Nieuw huurbeleid

Het nieuwe huurbeleid, dat per 1 januari 2007 van kracht had moeten worden, gaat niet door. Als gevolg van de uitslag van de verkiezingen op 22 november is in de Eerste Kamer besloten het wetsvoorstel voor de modernisering van het huurbeleid niet te behandelen. Het voorstel controversieel verklaard.

Extra huurverhoging van 0,5% per 1 januari 2007 gaat ook niet door. In het onderstaande stukje wordt uitgelegd waarop deze verhoging betrekking had. De huurder die inmiddels van de verhuurder een aanzegging van deze huurverhoging hebben gekregen kunnen door middel van dit formulier bezwaar tegen deze verhoging maken als de verhuurder niet vrijwillig de huurverhoging intrekt. De verhuurder trekt dit voorstel in door een brief naar die huurders te sturen met het bericht dat het huurverhogingsvoorstel als niet verstuurd mag worden beschouwd. De huurder hoeft de verhoging van 0,5 % niet te betalen.

Huurgeschil laat het stukje over het Nieuwe Huurbeleid integraal op de site staan. Het is immers mogelijk dat de politiek alsnog besluit dat dit Nieuwe Huurbeleid alsnog (al dan niet met enige wijzigingen) wordt doorgevoerd.

Inleiding
Een nieuw huurbeleid acht het kabinet nodig om meer mensen een reële afweging tussen huur en koop van een woning te laten maken. De afweging tussen kopen of huren is nu voor veel mensen moeilijk te maken. Er wordt nu naar de mening van het kabinet voor woningen met een lage marktwaarde een hoge huurprijs betaald en voor woningen met een hoge marktwaarde een lage huur betaald.

Negatieve effecten van huidige stelsel
Momenteel wordt ongeveer 95 % van de woningvoorraad gereguleerd op grond van de daartoe aangewezen regelgeving, zodat voor slechts een klein deel de huurprijsbescherming niet van toepassing is. Veel mensen profiteren naar de mening van het kabinet ten onrechte van kunstmatig lage huren. Dit leidt volgens het kabinet tot marktverstoring. Door lage huren zijn er onvoldoende prikkels voor de verhuurders aanwezig om te bouwen wat een woningtekort in de hand werkt.
Het doel is om in 2010 te komen tot een verhouding van 25 % geliberaliseerde woonruimte en 75 % gereguleerde woonruimte.

Oude systeem:
- Gereguleerd 95 %
- Geliberaliseerd 5%

Nieuw systeem tijdelijk:
- Gereguleerd 75%
- Overgang 20%
- Geliberaliseerd 5%

Het kabinet is dus van mening dat Nederland over een grote betaalbare huurwoningvoorraad beschikt, die veel groter van omvang is dan noodzakelijk voor het huisvesten van de groep huishoudens met lagere inkomens. Dit werkt onder meer onderhuur tegen woekerprijzen in de hand. Verder wenst men door dit nieuwe beleid de mobiliteit van huurders te bevorderen (mensen met hogere inkomens moeten doorstromen uit de goedkope betaalbare woningen naar duurdere woningen). Uit onderzoek blijkt dat toevoegen van 100 duurdere woningen (huur of koop) leidt tot 225 verhuisbewegingen.

Uitgangspunten wetsvoorstel
Als randvoorwaarde bij het wetsvoorstel geldt dat huurprijsbescherming voor de lagere inkomens gehandhaafd blijft: huishoudens met een inkomen onder de voormalige ziekenfondsgrens (huishoudens met bruto inkomen van € 33.000, prijsbasis 2005) moeten ook een woning kunnen vinden. Dat is mogelijk bij een gereguleerde huurwoningvoorraad van landelijk 75% van alle huurwoningen. Uit onderzoek blijkt dat voor de huishoudens met een inkomen van € 33.000 slechts 10 % van de koopwoningen financieel bereikbaar is. Voor inkomens daarboven neemt de bereikbaarheid snel toe: bij anderhalf keer modaal is 35 à 40 % van de koopwoningen bereikbaar. Om deze reden is de groep met een gezinsinkomen van € 33.000 beschermd: deze groep zal onder het gereguleerde woningsegment blijven vallen. Per regio kan dit percentage verschillen, maar in elke regio wordt aan het genoemde uitgangspunt voldaan. Het geliberaliseerde segment van de huurwoningvoorraad moet worden vergroot van de huidige 5 % naar 25 % van de huurwoningvoorraad.

