Email not displaying correctly? View it in your browser. 	

Geachte lezer,
De nieuwsbrief van oktober 2011 van Huurgeschil.nl staat voornamelijk in het teken van een korte weergave van interessante uitspraken die Mr M.G Hofman (procesrecht) en Mr F.C.P. Teeuw  (huurrecht) op Rechtspraak.nl hebben gevonden en die Mr F.C.P. Teeuw  vervolgens met een korte beschrijving en/of kort commentaar voor wat betreft de uitspraken op het gebied van het huurrecht op Huurgeschil.nl heeft geplaatst.
 
Twitter en Linkedin
Huurgeschil.nl is te volgen op Linkedin en Twitter.  Ik gebruik deze vormen van media alleen om wijzigingen op het gebied van huurrecht of procesrecht door te geven. U komt via de homepage van Huurgeschil.nl terecht op mijn pagina's. Ik heb al aardig wat wijzigingen op deze wijze doorgegeven. U kunt beoordelen of deze vorm van informatievoorziening iets voor u is.

Cursussen
Huurgeschil.nl organiseert jaarlijks diverse cursussen op het gebied van procesrecht. Deze cursussen zijn met name bedoeld voor (beginnende) juristen en andere belangstellenden die regelmatig met het procesrecht te maken hebben. De cursussen hebben in het bijzonder betrekking op het procederen bij de sector kanton van de rechtbank. De cursus is praktijkgericht. Er worden casus behandeld en de cursisten krijgen een thuiswerkopdracht mee naar huis ten behoeve van de tweede cursusdag.  De eerstvolgende cursus is   gepland op: 
•	1 december en 22 december 2011 in het Delta Hotel te Vlaardingen.
Dit jaar zijn nog de volgende basis cursussen huurrechten gepland. Gedurende deze cursus krijgt de cursist gedurende twee dagen een algemeen overzicht over het huurrecht dat betrekking heeft op woon- of bedrijfsruimte :   
•	10 november en 17 november 2011 te Amsterdam in de Tulip in Riversite;
•	8 december en 15 december 2011 te Vlaardingen in het Delta Hotel.
Voor meer informatie over cursussen huurrecht via Huurgeschil.nl klikt u op deze link.

Vakinhoudelijke informatie over het procesrecht

Door Mr M.G. Hofman
 
Huurgeschil.nl houdt zich niet alleen bezig met huurrecht, maar ook met procesrecht. In het bijzonder het procesrecht in eerste aanleg ten behoeve van procedures bij de sector kanton. In de nieuwsbrief procesrecht schets ik de laatste ontwikkelingen op het gebied van procesrecht, aan de hand van (onder meer) recente, interessante jurisprudentie en nieuwe wet- en regelgeving.
 
Interessante jurisprudentie procesrecht
 
Rechtbank ’s-Gravenhage 2 mei 2011, LJN BQ6222
(Art. 36 e.v. Rv; wraking)
Het gaat hier om een uitspraak van de wrakingskamer van de rechtbank. In een familiezaak heeft de moeder de betreffende meervoudige kamer gewraakt. Daaraan lag ten grondslag dat haar advocaat was verhinderd voor de geplande zitting, en vervolgens de rechtbank haar verzoek om uitstel afwees. De vrouw klaagde dat niet met haar verhinderdata rekening was gehouden, maar wel met die van haar man, zodat de schijn van partijdigheid was ontstaan.
De wrakingskamer oordeelt uiteindelijk dat sprake is van een zwaarwegende aanwijzing van vooringenomenheid, zodat het wrakingsverzoek wordt toegewezen. De rechtbank overweegt in dat kader wel dat het niet verlenen van uitstel voor een zitting een procedurele beslissing is die in het algemeen geen grond oplevert voor wraking, tenzij zich bijzondere omstandigheden voordoen. Dat was hier volgens de rechtbank het geval.
 
Rechtbank Amsterdam 8 juni 2011, LJN BR5472
(art. 111 lid 2 sub d Rv, art. 122 lid 1 Rv; dagvaarding nietig, geen herstel mogelijk)
 
