Positie van de medehuurder en de samenwoner na het overlijden van de huurder

De positie van de medehuurder en de samenwoner na het overlijden van de huurder

Het wettelijk kader >>

De wettelijke regeling is neergelegd in artikel 7:268 BW. Deze regeling is semi-dwingend recht . Hiervan kan dus niet ten nadele van de personen aan wie dit artikel recht op voortzetting van de huur toekent en van de erfgenamen, onderscheidenlijk de echtgenoot of geregistreerde partner vanaf worden geweken. Er kan van deze regeling dus wél in het nadeel van de verhuurder vanaf worden geweken.

De kern van de regeling is dat de huur gedurende een periode van zes maanden na het overlijden van de huurder wordt voortgezet door de gebruiker van de woonruimte.
Als de overledene met een persoon heeft samengewoond die het medehuurderschap niet heeft aangevraagd, dan zal deze samenwoner de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder ook voortzetten. Als voorwaarde wordt dan wel gesteld dat deze persoon in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.

De huur wordt na overlijden van de huurder van rechtswege voortgezet >>

Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder van rechtswege voort. Er is dus geen formaliteit (vordering, verzoek) nodig om dit recht te verkrijgen. Dit geldt dus ook voor de achterblijvende echtgenoot (= wettelijk medehuurder). Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden van de huurder bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging. Er geldt dus de gebruikelijke termijn van opzegging van een maand. Het speciale van deze regeling is dat de mogelijkheid van opzegging ook geldt ook als er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en/of voor overeenkomsten met een bepaalde tijdsclausule (normaliter kan een dergelijke overeenkomst niet tussentijds worden beëindigd). Een huisvestingsvergunning is volgens deze bepaling niet nodig. Het is toch zinvol om deze aan te vragen, omdat een plaatselijke verordening een dergelijke vergunning kan verlangen. Afgifte van zo’n vergunning zal doorgaans geen probleem zijn, tenzij de gebruiker niet voldoet aan de voorwaarden voor verkrijging van een dergelijke vergunning. Het is toch wel merkwaardig dat de medehuurder bij het verlaten van de huurder een procedure als genoemd in artikel 7:267 lid 6 BW dient te starten, terwijl dit niet nodig is als de huurder overlijdt bij overige gelijkwaardige omstandigheden. Het ontbreken van een vergunning kan wel tot gevolg hebben dat de gemeente waar het hebben van een huisvestingsvergunning voor bewoning van de woning door de huurder noodzakelijk is, de woning kan laten ontruimen wegens illegale bewoning bij het ontbreken van deze vergunning.

Binnen de termijn van zes maanden moet er een vordering worden ingediend >>

Als de samenwoner niet zijnde medehuurder binnen die zes maanden bij de rechter een vordering instelt tot verkrijging tot het huurderschap, zet hij ook de huur voort gedurende die periode dat de procedure tot verkrijging van het huurderschap voortduurt. Let op de vervaltermijn! Een te laat indienen van deze vordering leidt tot niet-ontvankelijkheid. Deze bepaling is daarom niet gelukkig te noemen, omdat in dergelijke situaties de samenwoner geen erg zal hebben in deze relatief korte termijn. De verhuurder heeft geen verplichting om de samenwoner op deze termijn te wijzen. Noot 142

De positie van de samenwoner wordt door het overlijden sterker: Voor het overlijden woonde de samenwoner bij gratie van de huurder in het gehuurde en na het overlijden neemt de samenwoner een zelfstandige positie ten opzichte van de verhuurder in (in ieder geval binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van de huurder en bij het starten van een procedure: gedurende de periode waarbinnen de procedure aanhangig is).

Een beroep op artikel 7:268 BW is ook mogelijk als ten tijde van het overlijden van de huurder een vordering tot het verkrijgen van medehuurderschap aanhangig was, en het medehuurderschap dus pas daarna (maar met ingang van een datum vóór het overlijden) wordt verleend. Noot 144

Een voorbeeld van een dagvaarding waarin de bewoner alsnog een vordering in stelt om de status van huurder te verkrijgen treft u hier aan.

De eisen om als samenwoner de status van medehuurder te krijgen >>

De samenwoner, die de status van medehuurder nog niet heeft gekregen, verkrijgt (als hij een vordering daartoe instelt binnen zes maanden na overlijden van de huurder) de status van huurder als aan de volgende eisen is voldaan:

