De grenzen van het begrip bedrijfsruimte

De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte

Inleiding >>

In artikel 7:290 BW wordt de categorie middenstandsbedrijfsruimte (winkelruimte) besproken. Dit soort bedrijfsruimte valt onder een ander wettelijk regime dan de eerder besproken bedrijfsruimte (kantoren, opslagruimte) die is geregeld onder artikel 7:230a BW (zie het onderdeel De opzegging van kantoren en opslagruimte).

Tot bedrijfsruimte in de zin van middenstandsbedrijfsruimte worden ook de onroerende aanhorigheden (de grond die bij en om de gehuurde ruimte ligt en bij de bestemming van de gehuurde ruimte wordt betrokken) en de afhankelijke woning gerekend.

Onbebouwde grond valt niet onder deze regeling. Ook als onbebouwde grond gedurende de huurperiode is bebouwd door de huurder, dan blijft de huurovereenkomst gelden als een huurovereenkomst van ongebouwd onroerend goed. Dat verandert niet doordat de huurder het object van bebouwing voorziet.
Ook als er bij aanvang van de overeenkomst een betonnen schutting op het gehuurde aanwezig was, dan rechtvaardigt aanwezigheid van deze schutting niet dat een overigens ongebouwde onroerende zaak voor de toepassing van artikel 7:290 BW en artikel 7:230a BW als "gebouwd" wordt gekwalificeerd. Door de aanwezigheid van een erfafscheiding, van beton of anderszins, wordt een ongebouwde zaak niet een gebouwde. Dit werd onder meer bevestigd door mr Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2011 (LJN: BT7545, Hoge Raad, 10/02391 ). De Hoge Raad was van mening dat het hof te 's-Gravenhage in haar arrest van 19 januari 2010 (105.007.740/01) een juiste uitspraak had gegeven en dat de in de middelen aangevoerde klachten niet tot cassatie kunnen leiden.

In dit hoofdstuk wordt duidelijk gemaakt welke gehuurde ruimte als artikel 7:290 BW-middenstandsbedrijfsruimte aangemerkt kan worden. In het onderdeel “Korte samenvatting van de categorieën van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW” van dit hoofdstuk wordt besproken welke bedrijfsruimten onder de regeling van artikel 7:290 BW- bedrijfsruimte vallen.
De wet heeft een aantal omschrijvingen van bedrijfsactiviteiten van bedrijven gegeven (kleinhandelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf en een kampeerbedrijf) die onder deze wettelijke regeling vallen. Als de huurovereenkomst ten behoeve van de bedrijfsactiviteiten van één van deze bedrijven is gesloten en er ten behoeve van deze ruimte tevens een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is, dan valt de huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:290 BW e.v.

Op franchiseovereenkomsten die in combinatie met 7:290BW-bedrijfsruimten worden gesloten is laatstgenoemde wettelijke regeling zonder meer van toepassing. Bij deze gemengde overeenkomsten is het van belang te beseffen dat een toerekenbaar tekortschieten van een naast een huurovereenkomst overeengekomen verplichting evengoed ontbinding van de huurovereenkomst tot gevolg kan hebben rechtvaardigt als niet nakoming van een rechtstreekse verplichting voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

Een variant op dit thema betreft de huurder van woonruimte die de aan een huurovereenkomst gerelateerd overeenkomst heeft beëindigd. Als illustratie ter verduidelijking van de complicaties bij gemengde overeenkomsten maakt het geen verschil of er hier sprake is van woon- of bedrijfsruimte. Een dergelijke opzegging kan leiden tot beëindiging van het gebruik van het gehuurde. Dit overkwam een huurder die in een zorgcentrum woonde en meende wél de zorg op te kunnen zeggen (om die elders te betrekken) en daarbij het gebruik van de woonruimte intact wilde laten. De huurder betaalde een aparte nota voor de verleende zorg en voor de verstrekte woonruimte. De rechtbank Zutphen bepaalde in een vonnis van 25 september 2008 LJN: BF3173, Rechtbank Zutphen , 96499 / KG ZA 08-289 en 96310 / KG ZA 08-280 in kort geding als volgt: aangenomen dient worden dat tussen partijen sprake is van een gemengde overeenkomst die is te typeren als een “huurovereenkomst met levering van diensten” waarbij het ene onderdeel onlosmakelijk is verbonden met het andere. Dat de contractant de huur separaat van de zorg betaalde, maakt dit niet anders. Doordat de huurovereenkomst één geheel vormt met de zorgovereenkomst, heeft de opzegging van de zorg door de contractant tot gevolg dat ook de huur is geëindigd. Het beroep van contractant op huurbescherming kan, ook afgezien van het feit dat hij de overeenkomst zelf heeft opgezegd, niet slagen.
De verhuurder die een huurovereenkomst wenst te kunnen beëindigen op grond van overtreding van een bepaling door de huurder van een aan de huurovereenkomst gerelateerde overeenkomst, kan voorafgaande aan totstandkoming van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:291 lid 3 BW de rechter toestemming vragen de huurovereenkomst te mogen beëindigen op grond van het tekortschieten van de verplichtingen uit een tezamen met de huurovereenkomst gesloten overeenkomst. Bij ontbreken van deze toestemming is het immers niet altijd even duidelijk of overtreding door de huurder, van een bepaling uit een andere overeenkomst dan de huurovereenkomst, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De door de wet gestelde criteria worden in dit hoofdstuk puntsgewijs behandeld. Voorts worden de begrippen die met de verhuring van bedrijfsruimte verband houden, zoals bijvoorbeeld: kleinhandelsbedrijf, ambacht en publiek toegankelijk lokaal uitgebreid behandeld. De vraag of een bepaalde huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:290 BW e.v. valt zal vooral tussen partijen onderwerp van discussie zijn als er van een gemengde overeenkomst sprake is. De verhuurder heeft er immers belang bij dat de overeenkomst niet onder het strenge wettelijke systeem van artikel 7:290 BW e.v. valt, terwijl de huurder er wel belang bij heeft dat de huurovereenkomst onder het laatstgenoemde huurregime kan worden gebracht.

In dit hoofdstuk wordt artikel 7A:1624 BW (oud) als artikel 7:290 BW aangehaald om verwarring te voorkomen. Voorts heeft het maken van onderscheid tussen deze artikelen weinig toegevoegde waarde, omdat de bepaling van artikel 7A:1624 lid 2 BW inhoudelijk ongewijzigd in artikel 7:290 BW is overgenomen.

In het volgende onderdeel wordt uitleg gegeven over wat er met gemengde overeenkomsten wordt bedoeld. Bovendien wordt ingegaan op de problemen die zich kunnen voordoen om een bepaalde gemengde overeenkomst onder het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. te brengen.

Gemengde overeenkomsten en de regeling bedrijfsruimte >>

Artikel 6:215 BW geeft een algemene regel welke regel van toepassing is bij het samengaan van verschillende overeenkomsten in één overeenkomst. Op grond van artikel 6:215 BW geldt bij gemengde benoemde contracten, dat er cumulatie van huurregimes plaatsvindt, tenzij de bepalingen van twee regimes niet verenigbaar zijn of de strekking zich daarvan met de aard van de overeenkomst niet laat combineren.

Bij het huren en verhuren van bedrijfsruimte kunnen diverse overeenkomsten separaat worden gesloten en verband houden met de gesloten huurovereenkomst. Het is daarbij dan niet van belang of partijen de rechtsverhoudingen in verschillende overeenkomsten hebben geregeld, of in één overeenkomst. Noot 0b Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 27 november 2012 (LJN: BZ1998, gerechtshof Amsterdam, 200.089.080/01 ) dat er sprake was van verhuurde woonruimte. Er was tussen huurder en verhuurder een overeenkomst gesloten met betrekking tot een voormalig stationsgebouw. Er was overeengekomen dat het gehuurde ingericht mocht worden als woon- en bedrijfsruimte. De verhuurder meende dat er slechts sprake was van artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Het hof was een andere mening toegedaan. Er was hier sprake van een gemengde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en bedrijfsruimte. Splitsing van de woonruimte en de bedrijfsruimte was niet mogelijk. Er was onvoldoende gesteld voor de conclusie dat het gehuurde, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik was. Het hof nam bovendien als onvoldoende betwist aan dat het gehuurde al voor het sluiten van de huurovereenkomst als woonruimte werd gebruikt.
De lage huurprijs wees volgens het hof niet noodzakelijkerwijs in de richting van een gebruik als bedrijfsruimte, net zo min als het opnemen in het contract van opzeggingsgronden die met betrekking tot woonruimte niet geldig waren. De verhuurder voerde als argument de gebrekkige conditie bij aanvang van de overeenkomst aan, waardoor er slechts sprake van verhuurde bedrijfsruimte kon zijn. Het hof vond deze argumenten niet voldoende, omdat het gehuurde door de gebruiker lang voor het sluiten van onderhavige huurovereenkomst overeenkomstig de gemaakte afspraken op eigen kosten was gerenoveerd en (verder) geschikt gemaakt voor bewoning, hetgeen de verhuurder eveneens bekend was.
Een soortgelijke redenering werd door de Hoge Raad ook toegepast en aangevuld in het arrest van 10 augustus 2012 ( LJN: BW6737, Hoge Raad, 11/04654 ). In deze zaak was er (woon)ruimte verhuurd. Het gehuurde was naast gebruik voor woonruimte ook bedoeld om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en tevens als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW . Bij dit laatste ging het om een café en een restaurant, die beide voor het publiek toegankelijk waren. Er werd door partijen geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gebouw. Het complex is door partijen als één geheel beschouwd. Binnen het complex zijn sommige ruimtes (ook) via elkaar bereikbaar en in enkele gevallen worden de sanitaire voorzieningen gedeeld. Het complex heeft één energieaansluiting, één wateraansluiting en één gemeenschappelijke verwarmingsketel.
Deze discussie werd gestart vanwege een door de verhuurder gewenste herziening van de huurprijs. De verhuurder wenste de huurprijs aan te passen op basis van de criteria die voor artikel 7:290 BW bedrijfsruimte gelden.
Gezien de verschillende bestemmingen van het gehuurde meende de verhuurder reden te zien dat de huurprijs van het gehuurde onder de regeling bedrijfsruimte zou kunnen vallen.
Gelet op deze omstandigheden was er volgens het hof sprake van een situatie waarin splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregime van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst – gelet op de inrichting en mede gelet op het zogenaamde Haviltexcriterium - destijds voor ogen stond. Het gehuurde was namelijk bedoeld voor het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van de huurder voor haar leden. Volgens het hof zou een dergelijke splitsing onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en andere niet door de gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor de huurder om het gehuurde te gebruiken in vorenbedoelde zin te zeer zou inperken. Bovendien zou volgens het hof de continuïteit van de positie van de huurder jegens de gemeente ook te zeer afhankelijk worden gemaakt van het feitelijk gebruik door de afzonderlijke leden van het gehuurde. Dit geldt eens te meer nu een vereniging als de onderhavige (de huurder) per definitie een wisselend ledenbestand vertoont.
Het hof vond dit niet anders nu de exploitanten van het café en restaurant niet in het complex woonden. Het hof vond de relatie tussen de doelstelling van de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst en de bedrijfsactiviteiten weliswaar op zijn zachtst gezegd wat dun geworden, maar dat nam niet weg dat de statuten zoals die inmiddels luiden een wat ruimer gebruik dan alleen op het raakvlak van techniek en kunst mogelijk maken.
Dat oordeel getuigt in het licht van het bovenstaande niet van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en is zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard, dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid kan worden onderzocht. De Hoge Raad oordeelde dat het oordeel van het hof in het licht van het bovenstaande niet van een onjuiste rechtsopvatting en niet onbegrijpelijk was. De overige bezwaren waren zozeer verweven met waarderingen van feitelijke aard, dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid onderzocht kon worden.
Een ander voorbeeld van een gemengde (huur)overeenkomst is de huurovereenkomst die onderwerp van geschil was in het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2003 (Jachthaven ’t Sweiland) Noot 0a. De huurovereenkomst die in dit arrest werd besproken had betrekking op de verhuring van een terrein met jachthaven, loodsen ten behoeve van winterstalling van schepen, reparatieplaats en kantoor, waarin verkoop van roerende zaken aan derden plaatsvindt. In het kader van deze huurovereenkomst zijn zowel opstallen verhuurd waarop normaliter artikel 7:230a BW van toepassing is (opslagplaatsen, stalling ten behoeve van schepen) als bedrijfsruimte verhuurd waarop de regeling van artikel 7:290 BW van toepassing is (verhuurde onroerende zaken ten behoeve van de kleinhandel als het ambachtsbedrijf).
Artikel 2.1 van de huurovereenkomst luidde: "Van deze overeenkomst maken deel uit: a. De algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage op 12 april 1989 en aldaar ingeschreven onder nummer 58/1989, hierna te noemen algemene bepalingen". Deze algemene bepalingen sloegen op de algemene bepalingen die voor 7:290-bedrijfsruimte van toepassing is verklaard. Ook uit de overige bepalingen van het huurcontract kon worden afgeleid dat partijen laatstgenoemd huurregime voor deze verhuring voor ogen heeft gestaan (zie rechtsoverweging 3.2. van het vonnis).
Dat bedrijfsruimten die normaliter onder het huurregime van artikel 7:230a BW vallen door partijen onder de beschermende bepalingen van artikel 7:290 BW e.v. gebracht kunnen worden is ook bevestigd in het vonnis in kort geding van de rechtbank te Amsterdam van 28 augustus 2008. ( LJN: BF0728, Rechtbank Amsterdam, 403852/KG ZA 08-1458 AB/RV ). In dezelfde zin besliste ook de kantonrechter van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, op 14 oktober 2008 ( LJN: BF9232, sector kanton Rechtbank Almelo, 267628). Volgens de kantonrechter hadden partijen door arikel 2.1. van de huurovereenkomst de regeling van artikel 7:290 BW uitdrukkelijk van toepassing verklaard.

