All-in huurprijzen

All-in huurprijzen

Inleiding>>

Er is sprake van een all-in huurprijs als partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden. Het duidelijk onderscheid tussen de huurprijs (gebruikskosten voor het gebruik van de gehuurde ruimte) en de servicekosten (verbruikskosten ten aanzien van de verleende diensten) dat de wetgever in artikel 7:237 lid 3 BW maakt, ontbreekt dus bij een all-in huurprijs.
In de huurprijsregelgeving is contractsvrijheid het uitgangspunt. Met de gewijzigde redactie van artikel 7:258 BW (juli 2014) wordt door de wetgever beoogd verder aan te sluiten bij dit algemene beginsel van contractsvrijheid. Dit betekent dat partijen zelf in eerste instantie op basis van door hen te bepalen criteria tot een huurprijsvaststelling of huurprijswijziging kunnen komen. De huurder of verhuurder kan hiertoe een voorstel doen. Een huurder en een verhuurder beoordelen een door één van hen gedaan voorstel tot splitsing van de all-in prijs dan ook in beginsel zelf. Dus de huurprijs kan op initiatief van beide partijen en in onderlinge overeenstemming worden aangepast.
Indien partijen geen overstemming bereiken, kan slechts de huurder een geschil over de all-in prijs aan de Huurcommissie voorleggen. Een door de verhuurder gedaan voorstel tot splitsing van de huurprijs past dus wel in het systeem van de wet. Als partijen in onderling overleg niet tot overeenstemming komen kan slechts de huurder de Huurcommissie een verzoek tot splitsing doen. Een door de verhuurder gedaan voorstel tot splitsing van de huurprijs zal geen effect hebben als de huurder niet instemt met dit voorstel.
In dit hoofdstuk wordt verder uitgewerkt op welke wijze er verder gehandeld dient te worden als partijen niet tot overeenstemming komen over een gewijzigde huurprijs. Verder worden de verschillende manieren van aanpassing van de huurprijs besproken. De huurprijs kan worden gesplitst op verzoek van de huurder op grond van de artikelen 7:258 BW en artikel 17 UVWH. De huurprijs kan ook ambtshalve door de Huurcommissie worden aangepast op grond van bijvoorbeeld artikel 7:257 BW (huurverlaging als gevolg van gebreken) en artikel 17a UVWH. Een verzoek tot splitsing van de huurprijs voorafgaande aan een verzoek tot huurverlaging is door deze regeling niet meer nodig. Dit voorkomt het voeren van twee procedures over dezelfde kwestie.

Onder bijzondere omstandigheden is het aannemelijk dat er in het kader van verhuring van woonruimte meubilair beschikbaar is gesteld, waarbij voor het gebruik hiervan geen kosten in rekening worden gebracht. Door toepassing van deze constructie is er niet sprake van een all-in huurprijs. Hoewel het doorgaans niet zonder meer geloofwaardig is dat een verhuurder om niet meubilair ter beschikking stelt, kan hier onder bijzondere omstandigheden toch van uit worden gegaan. In het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 23 december 2011 ( LJN: BW2445, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1229748) werd beslist dat er in het kader van een huurovereenkomst, waarbij meubilair ter beschikking werd gesteld, sprake was van een overeengekomen kale huurprijs in plaats van een all-in huurprijs. De rechtbank beschreef in haar vonnis onder rechtsoverweging 4.7 de omstandigheden waardoor aannemelijk was dat de verhuurder een kale huurprijs had berekend, ondanks het feit dat er meubilair ter beschikking was gesteld. De verhuurder kreeg namelijk zijn woning niet verkocht. Hij wenste zijn woning te verhuren om zijn doorlopende betalingsverplichtingen met betrekking tot de woning na te komen. De rechtbank vond het niet onaannemelijk dat de verhuurder onder deze omstandigheden het meubilair in de woning gratis ter beschikking had gesteld aan de huurder. Het doel van verhuring van de woning vanuit de verhuurder gezien was immers inkomen uit het huis halen. Dit doel bereikte de verhuurder niet (in ieder geval minder snel) als hij te hoge (financiële) eisen aan een potentiële huurder zou stellen. De aanwezigheid van inboedel kan voor een huurder die op korte termijn en voor korte duur een huis nodig heeft, in combinatie met het feit dat hij niet ‘het volle pond’ betaalt, een extra reden zijn om het huis te willen huren. Door deze argumentatie was de rechter van mening dat er niet sprake was van een all-in huurprijs.