  1. Hoofdverblijf in het gehuurde (zie het ook het hoofdstuk: Contractueel medehuurderschap);
  2. Duurzame gemeenschappelijke huishouding (zie het ook het hoofdstuk over Medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW). Hierbij hoeft niet de minimumperiode van twee jaar samenwoning te worden gehanteerd. Er wordt dan meer gekeken naar de intentie die partijen bij het aangaan van de samenwoning hebben gehad en of die relatie was gericht op een gemeenschappelijke huishouding. Noot 146 De rechtbank Breda, sector kanton, locatie Tilburg, heeft in haar vonnis van 2 juni 2010 LJN: BM7088, sector kanton Rechtbank Breda, 557211 de vordering afgewezen van de zoon die het huurderschap wenste te verwerven. In dit vonnis wordt geïllustreerd dat de rechter in deze zaak geen duurzame gemeenschappelijke huishouding aanwezig achtte en om onder meer deze redenen de vordering afwees. In dit vonnis wordt onder meer ingegaan op het begrip hoofdverblijf (alinea's 2.10 en 2.11). Dit vonnis kan ook worden gebruikt voor vorderingen in verband met artikel 7:267 BW voor wat betreft invulling door de rechter van de duurzame gemeenschappelijke huishouding. In dezelfde zin redeneerde het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 5 juni 2012 LJN: BW9643, gerechtshof Amsterdam, 200.094.466/01. Ondanks dat de zoon zijn moeder de laatste periode van samenwoning verzorgde was het hof van mening dat er geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De zoon droeg niet bij aan de huur en droeg ook niet financieel bij aan het huishouden. Er was volgens het hof in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. De zoon liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen. Bij die rol paste volgens het hof ook dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij ook voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging. Dit alles was volgens het hof voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW echter onvoldoende.
  3. De aspirant huurder moet de huur kunnen betalen (zie ook het hoofdstuk over Medehuurderschap op grond van artikel 7:267 BW);
  4. als de huurder in het kader van het huren van sociale woonruimte op grond van een plaatselijke verordening in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning.
Bij inwonende kinderen is het lastig om te kunnen beoordelen of er sprake is van een relatie, die als "een duurzame gemeenschappelijke huishouding" aangemerkt kan worden. Het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ is niet scherp omlijnd. De ‘duurzaamheid’ van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, en subjectieve, zoals de bedoeling van de betrokkenen. Of van een gemeenschappelijke huishouding sprake is, moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld door waardering van alle omstandigheden van het geval in hun onderling verband. Van belang kan daarbij onder meer zijn of men de kosten van levensonderhoud en/of huisvesting deelt, de gezamenlijke aanschaf van meubelen of gebruiksvoorwerpen, of men de vrije tijd gewoonlijk samen doorbrengt, en of de medebewoner de huurder duurzaam verzorgt. Stukken met betrekking tot een gemeenschappelijke bankrekening of belastingaangiften kunnen bijdragen tot het oordeel dat een gemeenschappelijke huishouding bestaat, maar het ontbreken daarvan behoeft niet aan dit oordeel in de weg te staan. De enkele omstandigheid dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen als gevolg van de leeftijd of gezondheidstoestand van een hunner naar verwachting niet langdurig zal zijn, staat er overigens niet aan in de weg dat een gezamenlijke huishouding een duurzaam karakter heeft.
Hierbij kunnen er voldoende factoren aanwezig zijn die objectief gezien kunnen wijzen op het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De kern bij inwonende kinderen zit veelal in het subjectieve element, dat “de bedoeling (…) om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren, gericht op de toekomst, en waarbij het kind niet "uit zal vliegen". Die bedoeling impliceert “een keuze om blijvend en met een verwachting voor de toekomst samen te wonen ”. Als er is gekozen om bij elkaar te blijven wegens "een steeds verslechterende gezondheidstoestand van een van de betrokkenen.” Als het samenwonen slechts is ingegeven op grond van een verzorgingselement (al dan niet ingegeven dor de rest van de familie), dan is er geen verwachting voor de toekomst en is er niet sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De zoon met een leeftijd van zevenentwintig jaar die circa negen jaar voor zijn vader heeft gezorgd tot de door van zijn vader werd niet geacht een duurzame gemeenschappelijk huishouding te hebben gevoerd. Zie voor een uitgebreide beschrijving van de duurzame gemeenschappelijke huishouding de conclusie van mr. M.H. Wissink bij het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2013 ECLI:NL:PHR:2013:1648 . Dat het lastig is een duurzame gemeenschappelijke tussen ouders en een kind aan te nemen wordt ook geïllustreerd door het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2014 ECLI:NL:PHR:2013:1648 . De zoon die decennia (na meerderjarig worden nog 38 jaar!) bij zijn op 94 jaar oude moeder had gewoond stelde een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gevoerd. Hij stelde ter onderbouwing van zijn vordering samen met zijn moeder de woonkamer te gebruiken, zij daar onder andere samen televisie keken, zij samen de maaltijden gebruikten, zij elkaar verzorgden: eerst de zorg van de moeder voor de zoon en toen dat niet meer ging heeft de zoon voor zijn moeder gezorgd. De zoon betaalde geen huur. Dat deed de schoondochter als bewindvoerder van de dochter, die naast haar schoonmoeder woonde. De zoon droeg verder ook geen bewijs aan dat hij financieel bijdroeg aan het huishouden. Het hof stelde dat de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld dat de zoon financieel aan het huishouden bijdroeg op zichzelf genomen nog niet betekent dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding ontbrak, doch die omstandigheid voor het aannemen daarvan is volgens het hof echter wel een belangrijke contra-indicatie. De algehele indruk die het hof had gekregen op grond van het over en weer gestelde en de inlichtingen die bij gelegenheid van het pleidooi waren verstrekt, was dat de zoon feitelijk steeds als het (jongste) kind in huis is gebleven. De relatie van de zoon met zijn moeder werd niet erdoor gekenmerkt dat zij gemeenschappelijk een huishouding voerden. Er was in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. De zoon liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen. Bij die rol paste ook dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij ook voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging. Dit alles is voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW echter onvoldoende. De Hoge Raad was in dit arrest van mening dat het hof haar uitspraak correct heeft gemotiveerd. De Hoge Raad vond de klachten voor het overige falen, nu het hof vrijstond om bij de beoordeling of de zoon en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden, mede betekenis toe mocht kennen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen de zoon en en zijn moeder.
Het hof te gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:2015 van mening dat een zoon die vanaf 2007 zijn moeder dag en nacht verzorgde geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder had. De zoon heeft de stelling dat hij zijn moeder heeft verzorgd met een PGB-budget vanaf 2009, niet (gemotiveerd) weersproken, zodat het hof daarvan uitgaat. Het hof gaat er verder van uit dat de zoon die zijn moeder gedurende de laatste jaren van haar leven heeft verzorgd op zichzelf nog niet duidt op het bestaan van een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding, zeker niet nu het verlenen van deze zorg vanaf 2009 plaatsvond in het kader van een aan de moeder van de zoon verleend PGB. Verder is het onduidelijk gebleven of en in hoeverre de zoon zijn moeder ook voor 2007 verzorgde en, anderzijds, of en in hoeverre de moeder zorgtaken betreffende de zoon voor haar rekening nam. Het is verder onduidelijk of en in hoeverre de zoon en zijn moeder na het zelfstandig worden van de zoon het gezinsleven hebben voortgezet. De zoon heeft op dit punt niet meer informatie verstrekt dan dat hij in de woning is blijven wonen en dat hij zijn moeder vanaf 2007 intensief heeft verzorgd. Of hij en zijn moeder voordien gezamenlijk de maaltijd gebruikten, avonden en weekenden gezamenlijk doorbrachten, vrienden en bekenden ontvingen, heeft hij niet duidelijk gemaakt. Het bijhouden van een gemeenschappelijke bankrekening (zie alinea 3.8) was in deze situatie niet voldoende om de financiële verwevenheid tussen de zoon en zijn moeder aan te tonen. Het hof vond deze situatie in totaliteit onvoldoende gegevens aangedragen om een duurzame gemeenschappelijke huishouding aannemelijk te maken.
Gezien deze uitspraak is het lastig te concluderen of er nu wel of geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen kinderen en ouders. Vaak voldoet de samenwoning tussen het kind en de ouders aan een aantal factoren om aan een duurzame gemeenschappelijke te voldoen, maar ontbreekt toch de gelijkwaardigheid in de relatie tussen de ouders en het kind. Deze vorm van gelijkwaardigheid is waarschijnlijk lastig te bereiken, omdat een kind gedurende de loop der jaren wel de vorm van samenleving met de ouders zal aanpassen, maar dat dit niet betekent dat het kind de leefwijze in de essentie wijzigt, zoals het kind op jongere leeftijd in de woning voerde. Eigenlijk zal het kind aannemen dienen te maken dat de relatie met de ouder te vergelijken is met de wijze van samenwoning van een getrouwd stel, afgezien van het seksuele aspect uiteraard.