In deze zaak heeft de rechtbank de dagvaarding nietig verklaard. Daaraan lag ten grondslag dat de dagvaarding niet voldeed aan het vereiste van art. 111 lid 2 onder d Rv, inhoudende dat de dagvaarding de eis en de gronden van de eis moet bevatten.
De eisende partij had in het petitum van haar dagvaarding niet duidelijk gemaakt wat zij nu precies van gedaagde eiste.
De rechtbank oordeelde dat de eis te onduidelijk was, en dat de dagvaarding daarmee niet voldeed aan de maatstaf van art. 111 lid 2 onder d Rv. Ter motivering overwoog de rechtbank dat een dagvaarding een duidelijke en bepaalde conclusie moet hebben. Als het gaat om een geldvordering, brengen de eis van een behoorlijke rechtspleging volgens de rechtbank mede dat eiser de geldvordering in het petitum van de dagvaarding dient te vermelden en dat hij in het lichaam van de dagvaarding uiteen moet zetten hoe het geldbedrag is berekend. De achtergrond daarvan is dat de wederpartij op deze manier in staat is om zich behoorlijk tegen de vordering te verweren, terwijl de rechter in de gelegenheid wordt gesteld om de vordering deugdelijk te beoordelen. De rechtbank oordeelde verder nog dat het gebrek in de dagvaarding niet kon worden hersteld: volgens de rechtbank is gedaagde door het gebrek zodanig in zijn belangen geschaad dat geen herstel kan plaatsvinden (art. 122 lid 1 Rv).
 
Rechtbank Amsterdam 20 juli 2011, LJN BR6159
(art. 223 lid 1 Rv, art. 3:13 lid 2 BW; misbruik van procesbevoegdheid)
 
De gedaagde partij is in deze zaak van mening dat eiser misbruik van bevoegdheid maakt door verder te procederen. Zij stelt een zogenoemde provisionele eis in (art. 223 lid 1 Rv), bedoelt om een voorlopige voorziening te treffen voor de duur van het geding. De provisionele eis vormt een incident (een soort ‘miniprocedure’ binnen de bodemprocedure). Gedaagde vordert middels deze incidentele, provisionele eis dat het eiser wordt verboden om nog verder te procederen.
De rechtbank stelt voorop dat het een ieder in beginsel vrij staat om een vordering voor te leggen aan de rechter, en dat op dit beginsel slechts in hoogst uitzonderlijke gevallen een uitzondering kan worden gemaakt, namelijk als sprake is van misbruik van (proces)bevoegdheid (art. 3:13 lid 2 BW). Dit kan zich voordoen indien het gaat om een volstrekt kansloze vordering of om een situatie waarin sprake is van een wanverhouding tussen de belangen van eiser en die van gedaagde. Omdat daarvan in dit geval geen sprake is, wijst de rechter de provisionele vordering af, hetgeen betekent dat in de hoofdzaak verder wordt geprocedeerd.
 
Rechtbank Rotterdam 2 augustus 2011, LJN BR4955
(art. 93 Rv; bevoegdheid kantonrechter)
 
In dit kort geding vordert de Consumentenbond bij de kantonrechter dat de organisator van een afgelast concert wordt veroordeeld tot terugbetaling van de koopprijs van de concertkaartjes aan alle kopers die de koop zullen ontbinden.
De kantonrechter verklaart zich echter onbevoegd, omdat hij de betreffende vordering van onbepaalde waarde acht, terwijl er geen aanwijzingen zijn dat de vordering beperkt zal blijven tot een waarde van € 25.000,00 (art. 93 aanhef en onder b Rv). Verder overweegt de kantonrechter nog dat de bevoegdheid van de kantonrechter ook niet kan worden gebaseerd op het bestaan van een ‘aardvordering’ (art. 93 aanhef en onder c Rv), omdat volgens hem geen sprake is van een consumentenkoop. De kantonrechter is namelijk van mening dat geen sprake is van de koop van een roerende zaak (art. 7:5 lid 1 BW), maar dat daarentegen sprake is van een overeenkomst waarbij de organisator belooft om een concert te verzorgen en de koper als tegenprestatie de toegangsprijs betaalt, terwijl het kaartje niet meer is dan een schriftelijk bewijs van de tussen partijen bestaande overeenkomst. 
 
NB. Sinds 1 juli 2011 bepaalt art. 93 Rv dat de sector kanton bevoegd is in zaken met een waarde tot € 25.000,00 (sub a) en zaken van onbepaalde waarde indien er aanwijzingen zijn dat de vordering geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 25.000,00 (sub b). Voorheen lag de grens op € 5.000,00. Daarnaast is de categorie ‘aardzaken’ (sub c) uitgebreid. Dit zijn bepaalde soorten zaken waarin de kantonrechter altijd bevoegd is, ongeacht de waarde van de vordering. Aan deze categorie zijn (onder meer) zaken over consumentenkoop toegevoegd. In deze zaken is dus altijd de kantonrechter (in eerste aanleg) bevoegd.
 