Aan de hand van deze uitspraak (Jachthaven ’t Sweiland) en wat de A.G. Mr Keus in de lezenswaardige conclusie over dit onderwerp heeft opgemerkt, wordt duidelijk gemaakt waar voor de bepaling van het toepasselijke huurregime gelet op moet worden.
Allereerst moet worden gekeken in welk gebruik de huurovereenkomst voorziet. Het gebruik dat daadwerkelijk in praktijk wordt gebracht is dus niet beslissend, als dat niet correspondeert met het in de huurovereenkomst bepaalde gebruik.
Mr. Huydecoper merkt in alinea twaalf in zijn conclusie bij een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2012 ( LJN: BU9880, Hoge Raad, 11/01240 ) op dat dit uitgangspunt tot gevolg heeft dat een voortgezet gebruik van een onroerende zaak dat door de huurovereenkomst is beoogd en gedurende de huurperiode een wijziging heeft ondergaan toch nog steeds beoordeeld dient te worden naar welk gebruik in de huurovereenkomst is voorzien. Was het gehuurde bijvoorbeeld oorspronkelijk gebruik als manege, dan wordt dat niet anders doordat, bijvoorbeeld met het verstrijken van de tijd, de horeca-activiteit ter plaatse in omvang toeneemt en misschien gaandeweg "belangrijker" wordt dan het gebruik als manege. Zo lang dat niet heeft geleid tot een (uitdrukkelijke of stilzwijgende) wijziging van de met de huurovereenkomst beoogde gebruiksbestemming, blijft het die bestemming die de huurrechtelijke kwalificatie van het gehuurde bepaalt.

Het standpunt van de rechtbank in de zaak van ’t Sweiland
In de zaak van ’t Sweiland konden de bedrijfsactiviteiten van ‘t Sweiland voor een deel onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf worden gebracht. Voor een ander deel vielen de bedrijfsactiviteiten noch onder het kleinhandelsbedrijf, noch onder het ambachtsbedrijf. Voor de bepaling van de wettelijke regeling had de feitelijke rechter (de rechtbank) zich in hoger beroep moeten buigen over de vraag welke activiteiten overheersten. De rechtbank besliste dat hier artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte) van toepassing ws en niet de regeling van artikel 7:290 BW .

De rechtbank heeft aan haar oordeel de volgende overwegingen ten grondslag gelegd:

  • De overeengekomen bestemming van het gehuurde was grotendeels gericht op artikel 7:230a BW activiteiten (vier van de zeven activiteiten waren niet gericht op bedrijfsactiviteiten die onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf gebracht konden worden).
  • Het aandeel in de omzet van bedrijfsactiviteiten die onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf gebracht konden worden was aanmerkelijk lager dan van de andere activiteiten.
  • De oppervlakte van de gehuurde bedrijfsruimte die verband hield met activiteiten die niet waren gericht op bedrijfsactiviteiten die onder het kleinhandelsbedrijf en onder het ambachtsbedrijf konden worden gebracht waren groter dan de oppervlakte van de gehuurde bedrijfsruimte die wel onder die activiteiten gebracht konden worden.
De rechtbank was van mening dat de activiteiten die bij artikel 7:290 BW bedrijfsruimte hoorden niet overheersten. Dit gold zowel als men het voor de verschillende activiteiten gebruikte oppervlak in aanmerking nam als wanneer de omzet die met de verschillende activiteiten gegenereerd werd in aanmerking werd genomen. Daarom was er geen sprake van 7:290 BW bedrijfsruimte. Noot 0c

Welk element het zwaarste weegt moet veelal proefondervindelijk worden vastgesteld. Als het gehuurde bijvoorbeeld is verhuurd als antiekzaak en als opslagruimte en er vervolgens discussie ontstaat welk huurregime van toepassing is dan zal het meest overheersende element de doorslag geven. Zowel gebruik als oppervlakte kunnen hierbij een rol spelen. Als in dit voorbeeld het grootste gedeelte van de ruimte als opslagruimte wordt gebruikt, dan ligt het voor de hand dat het wettelijk regime van artikel 7:230a BW van toepassing is.

Overheersend element

Welke bedrijfsactiviteiten overheersen?
In de zaak van ’t Sweiland heeft de rechtbank haar oordeel over de toepasselijkheid van het huurregime uitsluitend beantwoord aan de hand van de vraag welke bedrijfsactiviteiten overheersten. De rechtbank heeft onder meer geoordeeld dat 30-35% van de omzet van ’t Sweiland van kleinhandels- en ambachtsactiviteiten afkomstig is, zodat het regime van artikel 7:290 BW e.v. niet op deze situatie van toepassing is. De rechtbank heeft bij dit oordeel niet de plaatsgebondenheid van het bedrijf betrokken. Over de rol van de plaatsgebondenheid bij de bepaling van het toepasselijke huurregime wordt in dit hoofdstuk onder het kopje: “Plaatsgebondenheid” uitgebreid in gegaan. Hier wordt over de betekenis van deze term volstaan met de mededeling dat de plaats van het gehuurde en de met deze plaats verband houdende opgebouwde klantenkring een geldige reden kan zijn om de bedrijfsruimte onder het regime van artikel 7:290 BW e.v. te brengen. Als het betreffende bedrijf door de plaatsgebondenheid aan of in de buurt waar zij gesitueerd is voor het voortbestaan afhankelijk is van het (winkelend) publiek dat haar producten koopt of van haar diensten gebruik maakt, dan kan bij twijfel over de vraag of een bepaalde activiteit als uitoefening van een kleinhandelsbedrijf wordt beschouwd, de bedrijfsruimte, door gebondenheid aan de plaats waar zij is gelegen, onder het regime van artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.

De rechtbank had in de zaak van ’t Sweiland de plaatsgebondenheid van het uitgeoefende bedrijf niet in zijn oordeel betrokken. Zoals boven al zijdelings opgemerkt speelt de plaatsgebondenheid slechts een rol als er twijfel bestaat over de vraag of een bepaalde bedrijfsactiviteit al dan niet in één van de rubrieken van artikel 7:290 BW kan worden ondergebracht (zie het onderdeel “Korte samenvatting van de categorieën van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW” van dit hoofdstuk). Als deze twijfel zich niet voordoet, hetzij omdat duidelijk is dat de bedrijfsuitoefening valt onder één van de rubrieken als genoemd in dit artikel (bijvoorbeeld een cafébedrijf), hetzij niet kan worden gebracht onder de rubrieken als genoemd in laatstgenoemde wet (zoals in de zaak van ’t Sweiland), dan kan de toets van plaatsgebondenheid buiten beschouwing blijven.

Het criterium van gebruik in overwegende mate
In de zaak van ’t Sweiland heeft de rechtbank in haar oordeel over de toepasselijkheid van het huurregime vastgesteld dat het overgrote deel van de totale gehuurde oppervlakte uit loodsen bestaat. Van deze loodsen werd in betrekkelijk geringe mate in het kader van het ambachtsbedrijf gebruik van gemaakt. De loodsen werden immers voornamelijk voor andere doeleinden, in het bijzonder voor de winterstalling, gebruikt. Ook als men als maatstaf voor de bepaling van het geldende huurregime het ruimtelijk beslag van het gehuurde had genomen, dan was de rechtbank niet tot een ander oordeel gekomen. De rechtbank heeft in zijn oordeel een geldige maatstaf gehanteerd en is niet verplicht om het criterium van gebruik in overwegende mate voor beantwoording van onderhavige rechtsvraag tot uitgangspunt te nemen.

Dat het gebruik van de gehuurde oppervlakte betekenis heeft wordt ook bevestigd in de uitspraak van de Hoge Raad van 5 november 1993 Noot 0d dat over de huur van een woning en praktijkruimte ging. De Hoge Raad oordeelde, dat het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte aan te merken is, indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken.

Het gerechtshof te Amsterdam had in haar arrest van 10 februari 2009 LJN: BI6413, gerechtshof Amsterdam, 200.013.296 ook de oppervlakte betrokken voor beantwoording van de vraag of een fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop als 7:290-bedrijfsruimte beschouwd diende te worden. Er waren in dit geval twee overeenkomsten gesloten. Eén ten behoeve van de fietsenstalling en één ten behoeve van de reparatie/verkoopafdeling. De schriftelijke overeenkomsten ontbraken. De twee ruimten waren met elkaar verbonden door een nauwe doorgang. Het hof stelde dat eerst moest worden gekeken welke bestemming partijen bij aangaan van de overeenkomst hadden bedoeld. Het hof kwam voorts in rechtsoverweging 4.9 van dit arrest tot de conclusie dat de fietsenstalling door de reparatie/verkoopafdeling niet tot kon worden gepromoveerd van artikel 7:230a-bedrijfsruimte naar artikel 7:290-bedrijfsruimte . De oppervlakte van de fietsenstalling was het overheersend element, terwijl de toegankelijkheid van de verkoop/reparatieafdeling slechts was bereiken via de fietsenstalling of via en gewone voordeur met een steile trap; bovendien ontbrak een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling was volgens het hof onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren.

