Wet op het overleg huurders verhuurder

Wet op het overleg huurders verhuurder

Inleiding>>

De Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) geeft basisregels voor het voeren van overleg over diverse onderwerpen tussen huurdersorganisaties en verhuurders. Het is voor de verhuurder onmogelijk alle individuele huurders bij besluitvorming over wijzigingen van de woonruimte of de woonomgeving te betrekken. Deze wet maakt het daarom mogelijk om huurdersorganisaties en/of huurderscommissies bij de besluitvorming te betrekken. Deze huurdersorganisaties en/of huurderscommissies treden dan op als vertegenwoordiger van de individuele huurder. De individuele huurder die op deze wet beroep wenst te doen dient in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. Dit betekent dat een onderhuurder wél beroep op deze wet kan doen en niet de hoofdhuurder die zijn verblijf (hoofdverblijf) elders heeft en de woning bevoegd heeft onderverhuurd ( artikel 1 lid 2 Wohv). De onderhuurder aan wie de woning onbevoegd is onderverhuurd kan geen beroep op de rechten uit deze wet doen.

Wie worden beschouwd als verhuurder en als huurdersorganisatie? >>

artikel 1 lid 1 sub d en e Wohv regelt wie als huurder en verhuurder worden beschouwd. Onderstaand worden de termen “huurder”en “verhuurder” nader ingevuld.

De verhuurder

Als verhuurder worden twee verschillende eigenaren van woningen aangemerkt, die beiden onder de werking van deze wet vallen:

  • Alle toegelaten instellingen volgens artikel 70 van de Woningwet. Dit zijn alle toegelaten instellingen (verenigingen en stichtingen) die bij koninklijk besluit worden toegelaten als instellingen die uitsluitend in het belang van de volkshuisvestiging werkzaam zijn. Kort gezegd betreft dit alle woningcorporaties, ook als zij minder dan 25 woningen in hun bestand hebben. Zij zijn verplicht overleg met de huurdersorganisatie te voeren over de onderwerpen die in deze wet staan gespecificeerd;
  • Alle particuliere verhuurders die 25 of meer woningen verhuren.

De huurdersorganisaties
Als huurdersorganisaties worden beschouwd:

  • een vereniging of stichting die als doelstelling het behartigen van de belangen van de huurders heeft. Artikel 1 lid 1 sub f Wohv vermeldt welke voorwaarden aan een dergelijke organisatie gesteld worden. Deze vereniging of stichting dient:
  • een gekozen bestuur te hebben uit de huurders die zij vertegenwoordigt;
  • de huurders van haar activiteiten en standpuntbepaling op de hoogte te houden;
  • tenminste eenmaal per jaar een vergadering uit te schrijven;
  • alle huurders gelegenheid te geven zich bij haar aan te sluiten.
  • Een bewonerscommissie van bewoners van huurwoningen in een wooncomplex ( artikel 1 lid 1 sub g Wohv

Het primaat van de huurdersorganisatie
Uitgangspunt van deze regeling is dat de verhuurder over het algemene beleid alleen met de huurdersorganisaties overleg hoeft te plegen. Als het algemene beleid betrekking heeft op diverse woningcomplexen dan hoeft de verhuurder dus niet het overleg te versnipperen naar diverse bewonerscommissies. Dit wordt het primaat van de huurdersorganisaties op verhuurdersniveau genoemd. Dit betekent bovendien dat de verhuurder geen overleg over het algemene beleid hoeft te voeren als er geen huurdersorganisatie op verhuurdersniveau aanwezig is. Het is niet vereist dat de bestaande huurdersorganisaties een minimumpercentage van de huurders vertegenwoordigt. Een uitzondering op deze regel staat in artikel 2 lid 21 en 3 Wohv Wohv genoemd. Als de verhuurder van plan is om specifieke besluiten te nemen die alleen bepaalde wooncomplexen aangaan van de bij de huurdersorganisaties aangesloten wooncomplexen, dan dient de verhuurder over deze zaken overleg te voeren met de bewonerscommissies die het complex specifiek betreffen.
Deze specifieke besluiten hebben betrekking op de volgende maatregelen:

  • Woningen van een bepaald complex te slopen, renoveren, aan te kopen, of te verkopen;
  • Buurten en wijken waarin het wooncomplex ligt te herstructureren, of het beleid inzake leefbaarheid aan te passen;
  • Het pakket aan servicekosten te wijzigen.
Uiteraard kunnen partijen ook in het voordeel van de huurder afspreken dat er voor alle beslissingen overleg met de huurdersorganisaties en bewonerscommissies wordt gevoerd.