Wet- en regelgeving
 
Op 1 april 2011 is het procesreglement voor kort gedingen bij de sector kanton van de rechtbank in werking getreden. Ik heb gemerkt dat dit reglement nog redelijk onbekend is. Daarom besteed ik  er in deze nieuwsbrief enige aandacht aan. De meest belangrijke elementen van het reglement zijn:  
•	de aanvraag van het kort geding geschiedt voortaan door middel van een (standaard)formulier, te vinden op rechtspraak.nl (art. 2.1);
•	bij de aanvraag dient in tweevoud een (concept)dagvaarding te worden gevoegd (art. 2.2);
•	voorschriften over de inhoud van de dagvaarding (art. 5.1);
•	allerlei andere procedurele voorschriften zoals over de wijze van indiening van stukken, het vragen van uitstel, het intrekken van het kort geding, doorhaling van het kort geding en verstekverlening.
  
Het procesreglement is te vinden via de volgende link (Cntr + klikken): https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2011-4211.html
 
Vakinhoudelijke informatie over het huurrecht
 
Door Mr F.C.P. Teeuw 
 
Onderwerpen
 
•	Is wijziging van de invulling van de opzeggingsgronden als genoemd in de opzeggingsbrief mogelijk?
•	Mogen onderhoudskosten aan cv-installatie worden doorberekend in de servicekosten?
•	De aanvangshuurprijs en het energielabel;
•	De aanvangshuurprijs en de berekening van punten voor schaarste gebieden;
•	Bemiddelingskosten voor tot stand brengen van huurovereenkomst voor rekening huurder?
•	Verwerking van recht van het boetebeding.
•	Branchebescherming bedrijfsruimte.
 
Wijziging van opzegginggronden in de procedure tot huurbeëindiging 
Het gerechtshof te 's-Gravenhage komt in haar arrest van 19 juli 2011 ( LJN: BT2447, Gerechtshof 's-Gravenhage, 200.030.706/01) tot oordeel dat een andere invulling van de opzeggingsgrond als genoemd in de opzeggingsbrief niet tot afwijzing van de vordering van de verhuurder hoeft te leiden. De verhuurder had in deze zaak als grond van opzegging in de opzeggingsbrief "dringend eigen gebruikt" wegens renovatie genoemd. Tijdens de procedure was duidelijk geworden dat de voorgestelde werkzaamheden meer gelegen waren in de sfeer van herstel van achterstallig onderhoud dan op het vlak van renovatie.
Tijdens de procedure stond niet ter discussie dat de voorgestelde werkzaamheden noodzakelijk waren. Volledigheidshalve overweegt het hof dat hieraan in casu niet afdoet dat de verhuurder in haar opzeggingsbrief opzegt op grond van “dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie”. Het hof benadrukt in rechtsoverweging 9 van het arrest dat voor de vraag wat de opgegeven reden is voor de opzegging van de huur is niet beslissend de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief doch de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen (HR 1 november 2002  LJN: AE7369, Hoge Raad, C01/300 HR ). Zoals uit de verdere inhoud van die brief (en ook uit de toegezonden nieuwsbrieven) blijkt, heeft de verhuurder opgezegd omdat de uit te voeren werkzaamheden naar haar oordeel onverenigbaar waren met voortzetting van de huur. Kern is het op grond daarvan gestelde dringend eigen gebruik. Van een nieuwe, niet in de opzeggingsbrief genoemde grond (als bedoeld in artikel 7:273 lid 1 BW) is dan ook geen sprake.
Advocaat-Generaal Langemijer benadrukt in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 november 2002 in alinea's 2.7 tot en met 2.8  dat voor opzegging van woonruimte door de verhuurder de invulling van de opzeggingsgrond mag verschillen van de in de opzeggingsbrief vermelde opzeggingsgrond, zolang deze reden wél passen bij deze opzeggingsgrond. Zo is het voor de verhuurder volgens Langemeijer niet mogelijk een in een opzeggingsbrief vermelde grond van opzegging wegens dringend eigen gebruik tijdens een procedure om te bouwen naar een opzegging wegens zich niet gedragen als een goed huurder betaamt. Op de site heb ik de visie van de heer Mr Huydecoper uitgebreid weergegeven over dit onderwerp. Hij ziet geen bezwaar ziet in een verdere verruiming van wijziging van de opzeggingsgronden gedurende een procedure tot huurbeëindiging wegens de bescherming die de wet de huurder van woonruimte in een procedure geeft. Deze verruiming is echter nog niet wettelijk verankerd.
 
Voor meer informatie over dit onderwerp zie de informatie onder de link op Huurgeschil.nl: Formaliteiten (huuropzegging).

Mogen onderhoudskosten aan cv-installatie worden doorberekend in de servicekosten?
 