Criterium over gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan
In de uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 17 oktober 2007 LJN BC1293, Gerechtshof Amsterdam, 1905/06 ging het Gerechtshof allereerst na welk gebruik partijen voor ogen heeft gestaan. Dat het opschrift van de huurovereenkomst "huurovereenkomst bedrijfsruimte" vermeld is niet van belang, omdat het overeengekomen gebruik dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hebben, bepalend is voor het huurregime waaronder de overeenkomst valt. Het gehuurde werd van meet af aan gebruikt met toestemming van de verhuurder als woon- en atelierruimte. Aangezien het woonelement ten aanzien van deze overeenkomst overheerst, was het Gerechthof van mening dat de regels over huurbescherming van woonruimte hier van toepassing zijn. Het Gerechtshof vond bovendien dat ten aanzien van een gedeelte van de ruimte geen specifieke bestemming kon worden toebedeeld en formuleerde dit als volgt: "De daartussen gelegen ruimte, het middendeel, is evenwel van een hybride karakter. Bezwaarlijk kan bijvoorbeeld het gebruik van de entree, de garderobe, de keuken of het toilet alleen aan het gebruik als woonruimte dan wel aan het gebruik als bedrijfsruimte worden toegerekend. Veeleer moet worden aanvaard dat voor dit middendeel heeft te gelden dat woon- en bedrijfsruimte een organisch geheel vormen. Dat betekent dat, alle oppervlakteberekeningen van partijen ten spijt, aan dit middengedeelte geen doorslaggevende betekenis toekomt bij de beoordeling van de kwestie die partijen verdeeld houdt".

Het hof te ’s-Gravenhage ging in haar arrest van 21 juli 2011 LJN: BR3070, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.047.591/01 bij een verhuurd gebouwencomplex met verschillende bestemmingen er ook van uit dat de inrichting en het gebruik dat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebben gestaan van belang was bij de bepaling van het huurregime. In deze zaak kwam het hof in verband met dit criterium tot de conclusie dat er geen sprake was van 7:290 BW-bedrijfsruimte.

In het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 1999 Noot 0e vond de Hoge Raad dat de rechtbank niet strijdig met het geldende recht had geoordeeld door een sportterrein met kantine niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW te beschouwen nu partijen in de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat het terrein is gehuurd met het doel gelegenheid te bieden tot het beoefenen van sport. Aan het feit dat de kantine voor de financiering van deze activiteiten van de huurder van essentieel belang was werd geen doorslaggevend gewicht toegekend.

Omzetcijfers
Aan omzetcijfers kan een indicatieve waarde worden gegeven. Aan omzetcijfers kan het relatieve belang aan een bepaalde activiteit worden gekoppeld. Zo werd in de uitspraak van de garderobe in het Kurhaus aan de hand van de omzetcijfers geoordeeld dat activiteiten omtrent garderobe in overwegende mate het gebruik van het gehuurde bepaalde. Door de verkoop van producten, die ongeveer een kwart van de inkomsten van de garderobe genereerden, kon het gehuurde niet als 7:290 BW ruimte worden gekwalificeerd. Noot 1
Het Hof te ’s-Hertogenbosch achtte in haar arrest van 19 november 1981 Noot 1a een kleiduiven schietbaan met bijbehorende ‘kantine”als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW . Mr Huydecoper merkt in zijn conclusie terecht op dat: ”het zal iedereen duidelijk zijn dat bij een object als dit de oppervlakte die (alleen) voor de kleiduivensport wordt gebruikt, aanzienlijk groter moet zijn dan de oppervlakte die door de ‘kantine’ in beslag wordt genomen; en het zal tegelijk duidelijk zijn dat men zich niet op het verschil in oppervlakte moet ‘blindstaren’".

Conclusie
Uit bovengenoemde uitspraken volgt dat er geen algemeen geldende factor bestaat, die onder alle omstandigheden kan dienen voor een antwoord op de vraag of een bedrijfsruimte al dan niet onder artikel 7:290 BW valt. De A.G. Mr Huydecoper komt in zijn conclusie bij arrest van de Hoge Raad van 12 mei 2006 Noot 1b tot eenzelfde oordeel:“Onder omstandigheden kunnen voor de hand liggende factoren als oppervlakte (verhoudingen) en economisch resultaat van de verschillende activiteiten, van (aanzienlijk) belang zijn; maar in andere omstandigheden komt aan die gegevens geen of weinig gewicht toe en spelen andere omstandigheden de doorslaggevende rol’.
Huurgeschil.nl is daarom van mening dat de huurder die het gehuurde onder artikel 7:290 BW wenst te brengen dient aan de hand van bovenstaande criteria nauwkeurig dient te beargumenteren dat het gehuurde onder laatstgenoemd huurregime kan worden gebracht. Kan geen van deze criteria worden toegepast op de bewuste gehuurde ruimte, dan moet er ernstig rekening mee worden gehouden dat de gehuurde ruimte niet onder de regeling van artikel 7:290 BW e.v..

Korte samenvatting van de categorieën van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW >>

Artikel 7:290 lid 2 BW geeft drie categorieën bedrijfsruimte. Achter de diverse elementen is een nummer geplaatst. Elk nummer wordt in dit hoofdstuk apart behandeld.

Artikel 7:290 Lid 2 sub a BW kan worden verdeeld in de volgende elementen:
een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan (1);

  • die krachtens overeenkomst van huur en verhuur (2);
  • bestemd is (3);
  • voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf (4);
  • waarbij in/nabij het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is (5);

Artikel 7:290 Lid 2 sub b BW kan worden verdeeld in de volgende elementen:

  • een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan (1);
  • die krachtens overeenkomst van huur en verhuur (2)
  • bestemd is (3);
  • voor de uitoefening van een hotelbedrijf (4);

Artikel 7:290 lid 2 sub c BW kan worden verdeeld in de volgende elementen:

  • een onroerende zaak (1);
  • die krachtens overeenkomst van huur en verhuur (2);
  • bestemd is (3)
  • voor de uitoefening van een kampeerbedrijf (4)

De onderdelen sub a tot en met c bevatten veelal dezelfde elementen, die tezamen kunnen worden behandeld. Als een onderdeel aparte behandeling nodig heeft zal dit afzonderlijk worden behandeld.

1. Een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan >>

Deze regeling heeft dus alleen betrekking op gebouwde onroerende zaken (met uitzondering van kampeerterreinen). Een stukje grond dat bestemd wordt voor de bouw van bedrijfsruimte kan dus nog niet onder deze regeling vallen (HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705). Dit geldt ook als het onbebouwde terrein ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat de huurder dit terrein zal gebruiken om te bebouwen. Overigens leidt een dergelijke constructie zonder dat er een opstalrecht wordt gevestigd tot natrekking van de onroerende zaak door de grondeigenaar, waardoor de onroerende zaak eigendom van de grondeigenaar wordt.

Dit standpunt is ook ingenomen door het gerechtshof 's-Gravenhage in hoger beroep in haar arrest van 9 februari 2010 ( LJN: BM2456, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.011.997/01 ). In deze zaak was door de verhuurder onbebouwde grond verhuurd. De huurder mocht met toestemming van de verhuurder op de grond een kiosk zetten voor de uitoefening van een horecaonderneming. De kiosk is gebouwd op een betonnen fundering die met palen in de ondergrond is verankerd.
De huurovereenkomst is op een zeker moment opgezegd door de verhuurder. Ook in deze zaak kwam het hof tot oordeel dat de huurder geen huurbescherming op grond van artikel 7:290 BW e.v. kon inroepen, omdat er sprake is van verhuring van onbebouwde grond en dat de regeling van 7:290 BW hier niet van toepassing was.

Het hof betrok bij haar oordeel onder meer wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen hebben gehad (rechtsoverweging 2.4.3 en 2.5), de hoogte van de huurprijs die meer bij verhuring van kale grond dan bij bebouwde grond hoort (rechtsoverweging 2.4.4.) en de aanduiding van de huurder die zich bij het aanvragen van een vergunning in verband met verbouwing van de kiosk 'eigenaar van de kiosk' noemde (rechtsoverweging 2.4.8). Volgens het hof is er niets gebleken van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met betrekking tot de kiosk, zodat er naar de mening van het hof sprake is van de huurovereenkomst met betrekking tot de grond waarop artikel 7:290 BW niet van toepassing is.
Deze uitkomst van dit arrest is in lijn met de geldende rechtspraak voor dit onderwerp.

De uitkomst van deze zaak was anders geweest als de verhuurder na beëindiging van de overeenkomst met de oorspronkelijke huurder een nieuwe overeenkomst was aangegaan met betrekking tot de grond inclusief de kiosk. Als de grond dan inclusief de kiosk na beëindiging van de overeenkomst opnieuw zou zijn verhuurd, dan zou de overeenkomst niet los gezien kunnen worden van de reeds gebouwde opstal, die op de grond is geplaatst.
De kiosk dient immers als ZAV gezien te worden. Als deze ZAV bij het einde van de overeenkomst niet verwijderd is en de grond daarna opnieuw verhuurd is met daarop de door de vorige huurder opgerichte opstal, dan is de grond aan de nieuwe huurder na het einde van de overeenkomst met de vorige huurder verhuurd inclusief opstal. Als de bestemming van het gehuurde dan overeenkomt met de doelgroep die in artikel 7:290 BW staat vermeld, dan komt er een overeenkomst tot stand vallende onder het regime van laatstgenoemd artikel. Dit is het gevolg van artikel 7:216 BW. Dit kan anders zijn als met instandhouding van de overeenkomst de rechten en plichten voortvloeiende uit deze overeenkomst op grond van artikel 6:159 BW (contractsoverneming) worden overgenomen.

In deze zaak heeft de oorspronkelijke huurder zijn rechtsvorm gewijzigd van vennootschap onder firma naar eenmanszaak. Het hof is van mening dat partijen door deze wijziging van de rechtsvorm en continuering van de huurovereenkomst met de huurder niet de bedoeling hebben gehad een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Gezien het feit dat huurder als vennoot van de vennootschap onder firma ook als huurder werd beschouwd, kan een acceptatie door de verhuurder van deze huurder als voortzetting van de huurovereenkomst worden gezien en blijft de andere vennoot aansprakelijk voor betaling van de huur.
De kantonrechter ging er in eerste aanleg echter vanuit dat de overeenkomst was beëindigd. Na beëindiging van de huurovereenkomst zou de huurder (thans in hoedanigheid van een natuurlijk persoon, die een eenmanszaak dreef) met de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten. In dit licht valt goed te verklaren dat de kantonrechter van mening was dat na het sluiten van een nieuwe overeenkomst het regime van artikel 7:290 BW van toepassing was. Op deze plek wordt niet verder inhoudelijk ingegaan op de vraag of de huurovereenkomst op grond van het bovenstaande wel of niet door de natuurlijk persoon kon worden voortgezet zonder de huurovereenkomst te beëindigen.

Voor een onroerende zaak met de bestemming van kampeerterrein is het niet noodzakelijk dat de grond is bebouwd.

Winkel-in-winkel

Als er sprake is van een winkel-in-winkel situatie (een bloemenstalletje in een warenhuis) en er alleen vloeroppervlakte wordt verhuurd, wordt er wel voldaan aan het vereiste van aanwezigheid van een gebouwde onroerende zaak.
De rechtbank Arnhem besliste in haar uitspraak van 6 maart 1986 (Rb. Arnhem 6 maart 1986, NJ 1987,783) in dezelfde zin. Vraag was of een winkel-in-winkel constructie (gehuurde ruimte in supermarkt) tot de werkingssfeer van artikel 7:290 BW zou horen, omdat er geen sprake zou zijn van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan. De De Hoge Raad verwierp de stelling dat het verhuurde vloeroppervlak als zodanig noch kon worden aangeduid als gebouwd onroerend goed noch als gedeelte van een groter geheel van gebouwd onroerend goed. Een dergelijke beperking van de werkingssfeer van artikel 7:290 BW tot verhuur van zelfstandige, afgescheiden bedrijfsruimte kon volgens de Hoge Raad noch uit de tekst van de wet, noch uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid.
Zoals hier voor besproken geldt deze eis niet voor het hotel- en het kampeerbedrijf. Bij deze regeling is in het bijzonder gedacht aan detailhandel en ambachtsbedrijven. De plaatsgebondenheid speelt een belangrijke rol. Klanten moeten het bedrijf bezoeken om goederen en/of diensten af te nemen.

