Deze website is mede ontwikkeld door:

 Wet op het overleg huurders verhuurder

Wet op het overleg huurders verhuurder
Spreek hierbij uw waardering uit over deze webpagina:
 

Inleiding>>

De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) geeft basisregels voor het voeren van overleg over diverse onderwerpen tussen huurdersorganisaties en verhuurders. Het is voor de verhuurder onmogelijk alle individuele huurders bij besluitvorming over wijzigingen van de woonruimte of de woonomgeving te betrekken. Deze wet maakt het daarom mogelijk om huurdersorganisaties en/of huurderscommissies bij de besluitvorming te betrekken. Deze huurdersorganisaties en/of huurderscommissies treden dan op als vertegenwoordiger van de individuele huurder. De individuele huurder die op deze wet beroep wenst te doen dient in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Dit betekent dat een onderhuurder wιl beroep op deze wet kan doen en niet de hoofdhuurder die zijn verblijf (hoofdverblijf) elders heeft en de woning bevoegd heeft onderverhuurd ( artikel 1 lid 2 Wohv). De onderhuurder aan wie de woning onbevoegd is onderverhuurd kan geen beroep op de rechten uit deze wet doen.

Wie worden beschouwd als verhuurder en als huurdersorganisatie? >>

artikel 1 lid 1 sub d en e Wohv regelt wie als huurder en verhuurder worden beschouwd. Onderstaand worden de termen “huurder”en “verhuurder” nader ingevuld.

De verhuurder

Als verhuurder worden twee verschillende eigenaren van woningen aangemerkt, die beiden onder de werking van deze wet vallen:

  • Alle toegelaten instellingen volgens artikel 70 van de Woningwet. Dit zijn alle toegelaten instellingen (verenigingen en stichtingen) die bij koninklijk besluit worden toegelaten als instellingen die uitsluitend in het belang van de volkshuisvestiging werkzaam zijn. Kort gezegd betreft dit alle woningcorporaties, ook als zij minder dan 25 woningen in hun bestand hebben. Zij zijn verplicht overleg met de huurdersorganisatie te voeren over de onderwerpen die in deze wet staan gespecificeerd;
  • Alle particuliere verhuurders die 25 of meer woningen verhuren.

De huurdersorganisaties
Als huurdersorganisaties worden beschouwd:

  • een vereniging of stichting die als doelstelling het behartigen van de belangen van de huurders heeft. Artikel 1 lid 1 sub f Wohv vermeldt welke voorwaarden aan een dergelijke organisatie gesteld worden. Deze vereniging of stichting dient:
  • een gekozen bestuur te hebben uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
  • de huurders van haar activiteiten en standpuntbepaling op de hoogte te houden;
  • tenminste eenmaal per jaar een vergadering uit te schrijven;
  • alle huurders gelegenheid te geven zich bij haar aan te sluiten.
  • Een bewonerscommissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex ( artikel 1 lid 1 sub g Wohv

Het primaat van de huurdersorganisatie
Uitgangspunt van deze regeling is dat de verhuurder over het algemene beleid alleen met de huurdersorganisaties overleg hoeft te plegen. Als het algemene beleid betrekking heeft op diverse woningcomplexen dan hoeft de verhuurder dus niet het overleg te versnipperen naar diverse bewonerscommissies. Dit wordt het primaat van de huurdersorganisaties op verhuurdersniveau genoemd. Dit betekent bovendien dat de verhuurder geen overleg over het algemene beleid hoeft te voeren als er geen huurdersorganisatie op verhuurdersniveau aanwezig is. Het is niet vereist dat de bestaande huurdersorganisaties een minimumpercentage van de huurders vertegenwoordigt. Een uitzondering op deze regel staat in artikel 2 lid 21 en 3 Wohv Wohv genoemd. Als de verhuurder van plan is om specifieke besluiten te nemen die alleen bepaalde wooncomplexen aangaan van de bij de huurdersorganisaties aangesloten wooncomplexen, dan dient de verhuurder over deze zaken overleg te voeren met de bewonerscommissies die het complex specifiek betreffen.
Deze specifieke besluiten hebben betrekking op de volgende maatregelen:

  • Woningen van een bepaald complex te slopen, renoveren, aan te kopen, of te verkopen;
  • Buurten en wijken waarin het wooncomplex ligt te herstructureren, of het beleid inzake leefbaarheid aan te passen;
  • Het pakket aan servicekosten te wijzigen.
Uiteraard kunnen partijen ook in het voordeel van de huurder afspreken dat er voor alle beslissingen overleg met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies wordt gevoerd.

Deze wet geeft de volgende rechten aan de huurdersorganisaties: >>

  1. Recht op informatie;
  2. Recht op advies;
  3. Recht op instemming.

Ad 1. Recht op informatie>>

Volgens artikel 3 lid 1 Wohv dient de verhuurder de huurdersorganisatie na verzoek om informatie te informeren over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden en de woonomgeving daarvan. De onderwerpen waarover informatie gevraagd kan worden staan in ieder geval gespecificeerd in artikel 3 lid 2 Wohv.