Het jaarlijks onderhoud aan de combi-ketel en/of de cv-installatie in de woning van de huurder komt niet voor rekening van de huurder. Het Besluit Kleine Herstellingen geeft weliswaar geen limitatieve opsomming van de werkzaamheden die voor rekening van de huurder komen, doch werkzaamheden waarvoor bijzondere technische vaardigheid noodzakelijk is, komen evenmin voor rekening van de huurder. Dit is de basisgedachte achter dit besluit.
Volgens een vonnis van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg van 12 januari 2009 ((LJN: BK3750, sector kanton Rechtbank Middelburg, 185632 ) wordt voor het onderhoud van een cv-installatie gewoonlijk een cv-monteur ingeschakeld, zodat niet gezegd kan worden dat de werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen. Het onderhoud van de cv-installatie staat dus niet op de lijst met kleine herstellingen en hoort daar ook niet onder te vallen. De kosten van het onderhoud van de cv-installatie komen daarom voor rekening van de verhuurder.
Het verbaast mij dan ook dat de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg in haar vonnis van 28 maart 2011 (LJN: BR2207, sector kanton Rechtbank Middelburg, 210901 )    van mening is dat contractueel overeengekomen kosten van periodiek cv-onderhoud wél voor rekening van de huurder komen. Ook deze rechter concludeert dat Het Besluit Kleine Herstellingen geen limitatieve opsomming van de werkzaamheden geeft die voor rekening van de huurder komen. Volgens de rechter laat Het Besluit Kleine Herstellingen op het punt van periodiek serviceonderhoud van de cv-ketel ruimte voor verschillende interpretaties. Reeds daarom kan volgens de rechter niet worden aanvaard dat een duidelijke contractuele regeling buiten toepassing zou blijven.

Naar mijn mening betrekt deze rechter ten onrechte niet bij zijn oordeel dat voor periodiek onderhoud van een cv-ketel specialistische kennis nodig is (behoudens bijvullen van water en ontluchten van de installatie). De werkzaamheden waarvoor specialistische kennis is vereist vallen sowieso niet onder kleine herstellingen die op grond van artikel 7:217 BW voor rekening van de huurder komen. Dit is op grond van artikel 7:242 BW semi-dwingend recht , zodat daar niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. De huurder kan aldus op basis van dit artikel beroep op vernietiging van deze contractuele bepaling doen. De rechter zal ook de ongeldigheid van deze contractuele bepaling uit moeten spreken wegens strijdigheid met artikel 7:242 BW.
 
De aanvangshuurprijs en het energielabel
 
 Op 1 juli 2011 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) veranderd. Zie hierover ook circulaire huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2012. De energieprestatie (uitgedrukt in het energielabel) speelt nu een grotere rol in de berekening van het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning.
Het energielabel is verplicht bij verkoop en verhuur van woningen. Het verplichte energielabel dat in 2008 werd ingevoerd, geeft woningbezitters en huurders niet alleen inzicht in de energiezuinigheid van hun woning maar ook advies over energiebesparende maatregelen. Door het energielabel ziet uw particuliere huurder in een oogopslag of de woning zuinig of onzuinig is met energie, ten opzichte van andere soortgelijke huurwoningen.
Een energielabel is 10 jaar geldig en moet opgesteld worden door een gecertificeerde adviseur. Een adviseur kan ook een appartementencomplex in één keer bekijken en daardoor per appartement een relatief goedkoop energielabel afgeven.
Een verhuurder hoeft alleen een energielabel te overhandigen bij een nieuw huurcontract. De verplichting geldt ook voor nieuwe huurcontracten voor onzelfstandige woonruimten, zoals studentenkamers en ook voor sommige vakantiewoningen. Het label is daarnaast verplicht bij verkoop en verhuur van utiliteitsgebouwen, zoals kantoren, scholen, fabrieken en ziekenhuizen.

Energielabel niet van toepassing
•	voor woningen waarvan de huurovereenkomst is ingegaan vóór 1 januari 2008 en waarvoor geen energielabel is afgegeven;
•	voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs, want die vallen niet onder het woningwaarderingsstelsel.
•	voor monumenten als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening;
•	voor woonboten, woonwagens en caravans.