Als er sprake is van een onderhuursituatie waarbij de onderhuurder een gedeelte huurt van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte, dan volgt volgens vaste jurisprudentie deze verhuring het regime van artikel 7:290 BW, ook als deze verhuring los van deze onderverhuring niet onder het regime van artikel 7:290 BW valt. Zie voor nadere onderbouwing alinea 5.3. van het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 6 november 2009 ( LJN: BK3767, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1004250 ).

2. Overeenkomst van huur en verhuur >>

Als een huurovereenkomst onder de regeling van artikel 7:290 BW valt heeft dit tot gevolg dat de semi-dwingendrechtelijke regeling van afdeling 7.4.6. (afdeling huur bedrijfsruimte) van toepassing is.
De benaming van de tussen partijen gesloten overeenkomst is niet bepalend voor toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 BW e.v. De overeenkomst, die de kenmerken van huur heeft, dient op grond van artikel 7:201 BW als huurovereenkomst te worden aangemerkt.

Men dient zich te realiseren dat het voor aanwezigheid van een huurovereenkomst nodig is dat tussen partijen ten behoeve van de huurder het exclusief gebruiksrecht ten aanzien van een bepaalde zaak voor een bepaalde periode besproken moet zijn. Als er gelijktijdig sprake is van verschillende gebruikers ten aanzien van dezelfde zaak (te denken valt aan het gebruik van een bepaald netwerk, waarvan de "verhuurder" dezelfde kabels ook aan een ander in gebruik had gegeven), dan is er geen sprake van een huurovereenkomst zoals dit kennelijk in artikel 7:201 BW is bedoeld. Zie uitspraak Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 15 oktober 2004, WR 2005/73.

In de zaak Esso/Pols (HR 19 juni 1987, NJ 1988, 71) werd een tankinstallatie onder de benaming bruikleen aan de ander ter beschikking gegeven. Volgens de Hoge Raad was de gesloten overeenkomst een huurovereenkomst.
Hierbij was verder nog van belang dat het voor de kwalificatie van huurovereenkomst niet uit maakte welk gedeelte van de vergoeding van de tegenprestatie als vergoeding voor terbeschikkingstelling van de bedrijfsruimte was aan te merken. De gezamenlijke verplichting werd geacht te strekken tot vergoeding van het gebruik van de bedrijfsruimte. Noot 3

3. De bestemming van het gehuurde >>

3a De niet contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde >>

In artikel 7:290 BW staat de contractuele bestemming van het gehuurde centraal en niet het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard van het pand. Het feitelijk gebruik of de bouwkundige aard kunnen echter wel een rol spelen. De kwalificatie die partijen zelf aan hun overeenkomst hebben gegeven is niet bepalend. Zie hiervoor verder het hierboven besproken onderdeel: "De overeenkomst van huur en verhuur".

Als de bestemming niet is overeengekomen en/of niet in het huurcontract is opgenomen is het voor de vraag welke huurregime van toepassing is bepalend tot welk gebruik de zaak naar zijn aard bestemd is. Dit is ook als basis in artikel 7:214 BW vermeld.
Volgens de Hoge Raad is het voor bepaling van het huurregime, waaronder een huurovereenkomst valt bepalend: 'hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan'. Noot 20 Dit sluit ook aan op hetgeen de Hoge Raad al eerder in het algemeen over de uitleg van overeenkomsten in het Haviltex-arrest (Hr 13 maart 1981, NJ 1981, 635) heeft beslist. In deze uitspraak werd voor de uitleg van contracten gesteld dat tussen partijen geldt wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij in verband daarmee redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Een voorbeeld hiervan geeft een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 28 juli 2005 Noot 20a.

In deze zaak had verhuurder een verdieping op een pand verhuurd. Partijen waren overeengekomen dat het gehuurde uitsluitend ten behoeve van de activiteiten van de huurder zoals omschreven in het handelsregister mocht worden gebruikt. Volgens het handelsregister bestonden de activiteiten van de huurder uit "groothandel in golfartikelen". Het gehuurde was uitdrukkelijk verhuurd als kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet zijnde artikel 7:290 BW. Het gehuurde was bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. In de algemene bepalingen stond dat de huurder verplicht was zorg te dragen voor het verkrijgen van de vereiste vergunningen en/of ontheffingen die voor uitoefening van het bedrijf noodzakelijk zijn. Een weigering of intrekking daarvan gaf geen aanleiding tot ontbinding of nietigverklaring van de huurovereenkomst. De huurder was in strijd met het huurcontract ook een detailhandel in het gehuurde begonnen. De huurder werd door de gemeente onder meer verzocht de in strijd met het bestemmingsplan uitgeoefende detailhandel te staken. De huurder wenste de huurovereenkomst te beëindigen op grond van onvoorziene omstandigheden. Het Hof was van mening dat er van onvoorziene omstandigheden geen sprake was en dat de huurder gehouden was zorg te dragen voor betaling van de huur tot het einde van de overeengekomen periode.
Het Hof was van mening dat het standpunt van de gemeente voor risico van de huurder kwam nu:

  • het huurcontract naar de activiteit van de huurder als groothandel verwees en de huurder in het handelsregister ook als groothandel stond ingeschreven;
  • partijen het gehuurde hadden aangeduid als kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet zijnde 7:290 BW;
  • het gezien het bovenstaande duidelijk was dat partijen bij tot standkoming van de overeenkomst niet van detailhandel uitgingen;
Uit het bovenstaande volgde dat de huurder de bestemming van het gehuurde niet zonder meer mocht wijzigen en dat de risico's hiervan, ook nu de verhuurder hiertegen geen uitdrukkelijk bezwaar had gemaakt, voor rekening van de huurder bleven. De huurder kon de overeengekomen bestemming niet eenzijdig wijzigen.
Dat kan anders zijn als het gehuurde als detailruimte zou zijn verhuurd. De verhuurder zou dan in moeten staan dat het gehuurde kon worden gebruikt conform de overeengekomen bestemming, tenzij een onderzoek naar het bestemmingsplan dat op het gehuurde betrekking heeft conform de contractuele bepalingen van het huurcontract naar de huurder zou zijn verlegd.
In een vergelijkbare zaak oordeelde de voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem in haar vonnis van 2 mei 2011 ( LJN: BQ4005, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 745890 VV Expl. 11/10040 ) dat het huurregime (7:230a BW) ongewijzigd was gebleven, ook al was door de huurder gedurende de huurperiode het gehuurde gebruikt voor levering van meel aan particulieren. Voor deze activiteit was door de verhuurder geen uitdrukkelijke toestemming verleend. In deze zaak was een molen oorspronkelijk verhuurd voor het malen van graan en had de huurder eenzijdig besloten meel aan particulieren te gaan verkopen.

Deze jurisprudentie is vooral van belang als partijen de huurovereenkomst niet schriftelijk hebben vastgelegd. Dit is met name van belang als de verhuurder jarenlang heeft toegestaan dat het gehuurde volgens een bepaalde bestemming werd gebruikt: een beroep op het vertrouwensbeginsel ligt dan voor de hand. Dit betekent dat de huurder zich zou kunnen beroepen op het feit dat hij door de handelwijze (het stil blijven zitten, niet ingrijpen) van verhuurder er op mocht vertrouwen dat hij het gehuurde mocht gebruiken zoals hij dit met kennis van de verhuurder de laatste jaren heeft gebruikt.
De Hoge Raad herhaalt deze stelling en vult haar aan in het arrest van 26 juni 1998, NJ 1998, 728 (Van der Heide/Alog). Voor de vraag of het gehuurde conform de bestemming werd gebruikt oordeelde de Hoge Raad: "beslissend is of uit de omstandigheden van het geval, zoals die ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst zich voordeden, in onderling verband beschouwd, moet worden afgeleid dat de huurder niet slechts gerechtigd is het gehuurde voor een bepaald doel te gebruiken, maar daartoe ook verplicht is."

Uit deze uitspraak moet niet de algemene conclusie worden getrokken dat de huurder verplicht is het gehuurde conform deze bestemming te gebruiken. Dit is slechts het geval als partijen de bestemming van het gehuurde hebben beperkt tot een bepaald gebruik van het gehuurde. Deze uitspraak moet worden bezien in het kader van de specifieke verplichtingen die partijen ten aanzien van de bestemming en het gebruik van het gehuurde over en weer met elkaar hadden gesloten.

3b De contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde>>

Als de verhuurde onroerende zaak geschikt en bedoeld is te zijn verhuurd conform een bestemming die is genoemd in de wet (zie artikel 7:290 lid 2 BW) en verder aan de daar gestelde eisen wordt voldaan, dan zijn de artikelen van 7:290 BW e.v. van toepassing, ook als het gebruik dat daadwerkelijk van het gehuurde wordt gemaakt daarmee niet in overeenstemming is. Noot 4 Een huurobject dat daarentegen is verhuurd met een andere bestemming dan de in artikel 7:290 BW genoemde bestemmingen, wordt geen bedrijfsruimte in de zin van dit wetsartikel als het feitelijk gebruik door de huurder van het gehuurde wel overeenstemt met het soort bedrijf als genoemd in het tweede lid van artikel 7:290 BW. Met andere woorden: een gebouw dat als opslagruimte is verhuurd kan geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW worden als de huurder er zelf winkelruimte van maakt. Zie ook: Noot 5

Het eigenmachtig veranderen van de bestemming is een ontbindingsgrond >>

Het eigenmachtig veranderen van de bestemming van het gehuurde door de huurder, levert een toerekenbaar tekortschieten van de huurder wat ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Het niet gebruiken van het gehuurde volgens de overeengekomen bestemming kan eveneens een ernstige tekortkoming opleveren.
Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 31 augustus 2010 ( LJN: BO9304, Gerechtshof Amsterdam, 200.026.444/01) beslist, dat een wijziging van een bestemming van verkoop van tabakswaren + lectuur en aanverwante artikelen naar de verkoop van tabaksartikelen en aanverwante artikelen en snoepwaren, tevens homegrown shop wegens impliciete toestemming door de verhuurder voor wijziging van deze bestemming, geen grond voor ontbinding opleverde. Het hof was van mening dat deze toestemming door de verhuurder was gegeven vanwege het feit dat er al enige jaren lichtreclame aan het pand was bevestigd, waaruit met "koeienletters" die uitbreiding van de bestemming was te herleiden. Uit het feitenrelaas dat in het arrest staat vermeld kon worden herleid dat de verhuurder met deze wijziging al jaren op de hoogte was, doch de huurder daarover niet had aangesproken.
uit dit arrest kan worden afgeleid dat van een stilzwijgende toestemming wel sprake kan zijn als hierdoor het huurregime niet wordt gewijzigd. Zou door de gewijzigde bestemming het huurregime worden gewijzigd dan wordt niet aangenomen dat dit stilzwijgend plaats kan vinden. De huurovereenkomst kon echter wel worden ontbonden, omdat het gehuurde op last van de gemeente werd gesloten vanwege overtreding van de Opiumwet. Dit brengt wel een ernstige tekortkoming met zich mee, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit staat ook als reden in artikel 7:231 lid 2 BW genoemd, waadoor de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden.

Als de verhuurder van de wijziging van de bestemming weet, maar daartegen niet optreedt, kan men daaruit niet zonder meer afleiden dat de wijziging tussen partijen is overeengekomen. Een duidelijk gedogen wordt soms als een gedraging van de verhuurder aangemerkt. De hiernavolgende uitspraak is ook in deze lijn uitgesproken. Noot 7 Een showroom bij een fabriek waar geen rechtstreekse levering aan het publiek plaatsvindt valt overduidelijk niet onder 7:290 BW-ruimte. De meubelzaak (is veelal een grote showroom) valt daar wel onder. Dergelijke ruimte wordt als verkoopruimte aangemerkt.

