdat een voor het publiek toegankelijk lokaal ontbreekt. Een kantine op een voetbalveld daarentegen zou wel onder de regeling kunnen vallen.

Kleinhandelsbedrijf

Wat is een kleinhandelsbedrijf?

Een kleinhandelsbedrijf is een distributie-eenheid waarvan de activiteit bestaat uit het wederverkopen op gewone wijze, in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan consumenten, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn. Voor de hand liggende voorbeelden van een kleinhandelsbedrijf zijn: de bakker, slager en groenteboer.

Vallen meubeltoonzalen ook onder deze definitie?

Meubeltoonzalen vallen in het algemeen ook onder de regeling, omdat het hier om een voor het publiek toegankelijk lokaal gaat waar zich doorgaans ook een verkooppunt bevindt. Als er geen verkooppunt is, dan valt deze ruimte niet onder deze definitie.

Welke soort ruimten vallen in ieder geval buiten deze definitie?

    - vrije beroepen (advocaat, notaris, arts, makelaar, begrafenisonderneming, etc). Als deze personen bedrijfsruimte huren is het niet nodig om hen de bescherming van artikel 7:290 BW te gunnen, omdat de klandizie voornamelijk in de persoon is gelegen en niet locatie gebonden is; bovendien doet de beroepsbeoefenaar niet aan kleinhandel;
    - Kantoren en reisbureaus;
    - Garageboxen en opslagruimten;
    - Het pensionbedrijf. Bij het pensionbedrijf speelt het verzorgingselement een grote rol;
    - Kamerverhuurbedrijven;
    - Onbebouwde grond;
    - Onroerende zaken die onder Boek 7 titel 5 BW (pacht) vallen;

Voorbeelden van 7:290 BW bedrijfsruimte?

    - De apotheker houdt zich in hoofdzaak bezig met het bedrijfsmatig verkopen van roerende lichamelijke zaken aan particulieren.
    - Autobandenbedrijf is een kleinhandelsbedrijf.
    - Autoschadeherstelbedrijf is ambacht
    - Bezinestation met kiosk of winkel bestemd is voor de verkoop van smeermiddelen en autoaccessoires
    - De fietsenmaker is duidelijk een ambachtsman en vrijwel altijd ook een kleinhandelaar;
    - Fotostudio Ambachtsbedrijf, er moet dan wel een verkooppunt voor het publiek zijn;
    - Galerie. Is 7:290 Bedrijfsruimte (ook als men moet aan bellen om binnen te komen - Meubelshowroom, tenzij er geen verkoop plaatsvindt
    - Verhuur van het recht tot exploitatie van buffet en kiosk met terrassen van sportfondsenbad.

Geen 7:290 BW ruimte

    - Een orthopedische instrumentmakerij. Geen ambachtsbedrijf. Het feit dat verder artikelen worden verkocht, maakt dat bedrijf nog niet tot een detailhandel in de zin van art. 7:290 BW;
    - Bedrijf ter fabricage van speciale elektronische apparatuur.
    - Autoverhuurbedrijf met reparatiewerkplaats en benzinepomp;
    - Rijschool met kantoor, leslokaal en bar;
    - Begrafenisonderneming;
    - Bank;
    - Bioscoop;
    - Fietsenstalling is in beginsel geen 7:290 BW-ruimte. Samenhang met fietsenhandel zou dat anders kunnen doen zijn;
    - Fitnesscentrum;
    - Manege;
    - Speelautomatenhal;
    - Sportterrein met opstallen. Geen 7:290 BW ruimte omdat accent op sport en niet op uitoefening van bedrijf valt;
    - Videotheek : het gaat hier vaak niet om de door de wet omschreven vormen van bedrijf: het kleinhandelsbedrijf, het restaurant- of cafébedrijf, de afhaal- en besteldienst en het ambachtsbedrijf;
    - Het verhuurbedrijf valt daar niet zonder meer onder. Discussie kan bestaan als er een groot gedeelte van de omzet wordt gehaald uit de verkoop van zaken;
    - Zonnecentrum: Verhuur van zonnebanken is geen kleinhandelsbedrijf;

Onroerende zaken en de regeling van 7:290 BW

Heeft de regeling alleen betrekking gebouwde onroerende zaken?

Ja, met uitzondering van kampeerterreinen. Een stukje grond dat bestemd wordt voor de bouw van bedrijfsruimte kan dus nog niet onder deze regeling Dit geldt ook als het onbebouwde terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat de huurder dit terrein zal gebruiken om te bebouwen.
Het bevat ook een winkel- winkel situatie (een bloemenstalletje in een warenhuis) als er alleen vloeroppervlakte wordt verhuurd.

Plaatsgebonden bedrijven

Welk belang speelt het criterium van plaatsgebondenheid in deze regeling ?

De wetgever is van mening dat de onder regeling vallende bedrijven extra bescherming behoeven vanwege hun plaatsgebonden karakter. De plaats van het gehuurde en de met deze plaats verband houdende opgebouwde klantenkring brengt de noodzaak van de extra bescherming van deze bedrijfsruimte met zich mee. Als er twijfel bestaat of het bedrijf onder de werking van artikel 7:290 BW valt, dan kan het plaatsgebonden karakter de doorslag geven voor de bepaling dat deze onderneming onder de bescherming van artikel 7:290 BW valt.

Moet de rechter altijd een onderzoek naar het plaatsgebonden karakter doen?

De rechter behoeft naar het aspect van plaatsgebondenheid van de onderneming niet altijd zelfstandig onderzoek in te stellen. Er is geen plaats om de plaatsgebondenheid als criterium te hanteren als door de aard van het bedrijf en de bestemming van het gehuurde duidelijk is dat de gehuurde bedrijfsruimte onder de beschrijving van artikel 7:290 BW kan worden gebracht. Het aspect over plaatsgebondenheid speelt dus alleen een rol wanneer er twijfel bestaat over het antwoord op de vraag of het betreffende gebruik valt binnen 7:290 BW.

Een onderzoek naar plaatsgebondenheid hoeft ook niet plaats te vinden als duidelijk is dat het desbetreffende bedrijf niet onder de werking van artikel 7:290 BW valt.

Publiekrechtelijke regelingen en artikel 7:290 BW

Geldt de huurbescherming bedrijfsruimten bij publiekrechtelijke regelingen ?

Als er in het kader van verordeningen voor het gebruik van bebouwde onroerende zaken een vergoeding moet worden betaald, vertoont dit gelijkenis met de huur van bedrijfsruimte. Deze gelijkenis maakt niet dat er sprake is van de huur van bedrijfsruimte. De gebruiker krijgt dus geen bescherming op grond van artikel 7:290 BW e.v .

Publiek toegankelijk lokaal

Wat wordt bedoeld met een publiektoegankelijk lokaal?

Volgens de jurisprudentie blijkt dat met een 'voor het publiek toegankelijk lokaal' in de wetstekst slechts bedoeld is 'een voor het publiek toegankelijke ruimte'. Het gaat hierbij om een verkooppunt ten opzichte van het publiek. Lokaal en ruimte worden min of meer onder dezelfde betekenis gebruikt.

Moet deze ruimte een besloten karakter hebben ?

Neen. Er moet een verkooppunt ten opzichte van het publiek zijn. Het is derhalve niet juist als vereiste te stellen dat er een besloten lokaal of ruimte moet zijn.
Als voorbeeld kan ook dienen de stenen consumptiekiosk zonder gesloten ruimte. Etenswaren en dranken worden vanuit het gebouwtje door een raam aan het zich buiten het gebouwtje bevindende publiek aangereikt. De grond voor het gebouwtje is voor het publiek toegankelijk. Volgens de rechtspraak betrof dit 7:290 BW bedrijfsruimte.

Is de aanwezigheid van een publiektoegankelijk lokaal vereist voor de kwalificatie 7:290 BW bedrijfsruimte?

In principe wel. Als aan de kenmerken van artikel 7:290 BW is voldaan moet worden beoordeeld of er sprake is van een verkooppunt voor rechtstreekse levering van zaken aan het publiek. Voor het hotelbedrijf en het kampeerbedrijf is een publiek toegankelijk lokaal geen vereiste. Een nadere overweging hiervoor is dat een hotel dat uitsluitend hotelkamers verhuurt geen publiek toegankelijk lokaal hoeft te hebben, maar wel onder de regeling dient te vallen.

Staat een gebrekkige toegankelijkheid de kwalificatie 7:290 BW in de weg?

Neen. Een gebrekkige toegankelijkheid is geen reden om niet van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW uit te gaan, tenzij duidelijk is dat elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt.

Dient het publiek toegankelijke lokaal aan bepaalde eisen te voldoen?

Een bijzondere inrichting is geen vereiste. Dit blijkt uit een uitspraak van de Hoge Raad waarin een uitspraak van een rechtbank werd teruggedraaid. De rechtbank ging er ten onrechte van uit dat voor toepasselijkheid van artikel 7:290 BW een zodanig te herkennen inrichting om klanten te ontvangen aanwezig moet zijn.
Dit standpunt brengt met zich mee dat de voor het publiek bestemde ruimte niet gelegen is in het gebouw, maar direct daarvoor gelegen kan zijn. Dit kan bijvoorbeeld van toepassing zijn als het publiek vanuit het gebouw wordt bediend aan een loket. De eis die de wet stelt is dus concreet dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek moet zijn.

Moet het verkooppunt een onderdeel van het gehuurde zijn ?

Dit verkooppunt hoeft niet tot het gehuurde te behoren. Als dit verkooppunt een onderdeel van een groter geheel vormt die onlosmakelijk met elkaar (het gehuurde en niet gehuurde deel) zijn verbonden, dan is ook aan de voorwaarde voldaan.

Staat selectie van publiek aan het begrip van 7:290 BW in de weg?

Ja. Toegankelijk voor publiek moet worden gezien als een ruimte waar het publiek naar vrije keuze in – en uit kan lopen. Dit betekent niet dat het publiek niet selecteert mag worden. Een kantine van een bedrijf zal daarom niet snel als 7:290 BW ruimte worden gekwalificeerd, want een dergelijke ruimte wordt voornamelijk door personeel bezocht.

Een exploitant van een uitspanning in een zwembad mag zich ook tot de 7:290 BW ruimte rekenen. De overwegingen zijn onder meer dat het zwembad in beginsel voor iedereen toegankelijk is. Een lunchvoorziening bij het mediapark te Hilversum werd wel als 7:290 ruimte gezien. Het park is weliswaar afgesloten en bij de toegang staan verbodsborden voor onbevoegden, maar het is een omvangrijk complex van bedrijfsgebouwen waar op werkdagen bijzonder veel personeelsleden en bezoekers verblijven.


De huurperiode met betrekking tot de huur van bedrijfsruimte>>


De lengte van de huurperiode - Verlenging huurperiode - De verlenging van de huurovereenkomst - Vernietigbare rechtshandelingen - Afwijking van de huurperiode ten nadele van de huurder -

De lengte van de huurperiode

Voor welke periode geldt de huurovereenkomst bedrijfsruimte ?

Op grond van het gestelde in artikel 7:292 BW geldt voor een huurovereenkomst bedrijfsruimte een minimumduur van de huurovereenkomst van vijf jaar. Ook een overeenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten geldt voor een periode van vijf jaar (waarbij de wettelijke periode van verlenging van toepassing is).

Is afwijking van de regeling van artikel 7:290 BW voor wat betreft de duur van de overeenkomst mogelijk?

De bepalingen in deze afdeling zijn van semi-dwingend recht. Dit is het meest duidelijk uit het gestelde in artikel 7:291 lid 1 BW waarin wordt gesteld dat niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dit betekent dat van deze bepalingen wel in het voordeel van de huurder mag worden afgeweken.

Verlenging huurperiode

Moet de huurder iets doen om de huurperiode na de eerste periode van vijf jaar met nog een termijn van 5 jaar te verlengen ?

Neen. De periode van vijf jaar wordt van rechtswege (dus automatisch) verlengd met nog een periode van vijf jaar, tenzij de (ver) huurder met inachtneming van de regelingen over opzegging de huurovereenkomst heeft opgezegd.

Welke huurperiode geldt er een huurperiode is overeengekomen tussen de vijf en tien jaar ?

Ook hier geldt het uitgangspunt dat de overeenkomst geldt voor vijf jaar met een verlenging van rechtswege voor een periode van nogmaals vijf jaar. Een huurovereenkomst die voor een periode langer dan vijf jaren is gesloten geldt voor die langere duur, zonder dat deze overeenkomst tussentijds door opzegging kan worden beëindigd. De huurder kan de huurovereenkomst dan niet tussentijds na een periode van vijf jaar opzeggen. De overeenkomst die is aangegaan voor bijvoorbeeld zeven jaar geldt voor tien jaar. Na het verstrijken van de overeengekomen periode wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met een periode van drie jaar, waardoor de termijn van tien jaar wordt gehaald.

Is opzegging mogelijk tegen vijf jaar als de overeenkomst is gesloten voor zeven jaar?

De overeenkomst die in eerste instantie is aangegaan met een duur die is gelegen tussen de vijf en de tien jaar kan pas worden opgezegd tegen een tijdstip waarop de overeengekomen huurtermijn eindigt. Een opzegging na een periode van vijf jaar is dus niet mogelijk in het voorbeeld van een gesloten overeenkomst van zeven jaren.

Welke huurperiode is wettelijk bepaald (minimum termijn)

De wettelijke periode is vastgesteld op 2 x 5 jaar. Het is echter niet verstandig als de huurder zich voor een langere periode dan tien jaren (twee x vijf jaren) vast legt . In een periode van tien jaar kan veel met een bepaalde locatie gebeuren. Een periode van tien jaar lijkt een mooie periode om zich over een volgende periode van vijf jaar te bezinnen. De periode van 2 x 5 jaren is dus een minimum termijn (behoudens de mogelijkheid om de huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar te sluiten (proefperiode).

Wat wordt bedoeld met een verlengingsbeding ?

Partijen kunnen wel in de huurovereenkomst een termijn opnemen, waarmee eerst overeengekomen termijn wordt verlengd. Bijvoorbeeld een oorspronkelijk overeengekomen termijn van zeven jaar wordt verlengd met nog een periode van zeven jaar. De wetgever heeft met de wettelijke regelgeving alleen een minimumtermijn op het oog gehad. Een langere huurperiode wordt kennelijk als een gunstige bepaling voor de huurder gezien. In het huurcontract kan ook staan vermeld dat de huurovereenkomst na de eerste periode wordt verlengd met nog een periode van vijf jaren.

Tussentijdse mogelijkheid van opzegging

Partijen kunnen wel een mogelijkheid van tussentijdse opzegging in het voordeel van de huurder opnemen. Een bepaling dat de huurder binnen de gestelde termijn van vijf jaar gerechtigd is de huur op te zeggen is dus mogelijk.

Wat is de status van de huurovereenkomst als deze langer dan 10 jaar heeft geduurd?

Als de overeenkomst 2 x 5 jaar heeft geduurd en er heeft geen opzegging plaatsgevonden, dan wordt deze gecontinueerd. Deze overeenkomst eindigt niet met het verstrijken van de overeengekomen duur, maar moet worden opgezegd. Na het verstrijken van de bepaalde periode wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur voortgezet.

De verlenging van de huurovereenkomst

Wordt er een nieuw huurcontract aangegaan als partijen binnen de periode van 10 jaar enige wijzigingen in het huurcontract aanbrengen ?

Ondertekening van dit nieuwe contract betekent niet dat partijen een nieuwe rechtsbetrekking zijn aangegaan. Van het aangaan van een nieuwe rechtsbetrekking zal pas sprake zij als de voorwaarden ingrijpend zijn gewijzigd. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan wijzigingen in het huurobject. Dit is een vuistregel. Door de omstandigheden van het geval kan dit anders uitpakken.

Kan de huurovereenkomst door de werking van de redelijkheid en billijkheid worden verlengd of beperkt?

Ja, door een voorbeeld zal dit worden verduidelijkt. Partijen hadden een nieuwe exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij de oorspronkelijke huurovereenkomst was voortgezet. Een opzegging op grond van dringend eigen gebruik wees de rechter af, ondanks het feit dat formeel de opzegging in verband met dringend eigen gebruik mogelijk was. De rechter was van mening dat de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid was.
De redelijkheid en billijkheid kunnen de duur van de overeenkomst ook beperken. Door onvoorziene omstandigheden kan een huurovereenkomst worden ontbonden.

