De huurperiode

De huurperiode met betrekking tot de huur van bedrijfsruimte

De lengte van de huurperiode >>

Op grond van het gestelde in artikel 7:292 BW geldt voor een huurovereenkomst van bedrijfsruimte een minimumduur van vijf jaar. Ook een overeenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten geldt voor een periode van minimaal vijf jaar (waarbij de wettelijke periode van verlenging van toepassing is). Noot23.
Dit stelsel waarbij een huurperiode van minimaal vijf jaar tot uitgangspunt wordt genomen geldt ter bescherming van de huurder. Deze wettelijke bescherming in de vorm van een huurovereenkomst met een minimumduur van vijf jaar geldt niet als de overeengekomen duur van de overeenkomst in het kader van een proefperiode twee jaar of korter luidt.

Afwijking van de regeling is mogelijk in het voordeel van de huurder>>

De bepalingen in deze afdeling zijn van semi-dwingend recht. Dit blijkt uit de zinsnede van artikel 7:291 lid 1 BW waarin staat dat van deze afdeling niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Van belang is vervolgens artikel 7:291 lid 2 BW waarvan de tekst van deze bepaling al volgt luidt:

ďBedingen die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen van deze afdeling, kunnen evenwel, behoudens wanneer het betreft een afwijking van artikel 307, niet op die grond worden vernietigd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechterĒ.

Deze bepaling heeft het belangrijke effect dat bedingen in het huurcontract die in het nadeel van de huurder zijn, wťl door de huurder, doch niet door de verhuurder kunnen worden vernietigd. Een bepaling die nadelig voor de huurder is, bindt partijen dus als de huurder de nietigheid van het beding niet inroept. Dit kan evenwel voor de verhuurder onverwachtse en onwenselijke gevolgen met zich meebrengen.

Een voorbeeld om het effect van het niet inroepen van de nietigheid en het (mogelijk) nadelig effect daarvan voor de verhuurder te verduidelijken luidt als volgt.
Partijen sluiten een overeenkomst voor drie jaar. In het huurcontract staat een termijn van opzegging van vier maanden genoemd. Als de huurder langer dan twee jaar het gebruik van het gehuurde heeft gehad geldt ten aanzien van de verhuurder de regel dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:301 lid 2 BW van rechtswege wordt verlengd tot een periode van vijf jaar. De suggestie wordt gewekt dat partijen beide zijn gebonden aan een overeenkomst van tenminste vijf jaar. De huurder die na een gebruik van het gehuurde van twee en een halfjaar het gebruik van het gehuurde wenst te beŽindigen kan dit nog realiseren middels de in het huurcontract opgenomen termijn van opzegging van vier maanden. In artikel 7:293 lid 2 BW staat immers weliswaar een minimumtermijn van opzegging van een jaar genoemd, doch slechts de huurder en niet de verhuurder kan de vernietiging van deze van de wet afwijkende opzeggingstermijn in het huurcontract inroepen. Doet de huurder dat niet, dan blijft deze afwijkende termijn van opzegging, die nu in het voordeel van de huurder uitpakt van kracht.

De verhuurder die de huur met inachtneming van deze korte termijn van vier maanden opzegt, handelt rechtsgeldig, tenzij de huurder op grond van artikel 7:291 lid 2 BW een beroep op de nietigheid van deze bepaling doet. Dit betekent dat de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig op kan zeggen met inachtneming van een termijn van vier maanden tegen het einde van de overeengekomen termijn van drie jaar. De verlenging van de huurovereenkomst als genoemd in artikel 7:301 lid 2 BW geldt ter bescherming van de huurder, zodat de verhuurder hiervan niet in het nadeel van de huurder kan afwijken. De vernietiging, die leidt tot beŽindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder moet in rechte worden gevorderd. Dit kan door een vordering tot vernietiging of een verweer in een gerechtelijke procedure tegen een vordering uit de overeenkomst.

De huurder dient er wťl op bedacht te zijn dat een actief beroep op vernietiging van de overeenkomst verjaart na verloop van drie jaar. Volgens artikel 3:52 BW moet immers binnen drie jaar een beroep op vernietiging worden gedaan nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. Na het verstrijken van de termijn van drie jaar is dit actieve recht verjaard en kan de huurder dus in beginsel geen actief beroep doen op vernietiging van deze termijn. Ik behandel met name de vraag wanneer de bevoegdheid ďten dienste is komen te staanĒ in het onderdeel ďVernietigbare handelingenĒ in dit hoofdstuk.
Vernietiging van deze afspraak door de huurder kan nuttig en verstandig zijn als de huurder heeft besloten in ieder geval een periode van vijf jaar te willen huren in plaats van de overeengekomen periode van drie jaar. Na vernietiging van deze overeengekomen termijn geldt immers dat de wettelijke huurperiode van vijf jaar. Volgens artikel 7:303 lid 1 sunb a BW zal de huurprijs pas na deze overeengekomen periode aangepast kunnen worden. Als de overeengekomen termijn van drie jaar niet wordt vernietigd, dan kan er ingevolge laatstgenoemd artikel een huurprijsaanpassing plaatsvinden.

Als de huurder de huurovereenkomst na verloop van drie jaar wenst te beŽindigen is dit niet in het nadeel van de huurder en kan de huurder de huurovereenkomst beŽindigen tegen het einde van de overeengekomen periode van drie jaar. Als de verhuurder de huurovereenkomst wenst te beŽindigen met verwijzing naar de overeengekomen periode van drie jaar, dan kan de huurder als verweerder alsnog de vernietiging inroepen, want vernietiging als verweer verjaart niet. Hetzelfde geldt voor de huurovereenkomst die voor een duur van tussen de vijf en tien jaar is gesloten, waarbij de huurder de huurovereenkomst tegen het einde van die overeengekomen periode wenst te beŽindigen.Noot 23a

Geen bescherming als de huurovereenkomst korter dan twee jaar duurt >>

Het wettelijk beschermingsregime van bedrijfsruimte die onder artikel 7:290 BW vallen (zie het hoofdstuk: De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte) geldt niet voor overeenkomsten met betrekking tot deze bedrijfsruimte met een overeengekomen proefperiode van twee jaar of korter. Als de huurovereenkomst na twee jaar wordt gecontinueerd, dan gelden de wettelijke bepalingen als vermeld in deze afdeling zonder meer (artikel 7:301 lid 2 BW). Deze regeling is onder meer van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt.

Er kan een schemergebied ontstaan als partijen niet uitdrukkelijk een bepaalde periode hebben afgesproken, maar het door de omstandigheden van het geval duidelijk is dat partijen (mondeling) een contractsduur zijn overeengekomen voor een proefperiode van niet langer dan twee jaar. Dan kan de overeenkomst worden geacht te zijn gesloten voor een periode van 2 jaar of korter als gemeld in artikel 7:301 BW. Noot 24 Als het duidelijk is dat er sprake is van een proefperiode, maar er is geen einddatum genoemd dan kan er toch van een proefperiode sprake zijn. De Hoge Raad is van mening dat in zo'n geval de duur van de overeenkomst moet worden gesteld op zodanige periode als in redelijkheid nodig is voor het onderzoek of het bedrijf rendabel kan zijn. Objectief gezien moet de proefperiode dan korter of net zo lang als twee jaar duren.