De verhuurder kan zich tegen een afwijkend gebruik verzetten door een vordering tot nakoming op straffe van een dwangsom in te stellen. De verhuurder kan ook een vordering tot ontbinding wegens wanprestatie instellen Noot 6. De verhuurder moet bij ontdekking van een gewijzigde bestemming hier - gezien de strekking van laatstgenoemd arrest - dan tijdig tegen optreden als hij het met deze wijziging niet eens is.

Geen toerekenbaar tekortschieten bij overeengekomen wijziging bestemming >>

Als er een wijziging van bestemming met de verhuurder wordt overeengekomen ligt de zaak anders. Door een overeengekomen wijziging van de bestemming kan de aanvankelijk onder artikel 7:230a BW vallende overeenkomst onder het huurregime van artikel artikel 7:290 BW e.v. worden gebracht.

Zelfs als de verhuurder enthousiast heeft gereageerd over een met een bestemmingswijziging samenhangende verbouwing mag daaraan - gelet op de verstrekkende gevolgen - niet de gevolgtrekking worden verbonden dat hij met een bestemmingswijziging heeft ingestemd. De huurder zal veelal pas een beroep op een ander huurregime kunnen doen na uitdrukkelijke instemming door de verhuurder met deze wijziging van de bestemming van het gehuurde. Noot 8 Dit werd ook bevestigd in een zaak van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen van 23 april 2010 ( LJN: BM3707, sector kanton Rechtbank Groningen, 446300 ) waarin de huurder van artikel 7:230a BW ruimte eerst een beroep deed op bescherming op grond van artikel 7:290 BW na eenzijdige wijziging van de bestemming van het gehuurde. De rechter formuleerde in alinea 5.3 van zijn beschikking zijn standpunt als volgt. Als de verhuurder daarom al wist van het bestaan van de tattooshop, brengt - gezien de verstrekkende gevolgen van een bestemmingswijziging én de bepaling in de huurovereenkomst dat huurder alleen met (schriftelijke) toestemming een andere bestemming aan het gehuurde mag geven - de enkele wetenschap van verhuurder dat het verhuurde feitelijk anders wordt gebruikt dan in de overeenkomst voorzien, dan ook niet mee dat zij moet worden geacht met een bestemmingswijziging te hebben ingestemd. De toestemming zal daarom onmiskenbaar moeten blijken uit schriftelijke uitlatingen door of gedragingen van verhuurder. Daarvan is echter niets gebleken.

De (hoofd) huurder hoeft niet zelf de exploitatie te voeren >>

De regeling van artikel 7:290 BW is ook van toepassing als de (hoofd) huurder niet zelf het bedrijf exploiteert dat in het gehuurde is gevestigd. De Hoge Raad heeft dit in haar uitspraak (HR 20 juni 1975, NJ 1975, 476; m.nt. G.J. Scholten (Deen/Markerink) bevestigd met de kernachtige formulering: 'doch noch dit noch enige andere bepaling van genoemde afdeling (artikel 7:290 BW e.v. ) grond geeft voor de opvatting dat die wettelijke regeling zou ophouden te gelden, indien het niet de huurder zelf is die in het gehuurde bedoeld bedrijf uitoefent, doch een onderhuurder aan wie de huurder krachtens een hem daartoe bij de huurovereenkomst gegeven bevoegdheid het gehuurde heeft onderverhuurd'. Of er sprake is van een huurovereenkomst in de betekenis van artikel 7:290 BW e.v. moet in het kader van het bevoegd onderverhuren van de gehuurde ruimte worden beoordeeld aan de hand van de volgende vragen:

  • Is voldaan aan het vereiste dat het verhuurde krachtens de overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van één of meer van de in het tweede lid van artikel 7:290 BW omschreven bedrijven?

  • Kunnen de activiteiten van hoofdhuurder en onderhuurders gezamenlijk worden aangemerkt als het uitoefenen van een bedrijf dat wordt gekarakteriseerd door lokale goodwill en dus plaatselijk gebonden is?

Een pand dat als geheel is verhuurd als artikel 7:230a BW bedrijfsruimte kan evenwel gedeeltelijk worden verhuurd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Te denken valt bijvoorbeeld aan de verhuur van een sportcomplex met een kantine die volgens de bedoeling van partijen wordt onderverhuurd. Door deze bestemming blijft de hoofdhuurovereenkomst geregeerd door artikel 7:230a BW. De rechten van de onderhuurder ten aanzien van de onderverhuurder zijn dus sterker dan de rechten van de onderverhuurder ten aanzien van de hoofdverhuurder. Bij beëindiging van de overeenkomst door de hoofdverhuurder zal de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder ook eindigen. Voor verdere informatie zie het onderdeel onderhuur bedrijfsruimte. De overkoepelende huurovereenkomst wordt dan niet beheerst door artikel 7:290 BW. In het hoofdstuk: De Huurovereenkomst voor bepaalde duur wordt in het onderdeel de huurovereenkomst van korte duur uitgebreid ingegaan op de vraag aan welk regime de hoofdverhuurder gebonden is als zijn onderhuurder het gehuurde met een andere bestemming heeft verhuurd, waardoor tussen onderverhuurder en onderhuurder een ander huurregime van toepassing is.

Ook de hoedanigheid van de verhuurder kan voor de werking van artikel 7:290 BW van belang zijn. Dit geldt met name als de verhuurder een overheid is. Als de verhuurder in het kader van een publiekrechtelijke functie onroerende zaken in gebruik heeft gegeven is het mogelijk dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. De onderhuurder wordt dan niet beschermd conform artikel 7:290 BW. Zie het artikel over Publiekrechtelijke regelingen.

Publiekrechtelijke regelingen >>

Als er in het kader van verordeningen voor het gebruik van bebouwde onroerende zaken een vergoeding moet worden betaald, vertoont dit gelijkenis met de huur van bedrijfsruimte. Deze gelijkenis maakt niet dat er sprake is van de huur van bedrijfsruimte. De gebruiker krijgt dus geen bescherming op grond van artikel 7:290 BW e.v . Noot 9

4. Plaatsgebonden bedrijven >>

De plaatsgebondenheid is bepalend geweest bij de vaststelling van het werkingsgebied van de wettelijke regeling. De wetgever is van mening dat de onder de regeling vallende bedrijven extra bescherming behoeven vanwege hun plaatsgebonden karakter. De plaats van het gehuurde en de met deze plaats verband houdende opgebouwde klantenkring brengt de noodzaak van de extra bescherming van deze bedrijfsruimte met zich mee. Het onderscheid met andere bedrijfsruimte is dan ook logisch: een verplaatsing van een opslagplaats zal in het algemeen voor de klantenkring weinig van belang zijn (tenzij de opslagplaats slecht bereikbaar wordt), terwijl de verplaatsing van de onderneming naar een andere nabij de eerste locatie gelegen plaats voor bijvoorbeeld een Italiaanse broodjeszaak enorme consequenties kan hebben. Consumenten hebben vaak geen zin om voor een dergelijke consumptieve uitgave een paar meter om te lopen. De huurder moet daarom een zekere tijd hebben om in het gehuurde zijn onderneming te kunnen uitoefenen om op die manier zijn geld terug te verdienen. Uitgangspunt is daarom dat de huurder in een huurperiode van tien jaar, opgedeeld in twee perioden van vijf jaar, zijn investeringen moet kunnen terugverdienen. In het onderdeel over de opzegging van bedrijfsruimten wordt hier verder op in gegaan.

De rechter behoeft naar het aspect van plaatsgebondenheid van de onderneming niet altijd zelfstandig onderzoek in te stellen. Noot 10

In het arrest van de Hoge Raad van 30 januari 1981 (HR 30 januari 1981, NJ 1981, 378, m.nt. P.A. Stein (ANWB) geeft de Hoge Raad uitdrukkelijk aan dat er geen plaats is om de plaatsgebondenheid als criterium te hanteren als door de aard van het bedrijf en de bestemming van het gehuurde duidelijk is dat de gehuurde bedrijfsruimte onder de beschrijving van artikel 7:290 BW kan worden gebracht. Noot 11 Het aspect over plaatsgebondenheid speelt alleen een rol wanneer er twijfel bestaat over het antwoord op de vraag of het betreffende gebruik valt binnen artikel 7:290 BW (1624 BW oud).

In het arrest van de Hoge Raad van 2 december 1977 (HR 2 december 1977, NJ 1979, 103, m.nt. P. Zonderland (Iberia) heeft de Hoge Raad de niet aanwezige plaatsgebondenheid de doorslag laten geven voor haar oordeel dat de gehuurde ruimte geen bedrijfsruimte in de zin van het huidige artikel 7:290 BW was. De rechtstreekse levering van tickets door een ticketservicebureau was dus niet bepalend voor bepaling van het huurregime waaronder de gehuurde onroerende zaak dient te vallen. In deze casus voldeed de bedrijfsruimte ogenschijnlijk aan de criteria als vermeld in laatstgemeld artikel. Het gehuurde viel echter niet onder de omschrijving als vermeld in het huidige artikel 7:290 BW te brengen, zodat de al dan niet aanwezige plaatsgebondenheid doorslag moest geven voor het antwoord op de vraag of er sprake was van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Noot 12 Aangezien er geen sprake was van plaatsgebondenheid ten aanzien van de in het gehuurde ontwikkelde activiteit viel deze gehuurde ruimte niet onder het huurregime van artikel 7:290 BW. e.v.

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak HR 1 juni 1984, NJ 1985, 31, m.nt. P.A. Stein (Collectrice Staatsloterij) de stelling nog eens onderschreven dat het criterium over de plaatsgebondenheid alleen een rol speelt als er sprake is van twijfel over de vraag of een bepaalde activiteit als uitoefening van een kleinhandelsbedrijf kan worden beschouwd. Dan is er reden om na te gaan of de onderneming in het gehuurde plaatsgebonden is. In het onderhavige geval behoefde de Rechtbank zich daarom niet te verdiepen in de plaatsgebondenheid van het bedrijf als bedoeld in het onderdeel, omdat de rechtbank door de aard van werkzaamheden en het spraakgebruik over deze onderneming kon beslissen dat er geen sprake was van een onderneming in de zin van artikel 7:290 BW. Noot 13

4a. Kleinhandelsbedrijf/ambachtsbedrijf >>

Een kleinhandelsbedrijf (detailhandel) is een distributie-eenheid waarvan de activiteit bestaat uit het wederverkopen op gewone wijze, in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan consumenten, zonder deze goederen andere behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn. De kantonrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad geeft in haar vonnis van 1 april 2008 LJN BC7444, Rechtbank Zwolle, 305697 CV 06-631 onder rechtsoverweging 7 duidelijk aan dat met het begrip detailhandel duidelijk wordt bedoeld de levering van zaken aan particulieren. Levering van zaken aan bedrijven valt onder groothandel. Deze laatste gehuurde ruimten vallen niet onder de regeling van 7:290 BW. Voor de hand liggende voorbeelden van een kleinhandelsbedrijf zijn: de bakker, slager en groenteboer.