Wordt betalingsonvermogen van de huur als een onvoorziene omstandigheid gezien ?

Als de huurder zijn betalingsverplichtingen gedurende de looptijd van de overeenkomst niet kan nakomen is dit niet zonder meer een reden om de duur van de huurovereenkomst op initiatief van de huurder te beperken. Onvoorziene omstandigheden zijn veelal omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst niet waren te voorzien. Het niet kunnen betalen van huur wordt niet als een zodanige onvoorziene omstandigheid gezien.

Vernietigbare rechtshandelingen

Als de verhuurder een bepaling over de duur van de huurovereenkomst in het nadeel van de huurder heeft opgesteld, dan is deze vernietigbaar. Een vernietigbaar beding luidt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst na vier jaar zal eindigen, of dat er een opzeggingstermijn van twee jaar voor de huurder geldt.
Een dergelijk beding is dus niet van rechtswege nietig . De huurder moet het beding dus vernietigen om het buiten werking te stellen. Er geldt geen termijn voor de vernietiging door de huurder. De vernietiging moet in rechte worden gevorderd.

Afwijking van de huurperiode ten nadele van de huurder

Is afwijking van de wettelijke regels ook een regel ten nadele van de huurder mogelijk ?
De wetgever heeft de mogelijkheid echter open gelaten dat partijen in afwijkende gevallen ook van de regeling af kunnen wijken. Partijen kunnen de rechter voorafgaande aan de huurovereenkomst vragen bepalingen die ten nadele van de huurder zijn goed te keuren. Door het verkrijgen van goedkeuring kunnen partijen van de semi-dwingende wettelijke bepalingen afwijken.

Wat is de rechtspositie van de huurder als de huurovereenkomst twee jaar of korter luidt?
De wettelijke bescherming geldt niet als de duur van de overeenkomst twee jaar of korter luidt.

Wat is de strekking van deze regeling ?

Deze regeling is van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt.
Als het duidelijk is dat er sprake is van een proefperiode, maar er is geen einddatum genoemd dan kan er van een proefperiode sprake zijn. De Hoge Raad is van mening dat in zo’n geval de duur van de overeenkomst moet worden gesteld op zodanige tijd als in redelijkheid nodig is voor het onderzoek of het bedrijf rendabel kan zijn. Objectief gezien moet de proefperiode korter dan twee jaar duren.

Wat geldt als de overeenkomst voor twee jaar na die periode wordt verlengd?

Als de huurovereenkomst na twee jaar wordt gecontinueerd, dan gelden de wettelijke bepalingen als vermeld vanaf artikel 7:290 BW onverkort.

Is opzegging noodzakelijk voor een huurovereenkomst van maximaal twee jaren ?

Een huurovereenkomst die voor twee jaar of korter is aangegaan eindigt met het verstrijken van de overeengekomen duur. Het is dus niet nodig om deze overeenkomst op te zeggen.

Is opzegging wel noodzakelijk als de overeengekomen periode van minder dan twee jaar wordt verlengd tot twee jaar?

Opzegging is wel noodzakelijk als er een huurtermijn van minder dan twee jaren is afgesproken en de termijn wordt binnen deze twee jaar verlengd.

Welke regeling is van toepassing bij een overeenkomst met een duur langer dan twee jaar?

Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Dit geldt ook als partijen de huurovereenkomst beëindigen en vervolgens voortzetten voor ander maal een periode van twee jaar.

Van welke bepalingen kan niet worden afgeweken ?

Partijen hebben geen vrijheid af te wijken van het recht van indeplaatsstelling van de huurder (artikel 7:307 BW). Onder de regeling van 7:291 BW vallen geen vaststellingsovereenkomsten.

Van welke regels kan bijvoorbeeld wel worden afgeweken ?

Door deze regeling is het dus bijvoorbeeld mogelijk om af te wijken van de duur van de huurovereenkomst of de wijze van opzegging van de overeenkomst. Ook kan ten aanzien van de huurprijsherziening een afwijkend beding worden geformuleerd.

Onder welke voorwaarden kan dit verzoek bij de rechter worden ingediend?

Goedkeuring kan alleen worden verzocht als beide partijen het over het beding eens zijn. Zonder overeenstemming over dit beding is geen toestemming door de rechter mogelijk.

Op welke wijze moet goedkeuring worden gevraagd van afwijking van de regels omtrent de huurperiode ?

De goedkeuring moet bij verzoekschrift worden gevraagd. Het verzoekschrift moet de gronden vermelden waar het op berust. Het verzoekschrift zal veelal door zowel de huurder als verhuurder worden ingediend. Een verzoek door een van de partijen is ook mogelijk. De rechter zal wel moeten motiveren waarom hij het tussen partijen overeengekomen beding goedkeurt. Met name de huurder wordt hierdoor in bescherming genomen als hij op een niet navolgbare wijze akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding. Er moeten dus goede redenen aan de rechter kenbaar zijn gemaakt, die afhankelijk van de omstandigheden van het geval goedkeuring rechtvaardigen.

Welke rechter is bevoegd de zaak te behandelen ?

Relatief bevoegd is zowel de rechter van de woonplaats van gedaagde (artikel 264 RV) als de rechter waar de onroerende zaak is gelegen (artikel 103RV).

Is afwijking ten gunste van de huurder zonder rechterlijke interventie mogelijk?

Afwijkingen ten gunste van de huurder zonder inschakeling van de rechter is altijd mogelijk.

Huurprijzenbedrijfsruimte>>



uitgangspunten - wijziging huurprijs in de (eerste) overeengekomen periode niet mogelijk - huurprijswijziging na verlenging een keer mogelijk - contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen - onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging voor de huurprijs - de mogelijkheid van huurprijswijziging bij een huurovereenkomst voor onbepaalde duur - de rol van de rechter bij de bepaling van de huurprijs - vergelijkbare bedrijfsruimte - ter plaatse - bestemming van het gehuurde - mogelijke bouwkundige wijzigingen van het gehuurde - bijzondere geschiktheid van het pand voor bouwkundige wijziging - correctie huurprijs door objectieve verbeteringen huurder - referentie periode - ingangsdatum nieuwe huurprijs - latere/vertraagde ingangsdatum huurprijs - voorlopige voorziening - indexering - rentevergoeding - boetebeding

Uitgangspunten

Wat is het uitgangspunt bij de bepaling van de huurprijs

De huurprijs komt tot stand door de vrije beslissing van partijen. In beginsel geldt er dus volledige contractsvrijheid ten aanzien van wat partijen over de huurprijs onderling overeen zijn gekomen.

Wat is de wettelijke basis voor wijziging van de huurprijs?

Op grond van artikel 7:303 BW kan de huurprijs van gehuurde bedrijfsruimte na verloop van een bepaalde periode worden gewijzigd.

Op welk moment kan wijziging van de huurprijs plaatsvinden ?

    • De huurprijs kan eenmaal worden gewijzigd na verlenging van de huurovereenkomst ;
    • De huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, of zich in de onbepaalde periode bevindt, kan telkens na vijf jaar worden gewijzigd.

Wijziging huurprijs in de (eerste) overeengekomen periode niet mogelijk

Wat is de reden dat wijziging van de huurprijs binnen de overeengekomen periode niet mogelijk is?

De strekking van artikel 7:303 BW is dat de huurprijs niet binnen de overeengekomen eerste huurtermijn wordt aangepast. Dit is het gevolg van de contractsvrijheid, die de wet aan partijen heeft gegeven . Onder de overeengekomen duur moet worden verstaan de duur waarvoor de overeenkomst in eerste aanleg is aangegaan, dat wil zeggen ongeacht een eventuele mogelijkheid tot verlenging door gebruikmaking van een optie.

Speelt de mogelijkheid tot wijziging door onvoorziene omstandigheden nog een rol?

Nauwelijk. Vaak wenst een huurder de huurprijs te wijzigingen, omdat de zaken tegenvallen. Dit is geen onvoorziene omstandigheid, maar bedrijfsrisico.

Wat is dan wel een voorbeeld van een onvoorziene omstandigheid?

Een wettelijke wijziging die niet te was voorzien. Zo was het voor ingangsdatum van het huidige artikel 7:303 BW ook mogelijk om de huurprijs binnen de overeengekomen periode telkens na een periode van vijf jaar te laten herzien. Huurders die een huurovereenkomst hadden gesloten voor twintig of dertig jaar zagen bij invoering van het wettelijke wijziging deze mogelijkheid uit hun handen glippen. De rechter vond in zijn uitspraak van 1 augustus 1989 deze wijziging van de wet niet door de huurder was te voorzien, waardoor de mogelijkheid van huurprijswijziging om de vijf jaar toch mogelijk moest worden geacht op grond van artikel 6:258 BW.

huurprijswijziging na verlenging een keer mogelijk

Kan de huurprijs na inroepen van een optierecht worden gewijzigd ?

Na verlenging door gebruik van een optie kan er een wijziging van de huurprijs tot stand worden gebracht. De rechter ziet een huurovereenkomst, waarin een optierecht zit verwerkt niet als een overeengekomen periode inclusief optierecht als dit optierecht feitelijk is ingeroepen.

Kan de huurprijs worden gewijzigd na verlenging van de overeenkomst met een overeengekomen periode?

Als tussen partijen gedurende de looptijd van de oorspronkelijke huurperiode wordt verlengd met een periode van tien jaren, dan wordt deze huurovereenkomst door deze verlenging niet als dezelfde huurovereenkomst gezien. Het gevolg van deze redenering is dat de huurprijs na verloop van de overeengekomen periode kan worden verhoogd.

Kan de huurprijs van een overeenkomst die oorspronkelijk voor een periode van twee jaar was aangegaan worden gewijzigd na verleniging van de huurperiode tot vijf jaar ?

De huurprijs kan na die periode van twee jaren worden aangepast als die niet overeenstemt met de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

Kan de huurder aanpassing van de huurprijs vragen als partijen al een huurprijs hadden bedongen die zou ingaan na de overeengekomen periode van 2 jaar?

Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5 (Nota naar aanleiding van het Verslag), p. 12. De huurder wordt beschermd als partijen alvast een huurprijs hebben afgesproken die ingaat na de overeengekomen periode van twee jaar: de huurder kan dan desondanks deze gemaakte afspraak aanpassing van de huurprijs vragen.

Is er een constructie mogelijk waarbinnen de huurprijs niet kan worden gewijzigd ?

Het is goed mogelijk dat de huurprijs niet aangepast kan worden als partijen gedurende de huurperiode verklaren dat de einddatum als vermeld in de huurovereenkomst moet worden gelezen voor een datum die tien jaar verder ligt. In het kader van de contractsvrijheid lijkt het dat partijen op deze wijze de overeengekomen duur alsnog uit kunnen breiden. Dan is er geen mogelijkheid om de huurprijs tussentijds te wijzigen.

Is wijziging van de huurprijs door de huurder is ook mogelijk als partijen voor de tweede periode een huurprijs zijn overeen gekomen?

Als partijen in de huurovereenkomst hebben vastgelegd welke huurprijs voor de tweede huurperiode zal gelden, dan ontneemt dit in ieder geval de huurder op grond van artikel 7:291 BW niet het recht om op grond van artikel 7:303 BW een vordering tot vaststelling van de huurprijs in te stellen.

Wordt dit anders als er een huurprijs ten nadele van de huurder is overeengekomen ?

Als de huurprijs in het nadeel van de huurder is vastgesteld, dan lijkt de dwingend rechtelijke bepaling van 7:291 BW de huurder te hulp te komen. De huurder kan dan toch een wijziging van de huurprijs verzoeken.

Kan de huurprijs worden aangepast als er een prijs in het nadeel van de verhuurder is overeengekomen ?

Als de overeengekomen huurprijs ten nadele van de verhuurder is overeengekomen, dan lijkt de verhuurder daar op basis van de huidige wetgeving weinig tegen te kunnen doen. De wetgever heeft immers partij autonomie bij de bepaling van de afspraken voorop gezet, waarbij de huurder wordt beschermd, als deze afspraken in zijn nadeel zouden luiden.

Zijn partijen vrij in het maken van een afspraak over de huurprijs na het verstrijken van de eerste huurperiode?

Als partijen na het verstrijken van de eerste periode een huurprijs zijn overeengekomen, dan is er geen plaats meer voor rechtelijk ingrijpen als een van de partijen zich niet kan vinden in de huurprijs die voor de tweede huurperiode tussen partijen is overeen gekomen. Dit vloeit voort uit de partijautonomie, zoals die door de wet tot uitgangspunt is genomen. De huurder kan de rechter niet raadplegen als hij in de fase een voor hem ongunstige huurprijs is overeengekomen. De huurder kan immers een deskundige inschakelen om zich over de juiste huurprijs voor te laten lichten. Laat de huurder dit na, dan komt dit voor rekening en risico van de huurder.

Kunnen partijen ook vrijelijk een huurprijs overeenkomen na uitoefening van een optie tot verlenging van de huur?

Voor ingrijpen door de rechter is evenmin plaats als de huurprijs tussen partijen is overeen gekomen na uitoefening van een optie tot verlenging van de huur door de huurder.
Ook hier gaat de rechtspraak er van uit dat het op de weg van partijen ligt om een nadere huurprijs overeen te komen. Als partijen dan een nadere huurprijs zijn overeengekomen, dan kan de huurder zich na die afspraken zich niet tot te rechter wenden om die gemaakte afspraken aan te tasten.

Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen

Is een contractueel beding geldig, waarin partijen zijn overeengekomen om een huurprijs door deskundigen te laten vaststellen?

Een contractueel beding waarin partijen zijn overeengekomen dat de nieuwe huurprijs door deskundigen zal worden vastgesteld is geldig.

Mogen partijen de huurprijs ook laten vaststellen met andere criteria dan in de wet gesteld ?

Partijen mogen de overeengekomen huurprijs ook afhankelijk laten stellen van andere criteria dan in de wet (artikel 7:303 BW) genoemd. Partijen kunnen de huurprijs afhankelijk laten stellen van omzet, winst, etc.

Kunnen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst dit bindend advies (aanwijzing van deskundigen) overeenkomen ?

Als partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een bindend advies over de huurprijs zijn overeengekomen, dan kan dit beding om dezelfde redenen worden aangepast als de redenen die gelden voor aanpassing van de huurprijs die bij aanvang van de huurovereenkomst tot stand is gekomen. Een bindend advies bij aanvang van de huurovereenkomst is dus niet geldend. Een bindend advies is wel geldig op het moment dat deze afspraak wordt gemaakt gedurende de looptijd van de eerste periode van de huurovereenkomst. Dan geldt de vrije contractsvrijheid weer en kunnen partijen over de huurprijs bindende afspraken maken.

Onderscheid contractuele verlenging en wettelijke verlenging voor de huurprijs

Wat is het belang voor het maken van een onderscheid tussen de contractuele- en wettelijke regeling in het kader van verlenging van de huurprijs?

Bij verlenging van de huurovereenkomst op grond van een contractueel bedring is het mogelijk dat van de objectieve maatstaf die bij de berekening van de huurprijs toegepast moet worden wordt afgeweken door op de uitkomst van de toepassing daarvan een correctie toe te passen op grond van 'de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene'. HR 6 november 1992, NJ 1993, 578, m.nt. P.A. Stein (Meriën/Haverman).

Wanneer is bijvoorbeeld een correctie op de huurprijs mogelijk?

Ook als door partijen de bijzondere geschiktheid van het gehuurde voor het gebruik er van dus in de oorspronkelijke huurprijs was verdisconteerd, dan nog kan de rechter in het geval van een contractuele verlenging toch aan die factor betekenis toekennen, nadat hij eerst de naar objectieve maatstaf vastgestelde huurprijs heeft benoemd.
Bij bijzondere geschiktheid van het gehuurde kan dit een factor zijn, waarmee de rechter bij bepaling van de huurprijs rekening zal houden. Bij een verlenging op grond van de wet is die mogelijkheid er niet. De overeenkomst die met een beding van een huurperiode van vijf plus vijf jaar is gesloten wordt echter vaak als een weerslag van de wettelijke regeling gezien. Partijen zijn zich vaak niet bewust dat dit een contractuele verlenging betreft en dus reden kan zijn om van de objectieve maatstaf af te wijken.

Geef is een voorbeeld van bijzondere geschiktheid van het gehuurde voor het doel waarvoor het is verhuurd?