Splitsing huurprijs niet mogelijk bij collectieve overeenkomsten
Een verzoek om de huurprijs te splitsen is alleen mogelijk als er een individueel huurcontract tussen de huurder en de verhuurder is gesloten. Als er geen individueel huurcontract is gesloten, dan is splitsing van de huurprijs niet mogelijk. Deze laatste situatie doet zich voor als er vanuit bijvoorbeeld de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) ten behoeve van de verzorging van ouderen een all-incontract wordt gesloten. De jurisprudentie heeft deze mogelijkheid ook erkend (zie het hoofdstuk De afrekening servicekosten).. De rechter acht het niet onredelijk dat een verzorgingscomplex een pakket diensten in het kader van de verzorging aanbiedt waarvoor de gebruiker moet betalen, ook als de individuele gebruiker van een gedeelte van deze diensten geen gebruik maakt. Deze zorg wordt vanuit een bepaalde visie door de zorginstelling aangeboden. Als de gebruiker van deze diensten geen gebruik wenst te maken, dan moet men voor dit wooncomplex niet kiezen. Dit brengt met zich mee dat er voor de gebruiker wel een keuze moet zijn. Als er in een bepaalde omgeving maar één aanbieder is, dan moet er meer ruimte voor andere aanbieders komen. De motivatie voor dit standpunt is onder meer dat het bouwen van een woonzorgcomplex hoge investeringen met zich meebrengt en dat het gebruik van het wooncomplex hogere exploitatiekosten met zich meebrengt (recreatiezalen, brede gangen, altijd aanwezige zorg).

De woning zou te duur worden als de kosten terugverdiend zouden moeten worden via de huurprijs of servicekosten. De zorgaanbieder (het wooncomplex) financiert deze kosten onder voorwaarde dat zij wel de zorgverlening kan verlenen die zij in het zorgpakket heeft aangeboden. De zorgaanbieder moet immers haar kosten terug kunnen verdienen. De conclusie is dus dat dit soort all-incontracten door de huurcommissie niet kan worden gesplitst in een kale huurprijs en een onderdeel servicekosten.

Bij all-in huurprijs is geen verhoging van de huurprijs en/of servicekosten mogelijk >>

Een verhoging van de huur is slechts mogelijk als er in de huurovereenkomst onderscheid is gemaakt tussen het aandeel van het totaalbedrag dat de huurder moet betalen voor de “kale huurprijs” en het aandeel dat betaald dient te worden voor de servicekosten. Door het ontbreken van dit onderscheid kan dus de huurprijs niet kan worden verhoogd. Het aandeel van de servicekosten is ook niet bekend, zodat een naheffing bij afwezigheid van een overeengekomen voorschot servicekosten ook niet kan worden berekend. Er kan aldus geen geliberaliseerde woonruimte met een all-in huurprijs worden verhuurd, althans er kan niet zonder meer worden beoordeeld of woonruimte als geliberaliseerde woonruimte is verhuurd. Er kan immers geen onderscheid worden gemaakt tussen de overeengekomen huurprijs en het voorschot aan servicekosten. Pas na splitsing van de all-in huurprijs in een bedrag aan servicekosten en huur kan worden vastgesteld dat de overeengekomen huurprijs boven het niveau van de liberalisatiegrens komt. De huurprijs zal echter dan doorgaans onder de liberalisatiegrens worden vastgesteld, omdat door de Huurcommissie de huurprijs op grond van de artikel 17 UVWH en artikel 17a UVWH zal worden vastgesteld op 55% van de overeengekomen huurprijs

Verzoek van huurder/verhuurder om all-in huurprijs te splitsen >>

Verzoek huurder
Een voorstel tot splitsing van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten moet volgens artikel 7:258 BW schriftelijk worden gedaan.
Pas als de verhuurder niet akkoord gaat kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden om huurprijs en de servicekosten en eventuele nutsvoorzieningen te splitsen. Het voorstel moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten schriftelijk worden gedaan.
Het door de huurder gedane voorstel moet de volgende gegevens te vermelden (zie Modelbrief splitising all-in huur:

  1. de geldende prijs;
  2. de voorgestelde huurprijs;
  3. het voorgestelde voorschot van kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten, en
  4. de voorgestelde dag van ingang van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.
Indien de verhuurder niet instemt met het door de huurder gedane voorstel, dan kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop dit voorstel had moeten ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (zie Verzoek splitsing all-in huur) .
Een redelijk voorstel lijkt in ieder geval de overeengekomen all-in huurprijs te splitsen in een kale huurprijs belopende 55% van de overeengekomen all-in huurprijs en deel servicekosten belopende 25% van de all-in huurprijs. De Huurcommissie gaat hier immers ook van uit gezien het gestelde in artikel 17 UVWH.
De Huurcommissie stelt de huurprijs vast en, voor zover nodig, het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Uit de letter van de wet lijkt het alsof alleen de huurder dit voorstel kan doen. Uit de kamerstukken die naar aanleiding van deze wettelijke regeling zijn geproduceerd blijkt echter dat de verhuurder dit voorstel ook kan doen, doch dat de huurder slechts de Huurcommissie in kan schakelen als partijen niet tot overeenstemming komen . Voor de huurder is het dus van belang het voorstel in te kleden conform de door de wet gestelde eisen, omdat de Huurcommissie zich onbevoegd kan verklaren als het voorstel niet aan deze eisen voldoet. Aangezien de verhuurder toch niet op basis van deze regeling de Huurcommissie in kan schakelen, lijkt het voor de verhuurder niet zonder meer van belang het voorstel in te kleden als voorgeschreven in artikel 7:258 BW.
Als de huurder binnen de genoemde termijn van zes weken niet de Huurcommissie inschakelt, dan zal de huurder opnieuw een voorstel moeten doen alvorens de Huurcommissie in te kunnen schakelen.

Verzoek verhuurder
De verhuurder kan dit verzoek alleen doen als de overeengekomen prijs lager is dan 55 % van de door de wet vastgestelde maximale huurprijs. In de huidige regeling (november 2014) zie ik deze mogelijkheid niet terug. Echter gezien het feit dat de wetgever de regeling tot de all-in prijs niet inhoudelijk wenst te herzien, ga ik er vooralsnog van uit dat deze mogelijkheid blijft bestaan.Als de huurcommissie bij vaststelling van de kale huurprijs tot oordeel komt dat de huurprijs ook op het 55 % niveau boven de liberalisatiegrens ligt, dan is er sprake van een geliberaliseerde huurprijs. In dat geval zal de huurcommissie zich alsnog onbevoegd moeten verklaren. De Huurcommissie is immers niet bevoegd uitspraak te doen als er sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. Dit geldt ook als dit duidelijk wordt tijdens de splitsing van de all-in huurprijs.

Verschillende benaderingen om te komen tot splitsing van de huurprijs >>

Een voorstel tot splitsing van de huurprijs
Met artikelen 7:258 BW juncto artikel 17 UVWH heeft de wetgever beoogd een eenvoudige mogelijkheid voor de huurder te creëren ter aanpassing van de huurprijs na een redelijk voorstel tot splitsing van de huurprijs op grond van artikel 7:258 BW. Pas als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de huurder de Huurcommissie om een oordeel vragen. De nieuwe norm die de Huurcommissie daarbij gaat hanteren is dat de kale huur minimaal 55% van de te splitsen all-in prijs moet zijn, en de servicekosten minimaal 25 % van de te splitsen all-in prijs. De Huurcommissie zal dan niet op basis van het woningwaarderingsstelsel beoordelen of de 55% van de overeengekomen huurprijs een redelijke huurprijs is. Volgens de ( Memorie van antwoord van 16 mei 2014, pagina 2 ) sluit het wetsvoorstel beter aan op de contractsvrijheid die de basis is van het sluiten van huurovereenkomsten. In het hoofdstuk over de servicekosten heb ik aangegeven dat de andere definitie van de servicekosten tot een probleem kan leiden. Als de levering van warmte onderdeel van de huurprijs uitmaakt en levering van warmte in de woonruimte niet als servicekosten wordt aangemerkt, dan zal de Huurcommissie deze andere categorie kosten buiten beschouwing laten. De Huurcommissie is levering van nutsvoorzieningen zonder individuele meter niet bevoegd zich uit te spreken over het voorschotbedrag.