Volgens een uitspraak van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 9 maart 2007 kon de verhuurder de woning na overlijden van de huurster verkopen en hoefde de verhuurder niet het huurgenot aan een inwonend kind en kleinkind te verstrekken nu deze niet in het bezit van een woonvergunning waren. Het hof vond het een weinig zinvolle exercitie om de civiele rechter over een huurvordering te laten beslissen en eventueel toe te laten wijzen nu de gemeente de bewoners wegens het ontbreken van een vergunning kon laten ontruimen. Het hof heeft door deze uitspraak bevestigd dat de vereisten van artikel 7:268 BW gewoon van toepassing waren en dat de gemeente, waar een huisvestingsvergunning voor die woning is verplicht, bevoegd is de woning te laten ontruimen wegens illegale bewoning wegens ontbreken van een dergelijke vergunning. In de bijgevoegde uitspraak geeft het Hof als toegift een onderbouwing waarom de wettelijke regels niet indruisen tegen de redelijkheid en billijkheid. LJN: BA3566, Gerechtshof 's-Gravenhage, C05/852.

Hoofdelijke aansprakelijkheid >>

Bij de bespreking van artikel 7:267 BW is al besproken (zie het ook het hoofdstuk: Contractueel medehuurderschap)dat zowel de huurder als de medehuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid van de samenwoner vangt aan vanaf het moment van overlijden. De medehuurder is daarentegen aansprakelijk vanaf aanvang medehuurderschap. Dit is hetzelfde op grond van het gestelde in artikel 7:268 lid 4 BW. Het gestelde in dit artikel is op dezelfde wijze van toepassing op de samenwoner. Deze wordt ook hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit deze overeenkomst . De samenwoner krijgt bovendien tegelijkertijd huurrechten zowel in hun onderlinge verhouding als in de verhouding tot eventuele (inmiddels tot huurder geworden) medehuurders. De medehuurders en samenwoners kunnen de aansprakelijkheid voor huurbetaling gedurende de periode van zes maanden niet ontlopen door het gehuurde te verlaten: zij zullen de huur op moeten zeggen. Voor de samenwoner is dat wel enigszins merkwaardig, omdat het tot een rechterlijke uitspraak niet duidelijk is of de samenwoner huurder zal worden. Het lijkt er op dat de wet gedurende de eerste zes maanden na het overlijden de fictie hanteert dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen, waardoor de huur opgezegd moet worden. Deze fictie gaat niet zo ver dat de gebruiker gedurende de periode van zes maanden na het overlijden van de huurder wordt geacht de rechten en de verplichtingen van de overleden huurder te hebben overgenomen. De gebruiker is daarom niet aansprakelijk voor verplichtingen van vóór het overlijden van de huurder. In het volgende onderdeel wordt uitgewerkt dat dat de erfgenamen van de overleden huurder wél voor diens nog onvoldane verplichtingen van vóór het overlijden aansprakelijk zijn.