Meubeltoonzalen vallen in het algemeen ook onder de regeling, omdat het hier om een voor het publiek toegankelijk lokaal gaat waar zich doorgaans ook een verkooppunt bevindt. Doet zo'n situatie zich niet voor (bijvoorbeeld meubeltoonzaal bij een fabriek, waar niet wordt verkocht) dan is er geen sprake van 7:290 BW ruimte Noot 14

Buiten toepassing van artikel 7:290 BW vallen onder meer:

  • vrije beroepen (advocaat, notaris, arts, makelaar, begrafenisonderneming, etc.). Als deze personen bedrijfsruimte huren is het niet nodig om hen de bescherming van artikel 7:290 BW te gunnen, omdat de klandizie voornamelijk in de persoon is gelegen en niet locatie gebonden is; bovendien doet de beroepsbeoefenaar niet aan kleinhandel;

  • kantoren en reisbureaus;
  • garageboxen en opslagruimten;
  • het pensionbedrijf. Bij het pensionbedrijf speelt het verzorgingselement een grote rol;
  • kamerverhuurbedrijven;
  • onbebouwde grond;
  • onroerende zaken die onder de Boek 7 titel 5 BW (pacht) vallen.
Er bestaat altijd een grijs gebied, waarbij ruimte voor discussie vatbaar blijft. Zo werd een winterberging als artikel 7:290 BW ruimte gekwalificeerd, omdat sprake was van een reparatieafdeling hetgeen als uitoefening van een ambacht werd gezien. Een bedrijfsruimte die alleen als fietsenstalling wordt verhuurd zonder dat er van een reparatieafdeling sprake is voldoet niet aan de omschrijving van ambachtsbedrijf. Ook als een beroep bedrijfsmatig wordt uitgeoefend, zullen de gebouwen waarin dit beroep wordt uitgeoefend buiten toepassing van artikel 7:290 BW vallen. Verhuur van ruimte ten behoeve van een advocaat, makelaar en arts vallen niet onder de werking van artikel 7:290 BW. In de beslissing van de kantonrechter te Groningen van 13 maart 1978. Prg 1978, 1275 werd opgemerkt dat de uitoefening van een makelaar niet onder het kleinhandelsbedrijf en evenmin onder het ambachtsbedrijf valt. Plaatsgebondenheid doet niet ter zake (evenmin als het makelaarskantoor een shop voor het publiek heeft ingericht). Zie verder in dit hoofdstuk het onderdeel: "Plaatsgebonden bedrijven". Bij het ambachtsbedrijf moet men zich afvragen waar de ambachtelijke activiteiten die rechtstreeks het publiek dienen, ophouden en waar de fabrieksmatige productie begint.
Een geautomatiseerde autowasserette is volgens een arrest van het Hof te Amsterdam van 24 april 2008 een ambachtsbedrijf en daarom 7:290 BW-bedrijfsruimte LJN: BD7064, Gerechtshof Amsterdam , 200.000.811/01. In deze uitspraak wordt in rechtsoverweging 4.6 weliswaar aangegeven dat door het automatiseren van het wasproces er wellicht afbreuk wordt gedaan aan het ambachtelijke aspect, doch niet zodanig dat je niet van een ambachtsbedrijf kan spreken. Verder gaat de rechter er in rechtsoverweging 4.6 van uit dat partijen voor ogen hebben gehad dat er sprake zou zijn van 7:290 BW bedrijfsruimte. Dat alles brengt met zich mee dat er hier sprake is van genoemde 7:290 BW bedrijfsruimte.

Om een ambachtsbedrijf onder de werking van artikel 7:290 BW te krijgen geldt dus, dat er een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig moet zijn en dat uiteraard het bestemmingsplan detailhandel voor deze gehuurde ruimte toestaat. Noot 15a De kantonrechter had zich in de zaak als genoemd in noot 15a - die leidde tot een uitspraak van het hof Amsterdam - door middel van een descente van de situatie ter plaatse op de hoogte gesteld en kwam tot de conclusie dat het gehuurde niet rechtstreeks kon worden bereikt door het publiek. Het gehuurde bevond zich in een bedrijfsverzamelgebouw met ongeveer 140 huurders. Bezoekers moesten zich bij een balie melden. Vervolgens moest de bezoeker om het gehuurde te bereiken zich begeven naar de tweede etage. Op de tweede etage bevonden zich een aantal gehuurde ruimten met voornamelijk gesloten deuren. De units hadden geen ramen aan de gangzijde. De aldaar werkende personen waren kennelijk alleen op afspraak bereikbaar. Het hof was tezamen met de kantonrechter van mening dat het ambachtsbedrijf van de huurder niet wordt uitgeoefend in een voor publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken en diensten, zodat het gehuurde niet kan worden aangemerkt als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Het gehuurde viel dus onder het regime van artikel 7:230a BW, zodat huurbescherming ontbrak.

De rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch besliste in haar vonnis van 12 juni 2008 LJN: BD7667, Sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch, 518381 in rechtsoverweging 3.4 dat een drukkerij een ambacht is en er sprake van artikel 7:290 BW -bedrijfsruimte is nu er voldoende mogelijkheid voor publiek is om drukwerk te kopen.

De grens tussen een vrij beroep en een ambacht is soms moeilijk te trekken. De kantonrechter heeft hier soms ook moeite mee getuige de twee tegenstrijdige uitspraken in de voetnoot. Noot 15

Algemeen wordt aangenomen dat een kleermaker een ambacht uitoefent. Noot 16

Pedicure: de ruimte voor de pedicure in een verzorgingshuis, waar ook externe cliënten worden geholpen, aangemerkt als bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Pedicure oefent geen beroep uit, maar een ambacht. Zij voegt meerwaarde toe aan het verzorgingshuis. Ondanks het ontbreken van een betalingsverplichting levert zij aldus een tegenprestatie. Ktg. Tiel 15 april 1998, Prg. 1998, 4968, NJ 1998, 50

Een weergave uit de rijke jurisprudentie op dit gebied. De beschrijving is vanwege de overzichtelijkheid bewust kort gehouden. Voor de verdere inhoud kan onder meer Rechtspraak.nl worden geraadpleegd.

4b. Hotel, cafébedrijf of restaurant >>

Het hotel-, restaurant- en cafébedrijf is afzonderlijk genoemd, omdat dit naar het spraakgebruik niet onder detailhandel valt. Wordt het gehuurde gebruikt voor dit soort bedrijven, dan valt het gehuurde onder de regeling van artikel 7:290 BW. Voor het hotelbedrijf is een publiek toegankelijk lokaal geen vereiste. Een nadere overweging hiervoor is dat een hotel dat uitsluitend hotelkamers verhuurt geen publiek toegankelijk lokaal hoeft te hebben, maar wel onder de regeling dient te vallen Noot 17.

Een kantine zou wel onder de regeling kunnen vallen. Een bedrijfskantine voldoet veelal niet aan de eisen, omdat een voor het publiek toegankelijk lokaal ontbreekt. Een kantine op een voetbalveld daarentegen zou wel onder de regeling kunnen vallen Noot 18. De lunchvoorziening in Mediapark is weliswaar gelegen op een afgesloten terrein en ziet er uit als bedrijfskantine, maar het grote aantal bezoekers ontneemt aan deze bedrijfsruimte het karakter van beslotenheid. Noot 19

4c. Het kampeerbedrijf >>

Ten aanzien van het kampeerbedrijf geldt bovendien niet de eis dat het moet gaan om een gebouwde onroerende zaak.

De enige eis die de wet stelt is dat het gehuurde bij de overeenkomst moet zijn bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf. Dat vereist een bedrijfsmatige exploitatie.

Voorbeelden van bedrijfsruimten die wél als 7:290-BW bedrijfsruimte worden beschouwd>>

  • De apotheker houdt zich in hoofdzaak bezig met het bedrijfsmatig verkopen van roerende lichamelijke zaken aan particulieren. 7:290 -bedrijfsruimte. Rb. 's-Hertogenbosch 5 juni 1991, Prg. 1991, 3492;
    Een apotheek heeft raakvlakken met detailhandelsbedrijf. Ktg. Boxmeer 3 juni 2001, WR 2001, 83;
  • Verpachting van een cafébedrijf is verhuring van 7:290 bedrijfsruimte. HR 30 januari 1981, NJ 1981, 393;
  • Stenen consumptiekiosk zonder gesloten ruimte. Etenswaren en dranken worden vanuit het gebouwtje door een raam aan het zich buiten het gebouwtje bevindende publiek aangereikt. De grond voor het gebouwtje is voor het publiek toegankelijk. 1624-bedrijfsruimte. HR 23 september 1983, NJ 1984, 309 (Staat/Koopman);
  • Koffiecounter in ziekenhuis is 1624-bedrijfsruimte. Hof 's-Gravenhage 8 januari 1987, NJ 1988, 619.

  • Autobandenbedrijf is een kleinhandelsbedrijf. Ktg. Dordrecht 20 februari 1986, Prg. 1986, 2470;
  • Autoschadeherstelbedrijf is een ambacht, dus 7:290 BW Ktg. Almelo 12 januari 1996, WR 1996, 42;
  • Benzinestation met kiosk of winkel die bestemd is voor de verkoop van smeermiddelen en autoaccessoires HR 2 oktober 1981, NJ 1982, 186, m.nt. P.A. Stein (Pensf. VMF-Stork/Trapman); zie ook HR 19 juni 1987, NJ 1988, 72, m.nt. P.A. Stein (Esso/Pols), HR 9 oktober1987, NJ 1988, 253, m.nt. P.A. Stein (Mobil/De Vries) en HR 10 november 1989, NJ 1990, 273, m.nt. P.A. Stein (Bakaryildiz/BP);
  • Carglass als hersteller van autoruiten kan worden beschouwd als schade en/of schadeherstelbedrijf. Het gehuurde kan voor een belangrijk gedeelte worden aangemerkt als een -voor het publiek toegankelijke- ruimte waarin dienstverlening aan het publiek c.q. de consument plaatsvindt. (Uitspraak rechtbank Leeuwarden, sector kanton van 28 februari 2006 LJN: AV3023,Sector kanton Rechtbank Leeuwarden , 184481 /CV EXPL 05-938);
  • Geautomatiseerde autowasserette is ambachtsbedrijf en daarom 7:290 BW-bedrijfsruimte LJN: BD7064, Gerechtshof Amsterdam , 200.000.811/01);
  • Drukkerij is ambachtsbedrijf en daarom 7:290 BW-bedrijfsruimte nu er ook voldoende mogelijkheden voor het publiek zijn om drukwerk te kopen LJN: BD7667,Sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch, 518381
  • smederij is een ambachtsbedrijf. Als er een verkooppunt ten behoeve van het publiek aanwezig is, dan is er sprake van 7:290 BW-bedrijfsruimte. Dezelfde overwegingen als bij de drukkerij zijn van toepassing;
  • De fietsenmaker is duidelijk een ambachtsman en vrijwel altijd ook een kleinhandelaar;
  • Fotostudio Ambachtsbedrijf. Er is een verkooppunt voor het publiek. Ktg. Amsterdam 7 mei 1997, WR 1997, 86;
  • Galerie. Is 7:290 Bedrijfsruimte (ook als men moet aan bellen om binnen te komen) Ktg. Amsterdam 18 oktober 1977, Rechtshulp 1980/1, p. 29 ;
  • Kunstexpositieruimte is bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 290 BW. Deze ruimte is voor het publiek toegankelijk en er vindt verkoop plaats LJN: BG1574, Sector kanton Rechtbank Almelo, 282557 ;
  • Schoonheidssalon valt onder het regime van artikel 7: 290 BW. Deze ruimte is voor het publiek toegankelijk en er vindt verkoop plaats. Er is sprake van een huurovereenkomst met een voor het publiek toegankelijke ruimte waar diensten worden verleend. Deze diensten zijn te vergelijken met de diensten van een kapper of pedicure (Kantonrechter Tiel 15 april 1998, Praktijkgids, 1998, 4968). Net als deze beroepen is sprake van een ambacht als bedoeld in de zin van artikel 7:290 BW. Dat de schoonheidsspecialiste op afspraak werkt maakt dit niet anders. Zie de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 6 november 2009 ( LJN: BK3767, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1004250 ;
  • Meubelshowroom is in beginsel 1624-bedrijfsruimte , Ktg. Gouda 21 november 1996, WR 1997, 48;
  • Verhuur van het recht tot exploitatie van buffet en kiosk met terrassen van sportfondsenbad. Rb. Amsterdam 17 juli 1985, NJ 1986, 469;