Veel verhuurders zullen dit als een sanctie zien. Als er immers een woning is verhuurd voor € 800 all-in dan brengt de Huurcommissie een huurprijs van € 440 (55% van € 800) in rekening en € 200 aan servicekosten (25% van € 800), zodat de totale maandelijkse last wordt gesteld op € 640. Dit is dus een flinke aderlating! Deze regeling kan voor de huurder nadelig uitpakken.

Deze aanpassing van de huurprijs kan als een boete worden gezien. Deze boete is mogelijk in strijd met de richtlijn van de Europese Economische Gemeenschap (Richtlijn 93/13/EEG) en kan onder omstandigheden voor matiging in aanmerking komen als er sprake is van disproportionaliteit van het beding. Een beroep op de Europese Richtlijn is niet nodig als de nationale wet het recht op matiging voldoende regelt. Het lijkt hier echter dat de “straf” voor het sluiten van een all-in huur overeenkomst door de wet wordt gefaciliteerd Noot 5a.

Als er door de Huurcommissie een huurprijs wordt berekend die ligt op het niveau van 55% van de overeengekomen huurprijs, dan zal de vastgestelde huurprijs immers doorgaans veel lager zijn dan de maximale huurprijs die voor de woning geldt. De verhuurder kan de huurprijs dan slecht laten stijgen door de jaarlijkse gereguleerde verhogingen toe te passen. Feit blijft dat de huurprijs van deze woning op een extra laag niveau is gesteld dat jaren door zal werken. Het duurt immers jaren om met de reguliere verhogingen de huurprijs naar een redelijke niveau op te krikken. Dat eens te meer als het inkomen van de huurder zo laag is dat een inkomensafhankelijk verhoging niet kan worden toegepast en er geen versnelde verhoging kan worden toegepast.

De huurder zal deze situatie bovendien wel aantrekkelijk vinden, want deze huurder betaalt eigenlijk een te lage huur voor deze woning. Als de huurder een normale huur zou betalen, dan zou deze wellicht gestimuleerd worden om een andere woning te zoeken. Deze stimulans ontbreekt volledig als de huurprijs door deze regeling op het lage niveau is gezet. De boete heeft dan het effect dat de huurovereenkomst met deze huurder langer zal kunnen duren, dan zonder toepassing van deze sanctie. Hiermee zijn mr. H.M. Hielkema en mr. P.G.A. van der Sanden in hun noot onder deze uitspraak de mening toegedaan dat de sanctie in strijd kan zijn met het internationale recht. De enige manier om van die huurder af te komen is door opzegging door de huurder. Als de huurder te kort schiet kan de overeenkomst wellicht ook worden beëindigd. Dat zal zich doorgaans echter niet zo snel voordoen.

Het bovengenoemde effect wordt niet bereikt als het niveau van 55% procent van de overeengekomen all-in prijs uitkomt boven de maximale huurprijs grens van deze woning en splitsing van de huurprijs gewordt gevraagd zes maanden na het sluiten van de overeenkomst. De Huurcommissie zal de prijs dan immers vaststellen op 55% van de overeengekomen all-in-prijs. De prijs kan hoger liggen dan de maximum huurprijs van de woning gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Deze berekende prijs wordt dan dus als redelijk aangemerkt, ook als deze uitkomt boven de maximale huurprijs van deze woning. Deze uitkomst is het gevolg van het uitschakelen van het woningwaarderingsstelsel als ijkpunt ter vaststelling van de redelijke huurprijs vast te stellen. Nu de Huurcommissie niet langer meer de maximale huurprijs van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel vaststelt, maar op basis van de overeengekomen huurprijs van de woning, zal deze gewijzigde vaststelling van de redelijke huurprijs in het kader van splitsing van de all-in huurprijs tot gevolg kunnen hebben dat de door de Huurcommissie vastgestelde redelijke huurprijs uitkomt boven de maximum redelijke huurprijs van deze woning.
Een voorbeeld: stel dat de all-in huurprijs is vastgesteld op een bedrag van € 1000. Als de maximum redelijke huurprijs van deze woning een bedrag van € 450 per maand beloopt, zal de procedure ex artikelen 7:258 BW tot gevolg hebben dat de kale huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag van € 550 per maand. Dat is dus hoger dan de maximum redelijke huurprijs van deze woonruimte.