De positie van de erfgenamen >>

Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende twee maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. Dit is dus een zeer beperkt recht. Deze periode is nauwelijks voldoende om de nodige maatregelen met betrekking tot de inboedel van de overledene te treffen. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. Is dat wel het geval, dan hebben de erfgenamen dus in het geheel geen rechten op grond van de huurovereenkomst. De erfgenamen kunnen door verwerping van de erfenis de aansprakelijkheid van de verplichtingen uit de huurovereenkomst afwijzen.
Onderstaand wordt de positie van de verhuurder uitgelegd als de huurder is komen te overlijden en er wel of geen erfgenamen bekend zijn, die met de verhuurder kunnen communiceren over beëindiging van de over en weer bestaande verplichtingen.

Inleiding >>

In dit hoofdstuk is al uitgelegd dat de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder met een huurperiode tot twee maanden na het overlijden wordt voortgezet als het gehuurde niet door andere personen wordt bewoond. Daarna eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Dit is een afwijking van de algemene regel dat de huurovereenkomst niet door de dood van de huurder eindigt (artikel 7:229 BW). Artikel 7:229 BW is van regelend recht. Van deze regeling wordt in artikel 7:268 lid 6 BW afgeweken. Van het gestelde in artikel 7:268 lid 6 BW kan op grond van artikel 7:268 lid 8 BW niet worden afgeweken.

Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende twee maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. Dit is dus een zeer beperkt recht. Deze periode is hoogstens voldoende om de nodige maatregelen met betrekking tot de inboedel van de overledene te treffen. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. Is dat wel het geval, dan hebben de erfgenamen dus in het geheel geen rechten op grond van de huurovereenkomst. De andere zijde van deze medaille is dat de erfgenamen alle aansprakelijkheid kunnen afwijzen van de verplichtingen van de overledene die uit de huurovereenkomst voortvloeien door de erfenis te verwerpen.

Verschillende uitgangsposities >>

Door het overlijden van de huurder gaat de nalatenschap over naar de erfgenamen. De erfgenamen kunnen op verschillende wijze met de erfenis omgaan. In dit onderdeel wordt naar de positie van de verhuurder bezien, zowel indien er wel erfgenamen aanwezig zijn, als indien er geen erfgenamen aanwezig zijn. Bij de aanwezigheid van erfgenamen wordt bezien welke positie deze erfgenamen innemen bij acceptatie van de erfenis en bij verwerping van de erfenis. Voorts wordt er in dit onderdeel van uit gegaan dat er geen personen in het gehuurde aanwezig zijn die de rechten uit de huurovereenkomst overnemen.

Erfgenamen hebben de erfenis aanvaard
Als er erfgenamen aanwezig zijn die de erfenis accepteren, dan moeten deze erfgenamen het gehuurde ontruimen binnen de termijn van twee maanden na het overlijden van de huurder. Uiteraard is er dan geen sprake van een bewoner van het gehuurde, die voorheen met de overledene samen heeft gewoond. De ontruimingstermijn van twee maanden geldt ook niet als een erfgenaam het huurder bewoont.
Als de erfgenamen verzuimen de woning uiterlijk twee maanden na het overlijden van de huurder te ontruimen, dan dient de verhuurder een ontruimingsvonnis ten laste van de erven te halen. De verhuurder hoeft alleen ontruiming van de woning te vorderen. De huurovereenkomst is immers na verloop van twee maanden na het overlijden van de huurder van rechtswege geëindigd.

Mocht de verhuurder een vordering ten laste van de erfgenamen hebben, dan is het van belang dat de erfgenamen binnen een jaar na het overlijden van de huurder in een procedure te betrekken. Te denken valt aan een vordering wegens een huurachterstand, of een vordering wegens het niet correct opleveren van de woning bij het einde van de huurovereenkomst. De dagvaarding ten laste van alle erven kan dan worden betekend aan het woonadres van één van de erfgenamen.
De erfgenamen hoeven in het geval dat de dagvaarding binnen het jaar na overlijden van de huurder plaatsvindt, niet allen bij naam in de dagvaarding te worden genoemd. Voorwaarde is dan wel dat de dagvaarding binnen een jaar na het overlijden van de huurder wordt betekend. Mocht de dagvaarding op een termijn langer dan een jaar na het overlijden van de huurder worden uitgebracht, dan dienen de erven afzonderlijk te worden gedagvaard. Het is dan een stuk lastiger om de afzonderlijke erven te traceren. Het heeft de voorkeur om de erven vóórdat het jaar na het overlijden van de huurder is verstreken te dagvaarden voor eventuele schulden die ten laste van de huurder bestaan.

Erfgenamen hebben nog geen keuze gemaakt
De erfgenamen die te kennen geven niets met de erfenis te maken te willen hebben, doch de erfenis niet hebben verworpen door daartoe een verklaring af te leggen bij de griffie van de rechtbank, kunnen tot die tijd door de verhuurder worden aangesproken voor openstaande schulden die ten laste van de overledene zijn ontstaan op grond van de huurovereenkomst. Mochten de erfgenamen over het al dan niet aanvaarden van de erfenis geen besluit kunnen of willen nemen, dan kan de verhuurder in zijn hoedanigheid van belanghebbende de rechter op grond van artikel 4:192 lid 2 BW verzoeken de erfgenamen een termijn te stellen voor het al dan niet verwerpen van de erfenis. Laten de erfgenamen de door de rechter gestelde termijn verlopen zonder een keuze te hebben gedaan, dan worden zij geacht de nalatenschap zuiver te aanvaarden (artikel 4:192 lid 3 BW).