Deze wet geeft de volgende rechten aan de huurdersorganisaties: >>

  1. Recht op informatie;
  2. Recht op advies;
  3. Recht op instemming.

Ad 1. Recht op informatie>>

Volgens artikel 3 lid 1 Wohv dient de verhuurder de huurdersorganisatie na verzoek om informatie te informeren over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden en de woonomgeving daarvan. De onderwerpen waarover informatie gevraagd kan worden staan in ieder geval gespecificeerd in artikel 3 lid 2 Wohv.

Volgens artikel 4 lid 1 Wohv moet de verhuurder uit eigen initiatief de huurdersorganisaties informeren als zij het beleid of beheer wenst te wijzigen over de onderwerpen die in artikel 3 lid 2 Wohv staan gespecificeerd. Dit volgt ook uit het recht van advies dat hieronder wordt besproken. Als er sprake is van een primaat op centraal niveau, dan kan de verhuurder zich tot die centrale huurdersorganisatie richten, tenzij de plannen een specifiek wooncomplex betreffen. In dat laatste geval is overleg met de daarvoor opgerichte bewonerscommissie voldoende.

Op grond van artikel 5b lid 3 Wohv heeft de verhuurder tenminste eenmaal paar jaar overleg met betrokken huurdersorganisaties en de betrokken bewonerscommissies. Dit overleg mag niet specifiek worden aangewend naar aanleiding van een verzoek om informatie. Partijen mogen na tijdige voorafgaande kennisgeving zich laten bijstaan door één of meer deskundigen tot het bijwonen van het overleg, indien dit voor de behandeling van een onderwerp redelijkerwijs nodig is. Het is denkbaar dat de huurders zich door een deskundige laten bijstaan als er besluiten van technische aard genomen moeten worden en als er bij de huurders niet voldoende kennis over dat onderwerp aanwezig is.

Ad 2. Recht op advies>>

Het recht op advies is neergelegd in artikel 5 Wohv. Als de verhuurder van plan is om wijzigingen uit te voeren van de onderwerpen die in artikel 3 lid 2 Wohv staan gespecificeerd, dan voert de verhuurder deze plannen niet uit gedurende een periode van zes weken na het verstrekken van de deze informatie aan de huurdersorganisatie. De huurdersorganisatie dient er dus op bedacht te zijn dat na ontvangst van de verstrekte informatie de termijn van zes weken begint te lopen en dat men binnen die termijn advies uit moet brengen als men het beleid wenst te sturen.

Wanneer mag de verhuurder het besluit uitvoeren?
Als de verhuurder uiterlijk zes weken na het verstrekken van deze informatie geen advies van de huurdervereniging ontvangt dan mag men aan de slag. De verhuurder mag ook binnen die termijn van zes weken aan de slag als hij van de huurdersorganisatie heeft gehoord in te stemmen met het voorstel. Ontvangt men wél binnen de gestelde termijn het advies, dan brengt de verhuurder binnen veertien dagen na ontvangst van een schriftelijk advies de huurdersorganisatie er schriftelijk van op de hoogte als het advies geheel of gedeeltelijk niet wordt gevolgd. De verhuurder dient zijn standpunt te motiveren. De verhuurder mag zijn voornemen uitvoeren drie dagen nadat de laatste mededeling de huurdersorganisatie heeft bereikt (artikel 5 Wohv).