Varianten in het kader van verlenging van de proefperiode van twee jaar

Als een huurovereenkomst is gesloten voor een jaar en daarna stilzwijgend wordt voortgezet (waarbij de periode van twee jaar nog niet is overschreden) kan er toch een overeenkomst van vijf jaar zijn ontstaan. Het is evengoed mogelijk dat na het verstrijken van een huurperiode van ťťn jaar de huurder nog in de proefperiode van twee jaar zit, waarbinnen huurbeŽindiging door partijen alsnog mogelijk is. De vraag welke positie partijen innemen is geheel afhankelijk van de partijbedoeling en de omstandigheden van het geval.
Deze partijbedoeling kan door middel van getuigen duidelijk worden gemaakt.
Als het de bedoeling was dat er een proefperiode van ťťn jaar zou zijn overeengekomen, waarna zonder opzegging een huurovereenkomst van vijf jaar zou aanvangen, dan kan de huurovereenkomst na verstrijken van het eerste jaar worden geacht te zijn voortgezet. Kan een partij bewijzen dat de proefperiode is verlengd tot een periode van twee jaar, dan kunnen partijen de huur nog opzeggen tegen het einde van de overeengekomen duur van twee jaar. Noot 24a
Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Een huurovereenkomst, die was gesloten voor twee jaar, maar daarna (stilzwijgend) is voortgezet, geldt voor de periode van 2 maal vijf jaar.

Laatstgenoemde situatie deed zich voor in een zaak waarover het gerechtshof te 's-Hertogenbosch op 13 april 2010 ( LJN: BM1426, gerechtshof 's-Hertogenbosch, HD 200.038.732 ) onder meer een oordeel moest geven. Het hof oordeelde in rechtsoverweging 4.4 dat het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW op grond van artikel 7:301 lid 2 BW van rechtswege op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is, nu deze overeenkomst langer dan twee jaar heeft geduurd en niet is gesteld of gebleken dat partijen goedkeuring aan de kantonrechter hebben verzocht, voor een afwijking van dit regime. Dit geldt ook als partijen de huurovereenkomst beŽindigen en vervolgens voortzetten voor andermaal een periode van twee jaar.

Dat partijen de bedoelingen voor wat betreft de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur duidelijk dienen te verwoorden blijkt nog eens uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 september 2005 LJN:†AU7789,†gerechtshof Amsterdam, 1068/04. Het hof stelde zich strikt op voor wat betreft de partijbedoeling: wat niet in het contract was verwoord werd ook niet makkelijk aangenomen.
Ik plaats deze uitspraak daarom bij dit onderdeel, hoewel de situatie vanwege de verhuring van bedrijfsruimte niet ťťn op ťťn is te vergelijken met de verhuring van woonruimte. In dit arrest werd de situatie besproken dat bedrijfsruimte voor de periode van 23 maanden was verhuurd (boven de huurovereenkomst stond tijdelijke huurovereenkomst) tot en met 31 augustus 2002 wegens sloopplannen in verband met nieuwbouw (op grond van artikel 7:301 lid 2 BW dient een huurovereenkomst bedrijfsruimte voor de duur van twee jaar of korter te gelden als een overeenkomst van korte duur waarop de meeste bepalingen van de regeling van bedrijfsruimte niet van toepassing zijn). In zovere gaat de vergelijking met de huurovereenkomst van korte duur van woningen wel op, omdat op een dergelijke overeenkomst de meeste specifieke regelingen van woonruimte niet van toepassing zijn.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 3.8 en 3.9 als volgt. De verhuurder had tijdens de procedure nog gesteld dat het 'thans de planning (is) dat de sloop rond maart 2005 zal aanvangen'. Dit alles betekent volgens het hof dat huurder bij het aangaan van de overeenkomst er wel rekening mee moest houden dat hij vroeger of later het gehuurde zou moeten ontruimen, maar dat het geenszins duidelijk was wanneer dit zou plaatsvinden en dat het dus goed mogelijk was, zoals achteraf ook is gebleken, dat hij het gehuurde voor een aanzienlijk langere dan de oorspronkelijk overeengekomen periode kon blijven gebruiken.

De conclusie was dan ook dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen door tijdige opzegging tegen 31 augustus 2002 had kunnen beŽindigen en dat, nu zij dat niet heeft gedaan, de huurovereenkomst volgens het bepaalde in artikel 7A:1630 lid 2 BW ( het huidige artikel 7:301 lid 2 BW) )is voortgezet voor het resterende gedeelte van de termijn van vijf jaar, dus tot 30 september 2005.
Kennelijk is het de verhuurder zwaar aangerekend dat hij in het huurcontract geen indicatie heeft gegeven wanneer de sloopplannen aan zouden vangen en de huurder er geen rekening mee had kunnen houden dat hij het gehuurde op het door de verhuurder gewenste moment (doch wel op een zeker moment) wegens sloop zou moeten ontruimen.
In de eerdergenoemde en boven behandelde zaak van de rechtbank 's-Hertogenbosch, locatie Eindhoven van 8 januari 2007 ter zake de verhuring van woonruimte was het moment van sloop ook niet duidelijk in het huurcontract vermeld, doch vond de rechter toch voldoende aanknopingspunten om het gehuurde te laten ontruimen. Deze uitspraken lijken elkaar daarom een beetje te "bijten".

De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, oordeelde in haar vonnis van 13 januari 2011 ( LJN: BP1392, sector kanton Rechtbank Haarlem, 476038 CV EXPL 10-9971) dat er een huurperiode van twee jaar plus tien jaar tot stand was gekomen in het geval dat partijen tegen het einde van een proefperiode van twee jaren waren overeengekomen de huurovereenkomst met een periode van vijf jaar te verlengen. Nu er geen sprake was geweest van een stilzwijgende verlenging, maar een door partijen beoogde aanvang van een nieuwe huurperiode, werd deze nieuw aanvangen huurperiode opgeteld boven de periode van 2 jaar. Het gevolg hiervan was dat de overeenkomst door de huurder tegen het einde van het zevendejaar en niet tegen het einde van een huurperiode van vijf jaar (twee proefjaren en drie jaren verlenging) opgezegd kon worden.

Dat partijen de bedoelingen voor wat betreft de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur duidelijk dienen te verwoorden, blijkt nog eens uit het arrest van het hof te Amsterdam van 22 september 2005 LJN:†AU7789,†gerechtshof Amsterdam, 1068/04. Het hof stelde zich strikt op voor wat betreft de partijbedoeling: wat niet in het contract was verwoord, werd ook niet makkelijk aangenomen. In het huurcontract stonden tegenstrijdige bepalingen. Enerzijds stond in een bepaling dat de huurovereenkomst na verstrijken van de overeengekomen periode van rechtswege zou worden beŽindigd (dat is mogelijk bij bedrijfsruimte als er een huurperiode van minder dan twee jaar is overeengekomen. Artikel 7:228 BW is voor deze overeenkomsten niet uitgesloten) Anderzijds stond er in de huurovereenkomst genoemd dat de huurovereenkomst moest worden opgezegd met inachtneming van een termijn van opzegging van ten minste twee maanden.
De huurder was na verstrijken van deze termijn in het gehuurde blijven zitten en maakte aanspraak op de huurperiode van vijf jaar. Dit is ook al bevestigd in bovengenoemde uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch op 13 april 2010. De huurder deed in de zaak die aan het gerechtshof Amsterdam werd voorgelegd een beroep op huurbescherming, omdat de opzegging ontbrak.
De conclusie van het hof was in dit arrest (zie rechtsoverweging 3.8 en 3.9) dat de verhuurder de huurovereenkomst alleen door tijdige opzegging tegen 31 augustus 2002 had kunnen beŽindigen en dat, nu zij dat niet had gedaan, de huurovereenkomst volgens het bepaalde in artikel 7A:1630 lid 2 BW ( het huidige artikel 7:301 lid 2 BW) was voortgezet voor het resterende gedeelte van de termijn van vijf jaar, dus tot 30 september 2005.

De termijn van vijf jaar wordt van rechtswege verlengd >>

De periode van vijf jaar wordt van rechtswege (dus automatisch) verlengd met nog een periode van vijf jaar, tenzij de (ver) huurder met inachtneming van de regelingen over opzegging de huurovereenkomst heeft opgezegd. Voor de gronden van opzegging wordt verwezen naar het daarover geschreven onderdeel: De Huuropzegging van bedrijfsruimte.

De wetgever heeft voor deze contractsperiode gekozen om de belangen van de huurder te waarborgen. De huurder heeft immers groot belang bij continuÔteit van de bedrijfsvoering. De contractsduur van 10 jaar leek de wetgever redelijk met het oog op aflossing van de door de huurder gedane investeringen.

Partijen kunnen wel een mogelijkheid van tussentijdse opzegging in het voordeel van de huurder opnemen. Een bepaling dat de huurder binnen de gestelde termijn van vijf jaar gerechtigd is de huur op te zeggen is dus mogelijk (zie Ktg. Haarlem, 3 april 1996, Prg. 1996, 4561).

De overeengekomen periode ligt tussen de vijf jaar en tien jaar >>

Ook hier geldt het uitgangspunt dat de overeenkomst geldt voor vijf jaar met een verlenging van rechtswege voor een periode van nogmaals vijf jaar.

Een huurovereenkomst die voor een periode langer dan vijf jaar is gesloten geldt voor die langere duur, zonder dat deze overeenkomst tussentijds door opzegging kan worden beŽindigd. De huurder kan de huurovereenkomst dan niet tussentijds na een periode van vijf jaar opzeggen. Zie ook het hoofdstuk De huurovereenkomst voor bepaalde periode. De overeenkomst die is aangegaan voor bijvoorbeeld zeven jaar geldt voor tien jaar ( zie artikel 7:292 lid 2 BW). Na het verstrijken van de overeengekomen periode wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd met een periode van drie jaar, waardoor de termijn van tien jaar wordt gehaald (de tweede termijn van vijf jaar is dan zoveel korter dan vijf jaar dan de eerste overeenkomst langer is dan vijf jaar). Partijen zijn beiden gerechtigd de overeenkomst tegen het einde van de overeengekomen duur op te zeggen. Voor de verhuurder gelden dan de beperkte gronden van opzegging als genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub a en b BW). Een huurovereenkomst voor langer dan vijf jaar kan dus in het nadeel van de huurder zijn, omdat die de mogelijkheid van opzegging na vijf jaar vooralsnog wordt onthouden. Als de exploitatie in het gehuurde tegenvalt kan het immers voor de huurder een opluchting zijn om na vijf jaar de huurovereenkomst door opzegging te beŽindigen. De huurder moet er op bedacht zijn dat hij door een dergelijke constructie in ieder geval wordt geacht het gehuurde te exploiteren gedurende de langere overeengekomen periode (behoudens de mogelijkheid van indeplaatsstelling, zieartikel 7:307 BW). De meeste contracten hebben in de algemene voorwaarden immers een bepaling opgenomen, waardoor de huurder is verplicht de exploitatie gedurende de huurperiode ter hand te nemen.

De overeenkomst die in eerste instantie is aangegaan met een duur die is gelegen tussen de vijf en de tien jaar kan pas worden opgezegd tegen een tijdstip waarop de overeengekomen huurtermijn eindigt. Een opzegging na een periode van vijf jaar is dus niet mogelijk in het bovengenoemde voorbeeld van de gesloten huurovereenkomst van zeven jaren.

De huurperiode van 10 jaar (2 x 5 jaar) is een minimumperiode>>

Partijen kunnen wel in de huurovereenkomst een verlengingsbeding opnemen, waarin de huurovereenkomst die oorspronkelijk voor zeven jaar was gesloten wordt verlengd met nog een periode van zeven jaar. De wetgever heeft met de regelgeving in artikel 7:292 BW alleen een minimumtermijn op het oog gehad. Een langere huurperiode wordt kennelijk als een gunstige bepaling voor de huurder gezien. Het is echter niet verstandig als de huurder zich voor een langere periode dan tien jaar (twee maal vijf jaar) vastlegt. In een periode van tien jaar kan veel met een bepaalde locatie gebeuren. Een periode van tien jaar lijkt een mooie periode om zich over een volgende periode van vijf jaar te bezinnen.
Na het verstrijken van de overeengekomen periode van 10 jaar wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde periode, tenzij partijen een verlengingsbeding zijn overeengekomen. Als er geen verlengingsbeding is overeengekomen zal de huurder met de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst dienen te sluiten als hij wederom gebonden wenst te zijn aan een huurperiode van twee maal vijf jaar. Doorgaans is een verlengingsbeding voor een periode van vijf jaar overeengekomen. Partijen kunnen ook een kortere periode voor verlenging overeenkomen. In artikel 7:300 BW staat dat de overeenkomst met een door partijen overeengekomen bepaalde periode kan worden verlengd. In het kader van verlenging van de huurperiode na de verstreken periode van 10 jaar zijn partijen niet gebonden aan de in artikel 7:292 BW) genoemde huurperiode van minimaal vijf jaar.
Na het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor wat betreft bepaling van een nieuwe huurprijs en een nieuwe huurtermijn hoeft naar mijn mening het gehuurde niet te worden opgeleverd zoals normaliter het geval hoort te zijn. Partijen hebben immers uitdrukkelijk de bedoeling de bestaande rechtsbetrekking op dezelfde wijze voort te zetten. Het zou volstrekt onlogisch zijn dat de huurder onder deze omstandigheden het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de overeenkomst op dient te leveren. Ik zie deze nieuwe overeenkomst als een voortzetting van de bestaande rechtsbetrekking, met dien verstande dat er een nieuwe huurperiode en een nieuwe huurprijs is overeengekomen. De verhuurder behoudt naar mijn mening het recht dat de huurder het gehuurde oplevert conform de beschrijving bij aanvang van de eerste overeenkomst. Om onduidelijkheid te voorkomen is het wel raadzaam om de beschrijving die bij aanvang van de huurovereenkomst is gemaakt als bijlage aan deze overeenkomst te hechten.

De overeengekomen periode duurt langer dan tien jaar >>

Bij een overeenkomst met een duur van tien jaar of langer geldt artikel 7:300 lid 2 BW. Deze overeenkomst eindigt niet met het verstrijken van de overeengekomen duur, maar moet worden opgezegd. Na het verstrijken van de bepaalde periode wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde duur voortgezet.

De verlenging van de huurovereenkomst >>

Bij de verlenging van de huurovereenkomst binnen de periode van 10 jaar worden soms wijzigingen en/of aanvullingen op het eerst overeengekomen huurcontract gemaakt. Ondertekening van dit nieuwe contract betekent niet dat partijen een nieuwe rechtsbetrekking zijn aangegaan. Er kan pas worden gesproken van een nieuwe huurovereenkomst als de voorwaarden waaronder de overeenkomst wordt gesloten ingrijpend zijn gewijzigd. Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan wijzigingen in het huurobject. Het is overigens niet makkelijk aan te geven wanneer er van een nieuwe overeenkomst sprake is.
De kantonrechter te Utrecht vond dat er van een nieuwe overeenkomst sprake was toen de huurder had bedongen de gehuurde stationsrestauratie voortaan te gebruiken in het kader van de door de verhuurder geŽxploiteerde franchiseformule. Verder hadden partijen een andere exploitatieovereenkomst gesloten die aanzienlijk afweek van de oorspronkelijke overeenkomst. Noot 25

De literatuur heeft heftige kritiek op deze uitspraak gegeven. Men vond dat er pas van een nieuwe overeenkomst sprake kan zijn als partijen ondubbelzinnig een nieuwe overeenkomst zijn overeengekomen. Verder vond men dat er alleen sprake kan zijn van een nieuwe huurovereenkomst als er sprake is van een niet ondergeschikte wijziging van de omvang van het gehuurde, bijvoorbeeld een uitbreiding van het gehuurde met meer dan de helft. Veel schrijvers zijn wel van mening dat partijen na verstrijken van de overeengekomen periode van vijf jaren een nieuwe huurprijs kunnen overeenkomen. Dit laat dan de verdere oorspronkelijk overeengekomen contractuele afspraken ongemoeid. Noot 26

Redelijkheid en billijkheid kunnen de duur van de overeenkomst verlengen of beperken >>

Een voorbeeld van de beperkte werking van de redelijkheid en billijkheid blijkt uit de volgende uitspraak van de kantonrechter te ís-Hertogenbosch van 9 augustus 1994. Partijen hadden een nieuwe exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij de oorspronkelijke huurovereenkomst was voortgezet. Een opzegging op grond van dringend eigen gebruik wees de rechter af, ondanks het feit dat formeel de opzegging in verband met dringend eigen gebruik mogelijk was. De rechter was van mening dat de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid was. Noot 27

Door de redelijkheid en billijkheid kan de duur van de overeenkomst worden beperkt. Door onvoorziene omstandigheden kan een huurovereenkomst eveneens worden ontbonden.

Als de huurder zijn betalingsverplichtingen gedurende de looptijd van de overeenkomst niet kan nakomen is dit niet een reden om de duur van de huurovereenkomst op initiatief van de huurder te beperken. Onvoorziene omstandigheden zijn veelal omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst niet waren te voorzien. Het niet kunnen betalen van huur wordt niet als een onvoorziene omstandigheid beschouwd. De huurder kan zich niet zonder meer van zijn verplichtingen ontdoen door de verhuurder een redelijke schadevergoeding te betalen. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 19 november 1999, NJ 2000, 117, WR 2000, 9 heeft de verhuurder recht op nakoming door de huurder van zijn betalingsverplichtingen. De verhuurder wordt daarbij wel geacht de schade voor de huurder zo veel mogelijk te beperken. Dit betekent dat de huurder in het algemeen zijn verplichtingen conform de huurovereenkomst moet nakomen, ook als de schade zou kunnen worden gecompenseerd als de huurder de huurovereenkomst eerder zou beŽindigen. Hierbij valt te denken aan het geval dat de huurder nog twee van de vijf jaar "vol dient te maken" en slechts 6 maanden van die periode kan betalen. De verhuurder hoeft dan geen genoegen te nemen met betaling van de huur van die aangeboden periode.

Vernietigbare rechtshandelingen >>

Als de verhuurder ondanks deze bepaling een bepaling in het nadeel van de huurder heeft opgesteld, dan is deze vernietigbaar. Een vernietigbaar beding luidt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst na vier jaar zal eindigen, of dat er een opzeggingstermijn van twee jaar voor de huurder geldt. Een dergelijk beding is dus niet van rechtswege nietig. De huurder moet het beding dus vernietigen om het buiten werking te stellen in het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van het vierde jaar wenst te beŽindigen en de huurder de huurovereenkomst voort wenst te zetten. Er geldt geen termijn voor de vernietiging door de huurder. De vernietiging, die leidt tot beŽindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder moet in rechte worden gevorderd. Dit kan door een vordering tot vernietiging of een verweer in een gerechtelijke procedure tegen een vordering uit de overeenkomst.
De in artikel 7:231 BW genoemde uitzondering op de regel dat huurovereenkomsten door de rechter beŽindigd dienen te worden, behoudens de in dit artikel genoemde uitzondering voor de huurder, lijkt beŽindiging van de huurovereenkomst door de huurder op grond van vernietiging van een vernietigbare bepaling in de huurovereenkomst niet te omvatten. De huurder lijkt de huurovereenkomst door vernietiging van deze bepaling buiten rechte te kunnen beŽindigen.
Te denken valt aan het volgende situatie. In het huurcontract staat de volgende bepaling: "De huurovereenkomst wordt gesloten voor de duur van drie jaar. Na verstrijken van de overeengekomen periode van drie jaar wordt de overeenkomst verlengd met een periode van vijf jaar".
Als de huurder beroep op vernietigbaarheid van de bepaling doet na verstrijken van het derde jaar, maar vůůr aanvang van het vierde jaar, dan kan de huurder de overeenkomst na vernietiging van deze bepaling nog rechtsgeldig opzeggen tegen het einde van het vijfde jaar. Na een beroep op vernietiging van deze bepaling geldt de overeenkomst immers niet voor drie, doch voor de standaardperiode van vijf jaar. Een overeenkomst voor vijf jaar kan conform de gewone regels door de huurder tegen het einde van de eerste periode van vijf jaar worden opgezegd. Na vernietiging van deze bepaling is het wel verstandig de rechter deze handeling te laten bevestigen (een verklaring voor recht te vragen). Daarvoor is immers nog tijd genoeg, omdat de periode van opzegging van een jaar toch in acht genomen dient te worden. In dit hoofdstuk is onder het onderdeel: ďAfwijking van de regeling is mogelijk in het voordeel van de huurderĒ uitgebreid ingegaan op de mogelijkheid van de huurder om vernietigbare bepalingen nietig te verklaren.