Beneficiaire aanvaarding
Degene die de woning beneficiair heeft aanvaard kan de huurovereenkomsten eerder laten eindigen dan de wettelijk gestelde termijn van twee maanden. De erfgenaam die beneficiair heeft aanvaard is immers wel bevoegd beheershandelingen te verrichten. Ontruiming van het gehuurde kan in dit verband als beheershandeling worden beschouwd. Het is voor de verhuurder van belang dat er tenminste één persoon aanwezig is die beheershandelingen kan doen. De erfgenaam heeft alleen belang bij beneficiair aanvaarden (ook wel het aanvaarden van een nalatenschap onder voorrecht van boedelbeschrijving) als er uitzicht op een positief saldo is. Als uitzicht op een negatief saldo is, dan zal de erfgenaam de erfenis doorgaans verwerpen en niet beneficiair aanvaarden. De erfgenamen moeten als ze van de keuzemogelijkheid van beneficiaire aanvaarding gebruik maken een verklaring afleggen ter griffie van de rechtbank in het rechtsgebied waar het sterfhuis is gelegen. De verklaring wordt ingeschreven in het boedelregister (artikel 4:191 lid 1 BW).

Erfgenamen hebben de erfenis verworpen
Als het de erfgenamen duidelijk is dat er meer schulden dan baten in de boedel zitten, dan kunnen erfgenamen beslissen de erfenis te verwerpen. De erfgenamen dienen ter griffie een verklaring van verwerping van de erfenis in te dienen. De verhuurder mag de achtergebleven zaken uit de woning verwijderen en verkopen of vernietigen als in bij de huurovereenkomst gevoegde algemene voorwaarden, is bepaald dat de in de woning achtergebleven zaken bij het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder toekomen. De verhuurder kan dan met deze zaken doen wat de verhuurder goed acht.

Zonder een aparte regeling in de voorwaarden kan de verhuurder wel op grond van zaakwaarneming de zaken uit het gehuurde halen en de spullen opslaan. Deze zaken mogen dan niet worden vernietigd of worden verkocht. De huurder is zonder een dergelijke bepaling in de algemene voorwaarden immers niet akkoord gegaan met het overdragen van zaken aan de verhuurder die na het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde blijven staan. Het is in dit kader ook verstandig in het contract een contactpersoon op te laten nemen, waarmee na het overlijden van de huurder contact kan worden gezocht. Deze contactpersoon is misschien één van de erfgenamen, of kan de verhuurder in contact brengen met één of meerdere erfgenamen.

Algemene opmerkingen
Verder dient de verhuurder te beseffen dat de familie van de huurder de woning vrijwillig leeg kan halen en de inboedel elders geheel op kan laten slaan zonder dat dit een daad van aanvaarding van de nalatenschap behoeft te zijn. Het ontruimen van de woning en het opslaan van de inboedel is een beheersdaad en geen daad van aanvaarding. Dit betekent dat de persoon die de woning als beheerder leeghaalt niet zonder meer als erfgenaam gezien kan worden waarop een huurschuld verhaald kan worden. Dat is anders als daarna wel een daad wordt gepleegd, die als daad van aanvaarding kan worden beschouwd (bijvoorbeeld het toe-eigenen van een bepaalde zaak).

Huur eerder beëindigen dan twee maanden na overlijden huurder >>

Indien de erfgenamen snel van de huur af willen komen, zijn zij bevoegd vóór het einde van de eerste maand van de huurder de huur op te zeggen (artikel 7:268 lid 6 BW). De erven dienen dan uiteraard wel het gehuurde uiterlijk tegen het einde van de eerste maand te ontruimen.

Erfgenamen zijn spoorloos >>

Na het overlijden van de huurder eindigt de huurovereenkomst van rechtswege na verloop van twee maanden na het overlijden van de huurder. De verhuurder heeft de bevoegdheid om de woning na verloop van deze termijn bij afwezigheid van erfgenamen te betreden. De verhuurder mag bij onduidelijkheid over de aanwezigheid van erfgenamen niet eerder de woning betreden dan na verstrijken van de periode van twee maanden na het overlijden van de huurder. De verhuurder mag de achtergebleven zaken uit de woning verwijderen en verkopen/vernietigen als in de algemene voorwaarden, die bij de huurovereenkomst zijn gevoegd, is bepaald dat de in de woning achtergebleven zaken bij het einde van de huurovereenkomst in eigendom van de verhuurder geraken. Door deze bepaling in de algemene voorwaarden kan veel administratieve rompslomp worden voorkomen.

Tijdstip overlijden
Als het tijdstip van overlijden niet bekend is, dan kan de verhuurder informeren bij de gemeente in de plaats waar de huurder is overleden. Op grond van de Wet op de Lijkbezorging dient een persoon binnen vijf dagen na het overlijden te worden begraven. Mochten er geen erfgenamen aanwezig zijn die zorg dragen voor de begrafenis van de overledene, dan dient de gemeente daarvoor zorg te dragen.

Wet op Lijkbezorging
De gemeente mag dan op grond van de Wet op de Lijkbezorging de kosten van de begrafenis op de inboedel verhalen. De gemeente heeft hiermee in ieder geval binnen de wettelijke termijn van twee maanden na het overlijden van de huurder een sterker recht dan de verhuurder waar het gaat om verhaal van de kosten van lijkbezorging op de inboedel van de overledene. Als na de genoemde termijn van twee maanden na het overlijden van de huurder de inboedel is overgegaan op de verhuurder op grond van de bepalingen in deze algemene voorwaarden, dan lijkt de gemeente de kosten van lijkbezorging slechts te kunnen verhalen ten laste van de bankrekening van de overledene. De eigendom van de roerende zaken is immers na verloop van deze periode van twee maanden overgegaan op de verhuurder als partijen dit zijn overeengekomen door een beding in de algemene voorwaarden.