Het nieuwe WWS geldt dus in de volgende gevallen:
•	voor wie op of na 1 juli 2011 een nieuw huurcontract afsluit;
•	als de woning een energielabel heeft;
•	bij huurcontracten die zijn ingegaan op of na 1 januari 2008, maar;
•	 bij huurovereenkomsten met een ingangsdatum tussen 1 januari 2008 en 1 juli 2011 kan het nieuwe WWS alleen tot huurverlaging leiden als huurverlaging ook mogelijk was met het oude WWS.
Sancties?
De eigenaar die bij verkoop of verhuur geen energielabel overhandigt, krijgt momenteel nog niet te maken met sancties. Deze sancties zijn wel in voorbereiding. Ze worden uiterlijk per 1 januari 2013 ingevoerd (bron: Rijksoverheid.nl). Te denken valt aan de volgende sanctie: Voor huurwoningen die niet vallen onder het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt het Burgerlijk Wetboek aangepast. Een huurder hoeft bij een nieuw contract een deel van de huur niet te betalen zolang het label ontbreekt. Voor woningen die wel onder het WWS worden aangeboden, ligt er al een wetsvoorstel dat de maximale huurprijs koppelt aan de prestatie op het label.

Overgangsregeling 
Tot 1 januari 2014 geldt nog een overgangsregeling. Dat betekent dat voor woningen met een zodanig slechte energieprestatie dat de maximale huurprijs lager uitkomt dan de feitelijke huurprijs, pas per 1 januari 2014 de huurprijs kan worden verlaagd tot de maximale huurprijs. Tot 1 januari 2014 wordt de feitelijke huurprijs in die gevallen bevroren. De huurprijs kan dan dus niet worden verhoogd!
Dit vernieuwde woningwaarderingsstelsel geldt voor huurovereenkomsten die zijn ingegaan op 1 juli 2008 of later, of als de woning een energielabel heeft. Woningen met een beter energielabel krijgen extra punten, waardoor een hogere huur mogelijk is. Tevens draagt de regeling bij aan energiebesparing in bestaande woningen en dus aan een beter klimaat.
Vanaf 1 januari 2014 gaat het energielabel in het Woningwaarderingsstelsel meetellen voor alle huurwoningen die vallen onder het wws. De berekening van het aantal punten vindt dan altijd plaats mede op basis van het energielabel. Vanaf dan kan een te hoge huur leiden tot huurverlaging ongeacht de startdatum van de huurovereenkomst.

Veranderingen in puntenberekening
Tot 1 juli 2011 telden sommige energiezuinige of energiebesparende woningvoorzieningen mee voor het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen. Sinds 1 juli 2011 telt het energielabel mee als geheel.
Daarmee vervallen in het puntensysteem voor zelfstandige woningen de volgende punten: 
•	privéketel in de woning (3 punten);
•	privéhoogrendementsketel (5 punten);
•	collectieve hoogrendement stookinstallatie;
•	thermostatische ventielen per vertrek (1/4 punt per vertrek, maximaal 4 punten);
•	c.v.-combi (het warmwater deel) (1 punt);
•	doorstroommeters van collectieve verwarmingsinstallaties (1 punt);
•	warmte-isolatie (maximaal 15 punten).
De volgende punten gelden nu bij aanwezigheid van een energielabel:
 
Energielabel en puntensysteem	

Energieprestatie overeenkomend met  	
Eensgezinswoning 	
Meergezins/duplexwoningen 	

Label A ++ 	
44  	
40  	

Label A + 	
40  	
36  	

Label A 	
36  	
32  	

Label B 	
32  	
28  	

Label C 	
22  	
15  	

Label D 	
14  	
11  	

Label E 	
8  	
5  	

Label F 	
4  	
1  	

Label G 	
0  	
0  	

Achterhalen aantal punten voor energieprestatie
Een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning verbandhoudende met het energielabel aan de huurder door te geven. Een verhuurder van een woning moet wel aan zijn huurder een energielabel geven als het huurcontract op of na 1 januari 2008 is ingegaan. Op EP-online.nl staan alle geldende energielabels. Als EP-online.nl geen energielabel vermeldt, kunt u dit bepalen aan de hand van het bouwjaar van de woning:
Energielabel naar bouwjaar	

Bouwjaarklasse 	
Eensgezinswoning correspondeert met energielabel 	
Meergezinswoning correspondeert met energielabel 	

2002 en later  	
A  	
A  	

2000 t/m 2001  	
B  	
B  	

1998 t/m 1999  	
C 	
C  	

1992 t/m 1997  	
C  	
D  	

1984 t/m 1991  	
D  	
D  	

1979 t/m 1983  	
E  	
E  	

1977 t/m 1978  	
F  	
F  	

1976 en ouder  	
G  	
G  	

Een verhuurder die vermoedt dat het energielabel een betere huurprijs oplevert dan het bouwjaar, kan alsnog een energielabel aanvragen. De Energiebesparingsverkenner geeft een inschatting van het energielabel.