In een procedure voor het gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ) werd door een verhuurder beroep gedaan op verjaring van een beroep op vernietiging van een vernietigbare bepaling in het huurcontract. Het beding had betrekking op een huurprijsbeding gedurende een verlengingsperiode. Het contract was in 2000 gesloten. De huurder deed pas na het verstrijken van de eerste overeengekomen duur van tien jaar beroep op vernietiging van dit beding nadat door de verhuurder een beroep gedaan op dit beding. De verhuurder deed beroep op de algemene regeling van artikel 3:52 BW. Volgens artikel 3:52 BW moet binnen drie jaar een beroep op vernietiging worden gedaan nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan.
Het hof wees het verzoek van de verhuurder af.
Op zichzelf was het beroep op artikel 3:52 BW inventief gevonden. Het was in deze kwestie met name de vraag wanneer de beroepstermijn aanving. Bij aanvang van de huurovereenkomst of op het moment dat de verhuurder een beroep op het afwijkend beding had gedaan. Het hof was van mening dat uitgegaan moest worden vanaf het moment dat de verhuurder een beroep op het afwijkend beding had gedaan.
Hiervoor werden de volgende argumenten door het hof aangedragen:

  • Onder het voor 1 augustus 2003 geldende huurrecht was de onderhavige materie geregeld in artikel 7A:1632a BW. Daarvan afwijkende bedingen waren nietig, zij het dat alleen de huurder zich op die nietigheid kon beroepen. Het inroepen van de nietigheid was niet aan een termijn gebonden. In de parlementaire geschiedenis van het nieuwe huurrecht is geen enkele aanwijzing te vinden dat met de vervanging van de (eenzijdig inroepbare) nietigheid door vernietigbaarheid is beoogd de positie van de huurder te verzwakken. Bij aanvaarding van het door verhuurder ingenomen standpunt wordt die positie echter ernstig verzwakt, omdat dat standpunt impliceert dat een van het dwingende huurrecht afwijkend beding onaantastbaar wordt als de huurder vanaf de contractsluiting drie jaar blijft stilzitten. Het afwijkende beding zou vervolgens geldig zijn gedurende de volledige resterende looptijd van het huurcontract. Die consequentie valt niet goed te rijmen met het beschermingskarakter van het semi-dwingende huurrecht voor middenstandbedrijfsruimten, uitgedrukt artikel 7:291 lid 1 BW. Dit klemt temeer nu artikel 7:303 lid 1 sub a BW veelal eerst na verloop van vele jaren relevant wordt.
  • Strijd met dwingend recht is een ďandere vernietigingsgrondĒ als bedoeld in artikel 3:52 lid 1 sub d BW. De verjaringstermijn van drie jaar vangt dan aan op het moment dat de bevoegdheid tot vernietiging aan degene die de vernietiging inroept ten dienste is komen te staan.
  • In het arbeidsrecht en in de regeling van de algemene voorwaarden is respectievelijk in de artikelen 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW geregeld dat de verjaringstermijn bedoeld in artikel 3:52 lid 1 sub d BW begint met de aanvang van de dag volgende op die waarop een beroep is gedaan op het (van dwingend recht afwijkende) beding. Een dergelijke regeling ontbreekt in het huurrecht. Niettemin is het hof van oordeel dat het dwingendrechtelijke karakter van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimten en de beschermingsgedachte die daaraan ten grondslag ligt ertoe nopen ook in het kader van dat huurrecht artikel 3:52 lid 1 sub d aldus uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienste is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan.
De Hoge Raad komt in het arrest van 9 augustus 2013 ( ECLI:NL:HR:2013:BZ9951 ) over dit bewuste punt in rechtsoverweging 3.5.1 tot het oordeel er onvoldoende grond bestaat voor toepassing van de regeling zoals die voor het arbeidsrecht geldt. Bij gebreke van een wettelijke voorziening in het huurrecht kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan.
Volgens de Hoge Raad heeft de wetgever met de woorden Ďten dienste komen te staaní bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Voorts, dat hier sprake is van een regel die zich voor flexibele toepassing leent. Hiermee werd het eerdere oordeel van het hof te Amsterdam afgewezen. Voor meer informatie zie het hoofdstuk: Huurprijswijziging, onderdeel 2D. Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen.

Onvoorziene situaties >>

Als in de huurovereenkomst een bepaling is opgenomen die onder bepaalde omstandigheden zeer nadelig voor de huurder luidt, is het voor de huurder mogelijk een beroep op artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) te doen, waardoor de ongunstige bepaling alsnog haar werking kan verliezen.
Of dit mogelijk is hangt af van de omstandigheden van het geval. Een huurovereenkomst die in het voordeel van de huurder lijkt te zijn gesloten kan immers in een specifieke situatie tot onredelijke situaties leiden (bijvoorbeeld het sluiten van een huurovereenkomst waarbij de huurder een huurovereenkomst voor 30 jaar aangaat. Volgens het huurrecht vůůr 2003 kon de huurprijs binnen de overeengekomen periode ook worden gewijzigd). Na de wetswijziging in 2003 was dit niet meer mogelijk. De nieuwe wettelijke regeling had immers onmiddellijke werking. De verhuurder die de overeenkomst had gesloten en de huurprijs had vastgesteld met het oog op deze mogelijkheid van wijziging binnen de overeengekomen kon door deze nieuwe regeling te maken krijgen met een veel te laag berekende huurprijs over de hele periode van 30 jaar. De wetswijziging was een onvoorziene omstandigheid waarmee partijen geen rekening hadden kunnen houden bij het sluiten van de overeenkomst. De overeenkomst kan daarom wegens deze redenen worden gewijzigd.
Door deze mogelijkheid van wijziging van gemaakte afspraken is het in specifieke situaties mogelijk gemaakte afspraken te wijzigen die na verloop van tijd als knellend worden ervaren. Noot 28

Een ondernemer die bedrijfsruimte huurt in een winkelcentrum of in een bepaalde straat, waarvan hij van een bepaalde passantenstroom uitgaat kan geen beroep op onvoorziene omstandigheden en daarbij op tussentijdse beŽindiging van de huurovereenkomst doen als de passanten stroom tegenvalt. Een tegenvallende passantenstroom en daardoor lagere omzet levert alleen een verandering in de omstandigheden als bedoeld in artikel artikel 6:258 BW op als de tegenvallende passantenstroom het gevolg is van omstandigheden die zo wezenlijk anders zijn dan waarop de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht rekenen dat de verhuurder om die redenen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. Noot 28a. Als de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet heeft bedongen dat de verhuurder bepaalde inspanningen zich getroost om naamsbekendheid aan het gehuurde te geven, dan kan de huurder zich niet zonder meer beroepen op het feit dat de verhuurder tekortschiet in zijn verplichtingen daaromtrent uit de huurovereenkomst.