Risico volksgezondheid
Als de verhuurder redenen heeft te veronderstellen dat het gehuurde na het overlijden van de huurder langdurig onbewoond blijft staan wegens een bewaarplicht van zaken in het gehuurde en er redenen zijn om aan te nemen dat de woning ernstig vervuild is, dan kan de verhuurder de GGD inschakelen. De GGD kan door een binnentredingsbevel, dat door de afdeling Milieu Bouwzaken kan worden afgegeven, onderzoeken wat er precies in de woning ligt. Het binnentredingsbevel geeft alleen de mogelijkheid de zaken te verwijderen die een gevaar voor de volksgezondheid vormen. Deze afdeling onderzoekt ook bij de energiemaatschappij of de woning nog niet is afgesloten van het energienetwerk. De GGD kan niet worden ingeschakeld als de verhuurder de toestand in de woning wenst te onderzoeken zonder dat er aanwijzingen zijn dat er een risico is in het kader van de volksgezondheid.

Bewaarplicht
Zonder deze bepaling in de algemene voorwaarden heeft de verhuurder een bewaarplicht en dient hij de in de woning aangetroffen zaken op te slaan en op verantwoorde wijze te beheren. De verhuurder kan de rechtbank verzoeken een vereffenaar aan te stellen om de lopende zaken naar behoren af te wikkelen (artikel 4:204 BW). Als er een vereffenaar is benoemd dan moeten de zaken worden bewaard.

De vereffenaar
De verhuurder kan het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf Directie Vastgoed Regionale directie West (Afdeling Onbeheerde Nalatenschappen, Korte Voorhout 7, Postbus 16700, 2500 BS Den Haag , Tel.: 070-4246139, Fax: 070-424 6199), verder te noemen RVOB, of een notaris consulteren om na te gaan of er een testament is en onderzoeken of er erfgenamen zijn. De Staat heeft de wettelijke taak om de onbeheerde nalatenschappen in ontvangst te nemen en ze - waar het goederen betreft - om te zetten in geld. Als de nalatenschap gedurende twintig jaar onbeheerd blijft, valt deze toe aan de Staat. Het RVOB is de dienst die de onbeheerde nalatenschappen afwikkelt namens de Staat.

Het RVOB doet onderzoek bij het testamentenregister, het boedelregister, de gemeentelijke basisadministratie, akte van overlijden en de belastingdienst naar de aanwezigheid van erfgenamen. Daarnaast kan het RVOB proberen of zij informatie kan krijgen over degene die de begrafenis heeft geregeld. De woningcorporatie kan vervolgens contact opnemen met de erfgenamen. De taak van de RVOB lijkt te zijn beëindigd bij het vinden van erfgenamen. Deze erfgenamen dienen immers vervolgens verder tot de afwikkeling van de nalatenschap over te gaan.

Mochten naar aanleiding van dit onderzoek geen erfgenamen bekend zijn, dan is het RVOB in haar hoedanigheid als zaakwaarnemer bevoegd het gehuurde binnen de termijn van twee maanden huurbescherming na het overlijden van de huurder te betreden. Door zaakwaarneming worden de belangen van de eventuele erfgenamen behartigd. Het laten dienen van de woning als opslagplaats van de zaken van de overleden is immers een kostbare zaak. De huurovereenkomst is na verloop van twee maanden na het einde van het overlijden van de huurder weliswaar beëindigd, doch de erven zullen kunnen worden belast met de schade (zijnde de gederfde huurpenningen) gedurende de periode dat de woning als opslagplaats voor de goederen heeft gediend. Het is dan ook in het belang van de erven dat de maandelijkse opslagkosten ten behoeve van de opslag van deze zaken zo laag mogelijk wordt gehouden door de zaken op minder kostbare wijze in een opslagplaats op te laten slaan.

Het RVOB maakt door middel van een boedeltaxatie en het maken van foto’s van de boedel de waarde van de boedel inzichtelijk. Het RVOB gaat ook na welke saldi op bankrekeningen op naam van de huurder staan. Mocht de boedel te weinig waarde vertegenwoordigen om de kosten van ontruiming te dekken, dan geeft het RVOB de opdracht terug aan de verhuurder. De verhuurder weet dan door dit onderzoek hoe de woning aan wordt getroffen. Het RVOB brengt voor dit onderzoek tot dit moment geen kosten in rekening. De kosten zijn voor rekening van de belastingbetaler. Dit is gunstig voor de verhuurder. De verhuurder weet door de beschikbaar gestelde informatie dat er niet zonder meer erfgenamen traceerbaar zijn en men heeft een taxatie van de inboedel. Deze taxatie zal altijd laag zijn als het RVOB de zaak terug zou geven wegens gebrek aan baten. In het geval de verhuurder in eerste instantie via de rechter een vereffenaar aan zou laten wijzen, dan zou de verhuurder aanzienlijke kosten moeten maken om deze informatie te achterhalen.

RVOB treedt op als vereffenaar
Het RVOB treedt in beginsel op als vereffenaar als uit het onderzoek geen erfgenamen zijn aangetroffen en de boedel de kosten van vereffening overtreft. Een vereffenaar is belast met de afwikkeling van een erfenis. Ook wanneer er erfgenamen zijn, die hun erfenis geheel of ten dele onbeheerd laten, kan het RVOB deze rol op zich nemen. Het RVOB wordt hiertoe benoemd door de rechtbank.