Zo zou de huurprijs van een huurpand dat oorspronkelijk voor 60 m² is verhuurd, maar gemakkelijk uitgebreid (met eenvoudige middelen) kan worden naar 160 m² (bijvoorbeeld door een binnenplaats te overdekken) gecorrigeerd moeten worden in het kader van deze bijzondere geschiktheid in het voordeel van de verhuurder. Volgens de Hoge Raad kan dan in het kader van een contractuele verlenging hier rekening mee worden gehouden.

De mogelijkheid van huurprijswijziging bij een huurovereenkomst voor onbepaalde duur

Op welk tijdstip kan wijziging van de huurprijs plaatsvinden ?

De huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, of zich na verloop van tien jaar huur in de onbepaalde periode bevindt, kan telkens na vijf jaar worden gewijzigd. De periode van vijf jaar vangt aan vanaf het tijdstip met ingang waarvan de huurprijs door partijen het laatst is gewijzigd of een wijzigingsprocedure formeel werd ingeleid, of een wijziging van de huurprijs worden afgedwongen.

Wanneer moet de vordering tot wijziging van de huurprijs worden ingesteld?

Artikel 7:303 lid 1 sub a BW stelt dat de huurprijs kan worden aangepast “indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur”.
Dit moet niet zo letterlijk worden genomen dat de vordering pas kan worden ingesteld na afloop van de overeengekomen duur. De wetgever is van mening dat een van de partijen er ook belang bij kan hebben om de vordering zo snel mogelijk na mislukte onderhandelingen in te kunnen dienen om daarmee zo snel mogelijk na het ingaan van de nieuwe huurperiode een uitspraak te hebben. De nieuwe huurprijs kan dan pas ingaan bij aanvang van de nieuwe periode, dus na het instellen van de vordering. De vordering kan daarom worden ingesteld voordat de periode van vijf jaar is verstreken.

Welk praktisch probleem doet zich echter wel voor met betrekking tot de bepaling van de huurprijs als de vordering voor het verstrijken van de periode van vijf jaar is ingesteld?

De wetgever heeft er kennelijk geen rekening mee gehouden dat de in dit artikel vermelde referentie periode, waarover de huurprijs berekend moet worden, door deze interpretatie verschoven dreigt te worden.

Waar moet de rechter bij bepaling van de huurprijs rekening mee houden ?

Artikel 7:303 BW heeft alleen betrekking op een wijziging van de huurprijs, voor zover deze niet meer overeenstemt met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte.

Moet de rechter voor bepaling van de huurprijs rekening houden met de door de huurder betaalde vergoeding voor inventaris en goodwill?

Als er sprake is van een gemengde huurovereenkomst, zal de rechter de huurprijs bij deze overeenkomst slechts mogen wijzigen als de huurprijs die voor het gebruik van de bedrijfsruimte wordt betaald niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Een vergoeding voor goodwill en inventaris (die eventueel in de huurprijs inbegrepen zit) moet buiten beschouwing blijven. Het moet dus gaan om een “kale”vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte.

De rol van de rechter bij de bepaling van de huurprijs

Stelt de rechter zelf de huurprijs vast ?

De rechter moet de huurprijs vaststellen. De rechter heeft vaak niet de kennis om zelf de huurprijs vast te stellen, zodat hij zich vaak genoodzaakt ziet om een deskundige in te schakelen. De deskundige wordt bij tussenvonnis benoemd (zie art. 194 e.v. Rv. ). Het is ook mogelijk dat partijen door middel van een verzoekschrift de rechter een deskundige hebben benoemd, die na de beschikking op dit verzoekschrift de huur vaststelt.

Kan de procedure tot vaststelling van de huurprijs zonder begeleiding van het advies van de deskundige worden gestart?

De vordering zonder begeleiding van het advies door deskundigen over de huurprijs worden gestart. Het advies wordt geacht door de eiser ook later in het geding gebracht te kunnen worden. De wetgever heeft immers de dagvaarding niet nietig verklaard, zonder aanwezigheid van dit rapport. Uit de dagvaarding moet verder wel blijken dat gedaagde van de inhoud van het rapport op de hoogte was en dat gedaagde zich niet met het standpunt van de deskundigen akkoord heeft verklaard. Als bij beschikking een rechter een deskundige heeft benoemd, dan moet de vordering wel vergezegd gaan van deze beschikking.

Is onderling overleg over de huurprijs voorafgaande aan de procedure noodzakelijk?

De wet heeft niet bedoeld partijen vóór een procedure tot overleg over de huurprijs te dwingen. In de wet is deze regel niet vastgelegd. Een dergelijke eis zou ook tot praktische problemen kunnen leiden. Een procedure zou dan ook voornamelijk in beslag genomen kunnen worden over bewijs dat dit overleg zou zijn gevoerd. De wetgever wenst slechts dat er ten tijde van het instellen van de vordering een advies voorhanden is.

Wat geldt als op het moment van dagvaarding geen advies voorhanden is?

Als er echter op het moment van dagvaarding geen advies voorhanden is, dan doet zich een omstandigheid voor die de wet heeft willen voorkomen en dan zal de eiser niet-ontvankelijk verklaard dienen te worden.

Wat geldt als partijen er niet in slagen om gezamenlijk een deskundige te benoemen?

Als partijen er niet in slagen om gezamenlijk een deskundige te benoemen, dan benoemt de rechter op verzoek van de meest gerede partij een deskundige. De wederpartij wordt uiteraard op het verzoek gehoord.
Voor de ingangsdatum van de huurprijs na indiening van dit verzoek verwijs ik naar het onderdeel ’Ingangsdatum nieuwe huurprijs’.

Welke deskundige wordt door de rechter vaak aangesteld om de huurprijs vast te stellen ?

De bedrijfshuuradviescommissie bij de Kamer van Koophandel.

Moet de deskundige rekening houden met vragen en opmerkingen van partijen ?

De deskundige moet in zijn advies rekening te houden met vragen en opmerkingen aan de kant van partijen. Als de deskundigen dit niet doen, dan wordt het risico gelopen dat de kantonrechter zich genoodzaakt zal zien om een nader advies bij deskundigen in te winnen. Dat zal het nodige verlies van tijd tot gevolg hebben en de procedure vertragen.

Wat gebeurd er als de deskundige er niet in slaagt een huurprijs op basis van vergelijkbare panden vast te stellen?

Als de deskundige er niet in slaagt (ondeskundigheid, of geen vergelijkbare panden) om een huurprijs volgens de criteria van artikel 7:303 BW te bepalen , dan zal de vordering worden afgewezen. Ktg. Arnhem van 8 november 1999, Prg. 2000, 5419, m.nt. P. Abas.

Moet de rechter zich houden aan het rapport van de deskundige ?

De rechter is niet gebonden aan het advies van de deskundigen en kan daar dus van af wijken. De rechter kan bijvoorbeeld van het advies afwijken als dit advies niet voldoet aan de criteria als vermeld in de wet . De mogelijkheid van correctie en/of bijsturing van de uitkomst van het rapport van de deskundige door de rechter kan nadelige gevolgen voor een van de partijen door een foutief rapport voorkomen. De rechter moet zijn afwijking van het rapport wel motiveren.

Vergelijkbare bedrijfsruimte

Naar welk criterium wordt de huurprijs aangepast?

De kern van het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” is om het niveau van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte te achterhalen. Het gaat hierbij om een objectieve maatstaf.

Is de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs voor deze berekening van belang ?

De oorspronkelijk overeengekomen huurprijs is bij deze berekening niet van belang. Het gaat steeds om individueel aan te duiden vergelijkingspanden en niet om een abstract algemeen prijsniveau. Het is niet de bedoeling van de wetgever om de juiste huurprijs te bepalen (voor dat bewuste pand), maar het meer de bedoeling om het algemeen niveau van huurprijzen van vergelijkbare panden vast te stellen uit deze huurprijs de juiste huurprijs voor het bewust pand te destilleren.

Is het noodzakelijk om zich tegen onjuiste feiten te weer te stellen ?

Als de huurder het met de waardering van de feiten niet eens is, dient hij daarvan bij deze rechter zich te weer te stellen. In hoger beroep is er weliswaar nog een mogelijkheid aanwezig om deze feiten aan te vechten, maar in cassatie niet meer. Het is daarom van belang de feiten in een zo vroeg mogelijk stadium goed op een rijtje te hebben.

Moet de deskundige nagaan of de huurprijzen van de vergelijkende panden al meer dan vijf jaar niet zijn bijgesteld?

De deskundige mag uiteraard niet bewust naar een bepaalde huurprijs toe schrijven. Bepaalde panden met een bepaald niveau van huur mogen niet welbewust in de vergelijking worden betrokken. De deskundige mag dus in de vergelijking geen pand uitsluiten, waarvan de huur al meer dan vijf jaar niet is bijgesteld. Dit zegt immers ook iets over de gemiddelde huurprijzen van de vergelijkbare panden.

Geeft de wet een richtlijn over de bedoeling van vergelijkbare panden ?

Een nadere omschrijving over wat met de vergelijkbare bedrijfsruimte wordt bedoeld is niet in de wet te vinden. Door het sterk casuïstisch karakter kan van de wetgever niet worden verlangd om een bepaald criterium neer te leggen. Aan de rechter wordt overgelaten welke bijzondere omstandigheden in het oordeel betrokken dienen te worden.

Is er een richtlijn hoeveel panden in de vergelijking moeten worden betrokken ?

In de wet staat niet genoemd hoeveel panden in de vergelijking betrokken moeten worden. In de praktijk blijkt de vergelijking ongeveer vier tot zes panden te bevatten. Dus hoe meer panden in de vergelijking betrokken kunnen worden des te beter zal dit voor de bepaling van de huurprijs zijn. Het is echter aan de feitenrechter overgelaten om te beslissen hoeveel panden hij in de vergelijking wil betrekken.

Ter plaatse

Moet er sprake zijn van een vergelijking van winkels in dezelfde gemeente ?

De bedoeling van deze term is de vergelijking niet te begrenzen tot een bepaalde gemeente. Het is daarbij de bedoeling uit te laten komen dat de bedrijfsruimte in een nieuwe wijk niet zonder meer te vergelijken is met die in een oude wijk binnen dezelfde grenzen. Binnen een gemeente bestaan immers ook grote verschillen. De winkels in soortgelijke straten moeten vergeleken worden. Het is bijvoorbeeld niet juist om de winkels in een druk aantrekkelijk winkelgebied te vergelijken met winkels (in dezelfde gemeente) in een straat die qua aantrekkelijkheid niet zonder meer te vergelijken is met de winkels die zich op toplocatie bevinden. Als binnen een bepaalde gemeente geen vergelijkingspanden zijn te vinden, dan moet elders op en vergelijkbare plaats worden gekeken.

Wat moet er worden gedaan als er geen vergelijkende panden voorhanden zijn ?

Er kan bij gebreke van vergelijkbare panden ook worden gekeken naar panden die raakvlakken hebben met het pand waarvan de huurprijs nader moet worden vastgesteld. Als er in een gemeente geen vergelijkbare panden zijn de vinden dan geldt volgens deze uitspraak het volgende:’ De rechter zal in een zodanig geval overeenkomstig de strekking van de bepalingen moeten letten op huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte elders, doch op een vergelijkbare plaats'.

Kunnen winkels in een winkelcentrum in de vergelijking worden betrokken als er sprake van één verhuurder is?

Winkels in een winkelcentrum voldoen in principe niet aan het criterium ‘vergelijkbare ruimte ter plaatse’ als er vanwege die ene verhuurder van onvoldoende prijsvorming sprake is.

Moet de huurder actief bezwaar maken als de deskundige in de vergelijking winkels heeft betrokken, waar vanwege de monopoliepositie van de verhuurder geen vrije prijsvorming tot stand kan komen?

Ja, de huurder zal in een dergelijk geval aan moeten tonen dat, door bijvoorbeeld een monopoliepositie (van een verhuurder), de huurprijzen zijn onttrokken aan een vrije prijsvorming van de huurprijzen. De feitenrechter zal op grond van kritiek dienen te onderbouwen waarom bepaalde panden in de vergelijking betrokken kunnen worden.

Moeten de winkels in een winkelcentrum van dezelfde huurder per definitie buiten de vergelijking worden gelaten ?

Als er andere panden in het winkelcentrum eigendom van dezelfde verhuurder zijn dan is dit nog geen reden om deze winkels geheel buiten de vergelijking te houden. De huurprijzen van deze winkels hoeven namelijk niet aan het marktmechanisme te zijn onttrokken.

Moet de deskundige voor bepaling van een huurprijs van winkelruimte in het centrum zich in de vergelijking beperking tot winkels in het winkelcentrum?

De deskundige hoeft zich in de vergelijking niet tot de winkels binnen een winkelcentrum te beperken als buiten het winkelcentrum, maar op vergelijkbare locaties vergelijkbare panden aanwezig zijn.

Bestemming van het gehuurde

Mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs een rol spelen?

Bij de prijsvergelijking mogen de aard van de activiteiten in het gehuurde bij de bepaling van de huurprijs geen rol spelen. Het criterium dat geldt is de huurprijs van vergelijkbare panden. Er mag geen rekening worden gehouden met verschillen in de bestemming van het gehuurde, voor zover die niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte.

Spelen verschillen in de bouwkundige gedaante een rol bij de bepaling van de huurprijs ?

Verschillen in bouwkundige gedaante van het gehuurde spelen een belangrijke rol bij de bepaling van de huurprijs.

Mag een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante in de vergelijking meewegen ?

De Hoge Raad heeft deze stelling onderschreven met de formulering dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, ‘voorzover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte’. HR 25 oktober 1985, NJ 1986, 71 (Heineken/Dela). Met andere woorden: een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante is niet van invloed op de vergelijkbaarheid.

Geldt voor horecabedrijven ook dat de bestemming van deze panden een vergelijking met andere horecabedrijven in de weg staat ?

Voor hotelbedrijven is die bouwkundige gedaante vaak erg belangrijk voor de bestemming van het gehuurde, gezien het feit dat voor cafés, restaurants en hotels een duidelijk verschil met de bouwkundige gedaante in vergelijking tot andere bedrijfsruimte wel aan de orde is. Het heeft er daarom de voorkeur om dit soort bedrijfsruimten met elkaar, dus met andere horecapanden, te vergelijken.

Mogen ook andere panden dan horecapanden in de vergelijking worden betrokken ?

Ook niet horeca panden kunnen in de vergelijking worden betrokken als er geen andere vergelijkbare panden beschikbaar zijn om in de vergelijking te worden betrokken. Hierbij kunnen in de vergelijking ook niet 7:290 BW bedrijfspanden worden betrokken.

Mogelijke bouwkundige wijzigingen van het gehuurde

Kan het in de vergelijking ten nadele van de huurder werken als het pand door simpele wijziging geschikt kan worden gemaakt voor een bedrijf dat meer huur opbrengt ?

Als het gehuurde door een wijziging in de bouwkundige gedaante geschikt kan worden gemaakt om daarin een andersoortig bedrijf uit te oefenen dat een hogere huur op kan brengen, dan kan dit toch niet ten nadele van de huurder werken. Dit kan anders zijn als het gehuurde met bijna te verwaarlozen ingrepen voor een andere bestemming geschikt kan worden gemaakt. De omstandigheden van het geval moeten dit uitwijzen. Omgekeerd kan de huurder volgens deze redenering ook niet verlangen dat de huur wordt verlaagd als hij in het gebouw, dat volgens de bouwkundige gedaante geschikt is een lucratief bedrijf uit te oefenen er voor kiest om in dit gebouw een minder winstgevend bedrijf uit te oefenen.

Moet er rekening worden gehouden met de grootte van de winkel ?

Huurprijsvaststellingen komen vaak tot stand door het oppervlakte van het gehuurde met de prijs per m² te vermenigvuldigen. Bedacht moet worden dat een kleine winkel tussen grotere winkels vaak naar verhouding een hogere huurprijs per m² heeft. Een winkel die duidelijk groter is dan andere winkels heeft vaak een lagere huurprijs per m². Met deze verschillen moet rekening worden gehouden Het kan dus niet zo zijn dat de huurprijs van een kleine cadeauzaak wordt herleid naar een m² huurprijs van die grote winkelruimte. Er moet met de berekening van de huurprijs aldus hiermee rekening worden.