Voorbeelden van bedrijfsruimten die niet als 7:290 BW bedrijfsruimten worden beschouwd >>
  • Ktg. Leeuwarden 31 december 1992, Prg. 1993, 3906
    Art. 1624 BW is niet van toepassing op een orthopedische instrumentmakerij. Geen ambachtsbedrijf. Het feit dat verder artikelen worden verkocht, maakt dat bedrijf nog niet tot een detailhandel in de zin van art. 7:290 BW;
  • Bedrijf ter fabricage van speciale elektronische apparatuur. Geen 1624-bedrijfsruimte. Ktg. Leiden 8 februari 1978, Prg. 1978, 1257, m.nt. A. Meisner;
  • Autoverhuurbedrijf met reparatiewerkplaats en benzinepomp. Geen 1624-bedrijfsruimte. Ktg. Leiden 6 augustus 1980, Prg. 1981, 1537, m.nt. H. van den Heuvel;
  • Rijschool met kantoor, leslokaal en bar. Geen 7:290 BWRb. Haarlem 17 februari 1993, Prg. 1993, 3380;
  • Begrafenisonderneming. Ktg. Leiden 24 december 1980, Prg. 1981, 1603, m.nt. H. van den Heuvel;
  • Bank. Geen 7:290 BW Ktg. Heerlen 15 april 1981, NJ 1981, 438;
  • Bioscoop. Geen 7:290 BW HR 22 juli 1976, NJ 1977, 6, m.nt. P. Zonderland;
  • Fietsenstalling is in beginsel geen 7:290 BW-ruimte. Samenhang met fietsenhandel zou dat anders kunnen doen zijn;
  • Fitnesscentrum; Geen 7:290 BW Rb. Haarlem 1 augustus 1989, Prg. 1989, 3150;
  • Manege: Geen kleinhandel, geen ambacht. Geen 290-bedrijfsruimte. Voor het publiek toegankelijke bar maakt dat niet anders.,Hof 's-Gravenhage 22 juni 1983, Prg. 1983, 2031;
  • Speelautomatenhal: geen 7:290 bedrijfsruimte. HR 27 februari 1987, NJ 1987, 532 (Siereveld/Bosbad Hoeven);
  • Sportterrein met opstallen (kleedruimte en kantine) is gebouwde onroerende zaak. Geen 7:290 BW ruimte omdat accent op sport en niet op uitoefening van bedrijf valt. HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209, m.nt. P.A. Stein (Theole);
  • Fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop. De oppervlakte van de fietsenstalling was het overheersend element, terwijl de toegankelijkheid van de verkoop/reparatieafdeling slechts was bereiken via de fietsenstalling of via en gewone voordeur met een steile trap; voorts ontbreekt een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling is onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren LJN: BI6413, gerechtshof Amsterdam, 200.013.296 ;
  • De achterzaal van een horecapand verhuurd voor het Golden Ten-spel is geen 1624-bedrijfsruimte. Pres. Rb. Arnhem 14 september 1984, KG 1984, 283;
  • Videotheek: het gaat hier vaak niet om de door de wet omschreven vormen van bedrijf: het kleinhandelsbedrijf, het restaurant- of cafébedrijf, de afhaal- en besteldienst en het ambachtsbedrijf. Het verhuurbedrijf valt daar niet zonder meer onder. Discussie kan bestaan als er een groot gedeelte van de omzet wordt gehaald uit de verkoop van zaken;
  • Zonnecentrum: Verhuur van zonnebanken is geen kleinhandelsbedrijf Ktg. Delft 4 februari 1999, WR 2000, 15;
  • Koffiekamer in rouwcentrum LJN: BH6976, Gerechtshof 's-Gravenhage, 105.006.444/02, C07 ;
  • Snookercentrum: een bedrijf dat voornamelijk is toegesneden op (het bieden van gelegenheid tot) snooker-sport valt niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte ( Arrest Hoge Raad van 12 mei 2006 LJN: AV6080, Hoge Raad , R05/7);
  • Zwembad valt niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte (Arrest Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT4548, Hoge Raad , R04/101HR ;
  • Kiosk in een zwembad met horecavoorziening en duikerbenodigdheden is dienstig en ondergeschikt aan dat verhuurde complex en wordt in overwegende mate gebruikt voor een ander doel dan de uitoefening van een bedrijf in de zin van 7:290 BW en valt derhalve niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte (Arrest Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT4548, Hoge Raad , R04/101HR .
  • De overeenkomst tot verhuring van een parkeerterrein wordt niet aangemerkt als 7:290 BW-bedrijfsruimte. Dat het parkeerterrein enige jaren met toestemming van de verhuurder is gebruikt voor verkoop van bloemen en planten maakt dit niet anders. Er is ook geen sprake van de absorptieregel (zie ook het onderdeel in dit hoofdstuk: “aanhorigheden”), die bij 7:290 BW-bedrijfsruimte behorende onroerende zaken onder deze regeling kan laten vallen, nu het benzinestation dat voorheen naast het parkeerterrein lag al enige jaren met de exploitatie was gestopt. Er was gesteld noch gesteld noch gebleken dat de verkoop van bloemen en planten de exploitatie van het parkeerterrein als kernactiviteit heeft vervangen. Voorts is de kantonrechter van oordeel, dat de enkele aanwezigheid van bestrating, hekken en lichtmasten niet tot de conclusie kan leiden dat het gehuurde als een gebouwde onroerende zaak moet worden bestempeld (LJN: BO9110, sector kanton rechtbank Haarlem, 491453/VV EXPL 10-324 ).
  • Haven en oever geen 7:290 BW-bedrijfsruimte. Het gehuurde, bestaande uit een deel van de haven, een watergedeelte en een aansluitend terrein tussen loods en haven, is geen bedrijfsruimte in de zin van afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is geen sprake van een gebouwde onroerende zaak. Verder is er geen sprake van voorzieningen, inhoudende verhuurde ruimtes met voor het publiek toegankelijke lokalen; geen overwegende betekenis aan aanwezige bedrijfsruimten ( LJN: BO8982, voorzieningenrechter rechtbank Groningen, 122466/KG ZA 10-426 ).
  • Museum is 7:230a BW bedrijfsruimte. De kernactiviteit betreft "het zijn van een museum". Het exploiteren van een museumwinkel is ondergeschikt en hoogstens ondersteunend aan die kernactiviteit ( LJN: BW1534, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1271549 ).

5. Publiek toegankelijk lokaal >>

Als aan de onder punten 1 tot en met 4 genoemde kenmerken is voldaan moet worden beoordeeld of er sprake is van een verkooppunt voor rechtstreekse levering van zaken aan het publiek.

5a. Publiek toegankelijk lokaal hoeft geen besloten karakter te hebben >>

Volgens een uitspraak van de Hoge Raad van 23 september 1983, NJ 1984, 309 (Staat/Koopman) blijkt dat met een 'voor het publiek toegankelijk lokaal' in de wettekst slechts bedoeld is 'een voor het publiek toegankelijke ruimte'. Het gaat hierbij om een verkooppunt ten opzichte van het publiek. Lokaal en ruimte worden min of meer onder dezelfde betekenis gebruikt. De Hoge Raad zet dit letterlijk in het volgende fragment in deze uitspraak: '… tot uitdrukking heeft gebracht dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek moet zijn. Het is derhalve niet juist als vereiste te stellen dat er een besloten lokaal of ruimte moet zijn'.
De rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, heeft in haar vonnis van 14 februari 2012 ( LJN: BV7350, sector kanton rechtbank Assen, 323697\CV EXPL 11-5467 ) in het kader van een vordering tot indeplaatsstelling, eerst moeten beoordelen of er sprake was van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. In het kader van deze beoordeling werd onder meer vastgesteld dat het gehuurde beschikt over een voor het publiek op reguliere openingstijden toegankelijke ruimte waarin de kasten en schuifdeuren worden gemaakt alsmede worden getoond en verkocht aan particulieren. Ten behoeve van het sluiten van een koopovereenkomst is een verkoopbalie ingericht. Deze inrichting is door de huurder bij het aangaan van de huur met medeweten en instemming van de verhuurder aangebracht. Voorts is het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf gericht op het aan particulieren verkopen van door de huurder zelf op maat gemaakte schuifdeuren en kasten. De kantonrechter ging ervan uit dat de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst was het exploiteren van een ambachtsonderneming dan wel een detailhandelsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW. Deze uitspraak ligt in de lijn met bovengenoemde uitspraak van de Hoge Raad van 23 september 1983.

Het gerechtshof te ’s-Gravenhage besliste in haar arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BR1898, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.080.449/01 ) dat er aanzien van een pizzabesteldienst geen sprake was van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. In het huurcontract stond als bestemming: “cateringsbedrijf (het bezorgen van maaltijden)”. De huurder had in het handelsregister eenzelfde bedrijfsomschrijving laten op nemen. Door de huurder was gesteld dat er geen publiektoegankelijk lokaal aanwezig was en dat de pizza’s buiten het gehuurde werden bezorgd en afgerekend. Uit de in de procedure overgelegde gegevens werd niet aannemelijk gemaakt dat zich in het gehuurde een publiek toegankelijk lokaal bevond, zodat het gehuurde niet als 7:290 BW-bedrijfsruimte kon worden beschouwd.

Indien overigens aan de gestelde criteria is voldaan, is een gebrekkige toegankelijkheid geen reden om niet van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uit te gaan, tenzij duidelijk is dat elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt (HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103 Drukkerij de Schinkel). Deze uitspraak had betrekking op een ambachtsbedrijf. De publieke functie was echter beperkt want niet meer dan 20% van de omzet werd behaald met particulier drukwerk, zoals geboortekaartjes. Voor toepasselijkheid van deze bepaling is het dus niet van belang dat het publiek zich "in relevante mate bij de onderneming vervoegt voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten". Een dergelijke eis zou tot gevolg hebben dat een beginnende onderneming, die nog relatief weinig klanten heeft, buiten de bescherming van artikel 7:290 BW zou kunnen vallen. Misbruik van deze regeling kan worden voorkomen als komt vast te staan dat "elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt".

Met dit criterium kan misbruik door ondernemingen worden voorkomen die geen artikel 7:290 BW bedrijven zijn en die zich bijvoorbeeld op industrieterreinen bevinden. Overigens lijkt hiervan geen sprake als in het huurcontract met een dergelijke activiteit geen rekening is gehouden en de huurder zowel tegen de bestemming in het huurcontact als tegen gemeentelijke verordeningen in gaat. De huurder schiet dan toerekenbaar tekort en kan daarmee ontbinding van de huurovereenkomst riskeren.

De rechtbank Arnhem besliste in haar uitspraak van 6 maart 1986 (Rb. Arnhem 6 maart 1986, NJ 1987, 783) in dezelfde zin. Vraag was of een winkel-in-winkel constructie (gehuurde ruimte in supermarkt) tot de werkingsfeer van artikel 7:290 BW zou horen, omdat er niet sprake zou zijn van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan. De Hoge Raad verwerpt de stelling dat het verhuurde vloeroppervlak als zodanig niet kan worden aangeduid als gebouwd onroerend goed noch als gedeelte van een groter geheel van gebouwd onroerend goed. Een dergelijke beperking van de werkingssfeer van artikel 7:290 BW tot verhuur van zelfstandige, afgescheiden bedrijfsruimte kan volgens de Hoge Raad noch uit de tekst van de wet, noch uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid.

Zoals hiervoor besproken geldt deze eis niet voor het hotel en het kampeerbedrijf. Bij deze regeling is in het bijzonder gedacht aan detailhandel en ambachtsbedrijven. De plaatsgebondenheid speelt een belangrijke rol. Klanten moeten het bedrijf bezoeken om goederen en/of diensten af te nemen.