De vereffenaar zal dienen te beslissen wat er met de inboedel gedaan moet worden. Er is geen maximum termijn aan de bewaarneming verbonden. De taken van de vereffenaar zijn:

  • Het opmaken van een notariële boedelbeschrijving en deze ter inzage leggen bij de boedelnotaris of bij de griffie van de sector kanton (artikel 4:211 lid 3 BW).
  • Oproeping van de schuldeisers om hun vorderingen vóór een door de kantonrechter bepaalde datum bij de boedelnotaris of, indien deze ontbreekt, bij hemzelf in te dienen (artikel 4:214 BW).
  • Het ten gelde maken van de boedelgoederen (artikel 4:215 BW).
  • Neerleggen van de rekening en de verantwoording en de uitdelingslijst. Een vereffenaar is verplicht binnen zes maanden nadat de voor het indienen van vorderingen gestelde tijd is verstreken, een rekening en verantwoording benevens een uitdelingslijst ten kantore van de boedelnotaris of, indien deze ontbreekt, ter griffie van de rechtbank ter kennisneming van een ieder neer te leggen. De kantonrechter kan deze termijn verlengen (artikel 4:218 BW).
  • Uitkering doen aan schuldeisers (artikel 4:220 lid 1 BW).
  • Opsporing doen naar de erfgenamen (artikel 4:225 BW.

Is de vereffening voltooid en met een overschot geëindigd, dan geeft een door de rechter benoemde vereffenaar de overgebleven goederen af aan de erfgenamen dan wel, indien de nalatenschap ingevolge artikel 4:13 BW is verdeeld, aan de echtgenoot van de erflater. Zijn er geen erfgenamen, is het niet bekend of er erfgenamen zijn, of zijn de erfgenamen niet bereid de goederen in ontvangst te nemen, dan geeft hij deze goederen aan de Staat af (artikel4:226 lid 1 BW).
Zijn de erfgenamen die zich tot de inontvangstneming bereid tonen, slechts tot een deel van de nalatenschap gerechtigd, dan draagt de vereffenaar zorg dat de nalatenschap eerst wordt verdeeld. Daarna geeft hij hetgeen is toegedeeld aan erfgenamen die onbekend zijn of hebben nagelaten tot de verdeling mede te werken, aan de Staat af (artikel4:226 lid 2 BW).

Verwachte opbrengst is lager dan de kosten
Mocht het RVOB de zaak aan de verhuurder verder in behandeling geven wegens te verwachten weinig opbrengsten uit verkoop van de inboedel, dan dient de verhuurder de zaken op te slaan en op verantwoorde wijze te beheren als er in de algemene voorwaarden niet is overeengekomen dat de inboedel van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder toekomen. Als er geen erfgenamen aanwezig zijn, dan blijven deze kosten en schade in de vorm van gederfde huurpenningen voor rekening van de verhuurder.

Als de inboedel aantoonbaar weinig waarde heeft is het wellicht verstandig de inboedel te vernietigen als er geen erfgenamen bekend zijn en er nog geen vereffenaar is benoemd. Door aanwezigheid van het taxatierapport van de inboedel kan de verhuurder een inschatting maken van de kosten van een eventuele claim van een opduikende erfgenaam. De verhuurder kan schadeplichtig worden als er toch iemand aanspraak op de inboedel maakt. De verhuurder doet er verstandig aan de zaken niet te verkopen. De opbrengst moet dan immers de eventuele opbrengst verdelen met andere crediteuren. De opbrengst mag niet zonder meer in “de eigen zak worden gestoken”.

De mogelijk bestaat dat de verhuurder een gedeelte van de huur niet krijgt betaald >>

Het is goed denkbaar dat de verhuurder met een huurschuld blijft zitten. Bijvoorbeeld:
  • de huurder heeft huurschuld doen onstaan voordat de medehuurder die hoedanigheid kreeg;
  • de huurschuld van de overledene kan voor het tijdstip van overlijden niet op de samenwoner worden afgewenteld;
  • er zijn geen samenwoners en/of medehuurders en de erfgenamen verwerpen de erfenis, of er zijn geen erfgenamen.
Voor alle duidelijkheid: een huurder die door zijn gedrag (overlast slecht huurderschap) aanleiding zou geven om de huurovereenkomst te beëindigen laat de rechten van de medehuurder en de samenwoner onaangetast. Dit kan anders zijn als de huurder zijn recht op bewoning van de woning door zijn handelwijze feitelijk heeft verbeurd en de opvolger geen rechten kan afleiden van de voormalige huurder.

Het gehuurde wordt gehuurd door één van de erfgenamen>>

Als het gehuurde door één van de erfgenamen wordt bewoond kunnen zich in de praktijk de volgende situaties voordoen:
  • een van de kinderen woont in bij een oude en hulpbehoevende moeder en de huur wordt betaald in de vorm van het verschaffen van verpleging en verzorging.
  • een van de erfgenamen woont in een woning van de erflater (de erflater heeft zelf niet in de woning gewoond).

In het hoofdstuk “de aanvang van de overeenkomst” is al beschreven dat voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst het voldoen van een tegenprestatie (huur) noodzakelijk is, doch dat deze huur niet noodzakelijkerwijs in contanten betaald hoeft te worden. Huur kan ook worden betaald op andere wijze. Zolang de tegenprestatie op geld gewaardeerd kan worden is er sprake van een huurovereenkomst als tevens aan de overige essentialia is voldaan waaraan een huurovereenkomst moet voldoen. In deze situatie waarin de huurder geen contant geld betaalt, eindigt de huurovereenkomst niet, maar moet de prestatie van de huurder op geld worden gewaardeerd, bijvoorbeeld aan de hand van het puntensysteem. Uiteraard moet de huurder-erfgenaam in een dergelijk geval wel een huurprijs in geld aan de nalatenschap betalen. De huurder in de tweede situatie betaalt al huur in contanten. In deze situatie dient de huurder in het vervolg de huur aan de nalatenschap te voldoen.