Afwijking ten nadele van de verhuurder is ook mogelijk met rechterlijke toestemming >>

De wetgever heeft de mogelijkheid opengelaten dat partijen in afwijkende gevallen ook van de regeling af kunnen wijken. De wetgever heeft deze mogelijkheid bij het formuleren van het wetsvoorstel ook onderkend: Noot 29

Verzoek om wettelijke regeling buiten toepassing te verklaren >>

Partijen kunnen de rechter voorafgaande aan de huurovereenkomst vragen bepalingen die ten nadele van de huurder zijn goed te keuren. Dat de rechter voorafgaande aan de overeenkomst toestemming moet worden gevraagd om afwijkende bedingen goed te keuren wordt onder meer bevestigd in artikel 7:301 lid 3 BW. In laatstgenoemd artikel staat uitdrukkelijk opgenomen dat partijen de bedoelde toestemming moeten vragen vůůr verstrijken van de proefperiode van twee jaar.

Door het verkrijgen van goedkeuring kunnen partijen van de semi-dwingende wettelijke bepalingen afwijken. Zie artikel 7:291 lid 3 BW. Het beding kan onderdeel zijn van een nieuwe huurovereenkomst, of van een overeenkomst tot wijziging van een huurovereenkomst. Partijen hebben geen vrijheid af te wijken van het recht van indeplaatsstelling van de huurder (artikel 7:307 BW).
De wetgever vond een afwijking van een indeplaatsstelling te veel risico's voor de huurder met zich meebrengen. De huurder bevindt zich in het kader van een indeplaatsstelling vaak in een moeilijke positie: vaak zal een indeplaatsstelling gedwongen plaats moeten vinden. Afstand van rechten daaromtrent kan voor de huurder grote financiŽle consequenties hebben. Noot 30 Onder de regeling van artikel 7:291 BW vallen geen vaststellingsovereenkomsten.

Door deze regeling is het dus bijvoorbeeld mogelijk om af te wijken van de duur van de huurovereenkomst of de wijze van opzegging van de overeenkomst. Ook kan ten aanzien van de huurprijsherziening een afwijkend beding worden geformuleerd. Goedkeuring kan alleen worden verzocht als beide partijen het over het beding eens zijn. Zonder overeenstemming over dit beding door beide partijen is geen toestemming door de rechter mogelijk. Noot 31

De individuele huurder heeft vaak wel een keuze als het op het al dan niet accepteren van de gewijzigde wettelijke regels aankomt: het huurcontract is immers op het moment dat het beding is overeengekomen nog niet van kracht.
De huurder kan nog beslissen om een andere locatie uit te zoeken als het voorstel van de verhuurder hem niet bevalt. Iets anders ligt dit bij de huurder die een contract voor twee jaar heeft gesloten en waarbij op grond van artikel 7:301 lid 2 BW verlenging plaatsvindt. Volgens artikel 7:301 lid 4 BW bepaalt de rechter desgevraagd het tijdstip van de ontruiming als hij het beding niet goedkeurt. Met het tijdstip van ontruiming kan de rechter "spelen". De rechter zal de datum van ontruiming dan met inachtneming van wederzijdse belangen plaats kunnen laten vinden.

Verzoekschrift
De goedkeuring moet bij verzoekschrift worden gevraagd. Het verzoekschrift moet de gronden vermelden waar het op berust. Het verzoekschrift zal veelal door zowel de huurder als verhuurder worden ingediend. Een verzoek door ťťn van de partijen is ook mogelijk. Relatief bevoegd is de rechter van de plaats waar de onroerende zaak is gelegen (artikel 264 RV) en (artikel 103 RV).

Het is verder raadzaam om te bedenken wat men met een afwijkend beding wenst te bereiken. Een afwijkend beding dat tot doel heeft om de huurovereenkomst te allen tijde op te kunnen zeggen betekent niet meer dan dat ook binnen de termijn van vijf jaar een opzegging plaats kan vinden. Het betekent niet zonder meer dat de opzegging tot het einde van de huurovereenkomst binnen de overeengekomen periode zal leiden. Met name zal dit niet het geval zijn als de gronden van opzegging (zie het hoofdstuk: De opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte) niet op de wet kunnen worden gebaseerd. Als men dus te allen tijde de huur wenst te kunnen opzeggen dient men de gronden van opzegging door de rechter ook te laten verruimen.
Afwijkingen ten gunste van de huurder zonder inschakeling van de rechter is altijd mogelijk.

Motivering door de rechter van het afwijkend beding
De rechter zal wel moeten motiveren waarom hij het tussen partijen overeengekomen beding goedkeurt. Met name de huurder wordt hierdoor in bescherming genomen als hij op een niet navolgbare wijze akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding. Er moeten dus goede redenen aan de rechter kenbaar zijn gemaakt, die afhankelijk van de omstandigheden van het geval goedkeuring rechtvaardigen. De rechter zal immers een afwijking van de wettelijke regeling niet verder toestaan dan met het oog op de bijzondere omstandigheden noodzakelijk is. Als er zich in het pand een onderhuurder bevindt, zal dit ook bij het verzoek betrokken moeten worden. Een eventuele beŽindiging van de hoofdhuurovereenkomst doet immers op grond van artikel 7:306 BW de onderhuurovereenkomst ook eindigen.

Niet wezenlijk aantasten van positie huurder
De rechter zal de gevraagde toestemming van afwijking van de wettelijke regeling alleen toestaan indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft (artikel 7:291 lid 3 BW).

Afwijking van de wettelijke bepalingen op grond van artikel 7:291 lid 3 BW leidt in beginsel tot aantasting van de wezenlijke bescherming van de huurder, zodat er voor de rechter geen, of weinig ruimte is voor rechtelijke goedkeuring als deze bepaling moet worden opgevat dat de rechten van de huurder niet aangetast zouden mogen worden. Volgens mw. mr H.J. Rossel Noot 31e is deze regeling dan ook bedoeld om de rechter te laten beoordelen of aantasting van de rechten van de huurder in de concrete situatie en onder gegeven omstandigheden onvoldoende ernstig is om de goedkeuring te weigeren.

Een aantal bedingen waarover het meest afwijking van de wettelijke regeling wordt gevraagd kunnen als volgt worden onderscheiden:Noot 31e1

  • Bedingen die de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst laten eindigen;
  • Bedingen die in aanvulling op de wettelijke gronden opzegging mogelijk maken (bijvoorbeeld: als een samenwerkingsovereenkomst eindigt), dan kan de huurovereenkomst ook eindigen, of bedingen die de termijnbescherming aantasten;
  • Bedingen die de looptijd van de onderhuurovereenkomst koppelen aan de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst.

Bedingen die de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst laten eindigen
Het nadeel van een dergelijk beding kan niet worden ondervangen en/of verzacht door contractuele bedingen. Bij goedkeuring van een dergelijk beding wordt de huurbescherming die de wetgever voor ogen heeft gestaan in de kern geraakt. De rechter heeft dan ook niet vaak haar toestemming aan zoín beding gegeven.