De kern van de uitspraak HR 6 februari 1987, NJ 1987, 979 (Tanke/Jawiki) is dat het voor de eis dat er 'een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening' aanwezig moet zijn van belang is dat 'er een verkooppunt ten opzichte van het publiek is'. Een bijzondere inrichting is daarvoor geen vereiste. Hiermee werd een uitspraak van een rechtbank gesanctioneerd waarin was gesteld dat er voor toepasselijkheid van artikel 7:290 BW een zodanig te herkennen inrichting om klanten te ontvangen aanwezig moet zijn, wat dus door de Hoge Raad als onjuist is beoordeeld. Als daarentegen elke bedoeling bij de ondernemer ontbreekt om publiek te ontvangen, dan is er geen sprake van 7:290 BW-bedrijfsruimte. Het maakt dan niet uit of de werkzaamheden als ambacht aangemerkt kunnen worden.

Dit standpunt (HR 6 februari 1987, NJ 1987, 979 (Tanke/Jawiki) brengt met zich mee dat de voor het publiek bestemde ruimte niet gelegen hoeft te zijn in het gebouw, maar direct daarvoor gelegen kan zijn. Dit kan bijvoorbeeld van toepassing zijn als het publiek vanuit het gebouw wordt bediend aan een loket. De eis die de wet stelt is dus concreet dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek moet zijn. De aanwezigheid van een besloten lokaal of ruimte behoort daarom niet tot deze eis. (HR 23 september 1983, NJ 1984, 309 (Staat/Koopman). Dit verkooppunt hoeft niet tot het gehuurde te behoren. Als dit verkooppunt een onderdeel van een groter geheel vormt waarvan de delen onlosmakelijk met elkaar (het gehuurde en niet gehuurde deel) zijn verbonden, dan is ook aan de voorwaarde voldaan (Ktg. Amsterdam, 7 mei 1997, WR 1997, 86).
Een koffiekamer in een rouwcentrum kan vanwege het besloten karakter niet als 7:290-bedrijfruimte worden aangemerkt. Volgens een arrest van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 10 februari 2009 LJN: BH6976, gerechtshof 's-Gravenhage, 105.006.444/02, C07 werd hierover het volgende beslist: de dienstverlening betreffende rouwplechtigheid is feitelijk slechts gericht op groepen die in die zin besloten zijn dat de tot die groep behorende personen direct daarvoor een begrafenis-, crematie of herdenkingsplechtigheid in het rouwcentrum hebben bijgewoond. Een willekeurige toerist in vrijetijdskleding wordt niet geacht binnen te lopen en tegen contante betaling een consumptie te bestellen, te gebruiken en te betalen, laat staan dit te doen terwijl er gecondoleerd wordt. Er kan daarom geen sprake zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal.

5b. Staat selectie van publiek aan het begrip van 7:290 BW in de weg? >>

Toegankelijk voor publiek moet worden gezien als een ruimte waar het publiek naar vrije keuze in en uit kan lopen. Dit betekent niet dat het publiek niet geselecteerd mag worden. Voor een kantine van bedrijven is de kantine veelal geen publiek toegankelijk lokaal (slechts voor personeel toegankelijk) terwijl er op een voetbalveld wel van een publiek toegankelijk lokaal kan worden gesproken. Om deze reden mag een exploitant van een uitspanning in een zwembad zich ook tot de artikel 7:290 BW ruimte rekenen. De overwegingen zijn onder meer dat het zwembad in beginsel voor iedereen toegankelijk is. Verder is het bad gedurende zeven dagen per week minimaal 10 uren per dag geopend, zodat dit voor de toegankelijkheid geen beletsel is. Het heffen van entreegeld doet op zich aan de publieke toegankelijkheid niets af. (Rb. Amsterdam, 17 juli 1985, NJ 1986, 469).

Soortgelijke overwegingen paste het Hof te 's-Gravenhage ook toe in haar arrest van 8 januari 1987 ( NJ 1988, 619) waarin aan de orde werd gesteld of een koffieshop in een ziekenhuis tot artikel 7:290 BW ruimte gerekend kan worden. De kern van de uitspraak luidt onder meer dat de bezoekers van het ziekenhuis weliswaar een beperkte klantenkring impliceert, maar dat feitelijk iedereen kan binnenkomen en van de koffiecorner gebruik kan maken. Dat het ziekenhuis buiten de vastgestelde openingstijden is gesloten, acht het Hof niet relevant aangezien openings- en sluitingstijden niet beslissend zijn voor de vraag of een bedrijfsruimte voor het publiek toegankelijk is, nu immers een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW niet op alle tijden geopend behoeft te zijn.

Bij het Mediapark te Hilversum is een lunchvoorziening voor alle bedrijven en bezoekers gevestigd. Het park is afgesloten en bij de toegang staan verbodsborden voor onbevoegden. Het is een omvangrijk complex van bedrijfsgebouwen waar op werkdagen bijzonder veel personeelsleden en bezoekers verblijven. Dit gegeven ontneemt het restaurant het karakter van beslotenheid, ook al ziet het er uit als een kantine en is het gevestigd in een kantoorgebouw (Ktg. Hilversum 27 juni 2000, WR 2001, 54).

Aanhorigheden >>

Als een gebouw met omliggende grond of zelfs met nabijliggende grond bij één contract wordt verhuurd, ligt het voor de hand dat de grond het juridisch lot van het gebouw volgt. Soms is die samenhang minder duidelijk. Grond die elders ligt, maar rechtstreeks dient aan de artikel 7:290 BW bedrijfsruimte moet ook als zodanig worden gekwalificeerd (Kamerstukken I 1970/71, 8875, nr. 14b).

Wat zijn de huurrechten van de eigenaar van een tankstation (artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) als er grond ten behoeve van dit tankstation wordt gehuurd? In de beschikking van 27 oktober 2009 van het gerechtshof te 's-Gravenhage LJN: BL2400, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.038.836/01 besliste het hof dat hier geen sprake was van 290-bedrijfsruimte. Het hof overweegt in rechtsoverweging 7 als volgt: "bij bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW in elk geval dient te gaan om een verhuurde (bedrijfs)ruimte. De tankshop van de huurder is naar het oordeel van het hof niet aan te merken als of gelijk te stellen met een verhuurde (bedrijfs)ruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW omdat deze in eigendom toebehoort aan de huurder. Nu de tankshop niet gekwalificeerd kan worden als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zijn de door de huurder van de gemeente gehuurde percelen grond ook niet aan te merken als ‘de bij het een en ander behorende grond’ in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW".
Het is dus volgens het hof voor connexiteit tussen de grond en het bedrijfsgebouw van belang dat de zaak waarnaar voor deze verbinding wordt gewezen in ieder geval onder het huurregime van 7:290 BW valt. Deze uitspraak lijkt voor de hand te liggen, omdat de door de huurder gewenste opwaardering van het huurregime van het perceel grond naar 7:290 BW-bedrijfsruimte niet kon worden aangehaakt aan een reeds bestaande huurovereenkomst conform het laatst gemelde regime.

Voor alle duidelijkheid: een ongebouwde onroerende zaak valt niet onder de regeling van artikel 7:290 BW (met uitzondering van het kampeerbedrijf) ook als deze onroerende zaak verder aan de eisen van dit huurregime voldoet.

Afhankelijke woning >>

Het kan hier gaan om woonruimte die op zichzelf voldoet aan de definitie van artikel 7:233 BW.
De afhankelijke woning staat door de bouwkundige constructie niet los van de bedrijfsruimte. Vaak kan de bewoner niet zonder gebruik van de bedrijfsruimte te maken in de woning komen. Het gebruik van de afhankelijke woning door een ander dan de bedrijfsmatige huurder stuit vaak op praktische bezwaren (bijvoorbeeld indien de gebruiker van deze woning de woning slechts via een met alarm beveiligde ruimte betreden. Voor deze woning is de regeling van artikel 7:290 BW e.v. van toepassing. Dit betekent dat de gebruiker van deze ruimte geen beroep op de artikelen 7:233 BW e.v. kan doen. Het gebruik van deze ruimte eindigt dan ook met het gebruik van de bedrijfsruimte.

Verder worden voor het feitelijk gebruik van de huurder van bedrijfsruimte (dus van de aanwezigheid van de afhankelijke woning) de volgende omstandigheden genoemd die het noodzakelijk maken om de woning te bewonen:

  • Wordt de woning door een willekeurige derde of door een werknemer van het bedrijf bewoond?
  • Is er door de verhuurder een totaalprijs voor de winkel en woning overeengekomen?
  • Zijn er feitelijke bezwaren om het gehuurde los van de bedrijfsruimte te verhuren?( bijvoorbeeld over en weer geluidsoverlast)
  • Zijn de bedrijfsruimte en de winkel op dezelfde of eigen energiemeters aangesloten?
  • Is de woning intern met de winkel verbonden?
In de zaak HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 was er een winkelruimte met een bovenwoning gehuurd. Bij beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder was deze van mening dat er sprake was van een afhankelijke woning. De Hoge Raad was echter een andere mening toegedaan. Er was ook in deze situatie sprake van een zelfstandige woning, omdat de woning ook zelfstandig verhuurd had kunnen worden zonder rechtstreeks verband met de bedrijfsruimte te hebben. Verder kon de Hoge Raad uit de feiten herleiden dat de aanwezigheid van de woning niet bijdroeg aan de exploitatie van de bedrijfsruimte. Bovendien was er een aparte rechtstreekse opgang naast de woning. Door dit feitencomplex vond de Hoge Raad dat er niet en zodanig economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woning aanwezig was dat er van een onzelfstandige woning kon worden gesproken. Voor een antwoord op de vraag of er al dan niet van een afhankelijke woning kan worden gesproken is de partijbedoeling niet van belang. Het Gerechtshof te 's-Gravenhage sluit in haar arrest van 16 december 2005 LJN: AU9632, Gerechtshof 's-Gravenhage , C05/386 KG aardig aan op deze richtlijn van de Hoge Raad (zie met name rechtsoverwegingen 9 tot en met 11) en besliste in dit arrest dat er geen sprake was van een afhankelijke woning.

Valt een bedrijfsruimte niet onder de regeling van artikel 7:290 BW (bijvoorbeeld bij woning praktijkruimte arts), dan is het de vraag of het geheel als woonruimte aangemerkt kan worden. Volgens de Hoge Raad moet een dergelijke ruimte niet als woonruimte worden aangemerkt als partijen het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning hebben gebruikt.

Huurprijs van de afhankelijke woning >>

De huurprijs van de afhankelijke woning volgt de huurprijs van de bedrijfsruimte. Er is dus geen plaats voor jaarlijkse huurverhogingen, die voor woningen doorgaans van toepassing is.

Onderverhuring van de afhankelijke woning >>

Bij onderverhuring van de afhankelijke woning door de huurder aan een derde kan er bij opzegging van de huurovereenkomst door de hoofdhuurder een enorm probleem ontstaan. Als de woning als afhankelijke woning is aangemerkt, dan kan de huurder deze woning niet onttrekken uit dit regime door deze als zelfstandige woning op grond van artikel 7:233 BW onder te verhuren. Bij opzegging van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte volgt de woonruimte het lot van de bedrijfsruimte, zelfs als deze woning afzonderlijk als zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW moet worden aangemerkt. De onderverhuurder zal niet meer in staat zijn de afhankelijke woning aan de onderhuurder ter beschikking te stellen en daardoor toerekenbaar tekortschieten, zodat hij schadevergoeding verschuldigd is (artikel 7:203 BW in verband met artikel 6:74 BW). De onderhuurder kan geen beroep op de huurbescherming van artikel 7:269 BW doen.

Tweede huurovereenkomst>>

Ook als er sprake is van twee aparte overeenkomsten (een voor de bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van het ambachtsbedrijf en een voor de opslag van producten ten behoeve van dat ambachtsbedrijf) kan het zo zijn dat de tweede overeenkomst vanwege het verband met de eerste overeenkomst onder artikel 7:290 BW valt. Wel moet er dan sprake zijn van dezelfde verhuurder die beide ruimten verhuurt (RB Amsterdam 21 juni 1978, Prg 1978, 1304).

Updates>>