Ad 3. Recht op instemming>>

Op grond van artikel 5a Wohv dient de verhuurder voor wijziging van het door hem gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten instemming van de huurdersorganisatie te vragen. Volgens de circulaire “Wijziging van de Wet op het overleg huurders verhuurders” ontbreekt bij bewonerscommissies dit recht. Als wijzigingen in het beleid leiden tot wijzigingen in het servicekostenpakket, dan is de individuele huurder daar in beginsel aan gebonden, indien minimaal 70 % van de huurders met deze wijziging instemt. De huurder die niet met de wijziging instemt kan een beslissing van de rechter vorderen over redelijkheid van de wijziging. Deze wijziging verandert immers het individuele huurcontract van de huurder voor wat betreft het servicekostenpakket. Bij diensten die alleen complexgewijs aangeboden kunnen worden (portiekverlichting, portiekreiniging, etc.) is de huurder in beginsel gebonden. Als een wijziging van het beleid niet leidt tot wijziging van het servicekostenpakket, dan zal de individuele huurder zich naar deze maatregel moeten schikken als de huurdersorganisatie met de verhuurder over dit punt overeenstemming heeft bereikt.

Geschillen tussen de huurder en de verhuurder>>

Huurdersorganisaties, bewonerscommissies én verhuurders kunnen een geschil dat onder artikel 4a van de Uitvoeringswet kan worden gebracht onder de aandacht brengen van de bijzondere zittingscommissie van de Huurcommissie, of aan de kantonrechter.
Op grond van artikel 8 Wohv kan dit geschil door middel van een verzoekschrift onder de aandacht van de rechter of aan de Huurcommissie worden gebracht.

De volgende partijen kunnen een WOHV-geschil procedure starten bij de Huurcommissie:

  • huurdersorganisaties;
  • bewonerscommissies;
  • woningcorporaties;
  • particuliere verhuurders met 25 of meer woningen in de verhuur.

Ook hier geldt (evenals voor veel andere procedures voor de Huurcommissie ) dat men een keuzemogelijkheid heeft: men kan kiezen tussen de gang naar de Huurcommissie of de procedure voor de kantonrechter. Als men eenmaal een keuze heeft gemaakt en de procedure is gestart, dan mag men niet switchen. De huurders of verhuurders kunnen hun schriftelijke verzoek indienen. Door de verzoeker moet € 100 aan leges worden betaald. Na betaling van de leges door de verzoeker wordt de zaak door de Huurcommissie inhoudelijk in behandeling genomen. In tegenstelling tot andere procedures die voor de Huurcommissie worden gevoerd, krijgt een verzoeker dit bedrag niet terug als hij in het gelijk wordt gesteld.
Op de uitspraak van de Huurcommissie zijn de wettelijke regels van de artikelen 7:262 BW en 8a Wohv van toepassing. In het hoofdstuk De procedure bij de Huurcommissie is beschreven op welke wijze men moet handelen als men het met de uitspraak van de Huurcommissie niet eens is.
Volgens de regeling van artikel 7:262 lid 2 BW en artikel 8a Wohv is er tegen deze rechterlijke beslissing geen hogere voorziening toegelaten. Hoger beroep blijft wel mogelijk voor wie de Huurcommissie overslaat en zich met zijn verzoekschrift direct tot de kantonrechter wendt.

De rechter en de Huurcommissie kunnen naar aanleiding van het verzoek de uitvoering van de door de verhuurder gewenste werkzaamheden opschorten als de verhuurder de regels van de overlegwet heeft geschonden. Dit geldt onder meer als:

  • de verhuurder afwijkt van het advies als bedoeld in artikel 5 lid 1 Wohv en
  • de verhuurder de beslissing tot afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen.