Volgens artikel 4 lid 1 Wohv moet de verhuurder uit eigen initiatief de huurdersorganisaties informeren als zij het beleid of beheer wenst te wijzigen over de onderwerpen die in artikel 3 lid 2 Wohv staan gespecificeerd. Dit volgt ook uit het recht van advies dat hieronder wordt besproken. Als er sprake is van een primaat op centraal niveau, dan kan de verhuurder zich tot die centrale huurdersorganisatie richten, tenzij de plannen een specifiek wooncomplex betreffen. In dat laatste geval is overleg met de daarvoor opgerichte bewonerscommissie voldoende.

Op grond van artikel 5b lid 3 Wohv heeft de verhuurder tenminste eenmaal paar jaar overleg met betrokken huurdersorganisaties en de betrokken bewonerscommissies. Dit overleg mag niet specifiek worden aangewend naar aanleiding van een verzoek om informatie. Partijen mogen na tijdige voorafgaande kennisgeving zich laten bijstaan door ιιn of meer deskundigen tot het bijwonen van het overleg, indien dit voor de behandeling van een onderwerp redelijkerwijs nodig is. Het is denkbaar dat de huurders zich door een deskundige laten bijstaan als er besluiten van technische aard genomen moeten worden en als er bij de huurders niet voldoende kennis over dat onderwerp aanwezig is.

Ad 2. Recht op advies>>

Het recht op advies is neergelegd in artikel 5 Wohv. Als de verhuurder van plan is om wijzigingen uit te voeren van de onderwerpen die in artikel 3 lid 2 Wohv staan gespecificeerd, dan voert de verhuurder deze plannen niet uit gedurende een periode van zes weken na het verstrekken van de deze informatie aan de huurdersorganisatie. De huurdersorganisatie dient er dus op bedacht te zijn dat na ontvangst van de verstrekte informatie de termijn van zes weken begint te lopen en dat men binnen die termijn advies uit moet brengen als men het beleid wenst te sturen.

Wanneer mag de verhuurder het besluit uitvoeren?
Als de verhuurder uiterlijk zes weken na het verstrekken van deze informatie geen advies van de huurdervereniging ontvangt dan mag men aan de slag. De verhuurder mag ook binnen die termijn van zes weken aan de slag als hij van de huurdersorganisatie heeft gehoord in te stemmen met het voorstel. Ontvangt men wιl binnen de gestelde termijn het advies, dan brengt de verhuurder binnen veertien dagen na ontvangst van een schriftelijk advies de huurdersorganisatie er schriftelijk van op de hoogte als het advies geheel of gedeeltelijk niet wordt gevolgd. De verhuurder dient zijn standpunt te motiveren. De verhuurder mag zijn voornemen uitvoeren drie dagen nadat de laatste mededeling de huurdersorganisatie heeft bereikt (artikel 5 Wohv).

Ad 3. Recht op instemming>>

Op grond van artikel 5a Wohv dient de verhuurder voor wijziging van het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten instemming van de huurdersorganisatie te vragen. Volgens de circulaire “Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurders” ontbreekt bij bewonerscommissies dit recht. Als wijzigingen in het beleid leiden tot wijzigingen in het servicekostenpakket, dan is de individuele huurder daar in beginsel aan gebonden, indien minimaal 70 % van de huurders met deze wijziging instemt. De huurder die niet met de wijziging instemt kan een beslissing van de rechter vorderen over redelijkheid van de wijziging. Deze wijziging verandert immers het individuele huurcontract van de huurder voor wat betreft het servicekostenpakket. Bij diensten die alleen complexgewijs aangeboden kunnen worden (portiekverlichting, portiekreiniging, etc.) is de huurder in beginsel gebonden. Als een wijziging van het beleid niet leidt tot wijziging van het servicekostenpakket, dan zal de individuele huurder zich naar deze maatregel moeten schikken als de huurdersorganisatie met de verhuurder over dit punt overeenstemming heeft bereikt.

Geschillen tussen de huurder en de verhuurder>>

Huurdersorganisaties, bewonerscommissies ιn verhuurders kunnen een geschil dat onder artikel 4a van de Uitvoeringswet kan worden gebracht onder de aandacht brengen van de bijzondere zittingscommissie van de huurcommissie, of aan de kantonrechter.
Op grond van artikel 8 Wohv kan dit geschil door middel van een verzoekschrift onder de aandacht van de rechter of aan de huurcommissie worden gebracht.