Gevolgen aanpassen woningwaarderingsstelsel
Door de aanpassing in het woningwaarderingsstelsel (WWS) kan het puntenaantal van een woning omhoog gaan. Toch mag de huur niet worden verhoogd met meer dan de maximale wettelijk vastgestelde huurverhoging.
Het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning kan in het nieuwe WWS ook lager uitvallen dan in de oude situatie. Pas als de huurprijs van de woning door de wijzigingen boven de maximale huurprijsgrens is gekomen, is in dit geval huurverlaging mogelijk. Een huurverlaging op grond van het woningwaarderingsstelsel inclusief berekening met het energielabel kan alleen leiden tot huurverlaging als de huurovereenkomst na 1 juli 2010 zijn ingegaan en de huur uitstijgt boven de maximale huurprijs van deze woning. Voor de andere huurcontracten is geen huurverlaging mogelijk tot de maximale huurprijs als de huurprijs alleen door de wijziging van het woningwaarderingsstelsel boven de maximale huurprijs is gekomen. Als de huurprijs ook voor de wijziging van het woningwaarderingsstelsel boven de maximale huurprijsgrens was, is wel een huurverlaging mogelijk en wel tot de maximale huurprijs die behoort bij het hoogste puntentotaal (puntentotaal volgens het oude woningwaarderingsstelsel of puntentotaal volgens het nieuwe woningwaarderingsstelsel).

De aanvangshuurprijs en de berekening van punten voor schaarste gebieden
 
Vanaf oktober 2011 kan een huurwoning in een gemeente met een woningtekort meer punten krijgen en zo meer waard worden. Verhuurders in zo'n 'schaarstegebied' kunnen dan bij nieuwe contracten meer geld vragen voor hun woning. Hierdoor neemt de marktwerking toe. Deze mogelijkheid is gebaseerd op het Koninklijk besluit van 28 september 2011 .
De Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam hebben de Staat der Nederlanden in kortgeding gedagvaard. Men is van mening dat door dit besluit het systeem van redelijke huurprijzen van sociale huurwoningen wordt ondergraven.
Naar de mening van de Woonbond en de Huurdersvereniging Amsterdam komt dit onder meer dat: 
•	de huurprijzen door dit besluit met één klap stijgen met 15 of 25 punten.
•	door dit besluit zullen de woningen in de kwaliteitscategorie van 115 en 125 punten in één klap geliberaliseerd kunnen worden;
•	door dit besluit wordt een groot gedeelte aan de Huisvestingwet onttrokken, waardoor gemeenten niet meer kunnen sturen in het kader van een redelijke verdeling van schaarse woonruimte;
•	verhuurders/bouwers in niet schaarste gebieden hebben minder vrijheid van handelen dan bouwers van woningen in schaarste gebieden;
•	er wordt in strijd met het uniforme stelsel van huurprijzen een onderscheid tussen huurprijzen van woningen in verschillende gemeenten genoemd; het genoemde besluit mag de wettelijke regeling niet doorkruisen;
Ik geef  op deze plaats geen inschatting van de uikomst van deze zaak. Zodra de uitspraak bekend is , breng ik u van de inhoud van deze uitspraak op de hoogte.
 
Maximaal 25 extra punten
Schaarstegebieden zijn regio's waar grote vraag is naar woningen, maar waar relatief weinig woningen beschikbaar komen. Huurwoningen in gemeenten die tot deze regio's behoren, krijgen maximaal 25 huurpunten extra bij een nieuw huurcontract:
 
•	Een woning met een gelijke of lagere WOZ-waarde dan € 2.900,- per vierkante meter krijgt 15 extra punten.
•	Een woning met een hogere WOZ-waarde krijgt 25 extra punten.
 
Waardebepaling woning
Woningen in schaarstegebieden krijgen in ieder geval 15 extra punten. Om te bepalen of de woning 25 extra punten krijgt, moet u:
 
•	De meest recente WOZ-waarde van de woning vaststellen. Deze staat vermeld in de laatst afgegeven WOZ-beschikking, of is op te vragen bij de gemeente.
•	De oppervlakte van de woning bepalen.
U deelt de WOZ-waarde door de oppervlakte. Bijvoorbeeld voor een woning in Amsterdam: € 200.000,- / 50 m2 = € 4.000,-. Komt dit bedrag boven de € 2.900,- uit, dan kan het aantal punten met maximaal 25 worden verhoogd.
 