Verhuurders krijgen door het nieuwe huurbeleid per 1 januari 2007 meer ruimte om de huur van een deel van hun woningen te verhogen. Dit is een belangrijke prikkel voor hen om méér te bouwen, de wijk op te knappen en bij te dragen aan goede voorzieningen. Om een meer ontspannen woningmarkt te krijgen zal het landelijk woningtekort moeten worden teruggedrongen tot 2,2% in 2008 en 1,5% in 2010.

Benaming nieuwe regeling
Het wetsvoorstel wordt gelanceerd onder de naam “Wet Modernisering Huurbeleid 2007” Het huurbeleid zal per 1 januari 2007 in werking worden gesteld.
Het nieuwe huurbeleid geldt alleen voor zelfstandige woonruimten en dus niet voor onzelfstandige kamers en woonwagen standplaatsen.
Het nieuwe huurbeleid wordt gefaseerd ingevoerd.

Stap 1

De WOZ-waarde
Per 1 januari 2007 wordt het woningwaarderingsstelsel aangepast. De punten die werden berekend voor de woonvorm, woonomgeving en eventuele hinderlijke situaties vervallen. Men acht dit stelsel verouderd en niet meer goed aansluitend aan de marktwaarde van de woning. In plaats daarvan komen er punten die zijn afgeleid van de WOZ-waarde van een woning. Het aantal punten blijft landelijk gezien hetzelfde. De WOZ-waarde geeft de marktwaarde weer en daarop worden de grenzen gebaseerd voor het onderscheid tussen woningen in het gereguleerde gebied, het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied.

Door het verdwijnen van de punten voor woonvorm, woonomgeving en hinderlijke situaties daalt het gemiddelde aantal punten van huurwoningen met 25 punten van 130 naar 105 punten per woning. Deze 25 punten worden vervangen door de WOZ-waarde. De gemiddelde WOZ-waarde van huurwoningen is 145 duizend euro, zodat via een factor 0,17 (= 25/145) de WOZ-waarde van huurwoningen in duizenden omgerekend kan worden in extra punten. De maximale huur voor huurwoningen kan met de volgende formule worden berekend: Maximale huur = puntprijs (punten + 0,17 x WOZ-waarde/1000). De maximale huur kan worden vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel. Per punt is de maximale huur € 4,16 . De woningen met de hoogste marktwaarde worden de komende jaren geliberaliseerd om voor dat segment een reële verhouding tussen prijs en kwaliteit te krijgen.
De WOZ waarde gaat voor een deel - ca. 20% - de maximale huurprijs bepalen, 80% van de maximale huurprijs blijft gebaseerd op de overige punten uit het huidige stelsel. De zittende huurders worden beschermd door het maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage, dat leidt tot een geleidelijke stijging van hogere feitelijke huren.

De WOZ-waarde is dus bepalend voor:
- de maximum huurprijs;
- het huurverhogingspercentage;
- of de woning wel/niet wordt geliberaliseerd.

In regio’s met een gespannen woningmarkt en hoge WOZ-waarden gaat de puntenwaardering omhoog en daarmee ook de maximale huur. In een ontspannen markt geldt het omgekeerde. Omgekeerd krijgen goedkopere woningen een lagere maximale huur. Dit leidt direct tot een lagere huur (bijvoorbeeld bij nieuwbouw).

Bijvoorbeeld Montevideo Rotterdam

Aantal WWS punten bedraagt 169, waaraan een huurprijs van € 738 zit gekoppeld.
WOZ-waarde in het overgangsgebied in Rotterdam is gesteld voor WOZ-waarden tussen de € 150.000 en € 250.000.
De maximale huurprijs is € 738 + 10 % = € 812,00.
De marktprijs is echter € 1085!
Dit betekent een verlaging van de huuropbrengst van € 273,00 per maand. Dit geldt uiteraard alleen voor nieuwe huurovereenkomsten, want de bestaande overeenkomsten vallen in het geliberaliseerde segment.