Wat geldt in dit verband als de winkel met ondergeschikte ingrepen in kleinere panden kan worden gesplitst?

Als echter een grote winkel met een ondergeschikte bouwkundige ingreep in kleine eenheden is te splitsen en deze splitsing is goed zichtbaar, dan kan de huurprijs worden vastgesteld door deze met kleinere panden te vergelijken.

Is er correctie noodzakelijk als er een grotere ruimte is gesplitst in kleinere delen ?
Bij een huurruimte die in kleine delen is gesplitst mag de huurprijs niet worden berekend door de totale gehuurde oppervlakte in m² te vermenigvuldigen met een zekere prijs per m². Er moet dus een correctie worden aangebracht wegens de verschillen in indeling.

Welke andere factoren kunnen reden zijn om een correctie toe te passen ?

Andere bouwkundige verschillen die tot correctie aanleiding kunnen geven zijn:
    - een ondiepe winkel met een grote frontbreedte en een 'pijpenla';
    - een grote winkelruimte en een klein magazijn en het ander een kleine winkel en een groot magazijn. Dit punt is vooral van belang als de huurder in deze indeling geen stem heeft gehad.

Mogen de wijzigingen door de huurder aan het gehuurde in de vergelijking worden betrokken ?

Voor bepaling van de huurprijs wordt de staat waarin het pand is verhuurd tot uitgangspunt genomen. Wijzigingen die door de huurder zijn aangebracht mogen niet bij de vergelijking worden betrokken. Als de huurder de winkel gedurende de huurperiode heeft uitgebreid, dan telt die extra oppervlakte niet mee voor de vergelijking.

Bijzondere geschiktheid van het pand voor bouwkundige wijziging

Mag het gehuurde hoger worden gewaardeerd als het gehuurde mede door zijn bijzondere geschiktheid daartoe door de huurder is uitgebreid ?

Als de gehuurde ruimte een bijzondere geschiktheid voor een bouwkundige uitbreiding heeft en deze uitbreiding is daadwerkelijk door de huurder gerealiseerd, dan is dit een bouwkundige eigenschap van het pand die bijdraagt aan de kwaliteit van het pand. Dit geldt met name als het gehuurde met betrekkelijk geringe kosten beter is in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd. Een hogere waardering is dan wel op zijn plaats. De redenering is dan dat de verbetering ( de door de huurder aangebrachte uitbreiding) moet worden weggedacht, maar dat de mogelijkheid van uitbreiding wel moet worden meegewogen als een pluspunt voor de betrokken ruimte. Door dat laatste kan een hogere huurprijs worden gerechtvaardigd.

Mogen partijen bij aanvang van de huurovereenkomst aangeven waarmee bij wijziging van de huurprijs rekening kan worden gehouden?

Partijen doen er verstandig aan om bepaalde omstandigheden in de overeenkomst te vermelden waarvan zij van mening zijn dat die na afloop van de eerste huurperiode op de huurprijs van invloed moeten zijn. Als partijen dus wel te kennen hebben gegeven door de werkzaamheden van de huurder een reductie in de huurprijs te hebben gegeven (deze verbeteringen zijn dan feitelijk door de verhuurder gefinancieerd), doch men laat na te vermelden welke periode deze reductie duurt, dan kan worden aangenomen dat deze reductie voor de eerste periode gold. Ook bij verlenging op grond van een contractuele bepaling (anders dan bij een wettelijke verlenging) kan hier wel rekening mee gehouden worden.

Correctie huurprijs door objectieve verberingen huurder

Wat is van toepassing als men niets in de huurovereenkomst heeft vermeld over zaken waarmee bij wijziging van de huurprijs rekening moet worden gehouden ?

Doet men dat niet dan gaat men er snel vanuit dat deze omstandigheden in de huurprijs van de eerste periode zijn verdisconteerd. Als partijen in het huurcontract niet uitdrukkelijk rekening met deze wijzigingen hebben gehouden, dan kan de rechter er op grond van artikel 7:303 BW er van uit gaan dat de huurder onverplicht voor eigen rekening deze verbeteringen heeft uitgevoerd (dus verbeteringen zijn op kosten van de huurder uitgevoerd). Omgekeerd kan de verhuurder niet aanvoeren dat er in het kader van de door de huurder aangebrachte verbeteringen een lagere huurprijs is berekend dan normaal het geval zou zijn geweest, als uit de huurovereenkomst daar niet uitdrukkelijk een verrekenbeding over is opgenomen. Een verhuurder kan zich dus danig in de vingers snijden als hij een vergoeding met de huurder erkend overeen te zijn gekomen, doch bewijs van betaling van deze vergoeding door het ontbreken van een verrekenbeding in de huurovereenkomst vooralsnog ontbreekt!

Is het feit dat voor verbeteringen een vergoeding kan worden gevraagd reden om bij de bepaling van de huurprijs die verbeteringen ten gunste van de huurprijs voor de verhuurder als een waardevermeerdering aan te merken ?

Het feit dat de huurder door zijn aangebrachte verbeteringen een vergoeding kan vorderen geeft dit nog geen reden om bij de nadere bepaling van de huurprijs die verbeteringen ten gunste van de verhuurder als een huurwaardevermeerdering aan te merken. HR 23 oktober 1998, NJ 1998, 872 (Reiters/Heineken).

Welk argument kan de verhuurder nog meer aanvoeren ter wijziging van de huurprijs als er wijzigingen aan het gehuurde hebben plaatsgevonden, die met name mogelijk zijn gemaakt door de bijzondere geschiktheid van het pand ?

De verhuurder kan ter motivering van de hogere huurprijs naast het bovengenoemde argument van de geschiktheid van het pand nog een argument aanvoeren. Hij kan aanvoeren, dat het verschil tussen enerzijds de jaarhuurwaarde die het pand zou hebben gehad als het pand oorspronkelijk zou zijn verhuurd zoals het pand er na de verbouwing uit zag en anderzijds de verschijningsvorm van het pand zoals die verhuurd zonder deze wijzigingen, niet veel minder bedraagt dan het totaal van de verbouwingskosten. Dit kan dan tot gevolg hebben dat de verbeteringen weliswaar niet bij de berekening van de huurprijs betrokken worden (zeker als die al een aantal jaren geleden gemaakt zijn) , maar dat men bij de waardering van de oorspronkelijke situatie de bijzondere mogelijkheden die het pand al bood niet uit het oog mag verliezen.

Kunnen alleen objectieve verbeteringen aan het gehuurde door de huurder leiden tot een correctie op de huurprijs ?

Slechts de veranderingen die door de huurder zijn aangebracht en tot verbetering van het gehuurde hebben geleid kunnen leiden tot vaststelling van een huurprijs die lager is dan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Veranderingen die door de huurder (onverplicht) zijn verricht (bijvoorbeeld reparaties) kunne niet leiden tot deze aanpassing van de huurprijs. Als een verbouwing niet als een verbetering aangemerkt wordt, dan behoeft er geen correctie op de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse plaats te vinden.
De huurder, die rekent op een correctie van een huurprijs na verbouwing, doet er dus goed aan zich er van te vergewissen of een verbouwing een objectieve verbetering met zich mee brengt. Dit geldt eens te meer nu de kosten van de verbouwing niet bepalend zijn voor de vraag of er van een objectieve verbetering sprake is.

Heeft een verbetering die na verloop van tijd zijn waarde verliest invloed op de huurprijs ?

Als de huurder een verbouwing heeft uitgevoerd die aanvankelijk wel een verbetering was, maar na verloop van tijd zijn invloed op de huurwaarde verliest, dan is er wel iets voor te zeggen dat deze verbetering geen invloed op de huurprijs heeft. De toestand van het gehuurde ten tijde van de vaststelling van de huurprijs moet immers tot uitgangspunt worden genomen.

Heeft een renovatie door de verhuurder effect op de huurprijs ?

De wet heeft niets geregeld als het gehuurde wordt gewijzigd in verband met renovatie. Voor woonruimte geldt wel een aparte regeling (zie woonruimte, renovatie). De aanwezigheid van verschillen staat een vergelijking niet in de weg. Zo kan een gerenoveerd pand best worden vergeleken met een niet gerenoveerd pand mits de verschillen op de in het gegeven geval passende wijze rekening wordt gehouden c.q. wordt gecorrigeerd. Deze correctie hangt af van de grootte van het kwaliteitsverschil tussen de twee soorten panden “in verband met de overige bijzondere omstandigheden van het geval”. HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, m.nt. P.A. Stein (Aarhof).

Referentie periode

Wat heeft de referentieperiode voor betekenis bij bepaling van de huurprijs ?

De bedoeling van de referentieperiode is natuurlijk dat 'oude' huurprijzen tot op zekere hoogte een rol blijven spelen. De maatstaf van art. 7:303 lid 2 eerste zin BW is de huurprijs die gedurende een referentieperiode van vijf jaar gegolden heeft voor vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

Vanaf welk moment moet de huurprijs teug worden gerekend

Vanaf het herzieningsmoment. Het herzieningsmoment kan zijn vastgezet op het moment dat:
    -partijen de ingangsdatum van de nieuw vast te stellen huurprijs hebben gefixeerd;
    -een partij een verzoek tot benoeming van een gezamenlijk deskundige heeft ingediend;
    -een partij de vordering tot vaststelling van de huurprijs heeft ingediend.

Waarom is het verstandig om zo spoedig mogelijk na de huurperiode van vijf jaar het herzieningsmoment te fixeren ?

Vanaf het herzieningsmoment wordt de nieuwe huurprijs berekend. Als partijen zouden wachten tot jaar 8, dan geldt de nieuwe huurprijs vanaf het herzieningsmoment in jaar 8. Van jaar 5 tot jaar 8 geldt dan de oude huurprijs.

Moet de inflatie voor de berekening van de huurprijs uit de vergelijkbare huurprijzen worden gefilterd ?

De referentieperiode speelt met name omdat altijd als eis is gesteld dat inflatie geen invloed op de bepaling van de huurprijs mag hebben. De huurprijzen worden daarom herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop de huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. De vergelijkende panden moeten dan ook een inflatiecorrectie ondergaan; elke huurprijs naar rato van het gedeelte van de referentieperiode dat zij gegolden heeft. Dit komt er op neer dat de destijds overeengekomen huurprijs wordt gecorrigeerd naar het prijspeil van de dag van vaststelling. Met ingang van 2003 wordt vooral gehanteerd de reeks CPI-Alle Huishoudens.

Mag het gehuurde zelf in de vergelijking worden betrokken ?

Het gehuurde zelf mag niet inde vergelijking worden betrokken.

Mogen de huurprijzen alleen meewegen die werkelijk over de volle periode van vijf jaar zijn betaald?

Een belangrijk uitgangspunt is dat alleen huurprijzen mogen meewegen, die werkelijk betaald zijn over de volle periode van vijf jaar.

Welk merkwaardig gevolg heeft de berekening van de huurprijs volgens het wettelijk systeem ?

De wettelijk voorgeschreven vergelijkingsmethode kan tot rare gevolgen leiden.
Bijvoorbeeld: in een straat bevinden zich zes kappers, die allemaal goed met elkaar zijn te vergelijken. De huur per kapper bedraagt respectievelijk per maand: €2000,00, € 4000,00, €6000,00, € 8000,00 €10.000,00 en € 15.000,00.
De verhuurder van het eerste kapper vraagt nadere prijsvaststelling. De huur zal vermoedelijk worden verhoogd naar € 8600,00 (€ 43.000,00 : 5).
Als de huurder van de laatstgenoemde kapper tegelijkertijd huurverlaging aanvraagt zal zijn huurprijs vermoedelijk worden verlaagd naar € 6000,00 (€30.000 : 6).

Door deze rekenmethode wordt een te hoge huur verlaagd en wordt een te lage huur verhoogd. Er kan geen rekening worden gehouden met een moreel gevoel van te hoge of te lage huur. Er is wel kritiek op dit systeem geuit. De wetgever heeft zich nog niet aan een ander systeem gewaagd.

Mag omzet worden betrokken in de vaststelling van de huurprijs ?

Er is geen plaats voor afwijking van de objectieve maatstaf van de wettelijke regeling door de omzetgegevens in de nieuwe huurprijsvaststelling te verwerken. De omzet wordt volgens de wetgever door een aantal facturen bepaald, waarvan de kwaliteit/ligging er één van is. Een huurprijs die aan de omzet is gerelateerd kan wel in de vergelijking worden betrokken, want een omzet gerelateerde huur wordt wel beschouwd als een geaccepteerde huurprijs.

Welke uitzondering op de regel is van toepassing ?

Er lijkt zich één uitzondering op deze regel voor te doen. De uitzondering vormt de bepaling van de huurprijs bij benzinestations. Er is gepleit dat bij de bepaling van huurprijzen voor benzinestations rekening wordt gehouden dat de huurprijs vaak wordt samengesteld uit diverse vergoedingen. De reden daarvan is dat de exploitatie van benzinestations dermate specifiek is dat wel met de aard van die activiteiten rekening moet worden gehouden.

Moeten meer dan gemiddelde onderhoudsverplichtingen door de huurder in de huurprijs worden verdisconteerd?

Een afwijkende onderhoudsverplichting moet in de huurprijs worden verdisconteerd, maar niet als 'verbetering'. Vaak wordt in het rapport van de bedrijfshuuradviescommissie hier geen rekening mee gehouden. Voor de huurder die meer dan gemiddelde onderhoudsverplichtingen op zich heeft genomen dient hier attent op te zijn.

Ingangsdatum nieuwe huurprijs

Wat is ingangsdatum van de nieuwe huurprijs ?

Ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is de dag waarop de vordering tot wijziging van de huurprijs is ingesteld. De datum waarop de dagvaarding is gesteld is dan bepalend voor de ingangsdatum van de huurprijs.
Als partijen conform artikel 7:304 BW een deskundige voor bepaling van de huurprijs hebben moeten benoemen, dan geldt de datum van indiening van het verzoekschrift als ijkpunt waarop de huurwijziging in moet gaan.

Latere/vertraagde ingangsdatum huurprijs

Kan de nieuwe huurprijs ook op een later tijdstip ingaan?

De huurprijs kan op een later tijdstip in gaan als de rechter daartoe gezien de gebreken aan het gehuurde aanleiding ziet. De huurprijs kan ook eerder ingaan als de huurder de onderhandelingen heeft tegengewerkt. De redelijkheid en billijkheid kunnen dan aanleiding geven om van de oorspronkelijke ingangsdatum van de huurprijswijziging af te wijken.
Als het gehuurde achterstallig onderhoud vertoont, kan dat een reden zijn om de huurverhoging later te laten ingaan. Hierbij moet bedacht worden dat de staat van onderhoud de waarde vaak in geringe mate beïnvloedt. De onderhoudssituatie en de bouwkundige kwaliteit spelen alleen een rol in de vergelijking voor zover het leidt tot en objectieve waardevermeerdering.

Mag de rechter ambtshalve de ingangsdatum van de huurprijs verschuiven ?

Neen. De rechter mag alleen 'desverzocht' het tijdstip van de wijziging van de huurprijs op een ander tijdstip zetten dan waartoe de richtlijn hem verplicht. De partij die reden heeft om deze datum te corrigeren moet dit dus aan de rechter verzoeken. Doet men dat niet, dan moet de rechter zich houden aan de richtlijn voor wat betreft de ingangsdatum van de huurprijs.

Welke ingangsdatum van de huurprijs is van toepassing als partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd?

Met moet er op bedacht zijn dat als partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd om de huurprijs vast te stellen het ijkpunt van artikel 7:304 lid 2 BW niet geldt. Dus de datum waarop de nieuwe huurprijs zal worden ingesteld loopt niet vanaf de datum waarop partijen gezamenlijk een deskundige hebben benoemd, maar vanaf de datum waarop door een partij op grond van dit rapport een vordering wordt ingediend. Dit kan in het nadeel van een partij zijn als er veel tijd ligt tussen het gezamenlijk verzoek aan de deskundige en het instellen van de vordering. Het lijkt daarom verstandig pro forma een vordering in te dienen in afwachting van de uitslag van de deskundige.

Kunnen gerenoveerde panden in de vergelijking worden betrokken ?

Gezien de wijze waarop de referentieperiode moet worden gehanteerd moeten huurprijzen van vergelijkbare panden die bijvoorbeeld in het laatste jaar van de referentieperiode zijn gerenoveerd buiten beschouwing blijven, of worden gecorrigeerd. Kortom: bij de waardering moet met verschillen rekening worden gehouden, waarbij deze verschillen vaak alleen maar ten hoogste een reden kan zijn om de huurprijs te corrigeren.