Ook hier geldt (evenals voor veel andere procedures voor de huurcommissie) dat men een keuzemogelijkheid heeft: men kan kiezen tussen de gang naar de huurcommissie of de procedure voor de kantonrechter. Als men eenmaal een keuze heeft gemaakt en de procedure is gestart, dan mag men niet switchen. De huurders of verhuurders kunnen hun schriftelijke verzoek indienen. Door de verzoeker moet € 100 aan leges worden betaald. Na betaling van de leges door de verzoeker wordt de zaak door de huurcommissie inhoudelijk in behandeling genomen. In tegenstelling tot andere procedures die voor de huurcommissie worden gevoerd, krijgt een verzoeker dit bedrag niet terug als hij in het gelijk wordt gesteld.
Op de uitspraak van de huurcommissie zijn de wettelijke regels van de artikelen 7:262 BW en 8a Wohv van toepassing. In het hoofdstuk De procedure bij de huurcommissie is beschreven op welke wijze men moet handelen als men het met de uitspraak van de huurcommissie niet eens is.
Volgens de regeling van artikel 7:262 lid 2 BW en artikel 8a Wohv is er tegen deze rechterlijke beslissing geen hogere voorziening toegelaten. Hoger beroep blijft wel mogelijk voor wie de huurcommissie overslaat en zich met zijn verzoekschrift direct tot de kantonrechter wendt.

De rechter en de huurcommissie kunnen naar aanleiding van het verzoek de uitvoering van de door de verhuurder gewenste werkzaamheden opschorten als de verhuurder de regels van de overlegwet heeft geschonden. Dit geldt onder meer als:

  • de verhuurder afwijkt van het advies als bedoeld in artikel 5 lid 1 Wohv en
  • de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.

De rechter en de huurcommissie mogen het besluit van de verhuurder aldus niet inhoudelijk toetsen, maar mogen slechts beoordelen of het besluit in strijd is met het recht. Het verschil tussen een uitspraak door de rechter of de huurcommissie is dat een uitspraak door de huurcommissie partijen alleen bindt als deze zich bij de uitspraak van de huurcommissie neerleggen. Leggen partijen zich niet bij de uitspraak neer, dan dient de kantonrechter te worden geraadpleegd. De wettelijke fictie van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst komt door dit beroep te vervallen. Een uitspraak door de rechter is in beginsel een definitieve beslissing.

Bijzonder in deze regeling is dat de huurcommissie ook een mogelijkheid biedt tot een informele oplossing van het geschil. Hieronder wordt verstaan de mogelijkheid van het voeren van maximaal twee bemiddelingsgesprekken door de zittingsvoorzitter. Mocht het informele traject niet leiden tot oplossing van het geschil, dan zal de zaak alsnog worden voortgezet in een procedure voor de huurcommissie.

De voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Hertogenbosch was in haar uitspraak van 26 maart 2010 van mening ( LJN: BL9272, voorzieningenrechter rechtbank 's-Hertogenbosch, 209313/KG ZA 10-177) dat een huurdersorganisatie of een bewonerscommissie op grond van artikel 8 WOHV bevoegd was geschilpunten ingeval van spoedeisend belang aan de voorzieningenrechter voor te leggen. De vordering was niet gebaseerd op een vordering in verband met ontbreken van informatievoorziening, maar in verband met het ontbreken van de 70 % meerderheid om een vermoeden van een redelijk voorstel te kunnen destilleren.
Naast het feit dat de rechter van mening was dat er geen sprake was van renovatie, maar van onderhoud, had het meer op de weg van de rechter gelegen om te beoordelen of de vordering verband hield met het ontbreken van informatievoorziening. Over het punt van de informatievoorziening kan in het kader van deze wet worden beslist. Deze wet lijkt geen ruimte te bieden voor antwoord op de vraag of met de belangen van de individuele huurders voldoende rekening wordt gehouden.
In overweging 4.7 lijkt de rechter de reikwijdte van deze wet te ruim uit te leggen. Het gaat in het kader van de uitleg van deze wet immers niet om de vraag of de verhuurder in strijd met de rechten van de bewonerscommissie heeft gehandeld, maar om de vraag of de verhuurder niet conform de wet informatie aan de bewonerscommissie heeft verschaft.

Kostenvergoeding huurdersorganisaties >>

De vergoeding van kosten van interne organisatie van de huurdersorganisatie (zoals kopieerkosten, huur van vergaderruimte en dergelijke) dient de verhuurder voor 100% te vergoeden.

Geschillencommissie >>

Huurdersorganisaties, bewonerscommissies ιn verhuurders kunnen een geschil dat onder artikel 4a van de Uitvoeringswet kan worden gebracht onder de aandacht brengen van de bijzondere zittingscommissie van de huurcommissie, of aan de kantonrechter.
Zie voor een verdere uitwerking van dit onderwerp het onderdeel in dit hoofdstuk: "Geschillen tussen huurder en verhuurder".

Updates>>

  • Bijgewerkt 9 februari 2012. Aanvulling regeling omtrent de geschillenregeling via de huurcommissie.
    • Bijgewerkt 30 april 2012: gehele redactie van dit hoofdstuk.

Het gebruik van informatie uit deze site geschiedt geheel voor eigen rekening en risico. Op geen enkele wijze wordt aansprakelijkheid aanvaard voor schade die ontstaat of wordt veroorzaakt door het gebruiken van de informatie op deze site.