De huurdersorganisatie of bewonerscommissie die over de toepassing van de WOHV-regels een klacht ten laste van de verhuurder heeft kan en de zaak bij de Huurcommissie wenst te starten dient als volgt te handelen.
Deze partij dient eerst de Huurcommissie er telefonisch van op de hoogte te brengen wat de aard van de zaak is.
De partij die een procedure wenst te starten nadat gebleken is dat het conflict inderdaad een WOHV-geschil is, dient de Huurcommissie vervolgens schriftelijk van het geschil op de hoogte te brengen. In dit bericht dient de verzoeker te vermelden waarom het geschil aanhangig wordt gemaakt en welk doel men voor ogen heeft. In de brief dient verder de volgende informatie te staan:

  • naam, adres, woonplaats en telefoonnummer van beide partijen;
  • het conflict (geschilpunt);
  • overzicht en kopieën van de gevoerde correspondentie;
  • samenwerkingsovereenkomst tussen partijen;
  • reglement van de bewonerscommissie (of huurdersorganisatie).

De Huurcommissie zal de zaak niet inhoudelijk beoordelen. De Huurcommissie zal alleen nagaan of de juiste formaliteiten door de verhuurder in acht zijn genomen.

Naar welk adres moet de brief worden verstuurd?
Op de envelop zet u in de linkerbovenhoek: WOHV.
De brief stuurt u naar:
Huurcommissie
T.a.v. contactpersoon WOHV
Postbus 16495
2500 BL Den Haag

De rechter en de Huurcommissie mogen het besluit van de verhuurder aldus niet inhoudelijk toetsen, maar mogen slechts beoordelen of het besluit in strijd is met het recht. Het verschil tussen een uitspraak door de rechter of de Huurcommissie is dat een uitspraak door de Huurcommissie partijen alleen bindt als deze zich bij de uitspraak van de Huurcommissie neerleggen. Leggen partijen zich niet bij de uitspraak neer, dan dient de kantonrechter te worden geraadpleegd. De wettelijke fictie van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst komt door dit beroep te vervallen. Een uitspraak door de rechter is in beginsel een definitieve beslissing.

Bijzonder in deze regeling is dat de Huurcommissie ook een mogelijkheid biedt tot een informele oplossing van het geschil. Hieronder wordt verstaan de mogelijkheid van het voeren van maximaal twee bemiddelingsgesprekken door de zittingsvoorzitter. Mocht het informele traject niet leiden tot oplossing van het geschil, dan zal de zaak alsnog worden voortgezet in een procedure voor de Huurcommissie .

De voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Hertogenbosch was in haar uitspraak van 26 maart 2010 van mening ( LJN: BL9272, voorzieningenrechter rechtbank 's-Hertogenbosch, 209313/KG ZA 10-177) dat een huurdersorganisatie of een bewonerscommissie op grond van artikel 8 WOHV bevoegd was geschilpunten ingeval van spoedeisend belang aan de voorzieningenrechter voor te leggen. De vordering was niet gebaseerd op een vordering in verband met ontbreken van informatievoorziening, maar in verband met het ontbreken van de 70 % meerderheid om een vermoeden van een redelijk voorstel te kunnen destilleren.
Naast het feit dat de rechter van mening was dat er geen sprake was van renovatie, maar van onderhoud, had het meer op de weg van de rechter gelegen om te beoordelen of de vordering verband hield met het ontbreken van informatievoorziening. Over het punt van de informatievoorziening kan in het kader van deze wet worden beslist. Deze wet lijkt geen ruimte te bieden voor antwoord op de vraag of met de belangen van de individuele huurders voldoende rekening wordt gehouden.
In overweging 4.7 lijkt de rechter de reikwijdte van deze wet te ruim uit te leggen. Het gaat in het kader van de uitleg van deze wet immers niet om de vraag of de verhuurder in strijd met de rechten van de bewonerscommissie heeft gehandeld, maar om de vraag of de verhuurder niet conform de wet informatie aan de bewonerscommissie heeft verschaft.