Kan de rechter ook stapsgewijs de huurverhoging effectueren ?

Naast de mogelijkheid van een latere ingangsdatum van de huurprijs dan in het verzoekschrift vermeld, kan de rechter de huurprijs ook stapsgewijs effectueren. Dit besluit kan dan wel pas worden genomen als door een van de partijen is gevorderd om de huurprijs op een later tijdstip vast te stellen. Aangenomen wordt dat door de rechter ambtshalve dit besluit (tot stapsgewijze aanpassing van de huurprijs) kan worden genomen.
De geleidelijke aanpassing kan ten hoogste over een periode van vijf jaar worden uitgesmeerd.

Geldt de mogelijkheid voor stapsgewijze aanpassing ook voor huurverlaging ?

Volgens de wetgever ziet de regeling alleen op een gewenningsperiode voor een huurverhoging en niet van een huurverlaging, omdat deze regelgeving de bedoeling heeft om de huurder te beschermen.

Kan de huurprijs ook eerder ingaan dan de datum waarop deze is gevorderd of het verzoekschrift tot vaststelling van de huurprijs door deskundigen is ingediend?

De wet maakt het ook mogelijk de huurprijs in te stellen vóór het tijdstip van de vordering. De achterliggende gedachte is dat de wederpartij die de vordering instelt de procedure voorafgaande aan het instellen van de vordering op onredelijke wijze heeft gerekt. De zinsnede in artikel 7:303 lid 4 BW “tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt” stelt dit buiten twijfel.

Voorlopige voorziening

Kan bij voorlopige voorziening een huurprijs worden vastgesteld ?

Bij voorlopige voorziening kan een huurprijs (voorlopig) worden vastgesteld als met grote mate van waarschijnlijkheid aangenomen mag worden dat de huurprijsvaststelling in een bodemprocedure op tenminste het gevorderde huurbedrag uitkomt. Mocht de huurprijs aanzienlijk zijn gestegen dan lijkt een verhuurder met redelijke zekerheid bij voorlopige voorziening ongeveer driekwart van deze huurprijs te kunnen vorderen.

Wat is het voordeel van het instellen van een dergelijke vordering ?

Voor de verhuurder wordt hierdoor een incassorisico beperkt. Huurprijsvaststellingsprocedures duren vaak jaren. Als de huur flink is gestegen wordt een huurachterstand wellicht voor een huurder onoverbrugbaar. Een redelijk belang bij een voorlopige voorziening kan hierdoor wel worden onderbouwd. In dit licht bezien kan de verhuurder beter “voorkomen dan genezen” en bij voorlopige voorziening alvast een voorschot op de huurverhoging doen. De huurder zal dan ik het kader van deze (toegekende) voorlopige voorziening een hogere huurprijs moeten betalen, waardoor een eventuele huurachterstand na de uitspraak van de huurcommissie ”binnen de perken” zal zijn gebleven.

Indexering

Kan een indexeringsclausule in het kader van huurprijsherziening worden opgenomen als deze nog niet in het contract zit verwerk?

Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als een dergelijke clausule al niet in het huurcontract zit opgenomen kan deze in het kader van huurprijsherziening onderdeel van de huurprijs worden gemaakt.

Kan een bestaande indexeringsclausule ook worden gewijzigd ?

Het is ook mogelijk dat de huurprijs die gewijzigd wordt een indexeringsclausule bevat die afwijkend is van de indexeringsclausules van de vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Het is dan mogelijk om die afwijkende indexeringsclausule, te vervangen door de clausule die ter plaatse door de vergelijkbare bedrijfruimte wordt gebruikt. De gebruikelijke maatstaf is de Consumenten Prijs Index (CPI) Alle Huishoudens.

Rentevergoeding

Mag rente worden berekend over het achteraf te laag betaalde bedrag aan huur?

De nalatige partij is rente verschuldigd nadat is vastgesteld dat de huur na een toegewezen vordering op grond van een rapport van de BHAC mocht worden verhoogd. Voor particulieren geldt een wettelijke rentevergoeding en voor zakelijke huurders geldt het hogere tarief van de wettelijke handelsrente.

Kan er rente over een berekende huurverlaging worden gevorderd?

Bij huurverlaging kan er niet zonder meer van een vervallen rente sprake zijn nu de rechtsgrond voor terugvordering van de huur na huurverlaging op ‘onverschuldigde betaling’ zal zijn gebaseerd en de ontvanger van een onverschuldigde betaling niet automatisch in verzuim raakt.
Boetebeding

Wat is een boetebeding?

Als boetebeding wordt aangemerkt ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan (artikel 6:91 BW).

Is een mondeling overeengekomen boetebeding geldig?

Alleen een schriftelijk overeengekomen boetebeding is rechtsgeldig.

Welke eisen kunnen aan een boetebeding worden gesteld?

De hoogte van de boete moet zijn vermeld, het boetebeding moet schriftelijk zijn aangegaan en in het beding moet duidelijk staan vermeld voor welke overtreding welk bedrag is verschuldigd.

Kan een schuldeiser bij overtreding van een ge- of verbod de overeengekomen boete innen?

Nee. Voor het vorderen van nakoming van het boetebeding is een aanmaning of een andere voorafgaande verklaring nodig in dezelfde gevallen als deze is vereist voor het vorderen van schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:93 BW).

Volgens een uitspraak van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda van 9 november 2005, WR2006-03 bladzijde 102, moet de verhuurder actie ondernemen om aanspraak te kunnen maken op betaling van een boete. Gedurende deze procedure stond onbetwist tussen partijen vast dat het boetebeding was overeengekomen. De verhuurder had tijdens de huurperiode de boete niet opgeeist. Daarom kon de verhuurder vijf maanden na het einde van de huurovereenkomst de boete ook niet langer opeisen. Volgens de kantonrechter was is een parallel te vinden in artikel 6:89 BW. In dit artikel is immers bepaald dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar heeft geprotesteerd.

Kan de schuldeiser zowel nakoming van de verschuldigde boete vorderen als schade vergoeding vorderen ?

Nee. Hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is treedt in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. (artikel 6:92 lid 2 BW).

Moet de rechter vervallen boete altijd toewijzen?

Nee. De rechter kan de verschuldigde boete altijd matigen. Hij kan de schuldeiser betreffende de tekortkoming niet minder toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 BW). De schuldenaar moet dit dus altijd verzoeken. Bij een veroordeling bij verstek zal de rechter de vordering dus toewijzen. Het is dus altijd zinvol bezwaar te maken tegen de gevorderde boete.

Voorbeelden van uitspraken waarbij de rechter de gevorderde boete heeft gematigd en waarbij die matiging vervolgens is teruggedraaid

Gerechtshof 's-Hertogenbosch 30 mei 2006, WR2007-04, bladzijde 118. In deze uitspraak had de huurder over een zekere periode een bedrag aan huur ingehouden. De huurder had van verhuurder ook nog een bedrag te vorderen. Nadat de openstaande huur tot een zeker bedrag was opgelopen heeft de huurder ongeveer een derde van het openstaande bedrag betaald. De huurder had inmiddels ten laste van de verhuurder onder zichzelf conservatoir beslag laten leggen. In deze procedure werd de vraag beantwoord of het eigen beslag aan de aanspraak uit hoofde van het boetebeding, subsidiair aan het verschuldigd worden van wettelijke rente in de weg staat.
Volgens het Hof schiet de huurder aan zijn verplichtingen te kort als de huur niet wordt betaald. Gezien aan het feit dat de wet onder tekortkoming een neutrale betekenis toekent, is voor tekortkoming voldoende dat de huur niet is betaald
Ook als de voorwaarden geen eis van verzuim voor het vervallen van de boete stelt, moet toch worden aangenomen dat de boete pas vervallen kan zijn als de schuldenaar in verzuim verkeert.
Ook als de huurder een eigen beslag heeft gelegd geldt dat zij de huur aan verhuurster moet voldoen. Zolang dit beslag er lag kon de huurster bevrijdend aan de verhuurder betalen (dit geldt uitdrukkelijk anders als er een derdenbeslag zou zijn gelegd).
Het niet betalen van de huurder kan de huurder worden verweten. Dit geldt eens te meer dat het niet zo kan zijn dat een huurder door het leggen van een eigen beslag een verrekenbeding kan omzeilen en betaling van de huur op eigen initiatief achter kan houden.
Het Hof vervolgde dat de vervallen boete wel is verschuldigd. Het boetebedrag had immers slechts betrekking op de vertraging in betaling. De boete kan dus worden vergeleken met de wettelijke vertragingsrente. Omdat de wettelijke rente gemiddeld 4,5 % per maand beloop en de boete 24 % over het verschuldigde voorschrijft is er reden tot matiging. Het Hof stelt de rente op 12 % op jaarbasis, omdat het verschil tussen de verschillende percentages niet redelijk is. Deze lijn wordt ook gevolgd door de HR in het arrest HR 11 februari 2000, NJ 2000, 277).

In het arrest van 24 juni 2005 van het Hof te 's-Gravenhage LJN: AU0196, Gerechtshof 's-Gravenhage , 03/1144 zijn gevorderde boetebedragen van € 142.000,- gematigd tot € 45.600,-. Het hof is van mening dat het boetebeding als een prikkel voor de schuldenaar geldt om zijn verplichtingen te vervullen en het geldt niet als een gefixeerde schadevergoeding. Er moest worden bekeken of de omstandigheden matiging van de boete rechtvaardigde. Deze omstandigheden konden geen reden voor matiging opleveren (zie rechtsoverweging 19.2 en 19.3). Het Hof vond wél dat er een disproportioneel verschil bestaat tussen de de verbeurde boete en de wettelijke rente over het achterstallige bedrag aan huur. Bij toewijzing van dit bedrag is er niet tevens sprake van toewijzing van de wettelijke rente over de huur.

Interessant is dat dit oordeel van het Hof te 's-Gravenhage door de Hoge Raad in haar arrest van 27 april 2007 terug is gefloten onder de volgende argumentatie: “Deze klacht is gegrond, omdat het hof aldus oordelend de maatstaf van art. 6:94 BW heeft miskend. De in deze bepaling opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen”. Zie: LJN: AZ6638, Hoge Raad , C05/268HR

De Hoge Raad heeft deze zaak voor verdere afhandeling doorverwezen naar het Hof te Amsterdam, die in haar arrest van 13 januari 2009 met inachtneming van het wat de Hoge Raad te kennen had gegeven besliste: “Over de wijze van totstandkoming van het boetebeding is door Bart Smit niets (relevants) gesteld. Wel kan worden geconstateerd dat Bart Smit in Nederland diverse winkels huurt en dat haar vastgoedafdeling bij het aangaan van de huurovereenkomst haar belangen behartigt. Bart Smit kan daarom in dit verband als een aan Intrahof gelijkwaardige partij worden beschouwd. Bovendien is artikel 10.5 opgenomen in de huurovereenkomst zelf en wel onder de bijzondere bepalingen, waardoor sprake is van een bijzondere attentiewaarde. Dat Bart Smit bij de totstandkoming van de overeenkomst geen aandacht heeft besteed aan dit artikel omdat zij haar betalingsverplichtingen altijd stipt nakomt, komt voor haar rekening. Zij wist of behoorde te weten wat de inhoud was van dit door haar aanvaarde artikel.

(…)In het onderhavige geval is Bart Smit tekortschoten in die verplichting; Bart Smit heeft gedurende elf maanden in het geheel geen huur betaald.
Voor het niet-betalen van de huurpenningen was – naar achteraf is komen vast te staan – geen gegronde reden. (…)
De boete ingevolge artikel 10.5 is gaan lopen per 2 november 2001. Aangenomen mag worden dat Bart Smit op dat moment al werd bijgestaan door een advocaat in haar geschil over de huurachterstand en de gestelde tekortkomingen van Intrahof. Immers, Bart Smit heeft de inleidende dagvaarding doen uitbrengen op 12 september 2001. Het moet toen voor Bart Smit dan ook te meer duidelijk zijn geweest, of kunnen zijn geweest, dat het niet betalen van de huurpenningen ernstige financiële gevolgen zou kunnen hebben.

Alles in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat er onvoldoende grond bestaat om de door Intrahof gevorderde boete te matigen. Immers, er is weliswaar een disproportie tussen de boete en de schade, maar in de overige omstandigheden van het geval kan onvoldoende grond worden gevonden voor matiging van de verbeurde boete”. Uit het bovenstaande verloop van de procedure kan in ieder geval de volgende les worden geleerd. Contractuele boetes kunnen na opeising daarvan door de verhuurder geheel zijn verschuldigd door de huurder. Er kan reden zijn tot matiging van de vervallen boetebedragen. Als de huurder zich gedurende het geschil heeft laten bijstaan door een rechtskundig adviseur, en deze adviseur heeft haar cliënte (de huurder) verkeerd geadviseerd, dan kan dit de huurder duur komen te staan, omdat de huurder dan als gelijkwaardige partij met de verhuurder wordt beschouwd en er mede daarom geen reden zal worden gezien om de boete te matigen als de huurder ten onrechte de huur opgeschort heeft. Zie : LJN: BH2193, Gerechtshof Amsterdam , 106.006.773/


De opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte>>



Huurperiode en opzegging - De formele eisen aan de opzegging - De termijn van opzegging - Opzeggingsgronden in opzeggingsbrief - De beëindigingsovereenkomst - Beeindiging van de huur van rechtswege is niet mogelijk - Uitvoerbaar bij voorraad verklaring - De gronden van de opzegging - De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt - Dringend eigen gebruik - Schadevergoeding bij afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurdeRenovatie - Een huurbeëindiging op grond van een belangenafweging - De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst - De verhuurder wenst een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken -

Huurperiode en opzegging

Gelden voor de huurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van vijf jaar?

De huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden.

Gelden voor de verhuurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van vijf jaar?

Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beëindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode (artikel 7:228 BW).

Gelden voor de huurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van meer dan vijf jaar?

De huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode gelegen tussen de vijf en de tien jaar moet worden opgezegd. Voor de huurder gelden geen bepaalde opzeggingsgronden.

Gelden voor de verhuurder bepaalde opzeggingsgronden voor opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen periode van meer dan vijf jaar?

Voor de verhuurder gelden wel bepaalde opzeggingsgronden (artikel 7:293 lid 1 BW). Dit is een afwijking van de algemene regel voor beëindiging van overeenkomsten voor een bepaalde periode (artikel 7:228 BW).

Moet de huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode van meer dan tien jaar worden opgezegd?

De overeenkomst die is aangegaan voor een huurperiode van meer dan tien jaar moet worden opgezegd (artikel 7:300 lid 2 BW). Dit is in afwijking van de algemene regeling als vermeld in artikel 7:228 lid 1 BW.

Moet er een opzegging plaatsvinden als de beëindiging van de huurovereenkomst door gezamenlijke overeenstemming tot stand is gekomen ?

Neen.

De formele eisen aan de opzegging

Aan welke eisen moet een opzegging voldoen?

    1. Opzegging moet geschieden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot (zowel huurder als verhuurder);
    2. De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar (zowel huurder als verhuurder);
    3. De opzegging door de verhuurder moet een rechtsgeldige opzeggingsgrond vermelden (verhuurder);

Moet de in artikel 7:295 lid 2 BW vermelde wachttijd van 6 weken na opzegging in de opzeggingsbrief worden vermeld?

De wetgever vereist niet dat de verhuurder deze termijn in de opzegging op straffe van nietigheid vermeldt. De wetgever gaat er van uit dat de kosten van een procedure voor rekening van de verhuurder komen als de verhuurder binnen de termijn van zes weken een procedure start en de huurder binnen die termijn alsnog met de opzegging instemt.

Welke functie heeft de genoemde termijn van zes weken?

Deze termijn van zes weken geldt als een minimum wachttijd waarbinnen de verhuurder de reactie van de huurder op de opzegging af dient te wachten.

Wat is het gevolg als de verhuurder binnen de termijn van zes weken een procedure start?

De verhuurder loopt dan de kans voor de kosten van de procedure op te draaien als de huurdder alsnog binnen die zes weken met huurbeeindiging akkoord gaat.

De termijn van opzegging

Welke minimum termijn moet bij de opzegging worden gehanteerd?

De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar. Dat is dus een minimum termijn.

In welke situatie kan de termijn van opzegging worden bekort?

In het geval van faillissement van de huurder kan de verhuurder de huur opzeggen, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende is (artikel 39 faillissementswet).

Mogen partijen een langere termijn van opzegging overeenkomen ?

Partijen kunnen wel een langere opzegtermijn overeenkomen. Een langere termijn van opzegging wordt gezien als een voordeel van de huurder.

Wat geldt als de termijn van opzegging niet correct wordt gehanteerd?

Voor bedrijfsruimte geldt geen conversie regel, zodat een opzegging met een kortere termijn dan de tussen partijen is overeengekomen niet automatisch geldt als een opzegging tegen het tijdstip waarop de termijn wel is verstreken. Dit heeft dus tot gevol dat een niet correct opgezegde huurovereenkomst bij afloop van de eerste termijn van vijf jaren met een tweede termijn van vijf jaren wordt verlengd. Bij afloop van de tweede termijn wordt de overeenkomst dus voor onbepaalde tijd verlengd.

Opzeggingsgronden in opzeggingsbrief

Kunnen in de procedure tot beeindiging van de huurovereenkomst andere opzeggingsgronden worden genoemd, dan die in de opzeggingsbrief staan vermeld?

Alleen de opzeggingsgronden die in deze brief staan vermeld kunnen als basis dienen van de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst. Wijziging of aanvulling van deze gronden is gedurende de procedure niet mogelijk.

Wat is de ratio van de wetgever achter deze regel?

De eis dat de opzeggingsgronden in de opzeggingsbrief moeten worden vermeld is ter bescherming van de huurder in de wet opgenomen. Door tijdige kenbaarheid van de opzeggingsgronden door de verhuurder wordt de huurder de mogelijkheid gegeven zijn positie zo goed mogelijk in te schatten.

Wat is de consequentie van deze regel als er in de opzeggingsbrief wel een geldige reden van opzegging staat vermeld, maar deze opzegging niet de werkelijke grond van opzegging is?

De vordering van de verhuurder wordt afgewezen als er in de opzegging wel een geldige opzeggingsgrond staat vermeld, maar deze reden niet de werkelijke reden voor opzegging is. Voor een geldige opzegging behoeft de geformuleerde grond in de opzeggingsbrief niet de werkelijke reden weer te geven waarom tot opzegging wordt overgegaan. Deze opzegging is dus wel geldig. De opzegging zal echter niet het beoogde effect bereiken als tijdens de procedure vast komt te staan dat de in de opzeggingsbrief geformuleerde grond opzegging niet van toepassing is. Het is echter niet zo dat de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief het onderwerp van de procedure behoeft te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld.

Is de opzegging ongeldig als tijdens de procedure de grond van opzegging komt te vervallen?

Als tijdens een procedure de reden van opzegging komt te vervallen (bijvoorbeeld opzegging wegens dringend eigen gebruik ten behoeve van de vrouw van de verhuurder; tijdens de procedure komt de vrouw te overlijden) brengt dit niet met zich mee dat de grond voor de opzegging komt te vervallen. De rechter moet in een dergelijke situatie de belangen van de verhuurder in de nieuwe situatie beoordelen.

De beëindigingsovereenkomst

Gelden de formaliteiten van opzegging als partijen de huurovereenkomst door een beeindigingsovereenkomst hebben beeindigd?

De formaliteiten betreffende de opzegging gelden niet als partijen onderling overeenstemming hebben bereikt over huurbeëindiging (zie artikel 7:293 lid 3 BW). Dit wordt officieel een beëindigingsovereenkomst genoemd.

Op welk tijdstip kan de beeindigingovereenkomst worden gesloten ?

Een beëindigingsovereenkomst geldt slechts als deze is aangegaan nadat de huurovereenkomst tot stand is gekomen (de wetgever vond verdere bescherming van de huurder niet nodig, omdat de huurder medewerking aan huurbeëindiging gewoon kan weigeren vóór verstrijking van de overeengekomen periode).

Beeindiging van de huur van rechtswege is niet mogelijk

Eindigt de huurovereenkomst zonder gesloten beeindigingsovereenkomst na opzegging na de overeengekomen periode van vijf jaar?

De huurovereenkomst blijft in stand tot het moment dat de rechter de beëindiging van de overeenkomst heeft uitgesproken. Dit geldt dus als een van de partijen zich tegen de opzegging verzet. Dit betekent dat de verhuurder na opzegging van de huur altijd naar de rechter moet gaan om de huur daadwerkelijk te beëindigen als de huurder niet instemt met de opzegging. De rechter heeft de vrijheid om de huurovereenkomst op een later tijdstip te doen eindigen dan waartegen is opgezegd.

Kan de rechter in zijn uitspraak de huur met terugwerkende kracht beeindigen?

Neen. De rechtbank kan dus niet in het kader van de opzegging de huur op bijvoorbeeld 1 maart 2000 beeindigen en de ontruiming op 1 september 2001 vaststellen. De huurbeeindiging en de ontruimingsdatum moeten allebei vallen op 1 september 2001.

Moet de verhuurder ook een ontruimingsvonnis bij de rechter halen als de huurder na instemming met de opzegging het gehuurde niet verlaat?

Ja. De vordering zal dan luiden dat de huurder zonder recht of titel in het gehuurde zit. Op grond van deze constatering zal de verhuurder doorgaans een verklaring voor recht vorderen dat de bewuste huurder zonder recht of titel het gehuurde gebruikt; voorts zal de verhuurder vorderen dat de rechter ontruiming van het gehuurde uitspreekt en dat ontruiming plaats kan vinden met behulp van de politie als de huurder het gehuurde na verkrijging van vonnis waarin een en ander staat bevestigd niet vrijwillig wenst te verlaten.

Uitvoerbaar bij voorraad verklaring

Wat betekent in het kader van de ontruiming een uitvoerbaar bij voorraad verklaring?

Ondanks het feit dat er rechtmiddelen open staan mag de in eerste aanleg in het gelijk gestelde verhuurder toch tot ontruiming van de huurder over gaan. De verhuurder doet dat wel op het risico dat de executie achteraf onrechtmatig blijkt te zijn geweest al de verhuurder in hoger beroep in het ongelijk wordt gesteld.

Is uitvoerbaar bij voorraad verklaring bij huurovereenkomsten van bedrijfsruimten steeds mogelijk?

Ja, tenzij uit de wet of uit de aard der zaak anders voortvloeit.

Wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaring automatisch toegewezen?

Neen. Volgens artikel Uit 7:295 BW valt op te maken dat uitvoerbaarbijvoorraadverklaring niet de regel is, maar de uitzondering. De eisende partij moet de uitvoerbaarbijvoorraadverklaring vorderen. De rechter kan zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren als het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt.

Heeft de rechter vrije beslissingruimte om de vordering tot uitvoerbaar bij voorraadverklaring af te wijzen?

Ja. De regeling heeft de strekking te voorkomen dat de verhuurder geen mogelijkheid heeft het gehuurde te ontruimen als er sprake is van een kennelijk ongegrond verweer van de huurder en er nog een mogelijkheid van hoge beroep tegen het vonnis voor de huurder open staat. Het staat de rechter dus vrij om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren als hij van mening is dat de huurder geen relevant verweer heeft en slechts hoge beroep in stelt om daarmee beëindiging van de huur uit te stellen. De rechter wordt wel geacht van deze mogelijkheid (uitvoerbaar verklaring bij voorraad) spaarzaam gebruik te maken om het recht van de huurder in hoger beroep niet zinloos te maken.
De wet heeft aldus gekozen voor een systeem, waarin een beëindiging van de huurovereenkomst door de rechter niet "standaard" uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard; de eiser moet dit vorderen. Als de rechter de vordering tot uitvoerbaarverklaring toewijst, dan moet hij deze veroordeling motiveren. Ontbreekt deze motivering in het vonnis, dan kan de huurder een executiegeschil starten om de executie alsnog te laten stoppen. Dit werd onder meer beslist in de uitspraak van de rechbank Rotterdam van 18 juli 2006, WR2006-11, pagina 393.

De gronden van de opzegging

    • De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;
    • De verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
    • De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst;
    • Een huurbeëindiging op grond van een belangen afweging;
    • De verhuurder wenst een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken;

De bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt

Wanneer is er sprake van deze opzeggingsgrond en wanneer niet?

Het niet tijdig betalen van de huur (bijvoorbeeld niet de eerste van de maand, maar betaling op verschillende data in de lopende maand) valt hier niet zonder meer onder. Dit kan worden aangepakt volgens de algemeen geldende gronden van toerkenbaar tekortschieten van de verplichtingen uit een overeenkomst.

Er valt wel onder: het niet tot ontwikkeling brengen van het bedrijf in het gehuurde; het ontruimen van het gehuurde en toch doorbetalen van de huur. Leegstand kan voor de verhuurder nadelig zijn.

Waarom kan vaak beter worden gekozen voor ontbinding van de overeenkomst in plaats van opzegging?

Een opzegging van deze grond ligt dan niet voor de hand, omdat deze tegen het einde van de huurtermijn kan worden gedaan. In plaats daarvan kan beter een vordering tot nakoming of tot ontruiming in kortgeding worden ingesteld of bij de gewone rechter ontbinding met ontruiming worden gevorderd. Men moet er wel bedachtzaam op zijn dat voor tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst een tekortkoming is vereist, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Een slechte bedrijfsvoering rechtvaardigt (zonder bovengenoemde contractuele bepalingen ) niet zonder meer ontbinding van de huurovereenkomst.

Dringend eigen gebruik

Wanneer kan deze opzeggingsgrond voor het eerst worden ingeroepen?

Na verloop van de eerste periode van vijf jaar. De verhuurder moet dan uiteraard al de huur hebben opgezgd met inachtneming van een termijn van een jaar.

Wat moet de verhuurder bewijzen c.q. aantonen als hij deze opzeggingsgrond wil inroepen?

    • De verhuurder maakt aannemelijk dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk;
    • In duurzaam gebruik wil nemen;
    • Hij heeft daartoe het verhuurde dringend nodig;

Valt vervreemding van het gehuurde onder deze grond van opzegging ?

Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Moet er na constatering van een de aanwezigheid van deze opzeggingsgrond een belangen afweging plaatsvinden ?

Na de constatering dat er door de verhuurder terecht een beroep op deze opzeggingsgrond wordt gedaan is er van een afweging van belangen geen plaats. Dit geldt ook als er sprake is van de opzegging in het kader van renovatie. Dit is voor woonruimte uitdrukkelijk anders geregeld.

De echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind worden met de verhuurder gelijkgesteld. Als aangetoond wordt dat deze personen het gehuurde in gebruik willen nemen, dan is de vordering toewijsbaar, ook als de verhuurder daarbij geen eigen belang heeft. Als de verhuurder bijvoorbeeld zijn vrouw gebruik van het gehuurde wenst te laten maken doet hij er goed aan om concrete plannen ten aanzien van dit gebruik voorhanden te hebben.

Op welke wijze kan het afwezig zijn van de belangenafweging worden genuanceerd?

Door een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) en misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) . Deze artikelen kunnen in de strijd worden geworpen als het buiten beschouwing laten van de afweging van belangen de huurder onevenredig benadeelt.

Moet het eigen gebruik bestaan in een activiteit die het zelfde is als de activiteit waarvoor de onroerende zaak is verhuurd?

De opzeggingsgrond “eigen gebruik”mag ook worden aangewend als het eigen gebruik een niet 7:290 BW bedrijfsactiviteit bevat. Hieronder valt bijvoorbeeld het gebruik van het gehuurde als woonruimte in plaats van bedrijfsruimte.

Dient voor het slagen van deze opzegging grond vervangende bedrijfsruimte aanwezig te zijn?

Verder is het voor het slagen van deze opzeggingsgrond niet van belang dat er vervangende bedrijfsruimte aanwezig is (dit is anders bij woningen: de opzegging dringend eigen gebruik bij woningen).

Geldt er een wachttijd van drie jaar na verkrijging van de eigendom van de onroerende zaken ?

De vordering in het kader van dringend eigen gebruik (waaronder ook renovatie valt) is niet toewijsbaar, indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en hij niet is diens echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind, en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed. De wachttijd is opgenomen om te voorkomen dat de huurder plotseling met een nieuwe verhuurder wordt geconfronteerd (die al langer eigenaar van het gehuurde was), die voor de huurder nadelige plannen uit de “hoge hoed” tovert. De regeling geldt voor zowel rechtsopvolgers onder algemene – en bijzondere titel.

Wanneer geldt de wachttijd van drie jaar niet?

De echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind vallen niet onder deze beperking. De vrouw van de verhuurder die dus de verhuurde ruimte erft kan binnen de termijn van drie jaren gebruik van het gehuurde claimen door beroep op deze rechtsgrond te doen.
Ook als de rechtopvolger het gehuurde heeft gekocht met het oog om met inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur op te zeggen levert dit geen misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid op.

Moet de echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind het gehuurde zelf in gebruik nemen?

Ja. Artikel 7:296 BW spreekt over “persoonlijk in gebruik nemen”.

Moet de verhuurder voor inroepen van deze opzeggingsgrond al uitgewerkte plannen voorhanden hebben?

De Hoge Raad heeft in zijn beslissing van 7 mei 1993, NJ 1993, 402 (De Waard/Hallewas) gezegd dat voor dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet is vereist dat de bedrijfsactiviteiten waarop de verhuurder het oog heeft reeds worden uitgeoefend of dat daartoe 'enige concrete aanzet' is gegeven. Er behoeft dan ook geen zekerheid te bestaan of de verhuurde bedrijfsruimte inderdaad voor die activiteiten ter beschikking zal komen. Anderzijds kan ook niet worden aangenomen dat alleen de aanwezige wil voldoende is om deze opzeggingsgrond te onderbouwen. Zonder aanwezigheid van concrete plannen (bijvoorbeeld een ondernemingsplan) lijkt het vrij moeilijk om de aanwezige wil tot uitdrukking te brengen. In dit verband lijkt het raadzaam om in een procedure tot beëindiging van een huurovereenkomst deze plannen ter onderbouwing van de vordering wel voorhanden te hebben.

Kan een rechtspersoon het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen ?

Een rechtspersoon kan het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen. Vereenzelviging van dochtermaatschappijen met de moeder maatschappij wordt niet snel aangenomen.

Kunnen de aandeelhouders van een rechtspersoon het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen ?

Ook het persoonlijk gebruik door aandeelhouders van een vennootschap mogen niet met die vennootschap worden vereenzelvigd. Als de verhuurder zelf directeur en enig aandeelhouder van de beoogde gebruiker is, dan mag worden aangenomen dat met de opzegging het eigen belang wordt gediend.

Kan met persoonlijk gebruik ook worden bedoeld dat een medewerker in dienst wordt genomen?

Met persoonlijk in gebruik nemen is niet in strijd dat de verhuurder voor bepaalde activiteiten een medewerker in dienst zal nemen.

Is er sprake van persoonlijk gebruik als de verhuurder een overeenkomst van onderhuur sluit?

Er is geen sprake van persoonlijk gebruik als de verhuurder een onderhuur overeenkomst met een onderhuurder wenst te sluiten.

Wie beoordeelt of er sprake is van duurzaam gebruik?

Óf er van duurzaam gebruik sprake is ligt aan de vrije beoordeling van de rechter. De rechter mag bij deze beoordeling of er van dringend gebruik sprake is als een van de omstandigheden de financiële omstandigheid van de verhuurder betrekken.
Toekomstige omstandigheden mogen voor beantwoording van de vraag of er van dringend eigen gebruik sprake is mogen meegewogen als deze omstandigheden zich redelijkerwijs binnen afzienbare tijd zullen voordoen.

Is de wil van de verhuurder voor marginale toetsing door de rechter vatbaar ?

De rechtspraak is niet eenduidig of de wil van de verhuurder voor toetsing vatbaar is. De ene rechter waagt zich wel aan, de andere niet. Het is wel duidelijk dat de opzegging wordt afgewezen als de wil tot persoonlijke ingebruikneming feitelijk onmogelijk is. De huurder die zich tegen de opzegging te weer stelt dient zich er dus allereerst van te vergewissen of de ingebruikneming wel mogelijk is. Als het onzeker mocht zijn of het gehuurde voor het “eigen gebruik” beschikbaar zou worden hoeft dit aan het goedkeuren van de opzegging door de rechter niet in de weg te staan.