Punten berekenen
Een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning aan de huurder door te geven. U kunt zelf het aantal punten van een woning berekenen via de Huurprijscheck van de Huurcommissie. De Huurprijscheck maakt gebruik van gegevens uit het oude puntensysteem (Dit is het puntensysteem voor huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2008 zijn ingegaan en waarvan de woning nog geen energielabel heeft (oud puntensysteem). Inclusief de extra punten voor schaarstegebieden.
) en het nieuwe puntensysteem (Dit is het puntensysteem voor huurovereenkomsten voor een woning met een energielabel (ongeacht wanneer de huurovereenkomst is ingegaan) en voor alle huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2008 zijn ingegaan (nieuw puntensysteem). Inclusief de extra punten voor schaarstegebieden.). 
De regeling van maximaal 25 extra punten geldt alleen bij nieuwe huurcontracten. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich houden aan de wettelijk vastgelegde huurverhoging. De regering beslist jaarlijks met welk percentage de huur mag stijgen.
 
Huursectoren en puntensysteem
De wijzigingen in het puntensysteem gelden alleen voor zelfstandige woningen zonder geliberaliseerde huur. Bij een nieuwe huurovereenkomst met een geliberaliseerde huur (vrije sector) moet wel worden gekeken of deze voldoet aan de regels voor huurliberalisatie.
 
Bemiddelingskosten voor tot stand brengen van huurovereenkomst voor rekening huurder?
 Bemiddelingskosten kunnen in veel situaties worden geacht de verhuurder een onredelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW te verschaffen. 

Er zijn drie verschillende uitgangsposities

•	De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in om voor hem geschikte woonruimte te zoeken; 
•	De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in om een geschikte huurder te vinden; 
•	Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in met het doel een huurovereenkomst tot stand te laten komen. 

De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in 
De huurder geeft een bemiddelingsbureau opdracht tot bemiddeling in de totstandkoming van een huurovereenkomst. Dit is een gewone overeenkomst tot verstrekking en aanvaarding van een opdracht (artikel 7:417 lid 1 BW). Het bemiddelingsbureau mag de huurder in het kader van deze opdracht bemiddelingskosten in rekening brengen nadat er een overeenkomst tot stand is gekomen. Hier zijn de gebruikelijke regels en tarieven van loonaanspraak op van toepassing (artikel 7:426 BW). Een dergelijk beding kan op zichzelf niet worden aangemerkt als een beding dat een niet redelijk voordeel inhoudt, zoals bedoeld in artikel 7:264 BW. Het betreffende beding wordt dan overeengekomen met het bemiddelingsbureau in hoedanigheid als bemiddelaar en niet als vertegenwoordiger van een verhuurder. Voor woningen waarvoor de verhuurder het bureau heeft gevraagd een huurder te zoeken, mogen aan de huurder echter sowieso geen bemiddelingskosten worden gevraagd. Deze situatie wordt in het volgende onderdeel besproken. Verder moet het in rekening gebrachte bedrag in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden.
Er kunnen uiteraard verschillende varianten bestaan. Het bemiddelingsbureau kan bijvoorbeeld ook afspreken kosten in rekening te brengen bij de huurder voor het verrichten van werkzaamheden zonder dat er een huurovereenkomst tot stand komt. 

De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in
Als door de verhuurder een bemiddelingsbureau wordt ingeschakeld om een geschikte huurder voor zijn huurwoning te zoeken, dan is er sprake van een opdracht tussen de verhuurder en het bemiddelingsbureau. Als de verhuurder de door het bemiddelingsbureau doorbelaste kosten aan de huurder doorberekent, dan komt dit in strijd met artikel 7:264 BW. Een uitzondering kan bestaan bij bemiddeling tot verhuring van onzelfstandige woonruimte. Deze bureaus vragen dikwijls ook inschrijfgeld of bemiddelingskosten aan de huurder. De wetgever acht dat deze bureaus een nuttige functie hebben (bijvoorbeeld in studentensteden) en wegens de vrees dat deze bureaus niet meer door de verhuurder ingeschakeld zou worden heeft men dit mogelijk gelaten (Kamerstukken II 1985/86, 19 835, nr. 3, p 6). 