De rechtbank Haarlem heeft een afwijkend beding niet goedgekeurd, waarbij de duur van de huurovereenkomst was gekoppeld aan een concessieovereenkomst. De bepaling die de toets der kritiek niet doorstond was de volgende: "Deze huurovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de op 1 mei 2006 tussen partijen gesloten concessieovereenkomst. De huurovereenkomst eindigt indien en zodra de hier bedoelde concessieovereenkomst eindigt". De rechter was in deze kwestie van mening dat de kleine ondernemer tegen het grote Schiphol (het ging om verhuurde ruimte op Schiphol) de huurbescherming wel degelijk nodig had. De beschermende regels van het huurrecht zijn juist bedoeld om de huurder in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van de professionele huurder te beschermen. De rechter was vervolgens van mening dat tegenover deze aantasting van rechten geen speciale voordelen staan. De rechter heeft de goedkeuring daarom niet verleend.Noot 31c

De rechtbank 's-Gravenhage heeft een beding goedgekeurd, waardoor een huurovereenkomst kon worden beŽindigd na beŽindiging van de franchiseovereenkomst. De rechter was van mening dat de gebruiksmogelijkheden van het gehuurde zonder franchiseformule beperkt waren. Er is bovendien een regeling getroffen, waarbij de investeringen van de huurder worden beschermd, waardoor de rechten van de huurder niet noemenswaardig worden aangetast. Noot 31d

De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, keurde in haar beschikking van 20 oktober 2006 een beding goed, waardoor de huurovereenkomst tussentijds kon worden beŽindigd. De huurovereenkomst kon beŽindigd worden als de franchiseovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder zou worden beŽindigd. LJN:†AZ1877, Sector kanton†Rechtbank Dordrecht, 186188 HA VERZ 06-617 Deze rechter keurde dit verzoek goed, ondanks het feit dat hij in zijn overweging had meegenomen dat door dit beding de rechten van de huurder aanzienlijk werden aangetast. De huurder had verklaard de risico's met een juridisch adviseur door te hebben genomen en dat hij zich bewust van de risico's was. Dit was voor deze rechter een reden om het beding goed te keuren. Dit is toch alleszins merkwaardig gezien de overwegingen van de andere rechters (zie dit onderdeel) die soortgelijke situaties hebben beoordeeld en een dergelijk beding hebben afgewezen omdat dit beding de rechten van de huurder te zeer aan zou tasten. Een dergelijke goedkeuring valt alleen te verklaren als er twee gelijkwaardige partners bij dit beding betrokken zouden zijn. De rechtsoverwegingen van de rechter vermelden niets hierover, zodat de rechter dit in zijn overweging in ieder geval niet heeft meegenomen. Ik ben daarom van mening dat de rechter dit verzoek eigenlijk had moeten afwijzen. Het gaat immers niet om de kenbaarheid van de strekking van het ongunstige beding, maar ook om het ongunstige beding als zodanig. Wat een ongunstig beding is blijft een ongunstig beding, waartegen een huurder beschermd dient te worden.

In de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (hoger beroepzaak) van 27 september 2007 LJN: BC0334, gerechtshof Amsterdam, 488/07 werd een beschikking van de kantonrechter bekrachtigd waarin afwijking van de wettelijke regels niet werd goedgekeurd.
De voorgestelde regels betroffen onder meer het terzijde zetten van de wettelijke regels van opzegging en de overname van inventaris na de opzegging van een bepaald (laag) percentage van de omzet. Ook hier geldt dat de rechten van een kleine partij (huurder) in onevenredig grote mate werden aangetast. Dit leidde tot afwijzing van het verzoek. In het verzoek moet dus worden onderbouwd dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking tot die van verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van het bedrijfshuurrecht zoals voorzien in de artikelen 7:290 BW e.v. in redelijkheid niet nodig heeft. In deze procedure werd wederom bevestigd dat moet worden aangetoond dat de rechten van de huurder niet wezenlijk worden aangetast en dat de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat hij de bescherming bij beŽindiging in redelijkheid niet behoeft. Als dit ontkennend wordt beantwoord dan moet de rechter de vordering dus afwijzen.

Partijen kunnen ook zonder zoín rigoureus beding een mogelijkheid van tussentijdse huurbeŽindiging creŽren, door in het afwijkend beding een extra opzeggingsgrond op te nemen, die na toetsing door de rechter tot huurbeŽindiging kan leiden. Een dergelijk beding zou eerder mogelijk zijn, dan een beding, waarmee de verhuurder zonder rechtelijke toestemming louter wegens de beŽindiging van een samenwerkingsovereenkomst de huur zou kunnen opzeggen.Noot 31f Een beding waarbij de huur eindigt na bijvoorbeeld beŽindiging van een franchiseovereenkomst kan acceptabel worden gemaakt door de investeringen van de ondernemer te waarborgen door middel van een vergoedingsschema met een vooraf bepaalde glijdende schaal (hoe langer de huurovereenkomst duurt, des te minder luidt de vergoeding).

Afwijkende bedingen op het punt van de termijnbescherming
Een voorbeeld van zoín beding is het beding dat de huurovereenkomst wordt gesloten voor de duur van vier jaar of van zeven jaar. Afgezien van de mogelijkheid om een proefperiode van maximaal twee jaar overeen te komen, geldt voor dit soort overeenkomsten immers een wettelijke minimum periode van vijf plus vijf jaar. Een ander voorbeeld is de overeenkomst waarvan de looptijd afhankelijk wordt gemaakt van de looptijd van een franchiseovereenkomst. In het hierboven behandelde onderdeel ("Bedingen die de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst laten eindigen") is uitgebreid beargumenteerd dat dergelijke bedingen vaak de rechten van de huurder wezenlijk aantasten en daarom niet de gevraagde toestemming van het beding door de rechter verkrijgen.

In het kader van het afwijkende beding is het mogelijk de termijnbescherming te omzeilen. Zo kunnen partijen een huurovereenkomst sluiten voor de duur van ťťn jaar, waarbij deze overeenkomst elk jaar voor de duur van ťťn jaar wordt verlengd, zonder dat er door de huurder aanspraak kan worden gemaakt op de termijnbescherming van vijf jaar. Er moet dan wel aan bepaalde voorwaarden worden voldaan.
Allereerst moet partijen duidelijk zijn geworden dat de verhuurder de huurovereenkomst, vanwege bijvoorbeeld een andere bestemming van het gehuurde, binnen de termijn van ťťn jaar kan beŽindigen en voorts dient de rechter dit afwijkend beding telkens, voorafgaande aan de nieuwe huurperiode goed te keuren. Een dergelijke situatie deed zich voor in de zaak die speelde voor de rechtbank te Amsterdam die in kort geding op 28 augustus 2008 LJN: BF0728, rechtbank Amsterdam, 403852/KG ZA 08-1458 AB/RV besliste dat de huurder geen aanspraak kon maken op de termijnbescherming als genoemd in artikel 7:292 BW. Onderstaand wordt inhoudelijk ingegaan op de casus die tot deze uitspraak heeft geleid.
Deze casus luidde als volgt. In 2004, 2005, 2006 en 2007 heeft de kantonrechter, telkens op gezamenlijk verzoek van de huurder en de verhuurder, toestemming verleend voor het aangaan van een huurovereenkomst voor de horecagelegenheid voor de duur van ťťn jaar. De laatste beschikking dateert van 31 oktober 2007. In de hier bedoelde huurovereenkomsten is dezelfde tekst opgenomen als in de overeenkomst van 15 oktober 2004. In deze huurovereenkomst is, onder meer, het volgende opgenomen: ď(Ö) Het volgende in overweging nemende (Ö) Het gehuurde is gesitueerd in een gebied dat zal worden herontwikkeld. In het kader van de geplande herontwikkeling zal het gehuurde worden gesloopt. Het is voor partijen duidelijk dat verhuurder er groot belang bij heeft dat de huurovereenkomst binnen een periode van ťťn jaar zal worden beŽindigd en dat het gehuurde na beŽindiging geheel ontruimd en vrij van gebruik en gebruikersrechten zal worden opgeleverd.Ē