Stap 2

Vanaf 1 juli 2006 worden zelfstandige woningen ook ingedeeld in huizen met een lage WOZ-waarde en huizen met een hoge WOZ-waarde. Er zijn daarvoor grenswaarden vastgesteld. De WOZ-waarde wordt dus gebruikt om de grens vast te stellen tussen het gereguleerde segment, het overgang segment en de geliberaliseerde sector. Per 1 januari 2007 bepaalt de WOZ-waarde 2005/2006 in welk segment de huurovereenkomst terecht komt.

Eenmalige mogelijkheid om bezwaar tegen WOZ-waarde te maken
Omdat de WOZ-waarde bepalend is voor het segment waarin de woning per 1 januari 2007 terecht komt en om met name de nieuwe huurders tegemoet te komen die eerder de kans niet hebben gekregen om tegen de WOZ-waarde 2005/2006 bezwaar te maken, wordt eenmalig de mogelijkheid geboden om alsnog een beschikking 2005/2006 voor die woning op te vragen waartegen bezwaar en beroep open staat.

Een herziening van de WOZ-waarde heeft terugwerkende kracht tot het moment van de oorspronkelijke beschikking. Door wijziging van de WOZ-waarde kan de huurovereenkomst met terugwerkende kracht wel van rechtswege in een ander segment terecht komen. Dit werkt niet automatisch door in de huurprijs. De huurprijs is immers op basis van contractvrijheid tot stand gekomen. Door een procedure bij de huurcommissie of de rechter kan de herziene waarde van de WOZ-waarde in de huurprijs doorwerken.

Regionale verdeling
Omdat de waarde van huizen in Nederland niet overal gelijk is en er grote verschillen bestaan in de waarde van de huurwoningen in verschillende regio’s , komen de verschillen op de huurwoningmarkt tot uitdrukking in vier regio’s, met vier verschillende grenswaarden. Deze regio’s zijn op het onderstaande kaartje schematisch weergeven.

Volgens deze indeling blijven de woningen met een waarde die ligt onder de € 130.000 tot en met het bedrag € 195.000 voor de betreffende grensgebieden gereguleerd. Verder blijven de woningen met een waarde die liggen boven het bedrag € 230.000 tot en met € 295.000 voor de betreffende grensgebieden geliberaliseerd.

Het overgangssegment van de waarde van de woningen ligt dus, afhankelijk van de gebieden waarin de woningen liggen, tussen de € 130.000 en de € 295.000. Een overeenkomst valt dus in het overgangssegment wanneer de WOZ-waarde van de woning in het jaar vóór ingang van de huur lager of gelijk is aan de liberalisatiegrens, maar hoger dan de grens voor het gereguleerde segment.

In bijvoorbeeld Amsterdam zijn de grenzen van het overgangsgebied vastgesteld op WOZ-waarden tussen € 195.000 en € 295.000.Dat houdt in dat per 1 januari de woningen met een WOZ-waarde onder de € 195.000 in het gereguleerd gebied komen, de woningen van € 195.000 tot € 295.000 in het overgangsgebied en woningen vanaf € 295.000 in het geliberaliseerde gebied.

Afwijking van deze regionale grenzen mag in bijzondere situaties plaatsvinden. (Bijvoorbeeld de Waddeneilanden)

Stap 3

Per 1 januari 2007 wordt de WOZ-waarde bepalend voor een nadere indeling van de huurwoningmarkt in de drie bovengenoemde gebieden.
Door het stelsel verandert de situatie voor de 20 % van de huurders in het overgangsgebied. Dit overgangsregime zullen de huurders van deze woningen na vier jaar worden overgeheveld naar het geliberaliseerde deel.

Eens geliberaliseerd blijft geliberaliseerd
Voor de 5 % van de huurders die in geliberaliseerde woningen woont verandert er niets; in de nieuwe opzet blijven woningen die per 31 december 2006 geliberaliseerd zijn geliberaliseerd. De bestaande overeenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs worden niet opnieuw ingedeeld, ongeacht de WOZ-waarde van de woning. Dit is gedaan om de positie van verhuurder en huurder van lopende overeenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs niet opnieuw te laten indelen. Verder is van belang dat alle huurovereenkomsten met betrekking tot een geliberaliseerde woning, die na 1 januari 2007 worden gesloten, vallen onder het geliberaliseerde regime als de woning is aangemeld in het daartoe bestemde register (het voorgestelde artikel 7:247 lid 1 BW).
Voor de vraag of een huurovereenkomst kan worden gesloten die onder het geliberaliseerde systeem valt is van belang dat de verhuurder op grond van het voorgestelde artikel 45a UHW de woning bij het ministerie van VROM heeft aangemeld en opname in het daartoe bestemde register volgt. Voor alle duidelijkheid: als de huurovereenkomst volgens het oude systeem onder geliberaliseerde ruimte viel, dan blijft dit regime gelden ook als er geen aanmelding bij het ministerie van VROM heeft plaats gevonden.

Geldt ook voor nieuwbouw
Ook nieuwbouwwoningen die tot en met december 2006 worden gerealiseerd en nog niet bewoond zijn tot en met december 2006 kunnen in het register worden ingeschreven. Voorwaarde is dan wel dat de woning volgens het huidige woningswaarderingsstelsel ook geliberaliseerd zou worden en dat er een verklaring door burgemeester en wethouders wordt afgegeven, waarin staat dat met de verhuurder is afgesproken dat deze woning onder het geliberaliseerde regime valt. De woning zou dan volgens het huidige stelsel op 143 punten of meer gewaardeerd moeten worden.

Gereguleerde woningen
Voor 75 % van de huurders in gereguleerde gebieden verandert ook niets, want deze woningen blijven gereguleerd. Het overgangsgebied wordt dus gecreëerd uit de 95 % van de huidige gereguleerde woningen!

Overgangsgebied
Zittende huurders die door de indeling in het overgangs- of geliberaliseerde gebied terecht komen, worden ook na 2010 extra beschermd met een maximum huurverhogingspercentage. Daarnaast worden zittende huurders met huurtoeslag zelfs volledig beschermd: voor hen verandert er niets zolang zij hun huurtoeslag behouden.

Als er in en na 2007 woningen met hoge WOZ-waarde vrijkomen, kunnen huurders ervoor kiezen een woning in het geliberaliseerde gebied te huren. Huren zij een vrijkomende woning in het overgangsgebied, dan geldt een maximale huurprijsgrens tot de woningbouwafspraken voor de regio zijn gehaald. Vrijwillige regulering blijft mogelijk. Wanneer huurder en verhuurder in het overgangs- of geliberaliseerde gebied vrijwillig de huurprijsregelgeving op hun huurcontract van toepassing verklaren, kan de huurder naar de huurcommissie en kan hij ook huurtoeslag aanvragen.
Als er voldoende gebouwd is, komt een deel van de woningen (20%) op de vrije markt voor nieuwe huurders. Er is dan geen maximum voor de jaarlijkse huurverhoging en voor de maximale huur. Als er in 2008 en in 2010 nog onvoldoende is bijgebouwd, blijft de overgangsperiode gelden.

Om te bepalen of het geliberaliseerde gebied - de woningen waarvan de huur is vrijgegeven - kan worden uitgebreid is minister Dekker bereid te kiezen voor een regionale invulling voor het bepalen van het woningtekort. Een regionale benadering ligt voor de hand omdat dit meer rekening houdt met de situatie waarin woningzoekenden in de regio zich bevinden. Als blijkt dat de woningbouwproductie (huur en koop) minder is dan 90% van de overeengekomen woningbouwafspraken, wordt het overgangsgebied gecontinueerd en blijft de overheid de maximale huur in die regio bepalen. Voor deze regio's is 2010 het volgende ijkmoment.

Nieuwbouw is volgens de regering dé motor achter beweging in de woningmarkt. Daarom heeft minister Dekker in 2005 woningbouwafspraken gemaakt met 20 stedelijke regio's in Nederland. Met die stedelijke regio's zijn convenanten getekend. Voor de uitvoering van de convenanten stelt VROM ook subsidie beschikbaar. Tussen 2005 en 2010 zullen de regio’s tezamen 360.000 woningen gaan bouwen.
Op de ‘Nederland woningbouwthermometer’ op de site van het ministerie van VROM kunt u aflezen hoeveel woningen elke regio gaat bouwen en (in percentage) welk deel daarvan inmiddels is opgeleverd.

Indeling in drie segmenten

Om te komen tot de verhouding als gemeld in de doelstelling (een verhouding van 25 % geliberaliseerde woonruimte en 75 % gereguleerde woonruimte) zal er een nadere indeling in de woningmarkt in drie gebieden plaatsvinden:

1. Gereguleerde segment

Een gereguleerd gebied van 75% van de huurmarkt, met een gematigd maximale huurverhoging en een maximale huur per woning op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het aantal woningen in deze categorie is groot genoeg om de doelgroep voor deze woningen (huishoudens met een inkomen van € 33.000 per jaar te huisvesten.
De voorstellen komen voor dit segment op het volgende neer: Maximale huurstijging per woning 2006-2009:1,5%-2,5%-2,5%-3,0% boven inflatie (inflatiecijfer voorafgaand jaar 1,7%);
De verhoging boven de inflatie ziet er in het gereguleerde segment dus zo uit:
2006 1,5%
2007 2,5%
2008 2,5%
2009 3,0%

- Maximale huur volgens het aangepaste woningwaarderingsstelsel;
-bestaande huurtoeslag systeem blijft gehandhaafd;
-Maximale huurverhoging is 3,2 % (tenzij er sprake is van lage huren tot € 200 per maand én de maximum huurprijs is kleiner dan 50% van de maximaal toegestane huur; dan is een verhoging van € 25 toegestaan.

2. Een overgangssegment

Een overgangsgebied van circa 20 % van de huurmarkt dat op termijn geliberaliseerd wordt indien er voldoende nieuwe woningen zijn gebouwd. Zolang dit niet het geval is geldt ook in het overgangsgebied een maximale huur per woning op basis van het woningwaarderingsstelsel met een opslag van maximaal 10 % boven de maximum huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Dit betekent dus dat de huurprijs met een ruimere marge dan in het huidige stelsel kan worden verhoogd. De maximale huur in het overgangsgebied zal niet worden afgeschaft voordat er voldoende woningen zijn gebouwd. De zittende huurders worden tot 2010 extra beschermd met een maximum huurverhogingspercentage. Voor nieuwe huurders geldt geen maximaal huurverhogingspercentage. Met de verhuurder kan worden overeengekomen dat de woning onder het gereguleerde stelsel blijft vallen.

Overgangssegment tot en met 1 juli 2009 wordt als volgt vorm gegeven voor woning waarvan de WOZ-waarde onder het hoogste segment vallen (bijvoorbeeld in Amsterdam = € 295.000 :
- zittende huurder met toeslag over de maand december 2006: woning blijft gereguleerd (zolang de huurder recht op huurtoeslag heeft) tot verhuizing. Voor deze huurders geldt de regelgeving van het gereguleerde segment. Dus dezelfde lage huurreeks en de maximale huur volgens het WWS;
- zittende huurder (zonder huurtoeslag) maximale huurstijging 2006-2009: 2,0 %-3,0%, 3,5 %, 4% boven inflatie (deze huurverhogingspercentages liggen 0,5 % tot 1 % hoger dan in het gereguleerde segment);
- Voor zittende huurders zonder huurtoeslag geldt dat de feitelijke huur nooit meer dan 10 % boven maximale huur volgens het aangepaste woningwaarderingsstelsel;
- 0,5 % extra verhoging per 1 januari 2007;

De verhoging boven (voor huurders zonder huurtoeslag) de inflatie ziet er dus in het overgangssegment zo uit:
2006: 1,5%
2007: 3,0%
2008: 3,5%
2009: 4,0%

Overgangssegment tot en met 1 juli 2009 wordt als volgt vorm gegeven voor woning waarvan de WOZ-waarde onder het hoogste segment “nieuw te liberaliseren” vallen (bijvoorbeeld in Amsterdam > € 295.000 :

- zittende huurder met toeslag: woning blijft gereguleerd tot verhuizing;
- Geen maximale huur voor nieuwe huurders in dit segment;
- Na mutatie: te liberaliseren

Schematische verhoging (voor huurder zonder huurtoeslag ) boven de inflatie ziet er dus zo uit:
2006: 1,5%
2007: 3,0%
2008: 3,5%
2009: 4,0%

Op 1 januari 2007 kan de huurder een eenmalige huurverhoging krijgen van 0,5 %. Als de verhuurder van deze mogelijkheid gebruik wenst te maken, moet hij uiterlijk op 31 oktober 2006 een voorstel doen. Hiermee wordt de verhuurder eenmalig de mogelijkheid geboden de huurprijs twee maal per 12 maanden in plaats van eenmaal per twaalf maanden aan te passen.

Vrijkomende huurwoningen in het overgangsgebied, die opnieuw verhuurd worden (en de volgens het woningwaarderingstelsel meer dan 142 punten hebben) mogen niet geliberaliseerd verhuurd worden zolang het overgangsgebied bestaat.

Huurtoeslag zal bij een huurtoeslagaanvraag op of na 1 januari 2007 uitsluitend nog toegekend worden bij een gereguleerde overeenkomst. De huurders die een woning binnen de twee andere segmenten huren vallen buiten de boot; zij hebben, de uitzondering daargelaten, geen recht meer op huurtoeslag. De uitzondering wordt gevormd als de verhuurder en de huurder overeenkomen dat op de door hen gesloten overeenkomst de huurprijsregeling van toepassing is (de voorgestelde artikelen 7:247 lid 5 en 7:247 a lid 2 BW) en verder moet de huurder dan voldoen aan de voorwaarden van artikel 13 van de Huurtoeslagenwet. Deze uitzondering acht de wetgever wenselijk om mensen uit aandachtsgroepen tegemoet te komen.

In het wetsvoorstel is geregeld dat alleen de partner of de medebewoner (=mede huurder?) huurtoeslag aan mag vragen als de huurtoeslagaanvrager de woning verlaat. Dit is om te voorkomen dat achterblijvende gezinsleden niet opnieuw huurtoeslag aanvragen als de huurtoeslagaanvrager de woning verlaat (artikel V van het voorstel).

De maximale huur in het overgangsgebied
Huurwoning met 142 WWS punten = € 614,90 maximum huur per 1 juli 2006.

Door de berekening met de WOZ-waarde wordt de maximum huur in het overgangsgebied: € 614,90 plus 10 % is € 61,49 erbij dus totaal € 676,39.

Als overgangsgebied verdwijnt:

De zittende huurder krijgt als het overgangsgebied verdwijnt maximaal 1% extra huurverhoging boven gereguleerde blijvende huurwoningen.
Voor de zittende huurder (zonder huurtoeslag) is er ook geen maximale huurprijs meer.

Feitelijke huur en maximum huur
Als de huur per 1 januari 2007 boven de nieuwe maximale huur uitkomt dan geldt een verlaging naar de nieuw maximale huur. Als de huur gelijk wordt aan de maximale huur dan zal de huur per 1 juli alleen met de inflatie verhoogd kunnen worden.

3. geliberaliseerd segment
een geliberaliseerd gebied van circa 5 % van de huurmarkt zonder maxima wat betreft de jaarlijkse huurverhoging en de maximale huur.
Er vindt geen overheidsregulering van de huurstijging of de maximale huur plaats.
De huurstijging vindt plaats volgens contract.
Eenmaal geliberaliseerde blijven geliberaliseerd.

In verband met bestaande rechten van verhuurders kunnen ook toekomstige huurovereenkomsten voor woningen waarvoor momenteel een geliberaliseerde overeenkomst geldt na mutatie ongeacht hun WOZ-waarde in het geliberaliseerde segment vallen, indien de verhuurder de woning meldt bij de Minister van VROM en opname in een daartoe bestemd register volgt.
Voor het geliberaliseerde deel vindt geen toetsing van de aanvangshuurprijs plaats (de huurprijs wordt immers herleid van de WOZ-waarde van de woning).

Een gevolg van deze indeling is dat voor circa 600.000 huurwoningen in het overgangsgebied per 1 januari 2007 een additionele huurverhoging van 0,5 % kan worden gevraagd.

Uitvoering huurcommissie en rechterlijke macht
De huurcommissie blijft bevoegd in het gereguleerde segment. De huurcommissie kan bevoegd zijn voor zaken in het overgangsgebied en het geliberaliseerde segment als dit door partijen is overeengekomen.
Om vast te stellen welk huurregime van toepassing is moet de huurcommissie gebruik maken van WOZ-gegevens die door de huurder en de verhuurder worden verstrekt, huurtoeslag gegevens die door de huurder en de verhuurder en/of de Belastingdienst/Toeslagen worden verstrekt en het register met blijvend geliberaliseerde woningen.

Een gefaseerde verkleining van het gereguleerde segment leidt op termijn tot een vermindering van het aantal geschillen dat aan de huurcommissie zal worden voorgelegd.

Het aantal door de huurcommissie te verrichten handelingen om de ontvankelijkheid te beoordelen zal in de nieuwe situatie groter zijn.

Een vergroting van het geliberaliseerde segment zou tot een belasting van de rechterlijke macht kunnen leiden. Bij geliberaliseerde woningen is men voor geschilbeslechting op de rechter aangewezen. Over het algemeen worden in de huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs echter afspraken gemaakt over zowel de huurprijs als de toekomstig te realiseren huurverhogingen. Hierdoor komen gerechtelijke procedures over huurprijzen van deze overeenkomsten weinig voor.

Als er geen afspraken over huurverhoging zijn gemaakt, dan kan de verhuurder bij afwijzing van de huurder van het voorstel tot verhoging van de huur een beëindigingsprocedure van artikel 7:274 lid 1 onder d BW instellen (de huurder wenst niet toe te stemmen met een redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde ruimte).
Belastingdienst/Toeslagen

Deze instantie zal bij aan aanvraag van huurtoeslag moeten beoordelen of de huurtoeslag aanvraag betrekking heeft op een nieuwe geliberaliseerde of overgangsovereenkomst, waarop geen vrijwillige regulering van toepassing is. In dat geval heeft de huurder namelijk geen recht op huurtoeslag (behoudens in de voorgestelde artikel 13a van de Wet Huurtoeslag opgenomen uitzonderingen).

Procedures bij de huurcommissie (voor het gereguleerde segment)
· De huurder kan huurverlaging aanvragen als de wijziging van de WOZ-waarde de nieuwe maximale huurprijsgrens onder de huidige huurprijs komt te liggen;
· De huurder kan bezwaar maken tegen een voorgestelde huurverhoging;
· De huurder kan binnen 6 maanden na aanvang huurprijs bezwaar maken tegen de hoogte van de huurprijs;

Samenloop procedures
Is er een procedure tegen de bepaling van de WOZ-waarde gestart en is er tevens een procedure bij de huurcommissie over de hoogte van de huurprijs gestart, dan zal de huurcommissie in het algemeen de procedure aan houden.

Heeft de huurcommissie al uitspraak gedaan en wijzigt de WOZ-waarde, dan kan men in de eerste 2 maanden na de uitspraak van de huurcommissie bij de rechter ‘in beroep gaan’.

Huurheffing
· Geldt voor alle huurwoningen onder de heffingsgrens;
· Heffingsgrens is afhankelijk van de regio (zie het de hoogste bedragen bij het kaartje);
· Belastingvrije voet van 25 woningen; in 2007 te verlagen naar 10 woningen;
· Op aangifte te voldoen;
· Hoogte heffing 2006: € 0,495 per € 1000 WOZ-waarde (oorspronkelijk € 0,96);
· Gemiddeld komende vier jaar waarschijnlijk € 1,20 per € 1000 WOZ-waarde.

Voor geliberaliseerde huurwoningen onder de heffingsgrens hoeft er in 2007 geen huurheffing betaald te worden. Commerciële verhuurders krijgen 35 % korting op de totale te betalen huurheffing;