Geachte lezer,

In mijn vorige nieuwsbrief heb ik aandacht besteed aan de woningwaardering in schaarste gebieden en het energielabel. In deze nieuwsbrief geef ik hierop een aanvulling. Uiteraard ook in deze nieuwsbrief aandacht voor het procesrecht.  Mr M.G. Hofman heeft de meest relevante uitspraken door kantonrechter voor u  op een rijtje gezet.
 
Er staan in dit bericht verwijzingen naar Huurgeschil.nl. Door op de "link" dubbel te klikken komt u op de pagina op de website uit waarnaar wordt verwezen.

Boek: “Huurgeschillen ontleed”
De nieuwste druk van mijn boek “Huurgeschillen ontleed”  komt uit in  het eerste kwartaal van 2012. Het betreft inmiddels de zesde gewijzigde druk. Het boek bevat tal van wijzigingen en aanvullingen ten aanzien van de vorige druk. Het boek zal circa 900 pagina's omvatten.

Cursussen
 
Wist u al dat  Huurgeschil.nl meerdere keren per jaar verschillende cursussen op het gebied van huurrecht en procesrecht aanbiedt? Tijdens deze tweedaagse cursus krijgt de cursist een algemeen overzicht van het huurrecht woonruimte of bedrijfsruimte. Deze cursussen zijn bedoeld voor de advocaten, juristen, medewerkers van woningcorporaties, makelaars, deurwaarderskantoren en ieder ander met interesse in het huurrecht.
 
De cursus huurrecht  woonruimte vindt plaats op:
 
•	9 en 16 februari 2012 te Utrecht;
•	12 en 19 april 2012 te Oisterwijk.
 
De cursus huurrecht bedrijfsruimte vindt plaats op:
 
•	15 en 22 maart 2012 te Vlaaringen;
•	24 en 31 mei 2012 te Zwolle.
 
Door op deze link  (hier ) te klikken komt u terecht in een inschrijvingsformulier. Door het inschrijvingsformulier in te vullen en per mailbericht te versturen komt een overeenkomst tot stand.

Summerschool 
 De tweedaagse cursus wordt over het algemeen als intensief ervaren. Om de intensiteit te verlagen bied ik bij voldoende belangstelling een vierdaagse cursus Huurrecht  aan. Deze  cursus begint op vrijdag en eindigt op maandag, waardoor de cursus u maar twee werkdagen kost.   

De cursus wordt gehouden in een aantrekkelijke omgeving , bijvoorbeeld de kust of een bosrijke omgeving.  De cursusdagen zijn korter om u ook van de omgeving te laten genieten (van 09.00 uur tot 14.30 uur). De cursus kost bij indicatie € 1150,-. De kosten van overnachting, ontbijt en diner zijn niet bij de cursusprijs inbegrepen. 
Zonder u maar ergens aan te binden verzoek ik u vriendelijk aan te geven of u geïnteresseerd zou zijn in de vierdaagse cursus huurrecht.  U kunt mailen dat u hierin geïnteresseerd bent naar het volgende mailadres:  mr.fcp.teeuw@huurgeschil.nl. U behoeft onder opmerkingen slecht de opmerking "leuk idee" te vermelden. Wordt uw mailprogramma niet gestart, dan kunt u mij handmatig een mailtje sturen met vermelding van de eerdere opmerking. Bij voldoende positieve reacties plan ik een cursus in, die ik op de website zal vermelden, waarna u zich in kunt schrijven. 

Procesrecht
De cursussen procesrecht zijn met name bedoeld voor (beginnende) juristen en andere belangstellenden die regelmatig met het procesrecht te maken hebben. De cursussen hebben in het bijzonder betrekking op het procederen bij de sector kanton van de rechtbank. De cursus is praktijkgericht. Er worden casus behandeld en de cursisten krijgen een thuiswerkopdracht mee ter voorbereiding op de tweede cursusdag.  De eerstvolgende cursussen zijn gepland op: 
 
•	donderdag 2 februari 2012 en donderdag 9 februari 2012 te Vlaardingen;
•	maandag 2 april 2012 en maandag 9 april 2012 te Vlaardingen.
Informatie voor advocaten
Met ingang van 1 januari 2010 is de Verordening op de vakbekwaamheid van kracht. Deze verordening geeft (Nederlandse) advocaten meer ruimte om opleidingspunten te behalen in het kader van de vakbekwaamheid. De Algemene Raad is van mening dat de advocaat die onderwijs volgt, als geen ander in staat is te beoordelen of dit onderwijs bijdraagt aan zijn vakbekwaamheid en of het niveau van dit onderwijs voldoende is. De advocaat hoeft dan ook niet meer per se een door de Orde geregistreerde cursus van een erkende opleidingsinstelling te volgen om opleidingspunten te kunnen behalen voor het onderhouden van zijn vakbekwaamheid. Indien u bijvoorbeeld een cursus van een niet erkende instelling volgt, dan kan de advocaat aan de hand van deze Verordening op de vakbekwaamheid en meer in het bijzonder de Regeling vakbekwaamheid (artikel 4 en 5) zelf beoordelen of de cursus zijn vakbekwaamheid ten goede komt, aan alle voorwaarden uit artikel 4 Regeling vakbekwaamheid voldoet en daarmee in aanmerking komt voor puntentoekenning. In dit artikel is onder meer opgenomen dat het onderwijs van academisch niveau moet zijn en – voor zover relevant – deskundige docenten hieraan medewerking verlenen. Is de advocaat derhalve van mening dat het volgen van een cursus zijn vakbekwaamheid ten goede komt, dan mag de advocaat zelf het aantal opleidingspunten berekenen. Het volgen van één netto uur onderwijs kwalificeert voor één opleidingspunt.. De advocaat dient te kunnen aantonen dat het onderwijs daadwerkelijk is gevolgd. Hiervoor dient de advocaat bewijs van deelname/docentschap (schriftelijke bevestiging) te kunnen overleggen en een cursusprogramma, waaruit blijkt welke onderwerpen zijn behandeld en op welke tijden de onderwerpen hebben plaatsgevonden (dit laatste om het aantal opleidingspunten te kunnen bepalen). Deze documenten dient de advocaat derhalve goed te bewaren. De meest recente teksten van de Verordening op de vakbekwaamheid en de Regeling vakbekwaamheid zijn te vinden op de website van de Orde: Orde van advocaten .
Mocht u een cursus willen volgen en punten toegekend willen zien, dan adviseer ik u bij de orde van advocaten hierover navraag te doen. In de loop van het jaar 2012 volgt hierover nadere informatie.
 
Voor meer informatie over cursussen huurrecht via Huurgeschil.nl klikt u op deze link.
  
Huurrecht
 
Liberalisatiegrens 2012
De liberalisatiegrens is vanaf 1 januari 2012  vastgesteld op een huurprijs van € 664,66 per maand. 

Energieprestatie en de huurprijs 
Op 1 juli 2011 is het woningwaarderingsstelsel (WWS) veranderd. Zie hierover ook circulaire huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2011 tot en met 30 juni 2012. De energieprestatie (uitgedrukt in het energielabel) speelt nu een grotere rol in de berekening van het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning.
 
Energielabel
Het energielabel is sinds 1 januari 2008 in beginsel verplicht bij verkoop en verhuur van woningen. Het energielabel, geeft woningbezitters en huurders niet alleen inzicht in de energiezuinigheid van hun woning, maar ook advies over energiebesparende maatregelen. Door het energielabel ziet de particuliere huurder in een oogopslag of de woning energiezuinig is ten opzichte van andere soortgelijke huurwoningen. Een energielabel is 10 jaar geldig en moet opgesteld worden door een gecertificeerde adviseur. Een adviseur kan ook een appartementencomplex in één keer bekijken en daardoor per appartement een relatief goedkoop energielabel afgeven.

Voor woningen die nog geen energielabel hebben wordt onderscheid gemaakt tussen woningen die vóór 1 januari 2008 zijn verhuurd en woningen die na 1 januari 2008 zijn verhuurd.
Vanaf 1 januari 2014 gaat het energielabel in het Woningwaarderingsstelsel meetellen voor alle huurwoningen die vallen onder het WWS. De berekening van het aantal punten vindt dan altijd plaats mede op basis van het energielabel. Vanaf 1 januari 2014 kan een te hoge huur leiden tot huurverlaging ongeacht de startdatum van de huurovereenkomst.

Energielabel niet van toepassing
 
•	voor woningen waarvan de huurovereenkomst is ingegaan vóór 1 januari 2008 en waarvoor geen energielabel is afgegeven;
•	voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs, want die vallen niet onder het woningwaarderingsstelsel.
•	voor monumenten als bedoeld in de Monumentenwet 1988 of in een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening;
•	voor woonboten, woonwagens en caravans.
•	onzelfstandige woonruimte.

Het nieuwe WWS geldt in de volgende gevallen:
 
•	voor wie op of na 1 juli 2011 een nieuw huurcontract afsluit voor een zelfstandige woonruimte;
•	als de woning een energielabel heeft;
•	bij huurcontracten die zijn ingegaan op of na 1 januari 2008, maar;
•	bij huurovereenkomsten met een ingangsdatum tussen 1 januari 2008 en 1 juli 2011 kan het nieuwe WWS alleen tot huurverlaging leiden als huurverlaging ook mogelijk was met het oude WWS.

Investeringsprikkel
Het uitgangspunt van het nieuwe systeem is de verhuurder tot 1 januari 2014 een investeringsprikkel te bieden voor het treffen van energiebesparende maatregelen. Tevens draagt de regeling bij aan energiebesparing in bestaande woningen en dus aan een beter klimaat.
 
Huurverhoging na renovatie verschilt van de verhoging van de maximum huurprijs door toepassing van het energielabel
De verhuurder die energiebesparende investeringen doet die tot huurverhoging leidt, zal deze verhoging in het kader van de renovatieregeling aan de huurder kunnen presenteren. De wijze waarop de verhuurder dit kan doen is beschreven in het hoofdstuk: huurprijsverhoging en renovatie. De huurprijs wordt na het uitvoeren van werkzaamheden en het investeren in energiebesparende maatregelen dus niet automatisch verhoogd met het aantal toegenomen punten van het WWS. Dit staat feitelijk buiten wijziging van het WWS wegens invoering van het energielabel. Door invoering van dit energielabel wijzigt het puntenstelsel van de woning ook als de verhuurder niets aan de wobning heeft veranderd.  
Het nieuwe systeem moet ook een soepele overgang bieden van een oud woningwaarderingsstelsel naar een nieuw woningwaarderingsstelsel. 
 
Sancties?
De eigenaar die bij verkoop of verhuur geen energielabel overhandigt, krijgt momenteel nog niet te maken met sancties. Deze sancties zijn wel in voorbereiding. Ze worden uiterlijk per 1 januari 2013 ingevoerd (bron: Rijksoverheid.nl). Te denken valt aan een gedeeltelijke verlaging van de huurprijs zolang het label ontbreekt. Voor woningen die wel onder het WWS worden aangeboden, ligt er al een wetsvoorstel dat de maximale huurprijs koppelt aan de prestatie op het label.
 
Overgangsregeling 
Tot 1 januari 2014 geldt nog een overgangsregeling. Woningen met een slechte energieprestatie (bijvoorbeeld woningen met betrekking tot huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2008 zijn gesloten en die geen energielabel hebben) en waarbij  de maximale huurprijs lager uitkomt dan de feitelijke huurprijs, betekent dit dat de huurprijs pas per 1 januari 2014  kan worden verlaagd tot de maximale huurprijs. In deze gevallen wordt de feitelijke huurprijs dus tot 1 januari 2014 bevroren en kan niet worden verhoogd
Als de maximale huurprijs volgens de nieuwe rekenmethode onder de geldende huurprijs valt, kunnen huurders bij een voorstel tot huurverhoging bezwaar maken zoals beschreven in het hoofdstuk op het Huurgeschil.nl: Periodieke huurprijsverhoging.

In de overgangsregeling wordt soms nog uitgegaan van de ‘oude’ punten voor verwarmingsinstallatie en isolatie. De overgangsregeling geeft de corporaties nog tot 1 januari 2014 de mogelijkheid de slechtste woningen aan te pakken. Na deze periode (dus vanaf 1 januari 2014) kunnen huurders daadwerkelijk huurverlaging vragen als de maximum huur op basis van het nieuwe systeem onder de verschuldigde huurprijs uitkomt.

Nieuwe woningwaarderingsstelsel
Het vernieuwde woningwaarderingsstelsel geldt voor huurovereenkomsten die zijn ingegaan op 1 juli 2008 of later of als de woning een energielabel heeft. Woningen met een beter energielabel krijgen extra punten, waardoor een hogere huur mogelijk is. Voor woningen waarvan de huurovereenkomst is aangegaan na 1 januari 2008 en die toch geen energielabel hebben, geldt dat de huurders tot 1 januari 2014 wel huurbevriezing kunnen vragen, maar geen huurverlaging kunnen vragen, tenzij dit volgens het oude systeem ook al mogelijk was.

Veranderingen in puntenberekening
Tot 1 juli 2011 telden sommige energiezuinige of energiebesparende woningvoorzieningen mee voor het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen. Sinds 1 juli 2011 telt het energielabel mee als geheel.
Daarmee vervallen in het puntensysteem voor zelfstandige woningen de volgende punten:
 
•	privéketel in de woning (3 punten);
•	privéhoogrendementsketel (5 punten);
•	collectieve hoogrendement stookinstallatie;
•	thermostatische ventielen per vertrek (1/4 punt per vertrek, maximaal 4 punten);
•	c.v.-combi (het warmwater deel) (1 punt);
•	doorstroommeters van collectieve verwarmingsinstallaties (1 punt);
•	warmte-isolatie (maximaal 15 punten).
 
De onderdelen die punten toekenden aan verwarming en isolatie worden vervangen door de rubriek energieprestatie. Bij de overgang van de oude naar de nieuwe waardering blijft het totaal aantal punten voor de landelijke woningvoorraad gelijk. Hetzelfde aantal punten dat op dat moment beschikbaar is voor verwarmingsinstallaties en isolatie wordt opnieuw verdeeld over de labels A tot en met G. De verdeling over de woningen is echter anders. De woningen met een slechte energieprestatie krijgen geen of een lagere waardering, woningen met een goede energieprestatie krijgen een hoger aantal punten.
 
Tijdens de periode van de overgangsregeling (tot 1 januari 2014) kunnen corporaties voor woningen zonder label bij een zittende huurder van vóór 1 januari 2008, de huidige waardering voor verwarmingsinstallatie en isolatie toepassen. Alle woningen met een mutatie ná 1 januari 2008 (die een label hadden moeten hebben), krijgen bij het ontbreken van een energielabel punten volgens de bouwjaarwaardering (een fictief label).

De volgende punten gelden nu bij aanwezigheid van een energielabel:
 
Energielabel en puntensysteem	

Energieprestatie overeenkomend met  	
Eensgezinswoning 	
Meergezins/duplexwoningen 	

Label A ++ 	
44  	
40  	

Label A + 	
40  	
36  	

Label A 	
36  	
32  	

Label B 	
32  	
28  	

Label C 	
22  	
15  	

Label D 	
14  	
11  	

Label E 	
8  	
5  	

Label F 	
4  	
1  	

Label G 	
0  	
0  	

In het systeem zonder toepassing van het energielabel kon een woning 23 punten voor verwarming en isolatie krijgen. Door toepassing van het energielabel worden er maximaal 44 punten verdeeld. Dit kan een verschil van circa € 100 per maand opleveren. Het is voor de verhuurder dus zinvol te werken aan een zo hoog gekwalificeerd mogelijk energielabel. Dit kan immers per jaar € 1200 aan extra huuropbrengst opleveren.
 
Achterhalen aantal punten voor energieprestatie
Een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning verbandhoudende met het energielabel aan de huurder door te geven. Een verhuurder van een woning moet zijn huurder wel een energielabel geven als het huurcontract op of na 1 januari 2008 is ingegaan. Op EP-online.nl staan alle geldende energielabels. Heeft de woning geen energielabel en is de huurovereenkomst gesloten vóór 1 januari 2008, dan gaat de wijziging voor deze huurder pas in per 1 januari 2014. Dit is het gevolg van de reeds beschreven overgangsregeling

Als EP-online.nl geen energielabel vermeldt, kunt u dit bepalen aan de hand van het bouwjaar van de woning:
Energielabel naar bouwjaar	

Bouwjaarklasse 	
Eensgezinswoning correspondeert met energielabel 	
Meergezinswoning correspondeert met energielabel 	

2002 en later  	
A  	
A  	

2000 t/m 2001  	
B  	
B  	

1998 t/m 1999  	
C 	
C  	

1992 t/m 1997  	
C  	
D  	

1984 t/m 1991  	
D  	
D  	

1979 t/m 1983  	
E  	
E  	

1977 t/m 1978  	
F  	
F  	

1976 en ouder  	
G  	
G  	

Een verhuurder die vermoedt dat het energielabel een betere huurprijs oplevert dan het bouwjaar, kan alsnog een energielabel aanvragen. De Energiebesparingsverkenner geeft een inschatting van het energielabel.
 
Gevolgen aanpassen woningwaarderingsstelsel
Door de aanpassing in het woningwaarderingsstelsel (WWS) kan het puntenaantal van een woning omhoog gaan. Toch mag de huur niet worden verhoogd met meer dan de maximale wettelijk vastgestelde huurverhoging.
Het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning kan in het nieuwe WWS ook lager uitvallen dan in de oude situatie. Pas als de huurprijs van de woning door de wijzigingen boven de maximale huurprijsgrens is gekomen, is in dit geval huurverlaging mogelijk.

Huurverlaging is niet zonder meer mogelijk als direct gevolg van invoering van het energielabel

Als de huurprijs ook voor de wijziging van het woningwaarderingsstelsel boven de maximale huurprijsgrens was, is wel een huurverlaging mogelijk en wel tot de maximale huurprijs die behoort bij het hoogste puntentotaal (puntentotaal volgens het oude woningwaarderingsstelsel of puntentotaal volgens het nieuwe woningwaarderingsstelsel).

Het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning kan in het nieuwe WWS ook lager uitvallen dan in de oude situatie. Pas als de huurprijs van de woning door de wijzigingen boven de maximale huurprijsgrens is gekomen, is in dit geval huurverlaging mogelijk. Een huurverlaging op grond van het woningwaarderingsstelsel inclusief berekening met het energielabel kan alleen leiden tot huurverlaging als de huurovereenkomst na 1 juli 2010 is ingegaan en de huur uitstijgt boven de maximale huurprijs van deze woning.
 
Voorbeeldberekening:
•	Oud WWS: de woning heeft met het oude WWS 100 punten, waarvan 10 punten vanwege warmte-isolatie.
•	Nieuw WWS: de woning heeft een energieprestatie behorend bij energielabel G en krijg daarvoor 0 punten. Het totaal puntenaantal wordt dan 90 punten.
•	de huurovereenkomst is ingegaan op 1 augustus 2010 en de huurprijs bedraagt € 445,00 per maand.
•	bij oud WWS (100) is de maximale huurprijs € 451,16 per maand en is er geen huurverlaging of bevriezing aan de orde.
•	met nieuw WWS telt de woning 90 punten en is de maximale huurprijs € 402,60 per maand; de huurprijs van € 445,00 is dan te hoog.

Ergo:
•	de huurprijsverlaging is uitsluitend het gevolg van de aanpassing.
•	de huurprijs kan niet worden verhoogd of verlaagd; de huurprijs wordt tot 1 januari 2014 gehandhaafd op € 445,00 per maand.
•	na 1 januari 2014 kan de huurder alsnog een huurprijsverlaging realiseren.

Voor de andere huurcontracten is geen huurverlaging mogelijk tot de maximale huurprijs als de huurprijs alleen door de wijziging van het woningwaarderingsstelsel boven de maximale huurprijs is gekomen. Als de huurprijs ook voor de wijziging van het woningwaarderingsstelsel boven de maximale huurprijsgrens was, is wel een huurverlaging mogelijk en wel tot de maximale huurprijs die behoort bij het hoogste puntentotaal (puntentotaal volgens het oude woningwaarderingsstelsel of puntentotaal volgens het nieuwe woningwaarderingsstelsel).

Voorbeeldberekening zonder toepassing punten van energielabel
   
•	oud WWS: de woning heeft met het oude WWS 40 punten, zonder punten voor verwarming of warmte-isolatie.
•	Nieuw WWS: de woning heeft een energieprestatie behorend bij energielabel G en krijg daarvoor 0 punten. Het totaal puntenaantal blijft dan 40 punten.
•	de huurovereenkomst is ingegaan op 1 augustus 2010 en de huurprijs bedraagt € 445,00 per maand.
•	bij oud WWS (40) is de maximale huurprijs € 177,02 per maand en is er een huurverlaging aan de orde.
•	met nieuw WWS telt de woning nog steeds 40 punten en is de huurprijs van € 445,00 te hoog.
 
Ergo: 
 
•	de huurprijsverlaging was al mogelijk vóór de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel.
•	de huurprijs kan worden verlaagd naar de maximale huurprijs behorend bij 40 punten, te weten € 177,02 per maand.
 
Voorbeeldberekening met toepassing punten voor energielabel

•	oud WWS: de woning heeft met het oude WWS 40 punten, er is geen verwarming of warmte-isolatie.
•	Nieuw WWS: de woning heeft een energieprestatie behorend bij energielabel E en krijg daarvoor 5 punten. Het totaal puntenaantal wordt dan 45 punten.
•	de huurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 2009 en de huurprijs bedraagt € 445,00 per maand.
•	bij oud WWS (40) is de maximale huurprijs € 177,02 per maand en is er een huurverlaging aan de orde.
•	bij nieuw WWS telt de woning 45 punten en is de huurprijs van € 445,00 te hoog.
 
Ergo: 
 
•	de huurprijsverlaging was al mogelijk vóór de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel.
•	de huurprijs kan worden verlaagd naar de maximale huurprijs behorend bij 45 punten, te weten € 199,15 per maand.
 
Voor overeenkomst die na 1 juli 2011 zijn gesloten geldt dat de aanvangshuurprijs kan worden getoest aan de hand van de nieuw ingevoerde puntenstelsel. Ik de huurprijs hoger, dan de berekende aantal punten, dan kan de huur worden verlaagd naar de maximum huurprijs behorend bij deze woning.

Geschil over een juiste berekening van het energielabel
Op het moment dat de juistheid van het energielabel wordt bestreden door de huurder, kan dat aanleiding zijn voor een huurprijsgeschil bij de huurcommissie. In het kader van de jaarlijkse huurverhoging zal de huurcommissie wettelijk moeten uitgaan van een afgegeven energielabel. Wel is het mogelijk dat de huurcommissie zich een eigen oordeel zal vormen over de energieprestatie, bijvoorbeeld op het moment dat de huurder de juistheid van dat energielabel gemotiveerd betwist. Daarbij is van belang dat bezwaar aantekenen tegen uitsluitend de jaarlijkse huurverhoging op grond van een mogelijk onjuist afgegeven energielabel in de meeste gevallen niet tot onredelijkheid van de jaarlijkse huurverhoging zal kunnen leiden. In het algemeen geldt namelijk dat veel woningen een lage huurprijs hebben in verhouding tot het puntenaantal.
 
Gebreken woonruimte en asbest
Huurders van woonruimte lijken ervan uit te mogen gaan dat er géén asbest in het gehuurde aanwezig is als dit asbest een normaal gebruik van het gehuurde in de weg staat. Bij woonruimte kan de onderzoeksplicht naar de aanwezigheid van asbest immers niet naar de huurder worden verlegd. De huurder van woonruimte mag uitgaan van een objectieve goede staat van het gehuurde, zodat niet hoeft te worden verwacht dat er asbest op plaatsen zit verwerkt, waarvan kan worden verwacht dat deze plekken door de huurder bewerkt zullen worden. Denk bijvoorbeeld aan een asbesthoudende onderlaag onder het tapijt op een trap in het gehuurde, die door de vorige huurder is achtergelaten en door de verhuurder bij oplevering van de woning niet is verwijderd. Dit onderwerp speelt met name  bij ‘asbestgevoelige’ woningen. Dit zijn woningen van vóór 1993. Niet hechtgebonden asbest (zoals spuitasbest) is gevaarlijk voor de volksgezondheid, omdat de vezels van dit asbest ook bij normaal gebruikgemakkelijk vrij kunnen komen. Dergelijk asbest werd vóór 1978 regelmatig gebruikt als isolatiemateriaal. Alleen al de aanwezigheid hiervan levert een gebrek op, omdat de vezels bij normaal gebruik al vrij kunnen komen.
De Hoge Raad heeft zich hierover uitgesproken  in haar arrest op 3 september 2010 (LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ). Hier acht de Hoge Raad de aanwezigheid van asbest ook een gebrek als de vezels tijdens de huurperiode vrij kunnen komen. Als dit gebeurt  is de verhuurder dus zonder meer aansprakelijk voor de directe en indirecte schade die de huurder lijdt. Indien de verhuurder de aanwezigheid van dergelijk vorm van asbest vermoedt, doet hij er verstandig aan dit gebrek zo spoedig mogelijk te herstellen.

Hechtgebonden asbest is minder gevaarlijk zolang dit asbest niet bewerkt wordt. Er is echter sprake van een gebrek als de huurder bij normaal gebruik toch met asbestdelen in aanraking komt. Als zich asbest op minder toegankelijke plaatsen bevindt (zoals tussen de plafonds of achter een verwarmingsketel), dan zal niet snel sprake van een gebrek zijn.
Dit is anders wanneer het hechtgebonden asbest zich op toegankelijke plaatsen bevindt zoals een vensterbank of een tussenwand. Het ligt namelijk voor de hand dat door de huurder op enig moment normale werkzaamheden verricht (boren van gaatjes, vervanging van asbesthoudende vloerbedekking), waardoor asbestvervuiling van de woning met asbestdeeltjes met daarbij gezondheidsrisico voor de huurder niet denkbeeldig is. De huurder komt veelal na contact met asbest pas tot ontdekking dat er asbest in de woning aanwezig is. Dan is echter het kwaad al geschied. Aanwezigheid van asbest kan dus naar mijn mening het normaal gebruik beperken en kan dus tot gevolg hebben dat aanwezigheid van asbest in woonruimte tot een gebrek leidt.
De verhuurder dient er bij oplevering van woonruimte waarvan de huurovereenkomst vóór 1993 is gesloten  op attent te zijn dat  huurders asbesthoudende zaken in het gehuurde hebben aangebracht. Het is als verhuurder dus belangrijk om er bij een nieuwe verhuring  voor te zorgen dat alle asbesthoudende elementen waarmee de huurder eenvoudig in aanraking kan komen uit de woning zijn verwijderd.

Procesrecht
 
Door mr. M.G. Hofman
 
Huurgeschil.nl houdt zich niet alleen bezig met huurrecht, maar ook met procesrecht. Met name ten behoeve van procedures bij de kantonrechter. In deze nieuwsbrief schets ik de laatste ontwikkelingen op het gebied van procesrecht, aan de hand van (onder meer) recente, interessante jurisprudentie en nieuwe wet- en regelgeving.

Jurisprudentie
 
Rechtbank Groningen 11 augustus 2011, LJN BT1914
(art. 100 Rv; relatieve competentie in arbeidszaak)
De werknemer heeft zijn werkgever gedagvaard. De werkgever neemt vervolgens een incidentele conclusie, strekkende tot onbevoegdverklaring van de rechter. Volgens de werkgever heeft de werknemer de zaak namelijk bij de verkeerde kantonrechter aangebracht. De werkgever is gevestigd in Echt. De werkgever stelt dat de werknemer  conform de hoofdregel van art. 99 Rv (woonplaats gedaagde) had moeten dagvaarden voor de kantonrechter te Roermond. De werknemer heeft echter met een beroep op art. 100 Rv gekozen voor de kantonrechter te Groningen, omdat hij stelt dat hij zijn werk (onder meer) in Groningen heeft verricht. Het probleem is echter dat de werknemer zijn arbeid óók in Friesland, Drenthe, Overijssel en een deel van Gelderland verrichtte.

De kantonrechter verklaart zich uiteindelijk onbevoegd en hij verwijst de zaak (conform art. 110 lid 2 jo. art. 74 Rv) naar de kantonrechter in Roermond. Daartoe overweegt de rechter dat in casu geen sprake is van een arbeidsplaats waar de arbeid 'gewoonlijk' wordt verricht, zoals art. 100 Rv eist. Aan 'gewoonlijk' moet namelijk de betekenis van 'hoofdzakelijk' worden toegekend, zulks conform HR 18 juni 1920, NJ1920, p. 802-804. Wanneer geen enkel kanton kan worden aangewezen waar de arbeid hoofdzakelijk wordt verricht kan de werknemer zich niet op art. 100 Rv beroepen. De kantonrechter gaat derhalve uit van de hoofdregel van art. 99 Rv (woonplaats gedaagde).

NB. Merk op dat het niet fataal is om de rechter van een verkeerde plaats te benaderen: de rechtbank is verplicht om de zaak te verwijzen naar de rechter die wél relatief bevoegd is (art. 110 lid 2 jo. art. 74 Rv).
 
Rechtbank Zutphen 7 september 2011, LJN BR6866
(art. 31 Rv; verbetering vonnis)
De rechtbank heeft op 18 augustus 2010 een eindvonnis gewezen. Tegen dat vonnis is vervolgens hoger beroep ingesteld. Bijna een jaar nadat het vonnis is gewezen, heeft eiseres de rechtbank verzocht om het vonnis (conform art. 31 Rv) te verbeteren, omdat het vonnis een kennelijke fout zou bevatten. Eiseres is namelijk van mening dat de verkeerde gedaagde tot nakoming is veroordeeld.

De rechtbank weigert het verzoek in te willigen, omdat zij oordeelt dat geen sprake is van een fout die zich voor eenvoudig herstel leent. In dat kader speelt een rol dat hoger beroep is ingesteld. Ook in hoger beroep gaat het over de vraag welke van de gedaagde partijen jegens de bank moeten worden veroordeeld. Daarom vindt de rechtbank dat zij terughoudendheid moet betrachten. Het aanpassen van de uitspraak zou immers tot procesrechtelijke complicaties in de appelprocedure kunnen leiden.

NB. Dat de rechter terughoudend moet zijn bij het verbeteren van zijn uitspraak indien een rechtsmiddel is ingesteld, vloeit reeds voort uit de parlementaire geschiedenis van het wetsvoorstel dat heeft geleid tot het huidige art. 31 Rv, zie Kamerstukken II 1999-2000, 26855, nr. 3, p. 63 (MvT).

HR 23 september 2011, LJN BT 2416
(art. 358 lid 2 Rv; appeltermijn)
Deze zaak heeft betrekking op het hoger beroep in een verzoekschriftprocedure. Het verzoekschrift waarmee het hoger beroep is ingesteld is op de laatste dag van de appeltermijn per abuis per telefax ingediend bij de griffie van de rechtbank in plaats van bij het gerechtshof. De volgende dag is het originele verzoekschrift bij de griffie van het hof bezorgd. De griffie van de rechtbank heeft de fax bovendien op de volgende dag doorgeleid aan de griffie van het hof. Het hof heeft appellant echter niet-ontvankelijk verklaard, omdat het appel te laat zou zijn ingesteld. Vervolgens wordt cassatie ingesteld.

De Hoge Raad vernietigt de beschikking van het hof. Daartoe overweegt hij dat van de griffie mag worden verwacht dat de fout binnen korte tijd wordt ontdekt en het verzoekschrift dan onverwijld wordt doorgeleid aan het juiste gerecht. Een redelijke, met de eisen van een goede procesorde verenigbare wetstoepassing brengt daarom mede dat een dergelijk verzoekschrift geacht wordt te zijn ingediend op het tijdstip van binnenkomst bij het verkeerde gerecht. Derhalve heeft appellant het verzoekschrift dus binnen de appeltermijn ingediend.

NB. Hoger beroep in verzoekschriftprocedures wordt ingesteld door middel van een beroepschrift (art. 359 Rv), en wel binnen drie maanden na de dag van de uitspraak (art. 358 lid 2 Rv). Deze termijn is van openbare orde en daarom moet het hof er, mede gelet op de eisen van de rechtszekerheid en de goede procesorde, ambtshalve strak de hand aan houden. Ook hier laat echter de tendens van deformalisering zich gelden. Interessant is nog dat A-G Strikwerda in zijn conclusie adviseerde om juist geen uitzondering op de hoofdregel te aanvaarden; de Hoge Raad besliste echter anders.
 
Griffierecht: Wet griffierechten burgerlijke zaken (2010)
In deze nieuwsbrief vragen wij ook aandacht voor de betaling van het griffierecht. Deze problematiek is geregeld in de (recente) Wet griffierechten burgerlijke zaken (Wgbz) en het  Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv).
In kantonzaken is de aanlegger van een procedure (eiser in de dagvaardingsprocedure en verzoeker in een verzoekschriftprocedure) aan de rechtbank griffierecht verschuldigd. In de dagvaardingsprocedure moet eiser het griffierecht betalen binnen vier weken na de eerste roldatum (art. 3 lid 3 Wgbz); in de verzoekschriftprocedure moet verzoeker het griffierecht storten binnen vier weken na de indiening van het verzoekschrift (art. 3 lid 4 Wgbz).

Als niet tijdig is betaald, zijn de gevolgen groot. Wanneer de eiser in de dagvaardingsprocedure het griffierecht niet tijdig heeft voldaan, wordt de gedaagde van de instantie ontslagen, met veroordeling van eiser in de proceskosten (art. 127a lid 2 Rv). Indien de verzoeker in de verzoekschriftprocedure het griffierecht niet tijdig heeft betaald, dan wordt het verzoek niet-ontvankelijk verklaard (art. 282a lid 2 Rv). In eerste aanleg is dit allemaal niet fataal. Maar in hoger beroep of cassatie wél, omdat de uitspraak waartegen beroep is ingesteld kracht van gewijsde zal krijgen. Het zal daarom niet verbazen dat over de betaling van het griffierecht inmiddels diverse uitspraken zijn gewezen. Wij noemen er hier twee.

Hof Den Bosch 6 september 2011, LJN BT2241
Deze uitspraak betrof een geval waarin het griffierecht drie dagen te laat was betaald. Niettemin had het hof partijen opgeroepen voor een comparitie van partijen. Om aan ontslag van instantie te ontkomen, had appellant aangevoerd dat hij aan de uitnodiging van de comparitie het gerechtvaardigde vertrouwen had mogen ontlenen dat geen ontslag van instantie zou volgen. Het hof was het daar niet mee eens en ontsloeg geïntimeerde (cfm. art. 353 jo. 127a lid 2 Rv) van instantie, onder veroordeling van appellant in de kosten van de procedure.

HR 21 oktober 2011, LJN BS1687, RvdW2011, 1295 (Packers Provisions / Aqualectra) 
In deze uitspraak ging het ook om te late betaling van het griffierecht. Het kantoor van de advocaten van de eiseres in cassatie had echter een rekening-courantverhouding met de griffier van de Hoge Raad en het was aan de griffier te wijten dat het bedrag niet tijdig was afgeschreven. Daarom oordeelde de Hoge Raad dat geen toepassing behoorde te worden gegeven aan art. 282a lid 2 (jo. art. 427b) Rv, zodat een niet-ontvankelijkverklaring in dit geval achterwege bleef.
 
Tot slot 
Ik hoop dat u de informatie in deze nieuwsbrief nuttig heeft gevonden. Suggesties zijn uiteraard welkom.
Voor meer informatie over de verschillende  cursussen klikt u op de gekleurde koppeling. U wordt dan doorgelinkt naar de desbetreffende introductiepagina over het cursusaanbod van Huurgeschil.nl .

Met vriendelijke groet,
 
Huurgeschil.nl
 
Mr Erik. Teeuw

 	
U heeft zich via Huurgeschil.nl ingeschreven voor de nieuwsbrief. Hierbij treft u de nieuwsbrief aan.

Verwijder mr.fcp.teeuw@huurgeschil.nl van deze lijst | Stuur naar een vriend | Wijzig uw instellingen
Ons correspondentieadres:
Huurgeschil.nl
Pr Hendriklaan 33
Vlaardingen, Zuid-holland 3135 ZA

Add us to your address book

Copyright (C) 2012 Huurgeschil.nl All rights reserved.