De volgende kwestie inzake de periodieke huurverhoging lijkt hier op aan te sluiten. Zo besliste de kantonrechter Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 (ECLI:NL:RBLIM:2013:4893 ) dat artikel 3 lid 2 Wohv op de periodieke huurverhoging van toepassing is. Volgens de rechter staat het de verhuurder vrij de inkomensafhankelijke huurverhoging al of niet toe te passen, waardoor een besluit van de verhuurder om per of ná 1 juli 2013 de huurprijs extra te verhogen ter stimulering van de doorstroming voor hogere inkomens, gekwalificeerd moet worden als een wijziging van beleid inzake de huurprijzen als bedoeld in artikel 3 lid 2 sub e van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Conform het bepaalde in artikel 5 Wohv van die wet kan de verhuurder een dergelijke beleidswijziging niet doorvoeren dan nadat zij binnen een periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 5 Wohv de belangenvereniging van de huurders in staat heeft gesteld met haar overleg te voeren of schriftelijk advies uit te brengen.
Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen. In dit arrest wordt bevestigd dat er sprake is van wijziging van beleid betreffende de huurverhoging. De huurdersorganisatie had daarom over dit beleid geïnformeerd dienen te worden conform het bepaalde in artikel 5 Wohv. Het hof is van mening dat de verhuurder haar eerdere beleid ter zake de jaarlijks door haar aan te zeggen huurverhoging heeft gewijzigd vanwege de noodzakelijk te maken keuze of er slechts een verhoging met inflatiecorrectie in rekening zou worden gebracht of een verhoging inclusief de extra verhoging boven de inflatiecorrectie. Dat per saldo het besluit van de verhuurder relatief gunstig uitpakte voor de huurders met een jaarinkomen boven € 33.614,= maakt het voorgaande niet anders.
De rechter te Breda was in haar vonnis van 6 januari 2010 (ECLI:NL:RBBRE:2010:BK8577) (het ging niet over de inkomensafhankelijke verhoging, maar een contractuele verhoging) van mening dat de verhuurder niet te kort was geschoten aangezien er niet sprake was geweest van wijziging van beleid, maar vaststelling van beleid. Dit beleid kan slechts door de rechter worden doorkruist als er sprake van een onredelijke handelwijze zou zijn. Dat was niet het geval. De rechter was verder van mening dat er niet sprake was van wijziging van beleid, maar enkel van de (eerste) vaststelling en het kenbaar maken van dat beleid. De rechter is vervolgens van mening dat de wet de huurdersorganisatie in artikel 5 lid 1 Wohv geen bevoegdheid geeft te adviseren met betrekking tot de vaststelling van beleid. Dat dit anders zou zijn ligt althans niet voor de hand, al was het maar omdat dat zich bijvoorbeeld niet verdraagt met het in artikel 3 Wohv neergelegde recht op informatie over het huurprijsbeleid. Dat is overbodig dan wel zinledig indien de huurdersorganisatie in de vaststelling van dat beleid toch al participant zou zijn. Analoog redenerend kan ook gesteld worden dat het voor het eerst toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging vaststelling van beleid betreft en niet van wijziging van beleid. Er is immers nooit eerder inkomensafhankelijk huurverhoging mogelijk geweest. De eerder weergeven uitspraken delen dit standpunt niet. Wellicht zal de Hoge Raad zich hierover in het belang van het recht een keer uitlaten.