Huurder (erfgenaam) krijgt de woning toebedeeld
In beide gevallen moet bij de toebedeling van de woning aan een erfgenaam worden uitgegaan van de waarde van de woning in verhuurde staat. De huurder (erfgenaam) geniet een voordeel als hij de woning in verhuurde staat krijgt toebedeeld. Hij wordt immers van huurder onbelast eigenaar van de woning. De Hoge Raad (HR 20 juni 1975, NJ 1976/414) heeft hierover bepaald dat een antwoord op de vraag of er sprake van een schenking is, moet worden beoordeeld vanaf het moment van verhuring. De bevoordeling zelf is daarbij niet bepalend, maar de bedoeling tot bevoordeling van de erfgenaam (HR 4 maart 2005, NJ 2005/162) op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. Het is dan ook de vraag of het enkele verhuren aan een toekomstige erfgenaam al kan worden gezien als een bevoordeling. Op het moment van verhuring is het immers mogelijk dat de erflater nog helemaal niet bezig is met de vraag of door deze verhuring andere erfgenamen dan de huurder worden benadeeld. Een huurovereenkomst wordt immers doorgaans door de verhuurder niet gesloten met de bedoeling zijn erfgenamen te benadelen door een woning in verhuurde staat na zijn overlijden achter te laten. Als de verhuurder/erflater dan toch na een jarenlange huurrelatie komt te overlijden en er is bovendien een marktconforme huurprijs betaald, dan is er minder reden om een schenking aan te nemen.
Als er aangenomen wordt dat er van een schenking sprake is dan hoeft de schenking onder geldend erfrecht alleen te worden ingebracht als dat in het testament is bepaald. Is dat niet het geval dan kan de bevoordeelde huurder/erfgenaam mogelijk worden ingekort op zijn erfdeel.

Overigens is de bevoordeling er alleen een op papier. Pas op het moment dat de huurder/erfgenaam de woning verkoopt, kan hij het voordeel volledig benutten. De erven kunnen hier een oplossing voor vinden door bijvoorbeeld een non-speculatiebeding met een aflopend afdrachtpercentage voor de meerwaarde af te spreken. Ook kan de erflater hier een oplossing voor vinden, door bijvoorbeeld in het testament te bepalen dat bij verdeling van de woning moet worden uitgegaan van de waarde in onverhuurde staat.

Ontbinding en opzegging van de huurovereenkomst door de erfgenamen
Als een van de erven tevens de huurder is, dan kan de huurovereenkomst niet worden opgezegd. Deze actie komt alleen toe aan de gezamenlijke erfgenamen. De huurder/erfgenaam zal natuurlijk nooit meewerken aan een opzegging van de eigen huurovereenkomst. Dit kan leiden tot de situatie dat de huurder/erfgenaam geen huur meer betaalt na het overlijden, maar de erven dan niet in rechte de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen afdwingen. De woning als onderdeel van de nalatenschap zal dan eerst moeten worden verdeeld.

De situatie is anders als de erflater in het testament een executeur heeft aangewezen. Een executeur is bevoegd beheershandelingen te verrichten. Het opzeggen van een huurovereenkomst kan worden gezien als een beheershandeling. De huuropzegging zal wel de wettelijk vastgelegde opzeggingsgronden moeten hanteren en hier zal niet snel aan voldaan zijn. Als de huurder/erfgenaam na het overlijden van de verhuurder geen huur meer betaalt, dan kan de executeur wel een ontbindingsactie in rechte starten. Anders is dat met de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. De erfgenamen die niet de huurder zijn hebben er alle belang bij om een gehuurd pand vrij van huur te verkopen. De waarde is dan hoger. Dit levert echter geen opzeggingsgrond op.

Medehuur en de huurovereenkomst voor bepaalde tijd >>

Als de huurovereenkomst door de huurder voor bepaalde tijd is aangegaan, dan geldt de overeenkomst voor de bepaalde periode. De wet geeft voor de samenwoner en de medehuurder de ontsnapping door binnen zes maanden na het overlijden van de huurder de huur op te kunnen zeggen. Door deze regeling is een tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde duur toch mogelijk. De formaliteiten voor de opzegging lijken van toepassing. De erfgenamen mogen op grond van de regeling in artikel 7:268 lid 7 BW al binnen een maand na overlijden de huur beëindigen. De opzegformaliteiten zijn hier niet van toepassing. Uiteraard blijft het verstandig de huur door aangetekende brief op te zeggen. De minimale opzeggingstermijn van een maand is niet van toepassing. Na opzegging zijn de erfgenamen van rechtswege bevrijd van de verplichtingen uit hoofde van een huurovereenkomst voor langere bepaalde tijd. Een erfgenaam die geen samenwoner of medehuurder is, komt geen rechten als huurder toe.

Updates>>

  • Bijgewerkt 29 april 2012: gehele redactie van dit hoofdstuk.
  • Bijgewerkt 24 maart 2014. Het hof te gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 11 maart 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:2015 van mening dat een zoon die vanaf 2007 zijn moeder dag en nacht verzorgde geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder had.
  • Bijgewerkt 25 maart 2014. Dat het lastig is een duurzamene gemeenschappelijke tussen ouders en een kind aan te nemen wordt ook geïllustreerd door het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2014 ECLI:NL:PHR:2013:1648 .