Schadevergoeding bij afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde

Wanneer is de verhuurder schadeplichtig in het kader van zijn vordering tot dringend eigen gebruik?

Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW te gebruiken en de huurovereenkomst is niettemin op deze grond beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:299 BW schadeplichtig.

Kan de huurder alvast een schadebedrag laten bepalen bij ontruiming van het gehuurde voor het geval de wil tot gebruik van het gehuurde niet aanwezig is geweest?

Ja, de rechter kan op grond van artikel 7: 299 lid 3 BW een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder of degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd moet betalen, indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Dit kan de rechter ambtshalen of op verzoek van de huurder doen. Het is uiteraard aan te bevelen dit verzoek tot schadevergoeding (als reconventionele vordering) in te dienen. Het is immers niet zeker of de rechter ambtshalve tot een bepaling van de schade toe zal komen. Door een voorwaardelijke veroordeling tot betaling van een schadebedrag weet de verhuurder in ieder geval waar hij aan toe is.

Renovatie

Gelden bij renovatie van bedrijfsruimten dezelfde uitgangspunten als bij woningen?

Voor renovatie van bedrijfsruimte gelden dezelfde uitgangspunten als genoemd bij de behandeling van renovatie van woningen. Ook bij de huurovereenkomst van bedrijfsruimte geldt in afwijking van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”bij woonruimte dat bij toepassing van deze beëindigingsgrond geen belangenafweging wordt toegelaten.

Kan van de wettelijke regeling omtrent renovatie worden afgeweken?

Artikel 7:220 BW is van regelend recht. Het is dus toegestaan om in huurovereenkomsten van deze bepaling af te wijken. Veel contracten bevatten een uitbreiding van de gedoogplicht.

Kan een nieuwe eigenaar de huurovereenkomst ook binnen de wachttijd van drie jaar beëindigen in het kader van renovatie? <

Op grond van artikel 7:220 lid 4 BW kan een nieuwe eigenaar/verhuurder in het kader van renovatie de huurovereenkomst beëindigen binnen de in artikel 7:296 lid 2 BW genoemde wachttijd. Artikel 7:220 lid 4 BW noemt namelijk geen wachttijd. Als de huurder, ondanks de aanwezigheid van een redelijke voorstel, weigert mee te werken aan de renovatie, dan schiet hij tekort in nakoming in de verplichting die in artikel 7:213 BW staat vermeld (zich gedragen als een goed huurder) wat ook binnen drie jaar na eigendomsovergang tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Hier wordt continuering van de huurovereenkomst tot uitgangspunt genomen, tenzij de huurder zich op een op onredelijke standpunten tegen de renovatie verzet.

Een huurbeëindiging op grond van een belangenafweging

Wanneer kan de huurovereenkomst op deze grond worden gewijzigd?

Als de huurovereenkomst langer dan tien jaar heeft geduurd kan de rechter de huur beëindigen op grond van een belangenafweging. Deze beëindigingsgrond kan alleen meespelen als de verhuurder de huur geldig heeft opgezegd tegen een tijdstip dat valt op of na het einde van de tien jaar.

Wordt bij de beoordeling van deze opzeggingsgrond het belang van de onderhuurder meegewogen?

In de belangenafweging zal uiteraard het belang van de onderhuurder worden meegewogen. Bij huurbeëindiging van de hoofdhuurovereenkomst zal op grond van artikel 7:306 BW de onderhuurovereenkomst immers worden beëindigd.

Wanneer wordt de hoofdhuurder jegens de onderhuurder schadeplichtig?

    • de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt , of is aangegaan;
    • de hoofdhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt;

Mag de rechter zelfstandig beoordelen of de huur op grond van een belangenafweging mag eindigen?

Als de opzeggingsgronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 en 4 BW niet voldoen om de beoogde opzegging te bewerkstellingen, dan zal de rechter zelfstandig kunnen beoordelen of de huur op grond van een afweging van belangen beëindigd dient te worden.

Enkele voorbeelden die bij een belangenafweging meespelen?

Als de verhuurder het pand vrij van huur wenst te hebben om het in verband met zijn pensioenvoorziening vrij van huur te verkopen kan dit een reden zijn om de huurovereenkomst in het kader van een afweging van belangen te beëindigen. Het niet gebruiken van een huuroptie kan het zelfde effect hebben.
Het niet gebruiken van een koopoptie door de huurder kan in het kader van een belangenafweging in zijn nadeel uitpakken in die zin dat dit dan tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden.

De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst

Is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor een verhuurder vaal onaantrekkelijk en zo ja waarom ?

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voor beleggers vaak minder aantrekkelijk geacht dan een pand, waarin zich een huurder bevindt met en huurcontract voor een bepaalde periode. Bij aanwezigheid van een huurovereenkomst voor onbepaalde periode kan huurrelatie onverwachts beëindigen, waardoor de verhuurder met leegstand wordt geconfronteerd; dit kan voor de verhuurder dus een reden zijn om de huurder een aanbod te doen om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten.

Is aanvulling van het huurcontract met aanvullende bepalingen een legitieme reden om bij weigering van de huurder de huurovereenkomst te beëindigen?

Andere legitieme redenen om een huurcontract aan te bieden luiden: nieuwe bepalingen in huurcontract opnemen; oplossing van een toekomstig geschilpunt; aanvaarding van een standaardcontract.
In het kader van deze opzeggingsgrond zal de verhuurder veelal een belang bij de voorgestelde wijzigingen hebben. Vaak zal dit tevens een positieverbetering van de verhuurder inhouden. Met verbetering van de positie van de verhuurder is niets mis, tenzij door deze positieverbetering de positie van de huurder onredelijk wordt verzwaard.

Wanneer wordt het voorstel niet als redelijk gezien ?

De kwalificatie redelijk wordt niet aan dit voorstel verleend als het voorstel alleen maar is bedoeld om tot verhoging van de overeengekomen prestatie te komen. De opzegging wordt dan niet als een geldige opzegging gezien, zodat een oordeel over de redelijkheid van het aanbod dan achterwege kan blijven.

Kan de rechter de huurder alsnog een kans geven om zich met het voorstel akkoord te verklaren ?

Als de verhuurder zich terecht op deze opzeggingsgrond beroept dan kan de rechter op grond van artikel 7:298 BW nog een termijn van maximaal een maand toestaan om op het aanbod in te gaan en de nieuwe overeenkomst alsnog te aanvaarden.

Waarom is het verstandig om dit aanbod te aanvaarden met voorbehoud van rechten om in hoger beroep te gaan ?

De huurder loopt gevaar op ontruiming van het gehuurde als hij van deze mogelijkheid geen gebruikt maakt en in hoger beroep gaat, waarbij het vonnis in hoger beroep wordt bekrachtigd. De huurder doet er daarom verstandiger aan om het aanbod te aanvaarden met voorbehoud van zijn rechten om tegen dat vonnis in hoger beroep te gaan.

De verhuurder wenst een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming verwezenlijken

Hoe moet het woord geldig worden gelezen ?

Het woord “geldig”in deze opzeggingsgrond moet worden gelezen als definitief. Het moet dus gaan om een bestemmingsplan dat definitief is goedgekeurd.

Moet een artikel 19 WRO als opzeggingsgrond worden aanvaard ?

Over de vraag of een artikel 19 procedure Wet Ruimtelijke Ordening gegeven vrijstelling als opzeggingsgrond kan worden aangevoerd antwoord de wetgever ontkennend. Er moet een geldend bestemmingsplan zijn, zodat het plan onherroepelijk moet zijn goedgekeurd. Art. 19 Wet op de Ruimtelijke Ordening ziet op de situatie dat voor een gebied waarvoor een voorbereidingsbesluit geldt of een ontwerp voor een herziening van het geldende bestemmingsplan, vrijstelling van het geldende bestemmingsplan kan worden verleend. Een dergelijke vrijstelling van het geldende bestemmingsplan kan derhalve niet zonder meer gelden als opzeggingsgrond.

Moet de verhuurder aantonen dat hij tot deze opzegging wordt genoopt?

Voor een succesvol beroep op deze opzeggingsgrond moet de verhuurder nog aantonen dat hij door de ontwikkeling van de gemeente (vervat in deze plannen) wordt genoopt tot verwezenlijking van deze bestemming. De verhuurder zal dus duidelijk moeten maken waarom e huurovereenkomst op grond van deze opzeggingsgrond niet langer voort kan duren.

Is de wachttijd van drie jaar op deze opzeggingsgrond van toepassing ?

Voor alle duidelijkheid: de wachttijd van drie jaren is op deze opzeggingsgrond niet van toepassing.


De indeplaatsstelling>>



Het begrip indeplaatsstelling - Overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf uitgeoefend bedrijf - Onderhuur en de vordering tot indeplaatsstelling - Of door een ander in het gehuurde uitgeoefende bedrijf - Dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen - Zwaarwichtig belang - De aspirant huurder moet voldoende waarborgen bieden voor nakoming van de overeenkomst - Consequentie voor de huurovereenkomst - Voorlopige voorziening - Voorwaarde en last

Het begrip indeplaatsstelling

Wat wordt bedoeld met het begrip indeplaatsstelling?

Met indeplaatsstelling wordt bedoeld dat de oorspronkelijke huurder door overdracht van zijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan een derde, deze derde als huurder in zijn plaats de huurovereenkomst integraal over kan laten nemen zonder dat de verhuurder daaraan medewerking behoeft te verlenen.

Waar is deze mogelijkheid in de wet vastgelegd?

In artikel 7:307 BW.

Waarom is de indeplaatsstelling een bijzondere regeling in het huurecht?

Het bijzonder van deze wettelijke regeling is dat er in de looptijd van een geldend contract van contractspartijen kan worden gewisseld, zonder dat dit toestemming van een van de contractpartijen behoeft. Alleen als er sprake is van erfopvolging kan er ook op het beginsel van contractsvrijheid worden ingebroken.
Door deze regeling wordt afgeweken van de algemene regel van contractsvrijheid inhoudende dat partijen (binnen de wettelijke grenzen ) mogen beslissen met wie er een contract wordt aangegaan en waarover wordt gecontracteerd. Een overeenkomst bindt immers slechts partijen. De algemene regel luidt dan ook dat vervanging van een contractspartij door een ander zonder toestemming van de wederpartij niet mogelijk is. Artikel 7:307 BW wijkt nadrukkelijk van deze algemene regel af.

Waarom acht de wetgever afwijking van de algemene regel noodzakelijk?

De achterliggende gedachte is dat de huurder gedurende de huurtijd zwaarwichtige belang krijgt om zijn bedrijf te verkopen gedurende de huurperiode. Overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf is zinloos zonder overdracht van het huurrecht. De afweging in het voordeel van de huurder moet plaats vinden als de huurder in de positie zit dat hij naar maatschappelijke opvattingen zijn bedrijf wel moet overdragen. In dat geval weegt het belang van de verhuurder om zich te houden aan de door hem zelf gekozen huurder niet zwaar genoeg.

Wie moet de vordering instellen ?

De oorspronkelijke huurder moet de vordering instellen als de verhuurder niet aan de indeplaatsstelling mee wenst te werken.

Is een indeplaatsstelling via de rechter mogelijk als de verhuurder zijn medewerking verleent ?

Tussenkomst van de rechter is niet mogelijk als de verhuurder zijn medewerking aan de indeplaatsstelling verleent. Deze regeling is ter bescherming van de huurder ingevoerd.

Kunnen bedingen in het huurcontract overdracht beperken ?

De vordering kan worden ingesteld ongeacht enig ander luidend beding. Contractuele bedingen die remmend op de overdracht van het bedrijf kunnen werken ( bijvoorbeeld de verplichting van de huurder om een bepaald percentage van de overdrachtssom aan de verhuurder te betalen) door de rechter buiten spel worden gezet. De rechter heeft hierbij de bevoegdheid om een overeengekomen beding terzijde te stellen als dit in de gegeven omstandigheden onredelijk zou zijn.

Wat zijn de verschillen tussen contractsoverneming (6:159 BW) en indeplaatsstelling (7:307 BW)?

Artikel 6:159 BW

    Medewerking van contractspartij nodig;
    Machtiging van de rechter niet aan de orde;
    Akte vereist tussen overdrager en overnemer;
    Kan in verschillende situaties plaatsvinden;
    Algemene regel;
    Is mogelijk zonder overdracht van bedrijf;
    Zwaarwichtig belang niet noodzakelijk;

Artikel 7: 307 BW

    Medewerking van contractspartij niet nodig;
    Machtiging rechter kan toestemming van verhuurder vervangen;
    Geen akte vereist tussen overdrager en overnemer;
    Is specifiek van toepassing bij huur bedrijfsruimten;
    Is afwijking van de algemene regel;
    Kan alleen als er sprake is van overdracht bedrijf;
    Alleen bij zwaarwichtig belang huurder;

Wat is de kern van de indeplaatsstelling ?

    - overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf uitgeoefend bedrijf wordt gewenst;
    - idem als onder eerste aandachtsstreepje, maar dan als door een ander in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wordt overgedragen;
    - kan de huurder vorderen;
    - dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen;

Overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf uitgeoefend bedrijf

Moet er voor indeplaatsstelling sprake zijn van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf?

Ten tijde van de vordering tot indeplaatsstelling moet er sprake zijn daadwerkelijk bedrijfsuitoefening door de huurder.
Voor bedrijfsruimte die door de huurder al is leeggehaald en de inventaris is verkocht is indeplaatsstelling niet mogelijk. Er is namelijk dan geen sprake van overdracht van een in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Als de huurder door ziekte niet instaat is de exploitatie van het bedrijf tot continueren en het bedrijf als gevolg daarvan een tijdje is gesloten mag niet worden geconcludeerd dat er ten tijde van de overdracht geen sprake meer was van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf.
Het is dus duidelijk dat bij bedrijfsovername sprake moet zijn van overname van relevante bestanddelen van een bedrijf (inventaris, relaties, goodwill). Als de indeplaatsstelling slechts betrekking heeft op overdracht van het huurrecht, dan kan de verhuurder zich hiertegen dus verzetten.

Aan welke eisen moet de opvolgend huurder voldoen ?

Tevens moet de bedrijfsuitoefening door degene die het bedrijf overneemt worden gewaarborgd.

Is indeplaatsstelling mogelijk als de aspirant huurder het gehuurde voor een andere bestemming wenst te gebruiken dan de huurder dat deed?

De indeplaatsstelling kan niet worden afgedwongen als de aspirant huurder het gehuurde voor een geheel ander doel wenst te gebruiken dan dat de huurder dat deed. Het moet duidelijk zijn dat niet de overname van het huurrecht, maar de overdracht van het bedrijf centraal staat.
Zelfs als de opvolger het bedrijf wenst te exploiteren onder zijn eigen handelsnaam en een uitgebreider assortiment van producten wil gaan aanbieden, dan kan worden betwijfeld of er sprake van bedrijfsovername is.

Wat is de positie van de aspirant huurder die het voorgenomen bedrijf niet uitoefent?

De nieuwe huurder die het bedrijf van de vetrekkende huurder uit zou oefenen, maar dit niet doet schiet toerekenbaar tekort jegens de verhuurder. Dit zou overigens ook voor de “oude” huurder gelden als deze het gehuurde niet meer conform de overeengekomen bestemming zou gebruiken.

Onderhuur en de vordering tot indeplaatsstelling

Kan de huurder die het gehuurde heeft onderverhuurd van de indeplaatsstelling gebruik maken ?

Deze wettelijke regeling is niet bedoeld om de onderhuurder de positie van de huurder te verschaffen. De onderhuurder zal, als deze door een onderhuurovereenkomst gebruik van het gehele gehuurde maakt, immers het bedrijf in het gehuurde uitoefenen. Van een overdracht van een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf is dan geen sprake.

Kan de huurder die het gehuurde gedeeltelijk heeft onderverhuurd van de indeplaatsstelling gebruik maken ?

De huurder die een gedeelte van het door hem gehuurde bedrijf heeft onderverhuurd kan de indeplaatsstelling wel vorderen. De onderhuurder kan dan immers wel worden geacht het bedrijf van de huurder over te nemen. De huurverhouding wordt dan in zijn geheel bij het verzoek tot indeplaatsstelling betrokken.

Kan de huurder die door zijn bedrijf door een derde laat runnen wel aanspraak maken op de indeplaatsstelling?

De vordering ook kan worden ingesteld door de huurder die niet zelf in het gehuurde een bedrijf uitoefent, maar het bedrijf door een derde laat runnen. Het moet dan wel gaan om een overdracht van het bedrijf door de huurder en niet door de derde. De huurder moet bovendien het zwaarwichtige belang hebben.
Volgens de jurisprudentie moet het dan gaan om een huurder aan wie het uitgeoefende bedrijf in het gehuurde toebehoort, of moet het gaan om een huurder die anderszins beschikkingsbevoegd is om rechtshandelingen ten aanzien van deze onderneming te verrichten. Een onderhuurder kan dus geen hoofdhuurder worden zonder overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf.

Dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen

Levert het niet verstrekken van de machtiging door de verhuurder een toerekenbare tekortkoming op?

De oorspronkelijke huurder moet de vordering instellen als de verhuurder niet aan de indeplaatsstelling mee wenst te werken. Het niet vertrekken van een machtiging door de verhuurder levert geen toerekenbare tekortkoming op aan de zijde van de verhuurder, ook niet als de rechter de machtiging wel verleent.

Is de aspirant huurder partij in de procedure tegen de verhuurder ?

De aspirant huurder is geen partij. Als de vordering wordt toegewezen, dan wordt gevraagde machtiging verleend. Door het verkrijgen van deze machtiging verandert er nog niets, tot dat de huurder van deze machtiging gebruikt maakt. De huurder zal bijvoorbeeld het gebruik van deze machtiging achterwege kunnen laten als zijn contractspartij (de aspirant huurder) zijn verplichtingen nog niet is nagekomen.

Mag de huurder de aspirant huurder voorafgaande aan de machtiging al gebruik van het gehuurde laten maken?

In het algemeen mag de huurder niet vooruitlopen op de uitkomst van de rechter door de aspirant huurder alvast gebruik van het gehuurde te laten maken. De huurder loopt dan ernstig rekening met een vordering op grond van artikel 7:221 BW te worden geconfronteerd. De huurder schiet immers ernstig tekort als hij het gehuurde door een ander laat gebruiken. In veel huurovereenkomsten staat immers de bepaling opgenomen dat de huurder uitstuitend zelf het gehuurde mag gebruiken; door een derde (de aspirant huurder) gebruik van het gehuurde te geven, loopt de huurder het risico dat de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst vordert wegens toerekenbaar tekort schieten van de huurder in de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

Mag de huurder kort voor het verzoek tot machtiging zijn bedrijf aan de aspirant huurder overdragen ?

De Hoger raad heeft in haar arrest HR 16 juni 1978 NJ 1979, 22 (Schellekens/MAVO) bepaald dat de huurder vóór het vragen van de machtiging zijn bedrijf mag overdragen aan de aspirant huurder. Als de huurder dit heeft gedaan, dan moet hij wel zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige doen om de huuroverdracht te effectueren. Het feit dat een bedrijf al voor het verzoek tot machtiging is overgedragen mag niet meewegen in de beslissing van de rechter om de machtiging al dan niet te verlenen.

Moet de huurder na overdracht van zijn bedrijf, maar voordat er machtiging is gevraagd, de verhuurder rauwelijks dagvaarden ?

De huurder die zijn bedrijf al aan de aspirant huurder heeft overgedragen behoeft de verhuurder niet rauwelijks te dagvaarden tot indeplaatsstelling. De wet laat nog wel enige ruimte om te trachten tot een minnelijk overleg te komen. Reageert de verhuurder afwijzend, dan moet de huurder binnen korte termijn zijn vordering aanhangig maken.

Is het verstandig om voor het verkrijgen van de machtiging het bedrijf te verkopen?

De huurder die zijn bedrijf alvast verkoopt en daarbij op de machtiging vooruitloopt loopt een groot risico: als de machtiging niet wordt verleend, dan kan hij de overeenkomst met de aspirant huurder niet nakomen; er mag bovendien geen premie op wanprestatie komen te staan. Als de huurder dan ook nog eens tegen artikel 7:221 BW (verbod om het gehuurde aan een ander in gebruik te geven) aanloopt, dan is de kans groot dat de verhuurder slaagt in een actie tot ontbinding van de huurovereenkomst. Als dat laatste realiteit wordt dan heeft de huurder niets meer over te dragen.

In welke volgorde moet de rechter uitspraak doen als in procedure tot machtiging tot indeplaatsstelling door de verhuurder in reconventie huurontbinding wordt ingesteld?

Het is dus goed mogelijk dat een verhuurder tijdens de vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling in reconventie een huurontbinding instelt. De rechter mag zelf beslissen in welke volgorde hij deze vorderingen behandelt. De toewijsbaarheid van deze vorderingen moeten wel in onderling verband worden beoordeeld.
Als de verhuurder bijvoorbeeld ontbinding en ontruiming van het gehuurde vordert in verband met een huurachterstand staat dit een vordering in reconventie tot indeplaatsstelling niet in de weg. Als er een grote huurachterstand bestaat kan de rechter het belang van de verhuurder in ontbinding van de huurovereenkomst laten prevaleren boven het belang van de huurder.

Zwaarwichtig belang

Wie beoordeelt of er sprake van zwaarwichtig belang is ?

De afweging of er sprake van een zwaarwegend belang is voorbehouden aan feiten rechter. Deze rechter heeft een grote beoordelingsvrijheid.
De rechter kan in zijn boordeling betrekken of de overdracht van en bedrijf gewoon financieel belang is, of dat het echt noodzakelijk is.

Waarom vindt de wet zwaarwichtig belang noodzakelijk?

De kern van deze eis van de aanwezigheid van zwaarwichtig belang is gelegen in het feit dat de verhuurder een ander die met wie hij geen zaken heeft gedaan krijgt opgedrongen, zodat er voor de huurder wel veel belangen bij de indeplaatsstelling betrokken moeten zijn. Er is geen reden om de wil van de verhuurder terzijde te zetten als de huurder zijn bedrijf ook over kan doen aan een kandidaat die de voorkeur van de verhuurder heeft.

Het belang van de huurder zal er veelal in gelegen zijn om zijn bedrijf met goodwill, inventaris en werknemers aan een opvolgend huurder te kunnen verkopen. Als de verhuurder geen andere argumenten tegen de opvolgend huurder kan verzinnen dan dat hij deze liever zelf zou hebben uitgekozen, dan zal het belang van de huurder doorgaans zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder.

Voorbeelden van zwaarwichtig belang ?

    1. De inbreng van een onderneming in een vennootschap kan een zwaarwichtig belang vormen;
    2. Als zwaarwichtig belang wordt ook gezien als de huurder de exploitatie van het bedrijf niet meer kan combineren met zijn privéleven en een opvolger heeft gevonden die voor het bedrijf een aanzienlijke prijs wenst te betalen;
    3. Zwaarwichtig belang kan er ook in gelegen zijn dat de huurder zijn bedrijf verkoopt om een ander bedrijf te exploiteren;

Wanneer komt een belangenafweging aan de orde?

De rechter komt toe aan een belangenafweging als vast is komen te staan dat er sprake van een zwaarwichtig belang bij de verhuurder.

Wat wordt bedoeld dat de rechter naar omstandigheden van het geval beslist?

De vordering kan door de rechter alleen worden toegewezen als hij heeft vastgesteld dat de huurder een voldoende zwaarwichtig belang heeft en de huurder voldoende waarborgen biedt. De rechter kan de vordering echter niet toewijzen als niet wordt voldaan aan deze concrete voorwaarden als vermeld in 7:307 lid 2 BW. Als wordt voldaan aan de eisen van genoemd artikel, dan kan de rechter dus naar omstandigheden van het geval beslissen of de vordering toegewezen wordt. De rechter komt dus pas aan die afweging van belangen toe als is voldaan aan het gestelde van dit artikel en als dus vast komt te staan dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling heeft.

Wordt het belang van de aspirant huurder in de afweging betrokken ?

Het gaat hier om het belang van de huurder en niet om het belang van degene die de huurder in zijn plaats wenst te stellen. Dit geldt ook als degene die de huurder in de plaats wenst te stellen onderhuurder is. De rechter kan uiteraard bij beoordeling van de omstandigheden van het geval de belangen van de onderhuurder bij zijn afweging betrekken.

Met welke concrete omstandigheden houdt de rechter rekening ?

Niet alleen financiële belangen spelen bij de belangenafweging een rol, maar alle omstandigheden van het geval dienen bij de belangenafweging te worden betrokken.
Als de huurder er van meet af aan van op de hoogte was (ook toen van indeplaatsstelling nog geen sprake was) dat de verhuurder tegen een bepaalde derde ernstig bezwaren had, zal de huurder die deze derde als kandidaat huurder aandraagt er rekening mee moeten houden dat onder deze omstandigheden de indeplaatsstelling kan worden afgewezen op grond van geschetste omstandigheden. Dus ook emotionele belangen kunnen een rol spelen.
Een belang van de verhuurder kan bijvoorbeeld zijn gelegen in het ontwikkelen van nieuwe activiteiten in een winkelcentrum. Als de huurder een kandidaat aandraagt, die niet kan bijdragen aan het ontwikkelen van nieuwe impulsen voor dit winkelcentrum, dan kan dit een reden zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.
De rechter kan ook de belangen van de verhuurder voor een evenwichtige brancheverdeling in een winkelcentrum betrekken. Zo is het mogelijk dat de rechter een indeplaatsstelling af zal wijzen als door de komst van een nieuwe huurder een bestaande huurder weggeconcurreerd zou worden.

De aspirant huurder moet voldoende waarborgen bieden voor nakoming van de overeenkomst

Welke verplichtingen uit de overeenkomst moet de aspirant huurder na kunnen komen?

Het gaat er om dat de huurder de volledige huurovereenkomst en ( bestemmingsbepaling, afnameverplichting, etc) niet alleen de kernbedingen van de overeenkomst na kan komen. Deze zekerheden moeten bestaan op het moment dat de rechter beslist.

Moeten deze zekerheden bestaan op het moment dat om toestemming wordt verzocht ?

Deze zekerheden hoeven niet te bestaan op het moment dat het verzoek om toestemming werd gedaan.

Aan welke waarborgen moet concreet worden gedacht?

Hierbij moet worden gedacht aan vakbekwaamheid (theoretisch onderlegd en ervaring), zorgzaamheid en goed financieel beheer. De huurder moet voldoende kredietwaardig zijn. Een starter kan bij de verhuurder terechte bezwaren oproepen. Een bankgarantie, een borgstelling of een last kan de verhuurder in een dergelijk geval over de streep helpen. De in de huurovereenkomst genoemde garantie kan door een last met aanvullende zekerheden worden aangevuld.
De omstandigheid dat een voorgestelde huurder in het verleden geen jaarstukken bij het handelsregister had gedeponeerd rechtvaardigde twijfel ten aanzien van de vraag of deze huurder voldoende waarborg biedt voor een goede bedrijfsvoering. De rechter kan onder omstandigheden hier niet doorslaggevend belang aan toekennen. De rechter kan een antecedentenonderzoek bevelen. De rechter behoeft hier niet toe over te gaan. De rechter zal hier ook omzichtig om moeten gaan, omdat het niet fair zal zijn om iemand het stempel “eens een crimineel altijd een crimineel” op te plakken.

Wat is de achtergrond voor de eis van deze waarborgen ?

De verhuurder die met gedwongen vervanging van de huurder te maken krijgt, hoeft geen genoegen te nemen met een huurder die niet voldoende solide is of van wie een behoorlijke exploitatie niet verwacht kan worden.

Mag de verhuurder op grond van intuïtie de aspirant huurder afwijzen ?

Bedacht moet bovendien worden dat de verhuurder op grond van een “onderbuik” gevoel mag stellen dat de gekandideerde huurder in de toekomst niet aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen en dat de huurder aan dient te tonen dat de bezwaren onterecht zijn. de verhuurder kan dus niet worden verplicht zijn stellingen te onderbouwen.

Consequentie voor de huurovereenkomst

Loopt de huurovereenkomst door de indeplaatsstelling ongewijzigd door?

Ja, als er een indeplaatsstelling is overeengekomen, dan wordt de termijn van de oude huurder opgeteld bij die van de nieuwe huurder. Dit betekent dat als de oude huurder bijvoorbeeld al acht jaar van het gehuurde gebruik heeft gemaakt, de nieuwe huurder nog maar twee jaar volledige huurbescherming geniet (tot dat er een huurperiode van tien jaar is verstreken). De oorspronkelijke overeenkomst loopt dus gewoon door.

Kan de verhuurder de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijnen opzeggen?

Ja, de verhuurder is dus in principe gerechtigd de huurovereenkomst tussen haar en de nieuwe huurder met inachtneming van de termijnen van opzegging op te zeggen. Als de verhuurder ten tijde van de indeplaatsstelling een voornemen had om de huur op te zeggen, dan hoeft deze de nieuwe huurder daarvan niet op de hoogte te brengen.

Welke positie heeft de nieuwe huurder ten aanzien van onderhoudsverplichtingen ?

Alle lopende onderhoudsverplichtingen gaan ook op de nieuwe huurder over. Een in het huurcontract bedongen doorlopende verplichting tot onderhoud kan niet eenzijdige door de nieuwe huurder worden gewijzigd. De nieuwe huurder doet er dus verstandig aan zich te vergewissen welke verplichtingen hieromtrent nog ten laste van de oude huurder lagen. In de koopovereenkomst van de onderneming kunnen deze verplichtingen dan in de koopprijs worden verdisconteerd. Als men de onderhoudssituaties in de contractuele afspraken vergeet mee te nemen, dan zullen deze kosten voor rekening van de huurder komen.

Welke andere verplichtingen gaan over op de nieuwe huurder?

Door de indeplaatsstelling gaan andere verplichtingen ook op de nieuwe huurder over zoals een bestemmingsbepaling (het gehuurde mag alleen worden gebruikt als..), een afname verplichting (bijvoorbeeld de huurder moet de kaasproducten van de verhuurder afnemen). Tevens gaat een recht van eerste koop en een voorkeursrecht over op de nieuwe huurder.

Welk recht gaat verloren door de indeplaatsstelling?

Gezien het feit dat artikel 6:159 BW op deze regeling van toepassing is gaan de rechten uit borgtocht door het gestelde in artikel 6:157 lid 2 BW teniet, tenzij de borg vóór effectuering van de indeplaatsstelling met de handhaving van de borgstelling heeft ingestemd.

Voorlopige voorziening

Kan de huurder bijwijze van voorlopige voorziening een vordering (tot indeplaatsstelling) instellen?

De huurder kan bijwijze van voorlopige voorziening een vordering instellen dat de verhuurder moet gedogen dat de aspirant huurder alvast gebruik van het gehuurde maakt in afwachting van de uitspraak op de vordering tot verlening van de machtiging tot indeplaatsstelling. Een dergelijke vordering komt alleen voor toewijzing in aanmerking als hoogst waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure de gevorderde indeplaatsstelling zal worden toegewezen.
De machtiging zelf kan door het onomkeerbare karakter niet in kortgeding worden toegewezen.

Welk risico loopt de huurder ?

Ook hierbij loopt de huurder het risico dat hij bij afwijzing van de vordering van machtiging tot indeplaatsstelling achteraf gezien de aspirant huurder ten onrechte in het gehuurde heeft toegelaten. De huurder loopt dan ook het risico op een ontbindingsactie.

Voorwaarde en last

Kan de rechter aan de indeplaatsstelling een voorwaarde op last opleggen ?

De rechter kan op grond van artikel 7:307 lid 3 BW een voorwaarde of last opleggen aan de indeplaatsstelling.

Wat zijn voorbeelden van een voorwaarde of last?

Het verkrijgen van overheidsvergunningen, eisen ter zake van de kwaliteit van de verbouwing, en het uitsluiten van aansprakelijkheid jegens de verhuurder wegens gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen, herstel in oude staat, het stellen van een waarborgsom, voorwaarden ter voorkoming van overlast, aard en kwaliteit van te gebruiken materialen, het voorkomen van schade aan de constructie van de woning of het gebouw, het voldoen aan (bouw)technische voorschriften van de overheid, het verleggen van het onderhoud van de verandering naar de huurder, aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen, het afsluiten van een verzekering, het verleggen van de belastingdruk en de aansprakelijkheid.