De verhuurder die zich niet aan de termijnen ten aanzien van de adviserende rol van de huurdersorganisaties op grond van de Wohv had gehouden kon de voorgestelde huurverhoging wegens de in acht te nemen termijnen op 1 juli 2013 in laten gaan. De aangezegde huurverhoging werd door de Huurcommissie geconverteerd naar 1 augustus 2013. Deze casus heeft geleid tot de uitspraak van de Huurcommissie van 11 juli 2013. De Huurcommissie heeft in haar (uitspraak van 11 juli 2013) geoordeeld dat de huurdersorganisatie niet tijdig om advies was gevraagd omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging en dat de verhogingsvoorstellen al waren verstuurd, voordat het advies van de huurdersorganisaties de verhuurder had bereikt. De verhuurder was in tijdsnood gekomen door het tijdstip waardoor de inkomensafhankelijke verhoging definitief door de regering was goedgekeurd. De verhuurder had sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk het door de minister kenbaar gemaakte huurverhogingspercentage aan de huurders doorbelast. De verhuurder had voor 2013 besloten voor alle huurders slechts het percentage van 4% huurverhoging in rekening te brengen. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. Deze verhuurder besloot voor alle huurders de verhoging van 1,5% bovenop het inflatiepercentage door te voeren.
De Huurcommissie was van mening dat er sprake was van wijziging van beleid van de verhuurder. De verhuurder bracht in tegenstelling tot voorgaande jaren een hoger percentage in rekening dan de inflatiecorrectie. Daarnaast had de Huurcommissie de rechter elk jaar om advies gevraagd.
De Huurcommissie was van mening dat de verhuurder met het aanzeggen van de huurverhoging per 1 juli 2013, een beleidswijziging heeft doorgevoerd, zonder het advies van de huurdersbelangenverenigingen af te wachten. Dit is een schending van artikel 5 Wohv. De verhuurder had conform artikel 5 lid 3 onder c Wohv haar voornemen pas kunnen uitvoeren drie dagen nadat haar schriftelijke mededeling d.d. 26 april 2013 als bedoeld in artikel 5 lid 2 door de huurdersbelangenverenigingen was ontvangen, en met inachtneming van de voor de huurverhoging toepasselijke, wettelijke termijn.
Dit alles bezien, beschouwde de Huurcommissie de half april naar huurders verzonden huurverhogingen als prematuur verzonden. Die aangezegde huurverhogingen vormen de uitvoering van het gewijzigde beleid ten aanzien van de huurprijsverhogingen zoals verhuurder deze per 1 juli 2013 wilde doorvoeren. Het rechtsgevolg van de voortijdig verzonden aanzeggingen wordt echter door de uitspraak dat er sprake is van schending van de verplichtingen van de WOHV, gelet op de termijn van 3 dagen conform artikel 5 lid 3 sub c WOHV opgeschort tot 30 april 2013. Strikt genomen had de verhuurder op dat moment de huurverhogingsaanzeggingen pas mogen versturen. In dit geval leidt een redelijke uitleg van het gebeurde tot de conclusie dat de huuraanzeggingen als verzonden moeten worden beschouwd per 30 april 2013. Immers middels de brief van 26 april 2013 heeft verhuurder de adviezen van de huurdersbelangenverenigingen gemotiveerd naast zich neergelegd. Aangezien de aanzeggingen de huurders niet voor 1 mei 2013 bereikt zouden hebben, is het redelijk dat de aangezegde huurverhogingen geacht worden in te gaan op 1 augustus 2013.
In deze gevallen volgde de verhuurder in het verleden het inflatievolgende huurverhogingsbeleid. De wetgever heeft voor het jaar 2013 de mogelijkheid geopend naast de inflatievolgende huurverhoging een extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging door te voeren. Als de verhuurder vervolgens van deze mogelijkheid gebruik maakt stapt deze verhuurder dus af van zijn beleid om alleen een inflatiecorrectie toe te passen. Daarmee is er feitelijk een wijziging van beleid die volgens de Wohv een informatieplicht van verhuurder aan de huurdersorganisaties oplevert en daar op volgend een adviesrecht voor huurdersorganisaties oplevert.