De verhuurder wenste het gehuurde op een zeker moment na het verstrijken van de overeengekomen periode van een jaar te laten ontruimen. De huurder was na een opzegging van de overeenkomst van mening dat verlenging van de overeenkomst met telkens een jaar in strijd was met artikel 7:301 BW . De rechtbank Amsterdam besliste in rechtsoverweging 5.1 van haar vonnis dat nu partijen jaarlijks gezamenlijk aan de kantonrechter toestemming hebben verzocht voor het aangaan van een nieuwe eenjarige huurovereenkomst, het ook niet aannemelijk was dat de verzochte en toegestane eenjarige huurovereenkomsten in strijd waren met wettelijke huurbepalingen en dat op grond van artikel 7:301 lid 2 BW de duur van de huurovereenkomsten van rechtswege niet de aansluitende periode van vijf jaar was geworden. De rechter in kort geding zag daarom geen reden om de door de huurder gevorderde verlenging van de ontruimingstermijn uit te spreken. In dit vonnis werd de handelwijze van de kantonrechter, die door zijn beschikkingen in had gestemd met afwijking van de gebruikelijke huurtermijnen, niet onjuist geacht.

Een ander voorbeeld van een afwijkend beding werd door de kantonrechter te Zutphen behandeld. Deze kantonrechter van de rechtbank te Zutphen, sector kanton, locatie Zutphen, heeft in een uitspraak van 11 maart 2008 de gevraagde voorwaarden gedeeltelijk goedgekeurd (zie: LJN:†BC9422, Sector kanton†Rechtbank Zutphen, 320035 HA VERZ 07-204 ). Bijvoorbeeld een omzetgerelateerde huur gedurende de gehele huurperiode. Hierbij heeft de huurder dus niet het recht conform artikel 7:303 BW om de huurprijs te laten toetsen. Aangezien niet zonder meer viel in te zien dat dit beding nadelig voor de huurder was, heeft de rechter dit beding goedgekeurd. De rechter had wťl moeite met een beding dat de overeenkomst zonder tussenkomst van de rechter ontbonden zal kunnen worden. De verhuurder vond dit noodzakelijk in het kader van de gesloten franchiseovereenkomst tussen haar en de huurder. De rechter overwoog in rechtsoverweging 2.7: "Wezenlijk aan het huurrecht is dat geen eenzijdige beŽindiging mogelijk is zonder rechterlijke tussenkomst. Een ontbindende voorwaarde in een huurovereenkomst betekent dan ook als zodanig een wezenlijke aantasting van de rechtspositie van de huurder, te meer nu de huurder aldus het recht wordt ontnomen om vrijelijk over zijn bedrijf inclusief huurrechten te beschikken, hetgeen op gespannen voet staat met artikel 7:307 BW " Dit was dus reden om dit gevraagde beding (voor wat betreft de gevraagde ontbindende voorwaarde zonder inschakeling van de rechter) niet goed te keuren.
De huurder zal bij afwijzing door de rechter van de gevraagde bedingen wellicht "balen", doch de huurder moet zich dan goed realiseren wat zijn (financiŽle) positie is als de verhuurder hem onder bepaalde omstandigheden zonder pardon uit het gehuurde kan laten verwijderen.

Bedingen die de looptijd van de onderhuurovereenkomst koppelen aan de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst
Als door deze gelijkschakeling van verschillende huurovereenkomsten de huurperiode van de hoofdhuurder niet te zeer wordt beperkt (bijvoorbeeld een paar maanden) dan kan Ė hoewel door de verkorting van de looptijd van de huurovereenkomst de basisrechten van de huurder worden aangetast Ė door de rechter worden geoordeeld dat de rechten van de huurder niet ernstig worden aangetast. Een en ander hoeft het beding dan niet in de weg te staan. Dat is anders als de huurperiode van de huurder door deze gelijkschakeling ernstig wordt beperkt. Het is overigens de vraag of een huurder die met deze verschillende looptijden wordt geconfronteerd er verstandig aandoet een dergelijke overeenkomst aan te gaan zonder gelijkschakeling van de termijnen. HuurbeŽindiging van de hoofdhuurder doet de onderhuur overeenkomst eindigen, waardoor de hoofdhuurder jegens de onderhuurder schadeplichtig wordt.

Door zijn maatschappelijke positie heeft de huurder de bescherming niet nodig
Afwijking van de wettelijke regeling is heel goed mogelijk is als de huurder ook een "grote jongen" is (denk aan de Blokker, Albert Heijn, C & A, Etos, etc.). De maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder is in dit verband met name van belang. Voorts is het van belang dat de huurder niet verkeert in een afhankelijke positie ten opzichte van de verhuurder. In de rechtspraak zijn weinig uitspraken bekend die vanwege de maatschappelijke positie van partijen tot toewijzing van deze afwijkende bedingen hebben geleid. Twee voorbeelden van uitspraken die hebben geleid tot acceptatie van de afwijkende bedingen, waarin de maatschappelijke positie van de huurders is betrokken staan in deze voetnoot Noot 31g.

Voor voorbeelden van een verzoekschrift waarin afwijking van de wettelijke regels voor bedrijfsruimte is gevraagd, zie de de volgende verwijzingen:Verzoekschrift afwijking wettelijke regeling bedrijfsruimte

Voor een kleine beschrijving van de wettelijke regels waaraan een verzoekschrift moet voldoen verwijs ik u naar het hoofdstuk: Beknopte handleiding voor het voeren van een procedure voor de rechtbank, sector kanton.

Updates>>

  • Bijgewerkt 7 maart 2013. Beslissing gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ). Geen beroep op verjaring beroepstermijn.
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk "Huurgeschillen Ontleed".
  • Bijgewerkt 12 juli 2014, Aanvulling van het onderdeel "Afwijking van de regeling is mogelijk in het voordeel van de huurder" met het verschil tussen de actieve en passieve vernietiging van rechtshandelingen.