Opzegging van kantoren en opslagruimte

De opzegging van kantoren en opslagruimte

Algemene gedeelte van regelgeving huurrecht van toepassing >>

De opzegging van huurovereenkomsten die betrekking hebben op de huur van ligplaatsen van woonboten, kantoorruimte, onbebouwde grond en opslagruimte is in het algemene gedeelte van de wet met betrekking tot de huurovereenkomst geregeld. Ten aanzien van de huurovereenkomsten van ligplaatsen voor woonboten en onbebouwde grond (waarop Boek 7 titel 5 BW (pacht) niet van toepassing is) geldt de algemene regelgeving. Volgens deze algemene regelgeving eindigt de huurovereenkomst door opzegging (artikel 7:228 BW). Volgens de algemene regels kunnen deze huurovereenkomsten door opzegging eindigen zonder dat de huurder recht heeft op noemenswaardige bescherming. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft, moet worden gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid. Een voorbeeld hiervan geeft het arrest van de Hoge Raad van 29 juni 2012 ( LJN: BW1280, Hoge Raad, 11/01282 ). De kantonrechter had in deze zaak eerder voor recht verklaard dat de opzegging geen effect had gesorteerd. Daartoe had hij overwogen dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de concrete omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts tot beŽindiging van de overeenkomst leidt indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. De kantonrechter was van mening dat de huurder voor de voorziening in zijn bestaan voor een groot gedeelte afhankelijk is van de onderhavige bedrijvigheid, die is geworteld in deze locatie, dat de zogenoemde goodwill direct is gerelateerd aan de locatie en dat werkgelegenheid voor een tiental personen op de tocht staat. Daartegenover staat volgens de kantonrechter dat de belangen van de verhuurder nauwelijks gematerialiseerd zijn, en zo op het oog door gevoelsmatige motieven zijn ingegeven. In het door de verhuurder ingestelde hoger beroep oordeelde het hof dat de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst door opzegging te beŽindigen. Dit zou volgens het hof slechts anders zijn indien de verhuurder misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid. de Hoge Raad zat op de lijn van de kantonrechter en oordeelde dat het hof de zaak verkeerd had beoordeeld. De Hoge Raad was echter van mening dat artikel 7:228 lid 2 BW de bevoegdheid geeft een huurovereenkomst als de onderhavige op te zeggen tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste een maand. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Een ander voorbeeld van opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid is de verhuurder die de huur opzegt in verband met ontwikkelingsplannen met betrekking tot het gehuurde terwijl deze plannen niet concreet zijn. Deze huurder kan in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelen. De opzegging kan om deze reden zonder effect worden verklaard. Deze uitspraken kunnen ook effect hebben op de opzegging van bebouwde onroerende zaken vallende onder artikel 7:230a BW . Volgens een arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:899 ) was de argumentatie van het hof juist. Het hof beschouwde een landingsbaan niet als onroerende bebouwde zaak. Volgens het hof blijkt dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c-28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip 'gebouw' centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar Ė zoals de onderhavige landingsbaan Ė aangelegd is. De Hoge Raad kon het hof aan de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is Ďaangelegdí en niet Ďgebouwdí, gebruiken als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Voor de bebouwde onroerende zaken als bedoeld in artikel 7:230a BW geldt geen huurbescherming, maar wel ontruimingsbescherming. Voor de bewuste landingsbaan geldt noch huurbescherming, noch ontruimingsbescherming. Hetzelfde geldt ook voor een parkeerplaats. In dit hoofdstuk wordt hier verder op in gegaan.

Huurovereenkomsten waarbij opzegging niet nodig is (tenzij overeengekomen en/of verlengd) >>

Huurovereenkomsten met betrekking tot kantoorruimte, opslagruimte (bijvoorbeeld garage boxen, magazijnen, werkplaatsen, fabriekshallen) eindigen door verstrijking van de bepaalde duur (artikel 7:228 lid 1 BW) of na opzegging tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand (artikel 7:228 lid 2, slotzin BW ). Een overeenkomst die voor bepaalde tijd is verlengd hoeft dus niet te worden opgezegd, tenzij dit in de huurovereenkomst wel is afgesproken. Artikel 7:228 BW spreekt immers alleen van een verplichting tot opzegging van de huurovereenkomst als deze overeenkomst voor onbepaalde periode is gesloten, of na het verstrijken van de bepaalde periode voor onbepaalde tijd is verlengd. Ook als de huur niet opgezegd hoeft te worden, dan dient de verhuurder de huurder wel op grond van artikel 7:230a lid 1, slotzin BW schriftelijk van de ontruimingsaanzegging op de hoogte te brengen. In theorie kan dit als volgt plaatsvinden. Als de huurovereenkomst voor bepaalde periode op 31 december eindigt en er geen opzegging is overeengekomen ter beŽindiging van de huurovereenkomst, dan kan de verhuurder de huurder uiterlijk op 31 december (dus voor het verstrijken van de overeengekomen periode) een ontruimingsaanzegging laten bezorgen, waardoor de wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden start na het einde van de huurperiode. Over deze problematiek wordt onderstaand uitgebreid ingegaan.

Verlenging van de overeengekomen huurperiode >>

Volgens artikel 7:230 BW wordt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd, indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt. Dit is alleen anders als er tussen partijen van een andere bedoeling blijkt. Dat was in de hiernavolgende casus niet het geval. Volgens een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 7 december 2010 ( LJN: BP0591, gerechtshof Amsterdam, 200.026.118/01) werd een huurovereenkomst geacht te zijn verlengd onder dezelfde voorwaarden. In deze zaak waren onderhandelingen gestart over continuering van de huurovereenkomst. Er was daarover nog geen overeenstemming bereikt tussen partijen. De kantonrechter had in haar uitspraak van 20 augustus 2008 beslist dat er geen verlenging van de overeenkomst plaats had gevonden, omdat er door de onderhandelingen van een andere bedoeling door de verhuurder zou zijn gebleken. Het hof legde deze bepaling echter uit in die zin dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd was verlengd, omdat een gemeenschappelijke bedoeling ten aanzien van hetgeen tussen partijen zou gelden in afwachting van de uitkomst van de onderhandelingen niets was gebleken. In rechtsoverweging 2.4 van dit arrest werd de bedoeling als genoemd in artikel 7:230 BW uitgelegd als een gemeenschappelijke bedoeling tussen huurder en verhuurder. Een eenzijdige bedoeling van de verhuurder kan de aard van de huurovereenkomst niet doen wijzigen. Dit past in het systeem van de wet. Een huurovereenkomst is immer een lex-specialis van een algemene overeenkomst. Voor aanwezigheid van een overeenkomst is de wilsovereenstemming van beide partijen vereist en niet de bedoeling van ťťn van de partijen.

Verlenging overeenkomsten voor bepaalde tijd
Als in het huurcontract staat opgenomen dat de huurperiode na het einde van de eerste overeengekomen periode zal worden verlengd met dezelfde termijn, of met een van de eerste periode afwijkende termijn, dan zal de huurovereenkomst met die overeengekomen periode worden verlengd.

De overeenkomst die voor bepaalde periode is verlengd, geldt gedurende die periode van verlenging andermaal als een overeenkomst voor een bepaalde periode (zie artikel 7:230 BW ). Deze overeenkomst hoeft op grond van artikel 7:228 BW niet te worden opgezegd. Dit is bevestigd in het vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem van 15 februari 2012 ( LJN: BV6242, sector kanton Rechtbank Haarlem, 536684\EJ VERZ 11-165). De rechter was van mening dat uit de overeengekomen verlengingen genoegzaam bleek dat hier sprake was van verlenging voor bepaalde duur en niet voor onbepaalde duur. In het huurcontract was opgenomen dat er na verlenging van de overeenkomst met een periode voor bepaalde tijd geen opzegging noodzakelijk was. Het standpunt van de huurder dat de overeenkomst was verlengd voor onbepaalde tijd, was volgens de rechter niet houdbaar. De overeenkomst werd aldus niet voor onbepaalde tijd verlengd op grond van artikel 7:230 BW , omdat uit de tussen partijen gemaakte afspraken duidelijk afgeleid kon worden dat verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd door partijen was bedoeld.
Zoals boven al vermeld dient de verhuurder de huurder nog wel een ontruimingsaanzegging te sturen. Zonder ontruimingsaanzegging eindigt de huurovereenkomst weliswaar tegen het tijdstip waartegen de overeenkomst is opgezegd, doch hoeft de huurder het gehuurde niet te verlaten, omdat de wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden nog niet is aangevangen. Als de overeenkomst is verlengd voor onbepaalde periode, of als de overeenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, dan moet de overeenkomst wel worden opgezegd. De ontruimingsaanzegging dient hierbij ook plaats te vinden als de verhuurder het pand leeg wenst te hebben. Gebruikelijk vindt een combinatie van de opzegging en de ontruimingsaanzegging plaats. Mocht in de opzegging de ontruimingsaanzegging zijn vergeten, dan kan de ontruimingsaanzegging altijd nog worden gedaan voor het einde van de huurperiode. Daarmee start de wettelijke periode van twee maanden van ontruimingbescherming direct na het einde van de huurperiode. Er gelden geen formele eisen aan deze opzegging. Het is echter om bewijstechnische gronden raadzaam de opzegging per aangetekende brief plaats te laten vinden.

Tussen partijen kan tussentijds de huurovereenkomst bedrijfsruimte worden aangepast. In de uitspraak van de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, Rotterdam LJN BC1748, Rechtbank Rotterdam, 771944 konden partijen in afwijking van de eerder gesloten overeenkomst afspreken dat de huurder het recht heeft om bij verlenging van de overeenkomst de overeenkomst op elk moment op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 12 kalendermaanden.
Deze zaak draaide eigenlijk om de vraag of de verhuurder aan deze afspraak was gebonden nu de huurder de naar haar toegestuurde wijziging van de overeenkomst die vůůr de verlenging ter goedkeuring was toegestuurd, pas na de verlenging met gelijktijdige opzegging aan de verhuurder had geretourneerd, en om de vraag of de datum van de verlenging als een fatale datum voor acceptatie moet worden gezien.
De rechter beoordeelde als volgt:

  • Beoordeeld diende te worden of partijen overeenstemming hadden bereikt over de aanpassing van de huurovereenkomst. Uit de brief van de verhuurder d.d. 20 maart 2006 bleek dat hiervan sprake is. Immers, de aanpassing was namens de verhuurder door haar opgesteld en zelfs, na een opmerking zijdens de huurder, nog aangepast en wederom aan de huurder toegezonden. Bovendien bleek uit deze brief van de beheerder niet van een inhoudelijk verschil van mening, maar nam de verhuurder slechts het standpunt in dat de aanpassing te laat was geretourneerd.
  • Uit de correspondentie bleek niet dat partijen zich jegens elkander hadden verplicht voor een bepaalde datum de overeenstemming schriftelijk vast te leggen.
  • Nu geoordeeld was dat partijen inhoudelijk overeenstemming hadden bereikt, kan niet gezegd worden dat de datum van 14 november 2005 een fatale termijn was.
  • Door of namens de verhuurder was niet te kennen gegeven aan de huurder dat hij voormelde datum als een fatale termijn zag. Niet was gebleken dat de onderhandelingen plaatsvonden onder de voorwaarde dat voor de datum van verlenging van de overeenkomst de handtekeningen geplaatst hadden moeten worden. Evenmin was de aanpassing voorzien van een ontbindende voorwaarde in die zin.De ondertekening van de aanpassing betreft slechts een formele afwikkeling.
  • De ondertekening van de aanpassing betrof slechts een formele afwikkeling.
Voorts was de kantonrechter van mening dat de aanpassing door de verhuurder was gemaakt om de huurder te houden. Mocht er al geen overeenstemming zijn bereikt, dan zou het op de weg van de verhuurder hebben gelegen om aan de huurder kenbaar te maken dat hij wenste dat vůůr verlenging van de overeenkomst de aanpassing zou zijn ondertekend. In een dergelijk vergevorderd stadium van de onderhandelingen staat de redelijkheid eraan in de weg dat, nadat de volgens verhuurder fatale datum was verstreken, het voorstel zonder enige bedenktermijn kan worden ingetrokken;

Het sterkste argument was volgens Huurgeschil.nl dat tussen partijen al overeenstemming over de wijziging was bereikt en dat ondertekening slechts een formele handeling betrof. Aan het bestaan van een huurovereenkomst is geen schriftelijkheidsvereiste verbonden. Met name de gewenste aanpassing door de verhuurder op verzoek van de huurder maakt duidelijk dat partijen op dat moment feitelijk al tot overeenstemming waren gekomen.

De wettelijke regeling >>

De wettelijke regeling over opzegging van deze overeenkomst staat in artikel 7:230a BW. Om gebruik te kunnen maken van de ontruimingsbescherming als genoemd in laatstgenoemd artikel moet er sprake zijn van gebouwde onroerende zaken; als er niet sprake is van bebouwde onroerende zaken, maar van onbebouwde onroerende zaken (bijvoorbeeld parkeerterrein, of opslagplaats), dan komt de huurder geen ontruimingsbescherming toe. Zie de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton Rotterdam 14 februari 2008 LJN: BD2812, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 855873. Uit deze uitspraak blijkt uit overweging 5.3 duidelijk dat er geen sprake was van een verhuurde bebouwde onroerende zaak als er sprake is van een verhard verhuurd bedrijfsterrein. Dit wordt niet anders als er op het terrein een keet staat vermeld. Deze keet is van zodanig ondergeschikt belang dat door de aanwezigheid van de keet het huurregime niet kan worden gewijzigd in het regime dat wordt beheerst door artikel 7:230a BW.

Opzegtermijn van minimaal een maand; contractueel kan een andere termijn worden overeengekomen >>

Als opzegging van de huurovereenkomst contractueel is overeengekomen, of als de overeenkomst is verlengd op grond van artikel 7:228 lid 2 BW, dan is uit artikel 7:228 BW het volgende over de opzeggingsformaliteiten te herleiden.
Uit artikel 7:228 BW is het volgende te herleiden. De huurovereenkomst eindigt van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen periode (artikel 7:228 lid 1 BW). Een opzegging is dus niet nodig, tenzij contractueel overeengekomen). De huurovereenkomst moet worden opgezegd als:
  • de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd;
  • de overeenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd;
  • opzegging in de overeenkomst is overeengekomen.
Na opzegging van de huurovereenkomst eindigt deze op het tijdstip waartegen de overeenkomst is opgezegd. Een opzegging dient plaats te vinden met inachtneming van een termijn van ten minste een maand, tenzij een andere termijn contractueel is overeengekomen. Partijen kunnen contractueel een afwijkende termijn overeenkomen. De termijn van opzegging mag niet korter luiden dan een maand. Partijen mogen zelfs overeenkomen om de regeling van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte op dit huurregime van toepassing te verklaren, waardoor een termijn van opzegging van ťťn jaar moet worden toegepast (zie overweging 5.4 en 5.5 van de beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam van 14 januari 2010, LJN: BL1511, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1050516). De regeling is immers semi-dwingend recht. Partijen mogen hiervan in het voordeel van de huurder afwijken.

Als een opzegging van de huurovereenkomst noodzakelijk is, of contractueel is overeengekomen, dan dient de overeengekomen termijn van opzegging correct worden toegepast. Bij het niet volgen van de overeengekomen termijn van opzegging door de huurder zit deze aan een nieuwe overeengekomen termijn vast. In de uitspraak van 30 mei 2005 bij de rechtbank Alkmaar LJN:†AT8259, sector kanton†Rechtbank Alkmaar, 167838 CV EXPL 04-2080, sector kanton, locatie Hoorn kwam de kantonrechter tot het oordeel dat de huurder door de te late opzegging (12 dagen te laat!) gewoon aan een nieuwe contractueel overeengekomen huurtermijn van vijf jaar was gebonden.

De huurder droeg onder meer de volgende argumenten aan om de huurovereenkomst eerder te laten eindigen:

  • De oplevering van het gehuurde was een maand opgeschoven vanwege herstel van gebreken aan het gehuurde;
  • De eventueel ongeldige opzegging moest op grond van artikel 3:42 BW worden geconverteerd in een geldige termijn van opzegging;
  • beroep op redelijkheid en billijkheid (wegens overschrijding termijn opzegging met 12 dagen).
De overwegingen van de rechter die tot het vonnis hebben geleid zien er als volgt uit:
  • De ingangsdatum van de huurovereenkomst is niet opgeschoven door gebreken aan het gehuurde; het kan eerder reden zijn om de verhuurder schadeplichtig te stellen voor gebreken aan het gehuurde. Dat de verhuurder de huurder een maand huur heeft geschonken moet in het licht van schadevergoeding worden gezien en niet van opschuiving van de aanvangstermijn van de huurovereenkomst.
  • Opschuiving naar een geldige opzegtermijn stuit op bezwaar van de laatste zin van artikel 3:42 BW waarin ook de belangen van de verhuurder hebben te gelden. De verhuurder heeft er een aanzienlijk belang bij dat de contractueel vastgelegde verlengingstermijn wordt nagekomen.

De kantonrechter achtte een beroep op de redelijkheid en billijkheid door de huurder niet valide. De kantonrechter nam daarbij als vaststaand aan dat met de overeengekomen opzeggingstermijn van tenminste een jaar beoogd was zowel het belang van de huurder als dat van de verhuurder te dienen. Niet gebleken was immers dat het de bedoeling van partijen is geweest om met deze opzeggingstermijn uitsluitend de huurder in bescherming te nemen tegen een te late opzegging door de verhuurder.

De huurder van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (winkelruimte), die de overeenkomst 8 dagen te laat had opgezegd waardoor hij volgens de verhuurder nogmaals was gebonden aan een contractuele verlenging van nog een periode van vijf jaar, kon volgens de kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011( LJN: BV0203, sector kanton Rechtbank Zwolle, 563090 CV 11-4380 ) door een beroep op de redelijkheid en billijkheid toch aanspraak maken op beŽindiging tegen de officiŽle datum waartegen de overeenkomst opgezegd had moeten worden. Hoewel het huurregime van artikel 7:290 BW op deze overeenkomst van toepassing was, is hetgeen over de wijze van opzegging in deze casus is gesteld ook van belang voor artikel 7:230a BW bedrijfsruimte.
De huurder had de huur uiterlijk op 21 oktober 2010 op moeten zeggen. De opzegging had de verhuurder echter op 28 oktober 2010 bereikt.
Een aantal aspecten die bij de beoordeling waren betrokken, luidden als volgt:

  • De rechtsvoorganger van de huidige huurder (er was sprake geweest van een indeplaatsstelling) was vanaf 1 december van een bepaald jaar (de periode vanaf een bouwkundige oplevering tot 1 december was geen huur verschuldigd) huur gaan betalen. De huurovereenkomst was eerder ingegaan, doch het huurcontract vermeldde geen ingangsdata.
  • De huurder had in juni 2010 de verhuurder al te kennen gegeven de huur zo spoedig mogelijk te willen beŽindigen omdat de verkoopformules niet het gewenste effect hadden.
  • De huurder had vooruitlopend op de opzegging al borden "te huur"op het object aan laten brengen en via Funda te kennen gegeven dat het pand te huur zou komen.
  • Ook de beheerder van de verhuurder is na het gesprek in juni 2010 op zoek gegaan naar een alternatieve locatie voor de huurder.

De rechter was in rechtsoverweging 8.5 van het vonnis van oordeel dat de belangen van de verhuurder niet waren geschaad. De verhuurder was slechts officieel 8 dagen later dan de geldende 365 dagen op de daarvoor voorgeschreven wijze op de hoogte gesteld van de wil van de huurder - belichaamd in een formele opzeggingsbrief van 28 oktober 2010 - om de huurovereenkomst per 22 oktober 2011 te beŽindigen. Volgens de rechter gold dit eens te minder nu gesteld noch gebleken was dat de verhuurder na 30 juni 2010 door of namens de huurder te kennen is gegeven dat zij niet meer naar een alternatieve locatie voor de huurder en/of een alternatieve (onder-)huurder voor het gehuurde hoefde te zoeken. Op grond van de redelijkheid en billijkheid kon de overeenkomst toch als beŽindigd worden beschouwd per 22 oktober 2011.

De les uit deze uitspraak is om ook de contractuele termijnen van opzegging nauwgezet in acht te nemen! Er blijken weinig uitvluchten mogelijk te zijn om een onjuiste gehanteerde opzegtermijn zodanig om te bouwen dat de huurder toch eerder het gehuurde kan verlaten dan tegen het einde van de reeds ingezette verlengingstermijn. Verder geeft een beroep op de redelijkheid en billijkheid altijd een onzekere uitkomst, omdat door de rechter de concrete situatie inhoudelijk moet worden beoordeeld om dit beroep te kunnen honoreren.

(Geen) eisen aan de opzegging en/of de ontruimingsaanzegging >>

De bewijspositie
Aan de opzegging van de huurovereenkomst en/of de ontruimingsaanzegging van de hier bedoelde ruimten wordt niet de eis gesteld dat deze met aangetekend bericht van ontvangst of deurwaardersexploot gedaan dient te worden. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan. Noot 1.

Er is geen wettelijke verplichting om de opzegging middels aangetekende brief of deurwaardersexploot te verrichten. In het huurcontract kan wel worden verlangd dat partijen de opzegging middels aangetekende brief laten plaatsvinden. Op grond van deze contractuele verplichting dient de opzegging plaats te vinden middels aangetekende brief of deurwaardersexploot. Als contractueel niet is vastgelegd dat de opzegging op deze specifieke wijze plaats dient te vinden, dan volstaat een brief per gewone post. Het is voor de bewijspositie van de verhuurder overigens wel verstandig om de huur op te zeggen en/of de ontruiming aan te zeggen bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief (al dan niet met bericht van ontvangst). Bij een mededeling op deze wijze heeft de verhuurder immers bewijs dat hij deze handelingen daadwerkelijk heeft verricht.

Niet voldoen aan de overeengekomen eisen van opzegging
Ook als in het huurcontract staat vermeld dat de opzegging per aangetekende brief op deurwaardersexploot moet worden gedaan, dan kan de verhuurder onder omstandigheden geen beroep op het ontbreken van een schriftelijke opzegging doen in het kader van verlenging van de overeenkomst wegens een verlengingsbeding, als tussen partijen niet wordt betwist dat de huurder tijdig te kennen heeft gegeven dat hij geen gebruik wenste te maken van verlenging van de overeenkomst.
Het gerechtshof te 's-Gravenhage kwam in haar uitspraak van 11 april 2003, rolnr 02/787 KA tot deze conclusie waarbij de volgende zinsnede de kern van de uitspraak weergeeft:" Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Juffermans (huurder, toevoeging Huurgeschil) op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Jager (verhuurder, toevoeging Huurgeschil) kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Juffermans was haar immers bekend. Jager had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Juffermans geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken. De grieven slagen dan ook niet". De situatie had uiteraard anders gelegen als de verhuurder had betwist dat zij gesprekken met de huurder had gevoerd, waarin huurbeŽindiging was besproken. Het ontbreken van de schriftelijke stuk zou de huurder dan wel fataal zijn geworden.

Een opzegging geldt niet als ontruimingsaanzegging >>

De enkele huuropzegging door de verhuurder geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. De mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd doet de verplichting tot ontruiming van het gehuurde niet starten. Slechts de ontruimingsaanzegging laat de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming van twee maanden starten (artikel 7: 230a lid 1 BW).

Dat de ontruimingsaanzegging noodzakelijk is om de termijn van twee maanden ontruimingsbescherming te laten aanvangen blijkt uit het laatste zinsdeel van artikel 7: 230a lid 1 BW. Daarin staat namelijk dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dient te worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Dit betekent twee dingen: de wettelijke termijn van ontruimingsbescherming voor de huurder van twee maanden start vanaf het moment waartegen de ontruiming is aangezegd en deze termijn kan slechts starten door aanzegging van de ontruimingsdatum en niet door de opzegging.
Deze wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden kan in beginsel niet worden doorbroken door het instellen van een kort geding tot ontruiming van het gehuurde gedurende de wettelijke periode waarbinnen de huurder ontruimingsbescherming geniet. De rechter kan wel een vordering tot ontruiming voorwaardelijk toewijzen voor zover de huurder binnen de termijn van twee maanden geen verlengingsverzoek indient (zie uitspraak rechtbank Amsterdam, sector kanton, van 11 januari 2013 LJN: BZ0035, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-1852 ).

In dit hoofdstuk is al eerder opgemerkt dat de overeenkomsten die volgens artikel 7: 228 lid 1 BW door tijdsverloop eindigen niet opgezegd hoeven te worden. Voor deze overeenkomsten geldt dat wettelijke ontruimingstermijn ook pas start vanaf de aanzegging van de ontruiming. Als de opzegging niet contractueel is overeengekomen dient voor deze overeenkomsten toch een ontruimingsaanzegging naar de huurder gestuurd te worden om de wettelijke ontruimingstermijn van twee maanden te laten starten. Het is dus niet zo dat door een huurbeŽindiging door tijdsverloop de huurder zonder meer wordt verplicht de gehuurde ruimte te ontruimen.

Ontvangsttheorie >>

Uitgangspunt van de ontvangsttheorie is dat een verklaring, om haar werking te hebben, de geadresseerde moet hebben bereikt (zie artikel 3:37 lid 3 BW).
Een aanzegging van de ontruiming die de persoon niet heeft bereikt, heeft toch rechtsgevolg als dit niet (tijdig) bereiken het gevolg is van het eigen handelen van de geadresseerde. Ook als het omstandigheden betreffen, waarvan het gerechtvaardigd is dat de geadresseerde het risico draagt voor het niet ontvangen van de post vallen hieronder (bijvoorbeeld de hond eet de post op, of de brieven vallen op de deurmat in een gang waarin verschillende personen wonen). De bewijslast van een en ander rust op de verhuurder (artikel 150 RV). Als de verhuurder de brief aangetekend heeft verstuurd, dan zal het niet kennis nemen van de inhoud van de brief voor rekening en risico van de huurder komen.

Bewijspositie van de verhuurder die de opzegging heeft verstuurd >>

In het kader van de bewijspositie van de verhuurder is het dus verstandig de huuropzegging en/of de aanzegging van de ontruiming in ieder geval per aangetekende post te versturen. In het geval de geadresseerde stelt dat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt, zal de afzender dienen te bewijzen dat hij deze brief per aangetekende post naar het juiste adres heeft gestuurd. Bovendien dient hij aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven. Een strookje van de postbode behorend bij het aanbieden van een aangetekende brief zal in de regel voldoende bewijs zijn. Noot 4
De ontruimingsaanzegging bij deurwaardersexploot is de veiligste methode. Een deurwaarder wordt voor het betekenen van exploten immers als een bijzondere ambtenaar gezien. De verklaring van een ambtenaar in functie is voor de rechter een sterke vorm van bewijs. Het exploot kan de geadresseerde dan nog steeds niet hebben bereikt, maar dat kan dan op grond van het gestelde in artikel 3:37 BW doorgaans voor rekening van de geadresseerde komen.

Wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden >>

De algemene regel luidt dat de huurder het gehuurde op de laatste dag van de huurovereenkomst moet hebben ontruimd. In de praktijk heeft dit het volgende effect. Stel dat de huurovereenkomst eindigt op 31 december 2013, dan moet het gehuurde in beginsel op 31 december 2013 worden ontruimd. Voor de in dit hoofdstuk behandelde huurovereenkomsten geldt deze verplichting echter niet. De wet geeft de huurder namelijk ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd (31 december 2013). In dit voorbeeld loopt de wettelijke ontruimingsbescherming dus tot en met 28 februari 2014 (artikel : 230a lid 1 BW). Het gehuurde moet dus ontruimd zijn op 1 maart 2014.

De verhuurder is vanwege de wettelijke ontruimingsbescherming van de huurder niet bevoegd de huurder gedurende deze periode van twee maanden na de ontruimingsaanzegging te dagvaarden en bij (voorlopige voorziening) ontruiming van het gehuurde te vorderen.
De Rechtbank Leeuwarden, sector kanton locatie Sneek, heeft in haar vonnis van 16 oktober 2006 (zie LJN:†AZ0212, sector kanton†Rechtbank Leeuwarden, 204392\CV EXPL 06-1234 bepaald dat de vordering van de verhuurder in strijd was met de wet en daarom afgewezen moest worden. De huurovereenkomst tussen partijen heeft immers betrekking op bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 230 BW. Volgens het derde lid van dit laatste artikel wordt de verplichting tot ontruiming geschorst door het verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn totdat op het verzoek is beslist.
Hieraan doet niet af dat namens de verhuurder ter zitting ontruiming is gevorderd met ingang van 1 november 2006 dan wel met ingang van 1 december 2006, omdat toewijzing van de ook aldus gewijzigde vordering nog steeds in strijd zou zijn met de in artikel 7: 230a lid 1 BW neergelegde ontruimingsbescherming. Volgens artikel 7:230a BW wordt de verplichting tot ontruiming immers geschorst door het verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn totdat op het verzoek is beslist.

De ontruimingsbescherming van de huurder van de hier besproken huurruimten
komt in het kort hierop neer, dat zijn verplichting om bij het einde van de huur het gehuurde te ontruimen van rechtswege is geschorst. Deze schorsing van de ontruimingsverplichting eindigt in beginsel twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd.

Voor onderhavige huurovereenkomsten hoeft het begin van een schorsingstermijn van twee maanden van ontruiming van het gehuurde (in afwijking van de algemene regel) niet samen te vallen met het tijdstip waarop de huur eindigt, maar dus met het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. Die tijdstippen kunnen samenvallen (opzegging van de huur tegen een bepaald tijdstip, waarbij tevens de ontruiming tegen dat tijdstip wordt aangezegd), maar dat hoeft niet.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 13 februari 2009 LJN: BF8925, Hoge Raad, 07/13290 bepaald, dat een beroep op ontruimingsbescherming de huurder ook toekomt, die het gehuurde heeft ontruimd. In dit arrest wordt door de A.G. mr Huydecoper opgemerkt dat artikel 7:230a BW voor wat betreft de verlengingsperiode een onvolkomenheid bevat. In artikel 7: 230a lid 5 BW dat de verlenging van de ontruimingstermijn voor ten hoogste een jaar kan worden gegeven na het eindigen van de huurovereenkomst (met dien verstande dat de termijn tweemaal met een jaar kan worden verlengd). Uit het eerste lid van dit artikel blijkt dat de wettelijke termijn van ontruimingbescherming begint te lopen vanaf de ontruimingsaanzegging. Volgens lid 5 van dit artikel kan de verlenging van de ontruimingstermijn worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst. Deze termijn kan op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd. Het verzoek tot verlenging moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn worden ingediend.
Uit deze formulering kan worden gelezen dat aan de ontruimingsaanzegging een beperkte betekenis wordt toegekend. Wegens de letterlijke formulering van de wet kan worden betoogd, dat de huurder, die geen verlengingsverzoek heeft ingediend binnen twee maanden na de opzegging en dit ook niet later heeft gedaan, zijn rechten heeft verspeeld als hij binnen 11 maanden na de opzegging geen verlengingsverzoek heeft ingediend. Dit verlengingsverzoek kan echter niet worden ingediend als de huurder niet binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging dit verzoek heeft ingediend. Mocht de ontruimingsaanzegging niet zijn gedaan door de verhuurder, dan lijkt de huurder door formulering van de wet ook na het ontbreken van een ontruimingsaanzegging niet zonder meer een verlengingsverzoek te kunnen doen.

Deze regeling is afkomstig van de regeling die voor de huidige wetgeving deze kwestie regelde. Artikel 28c en verder van de Huurwet regelde vůůr 2003 deze materie. Na invoering van de huidige wet werd deze regeling "overgeplaatst" naar titel 4 van Boek 7 BW (te weten: naar het huidige art. 7:230a BW). Er zijn daarbij enige wijzigingen aangebracht. Een daarvan betreft wat nu in artikel 7: 230a lid 5 BW staat: daar wordt aangegeven dat de verlenging op de voet van art. 7:230a BW kan worden gegeven voor ten hoogste ťťn jaar na het eindigen van de huurovereenkomst (met dien verstande dat die termijn nog tweemaal met een jaar kan worden verlengd). De overeenkomstige regeling uit artikel 28e lid 1 Huurwet voorzag eveneens in (maximaal) drie verlengingstermijnen van ťťn jaar, alleen: die werden berekend vanaf de dag waartegen de ontruiming was aangezegd, en niet de dag waarop de huurovereenkomst eindigde. Terecht geeft mr Huydecoper aan dat deze nieuwe redactie een wereld van verschil maakt. Volgens de oude redactie is de termijn van twee maanden van art. 7:230a BW lid 1 (slot) nog niet eens begonnen als de ontruimingsaanzegging niet is gedaan. Volgens de nieuwe redactie eindigt de huurovereenkomst in ieder geval uiterlijk drie jaar na opzegging van de overeenkomst zonder dat er een ontruimingsaanzegging is gedaan. Ik ben met mr Huydecoper eens dat er zonder enige onderbouwing van deze wijziging door de wetgever niet anders kan worden geconcludeerd dat hier sprake is van een foutieve overname van de oude wettelijke regeling naar artikel 7:230a BW en dat de termijn waarop de wettelijke termijn van ontruiming begint te lopen start vanaf het moment dat de ontruiming is aangezegd. Dit geldt eens te meer nu de huurder volgens Huydecoper zonder ontruimingsaanzegging geen verlenging van de ontruimingstermijn kan verzoeken. De wet zegt immers in artikel 7: 230a lid 5 BW: ďDe verlenging kan worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst (Ö).Het verzoek tot verlenging moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de termijn worden ingediendĒ.

Uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting >>

In beginsel is de huurder van de hier besproken ruimten niet tot ontruiming gehouden, maar heeft hij een respijt van minimaal twee maanden. Dit laatste is slechts anders in de door de wet bepaalde uitzonderingsgevallen, zodat er geen ontruimingsbescherming geldt in de gevallen dat :
  • de huurder zelf heeft opgezegd;
  • hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd;
  • hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

(Voorwaardelijk) verzoek verlenging van de ontruimingstermijn >>

De huurder behoeft na het verstrijken van de ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij vůůr het einde van de wettelijke schorsingstermijn van twee maanden een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de kantonrechter van de bevoegde rechtbank heeft ingediend. Door hier te klikken komt u in het formulier, waarmee u op eenvoudige wijze de bevoegde rechter kunt traceren.

Een voorbeeld van een verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn treft u onder deze link aan: Verzoekschrift verlenging ontruimingstermijn bedrijfsruimte (garages, kantoren, opslagruimten, werkplaatsen)

Mocht er discussie kunnen bestaan over de vraag welk huurregime van toepassing is (artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW), dan is het verstandig/noodzakelijk om binnen de wettelijke ontruimingsbescherming een verzoekschrift in te dienen waarin:

  • primair (voorwaardelijk) niet-ontvankelijk wordt gevraagd (uitgaande dat er sprake is van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte ) en
  • subsidiair verlenging van de ontruimingstermijn te verzoeken.
Een dergelijke actie werd door de huurder in de procedure ook verricht, die heeft geleid tot de uitspraak rechtbank Leeuwarden, sector kanton van 28 februari 2006 LJN:†AV3023, sector kanton†rechtbank Leeuwarden, 184481 /CV EXPL 05-938.

Het is dus onjuist om in het verzoekschrift een verklaring voor recht te vragen dat er sprake is van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. In deze verzoekschriftprocedure mag de rechter deze vraag niet beantwoorden. De rechter dient in het kader van deze procedure te beoordelen of de huurder aanspraak mag maken op verlenging van deze ontruimingstermijn, doch mag niet beslissen welk huurregime van toepassing is. Via de omweg van het zelf niet-ontvankelijk laten verklaren van het verzoek beoordeelt de rechter op andere wijze welk huurregime van toepassing is. De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, diende op 14 januari 2010 ( LJN: BL1511, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1050516) te beslissen over een verzoek tot het verklaren van recht dat er sprake zou zijn van 7:290 BW-bedrijfsruimte en subsidiair de ontruimingstermijn op grond van artikel 7: 230a lid 1 BW te verlengen met een periode van een jaar. De rechter verklaarde de verzoeker niet ontvankelijk in het eerste verzoek. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn werd bovendien niet-ontvankelijk verklaard, omdat partijen artikel 7:290 BW e.v. op deze overeenkomst van toepassing hadden verklaard.

Formele vereisten behorende bij het indienen van het verzoekschrift >>

Het verzoekschrift moet bij de kantonrechter van de bevoegde rechtbank in tweevoud worden ingediend als er sprake is van een verhuurder die is verenigd in één persoon. Als de verhuurder uit meerdere personen bestaat dan moet ieder van de verhuurders plus de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Als bijvoorbeeld de heer en mevrouw Janssen een onroerende zaak hebben verhuurd, dan moeten zowel de heer als mevrouw Janssen als de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Hetzelfde geldt als de verhuurder een vennootschap onder firma is. Het verzoekschrift moet dan zijn gericht aan de vennootschap onder firma en de vennoten afzonderlijk (informeren bij de Kamer van Koophandel).

Dit verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming van het gehuurde is aangezegd. In het geval dat de huurovereenkomst wordt opgezegd met ontruimingsaanzegging tegen 31 december 2013 betekent dit dat het verzoekschrift de rechtbank uiterlijk 28 februari 2014 moet hebben bereikt. Dit is een vervaltermijn. Een vervaltermijn kan niet worden gestuit. Door te late indiening vervallen de rechten van de huurder om verlenging van de schorsing te vragen.

De indiening van het verzoekschrift schorst de verplichting om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan tot het moment dat op het verzoek is beslist. Schorsen wil dus zeggen dat de huurder het gehuurde niet behoeft te ontruimen tot het moment dat de rechter heeft beslist dat het gehuurde ontruimd dient te worden.

In bovengenoemde uitspraak van de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 14 januari 2010 ( LJN: BL1511, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1050516) heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.1 tevens uitgesproken dat een verlengingsverzoek ook kan worden ingediend vůůrdat de huurovereenkomst is beŽindigd, dus vůůrdat de wettelijke termijn van twee maanden ontruimingsbescherming is aangevangen. Er kan ook geen zinnige reden worden bedacht waarom het niet mogelijk zou zijn om een verlengingsverzoek vůůr het einde van de huurovereenkomst in te mogen dienen. Door de opzegging van de verhuurder eindigt de huurovereenkomst immers tegen het einde van de dag waartegen de ontruiming is aangezegd. In het geval dat partijen er in minnelijk overleg uit komen en een nieuwe huurovereenkomst wordt aangeboden, kan de huurder altijd nog het verzoekschrift intrekken. Mochten partijen nog over deze kwestie op de eerste zittingsdag in onderhandeling zijn, dan kunnen zij altijd gezamenlijk verzoeken om de zaak op de eerste zittingsdag een bepaalde termijn aan te houden.

Afweging van belangen door de rechter >>

De rechter wijst het verzoek toe als hij van mening is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder.Noot 6

Opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid
De opzegging door de verhuurder werd niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht, nu de verhuurder gebruik gemaakt heeft van de haar in de huurovereenkomst toegekende opzeggingsbevoegdheid en de overeengekomen opzegtermijn in acht is genomen. Dat de huurovereenkomst werd gesloten op 1 januari 1993 met de rechtsvoorganger van de verhuurder en de overeenkomst al enige tijd had geduurd, maakte dit niet anders.
De rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, was in haar vonnis van 27 april 2011 ( LJN: BS8931, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 1043609\EJ VERZ 11-80610 ) van mening dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingtermijn slechts toegewezen kan worden indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger werden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. In rechtsoverweging 5.3 en 5.4 van het vonnis gaf de rechter een weergave van de argumenten van partijen. De rechter gaf ter overweging dat beide partijen relevante argumenten hadden aangevoerd.
De rechter achtte het allereerst van belang dat de langlopende huurovereenkomst abrupt en zonder enig vooroverleg door de verhuurder was opgezegd met een relatief korte opzegtermijn, hoewel de verhuurder de krapte in de huisvesting al enige tijd had moeten (kunnen) zien aankomen. Dat klemde te meer omdat de huurder naar verwachting enige tijd nodig zou hebben om adequate ruimte elders te vinden, welke ruimte voldoet aan zijn gerechtvaardigde eisen van rust en privacy. Het belang van de huurder werd daarom door de ontruiming op die korte termijn ernstiger geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Dit betekende dat de termijn waarbinnen de huurder verplicht was het gehuurde te ontruimen nog een korte periode van acht maanden na het einde van de huurovereenkomst verlengd zou worden ten einde de huurder in de gelegenheid te stellen elders praktijkruimte te verkrijgen.

De maximum termijn van verlenging door de rechter >>

De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.

Bedacht dient te worden dat de huurovereenkomst door de opzegging feitelijk is beŽindigd. Het verzoek heeft dus alleen betrekking op een verlenging van de ontruimingstermijn, dat wil dus zeggen een verlenging van de termijn waarbinnen de huurder het gehuurde na beŽindiging van de overeenkomst niet behoeft te ontruimen.


De rechter kan dus beslissen deze termijn te stellen op vier maanden na de aangezegde ontruimingsdatum.

Verlenging van deze door de rechter toegekende ontruimingstermijn >>

De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.
Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND. Dit is met kapitale letters weergeven omdat deze termijn nogal eens wordt vergeten!
De rechter kan dus beslissen deze termijn te stellen op een termijn korter dan de maximum verlengingsperiode van een jaar, bijvoorbeeld op vier maanden na de aangezegde ontruimingsdatum.

De termijn van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn betreft een vervaltermijn >>

Het verzoek tot verlenging moet dus uiterlijk een maand voor het verstrijken van de door de rechter vastgestelde schorsingstermijn worden ingediend. Het betreft hier een vervaltermijn. Is het verzoek te laat ingediend, dan is de verzoeker niet ontvankelijk. Het definitieve uiterste ontruimingstijdstip is dan de laatste dag van de verlengingstermijn die is vastgesteld in de eerste c.q. tweede verlengingsbeschikking. In de beschikkinghoudende niet-ontvankelijkverklaring wordt geen ontruimingstermijn bepaald en wordt evenmin een veroordeling tot ontruiming uitgesproken; lid 7 is niet van toepassing. De verhuurder zal zich dan bij de rechtbank een vordering tot ontruiming van de onroerende zaak tegen de gewezen huurder moeten verschaffen. Dit betekent dat de verhuurder door vordering in een dagvaarding toestemming tot ontruiming van de onroerende zaak aan de rechter moet vragen. De vordering kan worden gebaseerd op grond van het gestelde feit dat een gebouw door een (rechts)persoon zonder “recht of titel” wordt gebruikt.

Is het eerste verzoek ingediend kort voor het verstrijken van de wettelijke verlengingstermijn van twee maanden, dan zal de kantonrechter binnen negen maanden na indiening uitspraak moeten doen, wil de gewezen huurder nog tijdig zijn verlengingsverzoek in kunnen dienen. De gewezen huurder doet er dus verstandig aan deze termijn goed in het oog te houden. en zo nodig, een voorwaardelijk verlengingsverzoek indienen, indien hij ziet aankomen dat een beschikking (op het eerste verlengingsverzoek) niet voldoende tijdig zal worden gegeven.

Bij het tweede (en volgende) verlengingsverzoek dient de kantonrechter uit te gaan van de rechtsverhouding zoals deze in de eerdere verlengingsprocedure tussen partijen is vastgesteld, tenzij dit onaanvaardbaar is, bijvoorbeeld omdat in die eerdere procedure een kennelijke feitelijke of juridische misslag vůůrkomt of omdat zich na die eerdere beslissing nieuwe feiten of omstandigheden hebben voorgedaan.

Afwijzing van het verzoek bezorgt de verhuurder een ontruimingstitel>>

Indien de kantonrechter het (hernieuwde) verlengingsverzoek afwijst, stelt hij in de beschikking tevens het tijdstip van de ontruiming vast. Het door de kantonrechter te bepalen tijdstip van ontruiming kan een later tijdstip zijn dan het einde van de schorsingstermijn. De afwijzende beschikking is een ontruimingstitel. Met dit stuk kan de verhuurder dus de deurwaarder opdracht geven om het gehuurde te ontruimen.

Vastgestelde vergoeding gedurende de ontruimingsperiode >>

Als partijen het over een vergoeding gedurende de verlengingsperiode niet eens zijn, dan stelt de rechter een vergoeding vast op een, gezien het prijspeil ter plaatse, redelijk bedrag. Dit betreft geen huur, maar een vergoeding, omdat de huurperiode door de opzegging is beŽindigd. Dit kan voor de huurder nadelig zijn als die altijd een laag bedrag aan huur heeft betaald, dat niet gerelateerd was aan de werkelijke huurprijs voor vergelijkbare ruimten.

Huurwijziging gedurende de huurperiode >>

Gedurende de huurperiode kan de huur alleen worden gewijzigd als het huurcontract daartoe ruimte biedt. Als het huurcontract alleen ruimte biedt om de huur jaarlijks te indexeren, dan kan de verhuurder de huurprijs niet buiten de tussen partijen overeengekomen contractuele bedingen verhogen met andere bedragen dan de overeengekomen bedragen. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam heeft zich in haar vonnis van 17 januari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:2346 moeten buigen over de vraag of verhoging van de huurprijs buiten de overeengekomen contractuele bedingen mogelijk was. In het huurcontract was slechts een jaarlijkse verhoging van de huurprijs geregeld op basis van de gewijzigde prijsindex voor gezinsconsumptie, doch was er geen mogelijkheid geregeld de huurprijs naar markthuurprijs te kunnen liften. De rechter was van oordeel dat dit niet mogelijk was, omdat partijen geen afwijkende bedingen zijn overeengekomen. De rechter was evenmin van oordeel dat hier sprake kon zijn van een geldig beroep op gewijzigde omstandigheden (artikel 6:258 BW). Uitgangspunt is en blijft dat de huurder in beginsel onverkorte uitvoering van de huurovereenkomst mag verwachten en daarop hun financieel beleid mogen baseren. Uitzonderlijke omstandigheden die nopen tot een inbreuk op dit beginsel zijn volgens de rechter gesteld noch gebleken. Als de verhuurder een markthuurprijs wenste te bereiken, dan zouden daar andere mogelijkheden voorhanden zijn. De verhuurder kan dan immers de huurovereenkomst opzeggen. Voor dit soort bedrijfsruimte geldt geen huurbescherming. Een redelijk belang is aanwezig als de markthuurprijs daadwerkelijk hoger ligt, dan de huurprijs die de huurder nu betaalt. Bij een overeenkomst die voor bepaalde tijd loopt, kan de overeenkomst Gedurende de ontruimingsperiode kan de rechter de gebruiksvergoeding wťl vaststellen op de markthuurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

Geen Hoger beroep tegen beslissing rechter mogelijk >>

Tegen een beslissing van de rechter is geen bezwaar (hoger beroep) mogelijk.
In dit hoofdstuk is al opgemerkt dat de huurder soms een voorwaardelijk verzoek tot verlenging van de ontruimingtermijn indient en daarbij primair zijn niet-ontvankelijkheid vordert om redenen dat het gehuurde volgens de huurder artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte zou zijn. De huurder heeft er immers vaak belang bij dat het gehuurde tot laatstgenoemde categorie bedrijfsruimte behoort, en niet tot de categorie van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte geniet immers huurbescherming, terwijl 7:230a BW-bedrijfsruimte geen huurbescherming toekomt.
Als het primaire verzoek (de niet-ontvankelijk verklaring) wordt erkend, betekent dit dat de gehuurde ruimte als artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte wordt aangemerkt.
Het hof te 's-Gravenhage moest zich in haar arrest van 7 april 2009 LJN: BI8208, gerechtshof 's-Gravenhage, 200.023.613/01 buigen over een beroep op doorbreking van dit appŤlverbod in een zaak waarbij het primaire verzoek (de niet-ontvankelijkverklaring van de huurder) was afgewezen. De casus luidde als volgt. Huurder is eigenaar van een pand aan de Pletterijkade 65 te 's-Gravenhage. Dit pand wordt gebruikt als viskraam. Daarnaast huurt deze exploitant van verhuurder X een opslagruimte aan de Pletterijkade 52 te 's-Gravenhage. De huurovereenkomst met betrekking tot de opslagruimte werd door de verhuurder beŽindigd. De huurder ging hiermee niet akkoord. De kantonrechter besliste dat er sprake was van opslagruimte en dat de overeenkomst kon worden beŽindigd. De huurder stelde op grond van dit resultaat hoger beroep in. Ondanks blokkering van de mogelijkheid van hoger beroep is het soms toch mogelijk appel tegen een vonnis in te stellen.

Doorbreking van appŤlverbod
Voorop moet worden gesteld dat volgens artikel 7:230a lid 8 BW tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Ondanks blokkering van de mogelijkheid van hoger beroep is het soms toch mogelijk appel tegen een vonnis in te stellen. Op basis van vaste rechtspraak wordt dit appŤlverbod doorbroken:

  • als de rechter artikel 7:230a BW ten onrechte heeft toegepast en/of buiten het toepassingsbereik van het artikel is getreden;
  • als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten, dan wel;
  • als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak.
Het hof wees het door de huurder gevorderde (zijn niet-ontvankelijk verklaring) in hoger beroep af.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 4.6: "Tussen partijen is in confesso dat de gehuurde ruimte in overwegende mate is bestemd voor opslag, dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een dergelijk gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan en dat dit gebruik ook beantwoordt aan de inrichting van het gehuurde. De gehuurde ruimte is (zelf) niet bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW en het ontbeert dan ook, bijvoorbeeld, een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Het gehuurde kwalificeert derhalve niet als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW maar als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW".
Het hof stelde voorop dat de vraag of de opzegging geldig was en daardoor de huur was geŽindigd, buiten het toepassingsgebied van artikel 7:230a BW viel. Dit bracht met zich mee dat de stelling van huurder, dat de opzegging niet geldig is want in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, in hoger beroep diende te worden onderzocht. Het hof oordeelde in deze uitspraak dat de opzegging, gezien de in het geding gebrachte feiten (zie rechtsoverweging 4.13 en 4.14) en omstandigheden niet onredelijk was en wees de vordering af.

Geen indeplaatsstelling wettelijk geregeld >>

Voor artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte is op grond van artikel 7:307 BW indeplaatsstelling wettelijk geregeld. Dit is niet het geval voor artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Het overdragen van de rechten en verplichtingen uit deze huurovereenkomst van de ene huurder naar de andere huurder is slechts mogelijk door contractsoverneming die in artikel 6:159 BW (contractsoverneming) is vastgelegd. In laatstgenoemde regeling is voor contractsoverneming de toestemming van alle contractpartijen nodig. Dit wordt nog eens uitdrukkelijk bevestigd in de uitspraak van de Rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom van 17 augustus 2011 ( LJN: BR5331, sector kanton Rechtbank Breda, 646099 cv 11-1161 ). In deze zaak had de huurder in strijd met het huurcontract de gehuurde ruimte van meet af aan in gebruik gegeven aan een derde. Deze derde betaalde de huur. Na verloop van tijd werd de huur niet meer betaald. De verhuurder sprak de huurder aan tot nakoming van zijn verplichtingen. De huurder stelde zich op het standpunt dat de verhuurder stilzwijgend had ingestemd met een andere huurder door deze gebruik van het gehuurde te laten maken en de huur van deze derde te accepteren. De verhuurder zou zich tot die derde moeten wenden volgens de oorspronkelijk gebruiker (huurder).
Volgens de rechter kan de rechtsverhouding tussen de gebruikers van de gehuurde ruimte slechts worden overgedragen ingevolge artikel 6:159 BW. Daarvoor is medewerking van alle partijen nodig (verhuurder, vertrekkende huurder, potentiŽle huurder). Er kan niet veronderstellenderwijs vanuit gegaan worden dat de vereiste medewerking is verleend. Bij gebreke van de vereiste medewerking van de wederpartij is de contractsoverneming nietig. Dat de huur zonder protest is ontvangen, is volgens de rechter onvoldoende om te kunnen oordelen dat de verhuurder de vereiste medewerking aan de contractsovername heeft verleend. Ingevolge artikel 6:30 BW kan een verbintenis in beginsel door een ander dan de schuldenaar worden nagekomen, zodat dit niet per definitie met zich brengt dat er sprake is van contractsovername door deze derde. Ook de door de huurder aangevoerde omstandigheid, dat de derde vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst het bedrijfspand in gebruik heeft gehad en dat de verhuurder daarmee bekend was zonder daartegen te hebben geprotesteerd - hetgeen door de verhuurder overigens gemotiveerd wordt bestreden - is onvoldoende om het oordeel te wettigen dat er sprake is van contractsovername waaraan de verhuurder haar medewerking heeft verleend in de zin van artikel 6:159 BW.
Deze uitspraak lijkt mij juist. Door stil te zitten is geen rechtsverwerking mogelijk, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). Dit lijkt mij hier niet aan de orde. De huurder is immers niet meer verschuldigd dan oorspronkelijk is overeengekomen. Daarnaast is gewoon niet voldaan aan de voorwaarden van contractsoverneming.

Online-Formulieren>>

Updates>>

  • 19 augustus 2011. Verwijzing naar de Pachtwet vervangen door verwijzing naar Boek 7 titel 5 BW;
  • De rechtbank te 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, was in haar vonnis van 27 april 2011 ( LJN: BS8931, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 1043609\EJ VERZ 11-80610 ) van mening dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingtermijn met een termijn van 8 maanden na het einde van de huurovereenkomst verlengd zou worden.
  • Bijgewerkt 27 februari 2013. Geen doorbreking ontruimingsbescherming(zie uitspraak rechtbank Amsterdam, sector kanton, van 11 januari 2013 LJN: BZ0035, sector kanton Rechtbank Amsterdam, KK12-1852 ).
  • Bijgewerkt 3 juli 2013. Redactie gehele hoofdstuk herzien.
  • Bijgewerkt 8 april 2014. De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam heeft zich in haar vonnis van 17 januari 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:2346 moeten buigen over de vraag of verhoging van de huurprijs buiten de overeengekomen contractuele bedingen mogelijk was.
  • Bijgewerkt 14 april 2014. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:899 ) was de argumentatie van het hof juist. Het hof beschouwde een landingsbaan niet als onroerende bebouwde zaak.