Ik vraag mij af de regelgeving niet te ver is doorgeschoten. Uit deze uitspraken volgt immers dat de verhuurder die altijd de door de minister voorgeschreven verhoging heeft toegepast nu haar beleid wijzigt als de verhuurder de wettelijke mogelijkheden van inkomensafhankelijke verhoging toepast. De handelwijze van de verhuurder is dan afgeleid van het beleid van de overheid. De overheid heeft beslist dat de mensen met een bepaald inkomen moeten worden gestimuleerd om door te schuiven naar andere woonruimte. Dat de verhuurder kan kiezen dit beleid door te voeren maakt dit in mijn beleving nog niet tot beleid van de verhuurder. Dat is anders als de verhuurder de huurverhoging niet altijd volledig toe heeft gepast en nu besluit het volledige verhogingspercentage toe te passen. Het beleid wijzigt in mijn beleving niet als de verhuurder die altijd het maximale huurverhogingspercentage heeft toegepast nu ook de maximale verhoging doorvoert voor de verschillende huurders. Verder is er ook een praktische benadering. De verhuurder die volgens de wet het door de minister voorgeschreven percentage hanteert kan de adviezen van de huurdersorganisaties gewoon naast zich neerleggen. De wettelijke regels hebben dan tot gevolg dat slechts de invoering van de huurverhoging kan worden vertraagd. Dit lijkt mij niet de bedoeling van de wetgeving. De mogelijkheid tot het geven van advies op basis van de door de verhuurder verstrekte informatie moet toch nog enige zin hebben? Het kan toch niet de bedoeling zijn de verhuurder te hinderen in de verhoging van de door de minister weergeven verhogingspercentage als de verhuurder altijd de maximale verhoging heeft doorgevoerd ook als deze maximale verhoging in het verleden alleen een inflatiecorrectie bevatte? De intentie van het beleid van de verhuurder was dan immers deze maximale verhoging door te voeren. De intentie van de verhuurder wordt dan niet gewijzigd, maar feitelijk vindt er in 2013 wel een verhoging plaats waarbij de huurprijs op andere wijze kan worden verhoogd dan in voorgaande jaren. De huidige regeling van de Wohv kijkt niet naar de intentie van de verhuurder, maar naar de wijziging van de feitelijke componenten waaruit de huurverhoging bestaat. Bestaat deze huurverhoging uit andere componenten dan in voorgaande jaren het geval was, dan is dit wijziging van een beleid waarover de huurdersorganisatie advies mag geven.
In de laatste uitspraak nam de verhuurder de volledige mogelijkheden tot verhoging niet over, maar beperkte deze verhuurder de verhoging tot 4%. De verhoging van 4% vertoont ook een verhoging boven de inflatie, hetgeen een afwijking is van de verhoging van voorafgaande jaren, die alleen een inflatiecorrigerend bevatte. Dit is in het voordeel van de huurders die op basis van hun inkomen een verhoging van 4,5% en 6,5% zouden moeten voldoen. Dit is ook een wijziging van beleid als de verhuurder voorheen altijd voor alle huurders de door de minister voorgeschreven verhoging volledig heeft doorgevoerd. Volgens de wet is daar dus wel op grond van de Wohv informatieplicht van de verhuurder richting de huurdersorganisatie. Ik zie het nut niet zo van deze papieren rompslomp als aan het eind van de rit de verhuurder zijn beleid toch door kan voeren als deze simpel is gebaseerd op de wetgeving. Artikel 5 Wohv is nu zo ingericht dat de verhuurder ook in de situaties waarbij altijd de maximale huurverhoging is doorgevoerd op wettelijke gronden nu toch op grond van artikel 3 lid 2 Wohv de plicht heeft de huurdersorganisaties te informeren als de wettelijke mogelijkheden de huur te verhogen andere componenten heeft dan in voorgaande jaren het geval was.

Kostenvergoeding huurdersorganisaties >>

De vergoeding van kosten van interne organisatie van de huurdersorganisatie (zoals kopieerkosten, huur van vergaderruimte en dergelijke) dient de verhuurder voor 100% te vergoeden.

Geschillencommissie >>

Huurdersorganisaties, bewonerscommissies én verhuurders kunnen een geschil dat onder artikel 4a van de Uitvoeringswet kan worden gebracht onder de aandacht brengen van de bijzondere zittingscommissie van de Huurcommissie , of aan de kantonrechter.
Zie voor een verdere uitwerking van dit onderwerp het onderdeel in dit hoofdstuk: "Geschillen tussen huurder en verhuurder".

Updates>>

  • Bijgewerkt 9 februari 2012. Aanvulling regeling omtrent de geschillenregeling via de Huurcommissie .
  • Bijgewerkt 30 april 2012: gehele redactie van dit hoofdstuk.
  • Bijgewerkt 24 december 2013. Onderdeel "Geschillen tussen de huurder en de verhuurder" voor wat betreft het starten van een procedure bij de Huurcommissie.
  • Bijgewerkt 19 maart 2014. Het gerechtshof te 's-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen.