All-in huurprijzen

All-in huurprijzen

Inleiding>>

Er is sprake van een all-in huurprijs als partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden. Het duidelijk onderscheid tussen de huurprijs (gebruikskosten voor het gebruik van de gehuurde ruimte) en de servicekosten (verbruikskosten ten aanzien van de verleende diensten) dat de wetgever in artikel 7:237 BW maakt, ontbreekt dus bij een all-in huurprijs.
Onder bijzondere omstandigheden is het aannemelijk dat er in het kader van verhuring van woonruimte meubilair beschikbaar is gesteld, waarbij voor het gebruik hiervan geen kosten in rekening worden gebracht. Door toepassing van deze constructie is er niet sprake van een all-in huurprijs. Hoewel het doorgaans niet zonder meer geloofwaardig is dat een verhuurder om niet meubilair ter beschikking stelt, kan hier onder bijzondere omstandigheden toch van uit worden gegaan. In het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 23 december 2011 ( LJN: BW2445, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1229748) werd beslist dat er in het kader van een huurovereenkomst, waarbij meubilair ter beschikking werd gesteld, sprake was van een overeengekomen kale huurprijs in plaats van een all-in huurprijs. De rechtbank beschreef in haar vonnis onder rechtsoverweging 4.7 de omstandigheden waardoor aannemelijk was dat de verhuurder een kale huurprijs had berekend, ondanks het feit dat er meubilair ter beschikking was gesteld. De verhuurder kreeg namelijk zijn woning niet verkocht. Hij wenste zijn woning te verhuren om zijn doorlopende betalingsverplichtingen met betrekking tot de woning na te komen. De rechtbank vond het niet onaannemelijk dat de verhuurder onder deze omstandigheden het meubilair in de woning gratis ter beschikking had gesteld aan de huurder. Het doel van verhuring van de woning vanuit de verhuurder gezien was immers inkomen uit het huis halen. Dit doel bereikte de verhuurder niet (in ieder geval minder snel) als hij te hoge (financiële) eisen aan een potentiële huurder zou stellen. De aanwezigheid van inboedel kan voor een huurder die op korte termijn en voor korte duur een huis nodig heeft, in combinatie met het feit dat hij niet ‘het volle pond’ betaalt, een extra reden zijn om het huis te willen huren. Door deze argumentatie was de rechter van mening dat er niet sprake was van een all-in huurprijs.

Bij all-in huurprijs is geen verhoging van de huurprijs en/of servicekosten mogelijk >>

Een verhoging van de huur is slechts mogelijk als er in de huurovereenkomst onderscheid is gemaakt tussen het aandeel van het totaalbedrag dat de huurder moet betalen voor de “kale huurprijs” en het aandeel dat betaald dient te worden voor de servicekosten. Door het ontbreken van dit onderscheid kan dus de huurprijs niet kan worden verhoogd. Het aandeel van de servicekosten is ook niet bekend, zodat een naheffing bij afwezigheid van een overeengekomen voorschot servicekosten ook niet kan worden berekend. Er kan aldus geen geliberaliseerde woonruimte woonruimte met een all-in huurprijs worden verhuurd. Er kan immers geen onderscheid worden gemaakt tussen de overeengekomen huurprijs en het voorschot aan servicekosten.

Verzoek van huurder/verhuurder om all-in huurprijs te splitsen >>

Verzoek verhuurder
De verhuurder kan dit verzoek alleen doen als de overeengekomen prijs lager is dan 55 % van de door de wet vastgestelde maximale huurprijs. Als de huurcommissie bij vaststelling van de kale huurprijs tot oordeel komt dat de huurprijs ook op het 55 % niveau boven de liberalisatiegrens ligt, dan is er sprake van een geliberaliseerde huurprijs. In dat geval zal de huurcommissie zich alsnog onbevoegd moeten verklaren. De huurcommissie is immers niet bevoegd uitspraak te doen als er sprake is van een geliberaliseerde huurprijs.

Verzoek huurder
Als er een all-in huurprijs is overeengekomen, dan is er geen kale huurprijs tussen partijen overeengekomen en kan de huurcommissie dus altijd worden gevraagd om de kale huurprijs vast te stellen. Volgens artikel 7:258 BW kan de huurder de huurcommissie dus altijd verzoeken om de hoogte van de huurprijs en de hoogte van het voorschotbedrag vast te stellen. Dit kan de huurder doen door middel van dit formulier. Op basis van het puntenwaarderingsstelsel mag de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte niet meer bedragen dan de huurprijs die behoort bij dit aantal punten. In de praktijk berekenen verhuurders vaak een percentage van de geldende de maximumhuurprijs als huurprijs). De tabel waaruit u de huurprijs van zelfstandige woningen af kunt leiden treft u aan op Huurgeschil.nl. Uiteraard zijn deze formulieren ook te downloaden van de site van de huurcommissie. U dient er op attent te zijn dat de huurcommissie bij splitsing van de huurprijs uitgaat van twee procedures (verlaging van de huurprijs en splitsing van de huurprijs). U bent dan twee maal € 25 verschuldigd.

Alvorens een verzoek tot splitsing van de huur te doen wordt de huurder door de huurcommissie geadviseerd een voorstel tot huurverlaging naar de verhuurder te sturen. Het formulier dat de huurder moet gebruiken om een voorstel naar de verhuurder te doen tot verlaging van de huurprijs treft de huurder hier aan. De tabel waaruit u de huurprijs van zelfstandige woningen af kunt leiden treft de huurder hier aan. De tabel kan de huurder gebruiken om de huurprijs van de woning te bepalen aan de hand van de berekende punten.

Splitsing huurprijs niet mogelijk bij collectieve overeenkomsten
Een verzoek om de huurprijs te splitsen is alleen mogelijk als er een individueel huurcontract tussen de huurder en de verhuurder is gesloten. Als er geen individueel huurcontract is gesloten, dan is splitsing van de huurprijs niet mogelijk. Deze laatste situatie doet zich voor als er vanuit bijvoorbeeld de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) ten behoeve van de verzorging van ouderen een all-incontract wordt gesloten. De jurisprudentie heeft deze mogelijkheid ook erkend (zie het hoofdstuk De afrekening servicekosten).. De rechter acht het niet onredelijk dat een verzorgingscomplex een pakket diensten in het kader van de verzorging aanbiedt waarvoor de gebruiker moet betalen, ook als de individuele gebruiker van een gedeelte van deze diensten geen gebruik maakt. Deze zorg wordt vanuit een bepaalde visie door de zorginstelling aangeboden. Als de gebruiker van deze diensten geen gebruik wenst te maken, dan moet men voor dit wooncomplex niet kiezen. Dit brengt met zich mee dat er voor de gebruiker wel een keuze moet zijn. Als er in een bepaalde omgeving maar één aanbieder is, dan moet er meer ruimte voor andere aanbieders komen. De motivatie voor dit standpunt is onder meer dat het bouwen van een woonzorgcomplex hoge investeringen met zich meebrengt en dat het gebruik van het wooncomplex hogere exploitatiekosten met zich meebrengt (recreatiezalen, brede gangen, altijd aanwezige zorg).

De woning zou te duur worden als de kosten terugverdiend zouden moeten worden via de huurprijs of servicekosten. De zorgaanbieder (het wooncomplex) financiert deze kosten onder voorwaarde dat zij wel de zorgverlening kan verlenen die zij in het zorgpakket heeft aangeboden. De zorgaanbieder moet immers haar kosten terug kunnen verdienen. De conclusie is dus dat dit soort all-incontracten door de huurcommissie niet kan worden gesplitst in een kale huurprijs en een onderdeel servicekosten.

Motivatie om de huurprijs te laten splitsen >>

De huurcommissie kan alleen een oordeel geven over de betalingsverplichting van de verhuurder als de overeengekomen prijs is gesplitst in een huurprijs en een voorschot servicekosten. Met artikelen 7:258 BW jo artikel 17 UHWH heeft de wetgever beoogd de huurder een simpele handreiking te doen ter vaststelling van de huurprijs en de servicekosten, door de huurprijs te bepalen op 55 % van de maximale huurprijsgrens en het voorschot servicekosten te bepalen op 25 % van die huurprijs. Veel verhuurders zien dit als een sanctie. Als er immers een woning is verhuurd voor € 800,00 all-in waarvan de maximum huurprijs opgrond van het punten waarderingsstelsel berekend zou worden op € 600,00, dan brengt de huurcommissie een huurprijs van 55 % van € 600,00 in rekening. Dit is dus een flinke aderlating!

Dit kan als een boete worden gezien. Deze boete is mogelijk in strijd met de richtlijn van de Europese Economische Gemeenschap (Richtlijn 93/13/EEG) en kan onder omstandigheden voor matiging in aanmerking komen als er sprake is van disproportionaliteit van het beding. Een beroep op de Europese Richtlijn is niet nodig als de nationale wet het recht op matiging voldoende regelt. Het lijkt hier echter dat de “straf” voor het sluiten van een all-inhuur overeenkomst door de wet wordt gefaciliteerd Noot 5a.

Splitsing van de all-in huurprijs is noodzakelijk om de servicekosten te berekenen >>

Wanneer bij de acceptatie door de huurcommissie van het servicekostenverzoekschrift blijkt dat er kennelijk een all-in huurprijs is overeengekomen, kan de huurcommissie noch uitspraak doen omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten noch omtrent de redelijkheid van de hoogte van het voorschotbedrag. Bij een all-in huurprijs is immers niet duidelijk hoeveel de huurder aan voorschot betaalt. Een verhuurder kan noch de huurprijs, noch de servicekosten verhogen als er een all-in huurprijs is afgesproken. Het is immers niet duidelijk welke kale huurprijs of welk voorschotbedrag aan servicekosten in rekening zijn gebracht. Het verzoek zal worden afgedaan met een voorzittersuitspraak waarbij de huurder en de verhuurder worden gewezen op de procedure ex artikel 7:258 BW. Bij een all-in huurprijs moet de huurcommissie dus eerst de huurprijs splitsen, waarna de huurcommissie een oordeel kan geven over de huurprijs en/of het betaalde voorschotbedrag aan servicekosten.

Updates>>

  • 18 mei 2012. Kale huurprijs en geen all-in huurprijs overeengekomen. Vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 23 december 2011 ( LJN: BW2445, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1229748);
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012.