Beheerder doet zich voor als bemiddelingsbureau
Soms treedt een beheerder van een verhuurder als bemiddelingsbureau naar de huurder op. De beheerder vraagt dan een bemiddelingsvergoeding voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst met de verhuurder. Het moet de vergoeding sowieso worden afgewezen, omdat er geen sprake van bemiddeling is. Een beheerder kan immers als hij daartoe bevoegd is zelf beslissen of er met een huurder een overeenkomst wordt aangegaan. In het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, van 26 november 2010 ( LJN: BO5303, sector kanton Rechtbank Arnhem, 701952 CV Expl. 10-6290 ) wordt een beding inzake betaling van bemiddelingskosten aan een makelaar ter zake het sluiten van een huurovereenkomst als nietig aangemerkt. De situatie was als volgt. De makelaar plaats een advertentie van een huurwoning op zijn website. De geïnteresseerde huurder reageert op deze advertentie en besluit na een bezichtiging de woning te huren van de verhuurder (een ander dan de makelaar). De makelaar is van mening dat de huurder bemiddelingskosten verschuldigd is. De makelaar stelt dat de huurovereenkomst door zijn bemiddeling tot stand is gekomen. de huurder betwist dit. 
De kantonrechter overweegt zijn standpunt als volgt:
•	De makelaar heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op zijn website;
•	Op deze website zijn de betalingscondities vermeld;
•	Volgens de kantonrechter is de verhuurder de opdrachtgever nu deze de woning te huur heeft aangeboden op de website van de makelaar.
•	De makelaar is niet door de huurder benaderd om een woning te zoeken; 
•	Ingevolge artikel 7:264 lid 2 BW is een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. 
Door het bovenstaande komt de rechter tot de conclusie dat nu de makelaar stelt dat met de huurder is overeengekomen dat de bemiddelingskosten voor zijn rekening komen, terwijl de verhuurder de opdrachtgever is, de bemiddelingskosten de makelaar een niet redelijk voordeel oplevert. Dit is in strijd met artikel 7:264 lid 2 BW. In deze situatie gaat de rechter er dus van uit dat de verhuurder de opdrachtgever is. 
Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in
Er bestaat een tussenvorm als er een woning wordt verhuurd waarvoor zowel opdracht tot bemiddeling door een verhuurder is verstrekt als opdracht tot bemiddeling door de huurder is verstrekt. 
In dit geval kunnen de kosten voor het tot stand komen van een huurovereenkomst niet aan de huurder worden doorbelast, indien de bemiddelaar in feite optrad voor de verhuurder of indien hij wel een opdracht van de huurder ontving, maar tegelijk bemiddelde ingevolge een overeenkomst met een of meer verhuurders die huurders voor hun vrijkomende woning zoeken.
De achterliggende gedachte is dat de bemiddelaar moeilijk als zodanig voor potentiële huurders kan optreden, wanneer hij al benaderd is door een of meer verhuurders die een huurder zoeken. Als de woning immers wordt verhuurd als gevolg van inschakeling van de bemiddelaar dan wordt de overeenkomst geacht tot stand te zijn gekomen door inspanningen van de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder. Een andere opvatting zou misbruik in de hand werken. De bemiddelaar kan immers met de verhuurder afspreken dat de kosten voor zoeken en vinden van een huurder geheel of gedeeltelijk aan de huurder doorbelast worden. Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever geweest. Het "dienen van twee heren" werd daarom door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage in haar vonnis van 1 april 2009 ( LJN: BI5283, sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage, 775198/08-18186 ) afgestraft. Dit gold eens te meer nu de bemiddelaar de huurder niet correct had geïnformeerd betreffende de gevraagde huurprijs die hoger was dan op basis van de woningwaardering voor zelfstandige woningen was toegestaan
In dit geval is het niet mogelijk bemiddelingskosten aan de huurder door te berekenen als de woning in het eigen bestand van het bemiddelingsbureau voorkomt en er aldus door de verhuurder opdracht is gegeven tot het vinden van een geschikte huurder. Het bemiddelingsbureau kan in dit geval wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden.
Tot slot 
Ik hoop dat u de informatie in deze nieuwsbrief nuttig heeft gevonden.

Mocht u binnen korte termijn behoefte hebben aan nog meer informatie op het gebied van het huurrecht en/of het procesrecht voor de rechtbank, sector kanton, dan verwijs ik u naar de cursusmogelijkheden van Huurgeschil.nl. Voor meer informatie over deze cursussen klikt u op de gekleurde koppeling en wordt u doorgelinkt naar de desbetreffende introductiepagina over het cursusaanbod van Huurgeschil.nl .

Met vriendelijke groet,
 
Huurgeschil.nl
 
Mr F.C.P. Teeuw

 	

U heeft zich via Huurgeschil.nl ingeschreven voor de nieuwsbrief. Hierbij treft u de nieuwsbrief aan.

Verwijder mr.fcp.teeuw@huurgeschil.nl van deze lijst | Stuur naar een vriend | Wijzig uw instellingen
Ons correspondentieadres:
Huurgeschil.nl
Pr Hendriklaan 33
Vlaardingen, Zuid-holland 3135 ZA

Add us to your address book

Copyright (C) 2011 Huurgeschil.nl All rights reserved.