Het bovenstaande gevolg dat de redelijk vastgestelde huurprijs bij splitsing van een all-in huurprijs bij hoge overeengekomen all-in huurprijzen uit komt boven de maximum redelijke huurprijs is alleen te ondervangen als de huurder binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst een verzoek ex artikel 7:249 BW indient, dan wel binnen deze termijn een verzoek tot uitsplitsing van de all-in huurprijs verzoekt. In tegenstelling tot de regeling die gold vóór juli 2014 zal de Huurcommissie de huurder niet meer niet-ontvankelijk verklaren. De Huurcommissie zal dan ambtshalve een huurprijs vaststellen op 55% van de overeengekomen all-in huurprijs en zal vervolgens bepalen of die huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijs van de woning. Is deze wel hoger, dan zal de Huurcommissie de huurprijs vaststellen op de maximale huurprijsgrens van deze woning ( Memorie van antwoord van 16 mei 2014, pagina 2 ). Dus alleen via de weg van toetsing van de aanvangshuurprijs.

Splitsing door aanhangig maken andere procedure
In het geval er een all-in huurprijs blijkt te zijn overeengekomen gedurende een bij de huurcommissie aanhangige, andere procedure (bijvoorbeeld inzake een huurprijswijziging servicekosten, gebreken, of bovengenoemde toetsing van de aanvangshuurprijs) zal de huurcommissie volgens artikel 17a UVWH in die procedure de huurprijs ambtshalve vaststellen op 55% van de all-in huurprijs, en het voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten op 25% van de all-in prijs. Een dergelijke procedure kan ook dienen bij een verschil van mening over het al dan niet overeengekomen zijn van een all-in prijs. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als niet duidelijk is of in de woning aanwezige stoffering en inboedel onderdeel uitmaken van de leveringen en diensten vanwege de verhuurder of omdat onduidelijk is of de verhuurder deze stoffering en inboedel om niet ter beschikking heeft gesteld.

Dit is leidt tot vermindering van het aantal procedures. In de regeling die gold voordat deze wet was ingevoerd (tot en met juni 2014), diende de huurder eerst een procedure tot splitsing van de huurprijs aanhangig te maken, waarna de huurder in een andere procedure huurverlaging kon vragen wegens gebreken aan de woonruimte. De huurprijs werd, in de procedure waarin werd verzocht de huurprijs te splitsen, gebaseerd op de maximum huurprijs van de gehuurde woonruimte gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Door de huidige regeling wordt volstaan met één procedure (bijvoorbeeld splitsing huur en huurverlaging wegens gebreken). Dit houdt verband met kostenbesparing (de kosten van het voeren van 300 all-in procedures beliepen ongeveer € 450.000) van de kosten voor het voeren van een procedure, terwijl deze gang van zake ook iets efficiënter lijkt.

Deze regeling kan in een specifiek geval, afgezet tegen de oude regeling, in het voordeel of in het nadeel van de huurder uitpakken. Als de huurder een all-in huurprijs betaalt die ver boven de maximum huurprijs op basis van het woningwaarderingsstel ligt, dan gaat deze huurder in vergelijking tot de oude regeling er op achteruit, omdat er op grond van de oude regeling een percentage werd genomen van de maximum huurprijs op basis van het puntenstelsel. Betaalt De huurder een huurprijs die onder de maximum huurprijs ligt, dan kan de huurder er in vergelijking tot het oude systeem er op vooruit gaan.

Updates>>

  • 18 mei 2012. Kale huurprijs en geen all-in huurprijs overeengekomen. Vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 23 december 2011 ( LJN: BW2445, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1229748);
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012.
  • Bijgewerkt 10 juli 2014. Algehele aanpassing van dit hoofdsuk wegens invoering van nieuwe redactie van artikel 7:258 BW, 17 UHW en 17a UHW
  • Bijgewerkt 9 november 2014. Dideler onderscheid gemaakt tussen toetsing huur ex 7:249 BW, 7:258 BW en 17a UHW